Nilai & Harga Lahan
Nilai & Harga Lahan
Pemahaman tentang Nilai Lahan
• Nilai dapat ditafsirkan sebagai “makna” atau “arti” dari
suatu benda atau barang.
• Nilai Lahan dapat ditafsirkan sebagai suatu makna yang
dibayar oleh pembeli yang mampu, bersedia dan
berkelayakan untuk membeli dari penjual yang bersedia, berkelayakan dan mempunyai hak untuk menjualnya.
NILAI PASAR TERBUKA
Adalah harga dari suatu transaksi yang memenuhi kriteria sebagai berikut
Ø Pembeli dan penjual yang ingin melakukan transaksi Ø Dalam keadaan pasar terbuka
Ø Dalam keadaan pasar terbuka
Ø Penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman dan
informasi yang mencukupi
Ø Jangka waktu penawaran mencukupi
NILAI PASAR
(Standar Penilaian Indonesia 2007)
Nilai Pasar
didefinisikan sebagai estimasi
sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang
dapat diperoleh dari transaksi jual-beli atau
dapat diperoleh dari transaksi jual-beli atau
hasil penukaran suatu lahan
, antara pembeli yangberminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
CIRI CIRI NILAI
Nilai = f ( D,U,S,T,SP )
Demand
Utility
Scarcity
Transferability
Spatial Planning
DEMAND
(Kebutuhan)
Pertumbuhan Kota (City growth):ü Sumber-sumber daya apa saja dari populasi, pendapatan
dan kekayaan yang mempengaruhi market area?
ü Berapa jumlah pembeli potensial? Apa saja preferensi, ü Berapa jumlah pembeli potensial? Apa saja preferensi,
selera dan ekspektasi mereka? (Market Segmentation)
ü Bagaimana kemampuan untuk meminjam dana? (Mortgage
Affordability)
ü Bagaimana kondisi dan kualifikasi untuk memperoleh
UTILITY
(Kegunaan)
q Utility
merujuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah
lahan
dan sejauh manakah sebuah lahan dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari pembeli potensialq Oleh karena itu hal-hal yang perlu diperhatikan dalam analisis utilitas adalah:
adalah:
Ø Peraturan dan hukum apa saja yang terkait pada penggunaan lahan Ø Hak dan batasan apa saja yang dapat diterapkan pada lahan
Ø Seberapa nyamankah lokasi dari lahan, dan bagaimanakah
lingkungannya?
Ø Bagaimana ukuran, bentuk dan kapasitas tanah dari lahan? Tipe
bangunan dan pembangunan apa saja yang mungkin untuk sebuah lahan? Bagaimana servis dan fasilitas penunjang suatu kawasan?
SCARCITY
(Kelangkaan)
Ø Konsep ini merujuk pada relativitas tingkat pemasokan lahan (Supply) yang
dapat memenuhi kebutuhan pembeli potensial
Ø Jika pembeli potensial memiliki banyak pilihan, maka nilai lahan cenderung
relatif rendah. Sebaliknya, semakin besar tingkat scarcity (dengan asumsi memiliki derajat kesamaan dengan lahan lain) semakin besar nilai lahan
Ø Analisis kelangkaan ini berarti menganalisis kompetitor yaitu menghitung
jumlah atau besarnya substitusi lahan
Ø Hal yang perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah: üSumber potensial dari supply
üIdentikasi kompetitor langsung
TRANSFERABILITY
(Tingkat Kemudahan untuk
dipindahtangankan)
q Merujuk pada proses transfer hak lahan dari satu pihak ke pihak lain
q Proses ini terdiri dari marketing, negotiating, and closing
transaksi lahan
Hal yang perlu diperhatikan adalah:
§ Peran calo/broker dalam menentukan harga lahan
§ Konsep promosi dan prinsip-prinsip yang perlu diperhatikan dalam mempertemukan titik temu antara pembeli dan penjual dalam proses negosiasi
§ Tipe kontrak yang digunakan dalam transfer properti, apakah sewa, jual atau tukar?
§ Biaya transaksi dan detil lainnya yang termasuk ketika proses transaksi berakhir
Spatial Planning (Berdasarkan Tata
ruang)
• Perencanaan peruntukan tanah yang dituang dalam bentuk rencana tata ruang mengatur seseorang menggunakan tanah
seseorang menggunakan tanah
• Peruntukan penggunaan tersebut menentukan nilai jual tanah yang bersangkutan
• Apabila peruntukannya untuk penggunaan yang nilai tambahnya tinggi maka harga tanah juga
Pemahaman tentang Harga lahan
• Harga tanah adalah penilaian atas nilai tanah yang diukur berdasarkan harga
nominal dalam satuan uang untuk satu
satuan luas tertentu pada pasaran lahan (Djoko satuan luas tertentu pada pasaran lahan (Djoko Sujarto,1985:18).
• Harga tanah yang tidak terkendali tersebut terjadi karena tidak adanya RTRW lengkap dengan rinciannya di kota-kota di Indonesia, membuat
masalah tanah menjadi faktor ketidakpastian paling besar dan membuat harga tanah semakin
HARGA DAN NILAI
q Harga adalah sejumlah uang yang dibayarkan dalam
sebuah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari suatu benda.
benda.
q Nilai adalah apa yang “sepatutnya dibayar” oleh seorang
pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah
4 Harga dan nilai tanah / Swasta atau Developer Komoditi Menguntungkan Penyediaan lahan sulit Pemerinta h Investasi sarana dan prasarna Supply terbatas dan langka 1 2 nilai tanah / lahan semakin tinggi Spekulasi Masyarakat pemakai tanah yang sangat membutuhkan Urbanisasi Kebutuhan meningkat Penyediaan lahan semakin sulit Masyaraka tpemilik lahan 3
Faktor-faktor Penyebab Timbulnya
Masalah Pada Guna Lahan
Tanah digolongkan menjadi 3 kelompok (Chapin, 1965):
1. nilai keuntungan, yang dihubungkan dengan
tujuan ekonomi, dan yang dapat dicapai dengan jual-beli di pasaran bebas;
2. nilai kepentingan umum, yang berhubungan
dengan pengaturan untuk masyarakat umum dalam dengan pengaturan untuk masyarakat umum dalam perbaikan kehidupan masyarakat;
3. nilai sosial, yang merupakan hal mendasar bagi
kehidupan ( misalnya sebidang tanah yang
dipelihara, peninggalan, pusaka, dan sebagainya), dan yang dinyatakan oleh penduduk dengan perilaku yang berhubungan dengan pelestarian, tradisi,
Faktor-Faktor Guna Lahan
Terbentuknya penggunaan lahan kota
dipengaruhi banyak faktor yang dikelompokkan menjadi beberapa sistem (Chapin,1979):
sistem aktivitas kota (activity system)
sistem pengembangan lahan (land development system)
• Pusat wilayah perdagangan (CBD) mempunyai nilai
tanah tertinggi dibanding wilayah lain. Wilayah tempat pusat kerja, pertokoan terletak disekeliling perbatasan pusat kota mempunyai nilai tanah tertinggi setelah CBD.
• Makin jauh keluar keliling kawasan tersebut diatas
Nilai tanah dan Struktur Kota (Chapin):
• Makin jauh keluar keliling kawasan tersebut diatas
terdapat kawasan perumahan dengan nilai tanah makin jauh dari pusat kota makin berkurang.
• Pusat-pusat pengelompokan industri dan perdagangan
yang menyebar mempunyai nilai tanah tinggi dibanding dengan sekelilingnya, biasanya kawasan ini dikelilingi perumahan.
Peningkatan Nilai Tanah ada 3 tahap (Dunkerley)
• tahap pertama, keadaan tanah yang masih berupa
tanah desa.
• tahap kedua, tanah desa yang telah atau baru dirubah
fungsinya menjadi bagian dari wilayah perkotaan fungsinya menjadi bagian dari wilayah perkotaan dengan sarana dan prasarana perkotaan yang belum lengkap.
• tahap terakhir, tanah perkotaan yang penggunaannya
sudah lebih kompleks dengan sarana yang lebih lengkap dan pola penggunaan dengan nilai ekonomis yang tinggi.
HT
Ht. Pasar Inv.N
profit tdk wajar
drop
STRUKTUR HARGA TANAH
Ht. Pemerintah Inv.II Ht. Awal Inv.I Rp. 0/m2 drop
Investasi Pembangunan Dan Perencanaan
Kenaikan Nilai Tanah (%)
1.Pembangunan jalan dan
perluasan sarana angkutan 12.90 2.Usaha pengaturan persil
tanah (pengkaplingan) 6.60 tanah (pengkaplingan)
3.Perbaikan air minum dan
sistem pembuangan air kotor 3.38 4.Perencanaan kota dan
pematangan tanah 3.04 5.Perluasan dan pembangunan
sekolah dan pembangunan umum
0.97
6.Perluasan wilayah kota
0.56
TUJUAN PENILAIAN
q Penentuan Nilai Pasar Terbuka
q Penjualan atau Pembelian
q Penyewaan
q Pengajuan Pinjaman atau Kredit
q Asuransi q Asuransi q Penggabungan Perusahaan q Go-Public q Pajak (PBB,BPHTB,PPh,PPN) q Pembebasan Tanah q dll
Market Power Highest & Best Use Analysis
22
DEFINISI HBU
q “The reasonably probable and legal use of vacant land or an
improved property, which is phisically posible, appropriately supported, financially feasible, and that result in the highest value”
Penggunaan yang paling mungkin dan
23
q (
Penggunaan yang paling mungkin dan
memungkinkan serta diijinkan dari suatu tanah
kosong atau tanah yang sudah dibangun, yang
mana secara fisik memungkinkan
,didukung/dibenarkan oleh aturan, layak secara keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi)
TUJUAN ANALISIS HBU
Untuk Tanah Kosong
Ø Menentukan nilai tanah sebagaimana keadaan
senyatanya dilapangan
24
Ø Menganalisis kegunaan yang dapat dibuat di atasnya Ø Mempertimbangkan kegunaan saat ini (actual use) dan
TUJUAN ANALISIS HBU
Properti yang sudah terbangun
Ø Mengidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan
dapat menghasilkan tingkat pengembalian (Ro) secara optimal dari setiap rupiah modal yang diinvestasikan
25
optimal dari setiap rupiah modal yang diinvestasikan
Ø Membantu dalam mengidentifikasi properti pembanding
KRITERIA DALAM ANALISIS HBU
q
Memungkinkan secara fisik (Phisically
Possible)
q
Diizinkan oleh peraturan yang ada (Legally
Permissible)
26
Permissible)
q
Layak secara keuangan (Financially
Feasible)
q
Menghasilkan pendapatan yang maksimal
KELAYAKAN SECARA FISIK
q Ukuran Tanah q Bentuk Tanah q Luas
q Frontage
Ketinggian dari paras
q Lokasi Tanah q Letak Tanah q Aksesibilitas q Improvement dll 27
q Ketinggian dari paras
jalan
q Kontur/Topografi
q Daya Dukung Tanah
KELAYAKAN SECARA PERATURAN
q Private Restriction /Contract q Zoning q Building Code (GSJ, GSB, FAR dll) q Aturan Keselamatan Lingkunganq Aturan Kesehatan dan
Keamanan Hunian
28
GSB, FAR dll)
q Ketinggian Banggunan q Kontrol thd benda sejarah
KELAYAKAN KEUANGAN
q Ketersediaan Dana/Modal Sendiri q Ketersedian Dana pinjaman
q Tingkat Bunga Pinjaman q Net Operating Income
29
q Pay Back Period q Benefit-Cost Ratio q Net Present Value
q Internal Rate of Return q Return on Investment.
PRODUKTIFITAS YANG MAKSIMAL
q Kecukupan Modal
q NPV Positif dan Terbesar q IRR Positif dan Terbesar q P/B Period Paling Cepat
30
q P/B Period Paling Cepat q B/C Ratio Terbesar dan > 1
q ROI atau ROE terbesar dan >1
SITUASI-SITUASI KHUSUS DALAM HBU
q Single Use Situation q Interim Use
q Legally Non Conforming Use
q Uses That are Not Highest and Best
31
q Multiple Use
q Special Purpose Use q Speculative Use
