iii
PENENTUAN HARGA JUAL RUKO BERDASARKAN
ANALISIS FINANSIAL
Monaliansari Pakpahan NRP : 9921083
Pembimbing : Sonny Siti Sondari, Ir., MT. FAKULTAS TEKNIK JURUSAN TEKNIK SIPIL
UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA
BANDUNG ABSTRAK
Guna memenuhi semakin menjamurnya jumlah ruko sekarang ini maka pangsa pasarnya pun akan semakin bersaing, oleh sebab itu perlu penanggulangan dalam segi penjualan ruko tersebut, karena penjualan ruko dipengaruhi oleh harga jualnya.
Yang mana bangunan ruko yaitu ruko tipe A,B dan C di jual sedangkan Supermaket di sewakan.
Aspek finansial yang ditinjau adalah biaya pembangunan proyek yang mencakup biaya investasi dan biaya operasional dan pemeliharaan ruko untuk bangunan ruko tipe A,B,C dan Supermaket.
Dari analisis finansial diperoleh harga jual bangunan minimum untuk bangunan ruko tipe A adalah Rp. 2.899.947.954,- untuk 4 unit ruko dengan harga jual bentuk A(193 m2) Rp.674.406.601,- dan A(250,5 m2) Rp.875.940.044,-, ruko tipe B sebesar Rp. 15.174.146.270,- untuk 21 unit ruko dengan harga jual bentuk B(193 m2) Rp.674.406.601,-,B(250,5 m2) Rp.875.940.044,- dan untuk bangunan ruko tipe C sebesar Rp. 12.139.317.020,- untuk 18 unit ruko yang mana masing-masing unit harga jualnya Rp.674.406.601,-, sedangkan harga sewa minimum tahun ke-1 untuk bangunan supermaket sebesar Rp.5.989.302,- per m2 . Dan untuk harga jual maksimum untuk bangunan ruko tipe A adalah Rp.3.203.769.929,- untuk 4 unit ruko dengan harga jual bentuk A(193 m2) Rp.745.062.774,- dan A(250,9 m2) Rp. 967.646.761,-, ruko tipe B sebesar Rp. 32.068.533.080,- untuk 21 unit ruko dengan harga jual bentuk B(193 m2) Rp.745.062.774,-, B(250,9 m2) Rp. 967.646.761,- dan untuk bangunan ruko tipe C sebesar C = Rp.25.645.826.470,- untuk 18 unit ruko yang mana masing-masing unit (193 m2) harga jualnya Rp.745.062.774,-, sedangkan harga sewa miksimum tahun ke-1 untuk bangunan supermaket sebesar Rp.6.014.250,- per m2.
Suku bunga yang digunakan adalah dari 10% sampai 15%.
vii
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT KETERANGAN TUGAS AKHIR...………...i
SURAT KETERANGAN SELESAI TUGAS AKHIR...………...ii
ABSTRAK...………...….iii
PRAKATA...………..iv
DAFTAR ISI...………vii
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN...…...…..xi
DAFTAR GAMBAR...…xii
DAFTAR GRAFIK...…xiii
DAFTAR TABEL...………...…...xiv
DAFTAR LAMPIRAN...xvii
BAB 1. PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Masalah...…..1
1.2 Maksut dan Tujuan Penulisan...……….2
1.3 Pembatasan Masalah...2
1.4 Sistematika Penulisan...…3
BAB 2. TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Teori Studi Kelayakan Proyek...…...…5
2.1.1 Pengertian Studi Kelayakan………..………5
2.1.2 Tujuan Studi Kelayakan……….…….…..6
2.1.3 Pola Berpikir Secara Konsepsional Dalam Studi Kelayakan ……….……....7
viii
2.2 Aspek Pasar………...……..8
2.2.1 Pengertian Aspek Pasar dan Fungsi dari Aspek Pasar...……..8
2.2.2 Menilai Situasi……...……...……..9
2.2.3 Mengumpulkan Data Informasi...…...10
2.2.4 Analisis dan Peramalan………...12
2.2.5 Aspek Pasar dan Studi Kelayakan Proyek………..12
2.3 Aspek Finansial……….15
2.3.1 Pengertian Aspek dan Analisis Finansial………….…………...16
2.3.2 Sistematika Aspek Finansial…...………....………17
2.3.3 Menentuakan Parameter Dasar………...17
2.3.4 Proyeksi Pendapatan………...18
2.3.5 Membuat Model………...………...18
2.3.6 Kriteria Penilaian….………...18
2.3.7 Metode NPV(Net Present Value)………19
2.3.8 Metode IRR(Internal Rate of Return) ………20
2.3.9 Metode PR(Profitability Ratio)………...20
2.3.10 Analisis Resiko…….……….21
2.3.11 Analisis Pendapatan dan Aliran Uang………..……….21
2.3.12 Pajak………..27
BAB 3. STUDI KASUS 3.1 Data Proyek ...………...…...28
3.2 Sarana dan Prasarana…...…...29
3.2.1 Jenis Bangunan………..………...………….…….…29
ix
3.2.3 Lama Pembangunan Proyek…..………...………….…….…32
3.2.4 Fasilitas-Fasilitas Bangunan………..…...………….….……32
3.3 Biaya Pembangunan.………..……….33
3.3.1 Biaya Investasi………33
3.3.2 Biaya Operasional dan Pemeliharaan……….………37
3.3.2 Biaya Operasinal dan Pemeliharaan Ruko……….37
3.3.2 Biaya Operasinal dan Pemeliharaan Supermaket………….….38
BAB 4. ANALISIS MASALAH 4.1 Perhitungan Biaya Investasi…………...……….…40
4.1.1 Perhitungan Biaya Investasi Ruko tipe A,B dan C……..…..….40
4.1.2 Perhitungan Biaya Investasi Supermaket………..…….…….…46
4.2 Perhitungan Biaya Operasional dan Pemeliharaan……….……50
4.2.1 Perhitungan Biaya Operasional dan Pemeliharaan untuk Bangunan tipe A,B dan C………50
4.2.2 Perhitungan Biaya Operasional dan Pemeliharaan untuk Bangunan Supermaket………53
4.3 Penentuan Harga Jual Ruko………...61
4.4 Penentuan Harga Sewa Supermaket………...………63
4.4 Strategi Pemasaran………..69
4.4 Evaluasi Harga Penjualan/Sewa………..70
BAB 5. KESIMPULAN DAN SARAN 5.1 Kesimpulan...……….70
5.2 Saran...………71
x
xiv
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel 3.1 Bentuk-Bentuk Bangunan....………….………..29
Tabel 3.2 Luas Bangunan Ruko………..29
Tabel 3.3 Luas Bangunan Supermaket……….. .30
Tabel 3.4 Luas Masing-Masing Unit pada Ruko Tipe A……… .30
Tabel 3.5 Luas Masing-Masing Unit pada Ruko Tipe B………....30
Tabel 3.6 Luas Masing-Masing Unit pada Ruko Tipe C………....31
Tabel 3.7 Biaya Pembangunan Ruko dan Supermaket………...33
Tabel 3.8 Perincian Biaya Pembangunan Ruko dan Supermaket Tahun 2003...34
Tabel 3.9 Gaji Karyawan Pemasaran Selama Masa Pembangunan untuk Ruko A,B dan C (Tahun 2002-2003)……….. .36
Tabel 3.10 Gaji Karyawan Pemasaran Selama Masa Pembangunan untuk Supermaket(Tahun2003)……….37
Tabel 3.11 Gaji Karyawan Pemasaran Setelah Masa Pembangunan untuk Supermaket…..……….. .39
Tabel 4.1 Perincian Masa Pembangunan Proyek Ruko tipe A dan C………….41
Tabel 4.2 Perincian Masa Pembangunan Proyek Ruko tipe B………...42
Tabel 4.3 Gaji Karyawan Pemasaran Selama Masa Pembangunan Ruko tipe A………...44
xv
tipe C……….. .45
Tabel 4.7 Gaji Karyawan Pemasaran Selama Masa Pembangunan
Supermaket……… .49 Tabel 4.8 Biaya Sewa Kantor Pemasaran Supermaket Setelah Masa
Pembangunan………. .53 Tabel 4.9 Gaji Karyawan Supermaket Setelah Masa Pembangunan…………. .55 Tabel 4.10 Biaya Pemeliharaan Supermaket……….. .57 Tabel 4.11 Rincian Biaya Operasional dan Pemaliharaan Supermaket………...58 Tabel 4.12 Biaya Pembangunan untuk Bangunan Ruko tipe A,B dan C……... .60 Tabel 4.13 Biaya Pembangunan untuk Bangunan Supermaket………...60 Tabel 4.14 Nilai F/P dengan Harga i =10% sampai i =15%……….63 Tabel 4.15 Nilai F/A dengan Harga i =10% sampai i =15%……..…………..63 Tabel 4.16 Harga Bangunan Ruko tipe A,B dan C dengan Harga i =10% sampai
i = 15%………. .63 Tabel 4.17 Harga Bangunan Supermaket dengan Harga i =10% sampai
xii
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Gambar 2.1 Klasifikasi Biaya Proyek………....25
Gambar 4.1 Cash Flow Biaya Pembangunan Ruko tipe A dan C……….. ..42
Gambar 4.2 Cash Flow Biaya Pembangunan Ruko tipe B………...43
Gambar 4.3 Cash Flow Harga Tanah Ruko tipe A,B dan C………...44
Gambar 4.4 Cash Flow Biaya Pembangunan Supermaket………. ..47
Gambar 4.5 Cash Flow Harga Tanah Supermaket………. ..48
Gambar 4.6 Cash Out Biaya Operasional dan Pemeliharaan untuk Bangunan Ruko……...………. ..52
Gambar 4.7 Cash Flow Sewa Kantor Pemasaran Supermaket Setelah Masa Pembangunan………. ..53
Gambar 4.8 Cash Flow Gaji Karyawan Pemasaran Supermaket Setelah Masa Pembangunan……….. ..54
Gambar 4.9 Cash Out Gaji Karyawan Pemasaran Supermaket Setelah Masa Pembangunan……….. ..55
Gambar 4.10Cash Flow Biaya Pemeliharaan Supermaket……….. ..57
Gambar 4.11Cash Out Biaya Operasional dan Pemeliharaan untuk Bangunan Supermaket………. ..58
Gambar 4.12Cash Out Biaya Pembangunan untuk Bangunan Ruko …………....59
xiii
DAFTAR GRAFIK
Halaman
Grafik 4.1 Harga Jual Bangunan Ruko Tipe A………..………....64
Grafik 4.2 Harga Jual Bangunan Ruko Tipe B……….……….. ..64
Grafik 4.3 Harga Jual Bangunan Ruko Tipe C……….……….. ..65
Grafik 4.4 Penentuan Harga Sewa Minimum pada Tahun ke-1………....69
Grafik 4.5 Penentuan Harga Sewa Minimum pada Tahun ke-2………....69
Grafik 4.6 Penentuan Harga Sewa Minimum pada Tahun ke-3………....69
xvi
DAFTAR LAMPIRAN
Halaman
Lampiran 1 Gambar Denah Bangunan………..………78
Lampiran 2 RAB ruko tipe A….………...…79
Lampiran 3 RAB ruko tipe B….………...…80
Lampiran 4 RAB ruko tipe C….………...…81
Lampiran 5 RAB ruko tipe Supermaket….………...82
Lampiran 6 Data-data Harga Jual Ruko dan Sewa Supermaket..….………....83
Lampiran 7 Bagan Alir Analisis Masalah………...….………....85
Lampiran 8 Gambar 2 Menentukan Suku Bunga untuk Ruko tipe A.. ……...86
Lampiran 9 Gambar 3 Menentukan Suku Bunga untuk Ruko tipe A.. ……...87
1
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1. LATAR BELAKANG MASALAH
Ruko adalah bangunan yang berfungsi ganda yaitu sebagai tempat tinggal sekaligus sebagai tempat untuk melakukan/menjalankan suatu usaha (toko). Jadi ruko di bangun dengan tujuan untuk memudahkan pemakailpemilik ruko dalam menjalankan aktifitas sehari-hari .
2 berbagai tipe, bentuk dan tingkatanan. Umumnya di dalam suatu kompleks perumahan pun membutuhkan ruko karena ruko dianggap sebagai salah satu sarana penunjang bagi perumahan itu sendiri. Namun tidak selalu ruko harus dalam kompleks perumahan karena ruko juga dibutuhkan di tempat perdagangan yang strategis di kota.
Karena semakin menjamurnya jumlah ruko sekarang ini maka pangsa pasarnya pun akan semakin bersaing, oleh sebab itu perlu penanggulangan dalam segi penjualan ruko tersebut, penjualan ruko dipengaruhi oleh harga jualnya. Jadi bila harga jual ruko terlalu membumbung / mahal membuat ruko tersebut tidak laku dijual di pasaran, sedangkan bila harga jual ruko terlalu rendah/murah yang mana kurang dari biaya produksinya akan membuat pemilik ruko mengalami kerugian.
Jadi agar supaya pemilik ruko tidak mengalami kerugian maka perlu dilakukan analasis finansial pada penentuan harga jual ruko tersebut.
1.2. MAKSUD DAN TUJUAN
Maksud dan tujuan tugas akhir ini adalah dengan menerapkan analisis finansial ruko tersebut, dapat menentukan harga jual sebuah ruko dan harga sewa supermarket berdasarkan, teori-teori dan data-data yang ada pada bangunan ruko City Squeare.
1.3. PEMBATASAN MASALAH
3 1. Dengan suku bunga (i) adalah 10% sampai dengan l5%.
2. Menentukan biaya investasi dan operasional untuk bangunan ruko (ruko tipe A,B dan C) dan bangunan supermaket.
3. Menentukan suku bunga (i%) bila harga bangunan/harga jual ruko di pasaran diketahui.
1.4.SISTIMATIS PENULISAN
Agar Tugas Akhir ini dapat dimengerti dengan mudahdan benar, maka penulisan
selanjutnya dibuat dengan sistematis sebagai berikut:
BAB 1 PENDAHULUAN
Bab ini berisikan penjelasan dan gambaran secara umum mengenai garis besar permasalahan dan sistematika penulisan. BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA
Bab ini berisi tentang penjelasan teori kelayakan proyek , aspek pasar dan aspek finansial proyek.
BAB 3 STUDI KASUS
Bab ini menjelaskan gambaran umum daerah studi , sarana prasarana yang tersedia dan data aspek finansial.
BAB 4 ANALISIS MASALAH
4 BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN
74
BAB 5
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan
Dari penentuan harga jual ruko dan sewa supermaket pada proyek City Square diperoleh beberapa kesimpulan sebagai berikut :
1. Harga bangunan minimum atau harga jual minimum diperoleh untuk masing-masing tipe ruko adalah :
75
- Ruko tipe B = Rp. 30.446.322.730,-untuk 21unit,masing-masing unitnya adalah :- B(193 m2) Rp.674.406.601,- untuk ruko B3,B5,B6,B7,B10, B11,B12,15,B17,B18,B19,B21,B22,B23, dan B25.
-B(250,5 m2) Rp.875.940.044,- untuk ruko B1,B8,B9,B16 dan B20.
- Ruko tipe C = Rp. 23.869.917.020,- untuk 18 unit, masing-masing unit (193 m2) harga jualnya Rp.674.406.601,-
2. Sedangkan harga bangunan maksimum atau harga jual maksimum untuk masing-masing tipe ruko adalah sebesar :
- Ruko tipe A = Rp. 3.203.769.929,- untuk 4 unit, masing-masing unitnya adalah : - A(193 m2) Rp.745.062.774,- untuk ruko A1,A2 dan A3 - A (250,9 m2) Rp. 967.646.761,- untuk ruko A4
Ruko tipe B = Rp. 32.068.533.080,-untuk 21unit,masing-masing unitnya adalah :- B.(193 m2) Rp.745.062.774,- untuk ruko B3,B5,B6,B7,B10, B11,B12,15,B17,B18,B19,B21,B22,B23, dan B25.
- B. (250,9 m2) Rp. 967.646.761,- untuk ruko B1,B8,B9,B16 dan B20
- Ruko tipe C = Rp.25.645.826.470,- untuk 18 unit, masing-masing unit (193 m2) harga jualnya Rp.745.062.774,-
3. Harga sewa minimum dan maksimum supermaket pada tahun ke-1 adalah Rp.5.994.648,- sampai Rp.6.014.250,- dan pada tahun ke-2 adalah Rp.13.205.089,- sampai dengan Rp.13.285.942,-
76
a. Untuk ruko tipe A besarnya suku bunganya adalah 40% b. Untuk ruko tipe B besarnya suku bunga adalah 32,2% c. Untuk ruko tipe C besarnya suku bunga adalah 29,1%
5.2 Saran
Saran yang diberikan pada studi ini adalah sebagai berikut :
1. Hendaknya suku bunga yang diperhitungkan mulai dari 25% sampai dengan 40% karena dari hasil evaluasi harga jual diperoleh suku bunga mulai dari 29,1%.
2. Hendaknya harga suku bunga untuk harga sewa supermaket dicari bila harga pasaran diketauhi, agar kita mengetahui berapa suku bunga yang digunakan.
77
