Program Ruang Utama

(1)

ANALISA P

ANALISA PELAKU AKELAKU AKTIVITASTIVITAS

Pada sebuah bangunan kantor sewa terdapat beberapa jenis pelaku aktivitas,

Pada sebuah bangunan kantor sewa terdapat beberapa jenis pelaku aktivitas, diantaranyadiantaranya sebagai berikut :

sebagai berikut :



Penyewa/ TenantPenyewa/ Tenant

Penyewa atau Tenan adalah kelompok pengguna bangunan kantor sewa secara Penyewa atau Tenan adalah kelompok pengguna bangunan kantor sewa secara tetap/rutin dalam jangka waktu tertentu yang mana setiap harinya melakukan aktifitas tetap/rutin dalam jangka waktu tertentu yang mana setiap harinya melakukan aktifitas pada ruang-ruang yang disewa. Penyewa kantor sewa biasanya ialah perusahaan lokal pada ruang-ruang yang disewa. Penyewa kantor sewa biasanya ialah perusahaan lokal maupun asing yang bergerak dibidang jasa, properti, konstruksi, akuntan, hukum, maupun asing yang bergerak dibidang jasa, properti, konstruksi, akuntan, hukum, asuransi, perbankan, dan lain-lain yang menghasilkan produk jadi.

asuransi, perbankan, dan lain-lain yang menghasilkan produk jadi.



PengelolaPengelola

Pengelola adalah orang-orang yang atau kelompok pengguna bangunan yang Pengelola adalah orang-orang yang atau kelompok pengguna bangunan yang memilikimemiliki suatu wewenang dan tanggung jawab dalam mengelola dan menjalankan sistem sesuai suatu wewenang dan tanggung jawab dalam mengelola dan menjalankan sistem sesuai dengan fungsi dan tugasnya sebagai pengelola baik

dengan fungsi dan tugasnya sebagai pengelola baik itu manajemen, pelayanan, maupunitu manajemen, pelayanan, maupun operasional teknis dalam usaha

operasional teknis dalam usaha penyewaan ruang bangunanpenyewaan ruang bangunan



PengunjungPengunjung

Pengunjung adalah orang-orang/tamu yang datang mengunjungi dan menikmati Pengunjung adalah orang-orang/tamu yang datang mengunjungi dan menikmati fasilitas-fasilitas yang ada untuk memenuhi kebutuhan atau melakukan hubungan bisnis fasilitas-fasilitas yang ada untuk memenuhi kebutuhan atau melakukan hubungan bisnis dengan pihak-pihak penyewa bangunan., Baik

dengan pihak-pihak penyewa bangunan., Baik pengunjung yang merupakan pendudukpengunjung yang merupakan penduduk setempat atau wisatawan dalam negeri

setempat atau wisatawan dalam negeri ataupun mancanegaraataupun mancanegara..

 ServiceService

Service adalah pelaku kegiatan di kantor sewa yang bertanggung jawab dalam hal Service adalah pelaku kegiatan di kantor sewa yang bertanggung jawab dalam hal pelayanan yang berkaitan dengan maintenance atau

pelayanan yang berkaitan dengan maintenance atau perawatan bangunan, kebersihanperawatan bangunan, kebersihan fasilitas dan lingkungan dan ruang, keamanan, perbaikan, serta pengolahan fasilitas dan lingkungan dan ruang, keamanan, perbaikan, serta pengolahan sampah/limba

sampah/limbah dan h dan lainnya.lainnya.

ANALISA JE

ANALISA JENIS AKTINIS AKTIVITASVITAS

  PenyewaPenyewa Masuk ke lobby Masuk ke lobby Berjalan kaki Berjalan kaki Parkir Parkir Masuk Lift Masuk Lift Bekerja Bekerja Rapat Rapat Ishoma Ishoma Buang air Buang air Berkendara Berkendara Masuk ke kantor Masuk ke kantor Rumah Rumah Ruang -Ruang -RuangRuang

Kantor Kantor

(2)

 Pengelola  Pengunjung Masuk ke lobby Berjalan kaki Parkir Masuk kekoridor lift Bekerja Rapat Bisnis dll Rumah Berkendara Pedestrian Cafe Billyard Studio karaoke dll Masuk ke kantor Masuk ke lobby Berjalan kaki Parkir

Masuk ke koridor lift

Bekerja Rapat Ishoma Buang air Berkendara Pedestrian Rumah

(3)

ANALISA KEBUTUHAN RUANG

 Analisa Kebutuhan Ruang Penyewa

 Analisa Kebutuhan Ruang Pengelola

No AKTIVITAS KEBUTUHAN RUANG SIFAT RUANG

1 Parkir Kendaraan Tempat parkir Komunikatif, disiplin , terkontrol

2 Masuk ke dalam kantor Pedestrian, Drop off , Main entrance.

Semi formal, interaktif, komunikatif

3 Mencari Informasi, bertemu dengan tamu

Lobby, Receptionist Semi formal, interaktif, komunikatif

4 Bekerja Ruang kerja staf Semi formal, interaktif, komunikatif

5 Mengawasi pekerja Ruang Manajer formal, interaktif, komunikatif

6 Menjamu tamu Ruang tunggu Semi formal, interaktif, komunikatif

7 Menyimpan barang Gudang/Ruang clening service

Non formal, disiplin terkontrol

8 Dokumentasi Ruang arsip Non formal, disiplin

terkontrol 9 Buang air kecil / besar

cuci muka / tangan

Lavatory / toilet Non formal 10 Makan / minum &

istirahat

Caffe Non formal, santai

rekreatif

11 Beribadah Mushola Non formal

12 Interaksi social Hall , koridor, balkon, pantry

Semi formal, interaktif,

2 Masuk ke dalam kantor Pedestrian, Drop off , Main entrance.

3 Gerak sirkulasi Koridor, lift Non formal, interaktif, aman, nyaman 4 Memberi informasi

kepada pengunjung

Resepsionis Informatif, komunikatif, interaktif

5 Bekerja Ruang Staf Semi formal, interaktif,

komunikatif, tenang 6 Menerima tamu Ruang tamu Semi formal, interaktif,

komunikatif 7 Memimpin dan

mengawasi karyawan

Ruang Manajer Semi formal, interaktif, komunikatif, tenang 8 Mengurusi bidang

administrasi keuangan

Ruang sub. Administrasi Semi formal, interaktif, komunikatif, tenang 9 Mengurusi bidang

pemasaran

Ruang sub. Marketing Semi formal, interaktif, komunikatif, tenang 10 Mengurusi bidang

personalia

Ruang sub. Personalia Semi formal, interaktif, komunikatif, tenang

11 Rapat Ruang Rapat Semi formal, interaktif,

komunikatif, tenang 12 Menyimpan barang Gudang, Ruang clening

service

Non formal, disiplin terkontrol 13 Buang air kecil / besar

cuci muka / tangan

Lavatory / toilet Non formal

14 Makan / minum & istirahat

Restaurant, Café shop Non formal, santai rekreatif

15 Beribadah Mushola / r.sholat Non formal

16 Pengamanan R.kontrol, security Non formal, disiplin terkontrol

(4)

 Analisa Kebutuhan Ruang Service  Analisa Kebutuhan Ruang Pengunjung

 Analisa Kebutuhan Ruang Penerima

2 Gerak sirkulasi Selasar, lift, tangga darurat

Non formal. khusus. 3 Masuk ke dalam kantor Pedestrian , Drop off ,

Main entrance.

4 Menjaga keamanan Pos jaga Interaktif, komunikatif 5 Mengontrol dan memantau

keadaan

Ruang CCTV Semi private, terkontrol

6 Memperbaiki dan memelihara sistem MEP

Ruang MEP Semi private, terkontrol

7 Mengumpulkan, mengangkut sampah

Tempat pembuangan sampah

terkontrol 8 Menyimpan peralatan Ruang

penyimpanan/gudang

terkontrol 9 Keperluan pribadi Ruang ganti/loker Private

10 beristrirahat Ruang staf Non formal, interaktif

11 Buang air kecil / besar cuci muka / tangan

Lavatory / toilet Non formal

12 Makan / minum & istirahat Cafe Non formal, santai rekreatif

13 Beribadah Mushola Non formal

2 Masuk ke dalam kantor Pedestrian, Drop off , Main entrance

3 Mencari Informasi, menunggu, berinteraksi

Lobby, Receptionist Semi formal, interaktif, komunikatif

4 Pertemuan bisnis Ruang rapat/meeting Semi formal, interaktif, 5 Melakukan transaksi ATM Center Aman, terkontrol

6 Makan dan minum Cafe Non formal, santai,

interaktif 7 Kegiatan belakang (Buang

air dll)

Toilet Non formal

8 Olah raga, check up kesehatan

Fitness center, healt center Semi formal, interaktif

1 Menerima Tamu, memberikan informasi kepada pengunjung

Hall, Lobby, Resepsionist Semi formal, interaktif, komunikatif

(5)

KEBUTUHAN RUANG

Fasilitas Kantor sewa

Sistem yang digunakan dalam membagi kantor sewa adalah system areal terbagi-bagi (partial area tenant). Sistem ini merupakan bentuk pemterbagi-bagian yang memterbagi-bagi suatu ruang besar menjadi bentuk yang lebih kecil dalam satu lantai.

Ruang kantor sewa yang akan disesuaikan dibagi menjadi 3 tipe, yaitu:

1. Small space = 30 m2

2. Medium space = 120 m2

3. Large space, = 250 m2

Fasilitas pengelola

Ruang pengelola ditujukan untuk aktifitas pengelolaan yang berkaitan dengan penyewaan kantor sewa, ruang yang diibutuhkan antara lain:

1. Ruang Manajer

2. Ruang kepala bagian

 Sub. Administrasi

keuangan

 Sub. Marketing

 Sub. Personalia

Fasilitas penunjang

Berfungsi untuk menarik minat calon penyewa kantor dan orang yang berkunjung, sehingga dapat menambah keramian dan membantu penyewa agar mendapatkan klien dan konsumen. Fasilitas yang diperlukan diantaranya:

1. Cafe 2. Billyard 3. ATM Center 4. Mushola 5. Studio karaoke Fasilitas servis

Fasilitas servis berkaitan dengan sarana pemeliharaan dan penunjang bangunan kantor sewa agar berjalan dengan baik serta untuk melayani kebutuhan pribadi pemakai bangunan. Yang dibutuhkan ialah:

1. Ruang Genset & Trafo

2. Ruang AHU 3. Toilet

4. Ruang Mekanikal, Elektrikal & Plumbing

Fasilitas penerima

1. Lobby atau hall

2. Ruang informasi atau resepsionis 3. Ruang sekretaris

4. Ruang rapat 5. Ruang tunggu tamu 6. Ruang karyawan 7. Ruang security 8. Ruang arsip 9. Gudang/tempat penyimpanan 10. Cleaning servis 11. Tempat sampah kering 5. Lift

6. Shaft 7. Gondola 8. Ramp

(6)

PERSYARATAN RUANG

FASILITAS

RUANG

LU AS A N YA N G D I PE RL U KA N LI ST RI K TE LE PO N SI ST EM PE M AD A M KE BA KA RA N PE N G H AW A A N A LA M I PE N G H AW A A N BU A TA N PE N CA H A YA A N A LA M I PE N CA H A YA A N BU A TA N BE BA S BI SI N G A IR BE RS IH A IR KO TO R VI EW PR IV A SI PENGELOLA Ruang Manager √ √ √ √ √ √ √ √ √ Ruang Karyawan √ √ √ √ √ √ √ √ Ruang Arsip √ √ √ √ Lobby/hall √ √ √ √ √ √ Ruang Resepsionis √ √ √ √ √ √

Ruang Tunggu Tamu √ √ √ √ √ √

Ruang Bagian Administrasi Keuangan √ √ √ √ √ √ √ √ √

Ruang Bagian Markerting √ √ √ √ √ √ √ √ √

Ruang bagian Personalia √ √ √ √ √ √ √ √ √

Ruang Pertemuan/rapat √ √ √ √ √ √ √

(7)

PERSYARATAN RUANG

FASILITAS

_RUANG

LU A SA N YA N G LI ST RI K TE LE PO N SI ST EM PE M A D PE N G H A W A A N PE N G H A W A A N PE N CA H A YA A N PE N CA H A YA A N BE BA S BI SI N G A IR BE RS IH A IR KO TO R VI EW PR IV A SI SERVICE

Pos Jaga Security √ √ √ √ √ √ √ √

Ruang Mekanikal Elektrikal Plumbing √ √ √ √

Gudang (penyimpanan peralatan) √ √ √

Ruang CCTV √ √ √ √ √ √

Ruang Staf Cleaning Service √ √ √ √

Loker dan Ruang Ganti √ √ √ √ √

Lift √ √ Tangga Darurat √ √ √ Toilet √ √ √ √ √ √ PENUNJANG Mushola √ √ √ √ √ √ √ Smoking Area √ √ √ √ √ ATM Center √ √ √ √ √

Ruang Tunggu Kantor Sewa √ √ √ √ √

Ruang Rapat Kantor Sewa √ √ √ √ √ √

Studio Karaoke √ √ √ √ √ √

Studio Billyard √ √ √ √ √ √

Cafe

Tempat Makan √ √ √ √ √ √ √

Delivery & Cashier Area √ √ √ √ √ Dapur √ √ √ √ √ √ Ruang Penyimpanan Bahan Makanan √ √ √ Ruang Pegawai dan Pantry √ √ √ √ √ √ PENERIMA Lobby / Hall √ √ √ √ √ √ √ √ Ruang Informasi √ √ √ √ √ √ √ √ √ Tempat Parkir √ √ √ √

(8)

STRUKTUR ORGANISASI RUANG

 BASEMENT  LANTAI DASAR

RUANG PERALATAN RUANG GENSET & TRAFO RUANG STAF KEBERSIHAN CORE PARKIR MOTOR P A R K I R M O T O R SE PARKIR MOBIL RUANG PANEL & SERVER ME

LOKER & R. GANTI PARKIR MOBIL CAFE CORE GUDANG STUDIO BILLYARD SE ATM CENTRE STUDIO KARAOKE LOBBY RESEPSIONIST RUANG STAFF ME

(9)

 LANTAI 1  LANTAI 2-3 CORE RUANG ARSIP KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) MUSHOLA KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) VOID (LOBBY) _KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (MEDIUM) CORE

KANTOR SEWA (MEDIUM)

KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) SMOKING AREA KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) RUANG TUNGGU KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (MEDIUM)

(10)

 LANTAI 4-5  LANTAI 6 CORE RUANG RAPAT R.BAG. R.BAG. MARKETING RUANG STAFF PENGELOLA R.BAG. PERSONALIA RUANG MANAGER CORE RUANG PERTEMUAN KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) SMOKING AREA KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) RUANG TUNGGU KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA (SMALL) KANTOR SEWA

(11)

BESARAN RUANG

 BASEMENT

 LANTAI DASAR

 LANTAI 1 NAMA RUANG KAPASITAS LUAS

(m2₎

TOTAL

(m2₎ STANDART SUMBER

Parkir Mobil 30 mobil 35 m2 _{360 m}2 _{18 m}2 _SBT

Parkir Motor 50 motor 2 m2 _{100 m}2 _{2 m}2 _ASM

Ramp 4 unit 70 m2 _{280 m}2 _ASM

Ruang CCTV 1 unit 22 m2 _{22 m}2 _ASM

Ruang Panel & Server 1 unit 35 m2 _{35 m}2 _ASM

Ruang Pompa 2 unit 15 m2 _{30 m}2 _ASM

Ruang Peralatan 1 unit 30 m2 _{30 m}2 _ASM

Ruang MEP 1 unit 25 m2 _{25 m}2 _ASM

Loker dan Ruang Ganti 1 unit 25 m2 _{25 m}2 _ASM

Tangga menuju lt.dasar 1 unit 20 m2 _{20 m}2 _{15 m}2 _NAD

CORE

Lift Orang 2 unit 4 m2 _{8 m}2 _{13 orang} _NAD

Lift Barang 1 unit 6 m2 _{6 m}2 _{1.600 Kg} _NAD

Tangga Darurat Kiri 1 unit 20 m2 _{20 m}2 _{15 m}2 _NAD

Tangga Darurat Kanan 1 unit 20 m2 _{20 m}2 _{15 m}2 _NAD

Shaft 9 unit 1,5 m2 _{13,5 m}2 _ASM

Shaft Plumbing 2 unit 4 m2 _{8 m}2 _ASM

Toilet Pria 1 unit 24 m2 _{24 m}2 _{12 m}2_/Toilet _NAD

Toilet Wanita 1 unit 24 m2 _{24 m}2 _{12 m}2_/Toilet _NAD

Ruang janitor 6 unit 5 m2 _{30 m}2 _ASM

Ruang AHU 1 unit 12 m2 _{12 m}2 _ASM

Sub Total Sirkulasi 65% Sub Total + Sirkulasi

1092,5 m2

710 m2

(12)

 LANTAI 2-3

NAMA RUANG KAPASITAS LUAS (m2₎

TOTAL

Lobby / Hall (Void) 45 orang 1 m2 _{45 m}2 _{1 m}2_/orang _TS

Ruang Tunggu 1 unit = 10 org

0.75 m2 _{7.5 m}2

1 m2_/orang _TS

Ruang Arsip

Smooking Area 1 unit 14 m2 _{14 m}2 _NAD

Ruang Kantor Sewa (Small) 9 unit 72 m2 _{648 m}2 _{24 m}2_/unit _TS

Ruang Kantor Sewa

(Medium) 1 unit 120 m

2 _{120 m}2 _{2 m}2_/orang _NAD

Mushola + Tempat wudhu _{1 unit} _{90 m}2 _{90 m}2 ASM

CORE

TOTAL

Ruang Kantor Sewa

2 _{240 m}2 _{2 m}2_/orang _NAD

Ruang Tunggu 1 unit = 10 org

0.75 m2 _{7.5 m}2

1 m2_/orang _TS

CORE

1.075 m2

430 m2

(13)

 LANTAI 4-5

TOTAL

Ruang Kantor Sewa

2 _{120 m}2 _{120 m}2_/unit _TS

Ruang Pertemuan 1 unit 70 m2 _{70 m}2 _{2 m}2_/orang _NAD

Ruang Tunggu 1 unit = 10

org

0.75 m2 _{7.5 m}2

1 m2_/orang _TS

CORE

Toilet Pria 1 unit 24 m2 _{24 m}2 12

m2_/Toilet NAD

Toilet Wanita 1 unit 24 m2 _{24 m}2 12

m2_/Toilet NAD

1.097 m2

439 m2

1.536 m2

TOTAL

Ruang Manager 1 unit 25 m2 _{25 m}2

Ruang bag. Admin. Keuangan

1 unit = 4

orang 5 m

2 _{20 m}2 _{4-6 m}2_/orang _TS

Ruang bag. Marketing 1 unit = 4

orang 5 m

2 _{20 m}2 _{4-6 m}2_/orang _NAD

Ruang bag. Personalia 1 unit = 4

orang 5 m

2 _{20 m}2 _{4-6 m}2_/orang _NAD

Ruang Staf Karyawan 1 unit = 25 org 100 m2 _{100 m}2 _{4-6 m}2_/orang _NAD

Ruang Rapat Pengelola 1 unit 40 m2 _{40 m}2 _{2 m}2_/orang _NAD

Ruang Tunggu Tamu 1 unit 10 m2 _{10 m}2 _{1 m}2_/orang _TS

Pantry + toilet 1 unit 50 m2 _{50 m}2 _NAD

CORE

Shaft 9 unit 1,5 m2 _{13.5 m}2 _ASM

405,5 m2

283 m2

(14)

(15)

TERPUSAT

Pola terpusat merupakan komposisi terpusat dan stabil yang terdiri dari sejumlah ruang sekunder, dikelompokkan mengeIiIingi sebuah ruang pusat yang luas dan dominan. Ruang terpusat pada umumnya berbentuk teratur dan ukurannya cukup besar untuk menggabungkan sejumlah ruang sekunder di sekelilingnya.

LINEAR

Linear merupakan suatu urutan dalam satu garis dan ruang-ruang yang berulang. Pola linier pada dasarnya terdiri dari sederetan

ruang. Ruang-ruang ini dapat

berhubungan secara langsung satu dengan yang lain atau dihubungkan melalui ruang linier yang berbeda dan terpisah.

RADIAL

Radial terdiri dari ruang pusat yang dominan dimana sejumlah organisasi linear berkembang menurut arah jari- jarinya

GRID

Grid adalah suatu sistem perpotongan dua garis-garis sejajar atau lebih yang berjarak teratur. Grid membentuk suatu pola geometric dari titik-titik yang berjarak teratur pada perpotongan garis-garis grid dan bidang-bidang beraturan yang dibentuk oleh garis-garis grid itu sendiri.

POLA TATA RUANG KANTOR SEWA YANG DIPILIH

NAMA RUANG KAPASITAS LUAS (m2₎ TOTAL

ATM Centre 1 unit (6 bh) 0,8 m2 _{4,8 m}2 _{0,8 m}2_/mesin _PL

Cafe 60 kursi 2 m2 _{120 m}2 _{1,8-2 m}2_/kursi _NAD

Dapur Cafe 1 unit = 20 org 1,5 m2 _{30 m}2 _{1 m}2_/orang _TS

Delivery & Kasir Area 1 unit = 4 orang 1,2 m2 _{4,8 m}2 _{1,2-2 m}2_/orang _NAD

Gudang 1 unit 25 m2 _{25 m}2 _ASM

Ruang Staff 1 unit = 17

orang 1,6 m

2 _{27,2 m}2 _{1,2-2 m}2_/orang _NAD

R. Informasi / Resepsionis 1 unit = 2 org 1,5 m2 _{3 m}2

1,5 m2_/orang _NAD

Lobby / Hall 1 unit = 45

orang 1 m

2 _{45 m}2 _{1 m}2_/orang _TS

Tangga dari basement 1 unit 20 m2 _{20 m}2 _{15 m}2 _NAD

Studio Karaoke 1 unit Studio Billyard 1 unit CORE

foto

(16)

pola ini lebih teratur dalam susunan antara ruang-ruangnya sehingga pola tata ruang kantor sewa lebih efisien. Namun bagian-bagian pola grid dapat bergeser untuk mengubah kontinuitas ruang & visual ruang – ruang yang ada di bangunan kantor sewa karena sebuah grid tiga dimensi terdiri dari ruang-ruang modular yang berulang, maka pola nya dapat dikurangi, ditambahkan, atau dilapisi, dengan tetap mempertahankan identitasnya sebagai sebuah pola grid.