Dari Mana Memulai Bisnis Property Sebagai Developer?
Langkah awal yang dilakukan adalah mengakuisisi lahan untuk dijadikan proyek. Porsi modal untuk mengakuisisi lahan mengambil bagian yang signifikan jika dibandingkan dengan komponen biaya lainnya. Menurut kebiasaan proyek yang sudah kami jalani porsi untuk harga lahan bisa mencapai 30% dari keseluruhan Rencana Anggaran Biaya (RAB). Bisa dibayangkan jika kita membeli lahan secara tunai akan membutuhkan modal yang sangat besar.
Membeli Lahan Tanpa Uang
Membeli lahan tanpa uang, bagi saya pemikiran seperti ini adalah pemikiran yang progresif dan melawan kodrat!, karena sudah menjadi hukum jual beli bahwa jika kita membeli sesuatu sudah pasti dibutuhkan alat tukar berupa uang untuk mengganti barang yang kita peroleh atau kenikmatan yang kita dapatkan jika objek jual beli adalah jasa.
Untungnya property memiliki sifat baik yang memungkinkan kita membeli tanpa uang. Caranya bisa bermacam-macam diantaranya membeli dengan bayar bertahap, membeli dengan sistem bagi hasil atau dikenal dengan istilah kerjasama lahan dan membeli dengan mengundang investor. (dan masih banyak metode beli tanpa uang lainnya.)
Beli Lahan Tanpa Uang Dengan Bayar Bertahap
Tentu saja dengan pembayaran bertahap kita tidak perlu membayar harga tanah di muka. Dalam prakteknya membeli dengan bertahap ini bisa dengan pembayaran uang muka atau bahkan dengan tanpa uang muka. Lho kok bisa? Kok pemilik tanah mau? Jelas mau kalau kita menyatakan sanggup membayar lebih tinggi dari harga yang ditawarkan pemilik.
Contohnya:
Bang Haji Pitung bermaksud menjual sebidang tanahnya seluas 5000 m2 di Jl. TB. Simatupang dengan harga 1 juta per-meter. Lalu kita sebagai developer melakukan riset tentang permintaan hunian dan harga rumah di sekitar lokasi tanah Bang Haji Pitung. Dari riset didapat bahwa rumah tipe 50/100 dijual dengan harga Rp. 500 s.d. 600 juta. Dengan perhitungan yang matang kita bisa menawar tanah Bang Haji Pitung dengan harga Rp. 2 juta/m2. Dengan perjanjian bahwa pembayaran dilakukan enam bulan lagi sebesar limapuluh persen kemudian limapuluh persen sisanya dibayarkan dua kali masing-masing tiap tiga bulan. (tahapan pembayaran ini bisa dinegosiasikan dengan owner, oh ya yang terpenting adalah tawarkan kepada owner sesuatu yang nggak mungkin mereka tolak!!, silahkan di-explore sendiri) Ini sebagai contoh bahwa kita bisa menawar dengan harga yang lebih tinggi dengan syarat pembayaran dimundurkan.
Jika owner bersedia dengan sistem pembayaran yang kita tawarkan, deretan langkah-langkah selanjutnya sudah antri menunggu, yakni mengurus perijinan dan legalitas turutannya. Sekali lagi
perijinan agar bisa diproses di instansi berwenang. Terus kenapa saya berani mengatakan bahwa menjadi developer bisa tanpa modal?
Ya, untuk perijinan kita bisa memakai uang orang lain, apakah dalam wujud uang saudara, uang teman, dana ADB (Ayah dan Bunda), bahkan menggunakan uang investor dengan perjanjian dengan format tertentu. Gampang kan?
Ketika pengurusan perijinan selesai kita bisa langsung memasarkan proyek dengan program yang dirancang dengan baik, sehingga dalam waktu kurang dari enam bulan sudah terjual sebagian dimana hasil penjualan tersebut digunakan untuk membayar harga tanah kepada pemilik.
Beli Lahan Tanpa Uang dengan Sistem Bagi Hasil
Dengan sistem bagi hasil ini kewajiban membayar harga tanah adalah pada saat proyek sudah mulai terjual atau bisa juga pada saat proyek sudah terjual semua, tergantung kenyamanan para pihak. Kesepakatan tentang besarnya bagian masing-masing pihak harus dibicarakan terlebih dahulu dan dikongkritkan dalam bentuk perjanjian tertulis yang bisa menjadi bukti di kemudian hari jika terjadi perselisihan.
Besarnya bagian masing-masing tergantung sistem kerjasamanya, sebagai contoh jika pemilik lahan hanya menyediakan lahan tanpa ikut mengelola proyek maka besarnya bagiannya 30 s.d. 40 persen dari laba bersih proyek. Prosentase akan berbeda jika pemilik tanah juga menyediakan modal kerja atau ikut mengelola proyek, pembagian 40 s.d. 60 persen adalah wajar untuk pemilik tanah. Sekali lagi besarnya prosentase ini hanya sebagai contoh, tiap orang dan lokasi bisa menerapkan sistem yang berbeda. Sistem Pembayaran Kepada Pemilik Tanah
Sistem pembayaran harga tanah kepada pemilik tanah bisa dilakukan dengan melibatkan pihak bank, yaitu dengan membuat kesepakatan bahwa uang harga pembayaran unit rumah oleh konsumen akan langsung ditransfer kepada rekening pengelola dan ke rekening pemilik tanah sesuai dengan besaran jumlah yang diperjanjikan. Asumsi di atas jika konsumen membeli dengan KPR, jika pembayaran dengan cash atau cash bertahap akan lebih mudah karena kita tinggal perintahkan konsumen untuk mentransfer uang ke rekening yang diminta.
Beli Lahan Tanpa Uang dengan Mengundang Investor
Cara ini tergolong paling aman, karena lahan yang akan dijadikan proyek sudah dibeli oleh investor sehingga tidak ada lagi hubungan dengan pemilik tanah. Developer pengelola selanjutnya membuat perjanjian dengan investor mengenai pelaksanaan proyek dan rencana bagi hasil.
Contoh ini hanya sebagian cara yang bisa digunakan untuk mewujudkan impian kita menjadi developer, walaupun kita tidak mempunyai modal. Keberhasilan metode ini tergantung kepada masing-masing orang.
Tips #1 Banyak Belajar
Apapun jenis usahanya, tahap pertama memang harus banyak belajar. Sebagai seorang developer pemula, anda dapat menggali informasi dengan mengikuti seminar, diskusi dengan para pengembang yang telah sukses, dan menambah ilmu dari media internet, atau lewat membaca buku, seperti buku Property Magic oleh Simon Zutshi, buku Make Cash in Property Market Crash oleh Rob Moore dan Mark Homer, dan lainnya.
Tips #2 Pakai CCTV ATM
Sebagai develepor pemula yang minim pengalaman, anda sebaiknya mengamati strategi dan inovasi yang dilakukan oleh developer berpengalaman. Pakai CCTV ATM yang diartikan sebagai Contek Cermati Tela’ah dan Variasikan atau Amati, Tiru, lalu Modifikasi. Jadi lakukan pengamatan, tiru sedikit, kemudian dimodifikasikan.
Tips #3 Fokus pada Trendmarket
Dalam mengembangkan bisnis properti untuk hunian, rasa ego harus dihilangkan. Meskipun anda sangat suka dengan sebuah model rumah, namun bila pasar belum meresponnya dengan baik, maka jangan membangun bentuk tersebut. Amati seperti apa keinginan konsumen saat ini. Namun bila modal anda telah berlimpah, maka membangun sebuah hunian dengan konsep dan model yang anda anggap yang terbaik dan futuristik bisa anda lakukan sebagai salah satu bentuk inovasi perusahaan. Bila anda lebih berfokus pada trendmarket, maka pelanggan yang akan mencari anda, sehingga tidak perlu melakukan extra marketing untuk meraih konsumen sebanyak-banyaknya.
Tips #4 Pelajari Aturan Tata Ruang Wilayah
berbeda. Jadi sesuaikan rencana pengembangan bisnis anda dengan aturan yang berlaku agar mudah dalam pengurusan izin warga, IMB, IPPT, dan lainnya.
Tips #5 Siapkan Dana Ekstra
Apa pun jenis usahanya, modal ekstra wajib disediakan, apalagi menjadi developer properti. Modal ekstra tersebut dipakai untuk menutupi bunga dan biaya lainnya selama masa belum terjualnya hunian. Dana ekstra juga digunakan untuk hal yang terduga, misalnya penundaan transaksi, penggajian tenaga tambahan, biaya promosi dan sebagainya. Manfaatkan sumber dana pinjaman dari lembaga keuangan, kerabat, atau investor/mitra bisnis anda.
Tips #6 Jaga Citra Diri dan Perusahaan
