Ir. Hamid Yusuf, M.M., MAPPI (cert), FRICS
Nilai Atas Pengadaan Tanah Untuk
Kepentingan Umum
“
Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di
dalamnya dikuasai oleh negara, dan dipergunakan untuk
sebesar-besar kemakmuran rakyat
”
• Pengadaan tanah untuk kepentingan umum telah ada secara formal
sejak undang-undang pencabutan hak atas tanah tahun 1961 (UU No.
20/1961) diterbitkan oleh pemerintah.
• Pengadaan tanah dalam upaya mendorong pembangunan di sektor riel
yang berhubungan dengan kepentingan umum hingga saat ini belum
mampu menempatkan realisasi yang signifikan.
• Sejumlah permasalahan telah dicoba oleh pemerintah melalui
peraturan dan perundangan hingga kebijakan ekonomi dan keuangan.
Namun hasil yang diperoleh masih belum sesuai dengan harapan.
• Sejumlah permasalahan dalam upaya mengatasi problem pengadaan
tanah dalam menopang pembangunan yang berhubungan fasilitas
publik seperti ketersediaan infrastruktur, setidaknya dapat diidentifikasi
dari beberapa aspek. Salah satu permasalahan itu ada pada
pelaksanaan pengadaan tanah dilihat dari kepentingan pemerintah,
swasta dan masyarakat sebagai pemilik tanah.
UUPA No. 5/1960
Pencabutan Hak
UU No. 20/1961
Pelepasan Hak
UU No. 2/2012
Ganti Kerugian
Pengadaan Tanah bagi
Kepentingan Umum
Untuk :
• menentukan besaran ganti kerugian pada
pengadaan
tanah
untuk
kepentingan umum
(UU No. 2/2012);
Pengadaan
Tanah
adalah
kegiatan
menyediakan tanah dengan cara memberi
ganti kerugian yang layak dan adil kepada
pihak yang berhak;
Kepentingan Umum
adalah kepentingan
bangsa, negara, dan masyarakat yang
harus diwujudkan oleh pemerintah dan
digunakan
sebesar-besarnya
untuk
kemakmuran rakyat;
Penilai Pertanahan,
merupakan Penilai, orang perseorangan yang
melakukan penilaian dengan persyaratan (
pasal 1 UU 12/2012
):
• independen dan profesional
• telah
mendapat
izin
praktik
penilaian
dari
Menteri
Keuangan
*, dan
• telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan.
PMK 101/2014
Wajib Mematuhi KEPI
dan SPI
•
KEPI
•
SPI 102, 103 – 105
•
SPI 306
*Pemenuhan atas persyaratan Penilai dimaksud dikenal dengan Penilai Publik sebagaimana diatur oleh PMK No. 101/2014.
Lembaga Pertanahan
menetapkan Penilai
(pasal 31 ayat
(1))
Pemberi Tugas
Instansi yang memerlukan tanah;
namun penetapannya oleh
Lembaga Pertanahan
Pengguna Laporan
Lembaga Pertanahan = BPN
Besarnya nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian
Penilai…..
disampaikan kepada Lembaga Pertanahan
(pasal
34 ayat (2))
a.
tanah;
b.
ruang atas tanah dan bawah
tanah;
c.
bangunan;
d.
tanaman;
e.
benda yang berkaitan dengan
tanah; dan/atau
f.
kerugian lain yang dapat dinilai
Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 32 ayat (1)
dilakukan
bidang per bidang tanah…...
(pasal 33)
Tanggal Penilaian
Nilai Ganti Kerugian yang dinilai oleh Penilai sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 33 merupakan
nilai pada saat pengumuman
penetapan lokasi
pembangunan (pasal 34 ayat (1)).
pada saat pengumuman
penetapan lokasi
PRINSIP ETIK (5)
1. Integritas;
2. Objektifitas;
3. Kompetensi;
4. Kerahasian;
5. Perilaku Profesional.
ANCAMAN (6)
1. Terkait kepentingan
pribadi;
2. Terkait kaji ulang internal;
3. Terkait pemberi tugas;
4. Terkait pembelaan;
5. Terkait keakraban;
6. Terkait intimidasi.
SPI 101
SPI 102
SPI 103
SPI 104
SPI 105
SPI 306
13
1.Pemilik tidak berkeinginan melepaskan hak atas tanahnya,
sehingga berpotensi tidak pernah setuju;
2.Terdapat
oknum
mengambil
kesempatan
untuk
berspekulasi;
3.Pemilik berkeinginan namun mencoba memanfaatkan
penggantian yang setinggi-tingginya;
4.Pemilik berkeinginan dan bersedia dengan penggantian
wajar sesuai pasar.
1.Belum lengkap dan akuratnya data pertanahan
2.Lemahnya kordinasi antar instansi terkait pengadaan tanah
3.Terbatasnya sistem informasi pengadaan tanah
4.Kesadaran dan Kerelaan pemilik tanah
Aspek Umum
Nilai dalam pembebasan tanah skala besar menganut
kepada:
Pembeli (pemerintah) berminat membeli bahkan cenderung
terpaksa membeli
Penjual
(masyarakat)
tidak
berminat
menjual
tetapi
cenderung terpaksa menjual.
Nilai dalam pembebasan tanah normal merujuk Nilai Pasar
dengan prinsip dasar yang digunakan, yaitu:
Pembeli yang berminat membeli (
Willing Buyer)
Penjual yang berminat menjual (
Wiling Seller)
Pembeli & Penjual mengetahui manfaat dari propertinya
Nilai Pasar
Nilai
Penggantian
Wajar
Kehandalan data
pasar yang
terbatas
Sangat tergantung
kepada objek
pengadaan tanah
Masyarakat
1.
Apa prinsip perhitungan Nilai
yang akan digunakan?
2.
Apa saja yang dapat diganti
rugi?
3.
Bagaimana penerapan teknik
penghitungan/ penilaiannya
dilakukan ?
Apa Kewajiban Penyelenggara
1.
Apakah kegiatan
perencanaan telah sesuai?
2.
Apakah kegiatan persiapan
telah memadai?
3.
Apakah identifikasi dan
inventarisasi atas objek
penilaian telah memenuhi?
Perencanaan
Persiapan
Pelaksanaan
Penyerahan
Hasil
Kegiatan Perencanaan
:
•
kesesuaian dengan tata
ruang
•
lokasi, letak, luas dan
status tanah
•
analisis biaya dan manfaat
pembangunan bagi
wialayah dan masyarakat
•
perkiraan nilai tanah
Kegiatan Persiapan
:
•
pemberitahuan rencana
pembangunan;
•
pendataan awal lokasi
•
konsultasi Publik rencana
pembangunan
•
penjelasan cara
penghitungan ganti
kerugian.
Kegiatan Pelaksanaan
:
•
inventarisasi dan
identifikasi atas tanah;
•
penilaian ganti kerugian
;
•
musyawarah;
•
pemberian ganti kerugian;
dan
•
pelepasan tanah Instansi.
wajib
opsi
20
Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana
dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012
”
Nilai Penggantian Wajar seharusnya tidak lebih rendah dari Nilai Pasar Properti
”
memperhatikan
pemilik
Basis pasar
memperhatikan
kerugian lainnya
Nilai Penggantian Wajar (
Fair Replacement Value
)
adalah nilai untuk
kepentingan pemilik
(
value to the
owner
) yang didasarkan kepada kesetaraan dengan
Nilai
Pasar
atas suatu properti, dengan memperhatikan unsur
luar biasa berupa
kerugian non fisik
yang diakibatkan
21
Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana
dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012
”
Nilai Penggantian Wajar seharusnya tidak lebih rendah dari Nilai Pasar Properti
”
memperhatikan
pemilik
Basis pasar
memperhatikan
kerugian lainnya
…layak dan
adil…
1.
kepentingan pemilik (
value to the owner
)
; dapat diartikan manfaat ekonomi
yang berasal dari penguasaan atau kepemilikan dari suatu Properti ;
2.
kesetaraan dengan Nilai Pasar
; adalah salah satu dasar dalam pembentukan
Nilai dengan memperhatikan data pasar. Untuk beberapa real properti yang
memiliki data pasar terbatas atau sama sekali tidak ada data pasarnya, maka
Nilai Pasar dimaksud dapat disetarakan dengan Nilai berdasarkan potensi
penggunaannya (tanpa melihat kepentingan rencana pengadaan tanah untuk
kepentingan umum) ;
3.
suatu Properti
; sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan objek pengadaan;
4.
unsur luar biasa terkait dengan kerugian non fisik
; disebabkan adanya
keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk melepaskan haknya. Kerugian non fisik
dan/atau premium adalah kerugian lainnya seperti yang dimaksud dalam UU No.
2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya (lihat SPI 306 dan
Juknisnya);
5.
kepemilikan properti
; tidak terbatas hanya kepada kepemilikan hak saja, namun
dapat diartikan pada penguasaan, pengelolaan dan pemanfaatan atas Properti
sesuai yang diatur oleh peraturan perundangan yang berlaku atau sesuai dengan
Lingkup Penugasan yang disepakati
Kerugian
fisik
Kerugian
non fisik
Kesetaraan
dengan
“Nilai Pasar”
Kehilangan
pekerjaan/bisnis/alih
profesi
Kerugian emosional
Biaya transasksi
Masa tunggu
Kerugian sisa tanah
& fisik lainnya
Asumsi
Dasar
Nilai
bagi
pemilik
Pola Pengukuran NPW
Kriteria
Pelaku
Pasar
Kriteria
Pemasaran
Pembeli yang berminat
membeli
Penjual yang berminat
menjual
Memahami dan
bertindak hati-hati
Tanpa paksaan
Transaksi bebas ikatan
Pemasaran dilakukan
secara layak
Dasar
Pengukuran
Ekonomi
Bentuk
Pengukuran
Waktu
Pengukuran
Mata uang
(tunai)
Transaksi
pasar
Tanggal
Penetapan
Lokasi
Penggantian Nilai Pasar*
Kompensasi Keterangan
A. Kerugian Fisik:
- Real Properti
✔
Tanah; tanah & bangunan; tanah & tanamanB. Kerugian Non FIsik
1. Kerugian Ekonomi:
•
Kerugian Binis
•
Kehilangan Pekerjaan
•
Kerugian hasil pertanian
✔
✔
✔
2. Kerugian Emosional
✔
untuk rumah tinggal3. Biaya Transaksi
•
Pindah
•
Perizinan/Notaris
•
Pajak Properti
✔
✔
✔
untuk lokasi yg baru untuk lokasi yg baru
4. Kerugian Lain :
•
Kerugian sisa tanah
•
Kerugian fisik lain
✔
✔
Kelebihan tanah (bila ada) Kerusakan bangunan (bila ada)
5. Beban masa tunggu
✔
> 6 bulan atau < 6 bulan (bunga)Kesimpulan
Nilai Penggantian Wajar
Setara dengan Nilai Ganti KerugianPerpres Nomor 148 tahun 2015, pasal 121
:
(1)Dalam rangka efisiensi dan efektifitas, pengadaan tanah untuk kepentingan
umum yang luasnya tidak lebih dari 5 (lima) hektar, dapat dilakukan
langsung oleh instansi yang memerlukan tanah dengan pihak yang berhak;
(2)Pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya tidak lebih dari 5
(lima) hektar sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus sesuai dengan
tata ruang wilayah;
(3)Pengadaan tanah untuk kepentingan umum sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) tidak memerlukan penetapan lokasi;
(4)Penilaian tanah dalam rangka pengadaan tanah sebagaimana dimaksud
pada ayat (1), Instansi yang memerlukan tanah menggunakan hasil
penilaian jasa penilai.
Perpres Nomor 148 tahun 2015, pasal 121A
:
• Pengadaan tanah bagi pembangunan dengan objek disebutkan dalam UU
No. 2 Tahun 2 tentang Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum
(dikecualikan pertahanan dan keamanan nasional) yang dilaksanakan oleh
badan usaha swasta, dilakukan langsung dengan cara jual beli, tukar
menukar, atau cara lain yang disepakati oleh pihak yang berhak dengan
badan usaha swasta.
No. Faktor Perbedaan Tanah Skala Besar (>5 hektar)
Tanah Skala Kecil (< 5 hektar) Tidak Terikat Kondisi
&Lokasi Tertentu
Terikat Kondisi & Lokasi Tertentu
1 Dasar Nilai Nilai Pengganti Wajar Nilai Pasar NPW atau Nilai Khusus
• untuk kepentingan pengadaan tanah berdasarkan UUPT
• untuk kepentingan pelaksanaan pengadaan tanah yang dilakukan secara langsung
• untuk kepentingan pelaksanaan pengadaan tanah yang dilakukan secara langsung atas pengguna khusus 2 Kepentingan
penilaian
• nilai bagi pemilik untuk kepentingan umum
• berdasarkan pandangan pasar terbuka, karena dibenarkan transaksi langsung
• nilai bagi pembeli khusus untuk kepentingan
khusus, dan dibenarkan transaksi langsung
3 Prinsip penilaian • HBU • HBU •
-4 Pemberi tugas & Pengguna laporan
• Instansi yang
memerlukan Tanah & BPN
• Instansi yang memerlukan tanah
• Instansi yang memerlukan tanah
5 Objek penilaian • skala besar sesuai UUPT yang ditetapkan oleh BPN
• skala kecil tidak merujuk kepada UUPT, digunakan berdasarkan petunjuk pemberi tugas
• skala kecil tidak merujuk kepada UUPT, digunakan berdasarkan petunjuk pemberi tugas
No. Faktor Perbedaan Tanah Skala Besar (>5 hektar)
Tanah Skala Kecil (< 5 hektar) Tidak Terikat Lokasi
Tertentu Terikat Lokasi Tertentu
6 Tanggal penilaian • bersamaan dengan
tanggal penetapan lokasi
• tidak diatur dapat
bersamaan dengan inspeksi
• tidak diatur dapat bersamaan dengan inspeksi
7 Kondisi fisik • diperhitungkan setara Nilai Pasar
• diperhitungan secara normal
• diperhitungkan secara khusus
8 Kerugian non fisik • diperhitungkan sebagai kompensasi
• tidak diperhitungkan • hanya
mempertimbangkan kepentingan pembeli khusus untuk penggunaan khusus
9 Jangka waktu pelaksanaan
• 30 hari kerja • tidak ditentukan • tidak ditentukan
10 Basis asumsi • Dokumen
Perencanaan/Studi Kelayakan
• Jual beli langsung berdasarkan pasar
• Jual beli langsung untuk kepentingan khusus yang diserta dokumen
pendudukung 11 Batasan • Merujuk kepada UUPT
dan peraturan pelaksanaannya
• Merujuk kepada peraturan dan ketentuan yang
berlaku, karena objek penilaian masuk kategori skala kecil, maka
dikecualikan dari UUPT
• Merujuk kepada peraturan dan ketentuan yang
berlaku, karena objek penilaian masuk kategori skala kecil, maka
•
Pengadaan tanah harus dilihat satu kesatuan dari proses perencanaan,
persiapan, pelaksanaan dan penyerahan hasil.
•
Proses perencanaan dan persiapan merupakan aspek yang sangat
menentukan dalam keberhasilan proses pelaksanaan dan penyerahan hasil.
•
Penentukan nilai ganti kerugian dilakukan dalam proses pelaksanaan oleh
Penilai Pertanahan.
•
Penggunaan Nilai Penggantian Wajar dalam konteks penilaian untuk
kepentingan pengadaan tanah bagi kepentingan umum telah menempatkan
kerugian fisik dan kerugian non fisik sebagai satu kesatuan nilai yang dapat
digunakan dalam pemberian opini Nilai ganti kerugian sebagaimana diatur
oleh UU No. 2/2012;
•
Hanya Penilai profesional dan independen dapat melakukan penilaian untuk
keperluan pengadaan tanah. Penilai profesional dimaksud adalah Penilai
Publik yang mendapatkan izin dari Menkeu dan lisensi dari Lembaga
Pertanahan.
TERIMA KASIH
By: Hamid Yusuf/MAPPI/2016
Head Office :
Menara Kuningan 8thFloor | Jl. HR. Rasuna Said Blok X-7 Kav. 5 | Jakarta 12940
62-21 3001 6002 | 62-21 3001 6003 | kjpp.rhp@rhp-valuation.com | www.rhp-valuation.com
