MAKALAH HUKUM APARTEMEN.docx

MAKALAH

MAKALAH OBSERV

OBSERVA

ASI

SI HUKUM APAR

HUKUM APARTEMEN

TEMEN

RUMAH SUSUN GEDANG ANAK KABUPATEN SEMARANG

RUMAH SUSUN GEDANG ANAK KABUPATEN SEMARANG

PROVINSI JAWA TENGAH

PROVINSI JAWA TENGAH

Di susun oleh :

Di susun oleh :

J JEENNI I HHEERRMMAANNTTOO 88!!!!""""## B BAANNGGKKIIT T PPEERRMMAADDII 88!!!!$$%% IIRRVVAAN N AAGGUUNNG G PPAAHHAASSTTRRII 88!!!!&&&& II''BBAAL L HHIILLMM(( 88!!!!)) A

ADDIITT((A A DDWWI I **AAHH((OO 88!!!!88&& +

+RRAASSTT((A A AARRBBIIAANNSS((AAHH 88!!!!####

+AKULT

+AKULTAS

AS HUKU

HUKUM

M

UNIVERSITA

UNIVERSITAS

S NEGERI SEMARANG

NEGERI SEMARANG

SEMARANG

SEMARANG

)"&

BAB I

PENDAHULUAN

, L-.-/ Bel-0-n1

Dalam upaya meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah yang jumlahnya terbatas tersebut, terutama bagi pembangunan perumahan dan permukiman, serta mengefektifkan  penggunaan tanah terutama didaerah-daerah yang berpenduduk padat, maka perlu adanya  pengaturan, penataan, dan penggunaan atas tanah, sehingga bermanfaat bagi masyarakat  banyak. Apalagi jika dihubungkan dengan hak asasi, maka tempat tinggal (perumahan dan  permukiman) merupakan hak bagi setiap Warga Negara, sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ! ayat (") #ndang-#ndang Dasar "$%&. 'ebutuhan dasar tersebut ajib dihrmati, dilindungi, ditegakkan, dan dimajukan leh Pemerintah.

*enyadari kenyataan tersebut, perlu kiranya dikembangkan suatu knsep Pembangunan dalam suatu bangunan bertingkat, yang dibagi-bagi atas bagian-bagian se+ara terpisah, baik ertikal atau hrintal untuk masing-masing penghuni. Pembangunan umah /usun merupakan salah satu alternatif peme+ahan masalah kebutuhan perumahan dan  permukiman terutama di daerah perktaan yang jumlah penduduknya terus meningkat,

karena pembangunan umah /usun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kta yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu +ara untuk peremajaan kta bagi daerah-daerah kumuh.

umah /usun se+ara yuridis merupakan bangunan gedung bertingkat, yang senantiasa mengandung sistem pemilikan perserangan dengan !ak 0ersama, dimana penggunaannya untuk hunian atau bukan hunian, se+ara mandiri ataupun se+ara terpadu sebagai satu kesatuan sistem pembangunan. Dengan demikian berarti tidak semua bangunan gedung bertingkat dapat disebut dengan umah /usun menurut pengertian #ndang-#ndang Nmr "1 ahun "$& #ndang-#ndang Nmr "1 ahun "$& tentang umah /usun, tetapi setiap umah /usun adalah selalu bangunan gedung bertingkat.

#ntuk mengatasi hal tersebut pemerintah 3aa engah membangun rumah susun (rusun) sebagai alternatie tempat tinggal untuk merelkasi arga kalangan menengah ke  baah (usunaa 4edang Anak, #ngaran, /emarang)

Pembangunan rumah susun merupakan respn terhadap kebutuhan rumah bagi masyarakat. umah susun menjadi alternatie pilihan untuk penyediaan hunian karena merupakan pilihan yang ideal bagi negara-negara berkembang. Daerah yang mempunyai tingkat kepadatan penduduk yang tinggi memiliki permasalahan pada kurangnya ketersediaan hunian, ketidaklayakan hunian, dan keterbatasan lahan. !al ini membutuhkan suatu knsep peren+anaan dan pembangunan yang tepat agar permasalahan hunian dapat terselesaikan.

*enurut ## N."1 tahun "$& tentang rumah susun. umah /usun diartikan sebagai  berikut5 “Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu

lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat  dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. ”3adi bisa dikatakan baha

rumah susun merupakan suatu pengertian yuridis arti bangunan gedung bertingkat yang senantiasa mengandung sistem kepemilikan perserangan dan hak bersama, yang  penggunaannya bersifat hunian atau bukan hunian. /e+ara mandiri ataupun terpadu sebagai

satu kesatuan sistem pembangunan. Atau umah /usun adalah bangunan yang dibangun untuk menampung sekumpulan manusia yang terrganisir kedalam suatu adah dengan  pertimbangangan kehidupan manusia hidup se+ara layak se+ara hrintal dan ertikal

dengan sistem pengellaan yang menganut knsep kebersamaan.

#ntuk mengatasi keterbatasan lahan dalam pemenuhan perumahan yang layak  huni bagi masyarakatnya, pemerintah Daerah 3aa engah mengeluarkan kebijakan  pembagunan rumah susun sederhana sea (rusunaa). usunaa ini di harapkan

keterbatasan lahan yang ada dapat di atasi untuk memenuhi pemukiman yang layak huni bagi arga 4edang Anak. Pembangunan rumah susun ini nampaknya merupakan  jalan yang di anggap sesuai bagi perktaan dalam mengatasi pemukiman kumuh yang

semakin meningkat. 'epala 0agian ata #saha Dinas P# /emarang, Paulus / mengatakan baha pentingnya pembangunan rusun itu karena perubahan paradigma  pembangunan permukiman di kta-kta besar di 6ndnesia yang seharusnya tidak lagi menga+u pada knsep perumahan (landed huse) melainkan perlunya dipikirkan  pembangunan rumah susun (vertical house  ) dan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat  berpenghasilan rendah di /emarang.

Prgram rusunaa ini nantinya juga diharapkan dapat mengatasi masalah minimnya  pemukiman bagi buruh industri di kaasan /emarang. /emakin sempitnya lahan karena  ppulasi yang meningkat membuat harga tanah di perktaan melnjak tinggi, banyak masyarakat berpenghasilan rendah yang mendirikan bangunan ditanah yang tidak  beriin karena keterbasan eknmi. Prgram rumah susun inilah merupakan byek 

eksperimen dari pemerintah 3aa engah dalam hal mengatasi pemukiman liar dan  pemukiman kumuh yang ada di 4edang Anak, #ngaran, /emarang yang setiap tahunnya semakin bertambah. /ehingga ini merupakan langkah yang bijak dari pemerintah 3aa engah, dalam hal ini dengan melalui pendekatan kepada masyarakatnya tanpa dengan menggunakan tindakan yang kasar seperti penggusuran, karena pembangunan rusunaa tersebut menggunakan lahan Pemkab /emarang.

), Ru2us-n M-s-l-h

". 0agaimana gambaran umum pembangunan umah /usun 4edang Anak di kabupaten /emarang7

2. Apa faktr penghambat pembangunan umah /usun 4edang Anak di 'abupaten /emarang 7

3, Tu4u-n Peneli.i-n

". #ntuk mengetahui bagaimana +ara pembangunan umah /usun 4edang Anak, 'abupaten /emarang.

2. #ntuk mengetahui faktr penghambat pembangunan umah /usun 4edang Anak di 'abupaten /emarang.

BAB 

PEMBAHASAN

A, Pen1e/.i-n Ru2-h Susun

Pengertian rumah susun menurut kamus besar 6ndnesia merupakan gabungan dari  pengertian rumah dan pengertian susun. umah yaitu bangunan untuk tempat tinggal, sedangkan pengertian susun yaitu seperangkat barang yang diatur se+ara bertingkat. 3adi  pengertian rumah susun adalah bangunan untuk tempat tinggal yang diatur se+ara bertingkat.

Pengertian rumah susun sederhana sea, yang selanjutnya disebut rusunaa  berdasarkan P8*8N N."%9 2::; tentang Pengellaan umah /usun /ederhana sea yaitu  bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam  bagian-bagian yang distrukturkan se+ara fungsinal dalam arah hrintal maupun ertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing digunakan se+ara terpisah, status  penguasaannya sea serta dibangun dengan menggunakan dana Anggaran Pendapatan dan

0elanja Negara dan9atau Anggaran Pendapatan dan 0elanja Daerah dengan fungsi utamanya sebagai hunian.

Penjabaran lebih terin+i dari pengertian rumah susun sederhana sea yang tersebut di atas adalah5

". /atuan umah /usun /ederhana /ea, yang selanjutnya disebut sarusunaa, adalah unit hunian pada rusunaa yang dapat digunakan se+ara perrangan berdasarkan ketentuan perseaan dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

2. Pengellaan adalah upaya terpadu yang dilakukan leh badan pengella atas barang milik negara9daerah yang berupa rusunaa dengan melestarikan fungsi rusunaa yang

meliputi kebijakan peren+anaan, pengadaan, penggunaan, pemanfaatan, pengamanan dan pemeliharaan, penilaian, penghapusan, pemindahtanganan, penatausahaan,  pembinaan, pengaasan dan pengendalian rusunaa.

<. Pengella, yang selanjutnya disebut badan pengella, adalah instansi pemerintah atau  badan hukum atau badan layanan umum yang ditunjuk leh pemilik rusunaa untuk 

melaksanakan sebagian fungsi pengellaan rusunaa.

%. Pemilik rusunaa, yang selanjutnya disebut sebagai pemilik, adalah pengguna barang milik negara yang mempunyai penguasaan atas barang milik negara berupa rusunaa. &. Pemanfaatan adalah pendayagunaan barang milik negara9daerah yang berupa

rusunaa untuk dipergunakan sesuai dengan tugas pkk dan fungsi kementerian9lembaga9satuan kerja perangkat daerah, dalam bentuk sea, pinjam pakai, dan kerjasama pemanfaatan, dengan tidak mengubah status kepemilikanyang dilakukan leh badan pengella untuk memfungsikan rusunaa sesuai dengan aturan yang telah ditetapkan.

1. Penghuni adalah arga negara 6ndnesia yang termasuk dalam kelmpk masyarakat  berpenghasilan rendah sesuai peraturan yang berlaku yang melakukan perjanjian sea sarusunaa dengan badan pengella= arif /ea adalah jumlah atau nilai tertentu dalam bentuk sejumlah nminal uang sebagai pembayaran atas sea sarusunaa dan9atau sea bukan hunian rusunaa untuk jangka aktu tertentu.

;. Pengembangan adalah kegiatan penambahan bangunan dan9atau kmpnen bangunan,  prasarana dan sarana lingkungan yang tidak teren+ana pada aktu pembangunan

rusunaa tetapi diperlukan setelah bangunan dan lingkungan difungsikan.

. Pendampingan adalah kegiatan yang dilakukan leh penerima aset kella sementara kepada badan pengella dan penghuni rusunaa meliputi pembinaan, pelatihan, dan  penyuluhan.

$. Pengaasan adalah pemantauan terhadap pelaksanaan penerapan peraturan  perundang-undangan mengenai rumah susun sederhana sea dan upaya penegakan

hukum.

":. *asyarakat 0erpenghasilan endah, yang selanjutnya disebut *0, adalah masyarakat yang mempunyai penghasilan berdasarkan ketentuan dalam Peraturan *enteri Negara Perumahan akyat.

B, Pe/s5-/-.-n Pe26-n1un-n Ru2-h Susun

Pembanunan rumah susun jauh lebih rumit disbanding pembangunan rumah biasa. /elain karena struktur bangunannya yang lebih besar dan lebih rumit. /elain karena struktur bangunannya yang lebih besar dan lebih rumit. 0angunan rumah susun juga ajib memperhatikan keamanan dan kenyamanan para penghuninya. !al ini menyebabkan persyaratan pembangunan rumah susun lebih sulit disbanding persyaratan  pembangunan rumah susun lebih sulit disbanding persyaratan pembangunan rumah  biasa. Pembangunan rumah susun harus dilakukan melalui peren+anaan teknis. Pelaksaanan dan pengaasan teknis yang sesuai dengan ketentuan perundang-undangan.

/elain persyaratan mengenai pihak yang melakukan pembangunan rumah susun dan lahan yang digunakan untuk mendirikan rumah susun ada beberapa persyaratan lain yang harus dipenuhi untuk membangun rumah susun. Persyaratan tersebut menurut Pasal 2% #ndang-#ndang Nmr 2: ahun 2:"" tentang umah /usun *eliputi5

". Persyaratan administratie. 2. Persyaratan teknis.

<. Persyaratan eklgis. -, Pe/s5-/-.-n A72inis./-.ie

Persyaratan administratif adalah periinan yang diperlukan sebagai syarat untuk  melakukan pembangunan rumah susun. Ada dua syarat administratie yang harus dipenuhi leh pelaku pembangunan dalam melakukan pembangunan rumah susun, >aitu status hak atas tanah dan iin mendirikan bangunan (6*0). Pelaku  pembangunan menurut pasal 2$ ayat (") ## umah susun harus membangun rumah

susun dan lingkungan rumah susun sesuai dengan ren+ana fungsi dan pemanfaatanya. en+ana fungsi dan pemanfaatanya tersebut harus mendapatkan iin dari  bupati9alikta dan khusus untuk Prinsi /emarang harus mendapatkan iin dari

gubernur.

Permhnan iin ren+ana fungsi dan pemanfaatan diajukan dengan melampirkan  beberapa persyaratan, yaitu5

". /ertifkat hak atas tanah

2. /urat keterangan ren+ana kabupaten9kta <. 4ambar ren+ana tapak 

%. 4ambar ren+ana arsitektur yang memuat denah, tampak dan ptngan rumah susun yang menunjukan dengan jelas batasan se+ara erti+al dan hrintal dari satuan rumah susun

&. gambar ren+ana struktur beserta perhitunganya

1. gambar ren+ana utilitas umum dan instalasi beserta perlengkapanya

;. 4ambar ren+ana yang menunjukan dengan jelas bagian bersama benda bersama dan tanah bersama

. #ntuk rumah susun yang dibangun diatas tanah sea juga melampirkan perjanjian tertulis pemanfaatan dan pendayagunaan tanah

/etelah mendapatkan iin dari bupati9alikta /emarang atau gubernur 3aa engah, pelaku pembangunan juga ajib meminta pengesahan dari pemerintah daerah tentang pertelaan yang menunjukan batas yang jelas dari setiap satuan rumah susun,  bagian bersama, benda bersama dan tanah besama beserta uarian nilai perbandingan  prprsinal. Apabila pelaku pembangunan melakukan pembangunan ren+ana fungsi dan pemanfaatan 'etentuan keamanan dan keselamatan perasinal penerbangan rumah susun yang tidak mengurai fungsi bagian bersama, benda bersama dan fungsi hunian, maka pengubahan tersebut harus mendapatkan iin dari Pemerintah /emarang. Namun apabila pengubahan tersebut mengakibatkan pengubahan nilai  perbandingan prprsinal, maka pertelaanya harus mendapatkan pengesahan kembali

dari kepala daerah /emarang yang memberikan iin.

Pembangunan rumah susun menurut pasal <% ## umah /usun juga ajib dilaksanakan dengan perhitungan dan penetapan kefisien lantai bangunan dan kefisien dasar bangunan yang disesuaikan dengan kapasitas daya dukung dan daya tampung lingkungan dengan menga+u pada ren+ana tata ruang ilayah. 'efisien lantai bangunan adalah perbandingna antara luas keseluruhan lantai bangunan gedung dan luas persil9kaeling9blk peruntukan. /edangkan kefisien dasar bangunan adalah  perbandingan antara luas lantai dasar bangunan gedung dan luas persil9kaeling9blk   peruntukan. Penentuan kefisien lantai bangunan dan kefisien dasar bangunan harus

mengikuti pembatasan ketinggian bangunan yang berhubungan dengan 5 ". 'etentuan keamanan dan keselamatan perasinal penerbangan

2. 'earifan l+al 6, Pe/s5-/-.-n Te0nis

Persyaratan teknis merupakan persyaratan yang berkaitan dengan struktur   bangunan, kemananan dan keselamatan bangunan, kesehatan lingkungan,

kenyamanan dan lain-lain yang berhubungan dengan ran+ang bangun. Persyaratan teknis tidak hanya berkaitan dengan bangunan rumah susun, namun juga meliputi kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan rumah susun. Persyaratan teknis  pembangunan rumah susun menurut ketentuan Pasal <& ## umah /usun terdiri atas5

". Persyaratan peruntukan lkas, yaitu ketentuan tentang jenis fungsi atau kmbinasi fungsi bangunan rumah susun yang bleh dibangun pada lkasi atau kaasan tertentu.

2. 6ntensitas bangunan, adalah ketentuan teknis tentang kepadatan dan ketinggian  bangunan rumah susun yang dipersyaratkan pada lkasi atau kaasan tertentu yang meliputi kefisien dasar bangunan, kefisien lantai bangunan dan jumlah lantai bangunan.

<. Arsitektur bangunan

2. 'eandalan bangunan yang meliputi5

". Persyaratan keselamatan, adalah kemampuan bangunan rumah susun untuk  mendukung beban muatan serta untuk men+egah dan menanggulangi bahaya kebakaran dan bahaya petir.

2. Persyaratan kesehatan, meliputisistem penghaaan, pen+ahayaan, sanitasi dan  penggunaan bahan bangunan.

<. Persyaratan kenyamanan, meliputi kenyamanan ruang gerak dan hubungan antar ruang, kndisi udara dalam ruang, pandangan, serta terhadap pengaruh tingkat getaran dan tingkat kebisingan.

%. Persyaratan kemudahan, meliputi kemudahan hubungan ke, dari dan di dalam  bangunan rumah susun serta sarana dan prasarana dalam pemanfaatan  bangunan rumah susun.

9, Pe/s5-/-.-n E0olo1is

Persyaratan eklgis adalah persyaratan yang memenuhi analisis dampak  lingkungan dalam hal pembangunan rumah susun. Persyaratan eklgis menurut ketentuan Pasal <; ## umah /usun men+akup keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan, yaitu keserasian antara lingkungan buatan, lingkungan alam dan ssial  budaya, termasuk nilai-nilai budaya bangsa yang perlu dilestarikan.

7, Se/.ii0-. L-i0 +un1si

Pelaku pembangunan yang telah menyelesaikan seluruh atau sebagian  pembangunan rumah susun menurut Pasal <$ ## umah /usun ajib mengajukan  permhnan sertifikat laik fungsi kepada bupati9alikta atau gubernur untuk 

Prinsi /emarang. ?aik fungsi menurut Penjelasan Pasal <$ ayat (") ## umah /usun adalah berfungsinya seluruh atau sebagian bangunan rumah susun yang dapat menjamin dipenuhinya persyaratan tata bangunan dan keandalan bangunan rumah susun sesuai dengan fungsi yang ditetapkan dalam iin mendirikan bangunan.

#ntuk menunjang kehidupan para penghuninya, sebuah rumah susun harus dilengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas umum. Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian rumah susun yang memenuhi standar tertentu untuk  kebutuhan tempat tinggal yang layak, sehat, aman dan nyaman. Prasarana lingkungan rumah susun meliputi jaringan jalan, drainase, sanitasi, air besih dan tempat sampah. /arana adalah fasilitas dalam lingkungan rumah susun yang berfungsi untuk  mendukung penyelenggaraan dan pengembangna kehidupan ssial, budaya, dan eknmi. /arana lingkungan rumah susun meliputi sarana ssial eknmi seperti sarana pendidikan, kesehatan, peribadatan dan perniagaan serta sarana umum lainnya. #tilitas umum pada lingkungan rumah susun adalah kelengkapan penunjang untuk   pelayanan lingkungan hunian rumah susun yang men+akup jaringan listrik, jaringan

telepn dan jaringan gas.

Pembangunan prasarana, sarana dan utilitas umum pada lingkungan rumah susun harus mempertimbangkan5

". 'emudahan dan keserasian hubungna dalam kegiatan sehari-hari 2. Pengamanan jika terjadi hal-hal yang membahayakan

<. /truktur, ukuran dan kekuatan sesuai dengan fungsi dan penggunaannya