MAKALAH HUKUM TATA RUANG
RUMAH SUSUN SEBAGAI ALTERNATIF DARI
KETERBATASAN/KELANGKAAN TANAH DI KOTA
Oleh:
Yuendris/110200060
Leonardo Nugraha Citra/110200406
Diajukan untuk memenuhi persyaratan Ujian Akhir Semester pada Mata Kuliah
Hukum Tata Ruang
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
KATA PENGANTAR
Puji dan Syukur kami panjatkan ke Hadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena berkat limpahan Rahmat dan Karunia-nya sehingga kami dapat menyusun makalah ini dengan baik dan tepat pada waktunya. Dalam makalah ini kami membahas mengenai rumah susun sebagai alternative dari keterbatasan/kelangkaan tanah di kota.
Makalah ini dibuat dengan berbagai observasi dan beberapa bantuan dari berbagai pihak untuk membantu menyelesaikan tantangan dan hambatan selama mengerjakan makalah ini. Oleh karena itu, kami mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada semua pihak yang telah membantu dalam penyusunan makalah ini. Khusunya kepada dosen pembimbing saya bu Zaidar, S.H, M.Hum
Saya menyadari bahwa masih banyak kekurangan yang mendasar pada makalah ini. Oleh karena itu saya mengundang pembaca untuk memberikan saran serta kritik yang dapat membangun saya. Kritik konstruktif dari pembaca sangat kami harapkan untuk penyempurnaan makalah selanjutnya.
Akhir kata semoga makalah ini dapat memberikan manfaat bagi kita sekalian
Medan，28 Mei 2014
Yuendris Leonardo Nugraha Citra
110200060 110200406
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL 1
KATA PENGANTAR 2
BAB I PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG MASALAH 4
BAB II PEMBAHASAN
A. PENGERTIAN HAKIM 6
B. KEWAJIBAN / TUGAS HAKIM 6
C. TANGGUNG JAWAB HAKIM 6
D. KODE ETIK HAKIM 7
BAB III PENUTUP
KESIMPULAN 11
DAFTAR PUSTAKA 12
BAB 1
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
sebenarnya pengaturan mengenai rumah susun mempunyai perbedaan yang cukup mendasar dengan pembangunan rumah hunian dengan tanah diatas hak milik
perorangan (privat).
Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar setiap manusia. Dengan semakin bertambahnya penduduk, sedangkan lahan yang tersedia sangat terbatas,
maka pembangunan rumah dibuat bertingkat atau yang kita kenal dengan rumah susun. Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh.
Indonesia yang mempunyai beberapa kota metropolitan salah satu diatantanya Medan sarat dengan berbagai macam permasalahan di dalamnya. Mulai dari masalah pedagang kaki lima sampai dengan masalah korupsi, kolusi dan nepotisme. Salah satu hal yang cukup menarik untuk diamati adalah masalah pengadaan perumahan
masyarakat golongan menengah bawah. Mengapa dikatakan menarik? Hal tersebut dikarenakan permasalahan yang satu ini merupakan masalah yang cukup rumit dan belum dapat teratasi secara tuntas. Masalah pengadaan rumah bagi golongan
menengah bawah menyangkut berbagai aspek yang saling mengkait satu sama lain. Aspek-aspek tersebut menyangkut masalah pengadaan lahan, perangkat aturan, dan juga manusia pengguna bangunan, yang kesemuanya harus dikaji secara terpadu agar dapat menghasilkan solusi yang paling tepat baik bagi pemerintah maupun bagi masyarakat yang membutuhkan perumahan.
melihat permasalahannya secara parsial, sehingga bila satu masalah dianggap selesai akan segera muncul masalah-masalah baru yang sebelumnya tidak terpikirkan atau
bahkan dengan sengaja tidak dipikirkan. Pola-pola pemecahan seperti ini menyangkut hampir semua aspek penyediaan sarana umum kota. Sebagai contoh, kita dapat melihat bagaimana sarana jalan seringkali dibongkar pasang akibat adanya kebutuhan pemasangan jaringan telepon, listrik dan air, yang menunjukkan tidak adanya
koordinasi yang baik antara ketiga instansi yang bersangkutan.
Dalam hal penyediaan perumahan bagi masyarakat golongan menengah bawah,faktor manusia menjadi sangat penting karena sebagai makhluk hidup yang mempunya pikiran dan perasaan, ia tidak terlepas dari berbagai permasalahan yang selalu menyertainya seperti masalah sosial, ekonomi dan budaya, serta faktor psikologinya. Tanpa memperhatikan faktor manusianya, mustahil dapat diciptakan wadah-tempat manusia berkegiatan – yang dapat memenuhi semua kebutuhan yang bersifat fisik (fungsional) maupun yang bersifat psikologis (aktualisasi diri, kesehatan jiwa, dsb).
BAB 2 PEMBAHASAN
A. Regulasi Rumah Susun Di Indonesia
1. hak milik; sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53.
Hak-hak atas tanah tersebut didasarkan pada pasal 4 ayat (1) UUPA yang berbunyi “atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama sama dengan orang lain serta badan-badan hukum”
Saat ini Indonesia telah memiliki peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai rumah susun, yaitu Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun. Definisi rumah susun menurut Pasal 1 angka 1 adalah “bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama”.
Menurut Undang-Undang Rumah Susun, rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah Negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan peundang-undangan yang berlaku. Untuk rumah susun yang dibangun di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, wajib menyelesaikan status hak guna bangunannya terlebih dahulu sebelum menjual satuan rumah susun yang bersangkutan[1].
Satuan rumah susun dapat dimiliki baik oleh perseorangan maupun badan hukum yang memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak atas tanah, dan untuk mencapai tertib administrasi pertanahan serta memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemilik hak atas satuan rumah susun, maka sesuai dengan Pasal 9 ayat (1) sebagai tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun diterbitkan sertipikat hak milik.
peralihan hak yang terjadi karena hukum dengan meninggalnya pewaris, sedangkan pemindahan hak tersebut dapat dengan jual beli, tukar menukar dan hibah.
Berdasarkan Pasal 12 Undang-Undang Rumah Susun, rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan atau fidusia. Dapat dibebani hak tanggungan apabila rumah susun tersebut dibangun di atas tanah hak milik atau hak guna bangunan, dan dibebani fidusia apabila dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah Negara. Hal ini dimaksudkan supaya dapat dimungkinkan adanya pemilikan satuan rumah susun dengan cara jual beli yang pembayarannya dilakukan secara bertahap atau angsuran.
B. Asas dan Arah Pembangunan Rumah Susun
Perumahan merupakan salah satu unsur penting dalam strategi pengembangan wilayah yang menyangkut aspek-aspek yang luas di bidang kependudukan, dan berkaitan erat dengan pembangunan ekonomi dan kehidupan sosial dalam rangka pemantapan Ketahanan Nasional. Dari hal-hal tersebut di atas, jelaslah bahwa perumahan merupakan masalah nasional yang dampaknya sangat dirasakan di seluruh wilayah tanah air, terutama di daerah pekotaan yang berkembang pesat.
Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar setiap manusia. Dengan semakin bertambahnya penduduk, sedangkan lahan yang tersedia sangat terbatas, maka pembangunan rumah dibuat bertingkat atau yang kita kenal dengan rumah susun. Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh.
Pembangunan rumah susun berlandaskan pada asas kesejahteraan umum keadilan dan pemerataan, serta keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan. Asas kesejahteraaan umum dipergunakan sebagai landasan pembangunan rumah susun dengan maksud untuk mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin bagi seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 melalui pemenuhan kebutuhan akan perumahan sebagai kebutuhan dasar bagi setiap warga negara Indonesia dan keluarganya.
kepentingan-kepentingan dalam pemanfaatan rumah susun, untuk mencegah timbulnya kesenjangan-kesenjangan sosial.
Arah kebijaksanaan pembangunan rumah susun di Indonesia sebagaimana tercantum dalam Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun berisi 3 (tiga) unsur pokok, yakni:
1. Konsep tata ruang dan pembangunan perkotaan, dengan mendayagunakan tanah secara optimal dan mewujudkan pemukiman dengan kepadatan penduduk;
2. Konsep pembangunan hukum, dengan menciptakan hak kebendaan baru yaitu satuan rumah susun yang dapat dimiliki secara perseorangan dengan pemilikan bersama atas benda, bagian dan tanah dan menciptakan badan hukum baru yaitu Perhimpunan Penghuni, yang dengan anggaran dasar dan anggaran rumah tangganya dapat bertindak ke luar dan ke dalam atas nama pemilik satuan rumah susun, berwenang mewujudkan ketertiban dan ketenteraman dalam kehidupan rumah susun;
3. Konsep pembangunan ekonomi dan kegiatan usaha, dengan dimungkinkannya kredit konstruksi dengan pembebanan hipotik atau fidusia atas tanah beserta gedung yang masih dibangun.
Dari uraian tersebut di atas, maka kebijaksanaan umum pembangunan perumahan diarahkan untuk :
1. memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat, secara adil dan merata, serta mampu mencerminkan kehidupan masyarakat yang berkepribadian Indonesia.
2. mewujudkan pemukiman yang serasi dan seimbang, sesuai dengan pola tata ruang kota dan tata daerah serta tata guna tanah yang berdaya guna dan berhasil guna.
Di dalam Penjelasan Umum Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun ditegaskan bahwa pembangunan rumah susun ditujukan terutama untuk tempat hunian, khususnya bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah. Namun demikian pembangunan rumah susun harus dapat mewujudkan pemukiman yang lengkap dan fungsional, sehingga diperlukan adanya bangunan bertingkat lainnya untuk keperluan bukan hunian yang terutama berguna bagi pengembangan kehidupan masyarakat ekonomi lemah.
sekitarnya, maka satuan rumah susun baru dapat dihuni setelah mendapat izin kelayakan untuk dihuni dari Pemerintah Daerah yang bersangkutan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Penghuni satuan rumah susun (Sarusun) tidak dapat menghindarkan diri atau melepaskan kebutuhannya untuk menggunakan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, karena secara keseluruhan merupakan kebutuhan fungsional yang saling melengkapi.
C. RUMAH SUSUN SEBAGAI SALAH SATU ALTERNATIF PEMECAHAN
Permasalahan pengadaan perumahan bagi golongan menengah bawah berawal dari
masalah keterbatasan dalam penyediaan lahan, yang berkaitan erat dengan jumlah penduduk yang semakin padat. Dengan semakin banyaknya pendatang yang bermukim di Jakarta untuk mencoba mengadu nasib, mencari kehidupan yang lebih baik, maka
kebutuhan akan perumahan bagi merekapun semakin meningkat. Para pendatang ini
umumnya bekerja di sektor-sektor informal, sehingga penghasilan yang mereka dapatkan
tidak menentu dan jumlahnya relatif kecil, hanya sekedar untuk dapat mempertahankan
hidup. Dengan tingkat penghasilan yang demikian kecil maka kemampuan mereka untuk
dapat memiliki tempat tinggal yang layak sangat sulit untuk diwujudkan. Akibatnya mereka
membangun rumah-rumahnya di tempat-tempat yang tidak seharusnya diperuntukkan bagi
lainnya di tengah kota.
Masalah keterbatasan penyediaan lahan di perkotaan merupakan masalah yang dialami
oleh semua kota-kota besar di dunia termasuk Jakarta yang luasnya hanya 650 km2 dengan
jumlah penduduk lebih dari 8 juta orang. Sebab itu, menurut pemerintah penyediaan
perumahan bagi masyarakat tidak lagi dapat dibuat ke arah horisontal, tetapi ke arah
vertikal, yaitu berupa apartemen dan kondominium bagi masyarakat menengah atas dan
rumah susun bagi masyarakat menengah bawah, yang pada tahun-tahun belakangan
ini,
sampai sebelum krisis moneter dating melanda – sedang gencar dibangun.
Bagi masyarakat menengah atas, tinggal di apartemen atau kondominium bukan merupakan
masalah besar dan mewah, karena golongan masyarakat ini sudah terbiasa tinggal di luar
