4. ANALISIS PEMBAHASAN

(1)

4. ANALISIS PEMBAHASAN

4.1 Gambaran Umum Perusahaan

Nama : PT. Win Win Realty Centre

Alamat : Jl. Mayjend Sungkono 87, Surabaya No. Telp./Fax : (031)7441155 / (031)7441166 Bidang Usaha : Properti / Real estat

Badan Hukum : Perseroan Terbatas (PT)

4.1.1 Sejarah Perusahaan

PT. Win Win Realty Centre didirikan pada tanggal 2 Oktober 2000 di bawah Akta Pendirian nomor 4 dan Perubahan nomornya 61 tanggal 28 Februari 2001, dibuat di hadapan Imiawan Dekrit Supatmo, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta. Pada tahun tersebut PT. Win Win Realty Centre belum memulai kegiatan usahanya, tapi telah memiliki tanah yang terdaftar di bawah Hak Guna Bangunan Nomor 449 / Kelurahan Gunungsari dengan ukuran 77.092 meter persegi, dan terletak di Jalan Mayjend Sungkono, Surabaya, Jawa Timur. Dan PT. Win Win Realty Centre berencana untuk mengembangkan tanah tersebut ke dalam pengembangan menggunakan multi-lantai komersial campuran yang terdiri dari pusat perbelanjaan, hotel, kantor dan menara menara apartemen.

Pada tahun 2006, PT Win Win Realty Centre masuk ke group Ciputra. Tanah yang dimiliki WWR itu tidak hanya besar untuk pengembangan komersial tetapi juga merupakan lokasi yang paling strategis di Surabaya. Dari hal tersebut PT. Ciputra Surya TBK dengan mengakuisisi PT. Win Win Realty Centre, PT. Ciputra Surya TBK mempunyai kesempatan untuk mengembangkan usahanya ke sektor komersial dan untuk meningkatkan investasi. Proses akuisisi tersebut merupakan langkah penting bagi PT. Ciputra Surya TBK.

(2)

Pada tahun 2007, PT. Win Win Realty Centre dan PT. Ciputra Surya TBK melakukan proyek pembangunan Ciputra World di atas tanah tersebut. Ciputra World Surabaya yang merupakan dan proyek komersial pertama dari perusahaan. Ini adalah proyek patungan antara perusahaan (53%) dan 11 pengusaha terkemuka (47%). Ciputra World Surabaya yang dikembangkan di atas lahan seluas 7,7 ha dan terletak di Jalan Mayjend Sungkono di gerbang Barat Surabaya.

Lokasi Ciputra World Surabaya adalah di jalan utama mengarahkan ke Barat Surabaya. Lokasi sangat strategis dan karena dekat akses tol, cakupan Ciputra World Surabaya akan mencapai tidak hanya penduduk Surabaya Barat dan Tengah, tetapi juga Selatan dan Surabaya Utara. Surabaya Barat adalah daerah yang paling berkembang di Surabaya dalam 10 tahun terakhir, dikelilingi oleh perkebunan kelas menengah dan atas perumahan (Citraland, Bukit Darmo, Graha Family, Darmo Harapan, Darmo Satelit Town, Kupang Indah, Bukit Mas, Darmo Hill, dll), hotel (Shangrilla, Somerset) dan sekolah (sekolah Petra, Ciputra sekolah, dan Universitas Ciputra).

Tahap pertama dari Ciputra World Surabaya akan dikembangkan pada ± 3 ha lahan, dan dirancang oleh DP Arsitek, arsitek kelas dunia dari Singapura yang telah dirancang Esplanade Singapura - teater di Mall, teluk Dubai - mal terbesar di dunia, Senayan City, Kemang Village, dll. Pembangunan tahap pertama dari Ciputra World Surabaya telah dimulai sejak Juli 2007.

Ciputra World Surabaya akan terdiri dari pusat perbelanjaan seluas 150.000 m2, 6 tower apartemen dengan total 1500 unit, hotel bintang 5 – diamond dengan ballroom seluas 3.000 m2 dan sebuah gedung perkantoran. Ciputra World Surabaya akan dikembangkan dalam beberapa tahap sesuai dengan kondisi pasar.

Tahap pertama pembangunan di atas tanah seluas 3 hektar akan terdiri dari: 1. The Mall at Ciputra World

The Mall at Ciputra World merupakan pusat perbelanjaan 6 lantai dengan luas 87.574 m2 dan memiliki 55.021 m2 rentable area. The Mall

(3)

mengkombinasikan life style dan entertainment dan ditargetkan untuk kelas menengah dan menengah atas. The Mall Ciputra World dibuka pada tahun 2011.

2. The Via dan The Vue at Ciputra World

The Via and the Vue at Ciputra World merupakan 2 tower apartemen yang berada disamping Mal, dengan tinggi 28 lantai dan total apartemen strata title sebanyak 401 unit dan 12 penthouse. Setiap tower memiliki pemandangan terbaik dengan jumlah terbatas. The Via and The Vue akan dilengkapi dengan fasilitas outdoor seluas 6.767 m2 dan pintu penghubung menuju mal. The Via and The Vue akan diserahkan kepada pelanggan pada tahun 2011.

4.1.2 Visi dan Misi

1. Visi Perusahaan:

“To develop a property business group that strives on excellence and innovation and provides a better life for the society as well as bringing welfare and prosperity for the stakeholders.”

2. Misi Perusahaan:

“To become the frontrunner in property business by striving to perform the best, to be professional and profitable, so to become consumers’ first choice, employees’ most interesting and challenging workplace, stockholders’ most profitable investment and make a significant contribution to the nation.”

4.1.3 Struktur Organisasi

Struktur organisasi merupakan hal penting dalam perusahaan karena merupakan sarana untuk mencapai tujuan perusahaan secara efisien dan efektif.

(4)

Selain itu pembagian tugas, wewenang dan tanggung jawab yang jelas akan memperlancar aktivitas serta memudahkan pengendalian pada tiap-tiap fungsi.

Gambar 4.1. Struktur Organisasi PT. Win Win Realty Centre

Job description atau deskripsi tugas dari masing-masing bagian yang ada di perusahaan dapat dilihati sebagai berikut:

1. Komisaris :

a. Mengawasi dan memberikan masukan kepada Direksi demi kepentingan perusahaan.

b. Komisaris bertanggung jawab memastikan agar direksi dalam kondisi apapun mempunyai kemampuan menjalankan tugasnya.

RUPS Direktur Utama Manager Keuangan Manager Operasional Manager Marketing Manager HRD Manager Teknik Tax Collection Accounting HK Security Parkir Promosi Leasing Marchen dise Recruitment Training General Afair Chiller Mechanical Electrical Legal Komisaris

(5)

c. Komisaris secara teratur telah memantau efektivitas pelaksanaan kebijakan dan proses pengambilan keputusan yang dilakukan oleh direksi agar selalu sesuai dengan tujuan perusahaan dan arahan Pemegang Saham. 2. Direktur Utama, memberikan tujuan dan arah dalam aktivitas perusahaan

secara keseluruhan.

3. Finance Manager :

a. Bertanggung jawab kepada pimpinan serta membantu pimpinan melaksanakan dan membuat kebijakan keuangan yang telah ditetapkan. b. Membuat laporan keuangan dan mempertanggungjawabkan semua

transaksi keuangan pada direktur perusahaan. c. Mengawasi dan mengatur keuangan perusahaan.

4. Operational Manager :

a. Menyelenggarakan kegiatan pengelolaan di bidang house keeping, keamanan, parkir terkait dalam wewenang kegiatan pengelolaan yang meliputi tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama.

b. Menyelenggarakan kegiatan monitoring dan evaluasi serta kajian terhadap seluruh kegiatan di bidang umum dan operasional pengelolaan.

5. Marketing Manager :

- Membuat kebijakan-kebijakan demi kelancaran proses jual-beli barang.

- Melakukan penjualan produk serta kegiatan pemasaran untuk mencari order-order baru.

6. HRD Manager :

- Bertanggung jawab atas penyelenggaraan kegiatan di bidang kepegawaian, pembinaan pegawai, peningkatan disiplin dan kinerja karyawan sesuai peraturan perusahaan yang dikeluarkan oleh management perusahaan.

(6)

- Bertanggung jawab atas penyelenggaraan kegiatan perawatan dan perbaikan peralatan ( chiller, genset, dll ).

4.2 Faktor Eksternal 4.2.1 Faktor Ekonomi

Menurut Badan Pusat Statistik (BPS) dalam (www.bps.go.id), Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang diukur berdasarkan kenaikan Produk Domestik Bruto (PDB) Indonesia pada Triwulan I2011 meningkat sebesar 3,5 persen terhadap Triwulan II-2011. Peningkatan terjadi pada semua sektor ekonomi dengan pertumbuhan tertinggi di Sektor Pertanian 5,0 persen dan terendah di Sektor Listrik, Gas, dan Air Bersih yaitu 1,3 persen. Bila dibandingkan dengan triwulan yang sama tahun 2010, PDB Indonesia Triwulan III-2011 ini tumbuh sebesar 6,5 persen, dimana semua sektor tumbuh positif dan pertumbuhan tertinggi di Sektor Perdagangan, Hotel dan Restoran sebesar 10,1 persen.

Secara kumulatif, pertumbuhan PDB Indonesia hingga Triwulan III-2011 dibandingkan dengan periode yang sama tahun 2010 tumbuh sebesar 6,5 persen. Besaran PDB Indonesia atas dasar harga berlaku pada Triwulan III - 2011 Rp 1.923,6 triliun sehingga kumulatif Triwulan ke III-2011 mencapai Rp 5.482,4 triliun. Dari sisi penggunaan, pertumbuhan PDB Triwulan III-2011 terhadap triwulan sebelumnya didorong oleh kenaikan konsumsi pemerintah yang tumbuh sebesar 10,6 persen, ekspor sebesar 5,2 persen, pembentukan modal tetap bruto (PMTB) sebesar 5,1 persen, dan konsumsi rumah tangga sebesar 2,3 persen. Sementara impor tumbuh 2,4 persen dibanding triwulan sebelumnya.

Pertumbuhan PDB penggunaan Triwulan III-2011 dibandingkan dengan triwulan yang sama tahun 2010 ditopang oleh pertumbuhan ekspor sebesar 18,5 persen, PMTB sebesar 7,1 persen, konsumsi rumah tangga sebesar 4,8 persen, dan konsumsi pemerintah sebesar 2,5 persen. Sedangkan impor juga tumbuh 14,2 persen dibanding triwulan yang sama tahun 2010.

(7)

Struktur perekonomian Indonesia secara spasial pada Triwulan III-2011 masih didominasi oleh kelompok provinsi di Pulau Jawa yang memberikan kontribusi terhadap Produk Domestik Bruto sebesar 57,7 persen, kemudian diikuti oleh Pulau Sumatera sebesar 23,6 persen, Pulau Kalimantan 9,5 persen, Pulau Sulawesi 4,6 persen, dan sisanya 4,6 persen di pulau-pulau lainnya.

4.2.2 Faktor Politik

Menurut Burhanuddin Muhtadi, pengamat politik dari Lembaga Survei Indonesia (LSI) dalam (Situasi Politik Nasional Memanas, 2011) mengatakan, ke depan hampir tidak ada celah untuk terjadinya situasi politik yang kondusif. Imbas politik sandera yang diterapkan oleh Presiden Susilo Bambang Yudhoyono (SBY) sejak 2009 pasti akan terus mewarnai hingga 2014. Imbas politik hukum 2009 sampai 2014. Tetap akan ada tarik menarik kepentingan elit, dan dari tahun ke tahun akan terus meningkat karena dibumbui pertarungan kepentingan politik.

Ada beberapa faktor yang membuat kondisi politik hukum bakal semakin tegang. Pertama, karena kegagalan Presiden SBY dalam mendisiplinkan koalisi. Karakternya yang tidak tegas menyebabkan semua partai koalisi bermanuver sesuai kepentingan politiknya. SBY diakui memiliki kekuatan enam parpol di koalisi. Tetapi secara riil hanya Demokrat, PKB, dan PAN, sebab dua koalisi lain yakni Golkar dan PKS tetap tidak bisa dikendalikan.

Kedua, dari sisi hukum Presiden SBY tidak memposisikan diri sebagai panglima untuk pemberantasan korupsi. Dinamika hukum yang terkesan saling sandera tetap dibiarkan, bahkan SBY terkesan lari dari tanggung jawabnya sebagai kepala negara.

Sekarang ini, semua posisi ditentukan oleh kekuatan politik sehingga sangat sulit untuk bisa mengharapkan penegakan hukum secara tuntas. Para investor yang mau melakukan investasi harus benar-benar waspada akan terjadinya korupsi dan

(8)

berbagai persaingan yang tidak sehat lainnya agar tidak terjerumus ke dalam arus politik yang tidak seimbang.

4.2.3 Faktor Sosial

Menurut Badan Kependudukan dan Keluarga Berencana Nasional dalam (Jumlah Penduduk Bertambah Jadi 241 Juta, 2011) mengatakan kehidupan sosial Indonesia dicerminkan oleh budaya yang beranekaragam. Jumlah penduduk Indonesia pada 2011 telah bertambah menjadi 241 juta jiwa lebih. Menurut Sudibyo sebagai sekretaris utama BKKBN (Badan Kependudukan dan Keluarga Berencana Nasional) menjelaskan, berdasarkan sensus tahun 2010 diketahui bahwa pertumbuhan penduduk melebihi proyeksi nasional yaitu sebesar 237,6 juta jiwa dengan laju pertumbuhan penduduk (LPP) 1,49 persen per tahun. Jika laju pertumbuhan penduduk 1,49 persen per tahun maka setiap tahunnya akan terjadi pertumbuhan penduduk sekitar 3,5 juta lebih per tahun. Dengan demikian, jika di tahun 2010 jumlah penduduk 237,6 juta jiwa maka di tahun 2011 bertambah 3,5 juta maka sekarang ada 241 juta jiwa lebih.

Dalam keadaan lingkungan sosial Indonesia, dapat dilihat Indonesia memiliki tingkat populasi yang semakin tinggi yang mencerminkan pangsa pasar domestik semakin besar. Hal ini merupakan investasi menarik bagi perusahaan baik dari lokal maupun luar.

4.2.4 Faktor Teknologi

Menurut Henry Subiakto, Staf Ahli Bidang Komunikasi dan Media Massa Kementerian Komunikasi dan Informatika dalam (Pengguna Internet di Indonesia 48 juta, 2011) mengatakan pengguna Internet di Indonesia pada tahun 2011 mencapai 48 juta orang dan diprediksi pada 2015 akan terjadi lonjakan menjadi 100 juta pengguna.

(9)

Khususnya pengguna Internet wilayah Jakarta ditetapkan sebagai pengguna Internet dan Twitter terbesar di Asia. Tingginya pengguna Internet di Indonesia tersebut membawa dampak positif dan negatif bagi kemajuan ekonomi dan pengetahuan masyarakat. Jumlah pengguna Internet yang cukup besar tersebut berdampak positif bagi kemajuan dan peningkatan kesejahteraan masyarakat tetapi juga bisa berdampak negatif.

Menurut Henry, Pusat Layanan Internet Kecamatan (PLIK) di Hotel "A" Banjarmasin, dengan Internet masyarakat bisa mengetahui berbagai informasi dari seluruh dunia. Selain itu, berbagai hal mulai dari pemasaran bahkan informasi tentang kesehatan dengan mudah bisa diketahui melalui jaringan Internet dengan mudah dan murah.

Masyarakat Indonesia yang menggunakan Internet untuk mencari tempat tinggal terus meningkat. Hal ini ditunjukkan dengan semakin meningkatnya kunjungan ke situs-situs properti online. Salah satunya adalah Rumah.com. Jumlah kebutuhan perumahan dan pertumbuhan Internet juga menjadi alasan banyaknya kunjungan ke situs online pencarian properti. Menurut data terakhir Badan Pusat Statistik, masyarakat Indonesia masih butuh tambahan 13 juta unit properti untuk memenuhi kebutuhan 61 juta rumah tangga. Sementara itu, menurut studi yang dilakukan Mark Plus Insight, pengguna Internet di Indonesia tahun 2011 ini telah mencapai 55 juta orang, meningkat dari 42 juta orang pada 2010. (Cari Rumah, Pengguna Indonesia Pilih Internet, 2011)

4.3 Faktor Internal

4.3.1 Sumber Daya Manusia (Human Resource)

Gambaran tentang tenaga kerja yang dimiliki oleh PT. Win Win Realty Centre adalah sebagai berikut :

(10)

Jumlah tenaga kerja yang dimiliki PT. Win Win Realty Centre sekitar ± 170 pekerja.

2. Jam kerja karyawan

Jam kerja karyawan PT. Win Win Realty Centre ditetapkan selama delapan jam yang di mulai dari pukul 08.00 WIB – 17.00 WIB.

3. Sistem pemberian kompensasi

Dalam usaha memberikan kepuasan kerja kepada karyawan, PT Win Win Realty Centre menerapkan sistem upah bulanan, dimana upah ini diberikan setiap habis bulan kepada para pekerja tetap. Biasanya kenaikan gaji karyawan terjadi setiap satu tahun. Kenaikan gajinya tergantung inflasi, tapi biasanya mengalami kenaikan gaji 10%.

4. Penyeleksian tenaga kerja

Kriteria penerimaan karyawan adalah: Usia : Maksimal usia 35 tahun

Jenis kelamin : Pria atau Wanita Pendidikan : Minimal diploma

5. Sistem perekrutan yang ada dalam PT. Win Win Realty Centre dilakukan dengan 2 cara yaitu:

• Media : Menyebarkan lowongan kerja dengan menggunakan sarana media seperti melalui media cetak (koran), dan media teknologi (internet / website)

• Koneksi : Mencari tenaga kerja melalui koneksi teman-teman dari Sumber Daya Manusia PT. Win Win Realty Centre, dimana teman-teman tersebut direkomendasikan ke perusahaan untuk menjadi tenaga kerja.

6. Jaminan sosial

PT. Win Win Realty Centre memberikan beberapa jaminan sosial untuk memenuhi kebutuhan sosial para pekerjanya yang berupa:

(11)

Asuransi JAMSOSTEK memberikan beberapa jaminan sosial yang berupa:

1) Jaminan hari tua

2) Jaminan kecelakaan kerja 3) Jaminan kematian

b) Asuransi Kesehatan

Asuransi kesehatan yang digunakan perusahaan adalah Magna (PT. Asuransi Multi Artha Guna, Tbk)

Dalam PT. Win Win Realty Centre, para pekerjanya dituntut agar dapat bersikap jujur, loyal dan memberikan kontribusi penuh bagi perusahaan. Sistem

reward and punishment digunakan untuk menjalankan budaya ini. Jika ada karyawan

yang tidak jujur atau tidak berkontribusi ke perusahaan, maka perusahaan dengan tegas akan memutus hubungan kerja antara karyawan dengan perusahaan. Begitu juga bagi karyawan yang jujur dan berkontribusi maksimal bagi perusahaan juga akan mendapatkan reward yang cukup besar. Oleh karena itu, dengan sistem yang jelas ini, para karyawan akan terpacu dan termotivasi untuk selalu bersikap jujur dan berkontribusi bagi perusahaan.

Apabila karyawan merasa tidak puas dengan segala sesuatunya, seperti rekan kerja, lingkungan perusahaan, atau gaji mereka. Maka karyawan yang bersangkutan harus berbicara empat mata dengan managernya sendiri pada divisi tersebut dan jika masih belum terselesaikan, karyawan tersebut menghadap ke HRD, sehingga masalah dapat diselesaikan dengan baik dan tidak mengakibatkan suasana negatif dalam perusahaan.

4.3.2 Pemasaran

Manajemen pemasaran yang diterapkan oleh PT Win Win Realty Centre sejauh ini sudah cukup baik. Strategi pemasarannya dilakukan melalui promosi, yang dilakukan dengan berbagai cara:

(12)

1. Net working

Perusahaan mempergunakan seluruh broker-broker/agen properti yang ada di surabaya, dengan cara mengajak broker-broker tersebut bekerja sama yang bertujuan untuk memasarkan semua produk-produknya. Dimana dalam penjualan setiap unit produk tersebut broker mendapatkan komisi.

2. Iklan 3. Koran 4. Radio

Memasarkannya melalui saluran radio Suara Surabaya.

5. Road Show

6. Pameran 7. Open House

8. Customer Gathering

Dalam menawarkan produk-produk/project baru, perusahaan lebih mengutamakan customer yang sudah pernah membeli unit produk sebelumnya. Dan menawarkan project baru tersebut dengan harga khusus. Jadi, tujuannya ingin mempunyai hubungan baik dengan cara memprioritaskan dan memberi harga khusus kepada customer lama.

9. Member Get Member

Pembeli apartemen mendapat komisi, jika pembeli tersebut berhasil mengajak teman atau keluarganya untuk membeli apartemen juga. Hal ini bertujuan supaya customer-nya loyal.

(13)

4.4 Perumusan Strategi 4.4.1 Tahap Input

4.4.1.1 Matriks Evaluasi Faktor Internal (IFE)

Tabel 4.1. Matriks IFE PT. Win Win Realty Centre

Keterangan bobot: Bobot mengindikasikan tingkat penting relatif dari faktor terhadap keberhasilan perusahaan dalam suatu industri. Semakin besar angka bobot maka semakin besar tingat kepentingan faktor tersebut. Nilai Bobot faktor 0,0 (tidak penting) hingga 1,0 (paling penting)

No Faktor-Faktor Bobot Peringkat Skor

Internal Utama Bobot

Kekuatan

1 Mempunyai Lokasi yang Strategis 0,4 4 1,60

2 Memiliki keahlian manajemen 0,3 3 0,9

Kelemahan

1 Jalan di Mayjend Sungkono Macet 0,1 2 0,2 2 Sumber Daya Manusia yang kurang 0,2 1 0,2

Kompeten

(14)

Keterangan:

Peringkat Satu (1) : Kelemahan utama Peringkat Dua (2) : Kelemahan Minor Peringkat tiga (3) : Kekuatan Minor Peringkat empat (4) : Kekuatan Utama

Asumsi Kekuatan Internal:

1. Kekuatan dari PT. Win Win Relaty Centre adalah perusahaan ini mempunyai lokasi yang strategis karena dekat dengan akses tol, cakupan Ciputra World Surabaya akan mencapai tidak hanya penduduk Surabaya Barat dan Tengah, tetapi juga Selatan dan Surabaya Utara. Surabaya Barat adalah daerah yang paling berkembang di Surabaya dalam 10 tahun terakhir, dikelilingi oleh perkebunan kelas menengah dan atas perumahan (Citraland, Bukit Darmo, Graha Family, Darmo Harapan, Darmo Satelit Town, Kupang Indah, Bukit Mas, Darmo Hill, dll), hotel (Shangrilla, Somerset) dan sekolah (sekolah Petra, Ciputra sekolah, dan Universitas Ciputra). Dan PT. Win Win Realty Centre masih mempunyai tanah sebesar 9 hektar. Peringkat 4 diberikan karena memiliki lokasi yang strategis merupakan kekuatan utama untuk mencapai keberhasilan bagi PT. Win Win Realty Centre.

2. Kekuatan lainnya adalah memliki keahlian manajemen karena didukung oleh Group Ciputra. Hal ini menjadi kekuatan PT. Win Win Realty Centre karena dengan pengalaman yang telah dimiliki oleh Ciputra, maka manajemen dari PT. Win Win Realty Centre menjadi lebih baik Keahlian manajemen yang didukung oleh Ciputra ini diberikan peringkat 3 karena kekuatan ini dapat mendukung perusahaan untuk meraih keberhasilan dalam menghadapi persaingan dalam bisnis.

(15)

Asumsi Kelemahan Internal:

1. Ruang untuk perbaikan lainnya adalah jalan Mayjend Sungkono yang macet, hal ini disebabkan karena jalan Mayjend Sungkono merupakan pusat kota yang disering di lewati semua orang. Terutama pada saat pulang kerja antara jam 4 siang sampai jam 7 malam jalan Mayjend Sungkono macet. Sehingga ruang untuk perbaikan ini diberikan peringkat 2 karena ruang untuk perbaikan ini tidak terlalu mempengaruhi perusahaan.

2. Ruang untuk perbaikan dari PT. Win Win Realty Centre adalah Sumber Daya Manusia yang kurang berkompeten. Walaupun keahlian mananjemen dari PT. Win Win Realty Centre didukung oleh Ciputra, tetapi para Sumber Daya Manusia di PT. Win Win Realty Centre tergolong baru, karena Ciputra World baru saja dibuka pada tanggal 22 Juli 2011 sehingga para Sumber Daya Manusianya juga baru-baru. Dari hal tersebut perusahaan masih harus terus menerus melakukan pengawasan dan pelatihan kepada para kinerjanya. Peringkat 1 diberikan karena Sumber Daya Manusia tergolong ruang untuk perbaikan utama, karena Sumber Daya Manusia merupakan hal yang sangat penting bagi perusahan-perusahaan.

Dari tabel Matriks Evaluasi Faktor Internal (IFE) di atas, dapat dilihat bahwa total rata-rata tertimbang sebesar 2,90. Total rata-rata tertimbang sebesar 2,90 menjelaskan bahwa PT. Win Win Realty Centre berada pada posisi internal yang kuat.

(16)

4.4.1.2 Matriks Evaluasi Faktor Eksternal (EFE)

Tabel 4.2. Matriks EFE PT. Win Win Realty Centre

No Faktor Eksternal Bobot Peringkat Skor

Utama Bobot

Peluang

1 Jumlah Penduduk 0,3 3 0,9

Indonesia semakin

Banyak

2 Daya beli pembeli 0,27 4 1,08

Meningkat Ancaman 1 Masuknya 0,2 2 0,40 kompetitor baru 2 Perusahaan pesaing 0,23 4 0,92 Total 1,00 3,30

Keterangan:

Peringkat satu (1) : Respon perusahaan di bawah rata-rata Peringkat dua (2) : Respon perusahaan rata-rata

Peringkat tiga (3) : Respon perusahaan di atas rata-rata Peringkat empat (4) : Respon perusahaan sangat bagus

(17)

Asumsi Peluang Eksternal:

1. Peluang bagi PT. Win Win Realty Centre saat ini adalah jumlah penduduk yang terus menerus bertambah dari tahun ke tahun. Hal ini merupakan peluang bagi PT. Win Win Realty Centre karena semakin banyak penduduk semakin banyak pula orang membutuhkan tempat tinggal sehingga permintaan pun ikut meningkat. Peluang ini diberikan peringkat 3 karena respon perusahaan di atas rata-rata dimana PT. Win Win Realty Centre berusaha untuk memanfaatkan peluang yang menunjukan bahwa meningkatnya kebutuhan akan tempat tinggal.

2. Peluang selanjutnya adalah daya beli pembeli meningkat, dapat dilihat dengan keadaan ekonomi Indonesia yang mengalami pertumbuhan, sehingga ekonomi seseorang pun ikut meningkat. Dengan adanya daya beli yang tinggi, para investor mulai untuk menginvestasi properti. Peluang ini diberikan peringkat 4 karena respon perusahaan sangat bagus dimana PT. Win Win Realty Centre mengikuti perekonomian negara.

Asumsi Ancaman Eksternal:

1. Ancaman bagi PT. Win Win Realty Centre adalah masuknya kompetitor baru. Hal ini merupakan ancaman bagi PT. Win Win Realty Centre karena semakin banyak pesaing maka semakin ketat persaingan yang harus dilakukan untuk memperebutkan customer. Ancaman ini diberikan peringkat 2 karena respon perusahaan rata-rata. Dimana PT. Win Win Realty Centre dapat mengatasi pesaing-pesaing baru dengan bantuan kealihan manajemen dari grup Ciputra. 2. Ancaman selanjutnya adalah perusahaan pesaing, Ancaman ini diberikan

peringkat 4 karena respon perusahaan sangat bagus. Dimana perusahaan berusaha untuk terus menerus meningkatkan kinerja manajemen perusahaan agar tidak kalah dari pesaingnya seperti PT. Pakuwon Dharma.

(18)

Berdasarkan tabel matriks EFE di atas, dapat dilihat bahwa skor bobot tertimbang adalah 3,30. Ini menunjukan bahwa PT. Win Win Realty Centre merespon dengan sangat baik akan peluang dan ancaman yang ada dalam industrinya.

4.4.1.3 Matriks Profil Kompetitif (CPM)

Tabel 4.3. Matriks CPM PT. Win Win Realty Centre

Faktor Penentu PT. Win Win Realty Centre PT. Pakuwon Dharma Bobot Peringkat Skor Peringkat Skor

Keberhasilan Bobot Bobot

1 Promosi 0,2 3 0,60 3 0,60 2 Lokasi Bangunan 0,3 4 1,20 3 0,90 3 Konsep Bangunan 0,15 3 0,45 3 0,45 4 SDM 0,2 2 0,40 3 0,60 5 Fasilitas Apartemen 0,15 3 0,45 3 0,45 Total 1,0 3,10 3,00

(19)

Keterangan: 1 : Terburuk 2 : Buruk 3 : Baik

4 : Sangat Baik

Asumsi PT. Win Win Realty Centre:

1. Promosi merupakan salah satu penentu keberhasilan dalam penjualan properti. Promosi dari PT. Win Win Realty Centre diberi peringkat 3 karena perusahaan telah menggunakan strategi pemasaran yang baik, dengan melakukan promosi melalui net working, iklan, koran, billboard, radio, road show, pameran, open house, customer gathering, dan member get member. Sehingga ini menjadi suatu kekuatan bagi PT. Win Win Realty Centre.

2. Lokasi pembangunan diberikan peringkat 4 karena megaproyek PT. Win Win Realty Centre yaitu Ciputra World, berada di jalan Mayjend Sungkono, dimana Jalan tersebut merupakan lokasi yang strategis karena merupakan pusat kota, dan jalan tersebut sering dilalui oleh banyak orang. Dan PT. Win Win Realty Centre masih mempunyai tanah sebesar 9 hektar.

3. Konsep Pembangunan diberikan peringkat 3 karena Ciputra World dibangun dengan konsep mixed use dan menggunakan DP Arsitek, arsitek yang terkenal dari singapura. Mixed use terdiri dari life style center yang berbentuk Shopping Center, berorientasi gaya hidup moderen dimana aktifitas bukan hanya untuk berbelanja tetapi juga sebagai pusat hiburan. Selain itu juga dilengkapi Office Building (pusat perkantoran), Apartement Tower (Hunian), dan Hotel.

4. Sumber Daya Manusia diberikan peringkat 2 karena Ciputra World baru saja dibuka, secara tidak langusng pekerja-pekerjanya baru sehingga masih kurang berkompeten.

(20)

5. Fasilitas Apartemen diberikan peringkat 3 karena Fasilitas yang diberikan sudah cukup baik. Fasilitas-fasilitasnya berupa Family Club, Fitness center,

Jacuzzi, Game Room, Kolam renang, Lapangan Basket, Lapangan Tenis,

Green Park, Multifunction Hall. Asumsi PT. Pakuwon Dharma:

1. Untuk promosi dari PT. Pakuwon Dharma diberi peringkat 3 karena bagaimana perusahaan melakukan pemasaran melalui promosi juga sudah baik.

2. Lokasi pembangunan diberi peringkat 3 karena lokasi pembangunan PT. Pakuwon Dharma, kalah strategis dibandingkan dengan PT. Win Win Realty Centre yang ada di pusat kota.

3. Konsep pembangunan diberi peringkat 3 karena konsep pembangunan PT. Pakuwon Dharma mempunyai konsep yang sama dengan PT. Win Win Realty Centre yaitu berkonsep mixed use.

4. Sumber Daya Manusia diberi peringkat 3 karena para pekerja di PT. Pakuwon Dharma, telah melakukan pelayanan dan mengelola dengan baik.

5. Fasilitas Apartemen pada PT. Pakuwon Dharma diberi peringkat 3 karena fasilitas-fasilitas yang diberikan PT. Pakuwon Dharma sudah cukup lengkap, yang berupa Beach pool (kolam renang yang dibuat menyerupai pantai),

Children playground, Gym, Reflecting pool, Jogging track, Taman (thematic

garden), dan Restoran.

Dari matriks profil kompetitif menghasilkan nilai bobot untuk PT. Win Win Realty Centre sebesar 3,10. Sedangkan untuk PT. Pakuwon Dharma menghasilkan bobot sebesar 3,00. Hal ini menunjukan bahwa PT. Win Win Realty Centre lebih kuat dibandingkan dengan PT. Pakuwon Dharma sebagai pesaingnya.

4.4.2 Tahap Pencocokan

(21)

Tabel 4.4. Matriks SWOT PT. Win Win Realty Centre

Kekuatan Kelemahan

(Strengths-S) (Weakness-W)

1. Mempunyai Lokasi yang 1. Jalan di Mayjend

Strategis Sungkono Macet

2. Memiliki manajemen 2.Sumber Daya Manusia pemasaran yang baik yang kurang kompeten

Peluang Strategi SO Strategi WO (Opportunities-O) 1. Jumlah Penduduk 1. Membangun lagi

apartemen 1. Memperbanyak jalan Indonesia semakin

baru karena jumlah

kebutuhan keluar masuk agar Banyak

akan tempat tinggal

meningkat mengurangi kemacetan

(S1, O1) dan para pengunjung atau

2. Daya beli

pembeli

penghuni dapat lebih mudah

Meningkat 2. Membangun unit yang keluar masuk mall atau lebih besar, dan berkualitas apartemen (W1, O1)

(S1, O2)

2. Merekrut SDM baru yang

berkualitas (W2,O1, O2)

3. Melakukan pelatihan SDM (W2, O1, O2) Ancaman Strategi ST Strategi WT (Threats-T)

1. Masuknya 1. Mencari lahan-lahan baru 1. Memperbanyak jalan kompetitor baru di jalan Mayjend Sungkono keluar masuk agar

agar dapat terus

berkembang mengurangi kemacetan

2. Perusahaan

pesaing (S1, T1,T2) dan para pengunjung atau

penghuni dapat lebih mudah

(22)

2. Membuat iklan semenarik keluar masuk mall atau untuk memperkenalkan apartemen (W1, T1, T2)

proyek baru kepada

pelanggan lama atau baru (S2, T1, T2)

2. Melakukan pelatihan SDM

(W2, T1, T2)

4.4.2.2 Matriks Posisi Strategis dan Evaluasi Tindakan (SPACE)

Tabel 4.5. Matriks SPACE PT. Win Win Realty Centre

Kekuatan Keuangan (Financial Strength-FS) Peringkat

1. Bekerja sama dengan perusahaan lain 6

2. Aset perusahaan 3

Total 9

Kekuatan Industri (Industry Strength-IS)

1. Pertumbuhan Industri 4

2. Volume penghuni / pengunjung 5

Total 9

Stabilitas Lingkungan (Evironmental Stability-ES)

1. Perubahan teknologi -2

2. Perekonomian yang stabil -3

3. Tekanan persaingan -4

Total -9

Keungulan Kompetitif (Competitive Advantage-CA)

1. Teknologi -2

2. Sumber Daya Manusia -3

(23)

Keterangan untuk FS dan IS: 1 = paling buruk

6 = paling baik

Keterangan untuk ES dan CA: -1 = paling baik

-6 = paling buruk

Analisa Kekuatan Keuangan (Financial Strength-FS) :

1. Untuk bekerja sama dengan perusahaan lain diberi peringkat 6 karena PT. Win Win Realty Centre telah tergabung dalam grup Ciputra, karena grup Ciputra merupakan salah satu grup terbesar dan terpercaya di Indonesia.

2. Aset perusahaan diberi peringkat 3 karena mempunyai aset yang cukup besar dimana Perusahaan telah menunjuk PT VPC Hagai Sejahtera (VPC) untuk nilai aset PT. Win Win Realty Centre. VPC menggunakan metode pendekatan pendapatan ke nilai bank atas tanah PT. Win Win Realty Centre pada tanggal 3 November 2006. Nilai pasar dari aset PT. Win Win Realty Centre menurut VPC adalah Rp. 578.246.000.000.

Analisa Kekuatan Industri (Industry Strength-IS) :

1. Pertumbuhan industri diberi peringkat 4 karena pertumbuhan akan properti dari tahun ke tahun meningkat dikarena jumlah penduduk Indonesia yang terus meningkat sehingga orang yang berumah tangga membutuhkan tempat tinggal sendiri. Dari hal tersebut pertumbuhan industri PT. Win Win Realty Centre mulai meningkat.

2. Volume penghuni / pengunjung diberi peringkat 5 karena jumlah apartemen The Via and The Vie yang dipasarkan sudah hampir habis terjual sedangkan mall Ciputra World mengalami penaikan pengunjung yang cukup banyak dari bulan ke bulan.

(24)

1. Perubahan teknologi diberi peringkat -2 karena karena perubahan teknologi di Indonesia berkembang dengan pesat dimana perubahan teknologi tersebut memungkinkan PT. Win Win Realty Centre dengan memanfaatkan teknologi yang semakin maju itu untuk meningkatkan keefektifan dan keefisienan. 2. Perekonomian yang stabil diberi peringkat -3 karena jika ekonomi indonesia

semakin baik, para investor mulai menginvestasikan hartanya ke bidang properti.

3. Tekanan persaingan diberi peringkat -4 karena makin banyaknya pemain dalam hal bidang properti. Hal ini menyebabkan tekanan persaingan menjadi tinggi.

Analisa Keungulan Kompetitif (Competitive Advantage-CA):

1. Teknologi diberi peringkat -2 karena pemanfaatan teknologi pada PT. Win Win Realty Centre cukup maksimal, dimana dia menggunkan teknologi yang serba otomatis dari Chiller, lampu, eskalator (bisa jalan cepat-lambat) sehingga menghemat penggunaan listrik.

2. Sumber Daya Manusia diberi peringkat -3 karena kompetensi sumber daya manusia PT. Win Win Realty Centre kurang kompeten namun hal ini dapat diantisipasi dengan meningkatkan kualitas SDM.

Kesimpulan dari matriks SPACE: Rata-rata ES adalah : -9/3 = -3 Rata-rata CA adalah : -5/2 = -2,5 Rata-rata IS adalah : 9/2 = 4,5 Rata-rata FS adalah : 9/2 = 4,5

Koordinat Vektor Arah : sumbu x: -2,5+4,5 = 2 : sumbu y: -3+4,5 = 1,5

(25)

Gambar 4.2 Matriks SPACE PT. Win Win Realty Centre

Dari gambar matriks diatas dihasilkan bahwa PT. Win Win Realty Centre harus menjalankan strategi agresif karena perusahaan dalam kondisi yang bagus untuk memanfaatkan berbagai kekuatan internalnya guna memanfaatkan peluang eksternal, mengatasi kelemahan internal, dan menghindari ancaman eksternal.

Strategi yang cocok digunakan PT. Win Win Realty berdasarkan Analisis matriks SPACE adalah:

(26)

2. Penetrasi pasar 3. Pengembangan pasar 4. Pengembangan produk

5. Diversifikasi (terkait atau tidak terkait)

4.4.2.3 Matriks Boston Consulting Group (BCG)

Gambar 4.3 Matriks BCG PT. Win Win Realty Centre

Berdasarkan matriks BCG di atas bahwa PT. Win Win Realty Centre pada posisi kuadran I atau tanda tanya yaitu posisi pangsa pasar yang cukup tinggi dan tingkat pertumbuhan penjualan industri yang tinggi. PT. Win Win seharusnya melakukan investasi yang besar untuk mempertahankan atau memperkuat posisinya.

Tanda Tanya I Posisi Pangsa Pasar Relatif

(27)

Strategi yang cocok untuk PT. Win Win Realty Centre adalah penetrasi pasar, pengembangan pasar dan juga pengembangan dan peningkatan kualitas produknya (apartemen, hotel, perkantoran, shopping center).

4.4.2.4 Matriks Internal-Eksternal (IE)

Dengan menggunakan hasil evaluasi dari matriks IFE dan EFE, matriks IE dapat dikerjakan. Sumbu Horizontal IE adalah skor bobot total IFE sebesar 2,90 sedangkan sumbu vertikalnya adalah skor bobot total EFE sebesar 3,30.

Gambar 4.4 Matriks IE PT. Win Win Realty Centre

Dalam matriks IE diatas, menunjukan bahwa PT. Win Win Realty Centre berada pada kuadran II, dimana strategi yang terpat digunakan perusahaan adalah tumbuh dan membangun. Strategi-strategi yang cocok untuk PT. Win Win Realty Centre adalah pentrasi pasar, pengembangan produk, dan pengembangan pasar.

Skor Bobot Total IFE

Skor Bobot

Total EFE

(28)

4.4.2.5 Matriks Strategi Besar

Gambar 4.5 Matriks Strategi Besar PT. Win Win Realty Centre

Dari matriks Strategi Besar diatas, PT. Win Win Realty Centre berada di kuadaran I dimana posisi kompetitif yang kuat dan pertumbuhan pasar yang cepat. Sehingga rekomendasi strategi perusahaan yang cocok untuk PT. Win Win Realty Centre adalah penetrasi pasar, pengembangan produk, dan pengembangan pasar. Melakukan penetrasi pasar dengan cara melakukan pemasaran atau melakukan lebih banyak lagi promosi-promosi dengan tujuan untuk mempertahankan dan meningkatkan pangsa pasar PT. Win Win Realty Centre. Dan melakukan pengembangan dan peningkatan fasilitas-fasilitas yang lengkap baik di shopping

Kuadran II Kuadran III 1. Penetrasi Pasar 2. Pengembangan Produk 3. Pengembangan pasar

(29)

center maupun apartemen, hotel, dan perkantoran agar menambah jumlah pengunjung maupun investor.

4.4.3 Tahap Keputusan

4.4.3.1 Matriks Perencanaan Strategi Kuantitatif (QSPM)

Tabel 4.6. Matriks QSPM PT. Win Win Realty Centre Alternatif Strategi

Penetrasi Pasar

Pengembangan Pengembangan

Produk Pasar

Faktor Kunci Bobot AS TAS AS TAS AS TAS

Peluang

1. Jumlah Penduduk 0,3 3 0,9 2 0,6 3 0,9

Indonesia semakin

Banyak

2. Daya beli pembeli 0,27 3 0,81 4 1,08 2 0,54

Meningkat Ancaman 1. Masuknya competitor 0,2 3 0,6 2 0,4 2 0,4 Baru 2. Perusahaan pesaing 0,23 2 0,46 3 0,69 2 0,46 Total 1,00 Kekuatan 1. Mempunyai Lokasi 0,4 3 1,2 2 0,8 1 0,4 yang Strategis 2. Memiliki keahlian 0,3 3 0,9 4 1,2 3 0,9 manajemen Kelemahan 1. Jalan di Mayjend 0,1 1 0,1 3 0,3 1 0,1 Sungkono Macet

2. Sumber Daya Manusia 0,2 2 0,4 3 0,6 2 0,4

yang kurang kompeten

(30)

Keterangan daya tarik:

Satu (1) : tidak memiliki daya tarik Dua (2) : daya tarik rendah

Tiga (3) : daya tarik sedang Empat (4) : daya tarik tinggi Asumsi nilai daya tarik:

1. Nilai daya tarik untuk penetrasi pasar dilihat dari aspek peluang jumlah penduduk Indonesia semakin banyak diberikan nilai 3, pada pengembangan produk diberikan nilai 2, dan pada pengembangan pasar diberikan nilai 3 juga. karena dari peluang ini lebih menguntungkan pada penetrasi pasar dan pengembangan pasar yaitu dengan melakukan promosi-promosi yang lebih banyak dan mencari pasar baru. Dimana semakin banyaknya penduduk semakin membutuhkan tempat tinggal.

2. Daya beli pembeli meningkat mempunyai nilai daya tarik 3 pada penetrasi pasar, nilai 4 untuk pengembangan produk, dan pengembangan pasar diberi nilai 2 karena dari peluang ini lebih menguntungkan pengembangan produk yaitu melakukan penambahan fasilitas-fasilitas dan memakai bahan-bahan bangunan yang lebih berkualitas.

3. Masuknya kompetitor baru mempunyai nilai daya tarik 3 pada penetrasi pasar, nilai 2 untuk pengembangan produk dan pada pengembangan pasar diberi nilai 2, ancaman ini lebih berpengaruh pada penetrasi pasar. Ancaman ini menghambat pelaksanaan strategi tersebut. Sedangkan strategi pengembangan produk tidak berpengaruh pada masuknya kompetitor baru karena invoasi perusahaan lebih baik.

4. Perusahaan pesaing mempunyai nilai daya tarik 2 pada penetrasi pasar, nilai 3 untuk pengembangan produk dan pada penetrasi pasar diberikan nilai 2 karena ancaman ini lebih berpengaruh pada pengembangan produk. Karena ancaman

(31)

ini membuat perusahaan untuk terus menerus melakukan peningkatan kualitas produk-produknya.

5. Mempunyai lokasi yang strategis mempunyai nilai daya tarik 3 pada penetrasi pasar, nilai 2 untuk pengembangan produk dan pada pengembangan pasar diberi nilai 1. Karena perusahaan mempunyai lokasi yang bagus, sehingga memudahkan perusahaan untuk melakukan promosi-promosi untuk meningkatkan penjualan.

6. Memiliki keahlian manajemen mempunyai nilai daya tarik 3 pada penetrasi pasar, nilai 4 untuk pengembangan produk dan pada pengembangan pasar diberi nilai 3. Hal ini dikarenakan pengembangan produk lebih membutuhkan keahlian manajemen dalam pelaksanaannya. Karena manajemen PT. Win Win Realty Centre di dukung oleh grup Ciputra.

7. Jalan mayjend sungkono macet mempunyai nilai daya tarik 1 pada penetrasi pasar, nilai 3 untuk pengembangan produk dan pada pengembangan pasar diberi nilai 1. Hal ini dikarenakan pengembangan produk lebih berpengaruh, dengan membangun jalan masuk keluar mall, apartemen, hotel, dan perkantoran.

8. Sumber Daya Manusia yang kurang kompeten diberikan nilai daya tarik 2 pada penetrasi pasar, nilai 3 untuk pengembangan produk dan pada pengembangan pasar diberi nilai 2. Hal ini dikarenakan sumber daya manusia yang kurang kompeten memberi pengaruh yang kurang baik pada pelaksanaan pengembangan produk dibandingkan dengan penetrasi pasar.

Dari matriks QSPM diatas, menghasilan total nilai daya tarik dari penetrasi pasar sebesar 5,37, total nilai daya tarik dari pengembangan produk sebesar 5,67, dan total nilai daya tarik dari pengembangan pasar sebesar 5,16. Dari hal tersebut dapat disimpulkan pengembangan produk lebih sesuai untuk digunakan dibandingkan dengan penetrasi pasar dan pengembangan pasar.

(32)

4.5 Uji Triangulasi

Tabel 4.7 Uji Triangulasi faktor eksternal

Konsep Hasil Wawancara Hasil Pengamatan Keterangan

Eksternal: Peluang 1. Menggunakan teknologi-teknologi terbaru 1. Mempunyai eskalator terpanjang dari lantai dasar menuju lantai tiga, ke kawasan makan V-Walk. Eskalator-eskalatornya dapat jalan pelan (tidak ada beban), dan jalan cepat (ada beban).

Valid, karena hasil wawancara dan hasil pengamatan sesuai Eksternal: Peluang 2. Semakin banyaknya penduduk semakin berpeluang menambah pangsa pasar 2. Menurut data terakhir Badan Pusat Statistik, masyarakat Indonesia masih butuh tambahan 13 juta unit properti untuk memenuhi kebutuhan 61 juta rumah tangga.

Valid, karena hasil pengamatan

menunjukan bahwa masyarakat

Indonesia masih butuh tambahan 13 juta unit properti

Eksternal: Peluang

3. Daya pembeli mulai meningkat

3. Pertumbuhan PDB Indonesia hingga Triwulan III-2011 dibandingkan dengan periode yang sama tahun 2010 tumbuh sebesar 6,5 persen. Valid, karena pertumbuhan ekonomi Indonesia meningkat, daya beli masyarakat indonesia juga mengalami peningkatan Sumber : Hasil wawancara dan olahan Peneliti

(33)

Tabel 4.8 Uji Triangulasi faktor internal

Konsep Hasil Wawancara Hasil Pengamatan Keterangan

Internal: Kekuatan

1. Mempunyai lokasi strategis

1. PT. Win Win Realty Centre berada pada jalan Mayjend Sungkono yang merupakan pusat kota.

Valid, karena jalan Mayjend Sungkono berada di pusat kota sehingga tidak mencakup surabaya barat dan tengah saja tetapi juga Surabaya selatan dan Utara

Internal: Kelemahan

2. Jalan Mayjend Sungkono macet

2. Jalan mayjend sungkono macet biasanya pada saat jam pulang kerja.

Valid. Karena jalan Mayjend Sungkono sering terjadi kemacetan, apalagi pada jam pulang kerja antara jam 16.00‐19.00

Internal: Kekuatan

3. PT. Win Win Realty Centre hanya bekerja sama dengan grup Ciputra

Valid, karena hasil wawancara sesuai dengan hasil pengamatan