commit to user
KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI
GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA
FEASIBILITY STUDY ON INVESTMENT REHABILITATION
OF STUDENTS DORMITORY UNS SURAKARTA BUILDINGS
T E S I S
Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan
Mencapai Gelar Magister Teknik
Dis u su n oleh :
MEILANDY PURWANDITO
S 9 4 1 0 0 8 0 1 3
M A G I S T E R T E K N I K S I P I L
K O N S E N T R A S I
TEKNIK REHABILITASI DAN PEMELIHARAAN BANGUNAN SIPIL
P R O G R A M P A S C A S A R J A N A
commit to user
ii
T E S I S
KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI
GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA
D is u su n oleh :
MEILANDY PURWANDITO S 9 4 1 0 0 8 0 1 3
Telah disetujui oleh Tim Pembimbing
Tim Pembimbing:
Jabatan Nama Tanda Tangan Tanggal
Pembimbing I Kusno Adi Sambowo, ST, Ph.D. ... ... NIP. 196910261995031002
Pembimbing II S.A. Kristiawan, ST, M.Sc, Ph.D ... ... NIP. 196905011995121001
Mengetahui:
Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil
Prof. Dr. Ir. Sobriyah, MS
commit to user
iii
KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI
GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA
Disusun oleh:
MEILANDY PURWANDITO S 9 4 1 0 0 8 0 1 3
Telah dipertahankan di hadapan Tim Penguji Pendadaran Tesis Program Studi Magister Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta
pada hari Kamis, tanggal 26 Januari 2012
Dewan Penguji:
Jabatan Nama Tanda Tangan
Ketua Ir. Ary Setyawan, M.Sc(Eng), Ph.D. ... NIP. 196612041995121001
Sekretaris Prof. Dr. Ir. Sobriyah, MS ... NIP. 194804221985032001
Penguji I Kusno Adi Sambowo, ST, Ph.D. ... NIP. 196910261995031002
Penguji II S.A. Kristiawan, ST, M.Sc, Ph.D ... NIP. 196905011995121001
Mengetahui:
Direktur Program Ketua Program Studi Pascasarjana Magister Teknik Sipil
Prof. Dr. Ir. Ahmad Yusuf, M.S Prof. Dr. Ir. Sobriyah, MS
commit to user
iv
PERNYATAAN
Yang bertanda tangan di bawah ini :
Nama
: Meilandy Purwandito
NIM
: S941008013
Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa tesis yang berjudul:
KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI
GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA
adalah betul-betul karya sendiri. Hal-hal yang bukan karya saya, tertulis dalam tesis tersebut, diberi tanda cita si dan ditunjukkan dalam Daftar Pustaka.
Apabila dikemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka saya bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan tesis dan gelar yang saya peroleh dari gelar tersebut.
Surakarta, 26 Januari 2012 Yang membuat pernyataan
commit to user
v
UCAPAN TERIMA KASIH
Syukur Alhamdulillah, akhirnya penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayaka n Investa si Reha bilitasi Gedung Asra ma Maha siswa UNS Sur akar ta dapat diselesaikan dengan bantuan dari berbagai pihak. Untuk itu, pada kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:
1. Rektor Universitas Sebelas Maret Surakarta.
2. Direktur Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta.
3. Balai Pengembangan Sumber Daya Manusia Wilayah II Semarang, Kementerian Pekerjaan Umum yang telah membantu kelancaran beasiswa pendidikan kepada penulis.
4. Walikota Langsa melalui Badan Kepegawaian Daerah Pemerintah Kota Langsa, dan Dinas Pekerjaan Umum Kota Langsa yang telah memberikan ijin Tugas Belajar kepada penulis.
5. Prof. Dr. Ir. Sobriyah, MS, selaku Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta dan selaku Pembimbing Akademis.
6. Ir. Ary Setyawan, M.Sc.(Eng), Ph.D, selaku Sekertaris Program Studi Magister Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta.
7. Kusno Adi Sambowo, ST, Ph.D, selaku Pembimbing Utama.
8. S.A. Kristiawan, ST, M.Sc, Ph.D, selaku Pembimbing Pendamping.
9. Segenap Dosen, Staf Pengajar dan Staf Administrasi Program Studi Magister Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah banyak membantu penulis selama kegiatan perkuliahan.
commit to user
vi
11. Rekan-rekan Mahasiswa Magister Teknik Rehabilitasi dan Pemeliharaan Bangunan Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta angkatan 2010, yang selama ini memberikan masukan, bantuan dan dorongan.
12. Semua pihak yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan perkuliahan dan tesis ini, yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu.
Semoga tesis ini dapat memberi sumbangan ilmiah bagi civitas akademika, praktisi di bidang bangunan gedung, dan bermanfaat bagi masyarakat luas pada umumnya. Atas bantuan yang telah Bapak/Ibu berikan mendapat balasan yang setimpal dari Allah S.W.T. Amiin.
Surakarta, 26 Januari 2012 Penulis,
commit to user
vii
ABSTRAK
Komplek Asrama Mahasiswa Universitas Sebelas Maret (UNS) Surakarta memiliki 4 (empat) unit Bangunan Gedung yang sudah tidak dipergunakan sejak tahun 2008. Bangunan tersebut adalah Gedung A, Gedung B, Gedung C, dan Gedung D. Tujuan penelitian ini adalah mengetahui Keandalan Bangunan Gedung eksisting, evaluasi struktur bangunan terhadap gempa rencana, rencana rehabilitasi guna mengembalikan fungsinya, dan studi kelayakan investasinya.
Metode yang digunakan untuk mengevaluasi Keandalan Bangunan Gedung eksisting menggunakan software Keandalan Bangunan yang dimodifikasi untuk Rusunawa. Evaluasi struktur bangunan terhadap gempa rencana berdasarkan analisis kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit. Rencana rehabilitasi bangunan berdasarkan aspek struktural, arsitektural dan utilitas. Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 kategori, yaitu analisis biaya rehabilitasi dan analisis ekonomi. Analisis biaya rehabilitasi berdasarkan rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan gedung baru. Analisis ekonomi berdasarkan rasio manfaat dan biaya, selisih manfaat dan biaya, tingkat pengembalian internal dan titik impas. Analisis ekonomi dilakukan dengan cara mensimulasikan variabel harga sewa kamar dan tingkat hunian.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa Keandalan Bangunan Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta adalah tidak andal. Struktur bangunan aman terhadap kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit. Total biaya konstruksi rehabilitasi (struktur, arsitektur dan utilitas) adalah sebesar Rp. 4.106.500.000, sedangkan biaya pembangunan Gedung baru adalah sebesar Rp. 17.526.500.000. Rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan Gedung baru adalah sebesar 23,43%, maka investasi dinilai layak secara biaya. Simulasi dilakukan pada masing-masing skenario dengan merubah variabel harga sewa dan variabel tingkat hunian. Skenario 1 dinilai layak jika tingkat hunian minimum sebesar 74%. Skenario 2 dinilai layak jika tingkat hunian minimum sebesar 98%. Skenario 3 dinilai layak jika tingkat hunian minimum sebesar 65%. Skenario 4 dinilai layak jika tingkat hunian minimum sebesar 87%.
commit to user
viii
ABSTRACT
The students dormitory of Sebelas Maret University (UNS) Surakarta complex has 4 (four) units buildings that has not been used since 2008. They are building A, building B, building C and building D. The purpose of this study was to know the existing buildings reliability, evaluate the buildings structure against earthquake plan, rehabilitation plan to restore its function, and feasibility study of invesment.
The method that used to evaluate buildings realiability is using buildings realiability software that modified for Rusunawa. Assessment the buildings structure against earthquake plan based on analysis of the serviceability limit performance and the ultimate limit performance. The rehabilitation plan based on structure, architecture and utilities aspects. Feasibility study of investment based on two categories, i.e rehabilitation cost analysis and economic analysis. The rehabilitation cost analysis based on ratio of rehabilitation cost and new buildings construction cost. The economic analysis based on Benefit Cost Ratio (BCR), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), and Break Event Point (BEP). The economic analysis conducted by simulating the variables of room rents and occupancy levels.
The results of research show that the buildings reliability of Student Dormitory UNS Surakarta is not reliable. All of the buildings are safe from the serviceability limit performance and the ultimate limit performance. The rehabilitation cost of structure, architecture, and utilities is Rp. 4.106.500.000, while the new building construction cost is Rp. 17.526.500.000. Ratio of rehabilitation cost and new building construction cost is 23,43%, so the investment is feasible to do. Simulations performed on each scenario determination of rental rates and occupancy levels. First scenario is feasible if a minimum occupancy level is 74%. Second scenario is feasible if its minimum occupancy level is 98%. Third scenario is feasible if a minimum occupancy level is 65%. Fourth scenario is feasible if a minimum occupancy level is 87%.
commit to user
ix
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah, puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT karena berkat rahmat dan hidayah-Nya, penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta. Tesis ini sebagai salah satu persyaratan akademik untuk menyelesaikan Program Pascasarjana pada bidang keahlian Teknik Rehabilitasi dan Pemeliharaan Bangunan Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Tesis ini mengangkat permasalahan tentang kelayakan investasi bangunan gedung yang tidak dipergunakan lagi, khususnya pada gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta serta pemenuhan harga sewa optimum yang menguntungkan akibat rehabilitasi yang dilakukan.
Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih jauh dari kesempurnaan, tetapi penulis berharap bahwa tesis ini dapat bermanfaat dan mampu menambah khasanah keilmuan.
Surakarta, 26 Januari 2012 Penulis,
commit to user
x
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ... i
HALAMAN PERSETUJUAN ... ii
HALAMAN PENGESAHAN ... iii
PERNYATAAN ORISINALITAS ... iv
UCAPAN TERIMA KASIH ... v
ABSTRAK ... vii
KATA PENGANTAR ... ix
DAFTAR ISI ... x
DAFTAR TABEL ... xiv
DAFTAR GAMBAR ... xviii
DAFTAR NOTASI ... xxi
DAFTAR LAMPIRAN ... xxiii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
1.1 Latar Belakang ... 1
1.2 Rumusan Masalah ... 3
1.3 Tujuan Penelitian ... 4
1.4 Manfaat Penelitian ... 4
1.5 Batasan Masalah ... 5
BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI ... 6
2.1 Studi Pustaka ... 6
2.2 Landasan Teori ... 9
2.2.1 Kerusakan Bangunan Gedung ... 9
2.2.2 Struktur Bangunan Gedung ... 12
2.2.3 Pengujian Kuat Tekan Beton ... 13
2.2.4 Pemodelan Struktur Bangunan Gedung ... 15
2.2.4.1 Beban Mati ... 15
2.2.4.2 Beban Hidup ... 15
2.2.4.3 Beban Angin ... 16
2.2.4.4 Beban Gempa ... 17
2.2.4.5 Kombinasi Beban ... 20
commit to user
xi
2.2.5.1 Kinerja Batas Layan ... 21
2.2.5.2 Kinerja Batas Ultimit ... 21
2.2.5.3 Metode perbaikan dan Perkuatan Struktur ... 22
2.2.6 Arsitektur Bangunan Gedung ... 23
2.2.7 Utilitas Bangunan Gedung ... 23
2.2.7.1 Plambing ... 23
2.2.7.2 Elektrikal ... 25
2.2.7.3 Sistem Tata Udara (Air Conditoning) ... 27
2.2.7.4 Sistem Pemadam Kebakaran ... 27
2.2.7.5 Sistem Proteksi Petir ... 28
2.2.8 Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung ... 28
2.2.9 Biaya ... 28
2.2.9.1 Biaya Modal (Capita l Cost) ... 29
2.2.9.2 Biaya Tahunan (Annual Cost) ... 29
2.2.10 Angsuran Pinjaman ... 29
2.2.11 Analisis Kelayakan Investasi ... 30
2.2.11.1Rasio Manfaat dan Biaya ... 30
2.2.11.2Selisih Manfaat dan Biaya ... 31
2.2.11.3Tingkat Pengembalian Internal ... 31
2.2.11.4Titik Impas ... 32
BAB III METODE PENELITIAN ... 33
3.1 Lokasi Penelitian ... 33
3.2 Alat yang digunakan dalam Penelitian ... 35
3.3 Pengumpulan Data ... 36
3.4 Analisis Data ... 36
3.4.1 Analisis Kondisi Eksisting Bangunan Gedung ... 36
3.4.2 Analisis Biaya Rehabilitasi Bangunan Gedung ... 37
3.4.2.1 Analisis Biaya Rehabilitasi Struktural ... 37
3.4.2.2 Analisis Biaya Rehabilitasi Arsitektural ... 38
3.4.2.3 Analisis Biaya Rehabilitasi Utilitas ... 39
3.4.3 Analisis Kelayakan Biaya Rehabilitasi ... 40
3.4.4 Analisis Aliran Kas Masuk/Manfaat ... 40
3.4.5 Analisis Aliran Kas Keluar/Biaya ... 40
3.4.6 Simulasi dan Penentuan Skenario ... 41
3.4.7 Analisis Ekonomi ... 41
3.5 Bagan Alir Penelitian ... 42
BAB IV HASIL ANALISIS DAN PEMBAHASAN ... 45
commit to user
xii
4.1.1 Data Umum ... 45
4.1.2 Kondisi Struktural ... 48
4.1.3 Kondisi Arsitektural ... 51
4.1.4 Kondisi Utilitas ... 54
4.1.5 Keandalan Bangunan Gedung Eksisting ... 56
4.2 Analisis Struktur Bangunan Gedung... 59
4.2.1 Pemodelan dan Analisis Struktur Atap ... 59
4.2.1.1 Data Teknis Kuda-kuda ... 59
4.2.1.2 Beban-beban pada Kuda-kuda ... 60
4.2.1.3 Kombinasi Pembebanan ... 62
4.2.1.4 Pemodelan dan Analisis Struktur Kuda-kuda ... 63
4.2.2 Pemodelan Struktur Bangunan Gedung ... 65
4.2.2.1 Hasil pengujian dengan ScmidtRebound Ha mmer ... 65
4.2.2.2 Data Teknis Bangunan Gedung ... 66
4.2.2.3 Pembeban pada Bangunan Gedung... 68
4.2.2.4 Kombinasi Beban pada Bangunan Gedung ... 71
4.2.2.5 Pemodelan Struktur dengan SAP2000 ... 72
4.2.3 Analisis Struktur Bangunan Gedung ... 75
4.2.3.1 Analisis Kinerja Batas Layan ... 75
4.2.3.2 Analisis Kinerja Batas Ultimit ... 78
4.3 Rehabilitasi Bangunan Gedung ... 81
4.3.1 Rehabilitasi Struktural ... 81
4.3.2 Rehabilitasi Arsitektural ... 82
4.3.3 Rehabilitasi Utilitas ... 85
4.3.3.1 Kebutuhan Instalasi Air Bersih ... 85
4.3.3.2 Kebutuhan Instalasi Air Kotoran, Air Bekas dan Air Hujan ... 86
4.3.3.3 Kebutuhan Tata Udara ... 87
4.3.3.4 Kebutuhan Instalasi Listrik ... 88
4.3.3.5 Kebutuhan Instalasi Penangkal Petir ... 91
4.3.3.6 Kebutuhan Instalasi Pemadam Kebakaran ... 91
4.4 Analisis Kelayakan Biaya Rehabilitasi Bangunan ... 92
4.4.1 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rehabilitasi ... 92
4.4.2 Kelayakan Biaya Rehabilitasi ... 96
4.5 Simulasi Kelayakan Investasi ... 99
4.5.1 Penentuan Skenario ... 99
4.5.2 Pemodelan Simulasi Kelayakan Investasi ... 102
commit to user
xiii
4.5.4 Analisis Manfaat/Pemasukan (Skenario 3 dengan Tingkat
Hunian 70%) ... 104
4.5.5 Analisis Biaya Pengeluaran (Skenario 3 dengan Tingkat Hunian 70%) ... 106
4.5.5.1 Analisis Angsuran Pinjaman ... 106
4.5.5.2 Analisis Biaya Pengeluaran (Air Bersih) ... 108
4.5.5.3 Analisis Biaya Pengeluaran (Listrik) ... 111
4.5.5.4 Analisis Biaya Pengeluaran (Gaji Personil Pengelola) ... 113
4.5.5.5 Analisis Biaya Pengeluaran (Pengadaan Baru di tahun ke-5) ... 115
4.5.5.6 Analisis Total Biaya Pengeluaran ... 120
4.5.6 Analisis Depresiasi pada Skenario 3 ... 121
4.5.7 Analisis Pajak Penghasilan (Skenario 3 dengan Tingkat Hunian 70%) ... 123
4.5.8 Analisis Kelayakan Investasi (Skenario 3 dengan Tingkat Hunian 70%) ... 123
4.5.8.1 Rasio Manfaat dan Biaya (BCR) ... 124
4.5.8.2 Analisis Selisih Manfaat dan Biaya (NPV) ... 126
4.5.8.3 Analisis Tingkat Pengembalian Internal (IRR) ... 127
4.5.8.4 Titik Impas (BEP) ... 128
4.6 Analisis Kelayakan Investasi ... 129
4.6.1 Analisis Kelayakan Investasi pada masing-masing Simulasi ... 129
4.6.2 Rasio Manfaat dan Biaya (BCR) pada Simulasi Skenario 1, 2, 3 dan 4 ... 131
4.6.3 Selisih Manfaat dan Biaya (NPV) pada Simulasi Skenario 1, 2, 3 dan 4 ... 132
4.6.4 Tingkat Pengembalian Internal (IRR) pada Simulasi Skenario 1, 2, 3 dan 4 ... 134
4.6.5 Titik Impas (BEP) pada Simulasi Skenario 1, 2, 3 dan 4 ... 135
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 136
5.1 Kesimpulan ... 136
5.2 Saran... 137
commit to user
xiv
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Koefisien lantai bangunan terhadap harga satuan tertinggi bangunan
gedung negara (Permen PU no. 45/PRT/M/2007) ... 11
Tabel 2.2 Faktor keutamaan (I) untuk berbagai kategori gedung dan bangunan (SNI 03-1726-2002) ... 19
Tabel 2.3 Faktor redusi gempa (R) pada sistem rangka pemikul momen (SNI 03-1726-2002) ... 20
Tabel 2.4 Konsumsi air bersih berdasarkan kategori kota (kimpraswil, 2003) ... 24
Tabel 2.5 Daya buang rata-rata perlengkapan saniter (Hartono Poerbo, 1992) ... 24
Tabel 2.6 Debit maksimum pipa penyalur (Hartono Poerbo, 1992) ... 24
Tabel 2.7 Pipa pembuang air hujan berdasarkan luasan atap (Hartono Poerbo, 1992) ... 24
Tabel 2.8 Luminasi berdasarkan jenis lampu (Hartono Poerbo, 1992) ... 26
Tabel 2.9 Kebutuhan luminasi berdasarkan tipe ruangan (Hartono Poerbo, 1992) ... 26
Tabel 2.10 Kemampuan kabel instalasi dalam menghantar arus listrik (Hartono Poerbo, 1992) ... 27
Tabel 2.11 Beban pendingin untuk berbagai fungsi bangunan (Jimmy, 2005) ... 27
Tabel 4.1 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek arsitektural ... 57
Tabel 4.2 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek struktural ... 58
Tabel 4.3 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek utilitas ... 58
Tabel 4.4 Rekapitulasi penilaian Keandalan Bangunan ... 59
Tabel 4.5 Reaksi perletakan kuda-kuda ... 65
Tabel 4.6 Hasil pengujian kuat desak beton rata-rata masing-masing bangunan .... 66
Tabel 4.7 Dimensi kolom struktur ... 67
Tabel 4.8 Dimensi balok btruktur ... 67
Tabel 4.9 Dimensi plat struktur ... 67
Tabel 4.10 Elevasi bangunan ... 68
Tabel 4.11 Pembebanan pada komponen strutkur bangunan Gedung A,B,C,D. ... 71
Tabel 4.12 Kinerja batas layan arah sumbu x ... 76
Tabel 4.13 Kinerja batas layan arah sumbu y ... 77
Tabel 4.14 Perhitungan faktor pengali ( ) pada masing-masing Gedung ... 79
commit to user
xv
Tabel 4.16 Kinerja batas ultimit arah sumbu y ... 80
Tabel 4.17 Penanganan rehabilitasi struktural berdasarkan jenis komponennya ... 82
Tabel 4.18 Penanganan rehabilitasi struktural berdasarkan jenis komponennya ... 84
Tabel 4.19 Kebutuhan daya listrik pada saat beban puncak ... 89
Tabel 4.20 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya (RAB) rehabilitasi gedung ... 94
Tabel 4.21 Rekapitulasi estimasi biaya pembangunan gedung baru ... 96
Tabel 4.22 Perbandingan biaya rehabilitasi dengan biaya pembangunan gedung baru ... 98
Tabel 4.23 Skenario simulasi kelayakan investasi ... 100
Tabel 4.24 Perhitungan biaya modal pada skenario 3 ... 103
Tabel 4.25 Estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun pada Gedung A (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 104
Tabel 4.26 Estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun pada Gedung B (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 104
Tabel 4.27 Estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun pada Gedung C (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 105
Tabel 4.28 Estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun pada Gedung D (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 105
Tabel 4.29 Rekapitulasi estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 106
Tabel 4.30 Daftar suku bunga kredit Bank tahun 2011 (www.finance.detik.com) .. 107
Tabel 4.31 Perhitungan angsuran untuk biaya modal pada skenario 3 ... 108
Tabel 4.32 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM pada Gedung A (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 108
Tabel 4.33 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM pada Gedung B (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 109
Tabel 4.34 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM pada Gedung C (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 109
Tabel 4.35 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM pada Gedung D (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 109
Tabel 4.36 Rekapitulasi estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM (Skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 110
Tabel 4.37 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik pada Gedung A (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 111
Tabel 4.38 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik pada Gedung B (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 111
commit to user
xvi
Tabel 4.40 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik pada
Gedung D (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 112
Tabel 4.41 Rekapitulasi estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 113
Tabel 4.42 Banyak personil dan kenaikan gaji 10% per-tahun (skenario 3 tingkat hunian 70%) ... 113
Tabel 4.43 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk gaji pegawai (skenario 3 tingkat hunian 70%) ... 114
Tabel 4.44 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan AC baru per-tahun (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 115
Tabel 4.45 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan tempat tidur dan kasur baru per-tahun (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 116
Tabel 4.46 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan meja belajar dan kursi baru per-tahun (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 117
Tabel 4.47 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan lemari baru per-tahun (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 118
Tabel 4.48 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan gorden baru pada tahun ke-5 (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 119
Tabel 4.49 Rekapitulasi biaya estimasi pengeluaran pengadaan baru pada tahun ke-5 (Skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 119
Tabel 4.50 Rekapitulasi biaya pengeluaran (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 120
Tabel 4.51 Depresiasi gedung (penyusutan 2% per-tahun) pada skenario 3 ... 121
Tabel 4.52 Depresiasi perabotan (penyusutan 10% per-tahun) pada skenario 3 ... 121
Tabel 4.53 Depresiasi AC (penyusutan 20% per-tahun) pada Skenario 3 ... 122
Tabel 4.54 Rekapitulasi depresiasi pada skenario 3 ... 122
Tabel 4.55 Perhitungan Pajak Penghasilan (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 123
Tabel 4.56 Rekapitulasi manfaat (benefit) dan biaya (cost) ... 124
Tabel 4.57 Perhitungan rasio manfaat dan biaya pada skenario 3 dengan tingkat hunian 70% ... 125
Tabel 4.58 Perhitungan selisih manfaat dan biaya pada skenario 3 dengan tingkat hunian 70% ... 126
Tabel 4.59 Aliran kas masuk dan keluar per-tahun pada skenario 3 dengan tingkat hunian 70% ... 127
Tabel 4.60 Perhitungan titik impas balik (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ... 129
commit to user
xvii
Tabel 4.62 Rekapitualsi analisis kelayakan investasi pada simulasi skenario 2 ... 130 Tabel 4.63 Rekapitulasi analisis kelayakan investasi pada simulasi skenario 3 ... 130 Tabel 4.64 Rekapitulasi analisis kelayakan investasi pada simulasi skenario 4 ... 131 Tabel 4.65 Rekapitulasi rasio manfaat dan biaya pada masing-masing simulasi .... 131 Tabel 4.66 Rekapitulasi selisih manfaat dan biaya pada masing-masing simulasi .. 133 Tabel 4.67 Rekapitulasi tingkat pengembalian internal pada masing-masing
commit to user
xviii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 Tampak gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta pada saat masih
dipergunakan (www.asrama-ceria.com) ... 2
Gambar 1.2 Kondisi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta tahun 2011 ... 2
Gambar 2.1 Sudut pengambilan pada pengujian dengan SchmidtRebound Ha mmer (Tutik Winarsih, 2010) ... 13
Gambar 2.2 Korelasi nilai dan sudut pembacaan SchmidtRebound Ha mmer ... 14
Gambar 2.3 Koefisien beban angin berdasarkan kemiringan atap (PPPURG 1987) ... 16
Gambar 2.4 Wilayah gempa Indonesia dengan percepatan puncak batuan dasar dengan perioda ulang 500 tahun. (SNI 03-1726-2002) ... 18
Gambar 2.5 Respons spektrum gempa rencana untuk zona gempa 3 dan 4 (SNI 03-1726-2002) ... 18
Gambar 3.1 LokasiGedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta (GoogleEa rth) ... 33
Gambar 3.2 La yout Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta (GoogleEa rth) ... 34
Gambar 3.3 Tampakdepan Gedung A ... 34
Gambar 3.4 Tampakdepan Gedung B ... 34
Gambar 3.5 Tampakdepan Gedung C ... 35
Gambar 3.6 Tampakdepan Gedung D ... 35
Gambar 3.7 Diagram alir metode penelitian ... 42
Gambar 3.8 Diagram alir metode penelitian a1-a2 ... 43
Gambar 3.9 Diagram alir metode penelitian b1-b2 ... 44
Gambar 3.10 Diagram alir metode penelitian c1-c2 ... 44
Gambar 4.1 Denah lantai 2 Gedung A ... 46
Gambar 4.2 Denah lantai 2 Gedung B ... 47
Gambar 4.3 Denah lantai 2 Gedung C ... 47
Gambar 4.4 Denah lantai 2 Gedung D ... 48
Gambar 4.5 Kondisi kolom struktur ... 48
Gambar 4.6 Kondisi balok struktur ... 49
Gambar 4.7 Kondisi rangka atap ... 49
Gambar 4.8 Kondisi kuda-kuda atap ... 50
Gambar 4.9 Kondisi rangka dan penutup langit-langit ... 50
commit to user
xix
Gambar 4.11 Kondisi penutup dinding bagian luar (eksterior) ... 51
Gambar 4.12 Kondisi penutup dinding bagian dalam (interior) ... 52
Gambar 4.13 Kondisi dinding kamar mandi ... 52
Gambar 4.14 Kondisi penutup lantai ... 53
Gambar 4.15 Kondisi ra iling tangga ... 53
Gambar 4.16 Kondisi pintu dan jendela ... 54
Gambar 4.17 Kondisi sumber air bersih (tandon dan pompa) ... 55
Gambar 4.18 Kondisi instalasi air bersih ... 55
Gambar 4.19 Kondisi instalasi air kotor ... 55
Gambar 4.20 Kondisi instalasi listrik ... 56
Gambar 4.21 Kondisi instalasi penangkal petir ... 56
Gambar 4.22 Detail kuda-kuda ... 60
Gambar 4.23 Pemodelan kuda-kuda dengan softwar eSAP2000 ... 63
Gambar 4.24 Beban mati (DL) kuda-kuda ... 63
Gambar 4.25 Beban hidup (LL) kuda-kuda ... 64
Gambar 4.26 Beban angin masuk (W1) kuda-kuda ... 64
Gambar 4.27 Beban angin keluar (W2) kuda-kuda ... 64
Gambar 4.28 Reaksi perletakan kuda-kuda (output SAP 2000) ... 65
Gambar 4.29 Pembagian grup lantai gedung ... 72
Gambar 4.30 Pembagian titik pengekangan masing-masing lantai ... 72
Gambar 4.31 Pemodelan struktur Gedung A dengan SAP2000 ... 73
Gambar 4.32 Pemodelan struktur Gedung B dengan SAP2000 ... 73
Gambar 4.33 Pemodelan struktur Gedung C dengan SAP2000 ... 73
Gambar 4.34 Pemodelan struktur Gedung D dengan SAP2000 ... 74
Gambar 4.35 Pemodelan elemen balok pada lantai 1 Gedung A ... 74
Gambar 4.36 Pemodelan pembebanan akibat kuda-kuda atap ... 75
Gambar 4.37 Pemodelan pembebanan akibat dinding pasangan bata ... 75
Gambar 4.38 Rencana sekat ruangan yang dihilangkan ... 83
Gambar 4.39 Grafik RAB rehabilitasi masing-masing gedung ... 95
Gambar 4.40 Grafik persentase masing-masing sub-komponen rehabilitasi ... 95
Gambar 4.41 Grafik rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan baru ... 98
Gambar 4.42 Grafik hubungan tingkat hunian dan BCR pada masing-masing skenario ... 132
masing-commit to user
xx
masing skenario ... 134 Gambar 4.45 Grafik hubungan tingkat hunian dan BEP pada masing-masing
commit to user
xxi
DAFTAR NOTASI
A = luas ruangan
At = angsuran per tahun
BCR = rasio manfaat dan biaya (Benefit Cost Ratio)
Bt = manfaat (Benefit) pada tiap tahun Ct = biaya (Cost) pada tiap tahun
DL = beban mati yang bekerja pada suatu bangunan (Dead Loa d)
E = beban gempa yang bekerja pada suatu bangunan (Ea rth Qua ke)
I = faktor keutamaan gedung dihitung sebagai faktor pengali dari pengaruh gempa rencana
Ia = kuat arus listrik (Ampere)
IRR = tingkat pengembalian internal (Interna l Ra te of Return)
LL = beban hidup yang bekerja pada suatu bangunan (Life Load)
LLF = Light Loss Factor (0,7-0,8)
Lm = kebutuhan luminasi cahaya berdasarkan tipe ruangan
N = banyak sampel
Nlampu = Jumlah lampu yang digunakan. NPV = selisih manfaat dan biaya
P = pokok pinjaman
Pa = beban daya listrik (watt) Qwind = tekanan tiup dalam ( kg/m2)
SW = berat sendiri komponen struktur (Self Weight)
U = kuat perlu berdasarkan kombinasi pembebanan
W = beban angin yang bekerja pada suatu bangunan (Wind Loa d)
R = faktor reduksi gempa struktur gedung
RSx = beban gempa dinamik respons spektrum arah sumbu x bangunan
RSy = beban gempa dinamik respons spektrum arah sumbu y bangunan
SD = standar deviasi
commit to user
xxii
V = kecepatan angin (m/det)
V1 = gaya geser dasar nominal sebagai respons dinamik ragam yang pertama. Vt = gaya geser dasar nominal yang didapat dari hasil analisis ragam spektrum
respons.
= kuat desak beton (kg/cm2)
= kuat desak rata-rata beton (kg/cm2)
= kuat desak beton berdasarkan bendauji kubus (MPa)
fck = kuat desak beton berdasarkan bendauji kubus (MPa)
hc = tinggi cerobong seluruhnya (m)
i = suku bunga kredit
m = jangka waktu pembayaran
n = jumlah tahun
p = tekanan angin (kg/m2)
t = tahun ke-1,2,3,..., n
= daya hantar jenis bahan penghantar, untuk tembaga (Cu) sebesar 50×106 (ohm.m)-1
= faktor pengali untuk kinerja batas ultimit
commit to user
xxiii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran A Foto Visual Kondisi Bangunan Gedung Lampiran B Penilaian Keandalan Bangunan Gedung
Lampiran C Hasil Pengujian Beton dengan Schmidt Rebound Hammer Lampiran D Output Pemodelan dan Analisis Struktur pada SAP2000 Lampiran E Gambar Teknis Rencana Rehabilitasi Bangunan Gedung Lampiran F Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rehabilitasi Gedung Lampiran G Hasil Survei Harga Sewa Kamar
commit to user
1
BAB 1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang
Gedung asrama mahasiswa bertingkat merupakan hunian vertikal. Gedung ini berfungsi sebagai tempat hunian bagi mahasiswa/i yang sedang menempuh jenjang pendidikan di perguruan tinggi, baik perguruan tinggi swasta maupun perguruan tinggi negeri. Banyak Gedung asrama mahasiswa yang telah beralih fungsi dan tidak dipergunakan lagi.
Gedung Asrama Mahasiswa Universitas Sebelas Maret (UNS) Surakarta merupakan salah satu bangunan gedung yang sudah tidak dipergunakan lagi. Gedung ini dibangun berdasarkan keputusan Presiden tahun 1981 dan secara operasional dikelola oleh Koperasi Mahasiswa (Kopma) UNS Surakarta mulai tahun 1986. Gedung ini terletak di Jalan Kartika III Ngoresan, Kelurahan Jebres, Kecamatan Jebres, Kota Surakarta. Bangunan gedung ini terdiri dari 4 unit blok (A, B, C dan D) dengan 4 lobby (U, N, S dan K) di tiap gedungnya kecuali blok D yang hanya memiliki 2 lobby saja (K dan M). Masing-masing lobby memiliki 5 (lima) sampai 6 (enam) kamar yang dapat dihuni oleh 2 orang per kamar. Sehingga total daya tampung keseluruhan dapat mencapai 594 orang (www.asrama-ceria.com). Gedung Asrama ini diperuntukkan khusus bagi mahasiswa putra yang menempuh jenjang pendidikan perguruan tinggi di Universitas Sebelas Maret Surakarta.
commit to user
san tenis meja (www.asrama-ceria.com). Kondisi pada saat Gedung Asrama ini masing dipergunakan dapat dilihat pada Gambar 1.1.
Gambar 1.1Tampak gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta pada saat masih dipergunakan (www.asrama-ceria.com)
Hunian mahasiswa di asrama ini berkurang mulai tahun 2007. Kemudian kegiatan operasional dan pemeliharaannya ditutup. Selanjutnya, bangunan gedung mulai mengalami kerusakan akibat penjarahan yang dilakukan oleh sekelompok orang mulai tahun 2008. Hal ini menyebabkan kerusakan pada struktur, arsitektur dan utilitas bangunan, yaitu hilangnya railing tangga, plafond dan rangkanya, daun pintu dan jendela, dan lain-lain. Kini, Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta tidak dipergunakan dan dipelihara lagi. Kondisi eksisting Gedung Asrama (tahun 2011) dapat dilihat pada Gambar 1.2.
commit to user
Bangunan Gedung Rumah Susun Sewa (Rusunawa) I dibangun pada tahun 2008. Gedung ini dibangun sebanyak 2 (dua) unit. Gedung ini merupakan bantuan hibah dari Kementerian Pekerjaan Umum melalui Direktoral Jendral Cipta Karya. Kemudian, Gedung rusunawa II juga dibangun pada akhir tahun 2009. Gedung ini dibangun sebanyak 1 (satu) unit. Gedung ini merupakan bantuan hibah dari Kementerian Perumahan Rakyat. Gedung rusunawa I dan rusunawa II dibangunan pada komplek yang sama dengan Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta, yaitu di bagian belakang komplek. Ironisnya, bangunan gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta yang sudah tidak dipergunakan itu justru berada di depan pintu masuk komplek. Kesan suram jelas terlihat dari kondisi ini.
Rehabilitasi pada Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta perlu dilakukan guna mengembalikan kembali fungsinya. Rehabilitasi dilakukan berdasarkan
a ssessment terhadap kondisi eksisting bangunan Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta, baik pada aspek struktural, arsitektural, maupun utilitas.
Penelitian ini membahas mengenai rehabilitasi bangunan Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta berdasarkan kondisi kerusakan eksisting bangunan gedung agar laik fungsi. Kemudian, meninjau kelayakan investasi akibat rencana rehabilitasi yang akan dilaksanakan. Studi kelayakan investasi dibagi menjadi 2 (dua) kategori, yaitu analisis biaya rehabilitasi dan analisis ekonomi. Analisis biaya rehabilitasi berdasarkan rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan gedung baru. Analisis ekonomi berdasarkan rasio manfaat dan biaya, selisih manfaat dan biaya, tingkat pengembalian internal dan titik impas. Analisis ekonomi dilakukan dengan cara mensimulasikan skenario-skenario berdasarkam variabel harga sewa kamar dan tingkat hunian.
1.2
Rumusan Masalah
Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta telah mengalami kerusakan pada komponen struktur, arsitektur dan utilitas. Untuk menentukan tujuan penelitian, perlu dirumuskan permasalahan-permasalahan pada obyek yang ditinjau sebagai berikut: 1) Bagaimana konsep rehabilitasi yang tepat pada Gedung Asrama Mahasiswa
commit to user
2) Apakah rehabilitasi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta layak dilakukan ditinjau berdasarkan analisis biaya rehabilitasinya?
3) Bagaimana skenario harga sewa kamar dan tingkat hunian yang layak dilakukan pada Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta berdasarkan analisis ekonomi?
1.3
Tujuan Penelitian
Berdasarkan rumusan permasalahan diatas, maka tujuan dari penelitian ini adalah:
1) Menganalisis kondisi eksisting masing-masing unit Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta berdasarkan Keandalan Bangunan Gedung.
2) Mengevaluasi struktur masing-masing unit Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta akibat gempa rencana dalam pemenuhan persyaratan kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit.
3) Menganalisis besarnya biaya konstruksi yang diperlukan untuk merehabilitasi masing-masing unit Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta agar laik fungsi. 4) Menganalisis kelayakan rehabilitasi Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta
berdasarkan rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan gedung baru. 5) Menganalisis skenario-skenario penentuan harga sewa kamar dan tingkat hunian
yang layak ditinjau berdasarkan analisis ekonomi.
1.4
Manfaat Penelitian
Penelitian dilakukan untuk memperoleh manfaat, baik berupa manfaat teoritis maupun manfaat praktis. Manfaat yang dapat diambil dari penelitian ini adalah: 1) Manfaat teoritis:
Memperoleh tambahan pengetahuan dalam rehabilitasi berdasarkan aspek keandalan bangunan gedung (struktural, arsitektural dan utilitas) yang dapat digunakan dalam menentukan besarnya harga sewa dan tingkat huniannya agar investasi layak untuk dilakukan, khususnya pada bangunan gedung yang terbengkalai agar dapat difungsikan kembali.
2) Manfaat praktis:
commit to user
Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta, serta memberikan masukan berupa rekomendasi skenario harga sewa kamar yang menguntungkan kepada pemilik gedung.
1.5
Batasan Masalah
Batasan masalah pada penelitian ini adalah:
1) Tidak dilakukan peninjauan terhadap struktur bawah bangunan gedung.
2) Penilaian kondisi bangunan eksisting berdasarkan softwar e keandalan bangunan gedung yang dimodifikasi untuk Rusunawa (Rosalina, 2011).
3) Assessment struktur bangunan yang ditinjau adalah kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit berdasarkan SNI-1726-2002.
4) Struktur eksisting dimodelkan berupa Sistem Rangka Pemikul Momen Menengah (SPRMM) beton bertulang dengan metode analisis gempa dinamik ragam respons spektrum.
5) Pembebanan berdasarkan Peraturan Pedoman Perencanaan Pembebanan untuk Rumah dan Gedung (SKBI-1.3.53-1987).
6) Peninjauan aspek arsitektural dan utilitas berdasarkan Pedoman Persyaratan Teknik Bangunan Gedung (Permen PU No. 29/PRT/M/2006).
7) Analisis ekonomi berdasarkan rasio manfaat biaya, selisih manfaat dan biaya, tingkat pengembalian internal, dan titik impas investasi.
8) Tidak menganalisis pemanfaatan area komersial (laundr y, kantin, foto kopi, dan lain-lain) pada Gedung B.
9) Harga satuan yang digunakan dalam penentuan upah, harga bahan, tarif listrik, tarif air, dan gaji personil adalah yang berlaku untuk Kota Surakarta tahun 2011. 10) Simulasi pada analisis ekonomi ditinjau selama 10 tahun investasi, dimana
commit to user
6
BAB 2
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI
2.1
Studi Pustaka
Assessment terhadap Gedung Unit Gawat Darurat (UGD) dan Administrasi Rumah Sakit Umum Daerah (RSUD) Banyudono, Kabupaten Boyolali bahwa telah terjadi kerusakan yang memerlukan perbaikan. Kolom struktur bangunan tidak aman terhadap beban geser. Kapasitas balok struktur tidak aman terhadap beban gempa rencana sehingga diperlukan perkuatan. Assessment ini menggunakan peralatan:
Schmidt Rebound Ha mmer, Ultra sonic Pulse Velocitymeter (UPV), Reba r Loca tor,
Universa l Testing Machine (UTM), Micr ocra ckmeter, Theodolith dan Wa ter Pa ss. (Tutik, 2011)
Assessment terhadap suatu gedung di Osun, Nigeria dilakukan karena bangunan mengalami kegagalan. Kegagalan terjadi akibat kurang tebalnya pelat lantai satu, ketidakcukupan kapasitas balok dan kolom dalam memikul beban, dan campuran beton yang rendah. Untuk dapat memfungsikan kembali bangunan gedung tersebut diperlukan perbaikan dan perkuatan. (Olajumoke, 2006)
Gedung Asrama Pesantren Inshafuddin di Kota Banda Aceh mengalami kerusakan akibat gempa dan gelombang tsunami. Perbaikan pada komponen balok dan kolom yang mengalami retak-retak halus dilakukan injeksi epoxy dan patching. Perkuatan yang dilakukan pada kolom berupa perbesaran tampang, sedangkan pada balok dilakukan perbesaran tampang dan alternatif lainnya adalah perkuatan dengan menggunakan Car bon Fibre Sheet (CFS). (Halida, 2009)
commit to user
Method. Rencana perkuatan pelat lantai dengan menggunakan balok anak jenis WF Castella dinilai memenuhi persyaratan. (Rosyid, 2009)
Assessment terhadap struktur bangunan Gedung Rusunawa I UNS Surakarta menghasilkan bahwa kinerja struktur bangunan tidak memenuhi persyaratan, sehingga diperlukan perkuatan. Perkuatan yang digunakan adalah beruapa dinding geser dengan posisi tertentu pada bagian bangunan. Penggunaan dinding geser dilakukan dengan 3 (tiga) macam alternatif. Posisi dinding geser yang efektif terletak pada dinding-dinding tangga, baik pada tangga di tengah gedung maupun pada tangga di sudut gedung. (Pramono, 2010)
Penelitian Rosalina (2011) dilakukan untuk memperoleh sistem penilaian dan pemeliharaan Gedung Rusunawa di Cilacap berdasarkan keandalan bangunan dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Penelitian ini dilakukan dengan cara menganalisis sub-komponen di dalam SLF Gedung yang sesuai dengan sub sub-komponen yang terdapat di dalam Gedung Rusunawa guna mengevaluasi Form SLF Gedung. Komponen yang ditinjau adalah struktural, arsitektural, utilitas, aksesibilitas, serta tata bangunan dan lingkungan. penelitian ini menghasilkan sistem penilaian Keandalan Bangunan gedung dan pemeliharaan untuk Rusunawa menggunakan aplikasi Micr osoft Excel.
Kajian kelayakan investasi pada proyek pembangunan Rusunawa II UNS Surakarta dilakukan untuk untuk menentukan besarnya harga sewa minimum per meter persegi luas bangunan berdasarkan: Pa yba ck period (PP), Net Pr esent Value
(NPV), dan Profita bility Indeks (IP). (Dwi Puji R, 2009)
Faktor harga sewa mempunyai pengaruh paling dominan dibanding dengan faktor lokasi, fasilitas, kondisi lingkungan dan struktur bangunan terhadap keputusan penyewa untuk menyewa pada Rusunawa Joho Sukoharjo. Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan kuisioner dengan variabel yang ditinjau berupa: lokasi, fasilitas, kondisi lingkungan, struktur bangunan, dan harga sewa. (Dwi Haptasari, 2010)
commit to user
ekonomi yang memiliki sensitivitas tinggi kelayakan investasi pinjaman suku bunga dan peningkatan pendapatan. Sedangkan, faktor-faktor yang memiliki sensitivitas rendah adalah inflasi dan persentase perubahan ekuitas. (Firmansyah, 2006)
Analisis ekonomi telah digunakan dalam memperkirakan harga air di beberapa bendungan di Indonesia. Abdul, dkk (2011) melakukan penelitian pada bendungan Selorejo guna memperoleh harga air yang layak untuk Pembangkit Listrik Tenaga Air (PLTA) dan irigasi. Hari Prasetijo, dkk (2011) melakukan penelitian terhadap bendungan Wonorejo guna memperoleh harga air yang layak untuk air minum dan irigasi. Kedua penelitian tersebut menggunakan analisis ekonomi berdasarkan BCR, NPV dan IRR.
Evaluasi kegiatan pengerukan sedimen pada bendungan Wlingi merupakan upaya pemeliharaan untuk memperoleh volume tampungan yang dibutuhkan. Penelitian yang dilakukan oleh Pitojo (2011) membandingkan antara biaya yang dikeluarkan akibat kegiatan pengerukan dan pemasukan yang diperoleh dari biaya pembangkit listrik. Analisis kelayakan investasi yang digunakan adalah BCR, NPV, IRR, BEP dan Sensitivity Analysis.
commit to user
Penelitian pada tesis ini dilakukan pada masing-masing Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta, yaitu Gedung A, Gedung B, Gedung C, dan Gedung D. Penilaian kondisi eksisting berdasarkan softwar e Keandalan Bangunan yang telah dimodifikasi untuk Rusunawa yang merupakan hasil penelitian Rosalina (2011). Evaluasi struktur akibat gempa rencana dilakukan pada masing-masing Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta berdasarkan pemenuhan persyaratan kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit. Kelayakan investasi ditinjau berdasarkan analisis biaya rehabilitasi dan analisis ekonomi. Analisis biaya rehabilitasi dilakukan berdasarkan rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan gedung baru. Biaya rehabilitasi dihitung berdasarkan volume sub-komponen harga satuan yang berlaku untuk Kota Surakarta tahun 2011. Analisis ekonomi berdasarkan rasio manfaat dan biaya (BCR), selisih manfaat dan biaya (NPV), tingkat pengembalian internal (IRR) dan titik impas (BEP). Analisis ekonomi berdasarkan sensitivity a nalysis tidak dilakukan pada penelitian ini, karena variabel-variabel bebas yang akan disimulasikan lebih dari satu. Simulasi pada skenario-skenario dilakukan untuk menutupi kelemahan dari sensitivity ana lysis.
2.2
Landasan Teori
2.2.1 Kerusakan Bangunan Gedung
Kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya bangunan atau komponen bangunan akibat penyusutan/berakhirnya umur bangunan, atau akibat ulah manusia atau perilaku alam seperti beban fungsi yang berlebih, kebakaran, gempa bumi, atau sebab lain yang sejenis. Berdasarkan Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung (Permen PU Nomor 24/PRT/M/2008), Intensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan atas tiga tingkat kerusakan, yaitu:
1) Kerusakan ringan
commit to user
2) Kerusakan sedang
Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian komponen non-struktural, dan atau komponen struktural seperti struktur atap, lantai, dan lain-lain. Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya maksimum adalah sebesar 45% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/kelas dan lokasi yang sama.
3) Kerusakan berat
Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar komponen bangunan, baik struktural maupun non-struktural yang apabila setelah diperbaiki masih dapat berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya. Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/kelas dan lokasi yang sama.
Pekerjaan perbaikan dan/atau penggantian bagian bangunan, berupa komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana dibagi atas:
1) Rehabilitasi.
Rehabilitasi adalah suatu kegiatan memperbaiki bangunan yang telah rusak sebagian dengan maksud menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu yang tetap, baik arsitektur maupun struktur bangunan gedung tetap dipertahankan seperti semula, sedang utilitas dapat berubah.
2) Renovasi.
Renovasi adalah suatu kegiatan memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud menggunakan sesuai fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah, baik arsitektur, struktur maupun utilitas bangunannya
3) Restorasi.
Restorasi adalah suatu kegiatan memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud menggunakan untuk fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah dengan tetap mempertahankan arsitektur bangunannya sedangkan struktur dan utilitas bangunannya dapat berubah.
commit to user
[image:34.595.110.501.233.485.2]besarnya biaya yang dibutuhkan untuk membangunan bangunan gedung dapat dilakukan berdasarkan harga satuan tertinggi per meter persegi yang dikeluarkan dan ditetapkan oleh Walikota/Bupati/Gubernur. Selain itu, klasifikasi bangunan dan koefisien lantai bangunan juga diperhitungkan untuk menentukan besarnya biaya konstruksi pembangunan gedung baru. Besarnya koefisien lantai bangunan dapat dilihat pada Tabel 2.1.
Tabel 2.1 Koefisien lantai bangunan terhadap harga satuan tertinggi bangunan gedung negara (Permen PU no. 45/PRT/M/2007)
No Jumlah lantai Bangunan Harga satuan per-m2 Tertinggi
1 Bangunan 2 lantai 1,090 standar harga gedung bertingkat 2 Bangunan 3 lantai 1,120 standar harga gedung bertingkat 3 Bangunan 4 lantai 1,135 standar harga gedung bertingkat 4 Bangunan 5 lantai 1,162 standar harga gedung bertingkat 5 Bangunan 6 lantai 1,197 standar harga gedung bertingkat 6 Bangunan 7 lantai 1,236 standar harga gedung bertingkat 7 Bangunan 8 lantai 1,265 standar harga gedung bertingkat
Klasifikasi bangunan menurut Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara (Permen PU no.45/PRT/M/2007) adalah sebagai berikut:
1) Bangunan Sederhana
Klasifikasi bangunan sederhana adalah bangunan gedung negara dengan karakter sederhana serta memiliki kompleksitas dan teknologi sederhana. Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama 10 (sepuluh) tahun. Yang termasuk klasifikasi bangunan sederhana adalah:
o gedung kantor yang sudah ada disain prototipenya, atau bangunan gedung kantor dengan jumlah lantai sampai dengan 2 (dua) lantai dengan luas sampai dengan 500 m2;
o bangunan rumah dinas tipe C, D, dan E yang tidak bertingkat; o gedung pelayanan kesehatan: puskesmas;
o gedung pendidikan tingkat dasar dan/atau lanjutan dengan jumlah lantai s.d. 2 lantai.
2) Bangunan Tidak Sederhana
commit to user
karakter tidak sederhana serta memiliki kompleksitas dan/atau teknologi tidak sederhana. Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama paling singkat 10 (sepuluh) tahun. Yang termasuk klasifikasi Bangunan Tidak Sederhana, antara lain:
o gedung kantor yang belum ada disain prototipenya, atau gedung kantor dengan luas di atas dari 500 m2, atau gedung kantor bertingkat lebih dari 2 lantai;
o bangunan rumah dinas tipe A dan B; atau rumah dinas C, D, dan E yang bertingkat lebih dari 2 lantai, rumah negara yang berbentuk rumah susun; o gedung Rumah Sakit Klas A, B, C, dan D;
o gedung pendidikan tinggi universitas/akademi; atau gedung pendidikan dasar/lanjutan bertingkat lebih dari 2 lantai.
3) Bangunan Khusus
Klasifikasi bangunan khusus adalah bangunan gedung negara yang memiliki penggunaan dan persyaratan khusus, yang dalam perencanaan dan pelaksanaannya memerlukan penyelesaian/teknologi khusus. Masa penjaminan kegagalan bangunannya paling singkat 10 (sepuluh) tahun.
o Istana negara dan rumah jabatan presiden dan wakil presiden, wisma negara; o gedung instalasi nuklir;
o gedung instalasi pertahanan, bangunan POLRI dengan penggunaan dan persyaratan khusus;
o gedung laboratorium, gedung terminal udara/laut/darat, stasiun kereta api, stadion olah raga, rumah tahanan, gudang benda berbahaya, gedung bersifat monumental; dan gedung perwakilan negara R.I. di luar negeri.
2.2.2 Struktur Bangunan Gedung
Unsur-unsur penilaian kondisi bangunan eksisting secara visual terhadap komponen struktural bangunan gedung berdasarkan keandalan bangunan gedung adalah sebagai berikut:
1) pondasi,
commit to user
4) slab lantai,
5) rangka atap, ikatan angin dan gording, 6) rangka langit-langit,
7) penutup langit-langit, 8) tangga,
9) lantai bawah.
Evaluasi kemampuan struktur bangunan terhadap gempa rencana dilakukan guna mendukung penilaian kondisi bangunan eksisting secara visual. Evaluasi kemampuan struktur ini dapat dianalisis berdasarkan:
1) kemampuan struktur bawah (pondasi),
2) kemampuan struktur dalam memenuhi kinerja batas layan, 3) kemampuan struktur dalam memenuhi kinerja batas ultimit, 4) kapasitas struktur dalam memikul lentur,
5) kapasitas struktur dalam memikul geser, 6) kapasitas struktur dalam memikul torsi.
Evaluasi ini dapat dilakukan dengan bantuan berbagai macam perangkat lunak (softwar e) pemodelan dan analisis struktur berbasis sistem operasi windows, seperti:
SAP2000, ETABS, SANS P ro, maupun STAAD P ro.
2.2.3 Pengujian Kuat Tekan Beton
Rebound Ha mmer Test adalah suatu pengujian untuk mengetahui tegangan karakteristik beton dengan mengukur kekuatan permukaannya. Cara kerja dari alat adalah dengan cara menekan plunger hea d dari alat tersebut ke permukaan beton dan akan menghasilkan suatu pantulan di dalam alat tersebut. Nilai yang dibaca dari hasil pantulan tersebut adalah nilai kuat tekan beton (perlu dikalibrasi dahulu untuk memperoleh kuat tekan beton) dari beton yang diuji.
Gambar 2.1Sudut pengambilan pada pengujian dengan SchmidtRebound Ha mmer
commit to user
Gambar 2.2Korelasi nilai dan sudut pembacaan SchmidtRebound Ha mmer
Perhitungan kuat desak beton dilakukan dengan cara mengambil sampel beberapa titik, dimana masing-masing sampel diambil sebanyak 5 kali tembakan. Setelah itu, hasil pembacaan rebound dikorelasikan berdasarkan nilai dan sudut pembacaan pada Gambar 2.1 dan Gambar 2.2. Hasil kuat tekan masing-masing sampel kemudian di rata-rata dan dihitung standard deviasinya dengan persamaan:
1
N SD
(2.1)
dengan:
SD = Standar deviasi,
= Kuat desak beton (kg/cm2),
= Kuat desak rata-rata beton (kg/cm2),
N = banyak sampel.
Kuat desak beton dihitung sebagai kuat desak rata-rata beton dikurangi dengan standar deviasi.
Jika pada perhitungan kuat desak beton menggunakan standard pengukuran untuk benda uji kubus (fck), maka hasil tersebut dikonversi kedalam bentuk pengukuran untuk benda uji silinder ( ). Perhitungan ini menggunakan persamaan:
f = { 0,76+ 0,2 log (fck/15) } fck (2.2)
dengan:
= Kuat desak beton berdasarkan bendauji silinder (MPa),
commit to user
fck = kuat desak beton berdasarkan bendauji kubus (MPa).
2.2.4 Pemodelan Struktur Bangunan Gedung
Kondisi alam mengakibatkan bangunan mengalami berbagai beban yang berbeda besar dan jenisnya antara satu bangunan dengan bangunan lain, serta dipengaruhi oleh lokasi dimana bangunan itu berada. Jenis beban yang bekerja pada suatu bangunan pada prinsipnya dapat dibagi sebagai berikut:
2.2.4.1 Beban Mati
Beban mati adalah beban yang berasal dari berat sendiri semua bagian dari gedung yang bersifat tetap, termasuk dinding dan sekat pemisah, kolom, balok, lantai, atap, penyelesaian, mesin dan peralatan yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari gedung, yang nilai seluruhnya adalah sedemikian rupa sehingga probabilitas untuk dilampauinya dalam kurun waktu tertentu terbatas pada suatu persentase tertentu. Pada umumnya, probabilitas beban tersebut untuk dilampaui adalah dalam kurun waktu umur gedung 50 tahun dan ditetapkan sebesar 10%. Namun demikian, beban mati rencana yang biasa ditetapkan dalam standar pembebanan struktur gedung, dapat dianggap sebagai beban mati nominal. (Anonim, 2002b)
2.2.4.2 Beban Hidup
commit to user
2.2.4.3 Beban Angin
Beban angin adalah beban yang menganggap adanya tekanan positif (pressure) dan tekanan negatif/isapan (suction) bekerja tegak lurus bidang yang ditinjau. Beban ini ditentukan oleh bentuk geometris, tinggi, kemiringan atap, dan lokasi bangunan. Besarnya beban angin ditentukan berdasarkan SKBI-1.3.53.1987 sebagai berikut:
a) tekanan tiup harus diambil minimum 25 kg/m2.
b) tekanan tiup di laut dan di tepi laut sampai sejauh 5 km dari pantai harus diambil 40 kg/m2.
c) untuk daerah-daerah di dekat laut dan daerah-daerah lain tertentu yang memiliki kecepatan-kecepatan angin yang mungkin menghasilkan tekanan tiup yang lebih besar dari pada ketentuan diatas, tekanan tiup harus dihitung dengan persamaan:
16
2 V p
(2.3)
dengan:
p = Tekanan angin (kg/m2),
V = Kecepatan angin (m/det).
d) pada struktur cerobong, tekanan angin diperhitungkan dengan persamaan:
h
Qwin d 42,5 0,6 (2.4)
dengan:
Qwind = Tekanan tiup dalam ( kg/m2), hc = Tinggi cerobong seluruhnya (m).
Tekanan tiup tersebut diatas dapat direduksi sebesar 0,5 jika dapat dijamin gedung terlindung efektif dari suatu arah tertentu oleh gedung/bangunan lain. Koefisien Angin diambil sesuai kemiringan atap dapat dilihat pada Gambar 2.3.
[image:39.595.111.501.230.507.2]
commit to user
2.2.4.4 Beban Gempa
Beban gempa nominal, yang nilainya ditentukan oleh 3 hal, yaitu oleh besarnya probabilitas beban itu dilampaui dalam kurun waktu tertentu, oleh tingkat daktilitas struktur yang mengalaminya dan oleh kekuatan lebih yang terkandung di dalam struktur tersebut. Menurut standar ini, peluang dilampauinya beban tersebut dalam kurun waktu umur gedung 50 tahun adalah 10% dan gempa yang menyebabkannya disebut gempa rencana (dengan periode ulang 500 tahun), tingkat daktilitas struktur gedung dapat ditetapkan sesuai kebutuhan sedangkan faktor kuat lebih f1 untuk struktur gedung umum nilainya adalah 1,6. Dengan demikian, beban
gempa nominal adalah beban akibat pengaruh gempa rencana yang menyebabkan terjadinya pelelehan pertama di dalam struktur gedung, kemudian direduksi dengan faktor kuat lebih f1. (Anonim, 2002b)
Beban gempa ini dihitung berdasarkan bentuk bangunan, lokasi, serta kondisi tanah dasar. Berdasarkan bentuk struktur bangunan gedungnya, analisis beban gempa dibagi atas:
1) struktur gedung beraturan, menggunakan analisis beban gempa statis ekivalen. 2) struktur gedung tidak beraturan, menggunakan:
a) analisis statis ekivalen,
b) analisis ragam spektrum respons (respons spectrum a na lysis), c) analisis respons dinamik riwayat waktu (time history a na lysis)
Analisis ragam spektrum respons (respons spectrum ana lysis) adalah suatu cara analisis untuk menentukan respons dinamik struktur gedung 3 dimensi yang berperilaku elastik penuh terhadap pengaruh suatu gempa melalui suatu metoda analisis yang dikenal dengan analisis ragam spektrum respons, dimana respons dinamik total struktur gedung tersebut didapat sebagai superposisi dari respons dinamik maksimum masing-masing ragamnya yang didapat melalui spektrum respons Gempa Rencana.
commit to user
ini ditunjukkan dalam Gambar 2.4
Arah pembebanan gempa pada struktur bangunan gedung, arah utama pengaruh gempa rencana harus ditentukan sedemikian rupa, sehingga memberi pengaruh terbesar terhadap unsur-unsur subsistem dan sistem struktur gedung secara keseluruhan. Untuk mensimulasikan arah pengaruh gempa rencana yang sembarang terhadap struktur gedung, pengaruh pembebanan gempa dalam arah utama tersebut harus dianggap efektif 100% dan harus dianggap terjadi bersamaan dengan pengaruh pembebanan gempa dalam arah tegak lurus pada arah utama pembebanan tadi, tetapi dengan efektifitas hanya 30%.
[image:41.595.110.497.251.521.2]Gambar 2.4Wilayah gempa Indonesia dengan percepatan puncak batuan dasar dengan perioda ulang 500 tahun. (SNI 03-1726-2002)
commit to user
Lantai tingkat pada struktur bangunan gedung dapat dimodelkan sebagai diafragma. Lantai tingkat, atap beton dan sistem lantai dengan ikatan suatu struktur gedung dapat dianggap sangat kaku dalam bidangnya dan karenanya dapat dianggap bekerja sebagai diafragma terhadap beban gempa horisontal. Eksentrisitas Pusat massa lantai tingkat suatu struktur gedung adalah titik tangkap resultante beban mati, berikut beban hidup yang sesuai, yang bekerja pada lantai tingkat itu. Pada perencanaan struktur gedung, pusat massa adalah titik tangkap beban gempa statik ekuivalen atau gaya gempa dinamik.
Faktor keutamaan gedung (I) adalah faktor pengali dari pengaruh gempa rencana pada berbagai kategori gedung (I1), untuk menyesuaikan perioda ulang
gempa yang berkaitan dengan penyesuaian probabilitas dilampauinya pengaruh tersebut selama umur gedung itu dan penyesuaian umur gedung itu (I2). Faktor
[image:42.595.111.500.244.578.2]keutamaan gedung ini dapat dilihat pada Tabel 2.2.
Tabel 2.2 Faktor keutamaan (I) untuk berbagai kategori gedung dan bangunan (SNI 03-1726-2002)
Kategori Gedung Faktor Keutamaan I1 I2 I3
Gedung umum seperti untuk penghunian, perniagaan dan
perkantoran 1,0 1,0 1,0 Monumen dan bangunan monumental 1,0 1,6 1,6 Gedung penting pasca gempa seperti rumah sakit, instalasi
air bersih, pembangkit tenaga listrik, pusat penyelamatan dalam keadaan darurat, fasilitas radio dan televisi.
1,4 1,0 1,4
Gedung untuk menyimpan bahan berbahaya seperti gas,
produk minyak bumi, asam, bahan beracun. 1,6 1,0 1,6 Cerobong, tangki di atas menara 1,5 1,0 1,5
commit to user
Tabel 2.3 Faktor redusi gempa (R) pada sistem rangka pemikul momen (SNI 03-1726-2002)
No Sistem Pemikul Beban Gempa Reduksi gempa (R) 1 Rangka pemikul momen khusus (SRPMK)
a. Baja 8,5
b. Beton 8,5
2 Rangka pemikul momen menengah beton (SRPMM) 5,5 3 Rangka pemikul momen biasa (SRPMB)
a. Baja 4,5
b. Beton 3,5
4 Rangka batang baja pemikul momen khusus (SRBPMK) 6,5
2.2.4.5 Kombinasi Beban
Struktur dan komponen struktur harus direncanakan hingga semua penampang mempunyai kuat rencana minimum sama dengan kuat perlu, yang dihitung berdasarkan kombinasi beban dan gaya terfaktor yang sesuai dengan ketentuan. Komponen struktur juga harus memenuhi ketentuan lain yang tercantum dalam tata cara ini untuk menjamin tercapainya perilaku struktur yang cukup baik pada tingkat beban kerja (sesuai SNI-03-2847-2002) adalah:
1) Kuat perlu U untuk menahan beban mati DL paling tidak harus sama dengan
U = 1,4 DL (2.5)
Kuat perlu U untuk menahan beban mati DL, beban hidup LL, dan juga beban atap A atau beban hujan R, paling tidak harus sama dengan
U = 1,2 DL + 1,6 LL + 0,5 (A a ta u R) (2.6)
2) Bila ketahanan struktur terhadap beban angin W harus diperhitungkan dalam perencanaan, maka pengaruh kombinasi beban DL, LL, dan W berikut harus ditinjau untuk menentukan nilai U yang terbesar, yaitu:
U = 1,2 DL + 1,0 LL ± 1,6 W + 0,5 (A a ta u R) (2.7)
Kombinasi beban juga harus memperhitungkan kemungkinan beban hidup LL
yang penuh dan kosong untuk mendapatkan kondisi yang paling berbahaya, yaitu:
U = 0,9 DL ± 1,6 W (2.8)
Perlu dicatat bahwa untuk setiap kombinasi beban DL, LL, dan W, kuat perlu U
commit to user
3) Bila ketahanan struktur terhadap beban gempa E harus diperhitungkan dalam perencanaan, maka nilai kuat perlu U harus diambil sebagai:
U = 1,2 DL + 1,0 LL ± 1,0 E (2.9)
atau
U = 0,9 DL ± 1,0 E (2.10)
2.2.5 Evaluasi Struktur Bangunan Gedung
2.2.5.1 Kinerja Batas Layan
Kinerja batas layan struktur gedung ditentukan oleh simpangan antar-tingkat akibat pengaruh gempa rencana, yaitu untuk membatasi terjadinya pelelehan baja dan peretakan beton yang berlebihan, di samping untuk mencegah kerusakan non-struktur dan ketidaknyamanan penghuni. Simpangan antar-tingkat ini harus dihitung dari simpangan struktur gedung tersebut akibat pengaruh Gempa Nominal yang telah dibagi Faktor Skala. Untuk memenuhi persyaratan kinerja batas layan struktur gedung, dalam segala hal simpangan antar-tingkat yang dihitung dari simpangan struktur gedung tidak boleh melampaui 0,03/R kali tinggi tingkat yang bersangkutan atau 30 mm, bergantung yang mana yang nilainya terkecil. (SNI 03-1726-2002)
2.2.5.2 Kinerja Batas Ultimit
Kinerja batas ultimit struktur gedung ditentukan oleh simpangan dan simpangan antar-tingkat maksimum struktur gedung akibat pengaruh Gempa Rencana dalam kondisi struktur gedung di ambang keruntuhan, yaitu untuk membatasi kemungkinan terjadinya keruntuhan struktur gedung yang dapat menimbulkan korban jiwa manusia dan untuk mencegah benturan berbahaya antar-gedung atau antar bagian struktur antar-gedung yang dipisah dengan sela pemisah/ delatasi. Persyaratan kinerja batas ultimit struktur gedung tidak boleh melampaui 0,02 kali tinggi tingkat yang bersangkutan. (SNI 03-1726-2002).
Simpangan dan simpangan antar-tingkat ini harus dihitung dari simpangan struktur gedung akibat pembebanan gempa nominal, dikalikan dengan suatu faktor pengali sebagai berikut:
o untuk gedung beraturan, menggunakan rumus:
commit to user
dengan:
= faktor pengali untuk kinerja batas ultimit, R = faktor reduksi gempa struktur gedung. o untuk gedung tidak beraturan, menggunakan rumus:
skala faktor R 7 , 0 (2.12)
dengan R adalah faktor reduksi gempa struktur gedung tersebut dan faktor skala ditentukan berdasarkan rumus:
t
V V skala
faktor 0,8 1
(2.13)
dengan:
V1 = Gaya geser dasar nominal sebagai respons dinamik ragam yang
pertama,
Vt = Gaya geser dasar nominal yang didapat dari hasil analisis ragam
spektrum respons.
Sistem rangka pemikul momen yaitu sistem struktur yang pada dasarnya memiliki rangka ruang pemikul beban gravitasi secara lengkap dimana beban lateral dipikul rangka pemikul momen terutama melalui mekanisme lentur, faktor reduksi gempa (R) ditentukan berdasarkan Tabel 2.3.
2.2.5.3 Metode perbaikan dan Perkuatan Struktur
Perbaikan komponen pada dasarnya mempunyai maksud untuk meningkatkan kekuatan dan daktilitas yang ditentukan berdasarkan kondisi lokasi tempat bangunan tersebut berdiri. Pada daerah resiko gempa tinggi gabungan faktor kekuatan dan daktilitas merupakan pilihan yang tepat. Perbaikan pada konstruksi beton meliputi bahan beton dan tulangan. Prinsip perlindungan dan perbaikan pada bahan beton seperti: perlindungan terhadap kebocoran, pengontrol kelembaban, restorasi beton, perkuatan struktur, peningkatan ketahanan fisik, peningkatan terhadap kimia. (Sjafei Amri, 2006)
commit to user
1) memperpendek bentang dari struktur dengan konstruksi beton ataupun dengan konstruksi baja,
2) memperbesar dimensi daripada konstruksi beton, 3) menambah plat baja,
4) melakukan external prestressing,
5) menggunakan FRP (fibre reinforced polymer).
2.2.6 Arsitektur Bangunan Gedung
Unsur-unsur penilaian komponen arsitektural bangunan gedung berdasarkan keandalan bangunan gedung adalah sebagai berikut:
1) kesesuaian penggunaan fungsi,
2) pelapis muka lantai, baik di luar maupun di dalam bangunan gedung, 3) pelesteran lantai baik di luar maupun di dalam bangunan gedung, 4) pelapis dinding, baik di luar maupun di dalam bangunan gedung, 5) pintu dan jendela bangunan gedung berserta assesorisnya, 6) penutup atap bangunan gedung.
2.2.7 Utilitas Bangunan Gedung
Unsur-unsur penilaian komponen utilitas bangunan gedung berdasarkan keandalan bangunan gedung adalah:
1) instalasi pencegah kebakaran, 2) plambing,
3) instalasi listrik,
4) instalasi penangkal petir, 5) aksessibilitas,
6) tata bangunan dan lingkungan.
2.2.7.1 Plambing
Bangunan gedung tempat tinggal berupa asrama, untuk setiap 15 orang harus dilengkapi sekurang-kurangnya dengan:
1) sebuah kloset,
commit to user
3) sebuah tempat cuci tangan, 4) sebuah pengering lantai,
5) jumlah kloset di ruang toilet laki-laki dapat diganti dengan peturasan tidak lebih dari 1/3 jumlah kloset yang dipersyaratkan.
(Anonim, 2000).
Kebutuhan air bersih daerah perkotaan pasti meningkat dari periode ke periode sesuai dengan lajunya perkembangan dan tingkat pertambahan penduduk. konsumsi air ditunjukkan pada Tabel 2.4. Daya buang perlengkapan bangunan dijelaskan pada Tabel 2.5 sampai dengan Tabel 2.7. (Hartanto, 1992)
Tabel 2.4 Konsumsi air bersih berdasarkan kategori kota (kimpraswil, 2003)
Kategori Kota Jumlah Penduduk (orang)
Konsumsi air (liter/orang/hari) kota metropolitan > 1.000.000 210
kota besar 500.000 1.000.000 170 kota sedang 100.000 500.000 150 kota Kecil 20.000 100.000 90
Tabel 2.5 Daya buang rata-rata perlengkapan saniter (Hartono Poerbo, 1992) Perlengkapan Bangunan Daya buang rata-rata
Kloset 120 liter/menit Bak mandi 90 liter/menit
[image:47.595.108.500.242.608.2]Westa fel/urinoir 60 liter/menit Kebutuhan kloset 1 buah/40 orang
Tabel 2.6 Debit maksimum pipa penyalur (Hartono Poerbo, 1992)
Diameter pipa Debit (liter/menit) 12,5
30 65 1.500 2.000
Tabel 2.7 Pipa pembuang air hujan berdasarkan luasan atap (Hartono Poerbo, 1992)
Diameter pipa Luas atap (m2) 75 150
commit to user
2.2.7.2 Elektrikal
Kebutuhan maksimum instalasi listrik harus dihitung untuk jenis instalasinya dan perlengkapan yang terpasang. Untuk maksud perhitungan, beban yang tersambung pada setiap penghantar aktif harus diperlakukan terpisah. Untuk instalasi bukan rumah (perumahan, hotel, asrama, pernginapan, dll), perhitungan kebutuhan maksimum setiap fase dari instalasi harus ditentukan dengan mengambil jumlah dari nilai-nilai yang diperoleh dengan menerapkan jenis instalasi pada kelompok beban.
Suatu kotak kontak (KK), yang terpasang pada ketinggian lebih dari 2,3 m di atas lantai untuk penyambungan peranti dengan daya tidak lebih dari 100 W atau luminer penerangan dapat dimasukkan sebagai titik lampu dalam kelompok beban A. Suatu peranti dengan daya tidak lebih dari 100 W yang terpasang secara magun atau dipasang pada KK yang dipasang lebih dari 2,3 m di atas lantai boleh dianggap sebagai titik penerangan. (Anonim, 2000a)
Perhitungan pra-rencana untuk beban listrik suatu bangunan gedung perlu dilakukan untuk mengetahui kebutuhan arus listrik pada saat beban puncak. Kelompok beban listrik dalam suatu bangunan adalah sebagai berikut:
1) pencahayaan listrik.
2) stop kontak untuk peralatan rumah tangga maupun motor-motor kecil. 3) ventilasi gedung, pendingin ruangan atau a ir conditioning (AC). 4) plumbing/sanitari (pompa air dan lain-lain).
5) peralatan dapur.
6) peralatan khusus (laboratorium). (Hartono, 2007).
Sistem pencahayaan berupa penerangan langsung menggunakan lampu yang kebutuhannya dihitung berdasarkan satuan luminasi. Pada kondisi ruangnya dengan warna plafond dan dinding terang, digunakan Coefficient of Utilization (CU) sebesar 50-60% dan Light Loss Factor (LLF) sebesar 0,7-0,8. Perhitungan jumlah lampu yang diperlukan pada suatu ruangan dihitung dengan persamaan (Hartono, 2007):
lampu lampu
N UC LLF
A Lm
