Gusti Ayu Putu Candra Dharmayanti, ST., MSc., Ph.D. Pemakalah

(1)

Gusti Ayu Putu Candra Dharmayanti, ST., MSc., Ph.D.

Pemakalah

(2)

(3)

PROGRAM STUDI MAGISTER TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS UDAYANA 2019

Udayana University Press 2019 ISBN 978-602-294-357-0

PROSIDING

SeNaTS 3

SEMINAR NASIONAL TEKNIK SIPIL

Editor:

Dewa Made Priyantha Wedagama, ST, MT, MSc, Ph.D Dr. I Made Agus Ariawan, ST, MT

Gede Pringgana, ST, MT, Ph.D

Gusti Ayu Putu Candra Dharmayanti, ST, MSc, Ph.D

Sanur-Bali, 4 Juli 2019

(4)

“MITIGASI BENCANA DAN PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR TEKNIK SIPIL BERKELANJUTAN”

Sanur-Bali, 4 Juli 2019

PROGRAM STUDI MAGISTER TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS UDAYANA

Bekerjasama dengan:

(5)

Prosiding Seminar Nasional Teknik Sipil 3 (SeNaTS 3) Tahun 2019 Sanur-Bali, 4 Juli 2019

KOMITE ILMIAH

Prof. Ir. I Nyoman Arya Thanaya, ME, Ph.D (Unud) Prof. Putu Alit Suthanaya, ST, MEngSc, Ph.D (Unud)

Prof. Dr. Ir. I Wayan Runa, MT (Warmadewa) Dr. I Made Agus Ariawan, ST, MT (Unud)

Ir. Made Sukrawa, MSCE, Ph.D (Unud) Ir. Ida Ayu Made Budiwati, MSc, Ph.D (Unud)

I Ketut Sudarsana, ST, Ph.D (Unud) Ida Bagus Rai Widiarsa, ST, MASc, Ph.D (Unud)

Gede Pringgana, ST, MT, Ph.D (Unud) Dr. Ir. I Nyoman Sutarja, MS (Unud) Dr. Ir. I Dewa Ketut Sudarsana, MT (Unud) Dr. A. A Gde Agung Yana, ST, MT (Unud)

Gusti Ayu Putu Candra Dharmayanti, ST, MSc, Ph.D (Unud) Anak Agung Diah Parami Dewi, ST, MT, Ph.D (Unud) Dr. Eng. Ni Nyoman Pujianiki, ST, MT, M.Eng (Unud)

Kadek Diana Harmayani, ST, MT, Ph.D (Unud) Dr. Ir. Anissa Maria Hidayati, MT (Unud) Ida Bagus Wirahaji, ST, S.Ag, M.Si, MT (Unhi)

Ida Bagus Gede Indramanik, ST, MT (UNR)

I Gusti Agung Ayu Istri Lestari, ST, MT (Unmas)

(6)

(7)

KATA PENGANTAR

Indonesia merupakan negara kepulauan yang terletak di kawasan Cincin Api Pasifik atau yang lebih dikenal dengan Pacific Ring of Fire, yang memiliki potensi bencana alam yang sangat tinggi. Menurut Badan Nasional Penanggulangan Bencana (BNPB) lebih dari 2000 kejadian bencana telah terjadi di Indonesia dalam beberapa tahun belakangan ini. Bencana banjir, longsor, puting beliung, gempa bumi dan tsunami telah banyak memakan korban jiwa dan materi, termasuk menghancurkan infrastruktur yang mengakibatkan kerugian ekonomi.

Lemahnya keadaan infrastruktur dan properti di Indonesia juga memperparah dampak yang terjadi pasca bencana.

Untuk mendukung perspektif tersebut, maka Program Studi Magister Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Udayana pada hari Kamis 4 Juli 2019 menyelenggarakan Seminar Nasional Teknik Sipil (SeNaTS) 3 dengan tema “Mitigasi Bencana dan Pembangunan Infrastruktur Teknik Sipil Berkelanjutan” di Inna Grand Bali Beach Hotel, Sanur, Bali. Kegiatan ilmiah sehari ini diharapkan dapat menjadi salah satu sarana komunikasi dan wadah tukar informasi bagi peneliti, pemerintah, masyarakat, praktisi, dosen, dan mahasiswa untuk saling bertukar informasi dalam mendukung terlaksananya pembangunan infrastruktur berkelanjutan. Sejumlah enam puluhan makalah dipresentasikan dalam kegiatan SeNaTS 3 ini, dari beberapa bidang keahlian meliputi: Mitigasi Bencana, Struktur Material Beton dan Baja, Jalan Raya dan Teknik Lalu Lintas, Teknik Bandar Udara, Teknik Pelabuhan, Geoteknik, Teknik Pantai dan Bangunan Air, Hidrologi dan Drainase, Teknik Lingkungan dan bidang lainnya terkait dengan ketekniksipilan. Penulis makalah berasal dari berbagai institusi di seluruh Indonesia.

Terselenggaranya kegiatan seminar ini berkat peran serta dan bantuan berbagai pihak, dari tahap persiapan sampai pelaksanaannya, untuk itu kami mengucapkan terima kasih yang sebesar besarnya. Semoga komunikasi dan kerjasama yang telah terjalin dapat berlanjut di kemudian hari.

Sanur-Bali, Juli 2019

Panitia,

(8)

(9)

DAFTAR ISI

KOMITE ILMIAH ... i

KATA PENGANTAR ... iii

DAFTAR ISI ... v

SAMBUTAN KETUA PANITIA ... xi

SAMBUTAN KOORDINATOR PROGRAM STUDI MAGISTER TEKNIK SIPIL ... xiii

KEYNOTE SPEAKERS ... xv

BIDANG KEAHLIAN ... xvii

JADWAL ACARA ... xvii

KEYNOTE SPEAKER

INFRASTRUKTUR HIJAU BERBASIS MITIGASI BENCANA ... KS-1 PERAN FORENSIC ENGINEERING DALAM MITIGASI BENCANA DAN

PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR TEKNIK SIPIL BERKELANJUTAN ... KS-9

BIDANG UPAYA PENCEGAHAN, MITIGASI DAN KESIAPSIAGAAN BENCANA

DESAIN ARSITEKTUR NAUNGAN BAGI PENGUNGSI GUNUNG AGUNG DI BALI ... MB-1

BIDANG STRUKTUR DAN MATERIAL

ANALISIS KERUSAKAN BANGUNAN SEKOLAH PASCA GEMPA DI KECAMATAN

TAWAELI KOTA PALU ... SM-1 DESAIN CAMPURAN DAN KUAT TEKAN BETON RINGAN UNTUK APLIKASI

BALOK BERTULANG KOMPOSIT SANDWICH ... SM-8 DESAIN COUPLING BEAM BERTIPE SLENDER PADA SHEAR WALL MENURUT

SNI 2847: 2013 ... SM-18

KOMPOSIT SERAT ABAKA PADA CAMPURAN BETON ... SM-27

(10)

PEMANFAATAN SERBUK BATU BATA SEBAGAI BAHAN PEMBUATAN BATU

BATA TANPA PEMBAKARAN ... SM-37 PERENCANAAN DESAIN PERKUATAN STRUKTUR BANGUNAN EKSISTING

AKIBAT PENAMBAHAN LANTAI (STUDI KASUS: HOTEL SEA SENTOSA

CANGGU) ... SM-44 PERILAKU LENTUR PASANGAN DINDING DENGAN PERKUATAN KAWAT

LOKET ... SM-55 PENGARUH VARIASI MUTU JAKET BETON DAN KEBERADAAN SENGKANG

TERHADAP KAPASITAS AKSIAL KOLOM ... SM-62

BIDANG GEOTEKNIK

ANALISIS KARAKTERISTIK TANAH DAN PENYEBAB LONGSOR DI DESA

BHUANA GIRI, BEBANDEM, KAB. KARANGASEM PROPINSI BALI ... GT-1 ANALISIS CBR LABORATORIUM PADA TANAH LATERIT YANG DISABILITASI

DENGAN KAPUR DAN SEMEN... GT-8 KARAKTERISTIK SENYAWA KIMIA STABILITASI TANAH SEMEN DENGAN

BAHAN ADITIF DIFA ... GT-16 KAPASITAS DUKUNG FONDASI DIATAS TANAH TIMBUNAN SAMPAH SEBAGAI

USAHA MITIGASI BENCANA ... GT-25 PERILAKU KARAKTERISTIK TANAH PASIR BERLANAU AKIBAT PENGARUH

AIR LIMBAH RUMAH TANAH YANG DIPERAM SELAMA 2 MINGGU ... GT-35

BIDANG MANAJEMEN PROYEK DAN REKAYASA KONSTRUKSI

ANALISIS BIAYA OVERHEAD PADA PROYEK KONSTRUKSI GEDUNG DI PT X ... MK-1 PENGARUH GAYA KEPEMIMPINAN TERHADAP KINERJA KARYAWAN

PERUSAHAAN JASA KONSTRUKSI ... MK-11 ANALISIS INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN AKSARI HIDDEN RESORT

UBUD ... MK-21 ANALISIS PENERAPAN SISTEM MANAJEMEN KESELAMATAN DAN

KESEHATAN KERJA (SMK3) ... MK-31 ANALISIS STRATEGI PENYERAHAN PRASARANA, SARANA, DAN UTILITAS

PERUMAHAN DI KABUPATEN BADUNG ... MK-39

(11)

ANALISIS WAKTU PELAKSANAAN METODE KONSTRUKSI TOP-DOWN PADA

PEKERJAAN STASIUN BAWAH TANAH MRT JAKARTA CP 106 ... MK-49 EVALUASI PELAKSANAAN PROYEK KONSTRUKSI DANA DESA SECARA

SWAKELOLA DI KECAMATAN SAWAN KABUPATEN BULELENG ... MK-58 EVALUASI PENERAPAN SISTEM MANAJEMEN K3 OHSAS 18001:2007 PADA

PROYEK JUMEIRAH PECATU BEACH RESORT BALI ... MK-68 FAKTOR YANG MEMPENGARUHI KUALITAS KOMUNIKASI ANTARA

KONSULTAN DAN KONTRAKTOR PADA PROYEK KONSTRUKSI HOTEL DI

PROVINSI BALI ... MK-80 HUBUNGAN FAKTOR PENGARUH DALAM STRATEGI HYBRID PRICING PROYEK

KONSTRUKSI DI KOTA DENPASAR ... MK-89 OPTIMASI PENJADWALAN PROYEK SIX SENSE ULUWATU VILLA RESORTS

BALI DENGAN METODE RSM (REPETITIVE SCHEDULING METHOD) ... MK-96 PENERAPAN FAST DIAGRAM UNTUK PENGIMPLEMENTASIAN KONSEP

GREEN CONSTRUCTION PADA GEDUNG PASCA SARJANA UNIVERSITAS

WARMADEWA ... MK-105 PENERAPAN SIMULASI MONTE CARLO PADA PENJADWALAN PROYEK

KONSTRUKSI (STUDI KASUS PEMBANGUNAN GEDUNG PARKIR DAN

LAP. BASKET INDOOR/ AULA SANTO YOSEPH DENPASAR) ... MK-111 RANCANGAN DAN EVALUASI PENERAPAN TOOL MAIL MERGE UNTUK

ADMINISTRASI PEMILIHAN PENYEDIA BARANG/JASA DENGAN METODE

PENGADAAN LANGSUNG ... MK-119 STRATEGI DALAM PENGENDALIAN PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG

SEKOLAH DI KABUPATEN BADUNG ... MK-125 ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN PABRIK PEMECAH BATU

(STONE CRUSHER) PT. DWI ARTHA YADNYA UTAMA DI DESA MUNTIG,

KECAMATAN KUBU, KAB. KARANGASEM ... MK-135 PERAN SISTEM JAMINAN MUTU ISO 9001:2015 TERHADAP KINERJA RANTAI

PASOK PROYEK KONSTRUKSI HOTEL ... MK-144 ANALISIS PROGRAM KESELAMATAN DAN KESEHATAN KERJA TERHADAP

KINERJA PELAKSANAAN PROYEK KONSTRUKSI GRAHA MANGU MANDALA,

PUSPEM, KABUPATEN BADUNG ... MK-152

(12)

BIDANG TRANSPORTASI

ANALISIS BIAYA KEMACETAN AKIBAT ADANYA PASAR BADUNG DI JALAN

COKROAMINOTO, DENPASAR ... TR-1 ANALISIS PARKIR DESA WISATA KABA KABA ... TR-12 PEMODELAN KECELAKAAN MODA TRANSPORTASI SEPEDA MOTOR PADA

RUAS JALAN KOLEKTOR PRIMER DI KABUPATEN GIANYAR ... TR-20 PEMODELAN UNDERPASS SEBAGAI ALTERNATIF PENGENDALIAN SIMPANG

KAMPUS UDAYANA BUKIT JIMBARAN MENGGUNAKAN SOFTWARE VISSIM ... TR-29 PENGARUH PANJANG SERAT ABACA TERHADAP KARAKTERISTIK MARSHALL

CAMPURAN ASPAL EMULSI ... TR-40 PENGARUH PENGGUNAAN CRUMB RUBBER DENGAN MATERIAL PALU

DAN FILLER BATU LATERIT TERHADAP KARAKTERISTIK MARSHALL

PADA ASPHALT CONCRETE – BINDER COURSE (AC-BC) ... TR-48 PERBANDINGAN NILAI MARSHALL DAN KADAR ASPAL HASIL EKSTRAKSI

DALAM CAMPURAN LASTON LAPIS AUS (AC-WC) ... TR-58 STABILITAS CAMPURAN AC-WC YANG MENGGUNAKAN GONDURUGEM

SEBAGAI BAHAN TAMBAHAN... TR-66 PENGARUH AKTIVITAS PASAR TRADISIONAL TERHADAP KINERJA RUAS

JALAN (STUDI KASUS: RUAS JALAN GUANG WANARA, DESA BLAHKIUH,

KECAMATAN ABIANSEMAL, KABUPATEN BADUNG) ... TR-72 PEMODELAN KEBISINGAN LALU LINTAS PADA SIMPANG BERSINYAL DI KOTA

DENPASAR (STUDI KASUS SIMPANG: JALAN AHMAD YANI UTARA-SURADIPA-

ASTASURA) ... TR-77 STUDI PARKIR DI OBJEK WISATA TANAH LOT KABUPATEN TABANAN ... TR-87 ANALISIS KINERJA DAN KEBUTUHAN ARMADA ANGKUTAN TRANS SERASI ... TR-96

BIDANG SUMBER DAYA AIR

KAJIAN EFEKTIVITAS SUMUR RESAPAN DALAM MENGURANGI RESIKO

BENCANA BANJIR DI KOTA JAKARTA ... SDA-1 ANALISA KAPASITAS TAMPANG SUNGAI PADA TUKAD PUNGGAWA

DI DENPASAR, BALI ... SDA-8

(13)

ANALISIS PELAYANAN PDAM PT. TIRTA MANGUTAMA KABUPATEN BADUNG DITINJAU DARI KUALITAS AIR, KUANTITAS AIR, DAN

KONTINIUITAS PELAYANAN (STUDI KASUS: KECAMATAN KUTA SELATAN) ... SDA-19 STUDI POTENSI EROSI DAN SEDIMENTASI DI DANAU BATUR ... SDA-30

BIDANG LINGKUNGAN

ANALISIS KAPASITAS DRAINASE EKSISTING DAN PEMELIHARAAN DRAINASE

BERBASIS PERSEPSI MASYARAKAT ... LK-1 KESESUAIAN RENCANA TATA RUANG WILAYAH TERHADAP TINGKAT

BAHAYA EROSI DAN IMPLIKASINYA PADA TREND PERKEMBANGAN

KAWASAN PARIWISATA ... LK-11

(14)

ANALISIS INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN AKSARI HIDDEN RESORT UBUD

I G.A. Wulan Krisna Dewi

¹

, Gusti Ayu Putu Candra Dharmayanti

²

dan A.A. Gde Agung Yana

³

1,2,3Program Studi Teknik Sipil Universitas Udayana

Email: [email protected] ¹

ABSTRAK

Persaingan properti di Bali saat ini bisa dikatakan cukupxtinggi,ohalxiniodapatxdilihatosalahxsatunya dari adanya peningkatan pembangunan hotel dan resort. Namun hal ini tidak sejalan dengan tingkat pertumbuhan kunjungan wisatawan ke Bali dalam 5 tahun terakhir yang mengalami fluktuasi antara 10% sampai dengan 16%.

Sehingga perlu ditinjau kembali analisis kelayakan investasi pembangunan Aksari Hidden Resort Ubud agar dapat diketahui apakah pembangunan ini masih menguntungkan atau tidak bagi investor. Untuk menganalisis aspek pasar, diperlukan data jumlah wisatawan yang berkunjung ke Bali, data TPK dan ketersedian resort sejenis disekitarnya, kemudian data diolah dengan metode peramalan. Untuk menganalisis aspek teknis diperlukan data letak geografis dan lokasi proyek serta penataan lahan yang dianalisis dengan metode deskriptif kualitatif. Dan untuk menganalisis aspek finansial diperlukan data berupa biaya dan pendapatan yang kemudian dianalisis dengan menggunakan parameter NPV, BCR, IRR dan PP. Hasil penelitian dari aspek pasar menunjukkan adanya peningkatan kunjungan wisatawan termasuk TPK yang akan berdampak pada kunjungan di resort ini. Dari aspek teknispun, penataan dan peruntukan lahan sudah dioptimalkan untuk investasi. Dan dari aspek finansial diperoleh nilai NPV sebesar Rp. 34.597.257.063,65, nilai IRR 27.02%, nilai BCR 1.727 dan PP selama 12 tahun.

Sedangkan hasil sensitivitas dengan kemungkinan terburuk yang masih bisa diterima yaitu semuaxkomponen pendapatanomengalamixpenurunanosebesar 12% dan biayaxmengalamiopeningkatanxsebesar 12% diperoleh nilai NPV sebesar Rp. 12.568.564.058,48, nilai IRR 21.88%, nilai BCR 1.264 dan PP selama 23 tahun. Sehingga secara keseluruhan dapat disimpulkan bahwa investasi ini masih layak dan cukup menguntungkan bagi investor.

Kata kunci: analisis investasi, aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial, resort, investor

INVESTMENT ANALYSIS ON THE CONSTRUCTION PROJECTS OF AKSARI HIDDEN RESORT UBUD

ABSTRACT

Today's property development competition in Bali is very tight, as evidenced by an increase in the number of hotel and resort constructions. However, this rapid development is not in line with the growth rate of tourist visits to Bali in the last 5 years that have fluctuated between 10% and 16%. Therefore, it is necessary to assess the investment feasibility analysis of the construction of Aksari Hidden Resort Ubud in order to find out whether this development is still profitable or not for investors. To analyze the market feasibility, some related data was needed, e.g. data on the number of tourist visits to Bali, data on Room Occupancy Rate (TPK) and data of similar resorts or hotels obtained from several starred hotels nearby, and then the data is processed using the forecast method. Whereas in analyzing the technical aspects, data on the geographical location, project location and land arrangement was analyzed by qualitative descriptive method. Meanwhile, the financial aspects were analyzed based on the calculation of costs and revenues by using the parameters of NPV, BCR, IRR and PP. The research findings from the marketing aspect showed an increase in the forecast of tourist visits including TPK which is likely to have an impact on the tourist visits to this resort. The analysis of the technical aspects showed that the land arrangement has been optimized for investment. From the financial aspect, it was obtained the NPV value of IDR. 34,597,257,063.65, the IRR value of 27.02%, BCR of 1.727 and PP value for 12 years. While the sensitivity results with the worst possibility that were still acceptable namely all components of income decreased by 12% and costs increased by 12%. It was obtained the NPV value of IDR. 12,568,564,058.48, IRR

(15)

I G.A. Wulan Krisna Dewi , Gusti Ayu Putu Candra Dharmayanti dan A.A. Gde Agung Yana

value of 21.88%, BCR of 1.264 and PP value for 23 years. Overall, it can be concluded that this investment is still feasible and quite profitable for the investors.

Keywords: investment analysis, market aspect, technical aspect, financial aspect, resort, investor

1 PENDAHULUAN

Jumlahxkunjunganowisatawanxke Balixdariotahunxke tahunxmengalamiopeningkatan dan penurunan.

Seperti yang tercantum dalam data BPS, padaxtahun 2012-2016 tingkat pertumbuhanxkunjunganowisatawanxke Bali mengalami peningkatan sebesar 10,55%. Namun pada tahun 2014-2015 mengalami penurunan yang cukup tajam sebesar 8,64%. Pada tahun berikutnya yaitu tahun 2015-2016, tingkat pertumbuhan ini mengalami peningkatan kembali sebesar 16,9%.

Peningkatan jumlah wisatawan ini berdampak pada perkembangan properti di Bali salah satunya pembangunan resort. Saat ini Kabupaten Gianyar menjadi salah satu kawasan pengembangan resort, diantaranya adalah daerah Kendran. Daerah yang termasuk dalam kawasan Ubud dan Tegalalang ini semakin dikenal sebagai kawasan pariwisata karena pemandangan alamnya yang sangat indah dengan hamparan sawah terasering yang menjadi objek favorit para wisatawan untuk melakukan kegiatan bersantai seperti yoga, tracking dan cycling.

Hal inilah yang membuat areal ini banyak menarik minat investor untuk dikembangkan menjadi fasilitas hunian pariwisata berupa resort.

Atas dasar tersebut PT. Interprocom Aksari Real Estate melakukan investasi melalui pembangunan Aksari Hidden Resort Ubud yang terletak di Banjar Delod Blumbang, Desa Kendran, Tegalalang, Balixyang merupakan lokasi strategisxkarenaodekat dengan pusat wisata Ubud. Aksari Hidden Resort Ubud terdiri dari 1 unit bangunan Deluxe, 4 unit bangunan Suite, 8 unit Bangunan Villa, Bangunan Spa, Restaurant, Public Pool dan Office. Untuk menjaga operasional resort agar dapat berjalan dengan baik, PT. Interprocom Aksari Real Estate menunjuk Ini Vie Hospitality Management untuk mengoperasikan Aksari Hidden Resort Ubud selama 25 tahun.

Namun, mengingat banyaknya persaingan properti di Bali saat ini, yaitu adanya peningkatan pembangunan hotel, villa dan resort, sedangkan tingkatxpertumbuhanykunjunganzwisatawan ke Bali pun dalam 5xtahun terakhir mengalami fluktuasi (peningkatan dan juga penurunan), sehingga perlu ditinjau kembali analisis kelayakan investasi pembangunan Aksari Hidden Resort Ubud ini, untuk mengetahui apakah pembangunan ini masih menguntungkan atau tidak bagi investor. Tujuan penelitianxini adalah untuk meninjau kelayakanxaspek pasar, aspekxteknis dan aspekofinansial dalam investasi pembangunan Aksari Hidden Resort Ubud

2 ANALISIS INVESTASI PROYEK 2.1 Pengertian investasi dan investasi proyek

Investasi merupakan komitmenxatasosejumlahxdana atau sumberxdaya lainnya yangxdilakukanopadaxsaat ini yang bertujuanxuntukomemperolehxsejumlahokeuntungan di masa datang (Tandelilin, 2001). Pihakxyang melakukan kegiatanxinvestasi disebutoinvestor. Sedangkan investasixproyek ialahosuatuxupayaomenanamkan faktorxproduksiolangkaxpadaoproyekxtertentu (baru atau perluasan) dan lokasixtertentu, dalamojangka menengah atau panjangx(Sutojo, 2001). Faktorxproduksiolangka ini bisaxberupaodana, kekayaanxalam, tenaga ahli dalam halxtertentuodan teknologixtingkatomadya atau tinggi yangxbersifatomultixguna. Hal ini berarti apabilaxfaktoroproduksixtidakoditanamkan pada proyek tertentu maka dapat ditanamkanxpadaoproyekxyang lain.

2.2 Resort

Resort adalah hotelxyangocenderungxbernuansaorekreatif, baik dalam menyajikanxhiburan, sarana olahraga atau tempatxberbelanja. Hotel resort biasa dibangun pada tempat denganxpemandanganoalam yang bisa dinikmati. Oleh sebab itu, sebagian besar resort berlokasi di tempat yang memiliki potensixalamobagusxdan indah. Resort juga tidak jarang memfasilitasi diri dengan fasilitasxkhususxuntukxkegiatanxbersantai dan berolah raga, seperti lapanganxtenis, lapanganxgolf, ruangxspa, joggingxtrack, dan semacamnya.

2.3 Pariwisata

Pariwisata ialah keseluruhanxhubungan dengan gejala-gejala atau peristiwa yangomunculxakibat adanya perjalanan dan tinggalnyaxorangoasing dimana perjalanannyaxtidakountukxmenetap dan tidakxadaohubungan dengan kegiatanxmencarionafkahx(Nadiasa, 2006).

(16)

2.4 Studi kelayakan

Studixkelayakanoproyek merupakan suatuxanalisisotentangxlayakoatauxtidaknya suatu investasi proyek yang dikerjakan. Tolakxukurnyaobergantungxpadaoinvestorxyangomengembangkanxproyekotersebut. Investor dari pihak swasta biasanyaxakanomengembangkanxsuatuoproyekxkeoarahxprofitable atau lebih berorientasi pada nilaixmanfaatoekonomisnya. Sedangkan investor dari pihakxpemerintah, disamping melihat nilai ekonomisxsuatuoproyekxjugaotidak melupakan aspekxnilaiososialnya. Oleh karena itu studi kelayakan merupakan studixyangosangatxkomplekodan haruslah meninjau darixbeberapaoaspek seperti : aspekxpasar, aspekxteknis, dan aspekofinansial.

2.5 Ramalan

Peramalan ialah estimasixnilaiodari sebuah variabelxatauokumpulanxvariabelodi masa yang akanxdatang dengan menggunakanxdataomasaxlalu. Peramalanx(forecasting) merupakanxbagianopenting dalam setiap pengambilan keputusanxmanajemenoyangxsangatosignifikan bagi setiapxorganisasiobisnis. Peramalan menjadi dasarxbagioperencanaanxjangkaopanjangxperusahaan. Peramalan yang dilakukan untuk mengetahui jumlah data di masa depan yang dipengaruhi oleh musim atau berfluktuasi setiap bulan dapat dilakukan dengan Time Series Analysis atau DeretxBerkala. Dataxderetxberkala adalah sekumpulanxdataoyang dicatatxdalamosuatuxperiode tertentu. Manfaat analisisxinioadalahxuntukomengetahui kondisi yang akan datang. Manfaat dari peramalan kondisixmendatangoadalah untuk perencanaanxproduksi, pemasarano, keuanganx, dan bidangolainnya.

2.6 Estimasi

Estimasi atau penaksiran merupakan suatu alat untuk menentukan nilai suatuxparameteroyang nantinya akan digunakan sebagaixbagianodalamxmenganalisisokelayakanxsuatuoproyek. Estimasi yang meliputi perkiraanxbiayaoyaitu suatuxseniountuk memperkirakanxjumlahobiaya yangxdibutuhkanountuk suatuxkegiatan pembangunanodan operasionalxberdasarkan informasioyang tersediaxsaat ituo(Nadiasa, 2006). Estimasi juga digunakan pada analisisxpendapatanoyang didasarkan atasxperamalanonilaixpemanfaatanoproyek yang bersangkutan. Proses ini meliputi definisi, uraianxkegiatan, sumberodaya, perkiraanxbiaya, jadwaloaktivitas serta anggaranxdanopendapatanxyangoakanxmungkinodidapatkan. Informasi yang diperlukan dalam estimasi ini diperoleh melaluixsumber-sumber yangoprofesionalxdibidangnya. Dalam menentukan harga satuan, informasi dari kontraktor, konsultan, suplier material akan sangat membantu determinasi harga satuan yang akan diperlukan. Oleh karena itu, pengumpulanxinformasioini membutuhkanxwawasanoluas untuk memperoleh data yang relevanxdarionarasumber dan dapat dilakukan baikxdenganocaraxwawancara, observasi, maupun informasi data darixsumberosekunder.

2.7 Aliranxkas (cashxflow)

Setiapxproyek memiliki cashoinflow dan cashxoutflow atau arusouangxmasuk dan arusouangxkeluar yang digambarkan dalamxsuatuodaftar yang diaturxsecaraosistematisxdanokronologis. Cashxflow (aliranokas) dan bukan merupakan keuntunganxataupunokerugianxperusahaan. Aliranokasxbersih merupakanoselisihxantara nilai aliranxkasomasuk dari penjualanxkasodan sumberxlainodengan aliranxkasokeluar untuk pembayaranxtenaga kerja, bahanxmentah, bebanotetap, danxpajak. Sebagian besar aliranxkasomasuk itu keluarxlagiolangsung untuk membayarxrekeningx atauotagihanxlistrik, pajak, mesinobaru, membangunxgedung, dan sebagainya.

Bagaimanapun juga aliranxkasomasukxbrutootidak hanya untuk pembayaran pengeluaran sehari-hari, melainkan juga termasukxuangountukxmenutupioberkurangnya nilaixmesin dan gedungokarenaxlusuh. Pengurangan ini disebutxpenyusutan dan merupakanopengeluaran bukanxkas yangodimasukkan dalamxlaporanorugi-laba perusahaan, yang tentu mengurangixkeuntunganodanxpajak, dan merupakanocaraxuntukomenghindarixaliran kasokeluar (Septiani,x2010).

2.8 Kriteria investasi

Untuk menilai profitabilitas rencana investasi dipergunakan beberapa parameter yaitu NetxPresentoValue (NPV), InternalxRateoofxReturn (IRR), BenefitoCostxRatio (BCR) dan PaybackoPeriod. NetxPresent Value ialah metodexyangomenghitungxselisihoantara nilaixpadaosaat sekarangxinvestasi dengan penerimaanokasxbersih dimasaxyangoakanxdatang. Penilaian dikatakanxlayakobilaxNPVopositif dan dinyatakanxtidakolayak bilaxNPV bernilaixnegatif. MetodexIRR yaitu menghitungotingkatxbungaoyangxmenyamakan nilai pada saatxsekarang investasi denganxpenerimaanokas bersihxdimasaoyang akanxdatang. Penilaianxdinyatakanolayakxdan menguntungkan bilaxtingkatobungaxlebihobesarxdaripada tingkatxbungaorelevan (tingkatxkeuntunganoyang diisyaratkan) dan dianggapxmerugikanobila nilaixbunganyaolebihxkecil. MetodexBCR adalahomenghitung perbandingan antaraxbenefitodanxcost dalam suatuoinvestasi. Penilaian dinyatakanxlayakobilaxBCRolebih dari 1 (satu), dan dinyatakanxtidakolayak bilaxBCRokurang dari 1 (satu). Metode PaybackxPeriod adalah

(17)

menghitung seberapaxlamao(periode) investasi akanxdapatodikembalikan saat terjadinya kondisixpulangopokok atau breakxeventopoint (Soeharto, 1995).

2.9 Analisisosensitivitas

Analisisxsensitivitas diperlukanxuntukomengetahuixsejauh manaodampakxparameter-parameteroinvestasi yang telahxditetapkanosebelumnya boleh berubahxkarenaoadanya faktorxsituasi dan kondisioselamaxumur investasi, sehinggaxhasil perubahanotersebutxakanoberpengaruh secara signifikanxpada keputusanoyang telah diambil. Denganxdiketahuinya nilai-nilai sensitivitasodari masing-masingxparameterosuatu investasi yang memungkinkanxdilakukannyaotindakan-tindakanxantisipatif di lapanganodenganxtepat (Giatman, 2006).

3 METODE

Proses kerja penelitian ini dimulai dari ide awal menganalisis investasi pembangunan Aksai Hidden Resort Ubud sampai adanya kesimpulan berdasarkan fakta saat ini. Kerangka konsep diawali dari permasalahan yang menimbulkan ide penelitian, kemudian mengumpulkan data yang berkaitan dengan permasAlahan dan melakukan analisis terhadap data yang telah diperoleh.

Untuk menganalisis aspek pasar, diperlukan data jumlah wisatawan yang berkunjung ke Bali, data TPK dan ketersedian resort sejenis disekitarnya yang diperoleh dari instasi pemerintah dan beberapa hotel berbintang di areal sekitarnya, kemudian data diolah dengan metode peramalan. Untuk menganalisis aspek teknis diperlukan data letak geografis dan lokasi proyek serta penataan lahan yang dianalisis dengan metode deskriptif kualitatif.

Dan untuk menganalisis aspek finansial diperlukan data berupa biaya dan pendapatan yang diperoleh dari kontraktor maupun operator yang kemudian dianalisis dengan menggunakan parameter NPV, BCR, IRR dan PP dengan bantuan program microsoft excel.

4 HASIL DAN PEMBAHASAN 4.1 AnalisisxAspekoPasar

Aksari Hidden Resort Ubud ini dibangun dengan konsep modern natural dengan sentuhan budaya Bali.

Design Aksari Hidden Resort Ubud ini dikembangkan agar dapat menyatu dengan kemewahan areal Ubud disertai arsitektur Bali Modern. Aksari Hidden Resort Ubud berdirixdioatasxlahan seluas 5.400 meter persegi di areal Desa Kenderan, Tegalalang, yang terkenal akan hamparan sawah terasering yang namanya sudah mendunia. Inspirasi desain dari resort ini adalah villa dan hotel yang dibangun dalam satu kawasan lengkap dengan fasilitas-fasilitas umun yang mendukung dalam satu konsep natural yang menjanjikan kenyaman bagi pengunjungnya. Resort ini terdiri dari 8 unit villa lengkap dengan kolam renang pribadinya, 3 unit bangunan suite, 1 unit bangunan deluxe dan public space seperti restaurant, bar, public pool, rooftop wedding chapel, yoga area, spa area dan ruang gymnasium. Secara umum dapat dikatakan bahwa Aksari Hidden Resort Ubud dalam kualitas dan luas lahan akan berada pada tingkatan yang sama dengan The Kayon Resort. Dari gaya dan tipe kamar yang disediakan, target utama resort ini adalah para honeymooner. Terkait dengan hal ini maka perlu diketahui untuk peramalan kunjungan wisatawan maupun Tingkat Penghunian Kamar (TPK) untuk Aksari Hidden Resort Ubud.

Data jumlah kunjungan wisatawan selamaxlimaotahunxterakhir yaitu tahun 2012 sampai dengan 2016 digunakan untuk meramalkan jumlahxkunjunganowisatawan pada tahun berikutnya, dengan melakukan pengolahan data dengan metode polinomial dengan bantuanxfungsiostatistical padaxmicrosoftoexcel dan didapatkanxpersamaanogaris-garis lurus dan koefisienxdeterminasi (R²). Hasil peramalan ini digunakan sebagai dasarxdalamomenentukanxjumlahokunjunganxwisatawan ke Provinsi Bali.

Gambar 1. Diagram persamaan garis kunjunganxwisatawanoasingxkeoBalixtahun 2012 - 2016

(18)

Gambar 2. Diagram persamaan garis kunjunganxwisatawanodomestikxkeoBali tahun 2012 - 2016 Diagramxpersamaanogarisxlurusountukxkunjunganowisatawanxasing yang berkunjung ke Bali tersebut dapat dapat disimak pada Gambar 1, dengan persamaan y = 67202x² + 64832x + 3E+06, denganxnilaiokoefisien determinasix(R²) = 0,9764. Sedangkanxdiagram persamaanogarisxuntukokunjunganxwisatawanodomestik dapat dilihat pada Gambar 2, dengan persamaan garis y = 178730x² - 539302x + 7E+06 dan nilai koefisien determinasi (R²) = 0,8311. Setelah didapatkan persamaan garisnya selanjutnyaxdilakukanoanalisisxuntukomenentukan ramalan kunjunganxwisatawanomancanegara dan nusantara ke Bali dalamxkurunowaktuxdua puluholimaxtahun.

Hasil ramalan ditampilkan dalam Tabel 1 dan 2 berikut.

Tabel 1. Ramalan KunjunganxWisatawanoAsing kexBali Tahun Tahun Ke- Jumlah Wisatawan Asing (Orang)

2017 6 5,808,264 2018 7 6,746,722 2019 8 7,819,584 2020 9 9,026,850 2021 10 10,368,520 2022 11 11,844,594 2023 12 13,455,072 2024 13 15,199,954 2025 14 17,079,240 2026 15 19,092,930 2027 16 21,241,024 2028 17 23,523,522 2029 18 25,940,424 2030 19 28,491,730 2031 20 31,177,440 2032 21 33,997,554 2033 22 36,952,072 2034 23 40,040,994 2035 24 43,264,320 2036 25 46,622,050 2037 26 50,114,184 2038 27 53,740,722 2039 28 57,501,664 2040 29 61,397,010 2041 30 65,426,760

(19)

Tabel 2. Ramalan Kunjungan Wisatawan Domestik ke Bali Tahun Tahun Ke- Jumlah Wisatawan Domestik (Orang)

2017 6 10,198,468 2018 7 11,982,656 2019 8 14,124,304 2020 9 16,623,412 2021 10 19,479,980 2022 11 22,694,008 2023 12 26,265,496 2024 13 30,194,444 2025 14 34,480,852 2026 15 39,124,720 2027 16 44,126,048 2028 17 49,484,836 2029 18 55,201,084 2030 19 61,274,792 2031 20 67,705,960 2032 21 74,494,588 2033 22 81,640,676 2034 23 89,144,224 2035 24 97,005,232 2036 25 105,223,700 2037 26 113,799,628 2038 27 122,733,016 2039 28 132,023,864 2040 29 141,672,172 2041 30 151,677,940

Hasil ramalan kunjungan wisatawan asing dan domestik pada Tabelx1odanxTabelx2 menunjukkanxbahwa terjadi peningkatan jumlah wisatawan tiap tahunnya. Jumlahxwisatawanoyangxberkunjungoke Balixakanosangat berpengaruhxterhadapojumlahxwisatawan yang akan tinggal di HoteloBerbintang. Apabila jumlahxwisatawan asingodanxdomestik yang berkunjungokexBali pada tahun mendatang diramalkan terus meningkat setiap tahunnya, maka TingkatxPenghunianoKamarxHoteloBerbintang di Bali optimis akan mengikuti peningkatan jumlah kunjungan tersebut.

Untuk meramalkan kebutuhan akan kamar hotel di masa datang dipergunakan rata-rata TPK properti sejenis yang beroperasi ≤ 5 tahun untuk tiga tahun pertama operasional kemudian untuk tahun keempat hingga tahun keduapuluh lima dilakukan forecasting dengan metode Time Series.

Tabel 3. Peramalan Tingkat Penghunian Kamar Aksari Hidden Resort Ubud

Tahun Operasional ke - TPK

1 56.33%

2 50.37%

3 57.22%

4 52.93%

5 52.94%

6 52.94%

7 52.95%

8 52.95%

9 52.96%

10 52.96%

11 52.97%

(20)

Tahun Operasional ke- TPK

12 52.97%

13 52.98%

14 52.98%

15 52.99%

16 52.99%

17 53.00%

18 53.00%

19 53.01%

20 53.01%

21 53.02%

22 53.02%

23 53.03%

24 53.03%

25 53.04%

Data menunjukkan peramalan TPK mengalamani penurunan di tiga tahun pertama namu di tahun-tahun berikutnya mengalamixpeningkatanowalaupunxtidakoterlaluxsignifikan. Hal ini berarti hotel sudah membuat jaringan kerja yang baik untuk memasarkan produk sehingga dapat menampilkan performa yang lebih baik dalam hal TPK tiap tahunnya.

Untuk mengetahui bagaimana persaingan antara Aksari Hidden Resort Ubud dengan hotel/resort sejenis di daerah sekitarnya, maka dibuatkan perbandingan tipe fasilitas kamar yang dijual beserta harganya dan juga perbandingan mengenai fasilitas-fasilitas penunjang yang terdapat di dalamnya. Berdasarkan data perbandingan tersebut dapat dilihat bahwa hotel/resort sejenis di kawasan ini cenderung menyewakan tipe 1 Bedroom Pool Villa, begitu pula dengan Aksari Hidden Resort Ubud. Namun dibandingkan dengan hotel/resort tersebut dapat dikatakan bahwa ketersediaan tipe kamar yang disewakan oleh Aksari Hidden Resort Ubud cukup bervariasi yaitu dengan menyewakan tipe kamar Deluxe Room, Suite Room dan 2 Bedroom Pool Villa. Jika dibandingkan dengan harga rata-rata, Aksari Hidden Resort Ubud akan mampu bersaing dengan para kompetitor di sekitarnya, karena harga yang ditawarkan sudah mengacu pada harga rata-rata tersebut dan bahkan bisa dikatakan lebih terjangkau dibandingkan dengan hotel/resort saingannya. Selain itu, Aksari Hidden Resort Ubud juga memiliki fasilitas penunjung yang cukup lengkap dibandingkan dengan kompetitornya. Fasilitas-fasilitas tersebut antara lain restaurant, public pool beserta pool barnya, spa, yoga area, gymnasium, gift shop hingga wedding venue yang tentunya dibuat untuk kepuasan dan kenyamanan para pengunjungnya.

4.2 Analisis Aspek Teknis

Berdasarkan letak geografis yang dijelaskan sebelumnya, Aksari Hidden Resort Ubud yangxterletakodi DesaxKenderan, KecamatanoTegalalang, KabupatenxGianyar, berada dalam Kawasan Pariwisata Ubud. Berada dalam Kawasan Wisata Ubud yang berdampingan dengan Kecamatan Ubud, Aksari Hidden Resort Ubud telah sesuai dengan peruntukannya sebagai pondok wisata dengan KDB dan KLB yang telah memenuhi syarat.

Fasilitas listrik dari PLN, Telepon, dan Telkom, serta air PDAM sudah tersambung di sekitar lokasi. Jarak dari Kota Denpasar ± 23 km, dari Kuta ± 34 km, dari Sanur ± 21 km, dan dari Ubud ± 1,2 km.

Rencana arsitektur Aksari Hidden Resort Ubud sudah disesuaikan dengan konsep Arsitektur Tradisional Bali yangxdipadukanodenganxkeindahanoalamxsekitaroyang masihxhijauodan disempurnakanxdenganosuasana alam yang sejuk, tenangxdanojauh darixkebisinganokota. Aksen-aksen tradisional Bali salah satunya terlihat pada bangunan pool villa yang memiliki angkul-angkul khas rumah tradisional Bali dengan menggunakan finishing batu alam dan pintu ukir dan atap kayu expose dengan penutup atap sirap. Selain itu ukiran-ukiran Bali juga tampak pada dinding, pintu dan kayu di setiap unit suite dan deluxe. Penempatan bangunan villa, suite dan deluxe dibuat seoptimal mungkin untuk mendapatkan pemandangan baik tebing maupun sawah yang menjadi salah satu nilai jual resort ini. Fasilitas umum seperti receptionist, lobby dan restaurant ditempatkan pada bagian depan resort dengan tujuan mempermudah para tamu mengakses area umum tersebut.

Public pool dibuat dengan konsep infinity pool yang menghadap ke tebing lengkap dengan pool bar. Selain itu seputar area publik space akan dikelilingi oleh pond dan water feature untuk melembutkan dan menyejukkan suasana, dan ditambah dengan pathway dan landscape yang dirancang sedemikian rupa sehingga dapat meningkatkan kenyamanan para tamu. Hal ini menunjukkan bahwa secara teknis penataan lahan telah mendapatkan hasil yang optimal sebagai suatu lahan yang layak untuk dipergunakan sebagai ajang investasi dan siap untuk bersaing di masa depan.

(21)

4.3 Analisis AspekxFinansial

Aspekxfinansial meliputi analisisobiaya dan analisisxpendapatan dengan menggunakanobantuanxprogram microsoftoexcel dalam pengolahanxdatanya. Perhitunganxpendapatan dilakukan terhadap semuaokomponen pendapatanxyangodiproyeksikan akan diperoleh darixpengoperasian Aksari Hidden Resort Ubud, baik dariohasil penyewaan kamar, paket wedding, paket spa, paket yoga dan restoran. Sedangkan komponenxbiayaodianalisis berdasarkan seluruhxbiayaoyang akan dikeluarkanxbaikodalam bentukxinvestasioawal yang berupa penyediaan lahan, pembangunanxkonstruksi dan penyediaanosaranaxprasaranaolainnya maupun semuaxbiaya yangoakan dikeluarkanxselamaxberoperasinya Aksari Hidden Resort Ubud.

Dalam analisisoinixstruktur perbandinganxkomponen biayaxtersebut adalah 40x% modalosendiri danx60o% modalxpinjaman dari lembagaokeuangan. Pendekatan bunga kredit diambil sesuai dengan nilai yang paling sering muncul yaitu 12.25%. Biaya yang dikeluarkan untuk penyediaan lahan resort ini adalah sebesar Rp.

6.264.625.000,- yang digunakanxuntukopembelianxtanah seluas 54 are. Perhitungan biaya desain sesuai dengan wawancara dengan para praktisi dan konsultan yang berpengalaman di bidangnya adalah 3% dari biaya konstruksi yaitu sebesar Rp 936.720.000,-. Perhitungan Biaya Perijinan dibuat berdasarkan data yang diperoleh dari PT. Interprocom Aksari Hidden Resort yaitu Rp. 200.000.000,-. Perhitungan Biaya Konstruksi dibuat berdasarkan RAB yang diperoleh dari kontraktor dengan nilai Rp. 31.224.000.000,-. Perhitungan Biaya Interior dibuat berdasarkan data yang diperoleh dari PT. Interprocom Aksari Real Estate, dengan total biaya sebesar Rp.

5.150.000.000,-. Perhitunganxbiayaooperasional dilakukan terhadap komponen-komponen pembiayaanxyang dikeluarkan untukomendukungxberoperasinya Aksari Hidden Resort Ubud, yaitu biayaxtenagaokerja, biaya kamar, biayaxpemasaran, biayaoenergy dan telekomunikasi, biayaxPOMEC, biaya administrasi dan umum, biaya F&B, biaya MOD serta biaya imbalan dasar dan fee insentif operator yang seluruhnya diperoleh melalui wawancara dengan pihak operator yang telah berpengalaman.

Komponen pendapatan diperoleh dari penyewaan unit villa, suite dan deluxe serta penyewaan ruang publik. Komponen-komponen pendapatan tersebut dapat merupakan pendapatan operasional resort yang diperoleh setelah hotel mulai beroperasi. Melalui wawancara dengan pihak operator, tarif produk yang ditawarkan Aksari Hidden Resort Ubud sebagai berikut :

Tabel 4. Tarif Sewa Ruangan Aksari Hidden Resort Ubud

No Nama Produk Harga

1 Sewa Pool Villa A Rp 4.600.000,00 2 Sewa Pool Villa B Rp 4.600.000,00 3 Sewa Pool Villa C Rp 6.200.000,00 4 Sewa Room Suite A Rp 3.600.000,00 5 Sewa Room Suite B Rp 3.600.000,00 6 Sewa Room Suite C Rp 3.600.000,00 7 Sewa Room Deluxe Master Rp 2.800.000,00 8 Sewa Room Deluxe Twin Rp 2.800.000,00 9 Restaurant Rp 200.000,00 10 Pool Bar Rp 150.000,00 11 Public Pool Rp 100.000,00 12 Rooftop Wedding Chapel Rp 54.176.250,00 13 Yoga Area Rp 200.000,00 14 Spa & Mani/Pedy Area Rp 667.500,00 15 Gymnasium Rp 100.000,00 16 Shop & Receipt Area Rp 300.000,00

Harga dan tarif diatas diasumsikan mengalami kenaikan 15% di tahun pertama, 10% di tahun kedua dan 5% di tahun berikutnya sampai 25 tahun.

Berdasarkan modelxpembiayaanodan modelxpendapatanotersebut di atas maka analisisxselanjutnya adalah analisis kelayakan investasixproyekodengan mempergunakan bantuanxprogramomicrosoftxexcel. Dari hasil simulasixtersebutodidapatkan nilai NetxPresentoValuex(NPV) sebesar Rp. 34.597.257.063,65 dimanaxnilai tersebutxlebihobesarxdenganonol sehingga rencanaxinvestasiopembangunan Aksari Hidden Resort Ubud ini dinyatakanxlayak. Nilai InternalxRateoofxReturno(IRR) yang didapatkanxadalah 27.02%, jikaodibandingkan terhadap bungaxinvestasiotertinggi yang mungkinxterjadi yaitu 18.6%, makaoproyek ini cukupxprospektif terhadap perkembanganxsukuobunga investasi. Selanjutnya darixperhitungan hasil BenefitoCostxRatioo(BCR) didapatkan nilai 1.727. Hal ini menunjukanxbahwaoinvestasi ini cukupxlayak karenaonilai yang didapatxlebih besarosama dengan angkaxsatu dan itu menunjukan bahwaoproyek ini cukupxprospektif danomenguntungkan.

Nilai PaybackxPeriodo(PP) atau lamanya pengembalianxinvestasiopembangunan Aksari Hidden Resort Ubud

(22)

adalah 12 tahunxdari umurorencanaxinvestasioyang direncanakan selamax25otahun. Ini menunjukanxmasa waktu pengembalianomodalxtidaklah begituolama.

Untuk mengantisipasixsegalaokemungkinan yang terjadixagarobisa diambil langkah-langkah yangxtepat untuk dapatomenyelesaikan permasalahanxyangomungkin terjadixdanomenjamin bahwaxsetiaporencana investasixamanountuk dilaksanakan makaxanalisisosensitivitas sangatxdiperlukan. Dalam kajian inixanalisis sensitivitas dilakukan terhadap kondisioterburuk yang masih bisa ditoleransixyaitu saat kemungkinanoterjadinya penurunan pendapatan dan atauxadanya peningkatan biaya-biayaxoperasional. Setelah melakukan beberapa percobaanxuntukokemungkinan terburuk, diperoleh hasilxanalisisosensitivitas yang menyatakan bahwa investasi ini masih dianggapxmenguntungkan jika penurunanopendapatan tidak lebih dari 12% dan peningkatan biaya- biayaxoperasional tidak lebih dari 12% dengan hasil analisis yaitu Net Present Value (NPV) sebesar Rp.

12.568.564.058,48 yang lebih besarxdengan nolosehingga investasi ini dinyatakan layak. Nilai InternaloRatexof Returno(IRR) yang didapatkan adalah 21.88%, jika dibandingkanxterhadap bungaoinvestasixtertinggi yang mungkin terjadi yaitu 18.6%, maka proyek ini cukupxprospektif. Selanjutnya perhitungan BenefitoCostxRatio (BCR) didapatkan nilai 1,264. Hal ini menunjukan bahwa investasixini cukupolayak. Karena nilai yang didapat lebih besarxsama denganoangka satu. Sedangkan PaybackxPeriod investasi akanotercapai selama 23 tahun.

5 KESIMPULAN 5.1 Simpulano

Dari hasilxpenelitianodanxpembahasan di atas dapat disimpulkanobeberapaxhal sebagaioberikut :

- Ditinjau dari aspek pasar, hasil analisis menunjukkan bahwa potensi Aksari Hidden Resort Ubud untuk bersaing dengan hotel atau resort sejenis cukup menjanjikan dengan menawarkan villa dan hotel yang dibangun dalam satu kawasan lengkap dengan fasilitas umum yang mendukung seperti restoran, bar, public pool, rooftop wedding chapel, yoga area, spa dan gymnasium dengan target utama yaitu para honeymooner. Harga yang ditawarkanpun sudah mengacu pada harga rata-rata sewa kamar di kawasan sekitarnya bahkan lebih terjangkau dibandingkan dengan hotel/resort saingannya. Dilihat dari hasil ramalan kunjungan wisatawan baik domestik maupun asing, dimana jumlah kunjungan wisatawan tersebut tiap tahunnya selalu meningkat sehingga kemungkinan besar TingkatxPenghunianoKamar (TPK) hotel berbintang di Bali khususnya di Gianyar yang juga mencakup Aksari Hidden Resort Ubud akan mengikuti peningkatan jumlah kunjungan tersebut. Dimana hasil ramalan TPK Aksari Hidden Resort Ubud juga mengalami peningkatan walaupun tidak begitu signifikan.

- Ditinjau dari aspek teknisnya, hasil analisis menunjukkan secara umum Aksari Hidden Resort Ubud berada dalam kawasan pariwisata Ubud dan peruntukannya sudah sesuai sebagai pondok wisata. Secara teknis, penataan lahan Aksari Hidden Resort Ubud sudah dioptimalkan sebagai suatu lahan yang layak digunakan untuk investasi.

- Ditinjau dari hasil analisis aspek finansialnya, Aksari Hidden Resort Ubud memberikanxnilaioyang menguntungkan. Hal ini dilihat dari hasil analisisxdimana NetoPresentxValue (NPV) sebesar Rp.

34.597.257.063,65 > 0, sehingga dinyatakan layak, nilai InternaloRate ofxReturn (IRR) yang didapatkan adalah 27.02%, jika dibandingkan terhadap bungaxinvestasiotertinggi yang mungkin terjadi yaitu 18.6%, maka proyek inixcukupoprospektif, BenefitxCostoRatio (BCR) didapatkan nilai 1.727. Hal ini menunjukan bahwa investasixini cukupolayak dilanjutkan karenaxnilai yang didapat lebihobesar dari angkaosatu. Sedangkan PaybackxPeriod mendapat nilaixpengembalian dalam waktu 12 tahun.

- Sedangkan pada kondisi kemungkinanxterburukoyang masih dapat diterima oleh Aksari Hidden Resort Ubud yaitu dengan asumsixpendapatanoturun sebesar 12% dan biaya-biaya yangxdikeluarkan mengalamiopeningkatan sebesar 12%, didapatkan nilaixNPV sebesar Rp. 12.568.564.058,48 > 0, dan BCRosebesar 1.264 > 1, IRRxsebesar 21.88%, jika dibandingkanoterhadap bunga investasixtertinggi yang mungkinxterjadi yaitu 18.6% maka proyekoini cukup layakxuntuk dilanjutkan. Sedangkan PP akan tercapaixselama 23 tahun.

5.2 Sarano

Adapun saran yangxdapatodiberikan dalam penelitianxinioadalah sebagai berikut :

- Untuk menghindari terjadinya kemungkinan terburuk yaitu terjadinya penurunan pendapatan sebesar 12% dan peningkatan biaya sebesar 12% atau bahkan loss (kerugian), sebaiknya pihak investor dapat melakukan efisiensi biaya saat masa operasional. Selain itu juga dapat dilakukan strategi promosi yang tepat guna agar dapat meningkatkan penjualan produk pada saat operasional di masa depan.

- Terkait dengan arah pengembangan properti yang berbasis green property, diharapkan dalam pelaksanaan pekerjaan konstruksi maupun dalam pengoperasiannya, pengembangan akomodasi pariwisata ini selain tetap melestarikan budaya dan keramahan Bali, kelestarianxalamodanxlingkungan di sekitar resort ini senantiasaoharusxdijaga dan diupayakanokeasriannya.

(23)

DAFTAR PUSTAKA

Bali, B.P.S.P. (2018). Bali Dalam Angka 2018. < http://bali.bps.go.id/>. Diakses 2 Februari 2018.

Giatman, M. (2006). Ekonomi Teknik. PT. Raja Grafindo Persada. Jakarta.

Nadiasa, M. (2006). “Analisis Investasi Pembangunan Taman Budaya Garuda Wisnu Kencana di Kabupaten Badung” (tesis). Denpasar: Universitas Udayana.

Septiani, N. P. P. (2010). "Analisis Investasi Pembangunan Kondominium Hotel Grand Svasti di Kabupaten Badung" (tesis). Denpasar: Universitas Udayana.

Suharto, I. (1995). Manajemen Proyek dari Konseptual sampai Operasional. Erlangga. Jakarta.

Sutojo, S. (2000). Studi Kelayakan Proyek. PT. Damar Mulia Pustaka. Jakarta.

Tandelilin, E. (2001). Analisis Investasi dan Manajemen Portofolio. PT. BPFE. Yogyakarta.

(24)