Tinjauan Yuridis Jual Beli Tanah Dengan

TINJAUAN YURIDIS JUAL BELI TANAH DENGAN

KUASA JUAL DIBAWAH TANGAN

JURNAL

Disusun oleh :

Muhammad Shohib

2011.06.0.0052

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS HANG TUAH SURABAYA

TINJAUAN YURIDIS JUAL BELI TANAH DENGAN KUASA JUAL DIBAWAH TANGAN

MUHAMMAD SHOHIB NIM : 2011.06.0.0052

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS HANG TUAH SURABAYA ABSTRAK

Peneliti ini menganalisis tentang tinjauan yuridis jual beli tanah dengan kuasa jual dibawah tangan yang terjadi dimasyarakat. Menurut ketentuan yang berlaku jual beli hak atas tanah haruslah dilakukan dihadapan PPAT akan tetapi dalam kehidupan sehari-hari ternyata masih banyak terjadi peralihan hak atas tanah yang dilakukan dibawah tangan dalam arti tidak dilakukan sesuai ketentuan yang berlaku. Namun kenyataannya masih ada praktek jual beli tanah yang belum bersertifikat, biasanya praktek ini dilakukan atas dasar saling percaya yang disebut jual beli tanah di bawah tangan. Asal sudah ada kata sepakat, maka tanah sudah beralih kepemilikannya. Demikian tentulah akan sangat merugikan pihak pembeli, karena dia hanya dapat menguasai hak atas tanah secara fisik saja secara hukum kepemilikan atas tanah tersebut adalah tetap pada penjual. Apabila terjadi peralihan hak atas tanah seperti jual beli, maka tanah harus didaftarkan dan yang wajib mendaftarkan adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pelaksanaan pendaftaran dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan. Hal ini dilakukan agar seseorang memperoleh sertifikat tanah sebagai alat bukti.

Metode pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis normatif, yaitu: dengan mengkaji pada norma-norma hukum yang ada dalam peraturan perundang-undangan, teori-teori hukum dan yurisprudensi yang berhubungan dengan permasalahan yang dibahas. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui status jual beli tanah yang dilakukan tanpa akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dikaitkan dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah yang mengacu pada Pasal 37 Ayat (1) dan konsekuensi yuridis dalam jual beli tanah dibawah tangan.

Kata kunci : Jual Beli Tanah, Pejabat Pembuat Akta Tanah, Peraturan Pemerintah, Kuasa Jual Dibawah Tangan

ABSTRACT

ground such as trade, the land must be registered and mandatory register is the Land Deed Official (PPAT). The registration is done by the Head of the Land Office. This is done so that a person acquires a land certificate as evidence.

The method used in this research using normative juridical approach, namely: to assess the legal norms that exist in legislation, legal theories and jurisprudence related to the issues discussed. The purpose of this study was to determine the status of the sale and purchase of land in which no deed Land Deed Official (PPAT). Attributed in Government Regulation No. 24 of 1997 on land registration which refers to Article 37 Paragraph (1) and the juridical consequences of the sale and purchase of the ground below the hand.

Keywords: Sale and Purchase of Land, Land Deed Official, Government Regulations, Power of Sale Under Hands

PENDAHULUAN

Tanah sangat erat sekali hubunganya dengan kehidupan manusia. Setiap orang tentu memerlukan tanah bahkan bukan hanya dalam kehidupanya, untuk matipun manusia masih memerlukan sebidang tanah. Tanah mempunyai peranan yang penting dalam kehidupan manusia karena mempunyai fungsi ganda, yaitu sebagai social asset dan capital asset.

Saat ini, untuk memperoleh tanah dapat diperoleh dengan beberapa cara, yaitu: dengan permohonan hak, pemindahan/peraliahan hak. Dalam masyarakat dapat diperolehan hak atas tanah dengan pemindahan/peralihan hak, yaitu: Dengan melalui jual beli. Perkataan jual beli dalam pengertian sehari-hari dapat diartikan, di mana seseorang melepaskan uang untuk mendapatkan barang yang dikehendaki secara sukarela. Kemudian menurut Pasal 1457 Burgerlijk Wetboek yang selanjutnya disebut B.W., disebutkan bahwa jual beli tanah adalah suatu perjanjian dengan mana penjual mengikatkan dirinya (artinya berjanji) untuk menyerahkan hak atas tanah yang bersangkutan kepada pembeli yang mengikatkan dirinya untuk membayar kepada penjual dengan harga yang telah disepakatinya.

Semenjak diundangkanya UUPA, maka pengertian jual beli tanah bukan lagi suatu perjanjian seperti dalam Pasal 1457 jo 1458 B.W., melainkan perbuatan hukum pemindahan hak untuk selama–lamanya yang bersifat tunai. Jual beli tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961 yang telah diperbaruhi dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan Pemerintah tersebut menentukan bahwa jual beli tanah harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang selanjutnya disebut PPAT, sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 37 ayat (1) PP No. 24/1997 yang berbunyi:

Hal ini diperkuat dengan Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998, tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Pasal 2 ayat (1) yang berbunyi sebagai berikut:

”PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.”

Jadi jual beli Hak atas Tanah harus dilakukan dihadapan PPAT. Hal demikian sebagai bukti bahwa telah terjadi jual beli sesuatu hak atas tanah. Selanjutnya, PPAT membuat Akta Jual Belinya (AJB) yang kemudian diikuti dengan pendaftarannya pada Kantor Pertanahan setempat sesuai dengan lokasi tanah.

Namun tidak dapat dipungkiri, bahwa dalam kehidupan masyarakat sehari-hari masih banyak jual beli tanah yang dilakukan antara penjual dan pembeli tanpa campur tangan PPAT. Perbuatan ”Jual Beli di bawah tangan” terkadang hanya dibuktikan dengan surat perjanjian sebagai bukti telah terjadi jual beli. Jual-beli yang dilakukan di bawah tangan, dengan dasar kepercayaan pada saat hendak untuk melakukan jual beli kembali atau dilakukan balik nama, dengan berdasarkan perjanjian tersebut apakah sudah terjadi peralihan hak atau dapat dikatakan hak milik atas tanah tersebut ?

Melihat kenyataan yang terjadi, maka penulis mencoba mencari penyelesaian atau solusi hukum dari permasalahan jual beli tanah yang dilakukan di bawah tangan (tanpa akta PPAT) yang sejauh ini masih sering dilakukan oleh masyarakat dan juga upaya-upaya apa yang dapat dilakukan untuk dapat memperoleh surat tanda bukti kepemilikan yang sah.

a. Prinsip hukum jual beli tanah ?

b. Konsekuensi yuridis jual beli tanah dengan kuasa jual dibawah tangan?

METODE PENELITIAN

Penelitian dalam penulisan skripsi ini adalah penelitian dalam bentuk hukum untuk mencari pemecahan isu hukum (rumusan masalah), tipe yang digunakan adalah yuridis normative yaitu penelitian dengan mengingat bahwa permasalahan yang diteliti berkisar pada Peraturan Perundang Undangan, yaitu hubungan peraturan yang satu dengan peraturan yang lainnya serta kaitannya dengan implementasi dalam praktik.

Pendekatan berkaitan dengan penelitian dalam skripsi tentang “Tinjauan yuridis jual beli tanah dengan kuasa pembelian dibawah tangan” ini dilakukan dengan menggunakan pendekatan peraturan perudang-undangan. Dalam skripsi ini menggunakan dua cara pendekatan, yaitu Statute Approach adalah pendekatan yang dilakukan dengan cara mengidentifikasi dan membahas peraturan perundang-undangan yang berlaku, berkaitan dengan materi yang dibahas guna mengakaji dasar yuridis dan teoritik dalam jual beli tanah dengan kuasa jual dibawah tangan.

2) Bahan hukum sekunder, yaitu bahan hukum yang erat hubungannya dengan bahan hukum primer dan dapat membantu menganalisis serta memahaminya yaitu literatur maupun karya ilmiah para sarjana.

Bahan yang telah terkumpul, kemudian di analisis dahulu agar dapat ditemukan hal-hal apa saja yang akan berguna sebagai acuan dan untuk memperoleh pengkajian terhadap permasalahan dalam penelitian ini. Statute approach

digunakan untuk mengkaji tentang penelitian ini terhadap jual beli tanah dengan kuasa pembelian dibawah tangan yang dilakukan pembeli terhadap penjual dan untuk dijual kembali oleh pembeli tanpa adanya peralihan hak tanah tersebut serta belum adanya pelunasan. Pembahasan selanjutnya digunakan penafsiran sistematis dalam arti mengkaitkan pengertian antara peraturan perundang-undangan yang ada serta pendapat para sarjana, dimaksudkan untuk mengetahui dan memahami masalahan yang berhubungan dengan materi yang dibahas.

PEMBAHASAN

Prinsip hukum jual beli tanah

Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Sedangkan pengertian perjanjian dalam B.W., diatur dalam Pasal 1313, berbunyi suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Perjanjian jual beli menurut kitab undang-undang hukum perdata diatur dalam Pasal 1457 B.W., perjanjian jual beli adalah suatu persetujuan yang mengikat pihak penjual, berjanji menyerahkan sesuatu barang atau benda, dan pihak lain yang bertindak sebagai pembeli mengikat diri berjanji untuk membayar harga.

Dari pengertian yang diberikan Pasal 1457 B.W., persetujuan jual beli sekaligus membebankan dua kewajiban yaitu :

a. kewajiban pihak penjual menyerahkan barang yang dijual kepada pembeli; b. kewajiban pihak pembeli membayar harga barang yang dibeli kepada

penjual.

Perjanjian jual beli berdasrkan pasal diatas adalah Suatu Perjanjian yang dibuat antara pihak penjual dan pihak pembeli. Dimana dalam perjanjian itu antara pihak penjual berkewajiban untuk menyerahkan objek jual beli kepada pembeli. Serta pihak penjual berhak menerima atas harga tersebut dan pembeli berkewajiban untuk membayar harga dan berhak menerima objek tersebut. Unsur yang terkandung dalam defenisi tersebut adalah :

a. adanya subjek hukum, yaitu penjual dan pembeli;

b. adanya kesepakatan antara penjual dan pembeli tentang barang dan harga; c. adanya hak dan kewajiban yang timbul antara pihak penjual dan pembeli.

perizinan tidak sempurna dan atau kata sepakat tidak didasarkan atas kemauan bebas/tidak sempurna apabila didasarkan :

a. kekhilafan harus pantas (verschoonbare dwaling)

diadakan bagi kekhilafan untuk dapat menjadi alasan pembatalan persetujuan,oleh ilmu pengetahuan hukum dari jurisprudensi masih diadakan syarat lagi, yaitu kepantasan dari kekhilafan, artinya kekhilafan ini harus dapat dimengerti, harus tidak aneh, harus dapat dimaafkan. Khilaf sendiri berarti mengira ada suatu keadaan yang sebetulnya tidak ada, Ada hubungan pertama-tama dengan penerangan yang dia dapat dari pihak lain sebelum persetujuan diadakan

b. paksaan (geveld)

dalam Pasal 1324 B.W., yang mengatakan paksaan ini harus sepantasnya menakutkan suatu pihak terhadap suatu ancaman, bahwa apabila dia tidak menyetujui perjanjian yang bersangkutan, maka dia akan menderita suatu kerugian yang nyata;

c. penipuan (bedrog)

Pasal 1328 B.W., yang mengatakan penipuan merupakan alasan untuk pembatalan persetujuan, apabila tipu muslihat yang dipakai oleh salah satu pihak, adalah sedemikian rupa, sehingga terang dan nyata, bahwa pihak lain tidak akan menyetujui perjanjiannya andai kata tidak dilakukan tipu muslihat itu.

Berakhirnya perikatan atau perjanjian jual beli yang diatur dalam pasal 1381 B.W., yang diartikan dengan berakhirnya perikatan adalah selesainya atau hapusnya sebuah perikatan yang diadakan oleh dua pihak yaitu kreditor dan debitor tentang sesuatu hal. Pihak kreditor dalam perjanjian jual beli tanah yaitu sebagai pihak penjual dimana pihak atau orang yang berhak atas suatu prestasi. Dan pihak pembeli adalah sebagai debitor, pihak yang berkewajiban untuk memenuhi prestasi. Pemenuhan prestasi disebutkan dalam B.W., itu adalah berupa tentang berakhirnya perikatan diantaranya yaitu :

a. karena Pembayaran

b. karena penawaran pembayaran tunai diikuti dengan penyimpanan atau penitipan

c. karena pembaharuan utang (Novasi) d. karena perjumpaan utang atau kompensasi e. karena percampuran utang (Konfusio) f. karena pembebasan utang

g. karena musnahnya barang yang terutang h. karena batal atau pembatalan

i. karena berlakunya suatu syarat batal j. karena lewatnya waktu (Kedaluwarsa)

hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Dari penjelasan diatas dalam peralihan hak atas tanah harus menggunakan akta yang dibuat PPAT serta Pasal 38 Ayat (1) yaitu: pembuatan akta sebagaimana dimaksud, haruslah dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.

Akta notaris adalah dokumen resmi yang dikeluarkan oleh notaris menurut B.W., Pasal 1870 dan HIR Pasal 165 (Rgb 285) yang mempunyai kekuatan pembuktian mutlak dan mengikat. Akta notaris merupakan bukti yang sempurna sehingga tidak perlu lagi dibuktikan dengan pembuktian lain selama ketidakbenarannya tidak dapat dibuktikan.

Namun seiring dengan pemenuhan segala syarat administrasi dalam pembuatan suatu akta peralihan hak dihadapan PPAT, sering terkendala berbagai macam hal. Sehingga dibuatlah suatu terobosan oleh Notaris untuk menyikapi hal tersebut, dengan dibuatkan suatu perjanjian pendahuluan, yang lebih dikenal dengan sebutan Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Kuasa Untuk Menjual. Kuasa yang diberikan oleh pihak penjual kepada pihak pembeli biasanya bersifat kuasa yang tidak dapat dicabut kembali dimana kuasa tersebut baru berlaku apabila semua persyaratan yang disepakati dalam perjanjian pengikatan jual beli yang ditetapkan oleh penjual telah dipenuhi oleh pembeli. Keadaan inilah yang kemudian oleh banyak kalangan disebut sebagai kuasa mutlak karena kuasa tersebut tidak dapat dicabut kembali.

Menurut Budi Harsono, jual beli tanah menurut hukum adat merupakan kekuatan hukum yang bersifat tunai. Jual beli tanah dalam hukum adat adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah dengan pembayaran harganya pada saat yang bersamaan secara tunai dilakukan. Jual beli menurut hukum adat bukan hanya persetujuan belaka antara kedua belah pihak melainkan merupakan suatu penyerahan hak atas barang atau benda dengan syarat membayar harga. Dan pada saat diadakan persetujuan diantara kedua belah pihak biasanya menurut hukum adat akan diberikan panjer yang dilakukan oleh pembeli kepada penjual dan panjer tersebut dipergunakan sebagai tanda terima jadi atas perjanjian jual beli tanah. Ada dua macam jual beli tanah dalam hukum adat yaitu:

a. perbuatan hukum bersifat sepihak yaitu suatu kelompok orang mendiami tempat dan membuat rumah diatas tanah itu, membuka tanah pertanian, menggubur orang di tempat itu dan lain-lain. Perbuatan hukum ini adalah hanya dari satu pihak;

Kemudian jual beli tanah menurut hukum adat dibedakan lagi dengan istilah jual yaitu antara lain:

a. menjual gadai artinya mereka yang menerima tanah mempunyai hak untuk mengerjakan tanah itu dan mempunyai hak penuh untuk memungut penghasilan dari tanah. Ia hanya terikat oleh janjinya bahwa tanah itu hanya dapat ditebus oleh yang menjual gade. Pada umumnya tanah dikembalikan dalam keadaan pada waktu tanah itu diserahkan;

b. menjual lepas artinya pembeli mendapat hak milik atas tanah yang dibelinya. Pembayaran dilakukan dihadapan kepada persekutuan;

c. menjual tahunan adalah suatu bentuk menyewakan tanah yang terdapat di Jawa yang lamanya tidak dapat ditentukan;

d. pemberian tanah (secara hibah atau warisan) Memberikan tanah dimana hak milik segera dialihkan baik kepada ahli warisnya maupun pada orang lain dan baik yang memiliki tanah masih hidup maupun pemilik tanah sudah meninggal dunia.

Konsekuensi Yuridis Jual Beli Tanah Dengan Kuasa Jual Dibawah Tangan Pengecualian jual beli tanah dengan akta dibawah tangan ini karena terjadi karena dalam suatu daerah atau kabupaten tersebut tidak terdapat Pejabat Umum yang telah di tunjuk oleh kepala BPN untuk membantu dalam jual beli tanah dan untuk menerbitkan/mengeluarkan akta autentik dalam perjanjian jual beli tanah sesuai dengan PMA No. 10 Tahun 1961 Tentang Penunjukan pejabat yang dimaksud dalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah serta Hak dan Kewajibannya yaitu PPAT dan NOTARIS. Serta masyarakat didaerah tersebut cenderung masih menggunakan sistem jual beli hukum adat.

Sejak diundangkannya Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) pada tanggal 24 September 1960 yang menghapuskan dualisme hukum tanah di Indonesia, pengertian jual beli tanah dapat diartikan sebagai jual beli tanah dalam pengertian Hukum Adat, mengingat Hukum Agraria yang berlaku adalah Hukum Adat sebagaimana termuat dalam Pasal 5 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang berbunyi :

“Hukum Agraria yang berlaku atas, bumi, air dan ruang angkasa adalah Hukum Adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam undang-undang ini dan dengan peraturan perundang-undangan lainnya, segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum Agama.”

Diperbolehkannya pengecualian jual beli tanah dibawah tangan tersebut harus memenuhi syarat-syarat tertentu. Adapun syarat jual beli tanah menurut UUPA yaitu syarat materiil dan syarat formal :

a. syarat Materiil:

ada pada tanah tersebut, apakah hak milik, hak bangunan, atau hak pakai. Menurut UUPA, yang dapat mempunyai hak milik atas tanah hanya warga negara Indonesia tunggal dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah (Pasal 21 UUPA). Jika pembeli mempunyai kewarganegaraan asing di samping kewarganegaraan Indonesia maka jual beli tersebut batal karena hukum dan tanah jatuh pada negara (Pasal 26 ayat (2) UUPA); penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan Yang berhak menjual suatu bidang tanah tentu saja si pemegang yang sah dari hak atas tanah tersebut yang disebut pemilik. Kalau pemilik sebidang tanah hanya satu orang, maka ia berhak untuk menjual sendiri tanah itu. Akan tetapi, bila pemilik tanah adalah kedua orang itu bersama-sama. Tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai penjual;

tanah hak yang bersangkutan boleh diperjual belikan dan tidak sedang dalam sengketa Mengenai tanah-tanah hak apa yang boleh diperjualbelikan telah ditentukan dalam UUPA yaitu hak milik (Pasal 20), hak guna usaha (Pasal 28), hak guna bangunan (Pasal 35), hak pakai (Pasal 41).

b. Syarat Formil:

Setelah semua persyaratan materiil dipenuhi maka PPAT akan membuat akta /jual belinya. Akta jual beli menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 harus dibuat oleh PPAT. Jual beli yang dilakukan tanpa di hadapan PPAT tetap sah karena UUPA berlandaskan pada Hukum Adat (Pasal 5 UUPA), sedangkan Hukum Adat sistem yang dipakai adalah sistem yang konkret/kontan/nyata/riil.

Selanjutnya pelaksanaan jual beli tanah dengan calon pembeli dan calon penjual yang dilakukan dihadapan kepala desa/adat serta sebagai saksi dalam jual beli tanah tersebut dan kemudian oleh penjual dibuat suatu surat perjanjian jual beli disertai materai yang mana menyatakan bahwa benar pembeli telah menyerahkan tanah miliknya untuk selama-lamanya kepada pembeli dan bahwa benar pembeli telah menerima harga secara penuh. Surat tersebut ditandatangani oleh pembeli, penjual dan kepala desa/adat sebagai saksi dengan demikian perbuatan jual beli tersebut bisa dikatagorikan dalam jual beli tanah dengan akta otentik karena dalam hukum adat kepala desa/adat mempunyai kewenangan sebagai pengesahan jual beli tanah dengan melampirkan berkas surat tersebut sebagai arsip dikantornya bahwa telah terjadi peralihan hak atas tanah dari penjual ke pembeli.

selama-lamanya yang bersifat tunai dan terang.yaitu syarat materiil dan formil yang bersifat tunai, terang dan riil.

Kemungkinan Permasalahan Yang Terjadi

Penjual atau pembeli tanah tersebut meninggal bagaimana manakah penyelesaiaannya ? apakah jual beli tersebut behenti atau masih berlanjut ?. Kalau konteks jual beli dengan kuasa jual dibawah tangan jika pada awalnya sebuah perjanjian jual beli tanah tersebut didasarkan pada sudah memenuhi Pasal 1320 B.W., maka perjanjian tersebut batal demi hukum karena dalam penjelasan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Pasal 37 menerangkan perjanjian jual beli harus dilakukan dihadapan PPAT.

Akan tetapi jika penjanjian jual beli dibawah tangan yang berdasarkan prosedur dan pemenuhan syarat jual beli tanah berdasarkan hukum adat maka status jual beli tersebut masih melekat pada penjual. Karena penjual masih memiliki ahli waris hal ini juga dijelaskan bahwa sebuah perjanjian Pasal 1338 ayat (1) B.W., yang berbunyi “ Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang -undang bagi mereka yang membuatnya”. Secara implikasinya mensyaratkan bahwa penjual haruslah pemilik dari barang yang akan dijual : “Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.”

Hal ini terjadi apabila tanah yang dijual tersebut telah menjadi tanah warisan, maka yang memiliki hak milik atas tanah tersebut sepenuhnya beralih pada para ahli waris dimana tentang peraturan tentang hak milik yang jatuh pada ahli waris tersebut diatur dalam Pasal 832 ayat (1); Pasal 833 ayat (1) dan Pasal 1382 Jo Pasal 1384 B.W.

Upaya Yang Dapat Dilakukan

Selanjutnya upaya hukum yang dapat dilakukan jika terjadi perselisihan antar ahli waris dari jual beli tanah dari uaraian diatas terdapat 2 kemungkinan yaitu :

1) jika Para ahli waris yang merasa haknya dilanggar karena tanah milik mereka dijual tanpa persetujuan dari mereka, dapat melakukan gugatan perdata atas dasar perbuatan melawan hukum, sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 B.W., yang berbunyi “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.”

atas dasar hak yang sama atau tanpa dasar sesuatu hak pun atas harta peniggalan tersebut, ini disebut dengan hereditas petitio.

Pasal 1365 B.W., jo. Pasal 834 B.W., telah memberikan para ahli waris dasar untuk meminta kembali tanah warisan tersebut. Para ahli waris dapat memajukan gugatan untuk meminta agar diserahkan kepadanya segala haknya atas harta peninggalan beserta segala hasil, pendapatan, dan anti rugi.

2) upaya hukum ini dilakukan jika ahli waris penjual dan pembeli jika mengakui perjanjian jual beli tanah dibawah tangan tersebut tetapi tidak melakukan hak dan kewajiban atau memenuhi apa yang telah disepakati dalam perjanjian jual beli tersebut antara penjual dan pembeli maka bisa dengan upaya hukum wanprestasi, secara hukum wanprestasi sendiri adalah suatu keadaan dimana seseorang tidak memenuhi kewajibannya yang didasarkan pada suatu perjanjian atau kontrak. Hal ini tercantum dalam Pasal 1239 B.W.

Menurut ilmu hukum perdata, Wansprestasi timbul apabila salah satu pihak tidak melakukan apa yang diperjanjikan. Adapun bentuk dari wansprestasi bisa berupa empat kategori, yakni : :

1. tidak melakukan yang disangupi akan dilakukan;

2. terlambat melakukan apa yang dijanjikan akan dilakukan;

3. melaksanakan apa yang dijanjikan, tetapi tidak sesuai dengan yang dijanjikan;

4. melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh.

maka upaya hukum yang dapat dilakukan apabila ahli waris menyutujui akan tetapi para ahli waris penjual maupun pembeli tidak melakukan apa yang harus dilakukan atau memberikan hak dan kewajiban sesuai dalam perjanjian jual beli apa yang telah disepakati tersebut maka upaya hukumnya adalah gugatan wanprestasi dari pihak mana yang melanggar unsur-unsur wanprestasi tersebut Pasal 1239 B.W..

Manakala seseorang dari ahli waris melakukan jual beli atau meneruskan jual beli tersebut tanpa izin dari ahli waris lainnya (dari pihak penjual tidak melakukan musyawarah atau meminta persetujuan dari ahli waris lainnya) maka jual beli tersebut melanggar Pasal 1365 B.W. karena adanya unsur merugikan para ahli waris lainnya. Dimana hal ini juga berlaku pada para ahli waris pembeli jika jual beli tersebut terus berlangsung akan tetapi seseorang ahli waris yang mengetahui tidak mememinta izin dari ahli waris lainnya.

KESIMPULAN DAN SARAN

dihadapan, disaksikan 2 orang saksi dan disahkan oleh PPAT selaku pihak yang mempunyai wewenang khusus dari Kepala Badan Pertanahan Nasional. Tetapi jika perjanjian jual beli tanah dengan kuasa jual dibawah tangan dilakukan secara hukum adat, keabsahan dan peralihan hak atas tanah akan beralih dari penjual ke pembeli. Karena jual beli tanah tersebut dilakukan berdasarkan sistem tunai/konkrit/terang/nyata serta memenuhi dari syarat materiil dan formil dari hukum adat.

2. pengecualian dari jual beli tanah dapat diberika jika dalam suatu lingkup masyarakat desa yang jauh dari PPAT atau NOTARIS serta yang masih menggunakan sistem hukum adat otomatis jual beli dengan kuasa jual dibawah tangan diperbolehkan selaku harus memenuhi syarat materiil maupun formil dari perjanjian tersebut. Jika syarat tersebut terpenuhi keabsahan atas jual beli tanah dibawah tangan tersebut adalah sah secara hukum, akan tetapi jika timbul permasalahan akibat dari perjanjian jual beli manakala penjual atau pembeli meninggal dunia dan hak atas tanahnya beralih kepada ahli waris maka upaya hukum yang dapat di tempuh adalah gugatan kepengadilan negeri.

Saran Agar bisa dicegah banyaknya praktek jual beli tanah di bawah tangan, maka dibutuhkan upaya :

1. Penyuluhan-penyuluhan secara intensif dari Kantor Kepala Desa kepada masyarakat akan cara-cara mendaftarkan tanah dan pentingnya pendaftaran tanah;

2. Diharapkan adanya kesadaran dari para masyarakat, untuk tidak melakukan jual beli di bawah tangan, karena pada akhirnya hal itu akan merugikan para pihak;

3. Bagi masyarakat yang belum memiliki sertipikat tanah, jika sudah memiliki biaya segera mendaftarkan tanahnya untuk memperoleh sertipikat. Dimana sertipikat sebagai alat bukti kepemilikan tanah yang sah. Hal ini berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

DAFTAR BACAAN Aturan Hukum :

- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Lembaran Negara Nomor 104 Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043 (UUPA);

- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek);

- Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah yang kemudian diganti Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997; - Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998, tentang Peraturan Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT);

- Peraturan Menteri Agraria No. 10 Tahun 1961tentangPenunjukan Pejabat yang Dimaksudkan dalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 19961 Tentang Pendaftaran Tanah Serta Hak dan Kewajibannya;

- Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 21 Tahun 1994 Tentang Tata Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahaan dalam rangka Penanaman Modal;

- Permenag/Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 7 Tahun 2007 tentang pemeriksaan Tanah;

- Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 jo Undang-Undang No. 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris;

- RIB/HIR Bab 9 Perihal Mengadili Perkara Perdata yang Harus Diperiksa Oleh PN Bagian Kedua Tentang Bukti;

- Permenag/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Peraturan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998; - Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah; - Undang-Undang No. 8 Tahun 1953 tentang Penguasaan Tanah-Tanah

Negara;

- Undang-Undang No. 32 Tahun 2009 tentang Pengelolaan dan Perlindungan Lingkungan Hidup;

- Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 25 Tahun 2002 tentang Pedoman Pelaksanaan Permohonan Pengesahan Tanah Negara Menjadi Objek Pengaturan Penguasaan Tanah/Lamdrerom;

- Peraturan Kementrian Nasional Agraria No. 6 Tahun 1972 tentang Pelimpahan Kewenangan dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak atas Tanah Negara.

Buku :

- Abdurrahman, Kedudukan Hukum Adat Dalam Perundang-Undangan Agraria Indonesia, Akademika Presindo, Jakarta, 1994.

- Al-Rashid, Harun, Sekilas Tentang Jual–Beli Tanah (Berikut Peraturan– Peraturanya), Ghalia Indonesia, Jakarta, 1986.

- Cahyo, Tri, Bambang, Ekonomi Pertanahan, Liberty, Yogyakarta,1983. - Dijk, Van, diterjemahkan oleh Soehadi, A, Pengantar hukum adat

Indonesia, Sumur, Bandung, 1979.

- Naja, Daeng, H.R., Contract Drafting, PT Citra Aditya Bakti, Bandung, 2006.

- Harahap, Yahya, M, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung,1986. - Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan-

Peraturan Hukum Tanah, Djambatan, Jakarta, 2002.

- Harsono, Boedi, Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 2003.

- H.S., Salim, Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, 2003.

- H.S., Salim, Pengantar Hukum Perdata, Cetakan Keempat, Sinar Grafika, Jakarta, 2006.

- Isnur, Yulian, Eko, Tata Cara Mengurus Surat-Surat Rumah dan Tanah,

Pustaka Yustisia, Jakarta, 2008.

- Marzuki, Peter Mahmud, Penelitian Hukum, Prenada Media Group, Jakarta, 2005.

- Mertokusumo, Sudikno, Hukum dan Politik Agraria, Karunika, Universitas Terbuka, Jakarta, 1988.

- Miru, Ahmadi dan Patti, Sakka, Hukum Perikatan, Rajawali Pers, Jakarta, 2012.

- Muhammad, AbdulKadir, Hukum Perdata Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2000.

- Muhammad, AbdulKadir, Hukum Perikatan, Alumni, Bandung, 1982. - Perangin, Effendi, Praktek Jual Beli Tanah, CV. Rajawali, Jakarta, 1990. - Perangin, Effendi, Hukum Agrarian Indonesia Suatu Telaah dari Sudut

pandang Praktisi Hukum, Rajawali, Jakarta, 1989.

- Prodjodikoro, Wirjono, R, Azas-azas Hukum Perjanjian, Mandar Maju, Bandung, 2011.

- Raharjo, Handri, Hukum Perjanjian di Indonesia, Pustaka Yustisia, Jakarta, 2009.

- Rubaie, Achmad, Hukum Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum,

Bayumedia Publishing, Malang, 2007.

- Satrio, J., Hukum Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995.

- Santoso, Urip, Pendaftaran Tanah dan Peralihan Hak atas Tanah, Kencana, Jakarta, 2010.

- Saleh, Wantjik, K., Hak Anda Atas Tanah, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1977. - Soemitro, Hanitijo, Ronny, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetr,

Ghalia Indonesia, Semarang, 1990.

- Soeroso, R, Perjanjian Dibawah Tangan,Pedoman Praktis Pembuatan dan Aplikasi hukum, Sinar Grafika, Jakarta, 2010.

- Subekti, R, Hukum Perjanjian, PT. Intermasa, Jakarta, 1990. - Subekti, R, Aneka Perjanjian, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995.

- Sutedi, Adrian, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta, 2006.

Jurnal :

- Made Dwi Yoga Prasantha, Kepastian Hukum Pemindahan Hak atas Tanah Melalui Jual Beli Dibawah Tangan.