1
BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang
1.1.1. Jakarta Sebagai Sasaran Bisnis Dunia
Jakarta hari ini telah berubah dari kota sasaran bisnis regional menjadi kota sasaran bisnis global. Dengan ditetapkannya Jakarta sebagai kota dengan pertumbuhan tertinggi ke-12 dari 20 kota teratas di dunia, kota ini mengalami lonjakan pertumbuhan investasi yang signifikan dari investor asing di berbagai sektor. 3
Gambar 1. 1 Global Top 20
Sumber : Jones Lang LaSalle. 2014. City Momentum Index (CMI)
Adanya lonjakan pertumbuhan investasi ini secara nyata meningkatkan kebutuhan ruang perkantoran di kota Jakarta. Berdasarkan analisis market, kebutuhan ruang perkantoran di Jakarta diperkirakan naik 14% dengan perkembangan penyewa lahan kantor sebesar 46% pada tahun 2014.4
3 Jones Lang LaSalle. 2014. City Momentum Index (CMI)
2 1.1.2. Kebutuhan Ruang Perkantoran
Pasar perkantoran Jakarta betul-betul menunjukkan performa terbaiknya, hal itu bisa dilihat dari meningkatnya kebutuhan ruang perkantoran yang menyebabkan menjamurnya pembangunan gedung bertingkat banyak yang berfungsi sebagai ruang perkantoran baik di daerah Central Bussiness District maupun di daerah Non Bussiness
District.
Meskipun Jakarta sudah penuh dengan gedung-gedung perkantoran, tapi ternyata belum memenuhi permintaan pada ruang kantor. Permintaan pada ruang kantor di kota ini setiap tahunnya meningkat sebesar 14%. Hingga akhir tahun 2013 diperkirakan kebutuhan sekitar 6.928.500 m2 ruang kantor sewa. 5
Dengan adanya ketidak-seimbangan antara demand dan supply lahan perkantoran di Jakarta menimbulkan terjadinya melonjaknya harga sewa dan jual di kota ini. Sebagai bukti, harga sewa saat ini sudah menembus angka 65 dollar AS atau ekuivalen dengan Rp 780.312 per meter persegi per bulan, di luar biaya servis sebesar 7,5 dollar AS (Rp 90.000) per meter persegi per bulan. Angka tersebut merupakan rekor harga sewa tertinggi pada kuartal III 2013 yang pernah terjadi dan berlaku di gedung perkantoran premium Kawasan Bisnis Terpadu (Central Business District/CBD) Jakarta. Sementara harga terendah sebesar Rp 100.000/m2/bulan dan biaya servis Rp 25.000-Rp 40.000/m2/bulan. 6
Secara umum, harga sewa rerata gedung perkantoran Grade A di sepanjang Jalan Jenderal Sudirman dan MH Thamrin mencapai kisaran 50 dollar AS (Rp 600.240)/m2/bulan atau hampir dua sampai tiga kali dari harga sewa perkantoran di Jalan HR Rasuna Said dan Gatot Subroto yang masing-masing sekitar 26 dollar AS (Rp 298.700) dan 17 dollar AS (Rp 195.000)/m2/bulan.
Untuk luar CBD, harga yang ditawarkan cukup bersaing dan lebih banyak terpengaruh oleh lokasi dibandingkan faktor-faktor lainnya. Sebagai kawasan yang paling berkembang saat ini misalnya, koridor TB Simatupang, masih berada pada level 25 dollar AS (Rp 300.000)/m2/bulan dan biaya servis Rp 60.000/m2/bulan. Harga sewa terendah sekitar Rp 70.000/m2/bulan dan biaya servis Rp 35.000/m2/bulan. Harga sewa tersebut meningkat dua kali lipat jika dibandingkan pencapaian tahun lalu sebesar 33,78
5 Coldwell Banker Indonesia. 2013. Coldwell Banker Commercial Report 6Leads Property Indonesia. 2013. Market Insight Q3 2013
3 dollar AS (Rp 392.336/m2/bulan). Sedangkan di luar CBD sekitar 19,1 dollar AS (Rp 222.709/m2/bulan). 7
1.1.3. Kantor Dan Konsumsi Energi Listrik
Menjamurnya pembangunan gedung perkantoran sudah jelas berdampak pada intensitas konsumsi energi listrik yang semakin membengkak. Konsumsi yang membengkak tersebut turut memiliki andil dalam fenomena krisis energi, apalagi kantor termasuk pengguna energi dalam sektor komersial yang merupakan salah satu pemakai energi listrik terbesar karena mewadahi berbagai kegiatan yang membutuhkan energi listrik cukup tinggi. 8
Gambar 1. 2 Electrical Energy Intensity Sumber : JICA. 2009. JICA STUDY
Sebagian besar energi listrik yang dikonsumsi oleh gedung perkantoran digunakan untuk sistem penghawaan buatan sebesar 50-70%, dan pencahayaan sebesar 10-25%. 9 Menurut data AMPRI 2004, rata-rata konsumsi energi gedung perkantoran di Indonesia sebesar 250 KWh/m2/tahun.10 Berdasarkan standar hemat energi gedung pekantoran, rata-rata gedung perkantoran menunjukan tingkat konsumsi energi yang masih boros, yaitu diatas 240 KWh/m2/tahun. Upaya yang dapat dilakukan antara lain, melakukan konservasi energi. Potensi efisiensi energi untuk gedung perkantoran masih cukup besar dibandingkan fungsi lainnya yaitu sebesar 25%.
7 Leads Property Indonesia. 2013. Market Insight Q4 2013 8 JICA. 2009. JICA Studies
9Soegijanto. Seminar tata cara perencanaan konservasi energi pada bangunan gedung. Seminar Hemat
Energi dalam Bangunan. 1993
4 Dengan adanya hal tersebut, maka diperlukan suatu sistem bangunan kantor hemat energi yang bisa menjadi sebuah role model baru di pasar pembangunan perkantoran. Permasalahannya, sering kali orang beranggapan bahwa bangunan hemat energi itu identik dengan bangunan mahal.11 Di dalam kasus ini, penulis tertantang untuk membuat sebuah bangunan kantor sewa yang hemat energi, tetapi tetap mengedepankan cost effectiveness sehingga bangunan ini bisa menjadi role model dalam pembangunan bangunan kantor berlantai banyak di masa depan.
.
1.1.4. Mega Kuningan Sebagai Showcase
Di dalam subbab sebelumnya telah di bahas jika Jakarta membutuhkan sebuah
role model bangunan kantor bertingkat banyak untuk meminimalisir penggunaan energi.
Untuk menjadi role model dibutuhkan sebuah showcase sebagai media untuk dikenal. Oleh karena itu, Mega Kuningan dirasa menjadi lokasi yang tepat untuk menjadi
showcase.
Mega Kuningan merupakan lokasi perkantoran dengan kelas Premium A. Dengan kondisi Mega Kuningan yang mayoritas berupa bangunan perkantoran Premium membuat kawasan ini menjadi sangat eksklusif. Hal itu menjadi kurang selaras dengan visi Mega Kuningan yaitu menjadikan blok komersial utama yang akan menjadi ruang publik utama di Jakarta.12 Untuk merespon hal tersebut bangunan ini memiliki konsep integrated public friendly dimana bangunan ini akan menjadi sangat nyaman untuk menjadi ruang publik tetapi tetap terintegrasi dengan fungsi perkantoran yang membutuhkan privasi dan keamanan ekstra. Dengan adanya bangunan ini
11 Yeni Agvira. 2014. Presentasi GBCI Wiswakharman Expo 2014 12 http://megakuningan.indo.asia/ diakses pada bulanMaret 2014
Bagan 1. 1. Potensi Penghematan Energi
Sumber : Pandita, 2010, Regulation for Green Growth : Jakarta Province Green Building Code.
5 diharapkan bisa kembali mewujudkan visi Mega Kuningan yang berpengaruh pada kawasan Mega Kuningan pada masa mendatang.
1.2. Permasalahan
1.2.1. Permasalahan Umum
• Bagaimana menciptakan ruang dan susunan ruang yang efisien dan fleksibel agar dapat memiliki andil dalam pemenuhan kebutuhan ruang perkantoran di jakarta sebagai jawaban atas permasalahan kurangnya ruang perkantoran di Jakarta.
• Bagaimana merancang kantor sewa dengan kemudahan akses dan keberagaman fasilitas dengan kelas bangunan sesuai dengan persyaratan terhadap lokasi.. • Bagaimana merancang bangunan kantor sewa berlantai banyak dengan tidak
mengesampingkan fundamental arsitektur yaitu firmness, commodity dan
delight.
1.2.2. Permasalahan Khusus
• Bagaimana kantor sewa dapat menjadi bangunan hemat energi melalui upaya konservasi energi tetapi tetap mengedepankan efektifitas penggunaan biaya untuk pertimbangan bisnis lebih lanjut
1.3. Tujuan
1.3.1. Tujuan Umum
Menyusun konsep dasar perencanaan dan perancangan kantor sewa yang terfokus pada fleksibilitas fungsi dan citra bangunan untuk memenuhi kebutuhan bangunan perkantoran. Program ruang dihadapkan pada efisiensi kerja, peningkatan produktifitas pekerja dan upaya untuk pencapaian hemat energi. Hal itu pun memikiri tujuan akhir menghasilkan sebuah bangunan kantor sewa yang hemat energi dan
cost-effective.
1.3.2. Tujuan Khusus
Menyusun konsep dasar perencanaan dan perancangan arsitektur yang kontekstual terhadap karakteristik iklim setempat. Penekanan passive design pada bangunan diharapkan dapat jadikan bangunan ini menjadi hemat energi yang merupakan esensi dari High Performance Building.
6
1.4. Sasaran
Sasaran yang harus dilakukan untuk mencapai tujuan antara lain,
• Menyusun program ruang yang menekankan pada fleksibilitas ruang, keragaman faslitas terpadu dan pencapaian hemat energi secara optimal.
• Menerapkan citra bangunan indonesian contemporary architecture.
• Merancang sistem bangunan tinggi yang efisien dan infrastruktur yang lengkap. • Menerapkan strategi passive design sebagai upaya konservasi energi dan
efisiensi energi.
• Menganalisis efisiensi tingkat konsumsi energi bangunan untuk mengetahui seberapa efisien bangunan kantor sewa yang akan didesain dengan beberapa asumsi menggunakan software.
1.5. Lingkup Pembahasan
Lingkup pembahasan ditekankan pada pemecahan masalah secara arsitektural untuk menciptakan kantor sewa dengan fungsi yang optimal dan citra yang baik. Selain itu, prinsip arsitektur hemat energi, strategi perancangan passive design dan analisis kuantitatif untuk mencapai kualifikasi High Performance Building yang berimbas pada penyelesaian permalahan energi pada rancangan gedung kantor sewa.
1.6. Metodologi
1.6.1. Metode Pengumpulan Data
Metode pengumpulan data terbagi menjadi dua, studi kepustakaan dan observasi lapangan. Studi kepustakaan dilakukan dengan cara studi literatur dan pencarian data melalui internet untuk mendapatkan data sekunder yaitu data literasi. Observasi dilakukan langsung di lapangan untuk mendapatkan data primer yaitu data lokasi. 1.6.2. Metode Pembahasan
Metode pembahasan terbagi menjadi dua, yaitu analisis dan sintesis. Melalui metode analisis, informasi dan data yang diperoleh diuraikan dan dikaji untuk menyusun data yang mendasar bagi pendekatan perencanaan dan perancangan kantor sewa yang mengarah pada penyelesaian masalah gedung perkantoran sewa dengan pendekatan passive design dan High Performance Building. Melalui metode sintesis, hasil analisa disusun dalam kerangka yang terarah, berupa pendekatan dan deskripsi konsep penyelesaian permasalahan perancangan.
7
1.7. Sistematika Penulisan
BAB I. Pendahuluan
Menguraikan tentang latar belakang permasalahan, permasalahan, tujuan penulisan, sasaran, lingkup pembahasan, metodologi dalam pengumpulan data dan pembahasan, sistematika penulisan, keaslian penulisan, serta kerangka berfikir.
BAB II. Tinjauan Kantor Sewa
Menguraikan tentang tinjauan pustaka tentang perancangan dan bisnis kantor sewa secara umum.
BAB III. Tinjauan Lokasi
Menguraikan tinjauan lokasi dan iklim kota Jakarta, tinjauan kawasan segitiga emas, tinjauan kawasan Mega Kuningan, tinjauan site, serta analisis site berkaitan denga peraturan terkait, batasan, view, vegetasi, drainase, pola pergerakan matahari, angin, dan infrastruktur.
BAB IV. Tinjauan Khusus High Performance Building dan Passive Design Menguraikan tinjauan tentang High Performance Building dan Passive Design. Berisi tentang prinsip-prinsip dasar dan aplikasi nyata dalam pembangunan suatu gedung.
BAB V. Konsep Perancangan
Merumuskan tentang konsep perancangan arsitektur bangunan kantor sewa dengan pendekatan High Performance Building dan Passive Design. Konsep perancangan terbagi atas konsep makro, meso, dan mikro. Konsep mikro terbagi dalam konsep perancangan tapak, programatik, tata ruang dalam, bentuk, selubung bangunan, dan sistem bangunan.
8
1.8. Keaslian Penulisan
Penulisan yang diangkat oleh penulis berawal dari kondisi pertumbuhan pembangunan gedung perkantoran di kota-kota besar di Indonesia yang tidak diikuti dengan kesadaran akan krisis energi yang terjadi. Oleh karena itu, ide tentang passive design dan High Performance Building diangkat dalam penulisan pra tugas akhir ini.
Penulisan pra tugas akhir dengan tema perancangan kantor sewa di Mega
Kuningan bukan merupakan tema yang pertama kali diangkat dalam penulisan pra
tugas akhir. Berikut beberapa penulisan sejenis yang pernah dilakukan sebelumnya :
No Judul Penulis/ Tahun Fokus Penulisan
1 Kantor BAPPEDA
Propinsi Tingkat I Hemat Energi
Ketut Winarta Kantor BAPPEDA hemat energi dengan strategi perancangan pasif dan perencanaan ruang yang efisien. Strategi ditekankan pada konfigurasi bangunan dan selubung bangunan untuk memanfaatan pencahayaan alami dan mengurangi beban eksternal 2 Kantor Sewa di Jakarta Upaya Penghematan Energi pada Sistem Penghawaan Isaac Ganesh Trinugroho
Kantor Sewa hemat energi dengan strategi perancangan pasif dengan penekanan penghematan energi pada sistem penghawaan. Strateginya ditekankan pada modifikasi selubung bangunan, konfigurasi ruang, dan bentuk bangunan untuk memanfaatkan pencahayaan alami dan mengurangi beban eksternal. 3 Aplikasi Sustainable Architecture dalam Bangunan Kantor Sewa di Kawasan Tunjungan, Surabaya Naniek Widiyaningsih
Kantor Sewa hemat energi dengan pendekatan sustainable architecture dan strategi perancangan pasif untuk menghemat energi pada sistem penghawaan buatan. Strateginya ditekankan dengan memaksimalkan pencahayaan alami melalui selubung bangunan, dan memodifikasi lingkungan serta iklim di sekitar bangunan.
9
4 Kantor Sewa Di Mega Kuningan Dengan Pendekatan Arsitektur Hemat Energi
Atika Nur Fitriana
Kantor sewa dengan pendekatan arsitektur hemat energi menggunakan strategi perancangan pasif dan aktif. Lokasinya berada di kawasan Mega Kuningan.
1.9. Kerangka Berfikir
Kerangka berfikir penulisan dimulai dari mengamati isu-isu yang sedang terjadi di Indonesia, lalu penulis akan mengetahui apa yang akan dibuat. Setelah itu, penulis menganalisis masalah yang terjadi pada isu tersebut. Pada pemecahan tersebut, penulis juga menganalisis dan mencari hal-hal yang dibutuhkan untuk mendukung dalam pemecahan masalah tersebut seperti : tinjauan perancangan, tinjauan lokasi lalu tinjauan khusus. Setelah selesai menganalisis, penulis juga diharuskan untuk melakukan studi kasus, baik kasus yang sudah ada maupun kasus-kasus yang ststusnya masih proposal. Pada akhirnya, setelah selesai menganalisis, penulis akan membuat suatu konsep yang merupakan solusi dari permasalahan yang telah dianalisis.
