1 BAB I
PENDAHULUAN A. Latar Belakang
Salah satu cita-cita bangsa Indonesia adalah terwujudnya masyarakat yang adil, makmur serta sejahtera berdasarkan Pancasila dan UUD 1945, seiring dengan tujuan pembangunan nasional adalah mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin bagi seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata. 1 Salah satu unsur pokok kesejahteraan rakyat adalah dengan menjamin kebutuhan tempat tinggal yang merupakan salah satu kebutuhan primer yang harus terpenuhi. Kebutuhan ini merupaka n peluang bagi para pengembang untuk membuat perumahan yang terjangkau bagi berbagai kalangan. Di Indonesia kebutuhan terhadap perumahan juga telah mengalami peningkatan, terutama pada masyarakat perkotaan, dimana populasi penduduknya semakin besar sehingga memaksa pe merintah untuk berupaya memenuhi kebutuhan perumahan di tengah berbagai kendala seperti keterbatasan lahan. 2 Kota dapat dirincikan dengan adanya prasarana perkotaan seperti bangunan yang besar bagi pemerintah, rumah sakit, pasar, sekolah, taman yang luas dan jalan aspal yang lebar.3
Dalam Pasal 19 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 menyebutkan bahwa penyelenggaraan rumah dan perumahan dilakukan untuk memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia bagi
1 Soimin Soedharyo.2008. Status Hak dan Pembebasan Tanah, PT. Sinar Grafika, Ja karta.
Hal 74.
2 Ahmadi Miru,2007, Huk um Kontrak dan Perancangan Kontrak , PT. Ra ja Gra findo Persada, Jakarta. Hal 43.
3 Aida Izzaul Imah. Konsep Dan Pengertian Kota Menurut Para Ahli . Dapat diakses di Http://www.academia.edu. Diakses pada 26 April 2018.
2 peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. Penyelenggaraan rumah dan perumahan dilaksanakan oleh Pemerintah, pemerintah daerah atau setiap orang untuk menjamin hak setiap warga negara untuk menempati, menikmati, atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur.
Kota Malang merupakan kota yang memiliki penduduk yang setiap tahun terus meningkat Dinas kependudukan dan catatan sipil Kota Malang mencatat jumlah penduduk Kota Malang Pada tahun 2016 hingga akhir Desember penduduk Kota Malang sebanyak 856.410 jiwa. Sedangkan hingga akhir April 2017 penduduk Kota Malang sebanyak 871.145 jiwa.4 Semakin bertambahnya jumlah penduduk di kota Malang, maka tuntutan akan tersedianya berbagai fasilitas yang dibutuhkan guna menunjang kebutuhan primer masyarakat khususnya di Kota Malang juga terus meningkat. Dalam berkembangnya proses pembangunan perumahan seringkali terdapat banyak sekali pelanggaran yang dilakukan oleh pengembang. Maraknya kasus dalam bisnis perumahan, pada dasarnya diawali dengan adanya ketidaksesuaian antara apa yang tercantum dalam brosur dengan apa yang termuat dalam sebuah perjanjian.5 Salah satu contoh yang sering terjadi adalah tidak menyediakan fasilitas sosial yang memadai bagi perkembangan aktivitas penghuni perumahan.6
4 Ke mentrian Dala m Negeri. Profil Daerah Kota Malang. Dapat dia kses di http://www.kemendagri.go.id. Diakses pada 5 Maret 2018.
5 Shidarta. 2000. Huk um Perlindunga Konsumen Indonesia . Grasindo,Jakarta. Hal.69
6 Fokus Jamb i. REI Pengembang Wajib Sediak an Fasilitas Umum Peru mahan . Dapat diakses di http://fokusjambi.com. Diakses pada 26 Apri 2018.
3 Dalam pasal 6 Peraturan Daerah Kota Malang Nomor 2 Tahun 2013 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman prasarana, sarana dan utilitas pada perumahan dan kawasan permukiman antara lain :
a) Prasarana, antara lain : 1. Jaringan jalan
2. Jaringan saluran pembuangan air limbah 3. Jaringan saluran pembuangan air hujan 4. Tempat penampungan sampah sementara b) Sarana, antara lain :
1. Sarana perniagaan/ perbelanjaan
2. Sarana pelayanan umum dan pemerintahan 3. Sarana pendidikan
4. Sarana kesehatan 5. Sarana peribadatan
6. Sarana rekreasi dan olahraga 7. Sarana pemakaman
8. Sarana pertanaman dan ruang terbuka hijau 9. Sarana parkiran
c) Utilitas, antara lain : 1. Jaringan air bersih 2. Jaringan listrik 3. Jaringan telepon
4. Penerangan jalan umum 5. Jaringan transportasi 6. Pemadam kebakaran
Menurut pasal 1 peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan dan Permukiman, termuat definisi akan sarana yang dikenal dengan istilah fasilitas sosial yaitu fasilitas yang dibutuhkan masyarakat dalam lingkungan permukiman yang meliputi fasilitas pelayanan umum dan pemerintahan, kesehatan, pendidikan, perbelanjaan, peribadatan, rekreasi dan olahraga, pemakaman, ruang terbuka hijau, dan pemakaman. Perumahan yang ada tentu perlu didukung dengan fasilitas yang memadai agar menjadi perumahan yang layak huni dan mendukung tercapainya kesejahteraan rakyat. Maka dalam
4 penelitian ini peneliti hanya memfokuskan melakukan penelitian terntang Fasilitas Sosial yang terdiri dari Fasilitas Peribadatan, Fasilitas ruang terbuka hijau, dan Fasilitas pemakaman.
Namun pada realisasinya pengembang banyak melakukan pelanggaran misalnya tidak tersedianya tempat ibadah seperti yang terjadi di Perumahan Bulan Terang Utama Kota Malang perumahan yang terbilang cuk up besar ditempati oleh 750 kepala keluarga dengan area tanah seluas 200 Hektar tidak menyediakan fasilitas peribadatan dimana pada awal promosi site plan perumahan Bulan Terang Utama terdapat fasilitas peribadatan namun sampai 3 tahun tempat ibadah tersebut tak kunjung di bangun oleh pihak pengembang. Sejak dibangunya perumahan tersebut di tahun 2013 pihak pengembang perumahan Bulan Terang Utama hanya memberikan janji-janji yang nyatanya tak kunjung di realisasikan. Warga perumahan yang ingin melakukan ibadah dipaksa untuk menempati mushola seadanya di gudang penyimpanan material yang berukuran 16 x 10 meter persegi. Tidak sedikit penghuni perumahan yang mengeluh karena pengembang yang kurang maksimal dalam menyediakan fasilitas yang menunjang kebutuhan.7
Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan kawasan permukiman, juga menyebutkan bahwa negara bertanggung jawab untuk melindungi segenap bangsa indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau di dalam perumahan
7Rizki Agata. Perumahan Ketua REI Malang Seluas 200 Hek tar Tak Sediak an Masjid.
Dapat diakses di http://Malangtimes.com. Diakses pada 26 Apri 2018.
5 yang sehat, aman dan harmonis yang didukung prasarana, sarana, dan utilitas umum secara berkelanjutan.8 Selain itu dalam Pasal 4 huruf (a) Undang – undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen juga mengatur mengenai kenyamanan, amanan, dan keselamatan menyatakan bahwa :
“Hak konsumen adalah hak atas kenyamanan, keamanan dan keselamatan dalam mengkonsumsi barang dan/atau jasa”
Dalam pasal 4 tersebut jelas menegaskan pengembang sebagai pelaku usaha, wajib memperhatikan kenyamanan konsumen sebagai penghuni rumah dengan menyediakan fasilitas sosial. Untuk mengatasi permasalahan ini pemerintah Kota Malang dalam hal ini telah mengambil kebijakan agar setiap pengembang diwajibkan untuk menyediakan kebutuhan prasarana, sarana, dan utilitas yang sesuai dalam pasal 9 ayat (1) Peraturan Daerah Kota Malang Nomor 5 Tahun 2015 Tentang Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Kawasan Permukiman menyatakan bahwa:
“Setiap Pengembang Perumahan Tidak Bersusun wajib menyediakan Prasarana, Sarana dan Utilitas dengan propors i paling sedikit 30%
(tiga puluh persen) dari luas lahan yang dikembangkan.”
Namun peraturan tersebut belum berjalan secara sepenuhnya. Untuk itu Penyediaan lahan kebutuhan prasarana, sarana, dan utilitas oleh pengembang di Kota Malang belum optimal, karena ada pengembang perumahan yang tidak menyediaakan lahan kebutuhan fasilitas sosial sesuai yang diatur dalam Peraturan Daerah Kota Nomor 5 Tahun 2015 Tentang Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Kawasan Permukiman.
8 Undang – Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.
6 Aturan-aturan tersebut seharusnya menjadi acuan bagi pengembang agar lebih memperhatikan lagi hak dan kebutuhan para penghuni perumahan.
Jika pengembang perumahan tidak memenuhi Prasarana, Sarana, dan Utilitas yang berarti pengembang tersebut juga kurang memperhatikan kenyamanan penghuni dan karakteristik kawasan terhadap aspek-aspek ketersediaan sarana dan prasarana, sehingga pola pemanfaatan perumahan yang ada tidak dapat berfungsi secara optimal dan tidak dapat memberi kepuasan serta kenyamanan bagi penghuninya.
Kebijakan pembangunan fasilitas sosial perumahan juga tidak terlepas dari kebijakan pengembang pada umumnya, dijabarkan akan perlunya peran pemerintah dan swasta yang lebih besar lagi dalam hal pengadaan fasilitas pendukung perumahan. Agar pelaksanaan kebijakan tersebut dapat berjalan dengan baik, pemerintah sendiri mengeluarkan peraturan dan standar yang mengatur tentang pengadaan fasilitas sosial dalam suatu lingkungan perumahan yang dijelaskan lebih lanjut dalam undag- undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan permukiman dan Peraturan Menteri Dalam Negeri No.9 Tahun 2009 tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah.9
Pembiayaan dalam pembangunan fasilitas sosial seperti diatur dalam Permendagri Nomor 9 Tahun 2009 adalah dibebankan pada harga rumah.
Untuk itu pengembang dapat menyaediakan fasilitas sosial tersebut tanpa menaggung kerugian yang berarti. Pada hakikatnya pengembang hanya
9 Dolfi Sandag. 2015. Perlindungan Huk um Bagi Konsumen Terhadap Pengembang Perumahan Dalam Perspek tif Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011. Artikel Tesis. Le x et Societas Volume 3. Nomor 2, 2 Maret 2015.
7 berkewajiban menyerahkan tanah matang pada pemerintah daerah, kemudian pemerintah daerah melalui dinas terkait yang akan membangun fasilitas- fasilitas tersebut. Namun permasalahanya akan berbeda jika pengambang yang menjanjikan kepada konsumen demi startegi pemasaran. Tidak adanya kejelasan tentang tanggungjawab pada fasilitas sosial untuk memenuhi kebutuhan konsumen mengakibatkan terbengkalainya kesejahteraan konsumen dan masalah tidak terlaksananya penyerahan fasilitas sosial oleh pengembang kepada pemerintah daerah mengakibatkan adanya peluang untuk para pihak yang tidak bertanggung jawab untuk menyalahgunakan fasilitas soial tersebut, maka penulis tertarik untuk mengangkat masalah diatas untuk menjadi sebuah Karya Ilmiah yang berjudul “PELAKSANAAN KEWAJIBAN PENGEMBANG DALAM PEN YEDIAAN FASILITAS SOSIAL PERUMAHAN DI KOTA MALANG”
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang diatas, maka penulis merumuskan permasalahan yaitu :
1. Bagaimana pelaksanaan kewajiban pengembang dalam penyediaan fasilitas sosial di perumahan Kota Malang ?
2. Apa hambatan dalam penerapan kewajiban pengembang dalam penyediaan fasilitas sosial di perumahan Kota Malang ?
8 C. Tujuan
Sesuai dengan permasalahan diatas, maka tujuan dari penulisan ini adalah :
1. Untuk mengetahui dan mengkaji pelaksanaan tentang kewajiban pengembang dalam penyediaan fasilitas sosial di perumahan Kota Malang
2. Untuk mengetahui dan mengkaji hambatan dalam penerapan kewajiban pengembang dalam penyediaan fasilitas sosial di perumahan Kota Malang
D. Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat dijadikan sebagai masukan yang bermanfaat bagi pihak-pihak yang berkepentingan didalamnya.
1. Bagi penulis
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan pengetahuaan dan informasi tambahan bagi para pihak khususnya mahasiswa fakultas hukum dan seluruh masyarakat.
2. Bagi Pemerintah
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan pertimbangan agar pemerintah lebih tegas dalam memberikan sanksi terhadap pengembang yang tidak memenuhi kewajibanya serta lebih giat lagi untuk mengadakan sosialisasi.
9 3. Bagi Masyarakat
Karya tulis ini diharapkan dapat memberikan pengetahuan dan membagun hukum bagi masyarakat.
E. Kegunaan
Dengan adanya penelitian ini dapat djadikan sebagai masukan untuk pihak-pihak dan dapat menyumbangkan pemikiran terhadap pemecahan masalah yang berkaitan dengan masalah pelaksanaan kewajiban pengembang dalam penyediaan penyediaan fasilitas sosial di Kota Malang.
F. Metode Penelitian
Penelitian ini menggunakan sumber data pendekatan Yuridis Sosiologis, yaitu penelitian yang dilakukan berfokus pada perilaku hukum masyarakat atau lingkungan masyarakat.
1. Lokasi Penelitian
Lokasi penelitian dilakukan di Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman Kota Malang yang beralamat di Jalan Bingkil Nomor 1 Kota Malang, Perumahan Griya shanta, Perumahan Sukun pondok indah kota Malang, Perumahan Tirtasari sukun Malang, dan Perumahan BTU Malang. Pertimbangan penulis untuk menjadikan lokasi tersebut sebagai tempat penelitian, karena perumahan ini merupakan perumahan yang cukup besar dan perumahan ini belum pernah dijadikan tempat penelitian.
10 2. Jenis Data :
a. Data Primer
Berupa data yang diperoleh secara langsung dari sumber data di lapangan jenis data dokumen tertulis, file, rekaman, informasi, pendapat dan lain-lain yang diperoleh dari sumber yang utama.
b. Data Sekunder
Berupa jenis data yang diproleh dari studi pustaka berupa jurnal- jurnal, buku, dan hasil penelitian terdahulu ataupun sumber lainya yang berkaitan dengan kebutuhan data untuk melengkapi penelitian.
Ketentuan normatif yang penulis gunakan untuk menganalisiss skripsi :
a. Undang-undang Nomor 1 tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
b. Peraturan menteri dalam negeri nomor 9 tahun 2009 Tentang penyerahan prasarana, sarana dan utilitas perumahan
c. Standart nasional indonesia (SNI) nomor SNI 03-1733-2004 tentang Tata cara Perencanaan lingkungan perumahan di perkotaan
d. Peraturan Daerah kota malang nomor 5 tahun 2015 tentang penyerahan prasarana, sarana dan utilitas perumahan dan kawasan permukiman.
11 3. Teknik Pengumpulan Data
Untuk mendapatkan data yang dimaksud tersebut secara akurat, diperlukan teknik pengumpulan data yang sesuai dengan karakteristik penelitian kualitatif. Adapun teknik pengumpulan data dalam penelitian ini adalah:
a. Observasi
Observasi dilakukan di Dinas Perumahan Dan Kawasan Permukiman Kota Malang, yang bertujuan untuk mengumpulkan data yang dilakukan suatu pengamatan, dengan disertai pencatatan-pencatatan terhadap keadaan atau perilaku objek sasaran.
b. Wawancara
Yaitu suatu cara pengumpulan data dimana penulis mengadakan tanya jawab dengan pihak-pihak yang terkait dengan permasalahan yang dibahas. Wawancara akan dilakukan kepada Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman Kota Malang dengan harapan mendapat data-data yang terkait dengan penelitian.
c. Dokumentasi
Yaitu suatu cara untuk mengumpulkan data mengenai hal- hal yang berupa dokumen tertentu dari beberapa sumber seperti arsip Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman Kota Malang yang ada relevansi kuat masalah yang diteliti.
12 4. Teknik Analisis Data
Diperoleh dari penelitian kepustakaan maupun penelitian di lapangan, diolah menggunakan diskriptif kualitatif, artinya analisis data berdasarkan apa yang diperoleh dari kepustakaan maupun di lapangan baik secara lisan maupun tertulis.
G. Sistematika Penulisan
Untuk mempermudah pembaca dalam memahami karya tulis ini peneliti membuat sistematika penulisan skripsi ini meliputi :
BAB I PENDAHULUAN
Dalam bab ini berisi tentang latar belakang, perumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, kegunaan penelitian, metode penelitian, sistematika penulisan.
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
Dalam bab ini berisikan tentang penjelasan teori- teori yang berkaitan dengan penelitian yang dilakukan oleh penulis yang digunakan untuk membahas penelitian yang diangkat, antara lain : Tinja uan Umum Tentang pengembang, Tinjauan Umum Tentang Rumah, Tinjauan Umum tentang fasilitas sosial.
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Dalam bab ini menjelaskan masalah yang telah dirumuskan oleh penulis kemudian diuraikan dalam pembahasan untuk dilakukan analisa secara konkrit dengan cara melakukan penelitian. Dalam bab ini akan dijabarkan hasil analisa penulisan terkait bagaimana pelaksanaan kewajiban pengembang dalam penyediaan fasilitas sosial di perumahan Kota Malang dan apa
13 hambatan dalam penerapan kewajiban pengembang dalam penyediaan fasilitas sosial di perumahan Kota Malang.
BAB IV PENUTUP
Dalam bab ini memuat tentang kesimpulan dan saran yang didapat dari pembahasan pada tahap sebelumnya.
