KEAUTENTIKKAN RISALAH LELANG EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN
SEBAGAI BUKTI PEMINDAHAN HAK ATAS TANAH
Oleh :
Made Oka Cahyadi Wiguna
1Email : okakeneketo@yahoo.com
Universitas Pendidikan Nasional
Abstract
Auction Tract Documents became evidence of the transfer of land right by execution auction of security rights of land and servedal so as a basis in the context of an application for registration of transfer of Land right by execution auction of security rights of land to the Land Registry Office. The authenticity of auction tract documents as authentic deed occurred due to the shape of the deed (Vorm) was made based on what had been prescribed by law and were made by employees or officials who were given power and authority to make it. In addition, auction tract documents execution of Security Rights of land also had perfect evidence of strength that could be measured from three aspects, namely the physical aspects, formal aspect and material aspect, as long as it could not be proven other wise. These three aspects cumulatively constituted the term so auction tract documents execution auction of security rights of land that had perfect probative value. There fore, auction tract documents was to be one evidence of transfer of land right.
Key words : auction tract documents execution of Security Rights of land, transfer of land right.
pembanguna nasional, membutuhkan modal financial yang tidak sedikit. Sehingga dibutuhkan pihak-pihak yang mampu untuk menyediakan kebutuhan dana tersebut, salah satunya melalui pemberian fasilitas kredit. Fasilitas kredit dapat dimanfaatkan oleh para pengusaha maupun masyarakat umum yang dapat diberikan oleh lembaga keuangan bank maupun lembaga keuangan non bank untuk meningkatkan kapasitas usaha dan kepentingan lainnya.
Tanah yang dikategorikan sebagai benda tak bergerak mempunyai daya tarik tersendiri dan pada era sekarang, tanah dianggap dapat memberikan kesejahteraan bagi pemiliknya. Dalam perkembangannya, nilai ekonomis dari tanah dalam arti yuridis, meningkat secara signifikan. Dengan tingginya nilai ekonomis dari suatu tanah, maka sangat dimungkinkan suatu hak atas tanah menjadi objek jaminan atas kredit atau utang tertentu melalui lembaga Hak Tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Secara yuridis hak tanggungan adalah hak jaminan atas tanah yang dibebankan pada hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha dan hak pakai, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain dalam mengambil pelunasan piutangnya.2 Jelas dalam pengertian di atas disebutkan bahwa hak tanggungan merupakan hak jaminan atas tanah bukan tanah sebagai jaminan. Hak jaminan atas tanah merupakan jaminan yang menempatkan hak-hak atas tanah secara yuridis sebagai objeknya, bukan tanah secara fisiknya.
Abstrak
Risalah lelang menjadi bukti mengenai pemindahan hak atas tanah melalui lelang eksekusi hak tanggungan dan berperan juga sebagai dasar dalam rangka permohonan pendaftaran pemindahan hak atas tanah melalui lelang eksekusi hak tanggungan ke Kantor Pertanahan. Keautentikan risalah lelang sebagai akta autentik terjadi karena bentuk dari akta (vorm) tersebut dibuat berdasarkan apa yang telah ditentukan oleh undang-undang dan dibuat oleh pegawai atau pejabat yang diberikan kekuasaan dan kewenangan untuk membuatnya. Disamping itu, risalah lelang eksekusi hak tanggungan juga mempunyai kekuatan pembuktian sempurna yang dapat diukur dari tiga aspek, yaitu aspek lahiriah, aspek formil dan aspek materiil, sepanjang tidak dapat dibuktikan sebaliknya. Ketiga aspek tersebut secara kumulatif merupakan syarat dari autentiknya risalah lelang eksekusi hak tanggugan yang mempunyai nilai pembuktian yang sempurna. Oleh karena itu, risalah lelang menjadi salah satu alat bukti pemindahan hak atas tanah.
Kata kunci : Risalah lelang eksekusi hak tanggungan, pemindahan hak atas tanah
A. PENDAHULUAN
eningkatnya perekonomian nasional sangat berpengaruh terhadap pembangunan nasional secara keseluruhan. Memang tidak dapat dipungkiri bahwa untuk meningkatkan pertumbuhan
M
2 Ketentuan Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Namun dalam kenyataannya, kewajiban pelunasan utang oleh kreditur tidak selalu berjalan lancar. Kreditur acapkali tidak memenuhi kewajibannya melunasi utang-utangnya atau kreditur melakukan wanprestasi. Konsekuensi hukum dari kondisi wanprestasi tersebut adalah objek Hak Tanggungan harus dieksekusi untuk melunasi utang debitur kepada kreditur. Dalam hal ini, tentu saja Hak Tanggungan yang dapat dieksekusi adalah Hak Tanggungan yang telah didaftarkan pada Kantor Pertanahan sekaligus juga telah memenuhi asas publisitas dan telah diterbitkan Sertipikat Hak Tanggungan. Sertipikat Hak Tanggungan inilah kemudian mempunyai kekuatan eksekutorial, yang kekuatan hukumnya sama dengan kekuatan hukum putusan Pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap (incracht van gewijsde).3 Dalam sertipikat tersebut terdapat irah-irah yang berbunyi Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang maha Esa. Menurut Purwahid Patrik dan Kashadi eksekusi Hak Tanggungan adalah penjualan objek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum menurut peraturan perundang-undangan dan pemegang Hak Tanggungan berhak mengambil pelunasan piutangnya terlebih dahulu, berdasarkan droit de preference.4
Pelaksanaan lelang eksekusi Hak Tanggungan yang termasuk dalam perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah, harus memenuhi syarat-syarat tertentu. Menurut Urip Santoso, terdapat dua syarat sahnya lelang hak atas tanah untuk kepentingan pendaftaran pemindahan haknya. Pertama, harus memenuhi syarat materiil, dimana pemegang hak atas tanah berhak dan berwenang melelang hak atas tanah dan pembeli lelang harus memenuhi syarat sebagai subyek hukum pemegang hak atas tanah yang menjadi objek lelang. Kedua, syarat yang harus dipenuhi adalah syarat formal yaitu, dalam rangka pendaftaran pemindahan hak atas tanah, maka pemindahan hak atas tanah melalui lelang harus dibuktikan dengan Berita Acara Lelang atau Risalah Lelang yang dibuat oleh pejabat lelang.5
Oleh karena itu, maka yang berhak dan berwenang melelang hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan adalah pemegang Hak Tanggungan. Kewenangan yang dimiliki oleh pemegang Hak Tanggungan tersebut diberikan oleh UUHT. Pemegang Hak Tanggungan dalam hal ini adalah kreditur, mempunyai hak penguasaan secara yuridis atas tanah yang dijadikan jaminan oleh debitur. Kemudian berdasarkan syarat formal maka, Berita Acara Lelang atau Risalah Lelang merupakan bukti tentang telah terjadinya suatu perbuatan hukum mengenai pemindahan atau pengalihan hak atas tanah melalui lelang. Pada dasarnya, lelang hak atas tanah merupakan penjualan hak atas tanah yang terbuka untuk umum oleh Kantor Lelang dengan harga yang tertinggi yang didahului oleh pengumuman lelang.6 Namun demikian, sekalipun Risalah Lelang secara yuridis formal adalah alat bukti mengenai telah dilaksanakannya lelang atas suatu Hak Atas Tanah, faktanya adalah tidak jarang timbul sengketa yang terjadi terkait dengan lelang eksekusi hak atas tanah (obyek Hak Tanggungan) dalam bentuk pengingkaran maupun perlawanan terhadap Risalah Lelang tersebut.
Berdasarkan paparan di atas, maka sangat perlu untuk dibahas lebih lanjut mengenai keautentikan risalah lelang sebagai bukti pemindahan hak atas tanah melalui lelang eksekusi Hak Tanggungan. Sehingga nantinya dapat diketahui secara jelas bagaimana kekuatan secara yuridis dari suatu risalah lelang sebagai alat bukti tertulis yang autentik.
3 Ketentuan Pasal 14 ayat 3 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996.
4 Purwahid Patrik dan Kashadi, Hukum Jaminan, (Semarang : Badan Penerbit Universitas Diponegoro,
2009), hlm. 160.
5 Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Cetakan ke-1, (Jakarta : Kencana Prenada
Dalam hal lelang eksekusi Hak Tanggungan, lelang yang dimaksudkan adalah lelang terhadap hak atas tanah yang menjadi jaminan atas utang tertentu. Telah dijelaskan sebelumnya bahwa pemegang hak tanggungan mempunyai hak untuk dapat melelang hak atas tanah tersebut jika debitor wanprestasi melunasi utang-utangnya kepada kreditur, sesuai dengan yang dimaksud dalam UUHT.
Sebelum mengkaji lebih jauh tentang Risalah Lelang, perlu diuraikan terlebih dahulu mengenai lelang sebagai perbuatan hukum yang dimuat dalam Risalah Lelang. Menurut penulis, lelang adalah penjualan kepada umum (openbare verkopingen) dengan tata cara yang diatur dalam ketentuan perundang-undangan terhadap barang-barang yang menjadi objek lelang kepada khalayak umum yang sebelum rencana lelang tersebut dilakukan, telah diumumkan melalui pengumuman yang dapat diketahui orang secara umum dengan tujuan untuk mendapatkan harga tertinggi. Secara yuridis pengertian lelang telah diatur dalam ketentuan vendureglement :
pelelangan atau penjualan barang-barang yang dilakukan kepada umum dengan penawaran harga yang meningkat atau menurun atau dengan pemasukan harga dalam sampul tertutup atau kepada orang-orang yang diundang atau sebelumnya diberitahu mengenai pelelangan atau penjualan itu atau diizinkan untuk ikut serta dan diberi kesempatan untuk menawar harga, menyetujui harga yang ditawarkan atau memasukkan harga dalam sampul tertutup.7
Kemudian dalam Peraturan Menteri tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, disebutkan lelang adalah “penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan pengumuman lelang.”8
Berdasarkan ketentuan tersebut, dapat kiranya diberikan penjelasan mengenai lelang hak atas tanah yang berkaitan dengan eksekusi Hak Tanggungan, yaitu penjualan terhadap hak atas tanah yang dilakukan kepada umum dengan penawaran harga secara tertulis maupun lisan untuk mencapai harga tertinggi yang didahului dengan pengumuman lelang mengenai akan dilaksanakannya lelang eksekusi atas suatu hak atas tanah. Hak atas tanah yang dimaksud adalah hak milik atas tanah, hak guna bangunan, hak guna usaha dan hak pakai atas tanah yang memberikan kewenangan kepada pemiliknya untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan serta tubuh bumi dan air serta ruang angkasa yang berkaitan dengan penggunaan tanah tersebut sepanjang sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Dengan dibebankannya Hak Tanggungan terhadap salah satu hak atas tanah di atas maka, kreditor mempunyai
B. PEMBAHASAN
1. Kajian Yuridis Risalah Lelang
isalah lelang memang tidak dapat dilepaskan dengan pelaksanaan lelang. Secara umum, pelaksanaan lelang dapat dilakukan terhadap benda bergerak maupun benda tidak bergerak.
R
6Ibid. hlm.382-383
7 Pasal 1 Vendu Reglement Ordonansi 28 Pebruari 1908, S. 1908-189 yang kemudian Pasal 1 tersebut diganti
dengan S.1940-56 jo. S. 1941-3.
8 Pasal 1 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 93 /PMK.06/2010 tentang Petunjuk
Pelaksanaan Lelang sebagaimana terakhir diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 106/PMK.06/2013 Tahun 2013 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan No. 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
kewenangan tertentu terhadap hak atas tanah tersebut, yaitu hanya mempunyai kewenangan untuk dapat menjualnya apabila debitor wanprestasi untuk mengambil pelunasan utang-utangnya terhadap kreditor.
Pada dasarnya, setiap pelaksanaan lelang wajib diikuti dengan pembuatan berita acara lelang atau risalah lelang yang dibuat oleh pejabat lelang berdasarkan kewenangan yang dimilikinya. Pembuatan risalah lelang telah diatur dalam ketentuan Vendu Reglement yang mengatur bahwa setiap penjualan umum yang dilakukan oleh juru lelang (pejabat lelang) harus dibuat berita acara tersendiri.9
Disamping dalam ketentuan Vendu Reglement, kewajiban pejabat lelang untuk membuat Risalah Lelang juga diatur dalam beberapa ketentuan peraturan perundang-undangan, yaitu antara lain dalam Pasal 77 ayat 1 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 93/PMK.06/ 2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang (selanjutnya disebut Peraturan Menteri) yang mengatur bahwa, pejabat lelang yang melaksanakan lelang wajib membuat berita acara lelang yang disebut risalah lelang. Kemudian dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah mengatur mengenai risalah lelang pada beberapa pasalnya, antara lain Pasal 16 ayat (5) mengatur bahwa Jual beli Hak Guna Usaha yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita Acara Lelang, Pasal 34 ayat (5) mengatur bahwa jual beli Hak Guna Bangunan yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita Acara Lelang, Pasal 54 ayat (6) jual beli Hak Pakai yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita Acara Lelang.
Adanya kewajiban bagi Pejabat Lelang untuk membuat berita acara lelang atau risalah lelang, menandakan bahwa risalah lelang mempunyai fungsi yang sangat penting dalam hal pembuktian suatu proses lelang. Secara filosofis, dalam pelaksanaannya, lelang diharapkan dapat mewujudkan kefektifan, transparan, akuntabel, adil dan menjamin kepastian hukum. Risalah lelang yang merupakan merupakan akta autentik dan mempunyai kekuatan pembuktian sempurna adalah wujud kepastian hukum yang diberikan kepada pihak-pihak yang terlibat dalam pelaksanaan suatu lelang, dalam hal ini khususnya lelang hak atas tanah (eksekusi Hak Tanggungan).
2. Risalah Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Sebagai Dasar Pemindahan dan Pendaftaran Hak Atas Tanah
Selama ini sering kali terjadi generalisasi istilah dalam kaitannya dengan berpindahnya suatu hak atas tanah dari pemegang hak sebelumnya kepada pemegang hak yang baru. Istilah yang lazim digunakan dalam kegiatan tersebut adalah peralihan hak atas tanah. Secara garis besar, memang benar esensi dari kegiatan tersebut menimbulkan peralihan suatu hak atas tanah. Dalam kaitannya dengan beralihnya suatu hak atas tanah pada dasarnya dapat dikategorikan dalam dua bentuk. Menurut Urip Santoso, pertama, peralihan hak atas tanah dapat terjadi karena beralih, yaitu peralihan hak atas tanah terjadi karena hukum dalam hal ini terjadi karena pewarisan. Kedua, dialihkan (pemindahan hak), yaitu peralihan hak atas tanah yang dilakukan secara sengaja dengan perbuatan hukum tertentu yang bertujuan untuk dengan sengaja memindahkan suatu hak atas tanah kepada pihak lain.10
9 Ketentuan Pasal 35 Vendu Reglement Staatblad. 1940-56 jo Staatblad. 1941-3. 10 Urip Santoso, Op.Cit, hlm. 384
Eksekusi hak tanggungan merupakan conditio sine quanon yang tidak lain adalah suatu peristiwa hukum yang sekaligus menjadi syarat untuk dapat dibuatnya risalah lelang. Jika ditelusuri lebih jauh ke belakang maka wanprestasi dari debitur juga dapat menjadi satu rangkaian peristiwa yang masing-masing menjadi syarat dari terjadinya peristiwa hukum lainnya. Dengan kata lain, bahwa tanpa adanya wanprestasi dan pelaksanaan eksekusi hak tanggungan maka pembuatan risalah lelang tentu tidak diperlukan.
Eksekusi hak tanggungan dapat dilaksanakan melalui eksekusi langsung hak atas kekuasaan sendiri pemegang hak tanggungan melalui pelelangan umum, eksekusi atas titel eksekutorial maupun penjualan di bawah tangan. Eksekusi langsung oleh pemegang hak tanggungan merupakan implementasi dari prinsip droit de preferences dari lembaga hak tanggungan yang dimiliki oleh pemegang hak tanggungan, sehingga jika debitur wanprestasi dalam memenuhi kewajibannya, maka pemegang hak tanggungan dapat mengeksekusi objek hak tanggungan melalui penjualan umum atau pelelangan. Eksekusi atas kekuasaan sendiri juga harus didasarkan pada janji yang telah disepakati dengan pemberi hak tanggungan, apabila debitur wanprestasi, maka pemegang hak tanggungan dapat menjual melalui pelelangan tanpa persetujuan lagi dari pemberi hak tanggungan. Sedangkan dalam hal eksekusi titel eksekutorial, eksekusi didasarkan pada irah-irah sertpikat hak tanggunga, yang kekuatan hukumnya sederajat dengan putusan pengadilan. Namun, jika terdapat gugatan mengenai kepemilikan terhadap objek lelang dari pihak lainnya selain debitor atau tereksekusi, suami atau istri debitor atau tereksekusi, pelaksanaan lelang membutuhkan fiat eksekusi dari pengadilan.11 Berikutnya, penjualan objek hak tanggungan dengan cara di bawah tangan juga harus didasarkan atas persetujuan atau kesepakatan antara pemberi hak tanggungan dan pemegang hak tanggungan dengan tujuan untuk mencapai harga penjualan tertinggi, sehingga menguntungkan bagi para pihak.
Perbuatan hukum lelang hak atas tanah termasuk di dalamnya lelang eksekusi Hak Tanggungan adalah salah satu perbuatan hukum yang dapat dilakukan untuk pemindahan hak atas tanah. Sehingga perbuatan hukum tersebut membutuhkan suatu alat bukti berupa akta autentik yang nantinya dapat dipergunakan sebagai bukti telah terjadinya pemindahan hak atas tanah. Disamping lelang hak atas tanah, terdapat pula beberapa perbuatan hukum yang secara sengaja dilakukan untuk memindahkan suatu hak atas tanah, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar dan lain sebagainya.
Risalah Lelang adalah berita acara pelaksanaan lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang dan merupakan akta autentik serta mempunyai kekuatan pembuktian sempurna. Dengan predikat sebagai akta autentik dan mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna maka, risalah lelang seharusnya tidak dapat dibantah kebenarannya tentang telah terjadinya lelang hak atas tanah sepanjang memenuhi dan mematuhi ketentuan peraturan perundang-undangan serta tidak dapat dibuktikan sebaliknya.
Dalam konsep pemindahan hak atas tanah melalui perbuatan hukum jual beli yang mengadopsi konsep jual beli hak atas tanah berdasarkan hukum adat disebutkan bahwa jual beli hak atas tanah harus memenuhi sifat riil, terang dan tunai dari jual beli tersebut. Mengenai saat
11 Ketentuan Pasal 13 ayat (1) Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 93/PMK.06/2010
Tahun 2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang sebagaimana terakhir diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 106/PMK.06/2013 Tahun 2013 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
beralihnya, menurut Adrian Sutedi, berdasarkan hukum adat dengan telah ditandatanganinya akta jual beli oleh pembeli dan Kepala Desa maka perbuatan jual beli tersebut telah selesai dan pembeli kemudian menjadi pemegang hak atas tanah yang baru (sifat riil dan terang jual beli hak atas tanah).12
Dalam perkembangannya, untuk memenuhi kebutuhan masyarakat modern yang terbuka, Boedi Harsono menjelaskan bahwa secara yuridis suatu hak atas tanah dalam proses peralihan hak melalui jual beli adalah telah terjadi dan beralih pada saat dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan dibuatnya akta jual beli oleh dan dihadapan PPAT yang kemudian ditandatangani oleh pihak penjual dan pihak pembeli.13 Dengan selesai dibuatnya akta jual beli oleh dan dihadapan PPAT tersebut disamping telah terjadi pengalihan hak atas tanah, terjadi pula penyerahan hak atas tanah secara yuridis (juridische levering) oleh penjual. Sama halnya dengan konsep pemindahan hak atas tanah melalui jual beli di atas, pemindahan hak atas tanah melalui lelang eksekusi hak tanggungan juga telah terjadi pada saat dibuatnya berita acara lelang atau risalah lelang oleh pejabat lelang.
Atas dasar tersebut pemindahan hak atas tanah melalui lelang eksekusi telah terjadi, sehingga pihak pembeli lelang berhak mendapatkan hak atas tanah yang dibeli melalui lelang. Terkait dengan hak dari pembeli lelang tersebut, Yahya Harahap menjelaskan bahwa perolehan suatu barang dari pembelian yang berasal dari penjualan secara lelang mempunyai title tertinggi dan ini berlaku secara universal di berbagai negara, karena penjualan dilaksanakan oleh pejabat publik berdasarkan tata cara yang diatur oleh undang-undang, sehingga merupakan title yang sempurna. Oleh karena itu, kedudukan hukum pembeli lelang tidak hanya kuat akan tetapi juga sempurna, dibandingkan jual beli biasa yang masih ada kemungkinan terdapat cacat. Dengan adanya risalah lelang maka perolehan haknya bisa langsung di balik nama, karena risalah lelang menjadi bukti peralihan hak serta pembeli lelang mendapatkan perlindungan hukum yang penuh. 14
Berkenaan dengan hal tersebut di atas, perlindungan hukum harus diberikan terhadap pembeli lelang yang beritikad baik. Sebagaimana disebutkan dalam dua Yurisprudensi Mahkamah Agung RI Nomor 821/K/Sip/1974 bahwa pembelian dimuka umum melalui kantor lelang adalah pembeli beritikad baik, harus dilindungi undang-undang, juga dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor 323/K/Sip/1968 yang menyebutkan bahwa suatu lelang yang telah terlaksana sesuai dengan ketentuan perundang-undangan serta dimenangkan oleh pembeli lelang yang beritikad baik, maka lelang tersebut tidak dapat dibatalkan dan terhadap pembeli lelang yang beritikad baik tersebut wajib diberikan perlindungan hukum.15
Risalah lelang sebagai bukti mengenai pemindahan hak atas tanah melalui lelang eksekusi hak tanggungan, tidak terbatas hanya berfungsi sebagai alat pembuktian saja. Risalah lelang lebih jauh dapat berfungsi sebagai dasar dalam rangka permohonan pendaftaran pemindahan hak
12 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Cetakan Ketiga, (Jakarta : Sinar Grafika,
2009), hlm. 73.
13 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Cetakan Kesepuluh, (Jakarta : Djambatan, 2005) hlm. 331.
14 Yahya Harahap, Pembeli Lelang Punya Hak Sempurna, 22 Juli 2015 http://summareconbermasalah.blog.
com/yahya-harahap-%E2%80%9Cpembeli-lelang-punya hak%20sempurna%E2%80%9D/, pukul 15.00 wita.
15 Irfan, Musakkir, Anwar Borahima, Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang Yang Beritikad Baik
Terhadap Lelang Yang Dibatalkan Oleh Pengadilan, 06 Juli 2015, http://pasca.unhas.ac.id/jurnal/files/
atas tanah. Dalam ketentuan tentang Pendaftaran Tanah, disebutkan bahwa peralihan hak atas tanah melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat didaftar jika dibuktikan dengan Kutipan Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang.16 Permohonan pendaftaran tanah yang diajukan oleh pembeli lelang atau kuasanya ke Kantor Pertanahan tempat lokasi tanah berada, merupakan proses administrasi untuk mendapatkan sertipikat hak atas tanah sebagai alat bukti yang kuat terhadap pemilikan suatu hak atas tanah dari Kantor Pertanahan.
Pendaftaran hak atas tanah yang dimaksud bertujuan untuk memenuhi asas mutakhir yang menuntut dipeliharanya data terbaru sesuai dengan kenyataan di lapangan. Sehingga data-data yang terdapat di Kantor Pertanahan sesuai dengan data-data fisik dan data-data yuridis di lapangan. Disamping untuk memenuhi asas mutakhir, pendaftaran tanah juga bertujuan untuk memanuhuhi asas terbuka pendaftaran tanah yang dimaksudkan agar pihak ketiga maupun masyarakat umum dapat dengan mudah setiap saat mengetahui atau memperoleh keterangan mengenai data fisik dan data yuridis suatu bidang tanah tertentu. Berdasarkan hal tersebut maka, risalah lelang adalah syarat utama yang harus terpenuhi untuk mengajukan permohonan pendaftaran tanah yang diperoleh melalui lelang eksekusi hak tanggungan.
Dengan adanya risalah lelang maka jaminan kepastian hukum bagi para pihak tentu dapat terwujud. Bagi pihak pembeli lelang, tentu kepastian hukum yang dicapai adalah risalah lelang menjadi alas hak menguasai secara yuridis dari suatu bidang tanah, karena secara yuridis peralihan hak atas tanah telah terjadi. Kemudian bagi kreditor, dengan adanya risalah lelang tentu dapat mengambil pelunasan piutangnya dari hasil pelelangan tersebut. Kepastian hukum akan tercapai beriringan dengan berperan dan berfungsinya hukum dalam kehidupan masyarakat.
Soeroso berpandangan bahwa masing-masing anggota masyarakat mempunyai kepentingannya masing-masing, sehingga tidak menutup kemungkinan akan terjadi perbedaan kepentingan-kepentingan tersebut bahkan dapat saling berlawanan. Dalam hal antara para pihak yang terdapat dalam rangkaian lembaga hak tanggungan tentunya mempunyai kepentingannya masing-masing dan juga dapat saling berhadapan. Seperti halnya antara kreditur, debitur dan pemberi hak tanggungan dalam hal debitur wanprestasi, tentu dapat saling bersinggungan dan apabila hukum tidak hadir dan mengambil peran di dalamnya, maka kepentingan dari para pihak tersebut mungkin saja tidak terlindungi dan dapat terjadi konflik kepentingan yang berujung pada distorsi ketertiban dalam hal hutang piutang.17
3. Pembuktian Risalah Lelang Sebagai Akta Autentik
Secara yuridis risalah lelang telah ditentukan dalam peraturan perundang-undangan sebagai akta autentik dan mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna. Terdapat syarat-syarat yang harus terpenuhi dalam menentukan apakah suatu akta yang dipergunakan sebagai alat bukti tergolong ke dalam akta autentik. Dalam ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) menyebutkan apa yang dimaksud dengan suatu akta autentik. Ketentuan tersebut menjelaskan bahwa suatu akta autentik adalah akta yang dibuat sesuai dengan bentuk yang
16 Ketentuan Pasal 41 ayat (1) Peraturan Pemerintaha Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentnag
Pendaftaran Tanah.
telah ditentukan dalam undang-undang dan dibuat oleh atau di hadapan pejabat-pejabat umum yang mempunyai kewenangan dan kekuasan untuk itu di daerah dimana akta tersebut dibuatnya.18 Berdasarkan ketentuan tersebut dapat disimpulkan syarat-syarat yang harus terpenuhi dalam menentukan bahwa suatu akta tergolong sebagai akta autentik. Adapun secara sederhana syarat-syarat tersebut adalah bentuk dari akta (vorm) tersebut ditentukan oleh undang-undang dan dibuat oleh pegawai / pejabat yang diberikan kekuasaan untuk membuat akta tersebut. Sejalan dengan definisi akta autentik berdasarkan ketentuan tersebut di atas, Tan Thong Kie menyimpulkan syarat-syarat yang harus terpenuhi untuk menentukan suatu akta adalah akta autentik, diantaranya adalah :
a. Harus dibuat dalam bentuk yang memenuhi ketentuan undang-undang ;
b. Keharusan pembuatannya di hadapan atau oleh pejabat umum (openbaar ambtenaar) mengenai terjadinya suatu kejadian, pemeriksaan, keputusan dan lain sebagainya ;
c. Bahwa pejabatnya harus berwenang (bevoegd), dalam hal ini menyangkut jabatannya, jenis akta yang dibuat, hari dan tanggal pembuatan akta serta tempat akta dibuat.19
Analisis terhadap risalah lelang yang disebutkan oleh peraturan perundang-undangan sebagai akta autentik, perlu dijabarkan sebagai berikut. Risalah lelang ditentukan sebagai akta autentik, karena memenuhi syarat bahwa bentuk (vorm) risalah lelang berdasarkan ketentuan undang-undang. Ketentuan mengenai bentuk risalah lelang diatur berdasarkan ketentuan Vendu Reglement
yang mengatur :
Berita acara berisikan: a. di bagian pokok:
1. tanggal dengan huruf;
2. nama kecil, nama dan tempat kedudukan juru lelang, serta nama kecil, nama dan tempat kediaman kuasanya jika penjualan dilakukan di hadapan kuasanya itu;
3. nama kecil, nama, pekerjaan dan tempat kediaman orang yang meminta perliualan dilakukan; jika ia tidak bertindak atas namanya sendiri, juga uraian tentang kedudukan di mana ia meminta diadakan penjualan, dan jika berdasarkan pasal 20 juru lelang harus yakin bahwa pemjual berhak untuk menjual, juga pendapatnya tentang hal itu;
4. tempat penjualan;
5. keterangan umum tentang sifat barang yang dijual; tetapi dalam menunjukkan letak dan batas-batas barang-barang tidak bergerak, harus diterangkan bukti hak milik menurut bunyi kata-katanya, dengan menyebut hak pengabdian pekarangan yang ada di atasnya dan beban yang diletakkan pada barang-barang tersebut;
6. syarat-syarat perliualan;
18 Ketentuan Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
19 Tan Thong Kie, Studi Notariat dan Serba-Serbi Praktek Notaris, Cetakan Pertama, (Jakarta : PT. Ichtiar
b. di bagian batang tubuh;
1. uraian tentang barang yang dilelangkan;
2. nama dan pekerjaan tiap-tiap pembeli; juga tempat kediamannya, jika ia tidak berdiam di tempat penjualan;
3. harga yang dikabulkan dengan angka ; 4. harga yang dihentikan dengan angka;
5. (s.d.t: dg. S. 1940-56 jo. S. 1941-3.) dalam penjualan yang dilakukan menurut ketentuan alinea kelima pasal 9, tawaran atau persetujuan harga yang tetap mengikat, juga dengan angka; nama dan pekerjaan penawar atau orang yang menyetujui harga yang bersangkutan, serta tempat kediamannya jika tidak berdiam di tempat penjualan;
c. pada bagian penutup;
1. jumlah barang lelang yang laku, dengan huruf dan angka;
2. jumlah yang dikabulkan dan jumlah yang ditahan untuk itu, semuanya dengan huruf dan angka.20
Dalam ketentuan Peraturan Menteri21, diatur lebih lanjut mengenai bentuk berita acara lelang atau risalah lelang. Namun, yang menjadi syarat berdasarkan ketentuan KUHPer adalah bentuk akta autentik berdasarkan ketentuan undang-undang. Oleh karena itu, penulis tidak mencantumkan secara rinci bentuk risalah lelang dalam ketentuan Peraturan Menteri.
Kaitannya dengan syarat bahwa risalah lelang dibuat oleh pejabat yang berwenang, maka dalam ketentuan perundang-undangan secara yuridis jelas disebutkan bahwa risalah lelang dibuat oleh pejabat lelang. Dalam hal lelang eksekusi hak tanggungan yang dimaksud pejabat lelang adalah pejabat lelang kelas I pegawai Direktorat Jenderal Kekayaan Negara yang berwenang melaksanakan Lelang Eksekusi, Lelang Noneksekusi Wajib, dan Lelang Noneksekusi Sukarela. Berdasarkan hal tersebut di atas maka, risalah lelang jelas merupakan akta autentik mengenai telah terjadinya suatu lelang eksekusi hak tanggungan.
Dijelaskan pula sebelumnya, bahwa risalah lelang sebagai akta autentik mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna. Kekuatan pembuktian yang sempurna yang dimaksudkan dapat diukur dari tiga aspek, yaitu aspek lahiriah (uitwendige bewijskracht) yaitu aspek lahiriah suatu akta memang telah ditentukan sebagai akta autentik serta memenuhi syarat sebagai akta autentik, aspek formal (formele bewijskracht) merupakan aspek formalitas yang secara formal untuk membuktikan kebenaran dan kepastian hari, tanggal, bulan dan tahun, mencatat dan membuktikan apa yang dilihat, disaksikan, didengar oleh pejabat yang berwenang membuat akta atau prosedur dalam pembuatan akta dan aspek materiil (materiele bewijskracht) merupakan aspek yang memastikan tentang kebenaran materi atau substansi suatu akta, bahwa apa yang disebutkan dalam akta merupakan pembuktian yang sah, serta merupakan keterangan dalam mengenai pelaksanaan lelang.22
20 Ketentuan Pasal 37 Vendu Reglement Ordonansi 28 Pebruari 1908, S. 1908-189.
21 Ketentuan Pasal 78, 79, 80 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 93/PMK.06/2010
tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang sebagaimana terakhir diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 106/PMK.06/2013 Tahun 2013 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
22 Habib Adjie, Kebatalan dan Pembatalan Akta Notaris, Cetakan Kesatu, (Bandung : Refika Aditama, 2011),
Ketiga aspek tersebut di atas merupakan indikator yang menjadikan risalah lelang eksekusi hak tanggungan sebagai akta autentik yang mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna. Risalah lelang sejak awal telah diatur sebagai akta autentik berdasarkan peraturan perundang-undangan, oleh karenanya secara lahiriah telah mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna sampai nanti dapat dibuktikan oleh pihak yang menyangkal keotenikan dari risalah lelang tersebut. Secara formal, risalah lelang dibuat dengan prosedur dan bentuk (vorm) yang telah ditentukan oleh undang-undang, sehingga untuk mendegradasi nilai pembuktian dari risalah lelang haruslah dibuktikan bahwa terdapat kesalahan dalam prosedur dan bentuknya yang tidak sesuai dengan ketentuan perundang-undangan. Dari segi aspek materiil, risalah lelang dibuat memang dimaksudkan untuk menyatakan dalam akta autentik tersebut mengenai kejadian, peristiwa dan keterangan-keterangan yang terjadi dalam pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan. Kemudian jika terdapat penyangkalan oleh pihak-pihak tertentu terhadap substansi yang termuat dalam risalah lelang tersebut, maka pihak yang menyangkal harus membuktikan bahwa pejabat lelang tidak menerangkan atau mencantumkan hal-hal yang tidak sesuai dengan kejadian, peristiwa serta keterangan-keterangan yang terjadi dalam pelaksanaan lelang.
Oleh karenanya, apabila terdapat kasus-kasus mengenai penyangkalan terhadap risalah lelang, maka seharusnya apa yang disangkalkan harus dibuktikan, apakah terdapat hal-hal yang tidak sesuai dengan prosedur yang ditentukan dalam ketentuan peraturan perundang-undangan, termasuk juga harus dapat membuktikan terdapat pelanggaran terhadap aspek lahiriah, aspek formil maupun aspek materiil dari risalah lelang tersebut. Beban pembuktian mengenai apa yang disangkalkan tersebut, dibebankan kepada pihak yang menyangkal.
Causa, mengenai beban pembuktian dibebankan kepada pihak yang menyangkal karena pada dasarnya berdasarkan aspek lahiriah, akta autentik telah membuktikan ‘kelahiran dirinya’ sebagai akta autentik yang diatur dalam undang-undang terkait. Sehingga siapa yang berdalil, maka dialah yang mempunyai beban untuk membuktikan apa yang menjadi dalil-dalilnya. Dalam penjelasan sebelumnya telah dijelaskan bahwa akta autentik mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna, jika dalam pembuatan dan pelaksanaanya telah memenuhi ketentuan perundang-undangan. Begitu juga halnya dengan risalah lelang yang berpredikat sebagai akta autentik tentu mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna.
Kesempurnaan daya pembuktian dari suatu akta autentik memberikan suatu kepastian hukum bagi pihak-pihak yang memperoleh hak dari akta tersebut, termasuk di dalamnya adalah kepastian hukum bagi para ahli warisnya yang sah maupun pihak-pihak lain yang mendapatkan hak akibat perbuatan hukum tersebut. Daya pembuktian yang sempurna tersebut tidaklah kemudian dapat dimaknai mempunyai sifat pembuktian yang memaksa dalam arti tidak memberikan kesempatan kepada pihak lain untuk membuktikan bahwa suatu akta autentik tersebut didalilkan tidak memenuhi ketentuan undang-undang atau cacat hukum. Apabila terhadap akta autentik tersebut kemudian dapat dibuktikan ketidak sempurnaannya oleh pihak lain, maka akta tersebut dapat terdegradasi nilai pembuktiannya dan oleh karenanya dapat bernilai sebagai akta di bawah tangan.
wujud kepastian hukum yang diberikan kepada para pihak yang dalam pelaksanaan lelang. Atas dasar tersebut, risalah lelang menjadi bukti mengenai pemindahan hak atas tanah melalui lelang eksekusi hak tanggungan dan berperan juga sebagai dasar dalam rangka permohonan pendaftaran pemindahan hak atas tanah melalui lelang eksekusi hak tanggungan ke Kantor Pertanahan. Keautentikkan risalah lelang sebagai akta autentik terjadi karena bentuk dari akta (vorm) tersebut dibuat berdasarkan apa yang telah ditentukan oleh undang-undang dan dibuat oleh pegawai / pejabat yang diberikan kekuasaan untuk membuat akta tersebut. Disamping itu, risalah lelang eksekusi hak tanggungan juga mempunyai kekuatan pembuktian sempurna yang dapat diukur dari tiga aspek, yaitu aspek lahiriah, aspek formil dan aspek materiil, sepanjang tidak dapat dibuktikan sebaliknya.
Pemahaman pihak-pihak yang terlibat dalam pelaksanaan lelang, termasuk pejabat lelang dan aparat penegak hukum agar memahami esensi dari risalah lelang sebagai akta autentik yang dipandang dari segi lahiriah, formil dan materiil menjadi amat penting. Sehingga pihak-pihak yang terkait dalam pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan yang beritikad baik mendapatkan perlindungan hukum.
DAFTAR PUSTAKA
Buku
Adrian Sutedi, 2009, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Cetakan Ketiga, Jakarta : Sinar Grafika.
Boedi Harsono, 2005, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Cetakan Kesepuluh, Jakarta : Djambatan.
Habib Adjie, 2011, Kebatalan dan Pembatalan Akta Notaris, Cetakan Kesatu, Bandung : Refika Aditama.
Purwahid Patrik dan Kashadi, 2009, Hukum Jaminan, Semarang : Badan Penerbit Universitas Diponegoro.
Urip Santoso, 2010, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Cetakan ke-1, Jakarta : Kencana Prenada Media Group.
Tan Thong Kie, 2007, Studi Notariat dan Serba-Serbi Praktek Notaris, Cetakan Pertama, Jakarta : PT. Ichtiar Baru van Hoeve.
C. PENUTUP
Kesimpulan dan Saran
isalah lelang merupakan berita acara pelaksanaan lelang yang dibuat oleh pejabat lelang yang merupakan akta autentik dan mempunyai kekuatan pembuktian sempurna adalah
Instrumen Hukum
Indonesia,Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Indonesia, Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Vendu Reglement Ordonansi 28 Pebruari 1908, S. 1908-189 tentang Peraturan Lelang.
Indonesia, Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Indonesia, Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 93 /PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang sebagaimana terakhir diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 106/PMK.06/2013 Tahun 2013 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
Internet
Putusan Pengadilan Negeri di Plesetkan Oleh Perusahaan Go Public, http:// summareconbermasalah.blog.com/2011/02/28/wni-ditipu-habis-habisan-oleh-negara/, (diakses Juni 2015, pukul 11.30 Wita.)
Yahya Harahap, Pembeli Lelang Punya Hak Sempurna, http://summareconbermasalah.blog.com/ yahya-harahap-%E2%80%9Cpembeli-lelang-punya hak%20sempurna%E2%80%9D/, (diakses tanggal 22 Juli 2015, pukul 15.00 wita).
Irfan, Musakkir, Anwar Borahima, Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang Yang Beritikad Baik Terhadap Lelang Yang Dibatalkan Oleh Pengadilan, http://pasca.unhas.ac.id/jurnal/ files/5fac49b20c40a1b40795354329202de1.pdf, (diakses tanggal 06 Juli 2015, pukul 19.00 Wita).
