i
PROSEDUR DAN WEWENANG PEJABAT PEMBUAT AKTE TANAH
(PPAT) DALAM JUAL BELI HAK MILIK ATAS TANAH
YANG BELUM BERSERTIPIKAT
GU NA WIDYA SEWAKANAG ARA
OLEH:
DEWA PUTU FAJAR KENCANA
NPM. 1210122007FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS WARMADEWA
DENPASAR
2017
ii
ABSTRAK
Hubungan yang sangat erat antara manusia dengan tanah dan antara masyarakat dengan tanah, menyebabkan manusia (masyarakat) berhak untuk menguasai, memanfaatkan, memungut hasil dari tanah tersebut.Sebelum UUPA berlaku terdapat adanya dualisme hukum tentang hal atas tanah, yaitu hak atas tanah yang berstatus hak barat yang diatur dalam KUH Perdata (BW), peralihannya dilakukan dihadapan Notaris.Dan hak-hak atas tanah yang diatur dalam Hukum Adat, peralihannya dilakukan dihadapan Kepala Desa / Lurah.Dengan berlakunya UUPA, dualisme hukum dalam pertanahan dihapuskan.Semua peralihan hak atas tanah dilakukan dihadapan PPAT.Namun, sampai sekarang belum semua orang mengetahui prosedur pemindahan hak atau peralihan hak khususnya mengenai prosedur jual beli tanah yang benar dan sah sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku dan masih mendasarkan pada ketentuan Hukum Adat. Dalam penelitian ini rumusan permasalahan yang akan dibahas yaitu: Bagaimana prosedur jual beli hak milik atas tanah yang belum bersertipikat? Dan bagaimanakah wewenang PPAT dalam proses jual beli hak atas tanah yang belum bersertipikat? Tujuan penelitian ini antara lain: untuk mengetahui prosedur jual beli atas tanah yang belum bersertipikat, serta untuk mengetahui wewenang PPAT dalam menyaksikan proses jual beli hak atas tanah yang belum bersertipikat. Untuk menjawab pertanyaan dari rumusan masalah, peneliti menggunakan analisis kualitatif.Penelitian ini bersifat deskriptif.Sumber data primer dari perundang-undangan yang relevan dengan penelitian, sumber data sekunder dari buku literatur hukum atau bahan hukum tertulis lainnya dan mengutip beberapa pendapat para sarjana.Metode pengumpulan data menggunakan penelitian kepustakaan dan penelitian lapangan. Hasil penelitian ini adalah prosedur jual beli hak milik atas tanah dilakukan setelah ada kesepakatan harga antara kedua belah pihak dengan Camat selaku PPAT selanjutnya Akte tersebut akan dikirim ke Kantor Pendaftaran Tanah untuk dimohonkan sertipikat.Tugas dan Wewenang PPAT yaitu memberikan pelayanan dalam bentuk pembuatan akta atas permintaan orang-orang dan badan hukum yang melakukan perbuatan-perbuatan hukum peralihan hak atas tanah.
iii
ABSTRACT
The very close relationship between man and the soil and between the people and the land causes the human (society) to have the right to control, utilize, to collect the proceeds from the land. Before the UUPA came into effect there was a legal dualism on land, namely the right to land with the status of western rights regulated in the Civil Code, the transition was made before the Notary. And the rights to the land regulated in Customary Law, the transition is made before the Village Head. With the enactment of UUPA, legal dualism in land is abolished. All land rights transfers are carried out before the PPAT. However, until now not everyone knows the procedure of transfer of rights or the transfer of rights, especially regarding the procedure of buying and selling land that is true and valid in accordance with applicable legislation and still based on the provisions of Customary Law. In this study the formulation of the issues to be discussed are: What is the procedure of buying and selling property rights on land that has not been certified? And how is the authority of PPAT in the process of buying and selling land rights that have not been certified? The purpose of this study include: to know the procedure of buying and selling of land that has not certified, and to know the authority of PPAT in witnessing the process of buying and selling rights to land that have not certified. To answer the question of problem formulation, the researcher uses qualitative analysis. This research is descriptive. Primary data sources from legislation relevant to research, secondary data sources from legal literature books or other written legal materials and cite some scholars opinions. Methods of data collection using literature research and field research. The result of this research is the procedure of sale and purchase of property rights to the land is done after there is price agreement between both parties with head of sub-district as PPAT then the certificate will be sent to the Land Registry Office for the requested of the certificate. The duty and authority of PPAT is to provide services in the form of making deeds at the request of persons and legal entities performing legal acts of land rights transition.
1
BAB I
PENDAHULUAN
1. Latar Belakang MasalahHubungan yang sangat erat antara manusia dengan tanah dan antara masyarakat dengan tanah, menyebabkan manusia (masyarakat) berhak untuk menguasai, memanfaatkan, memungut hasil dari tanah tersebut. Dapat dikatakan bahwa hubungan manusia dengan tanah maupun hubungan antara masyarakat dengan tanah dan hubungan perseorangan dengan tanah tidaklah dapat dipisahkan sama sekali.1
Dalam suasana pembangunan sebagai mana halnya di negara kita dewasa ini, kebutuhan akan tanah semakin meningkat. Kegiatan pembangunan dibidang materiil baik di kota maupun di pedesaan banyak sekali memerlukan tanah sebagai tempat penampungan kegiatan pembangunan yang dimaksud. Pembangunan gedung-gedung sekolah Inpres, pasar Inpres, Puskesmas.pengadaan berbagai perbuatan dan pelebaran jalan dan kegiatan-kegiatan pembangunan lainnya memerlukan tanah sebagai sarana utamanya. 2
Yang termasuk hak atas tanah dalam Undang-Undang No. 5 Tuhun 1960 tentang Pokok Agraria antara lain :
a) Hak Milik
b) Hak Guna Bangunan c) Hak Guna Usaha
d) Hak Pakai dan hak Penguasaan / Pengelolaan.
Sebelum UUPA (UU No. 5 Tahun 1960) berlaku terdapat adanya dualisme hukum tentang hal atas tanah, disatu pihak hak atas tanah yang
1Soetomo, 1981.Pedoman Jual Beli Tanah Peralihan Hak Sertifikat, Lembaga
Penerbitan Universitas Brawijaya. hal 1.
2A. Rithvan Halim, 1983. Hukum Agaria dalam Tanya Jawab.Ghalia Indonesia.
2
berstatus hak barat yang diatur dalam KUH Perdata (BW) seperti cigendom,
erfpaeht dan sebagainya, dimana peralihannya dilakukan dihadapan Notaris.
Sedangkan dipihak lain ada hak-hak atas tanah yang diatur dalaam Hukum Adat seperti tanah karang desa, yang peralihannya dilakukan dihadapan Kepala Desa / Lurah.
Dengan berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria maka dualisme hukum dalam pertanahan dihapuskan.Semua peralihan hak atas tanah dibuat atau dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT).
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akte Tanah, Di dalam pelaksanaan administrasi pertanahan dan pendaftaran tanah yang tercatat di Kantor Pertanahan harus selalu sesuai dengan keadaan atau status sebenarnya mengenai bidang tanah yang bersangkutan, baik yang menyangkut data fisik mengenai bidang tanah tersebut, maupun mengenai hubungan hukum yang menyangkut bidang tanah itu, atau data yuridis ini, khususnya pencatatan perubahan data yuridis yang sudah tercatat sebelumnya, peranan Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT) sangatlah penting. Menurut ketentuan di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, peralihan dan pembebanan hak atas tanah hanya dapat didaftar apabila dibuktikan dengan akte Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT).
Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akte Tanah. Dalam rangka mendukung program kebijakan deregulasi bidang agraria/pertanahan dalam rangka percepatan pelaksanaan Paket Kebijakan Ekonomi Pemerintah perlu diadakan perubahan terhadap Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akte Tanah.
UU No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria bermaksud menghapus dualisme hukum adat pertanahan dan dengan tegas mengadakan unifikasi
3
hukum dengan dasar pada Hukum Adat. Namun demikian, sampai saat ini belum semua orang mengetahui prosedur pemindahan hak atau peralihan hak khususnya mengenai prosedur jual beli tanah yang benar dan sah sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku yaitu Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria dan masih mendasarkan pada ketentuan Hukum Adat. Dalam jual beli hak milik atas tanah tersebut tidak jarang orang-orang awan terutama orang di Pedesaan melakukan transaksi jual beli hak milik atas tanah tersebut tidak sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pokok Agraria sehingga sering menimbulkan masalah dalam masyarakat. Hal inilah yang membangkitkan penulis untuk mengangkat judul “Prosedur dan Wewenang Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT) dalam Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat”
2. Rumusan Masalah
Bertitik tolak dari latar belakang masalah di atas, maka penulis akan mengajukan beberapa permasalahan adalah:
a. Bagaimana prosedur jual beli hak milik atas tanah yang belum bersertipikat?
b. Bagaimanakah wewenang Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT) dalam proses jual beli hak atas tanah yang belum bersertipikat?
3. Tujuan Penelitian 3.1 Tujuan Umum
1) Untuk melaksanakan Tri Dharma Perguruan Tinggi khusunya pada bidang Penelitian.
2) Untuk melatih diri dalam menyatakan pikiran ilmiah secara tertulis. 3) Untuk perkembangan ilmu Pengetahuan Hukum dalam bidang hukum
4
4) Untuk mengetahui secara jelas jual beli hakmilik atas tanah yang belum bersertipikat.
3.2 Tujuan Khusus
1) Untuk mengetahui prosedur jual beli atas tanah yang belum bersertipikat.
2) Untuk mengetahui wewenang Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT) dalam menyaksikan proses jual beli hak atas tanah yang belum bersertipikat.
4. Metode Penelitian
Adapun metode yang penulis pakai dalam penulisan skripsi ini adalah : 4.1 Tipe Penelitian dan Pendekatan Masalah
Tipe penelitian ini merupakan tipe penelitian normatif, yang menggunakan pendekatan perundang-undangan (The Statuate Approach). 4.2 Sumber Bahan Hukum
Sumber bahan hukum yang dipergunakan dalam skripsi ini adalah sumber bahan hukum yang relevan dengan permasalahan yang telah dikaji dalam rumusan masalah, antara lain:
1. Bahan Hukum Primer, dalam penelitian ini menggunakan bahan hukum primer yaitu bahan hukum yang diperoleh dari sumber pertama di lapangan baik dari responden maupun informan dan beberapa peraturan perundang-undangan serta norma-norma hukum positif, seperti:
a. Undang-undang No. 5 tahun 1960 tentang pokok agraria b. PP No. 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah
c. PP No. 27 tahun 1998 tentang peraturan jabatan pejabat pembuat akte tanah
d. PP No. 37 tahun 1998 tentang peraturan jabatan pejabat pembuat akte tanah
5
e. PP No. 24 tahun 2016 tentang perubahan atas PP No. 37 tahun 1998 tentang peraturan jabatan pejabat pembuat akte tanah. 2. Bahan Hukum Sekunder, yaitu suatu cara untuk memperoleh bahan
hukum dari sumber kedua. Bahan hukum sekunder yaitu bahan hukum diperoleh dari penelitian kepustakaan. Pengumpulan bahan hukum sekunder ini dapat dilakukan dengan melakukan studi kepustakaan yaitu meliputi buku literatur hukum atau bahan hukum tertulis lainnya dan mengutip beberapa pendapat para sarjana.
5. Prosedur Jual Beli Tanah Yang Belum Bersertifikat
Prosedur jual beli hak milik atas tanah yang belum bersertipikat yaitu sebagai berikut.Para pihak yang sepakat berjanji untuk melakukan jual beli tanah, dan para saksi hadir dihadapan Camat (PPAT).Para pihak, saksi-saksi, serta Camat selaku PPAT membubuhkan tanda tangan pada akte yang telah dibuat dan ditetapkan mengenai harga dan sebagainya. Setelah Akte dikeluarkan oleh Camat selaku PPAT selanjutnya Akte tersebut akan dikirim ke Kantor Pendaftaran Tanah. Kemudian permohonan dilanjutkan ke Kantor Badan Pertanahan Nasional untuk mendapalkan ijin dilakukannya jual beli tanah tersebut. Apabila diijinkan oleh Kantor BPN selanjutnya pada Kantor Pendaftaran Tanah akan mengadakan pengumuman selama 2 (dua) bulan berturut-turut yang ditempatkan pada Kantor Camat dan Kantor Kepala Desa, untuk memberi kesempatan pada pihak-pihak yang lain mengajukan keberatan atau menyanggah kebenaran pemilikan yang akan menyerahkan hak itu. Selanjutnya akan dilakukan pengukuran dilengkapi tanda-tanda (patok) yang disaksikan oleh para pemilik tanah yang berbatasan dan oleh Kepala Desa setempat. Setelah selesai akan dibuatkan surat ukur yang menunjukkan gambar tanah yang bersangkutan sekaligus menunjukkan luas tanahnya. Dengan dibuatnya surat ukur tersebut dan setelah membayar segala biaya-biaya yang diperlukan yaitu yang dibayar oleh pihak pembeli,
6
maka selanjutnya dikeluarkanlah Sertipikat hak atas tanah. Sertipikat ini menurut peraturan adalah merupakan tanda bukti hak atas tanah yang sempurna atau sebagai pembuktian yang kuat.
6. Tugas dan Wewenang PPAT
Tugas dan Wewenang PPAT dalam proses jual beli hak atas tanah yang belum bersertipikat, yaitu memberikan pelayanan dalam bentuk pembuatan akta atas permintaan orang-orang dan badan hukum yang melakukan perbuatan-perbuatan hukum peralihan hak atas tanah, dan pembebanan hak atas tanah dengan hak tanggungan menurut ketentuan yang diatur dalam PP No 24 Tahun 1997, demikian juga berdasarkan ketentuan Pasal 2 ayat (1) bahwa PPAT berwenang untuk membuat akta otentik yang digunakan sebagai alat pendaftaran peralihan hak atas tanah maupun satuan rumah susun dalam bentuk akta jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perseroan, pembagian hak bersama, pemberian hak guna bangunan, pemberian hak tanggungan dan pemberian kuasa pembebanan hak tanggungan.
7. Simpulan
Prosedur jual beli hak milik atas tanah yang belum bersertipikat yaitu sebagai berikut.Para pihak yang sepakat berjanji untuk melakukan jual beli tanah, dan para saksi-saksi hadir dihadapan Camat (PPAT).Selanjutnya Akte tersebut akan dikirim ke Kantor Pendaftaran Tanah. Kemudian permohonan dilanjutkan ke Kantor Badan Pertanahan Nasional.Selanjutnya akan dilakukan pengukuran dilengkapi tanda-tanda (patok) yang disaksikan oleh para pemilik tanah yang berbatasan dan oleh Kepala Desa setempat. Setelah selesai akan dibuatkan surat ukur yang menunjukkan gambar tanah yang bersangkutan sekaligus menunjukkan luas tanahnya. Dengan dibuatnya surat ukur tersebut dan setelah membayar segala biaya-biaya yang diperlukan yaitu yang dibayar oleh pihak pembeli, maka selanjutnya
7
dikeluarkanlah Sertipikat hak atas tanah. Sertipikat ini menurut peraturan adalah merupakan tanda bukti hak atas tanah yang sempurna atau sebagai pembuktian yang kuat.
Tugas dan Wewenang PPAT dalam proses jual beli hak atas tanah yang belum bersertipikat, yaitu memberikan pelayanan dalam bentuk pembuatan akta atas permintaan orang-orang dan badan hukum yang melakukan perbuatan-perbuatan hukum peralihan hak atas tanah, dan pembebanan hak atas tanah dengan hak tanggungan menurut ketentuan yang diatur dalam PP No 24 Tahun 1997.
8. Saran
8.1 Banyaknya tanah di Bali yang belum bersertipikat, selain karena merupakan tanah adat, banyak orang yang malas mengurus sertipikat karena dianggap urusan yang ribet dan banyak menghabiskan waktu, maka dengan penelitian ini diharapkan dapat memberikan wawasan bahwa mengurus sertipikat tanah cukup mudah asalkan sesuai dengan prosedur yang berlaku.
8.2 Diharapkan kepada masyarakat agar membuat sertipikat tanah yang belum bersertipikat, karena sertipikat merupakan bukti yang otektik kepemilikan sebidang tanah yang tidak bisa diragukan lagi kebenarannya.
9. Daftar Pustaka
- Soetomo, 1981. Pedoman Jual Beli Tanah Peralihan Hak Sertifikat, Lembaga Penerbitan Universitas Brawijaya.
- Rithvan Halim, 1983. Hukum Agaria dalam Tanya Jawab.Ghalia Indonesia. Jakarta.
