PENERAPAN METODE
FAST TRACK
TERHADAP EFISIENSI BIAYA DAN EFEKTIVITAS WAKTU
PADA PELAKSANAAN PROYEK KONSTRUKSI
(Studi Kasus : Proyek Hatten Wines Bali)
TUGAS AKHIR
Oleh :
I Made Kusnaedi NIM: 1204105104
JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS UDAYANA
HALAMAN PERNYATAAN
Yang bertanda tangan di bawah ini, saya :
Nama : I Made Kusnaedi NIM : 1204105104
Judul TA : Penerapan Metode Fast Track Terhadap Efisiensi Biaya Dan Efektivitas Waktu Pada Pelaksanaan Proyek Konstruksi (Studi Kasus : Proyek Hatten Wines Bali)
Dengan ini saya nyatakan bahwa dalam Laporan Tugas Akhir/Skripsi saya ini tidak terdapat karya yang pernah diajukan untuk memperoleh gelar kesarjanaan di suatu perguruan tinggi, dan sepanjang pengetahuan saya, juga tidak terdapat karya atau pendapat yang pernah ditulis atau diterbitkan oleh orang lain, kecuali secara tertulis dicantumkan dalam naskah ini dan disebutkan dalam daftar pustaka.
Denpasar, Juni 2016
KEMENTERIAN RISET, TEKNOLOGI DAN PENDIDIKAN TINGGI UNIVERSITAS UDAYANA
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK SIPIL
Kampus Bukit JimbaranTelp./Fax: (0361) 703385 http://www.sipil.unud.ac.id
Email: sipil@unud.ac.id
LEMBAR PENGESAHAN LAPORAN TUGAS AKHIR
Tugas akhir ini telah diujikan dan dinyatakan lulus, sudah direvisi serta telah mendapat persetujuan pembimbing sebagai salah satu persyaratan untuk menyelesaikan Program S-1 pada Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Universitas Udayana.
Judul Tugas Akhir : Penerapan Metode Fast Track Terhadap Efisiensi Biaya Dan Efektivitas Waktu Pada Pelaksanaan Proyek Konstruksi
(Studi Kasus : Proyek Hatten Wines Bali)
Nama : I Made Kusnaedi
NIM : 1204105104
Jurusan : Teknik Sipil
Diuji Tanggal : 13 Mei 2016
Bukit Jimbaran,……….
Menyetujui:
Pembimbing I
Ir. Nym. Martha Jaya, M.Const.Mgt.,Ph.D, GCInstCES
NIP. 19590214 198801 1 001
Pembimbing II
Ir. I Putu Darma Warsika, MSc,MM. NIP. 19570927 198702 1 001
Mengetahui:
Ketua Jurusan Teknik Sipil
Fakultas Teknik Universitas Udayana
i
ABSTRAK
Metode pelaksanaan pada proyek swasta umumnya menggunakan metode design and build yaitu suatu metode pelaksanaan yang dapat dilakukan bersama-sama dengan proses desain. Namun metode ini memiliki kelemahan yaitu berpotensi mengakibatkan pengerjaan ulang (rework) serta akan menimbulkan pembengkakan biaya (cost overrun). Untuk meminimalkan terjadinya cost overrun, maka dapat diterapkan metode fast track. Metode fast track adalah metode percepatan dalam pembangunan dengan melakukan pelaksanaan aktivitas-aktivitas secara parallel/tumpang tindih pada penjadwalan proyek agar menghasilkan waktu pelaksanaan lebih cepat dan biaya lebih efisien.
Proyek pembangunan Hatten Wines Bali dipilih sebagai studi kasus karena mengandung konsep design and build pada pelaksanaan proyek konstruksinya. Data penelitian ini menggunakan data sekunder pada proyek yaitu : Rencana Anggaran Biaya (RAB) dan penjadwalan awal proyek (time schedule).
Dari data tersebut, kemudian metode fast track diterapkan agar dapat mereduksi biaya dan waktu pelaksanaan proyek. Diawali dengan penyusunan penjadwalan pada microsoft project 2013 dengan menyusun setiap item kegiatan untuk menentukan lintasan kritis dari setiap item pekerjaan tersebut selanjutnya menganalisis dengan menerapkan ketentuan-ketentuan metode fast track hingga mencapai lintasan kritis yang jenuh atau tidak dapat dilakukan fast track lagi.
Hasil analisis membuktikan bahwa penerapan metode fast track dapat memperkecil resiko pembengkakan biaya serta dapat memberikan keuntungan berupa penghematan waktu selama 34 hari atau 12% dari waktu pelaksanaan proyek semula (287 hari menjadi 253 hari). Sedangkan pada biaya tidak langsung juga terjadi penghematan (efisiensi) sebesar Rp. 103.652.724,5 atau sekitar 1,09% dari biaya proyek awal.
ii
UCAPAN TERIMA KASIH
Dengan mengucapkan Puji Syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa, Ida Sang Hyang Widhi Wasa yang telah melimpahkan rahmat dan karunia-Nya akhirnya penulis dapat menyelesaikan tugas akhir yang berjudul “ Penerapan Metode Fast Track Terhadap Efisiensi Biaya dan Efektivitas Waktu Pada
Pelaksanaan Proyek Konstruksi (Studi Kasus : Proyek Hatten Wines Bali)”. Selama penyusunan tugas akhir ini, penulis mendapat informasi, bantuan serta bimbingan dari beberapa pihak. Untuk itu dengan segala kerendahan hati penulis mengucapkan terima kasih kepada : Bapak Ir. Nym. Martha Jaya, M.Const.,Mgt.,Ph.D.,GCInstCES, selaku Dosen Pembimbing I, Bapak Ir. I Putu Darma Warsika, MSc, MM. selaku Dosen Pembimbing II, Bapak Nyoman Sugiartha sebagai Project Manager PT. Tunas Jaya Sanur yang telah memberikan ijin pengambilan data untuk tugas akhir ini, serta teman-teman Sipil angkatan 2012 khususnya Sandat Crew yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang turut membantu baik secara langsung maupun tidak langsung dalam penyusunan dan penyelesaian tugas akhir ini.
Penulis menyadari bahwa kemampuan yang penulis miliki dalam penyusunan tugas akhir ini jauh dari kesempurnaan. Untuk itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang bersifat membangun dari pembaca guna kesempurnaan tugas akhir selanjutnya.
Akhir kata penulis mengucapkan terima kasih dan semoga tugas akhir ini dapat berguna bagi pembaca.
Denpasar, Juni 2016
iii
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 4
2.1 Proyek Konstruksi ... 4
2.2 Metode Pembangunan Infrastruktur... 5
2.2.1. Tradisional (Konvensional) ... 5
2.2.2. Manajemen Konstruksi (MK) ... 7
2.2.3. Design/Build ... 9
2.2.4. Turnkey ... 10
2.2.5. Build Operate Transfer (BOT) ... 12
2.3 Penyusunan Time Schedule ... 14
2.3.1 Perencanaan ... 14
2.3.2 Penjadwalan ... 15
2.4 Teknik Penjadwalan ... 15
2.4.1 Metode Diagram Balok (Bar Chart) ... 17
2.4.2 Metode Diagram Anak Panah / Arrow Diagram Method (ADM) ... 18
2.4.3 Metode Diagram Preseden/Precedence Diagram Method (PDM) ... 19
2.4.3.1 Konstrain Selesai ke Mulai – FS ... 21
2.4.3.2 Konstrain Mulai ke Mulai – SS ... 22
2.4.3.3Konstrain Selesai ke Selesai - FF ... 22
2.4.3.4Konstrain Mulai ke Selesai – SF ... 23
2.5 Biaya Proyek ... 23
2.5.1 Biaya Langsung (Direct Cost) ... 23
2.5.2 Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost) ... 24
2.6 Metode Pelaksanaan Konstruksi ... 27
2.7 Penggunaan Microsoft Project ... 30
BAB III METODE ... 32
3.1 Identifikasi Permasalahan ... 32
iv
3.2.1 Langkah dan Teknis Pengumpulan Data ... 32
3.2.2 Sumber Data ... 33
3.3 Penyusunan Jaringan Kerja ... 33
3.4 Fast Track ... 34
3.5 Kerangka Penelitian ... 35
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ... 36
4.1 Penentuan Objek Studi ... 36
4.2 Pengumpulan Data ... 37
4.3 Pengolahan Data ... 37
4.3.1 Penyusunan Jaringan Kerja ... 37
4.3.2 Rincian Biaya Proyek ... 40
4.3.2.1Rincian Biaya Langsung... 40
4.3.2.2Rincian Biaya Tidak langsung... 41
4.4 Analisis Metode Fast Track ... 41
4.4.1 Menghitung Waktu/Durasi Dengan Metode Fast Track Pada Penjadwalan ... 41
4.4.2 Menghitung Biaya Proyek Setelah Penerapan Metode Fast Track ... 47
BAB V PENUTUP ... 50
5.1 Simpulan ... 50
5.2 Saran ... 50
DAFTAR PUSTAKA ... 51
LAMPIRAN A Rincian Biaya Tidak Langsung ... 53
LAMPIRAN B Bar Chart Sebelum Dipercepat ... 75
LAMPIRAN C Bar Chart Setelah Fast Track I ... 82
LAMPIRAN D Bar Chart Setelah Fast Track II ... 89
LAMPIRAN E Bar Chart Setelah Fast Track III ... 96
v
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Struktur Organisasi Metode Konvensional ... 5
Gambar 2.2 Struktur Organisasi Metode Manajemen Konstruksi (MK) ... 8
Gambar 2.3 Struktur Organisasi Metode Design/Build... 9
Gambar 2.4 Struktur Organisasi Metode Turnkey... 11
Gambar 2.5 Hubungan peristiwa dan kegiatan pada ADM... 18
Gambar 2.6 Diagram Anak Panah ... 19
Gambar 2.7 Denah pada Node PDM ... 20
Gambar 2.8 Konstrain Finish to Start ... 22
Gambar 2.9 Konstrain Start to Start ... 22
Gambar 2.10 Konstrain Finish to Finish ... 22
Gambar 2.11 Konstrain Start to Finish ... 23
Gambar 2.12 Hubungan biaya total, biaya tidak langsung dan biaya langsung .... 26
Gambar 3.1 Kerangka Penelitian... 35
Gambar 4. 1 Struktur Organisasi Proyek Hatten Wines Bali ... 36
Gambar 4. 2 Contoh Aktivitas Kritis... 41
Gambar 4. 3 Fast Tracking Pada Aktivitas Kritis ... 42
Gambar 4. 4 Hasil Dari Metode Fast Track ... 42
vi
DAFTAR TABEL
Tabel 4.1 Kegiatan kritis tanpa fast track ... 39 Tabel 4.2 Rincian biaya langsung... 40 Tabel 4.3 Percepatan waktu pada pelaksanaan aktivitas-aktivitas di lintasan
kritis ... 42 Tabel 4.4 Kegiatan kritis baru akibat fast track I ... 44 Tabel 4.5 Percepatan waktu pada pelaksanaan aktivitas-aktivitas di lintasan
kritis baru akibat fast track I ... 44 Tabel 4.6 Kegiatan kritis baru akibat fast track II ... 45 Tabel 4.7 Percepatan waktu pada pelaksanaan aktivitas-aktivitas di lintasan
1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Tujuan Manajemen Konstruksi adalah mengelola pelaksanaan dari suatu proyek konstruksi sehingga memperoleh hasil yang optimal sesuai dengan persyaratan yang diinginkan oleh pemilik proyek, persyaratan yang diberikan biasanya terkait dengan waktu pelaksanaan, biaya konstruksi, dan mutu bangunan konstruksi, sehingga harus selalu diusahakan adanya pengawasan terhadap waktu, biaya, dan mutu bangunan konstruksi, mulai dari tahap perencanaan sampai tahap pelaksanaan.
Ada tiga jenis metode pembangunan infrastruktur dalam manajemen konstruksi yaitu : 1) Metode Tradisional (Metode Konvensional), 2) Metode
Manajemen Konstruksi, 3) Metode Design and Build (Metode Rancang Bangun). Pada metode konvensional, proses konstruksi dilakukan secara berurutan yaitu mulai dari persiapan desain dan dokumen kontrak, dilanjutkan proses tender terbuka atau negosiasi dengan kontraktor, setelah itu dilanjutkan pada tahapan pelaksanaan konstruksi. Pada metode konvensional ini, kontraktor satu-satunya yang bertanggungjawab sampai selesainya proyek konstruksi. Berbeda halnya dengan metode manajemen konstruksi, pemilik proyek menyewa konsultan desain dan konsultan manajemen sebelum konstruksi dimulai yang bertugas sebagai penanggungjawab konstruksi. Sedangkan pada metode rancang bangun, pemilik proyek menunjuk langsung perusahaan design and build sebagai penanggungjawab penuh dalam mendesain sampai tahapan pelaksanaan konstruksi.
Pada proyek swasta, kontraktor selalu menginginkan pekerjaan yang dikerjakan dapat selesai lebih cepat agar bisa soft opening pada jadwal yang telah ditentukan. Dari ketiga metode tersebut, proyek swasta umumnya menggunakan metode design and build, namun terdapat kelemahan yang perlu diperhatikan pada metode design and build. Pada dasarnya metode design and build berlandaskan pada pekerjaan konstruksi dapat dilakukan
2 menunjukkan telah dimulai tanpa menunggu tuntasnya rancangan pekerjaan sebelumnya, terbuka kemungkinan kurangnya sinkron yang menimbulkan
keterlambatan kegiatan selanjutnya yang akan berdampak pada pembengkakan biaya, sehingga perlu pengerjaan ulang atau modifikasi pada penjadwalan.
Kelemahan design and build ini dapat diperkecil dengan menggunakan metode fast track. Metode fast track merupakan metode percepatan dalam pembangunan dengan melakukan pelaksanaan aktivitas-aktivitas secara parallel atau tumpang tindih dengan waktu pelaksanaan lebih cepat dan biaya lebih efisien ( Mora dan Li, 2001). Metode fast track ini meninjau lintasan kritis pada penjadwalan konstruksi dengan memodifikasi (mempercepat) waktu yang ada pada lintasan kritis. Pada proyek berskala besar, pemakaian jasa Konsultan Manajemen Proyek untuk mempercepat jadwal sudah sering terjadi namun keterbatasan analisa sejauh mana efisiensi biaya dan efektivitas waktu dapat dioptimalkan belum dapat dinyatakan secara tertulis. Dengan merencanakan penjadwalan dari tahap awal kegiatan menggunakan metode fast track pada proyek Hatten Wines Bali diharapkan dapat diketahui seberapa besar efisiensi biaya dan efektivitas waktu yang dapat dioptimalkan. Proyek Hatten Wines Bali merupakan proyek yang pada tahap pelaksanaannya memakai konsep design and build, sehingga proyek tersebut
mengarah terhadap permasalahan yang akan dianalisis. Proyek tersebut memiliki durasi kerja 11 bulan dan merupakan proyek berskala besar karena nominal biaya proyek sebesar Rp.9.500.000.000,00.
1.2 Rumusan Masalah
3
1.3 Tujuan Penelitian
Dari permasalahan yang dibahas diatas, maka yang menjadi tujuan penelitian dalam tugas akhir ini adalah untuk mengetahui efisiensi biaya dan efektivitas waktu yang diperoleh dalam pelaksanaan konstruksi dengan metode fast track dibandingkan dengan metode konvensional.
1.4 Manfaat Penelitian
Manfaat dari penelitian ini adalah bagi mahasiswa, agar dapat menerapkan teori dan pengetahuan pada keadaan yang sebenarnya serta dapat mengetahui efisiensi biaya dan efektivitas waktu dengan metode fast track.
1.5 Batasan Penelitian
Adapun batasan penelitian pada tugas akhir ini adalah sebagai berikut : 1. Kebutuhan material, alat kerja dan sumber daya manusia (SDM) selalu
tersedia selama proyek berlangsung.
2. Asumsi bahwa tidak ada penambahan durasi, volume, biaya dan tenaga kerja pada pelaksanaan proyek (biaya langsung tetap).
3. Hanya menganalisis biaya dan waktu dari rancangan anggaran biaya serta time schedule yang mengacu pada pelaksanaan proyek konvensional. 4. Dalam penyusunan jadwal pelaksanaan proyek dibantu dengan program
Microsoft Project 2013.
5. Harga satuan yang digunakan tidak mengalami perubahan selama pelaksanaan proyek berlangsung.
4
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Proyek Konstruksi
Proyek adalah rangkaian kegiatan yang mengolah sumber daya proyek meliputi suatu hasil tertentu melibatkan beberapa pihak terkait yang dibedakan atas hubungan fungsional dan hubungan kerja, hanya satu kali dilaksanakan (unik) dan umumnya berjangka waktu pendek (Ervianto, 2002).
Proyek konstruksi adalah proyek yang berkaitan dengan upaya pembangunan suatu bangunan infrastruktur yang umumnya mencakup pekerjaan utama, termasuk didalamnya adalah bidang teknik sipil dan
arsitektur. Proyek konstruksi melibatkan juga displin ilmu lainnya, seperti teknik industri, teknik mesin, teknik elektro, geoteknik, dan lain-lain. Upaya
pembangunan yang dimaksud bukanlah ditekankan hanya pada pelaksanaan pembangunan fisiknya saja tetapi mencakup arti sistem pembangunan secara utuh dan lengkap. Proyek konstruksi dapat juga diartikan sebagai suatu bangunan dengan jangka waktu yang terbatas, alokasi dana tertentu, dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digaris dengan tegas (Dipohusodo, 1996).
Perencanaan suatu proyek terdiri dari tiga tahap (Prasetya dkk. 2009), yaitu:
1. Perencanaan
Membuat uraian kegiatan-kegiatan, menyusun logika urutan kejadian-kejadian, menentukan syarat-syarat pendahuluan, menguraikan interaksi dan interdependensi antara kegiatan-kegiatan.
2. Penjadwalan
Penaksiran waktu yang diperlukan untuk melaksanakan tiap kegiatan, menegaskan kapan suatu kegiatan berlangsung dan kapan berakhir.
3. Pengendalian.
5
2.2 Metode Pembangunan Infrastruktur
Metode pembangunan infrastruktur yang sering digunakan pada proyek di Indonesia adalah sebagai berikut :
2.2.1. Tradisional (Konvensional)
Metode ini merupakan metode paling tua yang dikenal di Indonesia. Dalam metode ini, Pengguna Jasa atau owner menugaskan Penyedia Jasa (kontraktor) untuk melaksanakan suatu pekerjaan, dimana pekerjaan tersebut sudah dibuat rencananya oleh Perencana atau Konsultan Perencana. Sebagai Pengawas biasanya Owner atau Konsultan Pengawas atau Arsitek. Jadi, Konsultan Pengawas atau Arsitek yang mengawasi pekerjaan dari Penyedia Jasa (kontraktor). Hubungan kerja antara Penyedia Jasa dan Pengguna Jasa biasanya melalui Konsultan Pengawas atau Arsitek. Dalam beberapa kasus sering tugas perencanaan dan pengawasan diberikan kepada Konsultan yang sama.
Owner/Pemilik
Konsultan Perencana
Arsitek yang bertindak sebagai design leader &
project manager
Quantity
Surveyor
Main Kontraktor
Sub Kontraktor Dikerjakan
Sendiri
Sub Kontraktor Lokal
6 Keterangan : Hubungan Kontraktual
Hubungan Fungsional
Hubungan Alternatif
Love (1998) menyatakan bahwa dalam metode konvensional terjadi procurement gap, maksudnya adalah bahwa dalam metode konvensional ini tanggung jawab dari organisasi yang berbeda, yaitu desain menjadi tanggung jawab konsultan perencana dan konstruksi menjadi tanggung jawab kontraktor. Jadi antara designer (konsultan perencana) dan
kontraktor belum ada komunikasi, koordinasi dan integrasi. Keuntungan :
a. Desain dapat dikembangkan dengan maksimal dan ketidakpastian dapat dikurangi atau dihilangkan sebelum tender dilaksanakan,
b. Kompetisi harga secara layak dapat terwujud dengan baik karena adanya dasar perencanaan yang telah lengkap, biaya proyek keseluruhan akan lebih rendah dari pada menggunakan metode pembangunan yang lainnya, pemilihan atau penentuan pemenang pelelangan yang menguntungkan pemilik/client dapat dicapai dengan tidak begitu sulit,
c. Biaya proyek, lingkup pekerjaan dan jadwal kerja dapat dihitung dan ditetapkan karena desain lengkap (gambar-gambar) dan spesifikasi sudah dibuat oleh konsultan perencana,
d. Adanya tingkat kepastian (certainty) yang lebih tinggi dalam hal kualitas (quality) dan standar fungsional dibandingkan dengan bila menggunakan metode pembangunan yang lainnya.
Kekurangan :
a. Ketika tender dilaksanakan pemenang tender atau kontraktor yang akan
melaksanakan pembangunan dengan kondisi perencanaan desain yang belum lengkap, maka pihak pemilik/client akan menjadi lemah
7 b. Komunikasi, koordinasi dan integrasi antara konsultan perencana (designer) dan kontraktor tidak ada, sehingga hal ini dapat berpengaruh
pada performance yang kurang baik dari proyek, yaitu membutuhkan waktu yang panjang atau lama,
c. Kadangkala akan timbul masalah dalam buildability, akibat tidak adanya koordinasi dan komunikasi antara perencana dan kontraktor, d. Kelemahan dalam lamanya menerima dan merespon
perubahan-perubahan yang dapat mengakibatkan ketidakpuasan dari pemilik/client karena terjadi keterlambatan dan pembengkakan biaya proyek.
2.2.2. Manajemen Konstruksi (MK)
Fuady (1998) menyatakan bahwa dalam metode Manajemen Konstruksi (MK) ini, pihak owner berhubungan kontraktual langsung
dengan semua specialist dan trade contractor. Dan untuk koordinasi kontrak, maka ditunjuk seorang manajer konstruksi yang akan bertindak dan berperan sebagai Konsultan.
Proyek yang menggunakan metode Manajemen Konstruksi (Construction Management) adalah proyek yang mempunyai ciri-ciri : a. Pihak owner paham dan berpengalaman mengenai konstruksi, tidak
hanya hasil dari konstruksi tetapi juga terhadap proses pembangunan itu sendiri. Disamping itu owner juga mengenal beberapa atau seluruh tim professional,
b. Adanya keinginan dari pihak owner untuk menyelesaikan proyeknya dalam waktu yang cepat (fast track) dan adanya efisiensi biaya,
c. Proyek merupakan proyek yang terbilang complicated (rumit) dan melibatkan teknologi yang beragam dengan subsistemnya,
d. Adanya keinginan dari pihak owner untuk memulai di lapangan lebih awal,
8 Keterangan : Hubungan Kontraktual
Hubungan Fungsional
Keuntungan :
a. Adanya keterlibatan yang intens dari pemilik dalam manajemen proyek sehingga meningkatkan hubungan kerja yang semakin baik diantara project team,
b. Memberi kesempatan kepada pemilik lebih luwes dalam menentukan pilihan kontraktor atau subkontraktor dan supplier, karena adanya kontrak secara langsung,
c. Adanya peningkatan penggunaan value engineering oleh manajer konstruksi karena faktor pertimbangan biaya menempati kedudukan yang penting bagi pihak owner,
d. Sangat cocok untuk proyek-proyek yang besar, complicated dan melibatkan teknologi yang beragam.
Kekurangan :
a. Apabila pihak owner bukan orang yang paham atau kurang pengalaman dalam konstruksi, maka keterlibatannya dalam proyek akan kurang
Owner/Pemilik
Konsultan
Perencana Manajer Konstruksi
Quantity
Surveyor
Kontraktor konstruksi yang melaksanakan paket
pekerjaan
9 maksimal dan kurang tepat menggunakan metode Manajemen Konstruksi (MK) ini,
b. Tidak adanya kontraktor utama, sehingga tidak ada satu organisasi yang menjadi penanggung jawab tunggal mengenai integritas implementasi fisik proyek serta hasil-hasilnya secara keseluruhan. Karena titik berat dari metode ini adalah koordinasi kegiatan multikontraktor dan multisupplier.
2.2.3. Design/Build
Dalam metode Design/Build ini, Penyedia Jasa mempunyai tugas membuat suatu perencanaan yang lengkap dan sekaligus melaksanakannya
dalam suatu kontrak konstruksi. Pengguna Jasa/Owner biasanya tidak lagi menempatkan Pengawas di lapangan tetapi cukup menunjuk wakil
(owner’s representative) yang fungsi dan tugasnya mengamati jalannya pekerjaan apakah sesuai spesifikasi teknis dan jadwal.
Keterangan : Hubungan Kontraktual Hubungan Fungsional Hubungan Alternatif
Owner/Pemilik Konsultan Pengawas dan atau
cost consultant
Kontraktor : memanager, mendesain dan membangun sesuai keinginan client/pemilik
SubKontraktor Dikerjakan sendiri oleh
Kontraktor
10 Keuntungan :
a. Owner hanya membutuhkan satu kontrak kerja saja dengan satu
organisasi biasanya kontraktor, dimana organisasi tersebut akan bertanggung jawab pada semua aspek dalam proyek,
b. Adanya komunikasi yang baik dan bersifat langsung antara owner dengan kontraktor, sehingga dapat menghemat biaya dan waktu yang cukup signifikan,
c. Adanya kepastian dan keakuratan dalam biaya proyek dan biasanya biaya proyek lebih rendah bila dibandingkan dengan menggunakan metode pembangunan yang lainnya,
d. Waktu yang dibutuhkan untuk pembangunan lebih pendek,
e. Bagi owner, sistem pembangunan ini dapat mengalihkan resiko dalam proyek kepada pihak kontraktor secara single liability, misalnya resiko kenaikan harga/biaya.
Kekurangan :
a. Kebebasan yang sangat terbatas dari owner untuk melakukan perubahan dalam desain setelah terjadinya penandatanganan kontrak,
b. Tingkat kemampuan teknik dan kemampuan manajerial dari organisasi atau kontraktor design/build yang mungkin lebih rendah dari organisasi yang mengkhususkan diri dalam perencanaan (konsultan perencana) atau kontruksi (kontraktor),
c. Ada kemungkinan pelaksanaan pekerjaan dengan metode design/build
ini akan menghasilkan produk pekerjaan yang kualitasnya kurang. Hal ini terjadi karena semua tanggung jawab terletak pada kontraktor, dan kecenderungannya sebagian besar pekerjaan dikerjakan sendiri oleh kontraktor meskipun sebenarnya kontraktor tersebut belum mempunyai pengalaman atau belum mempunyai kemampuan yang memadai dalam pekerjaan tersebut.
2.2.4. Turnkey
11 perencanaan yang lengkap dan sekaligus melaksanakannya serta menyediakan pembiayaan untuk pembangunannya atau pembayaran dari
Pengguna Jasa / owner dilakukan sekaligus setelah seluruh pekerjaan selesai. Jadi Pengguna Jasa hanya tinggal menerima dan memutar kunci (turnkey) serta mengoperasikannya.
Sistem kontrak FIDIC membedakan pengertian antara metode Design/Build dan Turnkey dari aspek pembayaran. Jika metode Design/Build melakukan pembayaran per termin sesuai kemajuan pekerjaan (seperti kontrak biasa), sedangkan pembayaran metode Turnkey dilakukan sekaligus setelah seluruh pekerjaan selesai.
Keterangan : Hubungan Kontraktual
Hubungan Fungsional
Tunjukan tergantung owner/klien
Keuntungan :
a. Owner dapat langsung mengoperasikan dan memulai produksinya ketika proyek diserahkan dari kontraktor kepada owner tinggal
memutar kunci,
Owner/Pemilik Konsultan Pengawas dan atau
cost consultant
Kontraktor :
Bertanggung jawab untuk mendapatkan pembiayaan desain, konstruksi, semua perlengkapan, pemasangan peralatan dan perlengkapan, merekrut dan melatih staf sampai tahap dimana client/pemilik dapat menggunakan dan memulai aktivitasnya secara langsung
12 b. Owner hanya membutuhkan satu kontrak kerja saja dengan satu organisasi biasanya kontraktor, dimana organisasi tersebut akan
bertanggung jawab pada semua aspek dalam proyek,
c. Bagi owner, sistem pembangunan ini dapat mengalihkan resiko dalam proyek kepada pihak kontraktor secara single liability, misalnya resiko kenaikan harga/biaya.
Kekurangan :
a. Keterbatasan dari pihak owner untuk ikut terlibat dalam mengawasi efisiensi penggunaan dana, waktu, kualitas dan estetika,
b. Kebebasan yang sangat terbatas dari owner untuk melakukan perubahan dalam desain setelah terjadinya penandatanganan kontrak, c. Ada kemungkinan pelaksanaan pekerjaan dengan metode Turnkey ini
akan menghasilkan produk pekerjaan yang kualitasnya kurang. Hal ini terjadi karena semua tanggung jawab terletak pada kontraktor dan kecenderungannya sebagian besar pekerjaan dikerjakan sendiri oleh kontraktor meskipun sebenarnya kontraktor tersebut belum mempunyai pengalaman atau belum mempunyai kemampuan yang memadai dalam pekerjaan tersebut.
2.2.5. Build Operate Transfer (BOT)
Metode Build Operate Transfer (BOT) ini merupakan pengembangan dari metode Turnkey. Dimana pihak owner/pemilik proyek biasanya adalah pemerintah.
Pemikiran dasar digunakannya konsep Build Operate Transfer (BOT) pada industri jasa konstruksi terutama dalam pengadaan proyek, kemungkinan besar lahir karena adanya kebutuhan negara berkembang yang sangat membutuhkan pembangunan infrastruktur tetapi tidak mempunyai dana.
Menurut Fuady (1998), konsep BOT ini adalah bahwa pihak kontraktor menyerahkan bangunan yang sudah dibangunnya setelah masa transfer, sementara sebelum proyek tersebut diserahkan, ada masa
13 konsesi untuk mengoperasikan proyek dan memungut hasil atau revenue sebagai imbalan dari jasa membangun proyek yang bersangkutan.
Konsep BOT ini, menurut Tiong (1990) merupakan pemberian masa konsesi oleh pemerintah kepada perusahaan swasta untuk melakukan pembangunan, mengoperasikan dan merawat proyek infrastruktur selama masa konsesi. Selama masa konsesi tersebut, perusahaan tersebut berhak mendapatkan keuntungan dari pengelolaan proyek tersebut.
Proyek dengan konsep BOT ini merupakan proyek yang sangat rumit baik ditinjau dari matriks organisasinya, sistem finansial dan negosiasi serta proses tender, karena proyek dengan konsep BOT ini memerlukan biaya yang sangat besar, waktu yang relatif lama, perhitungan yang sangat cermat mengenai segala aspek baik segi politis, hukum dan peraturan serta finansial.
Keuntungan :
a. Owner, biasanya pemerintah dapat langsung mengoperasikan ketika proyek diserahkan dari kontraktor, setelah masa konsesinya habis, b. Owner, biasanya pemerintah hanya membutuhkan satu kontrak kerja
saja dengan satu organisasi, biasanya kontraktor, dimana organisasi tersebut akan bertanggung jawab pada semua aspek dalam proyek, c. Kebutuhan akan pembangunan infrastruktur, misal : terminal, jalan tol,
pelabuhan dan lain-lain dapat terpenuhi dengan biaya dan pelaksanaan yang ditanggung oleh kontraktor atau investor.
Kekurangan :
a. Membutuhkan waktu pembangunan yang cukup lama dan biaya yang sangat besar,
b. Keterbatasan dari pihak owner untuk terlibat dalam mengawasi efisiensi penggunaan dana, waktu, kualitas dan estetika,
14 Negara kaya dan maju teknologinya yang mampu memberikan dana untuk pelaksanaan pembangunan proyek tersebut.
2.3 Penyusunan Time Schedule
Time Schedule adalah rencana alokasi waktu untuk menyelesaikan masing-masing item pekerjaan proyek secara keseluruhan dan rentang waktu yang ditetapkan untuk melaksanakan sebuah proyek. Dalam pembuatan time schedule memerlukan tahapan sebagai berikut :
2.3.1 Perencanaan
Dalam tahap perencanaan diperlukan data yang lengkap untuk mendukung proses pembuatannya. Untuk dapat menyusun time schedule yang baik dibutuhkan :
a. Gambar kerja proyek,
b. Rencana anggaran biaya pelaksanaan proyek (RAB), c. Bill of quantity (BQ) atau daftar volume pekerjaan, d. Data lokasi proyek,
e. Data sumber daya meliputi material, peralatan, sub kontraktor yang tersedia disekitar lokasi proyek berlangsung,
f. Data sumber material, peralatan, sub kontraktor yang harus didatangkan ke lokasi proyek,
g. Ketersediaan tenaga kerja untuk menyelesaikan pekerjaan,
h. Data cuaca atau musim di lokasi pekerjaan proyek,
i. Data jenis transportasi yang dapat digunakan disekitar lokasi proyek, j. Metode kerja yang digunakan untuk menyelesaikan proyek,
k. Data kapasitas produksi meliputi peralatan, tenaga kerja, sub kontraktor dan material,
l. Data keuangan proyek meliputi arus kas, cara pembayaran pekerjaan, tenggang waktu pembayaran progress dan lain sebagainya.
15
2.3.2 Penjadwalan
Penjadwalan merupakan kumpulan kebijaksanaan dan mekanisme di sistem operasi yang berkaitan dengan urutan kerja yang dilakukan sistem komputer (Heizer dkk. 2006). Penjadwalan proyek meliputi pengurutan dan pembagian waktu untuk seluruh kegiatan proyek. Pada tahap ini akan dibuat urutan pekerjaan sesuai dengan waktu mulai dan selesai suatu pekerjaan agar tidak terjadi benturan waktu pada proyek. Time schedule pada proyek konstruksi dapat dibuat dalam bentuk sebagai berikut : a. Kurva S,
b. Bar Chart,
c. Schedule harian, schedule mingguan, bulanan, tahunan atau waktu tertentu,
d. Pembuatan time schedule berupa bar chart bisa dibuat menggunakan software seperti Microsoft project agar lebih mudah dan cepat.
Tujuan atau manfaat pembuatan time schedule pada proyek konstruksi adalah:
a. Pedoman waktu untuk mendatangkan material yang sesuai dengan item pekerjaan yang akan dilaksanakan,
b. Pedoman waktu untuk pengadaan alat-alat berat, c. Alat untuk mengendalikan waktu pelaksanaan proyek,
d. Sebagai tolak ukur pencapaian target waktu pelaksanaan pekerjaan, e. Acuan untuk memulai dan mengakhiri sebuah kontrak proyek
konstruksi,
f. Pedoman pencapaian program pekerjaan setiap waktu tertentu,
g. Pedoman untuk penentuan batas waktu denda atas keterlambatan proyek atau bonus atas percepatan proyek,
h. Pedoman untuk mengukur nilai suatu investasi.
2.4 Teknik Penjadwalan
16 dan diakhiri sehingga pemakaian sumber daya dapat disesuaikan dengan waktunya dan menurut kebutuhan yang telah ditentukan (Soeharto,1999).
Teknik penjadwalan untuk proyek konstruksi dapat dilakukan dalam bentuk :
a. Diagram Balok (Bar Chart) b. Diagram Jaringan (Network)
Dari segi penyusunan jadwal, jaringan kerja dipandang sebagai suatu langkah penyempurnaan metode bagan balok, karena dapat memberi jawaban atas pertanyaan-pertanyaan yang belum terpecahkan oleh metode tersebut, seperti :
a. Kegiatan-kegiatan mana yang bersifat kritis dalam hubungannya dengan penyelesaian proyek,
b. Bila terjadi keterlambatan dalam pelaksanaan kegiatan tertentu, bagaimana pengaruhnya terhadap sasaran jadwal penyelesaian proyek secara menyeluruh.
Keuntungan dan kerugian diagram balok terhadap diagram jaringan, antara lain :
a. Diagram balok mudah dibuat,
b. Diagram balok mudah dipahami oleh semua level manajemen,
c. Tidak menunjukkan secara nyata hubungan ketergantungan antara satu kegiatan dengan kegiatan yang lain sehingga sulit untuk mengetahui dampak keterlambatan dari satu kegiatan terhadap kegiatan yang lain dan
terhadap jadwal pekerjaan secara menyeluruh,
d. Untuk proyek dengan skala besar dan bersifat komplek penggunaan diagram balok akan menghadapi kesulitan karena butir ketiga di atas.
Jaringan kerja merupakan metode yang berguna untuk menyusun urutan dan waktu kegiatan unsur proyek, dan selanjutnya dapat dipakai memperkirakan waktu penyelesaian proyek secara keseluruhan.
Terdapat dua macam jaringan kerja sebagai berikut : a. Kegiatan pada anak panah atau activity on arrow (AOA),
17 Jaringan kerja yang amat luas pemakaiannya adalah Metode Jalur Kritis (CPM) yang meliputi Metode Diagram Panah (ADM), Teknik Evaluasi dan
Review Proyek (PERT), dan Metode Diagram Preseden (PDM). Metode ADM dan PERT termasuk dalam klasifikasi AOA sedangkan PDM adalah AON.
2.4.1 Metode Diagram Balok (Bar Chart)
Bargraph schedule atau di Indonesia disebut Diagram Balok (Bar Chart) ditemukan oleh H.L. Gantt pada tahun 1917. Oleh karena itu sering disebut Gantt Chart. Bar Chart dimaksudkan untuk mengidentifikasi unsur waktu dari tiap-tiap kegiatan secara berurutan dari awal sampai
akhir kegiatan dari suatu proyek. Hingga saat ini diagram balok masih dipakai karena mudah dibuat serta mudah dipahami oleh setiap level
manajemen. Masing-masing garis menunjukkan awal sampai akhir waktu penyelesaian suatu pekerjaan dan serangkaian pekerjaan yang ada di suatu proyek.
Karena pembuatan dan penampilan informasinya sederhana dan hanya menyampaikan dimensi waktu dari masing-masing kegiatan, maka bar chart lebih tepat menjadi alat komunikasi untuk melukiskan kemajuan pelaksanaan proyek. Bar chart tidak menginformasikan ketergantungan antar kegiatan dan tidak mengindikasi kegiatan mana saja yang berada dalam lintasan kritisnya.
Pada umumnya, bar chart digambarkan sekaligus dengan kurva “S”.
Kurva “S” dibuat untuk mengetahui rencana prestasi pekerjaan per satuan
18
2.4.2 Metode Diagram Anak Panah / Arrow Diagram Method (ADM)
Diagram anak panah (arrow diagram) terdiri dari anak panah dan lingkaran. Kegiatan digambarkan sebagai anak panah yang menghubungkan dua lingkaran yang menggambarkan kejadian/peristiwa (event). Untuk lebih jelasnya, penggambaran hubungan peristiwa dari kegiatan ini dapat dilihat pada gambar 2.5 dibawah ini. Ekor anak panah merupakan awal kegiatan dan ujungnya merupakan akhir kegiatan. Nama dan kurun waktu kegiatan berturut-turut ditulis di atas dan di bawah anak
panah. Kejadian di awal dari anak panah disebut node “i”, sedangkan kejadian di akhir anak panah disebut “j”.
Peristiwa (node/event) Peristiwa (node/event)
Terdahulu berikutnya
Kegiatan Kurun waktu (D)
Total waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu proyek akan
tergantung pada waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan komponen pekerjaan dari proyek tersebut. Oleh karena itu, akurasi perkiraan kurun waktu penyelesaian masing-masing komponen mempunyai pengaruh langsung terhadap perkiraan penyelesaian proyek secara keseluruhan. Dalam memperkirakan atau menentukan kurun waktu suatu kegiatan atau pekerjaan dapat menggunakan ADM.
Dalam pembuatan teknik penjadwalan menggunakan ADM tersebut perlu diperhatikan :
a. Inventarisasi semua kegiatan pekerjaan yang akan dilakukan untuk suatu proyek,
b. Menentukan logika ketergantungan antara satu kegiatan dengan kegiatan lainnya serta urutan pelaksanaan kegiatan,
c. Berdasarkan kedua hal tersebut di atas (kegiatan dan hubungan ketergantungan) dapat dibuat diagram jaringannya,
i j
19 d. Memasukkan unsur waktu untuk tiap-tiap kegiatan pekerjaan pada jaringan diagram tersebut sehingga dapat diketahui jangka waktu
proyek,
e. Tentukan lintasan kritis berdasarkan syarat-syarat yang ada.
Sebagai contoh dapat dilihat pada diagram berikut :
Gambar 2.6 menjelaskan contoh Diagram Anak Panah dengan metode CPM, dimana kegiatannya ada pada anak panah disertai dengan jumlah durasi masing-masing kegiatan. Hasil perhitungan arah maju (forward pass) untuk mendapatkan nilai ES dan EF serta arah mundur (backward pass) untuk mendapatkan nilai LF dan LS.
2.4.3 Metode Diagram Preseden/Precedence Diagram Method (PDM)
Disamping bentuk AOA (activity on arrow) juga dikenal bentuk AON (activity on node) atau kegiatan berada di node. Metode Diagram Preseden (PDM) adalah jaringan kerja yang termasuk klasifikasi AON. Disini kegiatan dituliskan di dalam node yang berbentuk segi empat, sedangkan anak panah hanya sebagai petunjuk hubungan ketergantungan antara kegiatan-kegiatan yang bersangkutan. Denah pada node PDM dapat dilihat pada gambar 2.7.
20 Kelebihan Presedence Diagram Method dibandingkan dengan Arrow Diagram adalah :
a. Tidak diperlukan kegiatan fiktif/dummy sehingga pembuatan jaringan menjadi lebih sederhana,
b. Hubungan overlapping yang berbeda dapat dibuat tanpa menambah jumlah kegiatan.
Dalam ADM dummy diperlukan untuk menunjukkan hubungan ketergantungan, sedangkan di dalam PDM tidak diperlukan. Untuk proyek dalam rangkaian kegiatan yang tumpang tindih dan berulang-ulang memerlukan garis dummy yang banyak, sehingga tidak praktis dan kompleks. Sedangkan pada metode PDM akan menghasilkan diagram yang relatif sederhana, karena PDM mengenal adanya konstrain antara kegiatan yaitu SS (start to start), SF (start to finish), FS (finish to start) dan FF (finish to finish), yang memungkinkan menggambarkan kegiatan tumpang tindih lebih sederhana.
Nomor Urut
ID Durasi
Tanggal Mulai Tanggal Selesai
Gambar 2.7 Denah pada Node PDM Sumber : Soeharto (1999)
Ket :
ES : Waktu mulai paling awal suatu kegiatan (Earliest Start Time). Bila waktu kegiatan dinyatakan atau berlangsung dalam hari, maka waktu ini adalah hari paling awal kegiatan dimulai.
ID dan nama kegiatan
Tgl Mulai : ES/LS Durasi
Tgl Selesai : EF/LF Total Float
21 EF : Waktu selesai paling awal suatu kegiatan (Earliest Finish Time). Bila hanya ada satu kegiatan terdahulu, maka EF suatu kegiatan
terdahulu merupakan ES kegiatan berikutnya.
LS : Waktu paling akhir kegiatan boleh dimulai (Latest Allowable Start Time), yaitu waktu paling akhir kegiatan boleh dimulai tanpa memperlambat proyek secara keseluruhan.
LF : Waktu paling akhir kegiatan boleh selesai (Latest Allowable Finish Time) tanpa memperlambat penyelesaian proyek
ID : Nomor identitas kegiatan pada jaringan kerja
Durasi : Kurun waktu penyelesaian kegiatan. Dinyatakan dalam satuan waktu seperti jam, hari, atau minggu.
Total Float : Tenggang waktu total.
Progress Penyelesaian : Presentase kemajuan proyek
Telah disinggung di atas bahwa pada PDM tidak terbatas pada aturan dasar jaringan kerja ADM (kegiatan boleh dimulai setelah kegiatan yang mendahului selesai), maka hubungan antar kegiatan berkembang menjadi beberapa kemungkinan berupa konstrain. Konstrain menunjukkan hubungan antar kegiatan dengan satu garis dari node terdahulu ke node berikutnya. Satu konstrain hanya dapat menghubungkan dua node. Karena setiap node memiliki dua ujung yaitu ujung awal atau mulai (start) = (S)
dan ujung akhir atau selesai (finish) = (F), maka ada 4 macam konstrain yaitu awal ke awal (SS = start to start), awal ke akhir (SF = start to finish), akhir ke akhir (FF = finish to finish) dan akhir k awal (FS = finish to start).
2.4.3.1 Konstrain Selesai ke Mulai – FS
Jenis konstrain ini identik dengan kaidah utama jaringan kerja ADM, yaitu suatu kegiatan dapat mulai bila kegiatan yang mendahuluinya selesai (predecessor) telah selesai. Dirumuskan sebagai FS (i-j) = α yang berarti
22 FS(i-j) = α
2.4.3.2 Konstrain Mulai ke Mulai – SS
Konstrain ini memberikan penjelasan hubungan antara mulainya suatu kegiatan dengan mulainya kegiatan terdahulu. Dirumuskan sebagai SS (i-j) = b yang berarti kegiatan (j) mulai setelah b satuan waktu setelah kegiatan terdahulu (i) mulai. Notasi waktu b disebut lead time. Contohnya kegiatan pembersihan lapangan dilakukan bersamaan dengan kegiatan pembuatan Direksi Kit. Penggambaran konstrain Start to Start ini dapat dilihat pada gambar 2.9 berikut ini.
SS(i-j) = b
Gambar 2.9
2.4.3.3 Konstrain Selesai ke Selesai - FF
Konstrain ini memberikan penjelasan hubungan antara selesainya suatu kegiatan dengan selesainya kegiatan terdahulu. Dengan rumus FF
(i-j) = c yang berarti kegiatan ((i-j) selesai setelah c satuan waktu setelah kegiatan terdahulu (i) selesai. Notasi waktu c disebut lag time. Contohnya kegiatan pembuatan taman selesai bersamaan dengan kegiatan pembuatan pagar. Penggambaran konstrain Finish to Finish ini dapat dilihat pada gambar 2.10 berikut ini.
FF(i-j) = c
Kegiatan (i) Kegiatan (j)
Kegiatan (i)
Kegiatan (j)
Kegiatan (i)
Kegiatan (j) Gambar 2.8 Konstrain Finish to Start
Sumber : Soeharto (1999)
Gambar 2.9 Konstrain Start to Start Sumber : Soeharto (1999)
23
2.4.3.4 Konstrain Mulai ke Selesai – SF
Konstrain ini memberi penjelasan hubungan antara selesainya suatu kegiatan dengan mulainya kegiatan terdahulu. Dengan rumus SF (i-j) = d yang berarti kegiatan (j) selesai setelah d satuan waktu setelah kegiatan terdahulu (i) mulai. Notasi waktu d disebut lead time. Contohnya kegiatan pembuangan sampah ke dalam lubang diakhiri bila kegiatan penimbunan lubang akan dimulai. Penggambaran konstrain Start to Finish ini dapat dilihat pada gambar 2.11 berikut ini.
SF(i-j) = d
2.5 Biaya Proyek
Perkiraan biaya memegang peranan yang penting dalam penyelenggaraan suatu proyek. Segala sesuatu mengenai penyelenggaraan kegiatan proyek mulai dari tahap perencanaan, pelaksanaan, dan pengendalian akan dihitung dalam nilai uang. Maka pengalaman dan ketelitian akan sangat penting dalam perhitungan penyusunan perkiraan biaya proyek (Soeharto,1999).
Ada beberapa jenis biaya yang berhubungan dengan pembiayaan suatu proyek konstruksi dapat dibedakan menjadi dua jenis yaitu biaya langsung (Direct Cost) dan biaya tidak langsung (Indirect Cost).
2.5.1 Biaya Langsung (Direct Cost)
Biaya langsung adalah semua biaya yang berlangsung berhubungan dengan pelaksanaan pekerjaan konstruksi di lapangan. Biaya langsung dapat diperoleh dengan mengalikan volume / kuantitas suatu pekerjaan dengan harga satuan (unit cost) pekerjaan tersebut. Harga satuan pekerjaan terdiri atas harga upah, upah buruh dan biaya peralatan.
Kegiatan (i)
Kegiatan (j)
24 Biaya-biaya yang dikelompokkan dalam biaya langsung adalah sebagai berikut :
a. Biaya bahan / material
Biaya bahan atau material terdiri dari biaya pembelian material, biaya transportasi, biaya penyimpanan material dan kerugian akibat kehilangan atau kerusakan material.
b. Biaya pekerja atau upah (labor / man power)
Biaya pekerja atau upah adalah biaya yang dikeluarkan untuk menggaji para pekerja yang melaksanakan proyek. Biaya pekerja ini dibedakan atas :
1. Upah Harian
Upah yang dibayar per satuan waktu. Sementara untuk menentukan besarnya upah dipengaruhi oleh jenis keahlian pekerja, lokasi pekerjaan, jenis pekerjaan dan lain-lain.
2. Upah borongan
Upah ini dibayar tergantung pada hasil negosiasi atau kesepakatan bersama antara kontraktor dengan pekerja atau kelompok kerja atas satu atau lebih item pekerjaan. Besarnya upah ini tergantung dari besarnya volume pekerjaan yang dikerjakan.
3. Upah berdasarkan produktivitas
Besarnya upah ini tergantung banyaknya pekerjaan yang dapat diselesaikan oleh pekerja dalam satuan waktu tertentu. Upaya mengejar banyaknya pekerjaan ini tentunya harus tetap memenuhi kualitas pekerjaan yang disyaratkan.
c. Biaya peralatan
Biaya peralatan terdiri dari biaya pembelian peralatan, biaya sewa (bila menyewa), biaya operasi, biaya pemeliharaan, biaya operator, biaya mobilisasi, dan lain-lain yang terkait dengan peralatan.
2.5.2 Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)
25 harus ada dan tidak dapat dilepaskan dari proyek tersebut. Biaya- biaya yang termasuk dalam biaya tidak langsung adalah :
a. Biaya Overhead
Biaya yang termasuk overhead adalah komponen biaya yang meliputi pengeluaran operasi perusahaan yang dibebankan pada proyek (menyewa kantor, rekening listrik, air, telepon, biaya pemasaran, gaji karyawan) dan pengeluaran untuk pajak, asuransi, jaminan dan ijin-ijin usaha serta biaya rapat lapangan (site meeting).
b. Biaya tak terduga (contingence)
Kontingensi adalah cadangan biaya dari suatu perkiraan biaya atau anggaran untuk dialokasikan pada butir-butir yang belum ditentukan, yang menurut pengalaman dan statistik menunjukkan selalu diperlukan. Makin jauh proyek berjalan, makin banyak masukan data dan informasi, sehingga masalah yang belum menentu pun akan banyak, demikian halnya dengan kontingensi. Pada umumnya biaya ini diperlukan antara 0,5% - 5% dari total proyek. Yang termasuk biaya tak terduga ini adalah :
1. Kesalahan
a. Kealpaan pemborong dalam memasukkan pos pekerjaan b. Gambar yang kurang lengkap
2. Ketidakpastian yang subjektif
a. Ketidakpastian yang subjektif timbul karena interpretasi yang subjektif terhadap bestek.
b. Ketidakpastian yang subjektif lainnya adalah fluktuasi harga material dan upah buruh yang tidak tepat diperkirakan.
3. Ketidakpastian yang objektif
Ketidakpastian yang objektif adalah ketidakpastian tentang perlu tidaknya suatu pekerjaan dilakukan atau tidak, dimana ketidakpastian itu ditentukan objek di luar kemampuan manusia. 4. Variasi efisiensi
26
Keuntungan disini adalah keuntungan yang diterima kontraktor yang
telah dimasukkan dalam biaya proyek keseluruhan.
Penjumlahan dari biaya langsung dan biaya tidak langsung ini merupakan biaya total yang digunakan selama pelaksanaan proyek. Besarnya biaya ini sangat tergantung oleh lamanya waktu penyelesaian proyek. Keduanya berubah sesuai dengan kemajuan proyek. Meskipun tidak ada rumus tertentu, umumnya makin lama proyek berjalan makin tinggi kumulatif tidak langsung yang diperlukan (Soeharto,1999). Seperti yang terlihat dalam grafik yang menunjukkan hubungan antara biaya langsung, biaya tidak langsung dan total biaya dalam suatu grafik dan terlihat bahwa biaya optimal di dapat dengan mencari biaya proyek terkecil.
27
2.6 Metode Pelaksanaan Konstruksi
Metode adalah suatu hal yang penting untuk diperhatikan dalam proses
konstruksi bangunan. Dengan penentuan metode yang tepat, suatu proyek
konstruksi dapat mengejar target keuntungan dari sisi biaya dan waktu dengan
tanpa meninggalkan kualitas. Bila dikaitkan dengan cost and time reduction,
metode pun bisa menjadi suatu stimulus atau bahkan dapat diibaratkan seperti
katalisator dari beberapa komponen di dalam suatu proyek.
Terdapat beberapa metode efektif untuk melakukan time reduction dengan
biaya yang optimal serta kualitas yang tidak dikurangi pada kegiatan proyek
tertentu apabila diasumsikan sumber daya yang dimiliki tidak terbatas.
Metode-metode tersebut antara lain : (Nurhayati, 2010)
a. Penambahan sumber daya
Merupakan metode yang paling umum untuk memperpendek waktu
proyek, yaitu dengan melakukan penambahan staf dan peralatan untuk
kegiatan. Tetapi perlu diperhatikan bahwa hubungan antara ukuran staf dan
perkembangan proyek bukanlah hal yang bersifat linear. Oleh karena itu
alternatif ini juga harus dipertimbangkan dengan baik sebelum menjadi
keputusan yang akan diambil.
b. Melakukan outsourcing pekerjaan
Metode umum lainnya dalam memperpendek waktu proyek adalah
dengan subkontrak sebuah kegiatan. Subkontraktor yang memiliki akses
terhadap teknologi yang lebih baik atau keahlian yang lebih baik akan dapat
mempercepat penyelesaian kegiatan.
c. Melakukan lembur
Cara yang paling mudah untuk menambah tenaga kerja untuk sebuah
proyek bukanlah hanya dengan menambah personil, tetapi dapat juga dengan
menjadwalkan kegiatan lembur. Dalam melakukan lembur juga perlu
dilakukan pertimbangan terhadap batasan kemampuan yang dapat dilakukan
manusia, karena ketika tingkat kelelahan yang dirasakan karyawan sudah
cukup tinggi, maka akan dapat mengurangi produktivitasnya.
d. Membangun tim proyek inti
Para profesional diizinkan untuk memusatkan perhatian mereka hanya
28
ini akan dapat meningkatkan kekompakan timnya dan yang paling penting
adalah mempercepat penyelesaian proyek.
e. Lakukan 2 kali, kerjakan dengan cepat, dan perbaiki
Ketika dihadapkan pada pekerjaan yang mendesak, mencoba
mengerjakan pekerjaan dengan cepat walaupun kurang sempurna dapat
menjadi solusi untuk jangka pendek, kemudian dilakukan peninjauan kembali
dan pengerjaan kembali dengan lebih baik. Biaya tambahan yang dikeluarkan
akibat pengerjaan dua kali ini biasanya akan digantikan dengan manfaat yang
diperoleh akibat memenuhi deadline penyelesaian proyek.
f. Fast tracking
Terkadang dimungkinkan untuk melakukan penyusunan ulang logika
jaringan kerja sehingga kegiatan-kegiatan kritis dilakukan secara paralel
menggantikan cara pengerjaan yang seri. Salah satu metode yang paling
umum dalam melakukan penyusunan ulang hubungan kegiatan-kegiatan ini
adalah dengan mengganti hubungan finish-to-start menjadi hubungan
start-to-start (Nurhayati, 2010).
Metode fast track adalah suatu metode penjadwalan yang waktu penyelesaian proyek lebih cepat dari waktu normalnya (Gerry Easthan, 2002). Mora dan Li, 2001, menyatakan bahwa metode fast track merupakan metode percepatan dalam pembangunan dengan melakukan pelaksanaan aktivitas-aktivitas secara parallel / tumpang tindih dengan waktu pelaksanaan lebih cepat dan biaya lebih efisien. Percepatan dilakukan dengan menerapkan strategi yang berbeda, inovatif, dan waktu pelaksanaan yang efektif dari semua kegiatan proyek normal (Easthan,2002).
Langkah-langkah atau ketentuan yang harus dilakukan dalam penerapan metode fast track terhadap aktivitas-aktivitas pada lintasan kritis (Tjaturono,2004) adalah sebagai berikut :
1. Penjadwalan harus logis antara aktivitas yang satu dengan aktivitas lainnya sehingga cukup realistis untuk dilaksanakan (meliputi: tenaga kerja, produktivitas bahan, alat, teknis dan dana).
29 3. Waktu terpendek yang dapat dilakukan fast track≥ 2 hari.
4. Hubungan antara aktivitas kritis yang akan di fast-track:
- Apabila durasi i < durasi j, maka aktivitas kritis j dapat dilakukan percepatan setelah aktivitas i telah ≥ 1 hari dan aktivitas i harus selesai lebih dulu atau bersama-sama.
- Apabila durasi i > durasi j, maka aktivitas j dapat dimulai bila sisa durasi aktivitas i < 1 hari dari aktivitas j. Kedua aktivitas tersebut selayaknya dapat selesai bersama-sama.
5. Periksa float yang ada pada aktivitas yang tidak kritis, apakah masih memenuhi syarat dan tidak kritis setelah fast track dilakukan.
6. Apabila setelah dilakukan fast-track tahap awal, lintasan kritis bergeser, lakukan langkah-langkah yang sama pada aktivitas-aktivitas di lintasan kritis yang baru.
7. Percepatan selayaknya dilakukan tidak lebih dari 50% dari waktu normal.
Perlu diperhatikan bahwa pada pembiayaan proyek dengan penerapan metode fast track, yang dihitung adalah pembiayaan pelaksanaan aktivitas-aktivitas pada lintasan kritis maupun aktivitas-aktivitas pada lintasan yang tidak kritis seperti halnya pada pembiayaan normal. Tidak ada penambahan jumlah tenaga kerja dan biaya pada masing-masing aktivitas baik pada
aktivitas pada lintasan kritis maupun pada aktivitas tidak kritis (Tjaturono, 2008).
g. Rantai kritis (critical chain)
Critical chain membutuhkan adanya pelatihan dan adanya perubahan
kebiasaan dan sudut pandang sehingga membutuhkan waktu untuk diadopsi.
h. Melakukan brainstorming
Manajer proyek harus menggali pengetahuan dan pengalaman dari para
karyawannya dengan mengadakan sesi brainstorming yakni saat semua
anggota tim proyek akan memberikan usul yang akan dapat menghemat
30
i. Fase delivery proyek
Dalam situasi dimana keseluruhan proyek tidak dapat diselesaikan pada
saat deadline, akan masih mungkin untuk melakukan pengiriman beberapa
bagian yang bermanfaat dari proyek tersebut.
2.7 Penggunaan Microsoft Project
Microsoft Project merupakan program yang sangat baik untuk menyusun sebuah perencanaan proyek konstruksi, selain itu didalamnya juga terdapat berbagai aplikasi yang dapat digunakan untuk proses pengendalian maupun menyusun sebuah proyek (Andi,2008). Dalam menyusun rencana sebuah proyek konstruksi, terlebih dahulu masukkan data-data kegiatan. Data-data tersebut meliputi: jenis kegiatan (Task Name), durasi kegiatan (Duration), awal kegiatan (Start), serta hubungan masing-masing kegiatan dimasukkan dalam lembaran kerja (Spread Sheet). Dan secara otomatis, Microsoft Project akan membuat Gantt Chart (Diagram Balok) dari kegiatan-kegiatan tersebut.
Selain itu, Microsoft Project memberi kemudahan dalam membuat
suatu laporan, karena di dalam program ini tersedia beberapa format dasar sebuah laporan yang terdapat dalam beberapa kelompok besar, diantaranya : 1. Over View, memuat beberapa bentuk laporan umum proyek secara
keseluruhan, berupa kegiatan-kegiatan utama, kegiatan-kegiatan kritis dan sebagainya.
2. Current activity, memuat laporan mengenai kegiatan proyek baik yang akan dikerjakan maupun yang sudah dikerjakan.
3. Cost, memuat beberapa laporan mengenai biaya proyek.
4. Assignment, memuat beberapa jenis laporan mengenai pemakaian sumber daya.
5. Work Load, memuat laporan mengenai beban yang ditanggung oleh sumber daya dan proyek yang bersangkutan.
6. Custom, memuat laporan-laporan yang ingin ditambahkan serta ditentukan oleh pembuat laporan.
31 dengan pekerjaan dalam kegiatan kritis adalah pekerjaan yang tidak mempunyai waktu tenggang (float). Pekerjaan yang termasuk dalam kegiatan
