BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Identifikasi properti meliputi dua hal, yaitu identifikasi terhadap tanha dan identifikasi pengembangan yang ada di atas tanah tersebut. Jika properti yang dinilai tanah kosong, maka identifikasi ynag dilakukan terhadap tanah saja, sedangkan property yang dinilai berupa tanah yang sudah dikembnagkan atau dibangun, maka selain terhadap tanah, identifikasi dilakukan juga terhadap bangunan pelengkap, fasilitas dan semua pengembangan yang dilakukan di atas tanah property subyek.
Salah satu bagian penting dalam penilaian property adalah deskripsi mengenai tanah dan bangunan yang ada diatas tapak disertai pengembangannya. Dalam melakukan penilaian terhadap suatu jenis property seorang penilai perlu terlebih dahulu mendeskripsikan dan menganalisa tanah atau tapak dari property subjek. Tanahh atau tapak merupakan sebuah daftar data factual yang meliputi gambaran kepemilkan dan informasi yang berkaitan dengan karakteristik fisik. Deskripsi dan analisis bangunan meliputi desain bangunan, tata letak dan detail kontruksi yang meliputi komponen-komponen structural, material dan sistem mekanika. Selain itu penilai juga menentukan ukuran, spesifikasi, kualitas, kondisi bangunan serta setiap elemen yang dideskripsikan. Pendeskripsian bangunan ini penting karena selain untuk mendeskripsikan data fisik guna pengestimasian nilai bangunan melalui pendekatan biaya juga untuk membuat perbandingan antara property subjek dan property pembandingnya.
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang diatas, maka rumusan masalah makalah ini sebagai berikut:
1. Apa saja komponen bangunan dan utilitas bangunan? 2. Apa yang dimaksud Personal Properti?
3. Apa saja yang termasuk dalam analisis pasar properti? 1.3 Tujuan
2. apa yang dimaksud Personal Properti.
3. apa saja yang termasuk dalam analisis pasar properti. 1.4 Manfaat
1. Bagi penulis
Menambah wawasan tentang cara pengidentifikasian properti 2. Bagi pembaca
BAB II PEMBAHASAN
2.1 Bangunan
1. Pengertian Bangunan
Pengertian bangunan dalam arti gedung menurut PP no 36 tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang Undang No 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung adalah adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.
2. Komponen Bangunan
Bangunan adalah suatu struktur yang memiliki sebuah atap dan dinding dan berdiri lebih atau kurang secara permanen di satu tempat. Komponen bangunan secara garis besar terbagi menjadi 2 yaitu:
a. Komponen struktural
Komponen struktural adalah komponen yang mendukung berdirinya bangunan tersebut. Jika komponen struktural dihilangkan, maka bangunan tersebut akan terjadi kerusakan. Hal ini dikarenakan komponen srtuktural lah yang mendukung berdirinya suatu bangunan. Komponen structural dibagi menjadi beberapa system yaitu:
1) Sistem pondasi 2) Sistem rangka 3) Sistem atap
b. Komponen non structural
1) Sistem lantai
2) System instalasi air dan listrik 3) Pintu dan jendela
4) Kerja finishing 5) Special contruksi 3. Jenis-Jenis Bangunan
a. Bangunan rumah tinggal perumahan, rumah susun, apartemen, mess, asrama
b. Bangunan komersial retail, supermarket, pertokoan (pakaian,makanan, motor-transportasi, peralatan elektronik), pusat perbelanjaan, perkantoran komersial, layanan jasa (service, laundry dll)
c. Bangunan fasilitas penginapan motel, hotel, cottage, wisma tamu d. Bangunan fasilitas pendidikan pra sekolah, sekolah,
kursus/pelatihan, perpustakaan, laboratorium pendidikan, science park dll
e. Bangunan fasilitas kesehatan rumah sakit, puskesmas, klinik kesehatan, laboratorium medis, gymnasium, perawatan kecantikan, pusat rehabilitasi, pusat terapi kesehatan, apotek
f. Bangunan fasilitas peribadahan masjid, gereja, pusat peribadatan lain dan fasilitas layanan spiritual
g. Bangunan fasilitas transportasi bandara, terminal, stasiun, pelabuhan, travel agen, parker
h. Bangunan fasilitas budaya dan hiburan museum, perpustakaan, gedung pertunjukan
i. Bangunan fasilitas pemerintahan dan layanan publik kantor polisi, kantor perijinan, pusat rekreasi dll
4. Klasifikasi Bangunan
a. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat kompleksitas terdiri dari bangunan gedung sederhana, tidak sederhana dan khusus.
b. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat permanensi terdiri dari bangunan gedung permanent, semi permanent dan darurat/sementara. c. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat resiko kebakaran terdiri dari
bangunan gedung tingkat resiko kebakaran tinggi, sedang dan rendah. d. Klasifikasi gedung berdasarkan zonasi gempa meliputi tingkat zonasi
gempa yang ditetapkan oleh instansi yang berwenang.
e. Klasifikasi gedung berdasarkan lokasi terdiri dari bangunan gedung di lokasi padat, di lokasi sedang dan di lokasi renggang.
f. Klasifikasi gedung berdasarkan ketinggian terdiri dari bangunan gedung bertingkat tinggi, bertingkat sedang dan bertingkat rendah. g. Klasifikasi gedung berdasarkan kepemilikan terdiri dari bangunan
gedung milik Negara, badan usaha dan perorangan.
Dalam PP ini juga dijelaskan tentang penetapan fungsi bangunan gedung yaitu :
a. Fungsi hunian -- mempunyai fungsi utama sebagai tempat tinggal manusia.
b. Fungsi keagamaan -- mempunyai fungsi utama sebagai tempat melakukan ibadah.
c. Fungsi usaha -- mempunyai fungsi utama sebagai tempat melakukan kegiatan usaha, seperti gedung perkantoran, gedung perdagangan dan lain sebagainya.
d. Fungsi sosial dan budaya -- mempunyai fungsi utama sebagai tempat melakukan kegiatan sosial dan budaya.
e. Fungsi khusus -- mempunyai fungsi utama sebagai tempat melakukan kegiatan yang mempunyai tingkat kerahasiaan tinggi tingkat nasional atau yang penyelenggaraannya dapat membahayakan masyarakat di sekitarnya dan atau mempunyai resiko tinggi.
Dalam pelaksanaan pembangunan baik itu rumah, gedung maupun bangunan struktur lainnya kita membutuhkan material bangunan sebagai bahan untuk pelaksanaanya. Untuk dapat membangun sebuah bangunan berkualitas maka diperlukan upaya khusus dalam memilih bahan bangunan yang bagus. Beberapa material bangunan yang sering digunakan adalah: - Beton
Merupakan batu buatan yang terdiri dari campuran pasir, semen, batu atau bahan lainnya yang dicetak menjadi bagian dari sebuah abngunan. Beton mempunyai tingkat kuat tekan yang berbeda-beda, misalnya dinamakan dengan symbol K-250 yang berarti beton tersebut mempunyai kuat tekan sebesar 250 kg/m2.
- Semen
Semen digunakan sebagai bahan pengikat agregat-agregat sehingga dapat dibentuk menjadi batu beton. Semen dapat dibeli di took bangunan dengan satuan sak atau kg.
- Besi beton
Besi beton digunakan seagai penahan gaya tarik pada konstruksi beton. Besi bangunan banyak diproduksi dalam bentuk batangan dengna penampang lingkaran, untuk melihat daftar berat besi per m, dapat melakukan download tabel berat besi.
- Bekisting
Bekisting bisa dibuat dari kayu atau seng. Bekisting digunakan untuk mencetak beton sesuai bentuk yang diinginkan.
- Pasir
Pasir digunakan sebagai campuran material pengikat adukan baik beton maupun pemasangan material ainnya. Pasir yang baik dan layak digunakan sebagai bahan bangunan sebelumnya dilakukan tes pasir terlebih dahulu yaitu tes besa butiran, tes kadar lumpur dan organic
- Batako
Batako adalah beton atau batu lain yang dicetak jadi, sehingga memudahkan dalam pelaksnaaannya. Batako dapat digunakan pada dinding, lantai halaman, taman maupun tempat lainnya
6. Keandalan Bangunan
Keandalan adalah tingkat kesempurnaan kondisi bangunan dan perlengkapannya, yang menjamin keselamatan, fungsi, dan kenyamanan suatu bangunan gedung dan lingkungannya selama masa pakai gedung tersebut. Keandalan Bangunan Gedung adalah keadaan bangunan gedung yang memenuhi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan kemudahan bangunan gedung sesuai dengan kebutuhan fungsi yang ditetapkan.
Keandalan bangunan merupakan sebuah tolok ukur bagaimana sebuah bangunan gedung telah teruji secara teknis memenuhi persyaratan yang telah ditentukan oleh pemerintah. Persyaratan teknis bangunan diatur dalam PERMEN PU NO 29 TAHUN 2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung. Peraturan tersebut merupakan dasar hukum dari persyaratan teknis yang harus dimiliki sebuah bangunan gedung.
7. Kelaikan Bangunan
Laik menurut KBBI (Kamus Besar Bahasa Indonesia) adalah memenuhi persyaratan yang ditentukan atau yang harus ada. Jadi bisa dikatakan kelaikan adalah keadaan yang memenuhi persyaratan yang ditentukan atau yang harus ada. Sedangkan kelaikan bangunan adalah keadaan bangunan yang harus memenuhi persyaratan yang telah ditentukan dalam hal ini ditentukan oleh pemerintah. Kelaikan bangunan adalah suatu ukuran dimana bangunan tersebut dapat digunakan secara aman dan nyaman atau tidak. Kelaikan bangunan sangat mutlak diperlukan dalam penyelenggaraan bangunan.
Menurut PP NO 36 TAHUN 2005 Tentang Peraturan Pelaksanaan Undang Undang No 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung dijelaskan bangunan haruslah laik fungsi. Yang dimaksud laik fungsi dalam PP ini adalah suatu kondisi bangunan gedung yang memenuhi persyaratan administrative dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung yang ditetapkan.
Utilitas berasal dari kata utility yang berarti kegunaan. Dalam dunia arsitektur bangunan gedung, utilitas berarti hal-hal yang menyebabkan bangunan dapat digunakan atau berfungsi sebagaimana mestinya. Utilitas bangunan suatu gedung terdiri dari beberapa komponen, dimana setiap komponen saling mendukung fungsi gedung serta kenyamanan dan keselamatan orang-orang yang menggunakan gedung tersebut. Komponen-komponen utilitas bangunan tersebut antara lain adalah system instalasi pencegahan kebakaran, system transportasi vertikal , system plumbing, system instalasi listrik, sistem sirkulasi udara, sistem instalasi penangkal petir dan system instalasi komunikasi.
1. Sistem Transportasi
Alat transportasi dalam bangunan merupakan alat yang menunjang atau memberi fasilitas sirkulasi dalam bangunan gedung bertingkat, serta merupakan sarana prasarana yang memperlancar pergerakan manusia di dalamnya.
a. Sistem transportasi manual
yang juga biasa disebut sistim transportasi tanpa mesin yang ada dalam bangunan adalah tangga dan ramps. Tangga merupakan alat transportasi vertikal menghubungkan antar lantai tanpa menggunakan mesin. Penggunaan tangga pada bangunan bertingkat lebih dari tiga lantai, pada umumnya adalah untuk keadaan (tangga darurat). Ramps diperuntukkan bagi sirkulasi beroda seperti gerobag untuk barang dan pengguna kursi roda.
b. Sistem transportasi mekanis
Sistem transportasi jenis ini juga dikenal sebagai sistim transportasi dengan mesin penggerak. Ada dua macam sistim transportasi jenis mekanis ini, ialah escalator (tangga berjalan) dan elevator (lift).
1) Eskalator
Escalator atau tangga berjalan adalah alat transportasi antar lantai, sebagaimana tangga (manual) yang menghubungkan satu lantai dengan satu lantai yang di atasnya maupun di bawahnya dengan menggunakan sistem tangga yang berjalan dengan bertenaga/bergerak atas bantuan tenaga mesin. Secara horizontal dibutuhkan ruang cukup luas untuk fasilitas ini, karenanya, escalator biasa digunakan pada bangunan yang bersifat publik seperti mall, bandar udara, dll.
Lift adalah alat transportasi vertikal antar lantai dalam bangunan bertingkat secara menerus dengan menggunakan tenaga mesin. Fasilitas transportasi vertikal pada bangunan berlantai banyak ini hanya membutuhkan ruangan yang relatif kecil. Lift mempunyai kecepatan yang lebih tinggi dibanding alat transportasi dengan mesin lain dalam hal memindahkan barang atau orang. Umumnya lift digunakan pada bangunan yang mempunyai jumlah lantai lebih dari tiga.
2. Sistem Plumbing
a. Penyediaan Air Bersih
Air bersih dapat diperoleh dari beberapa sumber yaitu:
1) Air tanah termasuk air tanah dangkal (unconfined aquifer) dan air tanah dalam (confined aquifer)
2) Air hujan 3) Air permukaan
Dapat berasal dari sungai, danau, waduk, telaga dsb.
Pemenuhan kebutuhan air bersih pada suatu bangunan tergantung dari lokasi bangunan serta fasilitas di sekitarnya. Untuk memenuhi kebutuhan air pada suatu bangunan, sumber air dapat dibedakan atas:
1) PDAM
2) Sumber sendiri, berupa sumur artesistant, deep well, dll. 3) Gabungan PDAM dan sumber sendiri.
Untuk gedung-gedung yang terletak di daerah yang tidak tersedia fasilitas penyediaan air bersih untuk umum, misalnya di daerah-daerah terpencil di pegunungan, penyediaan air akan diambil dari sungai, air tanah dangkal atau dalam, dan sebagainya. dalam hal ini air terssebut harus diolah dalam gedung instalasi pengolahan agar dapat dicapai standar kualitas air yang baku.
b. Jaringan Air Kotor 1) Pengertian
Sewer adalah jaringan perpipaan yang pada umumnya tertutup dan secara normal tidak membawa aliran air buangan secara penuh. Sewage adalah cairan buangan yang dibawa melalui Sewer.
Sewerage System adalah suatu sistem pengelolaan Air Limbah mulai dari pengumpulan (sewer), pengolahan (treatment) sampai dengan pembuangan akhir (disposal).
Combined Sewer (sistem kombinasi) adalah sistem yang direncanakan untuk membawa domestic sewage, industrial waste dan storm sewage (air hujan).
Self Purification adalah kemampuan alamiah dari suatu badan air atau sungai untuk menguraikan zat-zat organik menjadi zat yang stabil.
DO (Disolved Oxygen) adalah oksigen yang terlarut dalam air yang digunakan untuk metabolisme binatang dan tumbuh-tumbuhan di dalam air.
BOD (Biological Oxigen Demand) adalah banyaknya oksigen yang dibutuhkan oleh bakteri untuk menguraikan zat organik pada kondisi aerob.
Kondisi Aerob adalah kondisi suatu badan air yang mengandung 02.
Kondisi Anaerob adalah kondisi suatu badan air yang tidak mengandung oksigen.
2) Fungsi Saluran Pembuangan Air Kotor Dalam Bangunan
Fungsi estetika. Dengan adanya jaringan saluran pembuangan air kotor, maka penampilan fisik bangunan akan lebih estetis karena secara keseluruhan penampilan bangunan akan lebih teratur.
Fungsi utilitas. Saluran pembuangan air kotor merupakan suatu saluran yang berfungsi sebagai pengangkut bahan-bahan limbah dari kegiatan yang sedang berlangsung dalam suatu bangunan. 3. Jaringan Listrik
a. Pengertian
Yang dimaksud dengan jaringan listrik adalah sistem listrik yang terdiri dari hantaran dan peralatan listrik yang terhubung satu sama lain untuk menyalurkan tenaga llistrik.
b. Sumber Tenaga Listrik
Tenaga listrik yang diperlukan untuk memenuhi kebutuhan suatu bangunan dapat diperoleh dari tiga macam sumber tenaga, yaitu:
1) PLN (Perusahaan Listrik Negara)
Aliran ini berasal dari jaringan kota yang dikelola oleh pemerintah, karenanya dalam distribusi wattnya sangat terbatas pada pemakaian maksimal yang diijinkan.
Keuntungan dari pemakaian sumber tenaga PLN adalah:
Pengadaan awal lebih murah dibandingkan dengan sumber tenaga lainnya.
Dalam operasional tidak membutuhkan biaya perawatan yang berarti. Tidak menimbulkan dampak yang merugikan seperti pencemaran,
getaran, kebisingan dan lain-lain.
Tidak membutuhkan ruangan khusus untuk pengontrolan.
2) Generator Set (GENSET)
Keuntungan dari pemakaian sumber tenaga generator set adalah: kapasitas KVA yang tidak terbatas.
lamanya tenaga bekerja hanya dibatasi oleh ukuran tangki bahan bakar. Biaya yang dikeluarkan relatif lebih murah bila diperhitungkan dalam
jangka waktu yang lama.
Kekurangan / kelemahan sumber tenaga generator set adalah:
Memerlukan pemerliharaan yang konstan dan testing yang teratur. Kesulitan penyimpanan bahan bakar.
Timbul akibat sampingan berupa kebisingan getaran, dan suara dari saluran pembuangan gas.
3) Baterai (Accumulator)
Baterai sering digunakan untuk mensuptai kebutuhan tenaga listrik dalam keadaan darurat (emergency) yang sifatnya terbatas, terutama untuk memenuhi kebutuhan penerangan. Beberapa unit ditempatkan pada individual cabinet atau pada rak untuk instalasi yang lebih besar dan selalu dilengkapi dengan peralatan automatic charging.
Keuntungan pemakaian sumber tenaga baterai adalah: Tidak memerlukan ruangan sendiri yang terpisah.
Dapat dipasang pada sistem sentral dengan didistribusikan melatui saluran dari baterai langsung melalui fasilitas yang ada.
Kerugian/kelemahan sumber tenaga baterai adalah: Lamanya terbatas.
Mahal.
c. Penggunaan Tenaga Listrik Pada Bangunan
Pemakaian tenaga listrik dalam bangunan pada umumnya, dapat dikelompokkan dalam tiga kategori menurut peruntukkannya, yaitu:
1) Perlindungan bangunan, berupa perlindungan terhadap bahaya kebakaran, petir dan pencemaran.
3) Pelayanan kegiatan konsumen, berupa berbagai macam peralatan listrik yang digunakan untuk mendapatkan kemudahan, efisiensi dan juga kenyamanan.
4. Pengkondisian Udara
a. Prinsip Kerja Sistem AC (Air Conditioning System)
1) Prinsip AC yaitu memindahkan kalor dari satu tempat ke tempat yang lain. AC sebagai pendingin memindahkan kalor dari dalam ke luar ruangan, AC sebagai pemanas, memindahkan kalor dari sistem pemanas ke dalam ruangan (di negara beriklim kutub).
2) Temperatur udara di Indonesia sekitar 30 derajat Celcius dan kelembaban sekitar 70-90 %. Indonesia termasuk daerah tropis lembab, sedangkan penggunaan AC pada umumnya sebagai pendingin ruangan.
b. Fungsi AC
Sebagai pengatur suhu ruang sesuai dengan yang dikehendaki, sehingga tercipta kondisi udara yang nyaman. Karena itu, AC memberikan fasilitas bagi bangunan:
1) Sebagai pengatur suhu - pendingin - pemanas 2) Pengatur kelembaban
3) Memperlancar distribusi 02, agar mempunyai komposisi ideal bagi pernafasan.
c. Sistem Distribusi AC
1) AC unit, Jarak inlet (evaporator) dan outlet (condensor) cooling unit cukup dekat atau terdapat dalam satu wadah (container). Misalnya AC window (self contained AC unit) dan AC split (fan coil filter unit). 2) AC central, Adatah satu sistem AC yang digunakan untuk seturuh
bangunan. Untuk multi stories building ditengkapi dengan AHU (Air Handling Unit) di tiap lantai. Fungsi AHU adalah untuk mengatur distribusi udara yang dikondisikan pada setiap lantai. Evaporator terdapat pada setiap AHU atau pada tiap ruang, bila dikehendaki untuk diatur suhunya.
1) Gedung kantor
Didistribusikan menurut jumlah tingkat lantai. Setiap AHU dapat melayani satu lantai atau lebih tergantung kapasitas AHU-nya dan beban kalor yang didinginkan.
2) Hotel
Apartemen dan asrama umumnya menggunakan fan-coil unit. Ruang-ruang umum pada hotel biasanya menggunakan AC package ataupun horizontal ducting.
3) Rumah Sakit
Ruangan yang tersedia dibagi menjadi beberapa daerah sedemikian rupa sehingga tidak terjadi pencampuran udara yang mengandung kuman penyakit. Jenis AC yang sesuai adalah fan-coil unit yang dipasang pada setiap ruangan atau AC Package yang dipasang pada setiap daerah.
4) Toko Serba Ada dan Pusat Pertokoan
Hampir sama dengan gedung kantor, dengan horizontal ducting system.
5) Gedung Pertemuan dan Bioskop
Dapat menggunakan AC Package atau horizontal ducting system. 6) Bangunan Industri
Dibedakan atas dua bagian, yaitu penyegaran udara bagi para karyawan dan penyegaran udara yang digunakan dalam proses produksi, penyimpanan, lingkungan kerja mesin, dsb. Sedangkan jenis yang digunakan disesuaikan dengan kebutuhan.
e. Jenis AC
Jenis AC menurut Cara kerjanya:
Single Duct System, digunakan untuk udara dingin. Double Duct System, untuk udara panas dan dingin.
5. Instalasi Penangkal Petir
suatu sistem instalasi dengan komponen-komponen dan peratatan-peralatan yang secara keseluruhan berfungsi untuk menetralisir udara di sekitar bangunan agar tidak terjadi petir, sehingga semua bagian dari bangunan beserta isinya atau bendabenda disekelilingnya terllindungi/terhindar dari bahaya sambaran petir. a. Bagian-Bagian Penangkal Petir
Instalasi Penangkal Petir ini terdiri atas bagian-bagian sebagai berikut:
1) Penghantar di atas tanah, ialah penghantar yang dipasang di atas atap sebagai penangkap petir, berupa elektroda logam yang dipasang tegak dan elektroda logam yang dipasang mendatar.
2) Penghantar pada dinding atau di dalam bangunan, sebagai penyalur arus petir ke tanah yang terbuat dari tembaga, baja galvanised atau alumunium. 3) Elektroda-elektroda tanah, seperti :
a) Elektroda pita (stripe), yang ditanam minimum 0,5-1,0 meter dari permukaan tanah.
b) Elektroda batang, dari pipa atau besi baha profit yang dipancangkan tegak lurus dalam tanah sedalam sekitar 2 meter.
c) Elektroda pelat, ditanam minimum 50 cm dari permukaan tanah. b. Jenis Penangkal Petir:
1) Penangkal petir konvensional.
Menggunakan logam runcing sebagai terminal bagian atas (spitz) dan kawat BC sebagai penghantar pentanahan (arde).
2) Penangkal petir extended konvensional.
Menggunakan logam runcing sebagai terminal dan kabel coaxial (dapat menghasilkan ion lebih banyak) sebagai penghantar pantanahan. Sistem ini dapat ditanam di dalam komponen bangunan, namun biayanya relatif mahal.
3) Penangkal petir radio-aktif.
Seperti penangkal petir konvensional tetapi ditambah elemen radio aktif yang dapat menghasilkan ion disekitar ujung runcingnya. Sistem ini jarang dipakai karena cukup berbahaya dan mahal.
Dalam hubungannya dengan eksisnya sebuah bangunan, maka yang dibahas disini adalah komunikasi antar ruang dalam bangunan, maupun komunikasi dari atau keluar bangunan.
1) Komunikasi dari/keluar bangunan
Untuk hal ini diperlukan jaringan komunikasi yang menghubungkan antara sebuah bangunan dengan kantor telepon pusat.
2) Komunikasi di dalam bangunan
Dibutuhkan untuk interaksi aktivitas di dalam bangunan, dan ini memerlukan jaringan tersendiri yang berada pada jaringan khusus dalam bangunan.
b. Jenis Telekomunikasi
Menurut pemakaiannya telekomunikasi dapat digolongkan menjadi: Umum, dengan mnggunakan radio gelombang pandek/air phone. Pribadi, dengan telephone yang metalui operator.
Rahasia, dengan telex yang tak melalui operator Menurut arahnya, telekomunikasi dibagi menjadi:
One way Communication (komunikasi satu arah), seperti: TV, radio, Sound System, CCTV.
Two Way Communication (komunikasi dua arah), seperti : telepon. Menurut Medianya, telekomunikasi dibagi menjadi:
Audio, Video, Teletext, Telegraph
Menurut gelombang pembawanya, telekomunikasi dibagi menjadi:
Tanpa kabel (wire less): elektromagnet, cordless, radio telekomunikasi. Dengan kabel (wired): jaringan telepon kota, intercom.
7. Pencegahan Bahaya Kebakaran a. Pengertian
kebakaran. Perlindungan dalam hal ini dimaksudkan sebagai suatu tindakan pencegahan dan pemadaman kebakaran.
b. Klasifikasi Bahaya Api 1) Klasifikasi A
Bahaya api yang diakibatkan oleh bahan-bahan padat yang mudah terbakar, misalnya kertas, kain, kayu dst. Bisa dipadamkan dengan semua jenis pemadam.
2) Klasifikasi B
Kebakaran yang diakibatkan oleh BBM termasuk gas elpiji (bensin, solar, avtur, bensol). Bisa dipadamkan oleh bahan kimia.
3) Klasifikasi C
Kebakaran yang disebabkan oleh hubungan pendek arus listrik.
KELAS ASAL PENGATASAN
A textile, kertas, kayu, plastik, sampah air atau CO2 padat B oli, solar, gasoline CO2 atau Tetra-chloride
C Listrik CO2 atau Tetrachloride
c. Upaya Fire protection dapat dibedakan atas: 1) PREVENTIVE (Preventif )
Cara pencegahan bahaya kebakaran secara preventif dilakukan dengan upaya mencegah kebakaran melalui persiapan dengan berbagai perlengkapan antisipasi:
2) REPRESIVE (Represif)
Cara pencegahan bahaya kebakaran dengan secara represif adalah berbagai upaya penyelamatan pada saat terjadi kebakaran. Usaha represive ini meliputi pengadaan alat pemadam kebakaran serta penunjang lainnya seperti Fire alarm system, Sprinkler system, Fire Detector, Smoke Et Heat Venting, Fire Dumper Et Shutter, Water Supply System, Punch Register, Fire Hydrant, Portable Fire Extinguisher / Chemical Extinguisher.
2.3 Personal Properti
1. Pengertian Personal Properti
yang disebut personalti (personalty).
Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan.
Properti jenis ini terdiri dari :
1) Berwujud (Tangible), merupakan semua properti berwujud selain tanah, bangunan dan sarana pelengkapnya. Contoh dari properti personal ini adalah mesin jahit, kendaraan bermotor, perhiasan, barang-barang inventaris dll.
2) Tidak Berwujud (Intangible). Properti ini dapat ditemui dalam bentuk saham, uang, merk dagang, goodwill, merk dagang dan sejenisnya.
2. Hubungan dengan Standar Akuntansi
Penilaian Personal Properti sering kali dilaksanakan dalam kaitannya dengan penilaian real properti dan/atau penilaian bisnis untuk dijadikan dasar dalam penentuan penyusutan atau kemunduran dari aktiva tetap tertentu. Dalam hal demikian, penilaian Personal Properti tersebut mungkin merupakan alasan utama atas dilakukannya penilaian, namun demikian kerjasama antara Penilai Personal Properti, Penilai Bisnis dan/atau Penilai Real Properti perlu dilakukan untuk dapat memperoleh Nilai Pasar yang akurat dari seluruh properti yang akan dimasukan dalam Laporan Keuangan.
3. Tujuan Personal Properti
a. Penilaian Personal Properti dapat dilakukan untuk berbagai tujuan penilaian termasuk laporan keuangan, akuisisi dan penjualan serta pengalihan hak, asuransi, dan perpajakan.
1) Apabila tujuan penilaian mensyaratkan penggunaan Dasar Penilaian Nilai Pasar, maka Penilai harus menerapkan definisi, proses, dan metodologi penilaian sesuai dengan yang tercantum dalam SPI 1 – Nilai Pasar Sebagai Dasar Penilaian.
mengemukakan definisi dari nilai tersebut, dan mengambil langkah-langkah yang diperlukan untuk menegaskan bahwa estimasi nilai yang dihasilkan adalah selain Nilai Pasar. Lihat SPI 2 – Dasar Penilaian selain Nilai Pasar.
b. Penilai harus mengambil langkah-langkah untuk mendukung penilaian yang dilakukan agar dapat meyakini bahwa semua sumber data yang dimanfaatkan layak dan dapat dipercaya kebenarannya. Seringkali, kewajiban untuk melakukan verifikasi menyeluruh terhadap sumber data sekunder atau tertier berada di luar ruang lingkup Jasa Penilai, sehingga Penilai harus mengambil langkah-langkah yang memadai untuk dapat meyakini keakuratan dan kewajaran sumber data, seperti yang lazim dilakukan di pasar dan di dalam bidang penilaian.
c. Batasan tanggung jawab yang sesuai dengan klasifikasi jenis properti harus ditentukan diantara para penilai, untuk memastikan tidak ada yang terlewatkan atau dinilai ganda. Suatu contoh yang umum adalah Penilai Real Properti menilai komponen real estat dari suatu properti. Dalam hal jasa keahlian lain diperlukan, maka Penilai Personal Properti akan;
1) melakukan langkah verifikasi yang diperlukan untuk meyakinkan bahwa jasa penilaian yang dibutuhkan mampu untuk dilakukan, serta kesimpulan yang dihasilkan dapat dipercaya dan dipertanggung jawabkan, atau
2) memberikan pernyataan bahwa tidak ada langkah-langkah verifikasi yang dilakukan.
d. Penilai Personal Properti sering kali harus mengacu pada informasi atau data yang diberikan oleh pemberi tugas atau perwakilannya. Dalam hal demikian, Penilai harus menyatakan didalam laporan penilaiannya dan sedapat mungkin Penilai melakukan verifikasi atas informasi atau data yang diberikan tersebut.
f. Persyaratan untuk Laporan Penilaian terdapat pada SPI 3 – Pelaporan Penilaian. Laporan Penilaian Personal Properti harus meliputi hal-hal berikut ;
1) Identifikasi properti dan hak kepemilikan yang dinilai (lokasi properti);
2) Tanggal Penilaian;
3) Dasar penilaian dan definisi nilai;
4) Identifikasi pemilik hak atau pemberi tugas (nama dan alamat pemilik);
5) Maksud dan Tujuan Penilaian; 6) Persyaratan dan Kondisi Penilaian;
7) Kondisi yang mengikat dan membatasi Properti; dan 8) Pernyataan Penilai (ditandatangani).
g. Faktor-faktor yang harus dipertimbangkan oleh Penilai Personal Properti (namun tidak harus dicantumkan dalam laporan penilaian) antara lain adalah :
1) Hak-hak tertentu serta hak istimewa (privileges), atau kondisi-kondisi yang melekat pada kepemilikan properti dimaksud
Hak kepemilikan seperti yang dinyatakan dalam dokumen yang ada.
Hak-hak dan kondisi yang dinyatakan dalam perjanjian yang ada ditangan pemilik atau korespondensi ; hak-hak ini mungkin dapat dipindah tangankan, atau sebaliknya tidak dapat dipindah tangankan kepada pemilik baru.
Dokumen yang ada dapat berisi pembatasan terhadap pemindahan hak properti dan/atau memberikan arahan terhadap dasar penilaian yang harus diterapkan apabila akan dilakukan pemindahan hak.
2) Jenis dan karakter properti dan riwayat kepemilikannya baik penjualan atau pemindahan hak sebelumnya.
4) Tinjauan kondisi pasar secara umum, khususnya dalam bidang perdagangan Personal Properti yang berpengaruh terhadap penilaian.
5) Personal Properti dapat memiliki atau tidak memiliki nilai tak berwujud (intangible value)
Jika personal properti memiliki nilai tak berwujud, Penilai harus meyakini bahwa nilai tak berwujud tersebut telah tercakup sepenuhnya, tanpa melihat apakah nilai tak berwujud tersebut dinilai secara terpisah atau tidak.
( Nilai properti tak berwujud, sejauh dapat diidentifikasi, harus dibedakan dari nilai properti berwujud)
Penilai harus mengetahui pembatasan serta persyaratan hukum lainnya sesuai dengan hukum dan peraturan lain yang berlaku di tempat dimana properti berada.
Seringkali, khususnya dalam kaitannya dengan penggunaan data yang berasal dari transaksi akuisisi, sulit diperoleh informasi yang memadai. Sementara harga transaksi sebenarnya mungkin diketahui, Penilai mungkin tidak mengetahui jaminan atau garansi apa yang diberikan oleh penjual, apakah uang tunai atau aset lain yang diambil dari penjual sebelum akuisisi, bagaimana nilai harus dialokasikan di antara aset yang diakuisisi, atau kewajiban perpajakan apa yang terkait dengan transaksi.
Berdasarkan pada uraian di atas, data pembanding harus diterapkan dengan hati-hati, serta penyesuaiannya dapat dilakukan. Apabila menggunakan data pembanding yang berasal dari hasil lelang terbuka, harus disadari bahwa data tersebut mungkin menggambarkan transaksi untuk sektor pasar yang terbatas, dengan demikian perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor perbedaan cakupan pasar.
Informasi lain yang diyakini kebenarannya oleh Penilai, relevan untuk digunakan.
4. Penilaian Personal Properti dnegan Pendekatan Pasar
digunakan dalam Pendekatan Pasar adalah data penjualan properti melalui transaksi yang dilaporkan oleh perusahaan yang biasa melakukan jual-beli properti sejenis dan lelang terbuka. Proses perbandingan dengan properti sejenis di dalam Pendekatan Pasar harus dilakukan dengan dasar yang dapat dipertanggung jawabkan. Properti pembanding yang sejenis seharusnya secara regular diperdagangkan dalam pasar yang sama atau dalam pasar yang bergantung pada variable ekonomi yang sama. Perbandingan harus dibuat sedemikian rupa sehingga mudah dipahami dan tidak menyesatkan. Beberapa faktor yang perlu di perhatikan dalam proses perbandingan tersebut antara lain adalah;
Kemiripan dengan personal properti yang dinilai dalam hal karakteristik properti secara kuantitatif dan kualitatif
Jumlah dan validitas data dari properti sejenis
Apakah harga properti pembanding merupakan hasil transaksi yang wajar dan bebas ikatan
Pengumpulan data pembanding dilakukan secara obyektif sehingga dapat dihasilkan penilaian yang independen dan dapat dipercaya. Pengumpulan data tersebut harus didasarkan pada kriteria yang sederhana.
Dibuat analisis perbandingan atas tingkat kemiripan dan perbedaan kualitatif dan kuantitatif antara properti pembanding dengan properti yang dinilai
Apabila dianggap perlu, penyesuaian (adjustment) dapat dilakukan untuk membuat nilai properti pembanding menjadi lebih sebanding dengan Personal Properti yang dinilai. Penyesuaian mungkin juga dibuat atas faktor-faktor yang tidak lazim, jarang terjadi, atau unik.
Apabila dianggap perlu dan mungkin, maka dapat dilakukan, penyesuaian terhadap perbedaan dalam hal hak kepemilikan personal properti yang dinilai dan hak kepemilikan properti pembanding terkait dengan karakteristik serta pengaruh dari riwayat kepemilikannya serta tingkat kemudahan penjualan/ pemasarannya (saleability/ marketability).
perubahan kondisi ekonomi, industri dan bidang usaha dimana properti diperdagangkan.
Kaidah penilaian yang lazim (rule of thumb) dapat dimanfaatkan dalam penilaian properti atau hak kepemilikan Personal Properti. Namun demikian, indikasi nilai yang didapat dari penggunaan kaidah tersebut tidak harus diberikan bobot pertimbangan yang tinggi kecuali dapat diyakini bahwa penjual dan pembeli juga mempergunakan kaidah yang lazim tersebut dalam negosiasi transaksinya.
5. Penilaian Personal Properti dengan Pendekatan Pendapatan
Melalui Pendekatan Pendapatan, nilai properti ditentukan berdasarkan pada proses kapitalisasi dan diskonto terhadap proyeksi pendapatan dan pengeluaran pada masa mendatang dari properti yang dinilai.
Pendekatan Pendapatan dapat diterapkan dalam penilaian perabotan dan peralatan (Furniture, Fixtures, and Equipment/ FF&E) yang merupakan bagian dari aset operasional pada properti komersial seperti; hotel, apartemen furnished, dan fasilitas kesehatan, maka untuk menggunakannya perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut :
Perabotan dan peralatan seringkali merupakan aset dengan intensitas penggunaan yang tinggi, dengan demikian perlu dilakukan penggantian secara berkala untuk menjaga daya guna serta daya tarik aset tersebut. Estimasi Umur Manfaat (Useful Life) penggunaan perabotan dan peralatan
ditentukan atas dasar kualitas, ketahanan, model serta intensitas penggunaannya. Terhadap unsur-unsur tersebut dapat dilakukan pembobotan rata-rata tertimbang untuk menentukan usia penggunaannya. Estimasi biaya pengganti perabotan dan peralatan dimasa yang akan
datang dibagi dengan usia penggunaanya merupakan dana tahunan yang dicadangkan untuk penggantian perabotan dan peralatan tersebut. Dana cadangan ini termasuk dalam biaya / beban operasional.
6. Penilaian Personal Properti dengan Pendekatan Biaya
Estimasi penilai didasarkan pada biaya reproduksi/pengganti personal properti atau aset yang dinilai. Biaya pengganti merupakan perkiraan biaya pembuatan properti yang serupa/setara seperti properti yang dinilai, dimana materialnya mempunyai sifat, mutu dan usia yang semirip mungkin dengan aslinya, namun dibuat dengan metoda konstruksi modern.
Untuk jenis properti yang berupa barang antik atau lukisan yang berharga, penggantiannya mungkin tidak bisa diukur dari biayanya.
Biaya Reproduksi merupakan perkiraan biaya pembuatan properti yang sama seperti properti yang dinilai, dimana materialnya mempunyai sifat, mutu dan usia yang sama dengan aslinya, dan dibuat dengan metoda konstruksi seperti periode aslinya.
Seiring dengan berjalannya waktu, beberapa personal properti yang tidak mengalami penyusutan fisik akan mengalami kenaikan nilai, karena pada umumnya biaya reproduksi/pengganti terus meningkat dari waktu ke waktu.
Penggunaan Pendekatan Biaya tepat untuk diterapkan dalam penilaian Personal Properti seperti barang-barang hasil produksi pabrik, atau benda tertentu dimana dibuat dan dipasarkan dalam jumlah banyak seperti ; benda-benda yang terbuat dari porselen, barang cetakan atau barang logam cetakan/ cor seperti uang koin atau medali.
2.4 Analisis Pasar Properti
1. Dasar Pemikiran Pasar Bagi Penilai
Penggunaan adalah suatu faktor penentu nilai yang bersifat mendasar, nilai pasar cenderung diukur berdasarkan penggunaan yang optimal. Penggunaan dianggap legal, dapat diterima oleh budaa masyarakat serta layak adalah sebagian besar merupakan hasil interaksi dari kekuatan-kekuatan pasar yang bersifat eksternal terhadap properti itu sendiri maupun terhadap pembuat keputusan. Kekuatan-kekuatan pasar inilah yang menentukan nilai.
2. Keanekaragaman dan Variasi Pasar Properti
Melakukan identifikasi pasar yang cocok akan membantu menetapkan data dan sumber data mana yang akan digunakan untuk proses penilaian. Pemahaman akan sifat-sifat dasar, struktur dan fungsi pasar properti pada akhirnya membantu penilai dalam melakukan identifikasi . Pasar-pasar khusus yang menarik bagi para penilai adalah pasar penjualan dan sewa, serta pasar hipotek. Struktur dan fungsi yang dijalankannya, serta karakteristik dari pasar-pasar tersebut sebaiknya dipahami betul agar untuk selanjutnya para penilai dapat melaksanakan analisa pasar dalam setiap tugasnya kemudian perilaku pembeli dan penjual, penyewa dan pemilik, atau peminjam dan yang meminjamkan dapat dikenali dan diterjemahkan ke dalam bentuk data pasar. a. Sifat-Sifat Dasar Pasar
1) Definisi
Pasar adalah seperangkat pengaturan untuk mempertemukan pembeli dan penjual lewat mekanisme harga. Suatu pasar terdiri dari seluruh perusahaan dan individu yang ingin dan mampu untuk membeli serta menjual suatu produk tertentu. Secara tradisional, pasar dibagi menjadi empat macam, yaitu:
a) Persaingan sempurna adalah struktur pasar yang ditandai oleh jumlah pembeli dan penjual yang sangat banyak. Transaksi setiap individu tersebut sangat kecil dibandingkan output industri total sehingga mereka tidak bisa mempengaruhi harga produk tersebut. Para pembeli dan penjual secara individual hanya bertindak sebagai penerima harga.
sebuah monopoli adalah mungkin untuk memperoleh laba diatas normal, bahkan dalam jangka panjang sekalipun.
c) Persaingan monopolistil adalah pasar yang sangat mirip dengan persaingan sempurna, tetapi sedikit dibedakan karena konsumen mengetahui perbedaan-perbedaan di antara produk dari perusahaan-perusahaan yang berbeda. Seperti halnya dalam persaingan sempurna, maka dalam persaingan monopolistik ini laba diatas normal hanya bisa diperoleh dalam jangka pendek. d) Oligopoli adalah struktur pasar dimana hanya ada sejumlah kecil
perusahaan yang memproduksi hampir semua output industri. Oligopoli dibagi lagi menjadi oligopoli terdiferensiasi dimana produk tidak dibakukan, dan oligopoli tak terdiferensiasi dimana produk dibakukan. Di dalam oligopoli ini, keputusan-keputusan mengenai harga dan output dari prusahaan-perusahaan yang ada tergantung satu sama lain. Hal tersebut berarti bahwa jika satu perusahaan mengubah harganya, maka perusahaan lainnya akan bereaksi.
2) Fungsi Pasar
Pasar menyelenggarakan fungsi-fungsi sebagai berikut:
a) Memudahkan pertukaran suatu barang tertentu antara pembeli dan penjual. Ini dimaksud dengan mempertemukan pembeli dan penjual.
b) Menetapkan harga lewat interaksi antara permintaan dan penawaran. Pasar tidak menetapkan nilai tetapi menetapkan harga. Dalam pasar yang bersaing dengan sempurna menurut teori ekonomi, nilai dan harga adalah identik dan sinonim, tetapi tidak ditempat-tempat lainnya.
3) Karakteristik Pasar yang Kompetitif dan Terbuka
Karakteristik pasar yang paling penting adalah jumlah dan ukuran distribusi para pembeli dan penjual serta tingkat diferensiasi produk. Analisa pasar dan mekanismenya terhadap harga dalam teori ekonomi didasarkan pada penerimaan seperangkat karakteristik dan struktur pasar yang tersedia. Agar mekanisme pasar dapat bekerja dengan efektif dan efisien, kondisi-kondisi pasar ini haruslah dapat dipenuhi. Kondisi-kondisi pasar tersebut adalah sebagai berikut:
Suatu barang ataupun jasa yang dipertukarkan merupakan pengganti yang nyaris sempurna untuk satu sama lain.
b) Jumlah yang besar dari pembeli dan penjual
Tidak ada pembeli atau penjual yang memiliki bagian yang cukup besar dalam mempengaruhi pasar.
c) Pembeli dan penjual yang berpengalaman
Semua peserta pasar memiliki informasi yang cukup tentang kondisi pasar.
d) Tindak tanduk yang rasional
Pembeli dan penjual bertindak rasional berdasarkan informasi yang mereka miliki tentang suatu barang.
e) Harga adalah satu-satunya pertimbangan
Pertimbangan dalam memutuskan pembelian ataupun penjualan, karena kualitas barang atau jasa adalah sama.
f) Ada persaingan mekanisme pasar yang teroganisir g) Ada persaingan yang bebas dan terbuka
h) Pasar cenderung bergerak mencari keseimbangan melalui efek-efek yang diakibatkan oleh persaingan.
i) Hanya terdapat sedikit atau tidak sama sekali pembatasan atau pengendalian dari pemerintah atas pasar bebas.
b. Pasar Properti 1) Definisi
Pasar properti adalah suatu aktivitas komersial yang dirancang untuk memudahkan pertukaran hak-hak atas tanah dan bangunan, menetapkan harga untuk pertukaran-pertukaran yang sifatnya saling menguntungkan bagi kedua belah pihak, mengalokasikan ruang untuk berbagai alternatif penggunaan, menentukan pola penggunaan tanah dan ruang, serta menyesuaikan penawaran terhadap permintaan. 2) Karakteristik Pasar Properti
Karakteristik pasar properti antara lain: a) Produk yang berbeda
Karena immonilitas serta karakteristiknya yang berbeda, properti merupakan barang yang unik. Tak ada dua unit ruang yang persis sama dan karenanya satu sama lain tidaklah setara untuk dipertukarkan.
b) Sedikit pembeli dan penjual untuk tiap-tiap transaksi atau segmen pasar
dapat mempengaruhi harga atau persyaratan sewa ataupun persyaratan pinjaman.
c) Daya saing ditentukan secara subjektif
Karena keunikan dari masing-masing properti dan hak-hak atas properti tersebut, maka daya saing dari properti lainnya merupakan sesuatu yang ditentukan secara subjektif oleh masing-masing peserta pasar.
d) Relatif kurang informasi
Banyak informasi yang sukar atau tidak mungkin diperoleh dan kemungkinan besar hal-hal tersebut diperlakukan secara rahasia. e) Perilaku yang tidak rasional tertentu atau jenis properti cenderung dibatasi dalam satu kawasan geografis yang relatif sempit dan ditentukan oleh karakteristik lokasi.
g) Permintaan yang mudah berubah dan tidak seimbang. h) Penawaran yang tidak elastis
Penawaran tidak secara khusus bersifat responsif terhadap harga. i) Batasan dan pengendalian oleh pemerintah.
j) Properti merupakan obyek dari lingkungan sekitar. 3) Fungsi Pasar Properti
Fungsi pasar properti yaitu:
a) Memudahkan pertukaran, hak-hak atas properti antara pembeli dan penjual, pemilik dan penyewa, peminjam dan pemberi pinjaman. b) Menetapkan harga, untuk pertukaran yang bersifat menguntungkan
bagi kedua belah piihak.
c) Mengalokasikan ruang perkotaan untuk berbagai alternatif penggunaan, secara terpisah hal ini melibatkan keputusan-keputusan yang berkenaan dengan penggunaan yang optimal. d) Menentukan pola penggunaan tanah dan ruang.
e) Menyesuaikan penawaran terhadap permintaan. 4) Kategori Pasar Properti
Untuk tujuan analisis dan operasional, sub-sub pasar diklasifikasikan ke dalam beberapa kategori yang berbeda berdasarkan :
b) Jenis persewaan
c) Tujuan penghuni atau pemilikan d) Tempat atau kawasan geografis. e) Tingkat harga atau sewa
f) Hak atau tanah yang dilibatkan 3. Analisis Pasar Properti
Sebuah analisis pasar properti dapat mengambil perspektif yang luas atau sempit, tergantung pada audiens yang dimaksudkan. Beberapa jenis analisis pasar yang dilakukan untuk mengatasi pertanyaan spesifik, seperti apakah investasi properti akan menguntungkan secara finansial. Jenis-jenis analisis pasar property yaitu:
a. Analisis pasar properti penilaian makro atau luas dari kondisi lingkungan. Harga nilai atau pasar properti dianalisis sesuai dengan faktor-faktor eksternal, seperti pendapatan konsumen, pasar kerja dan tren membeli. Meskipun ini jenis analisis cenderung luas di alam, biasanya akan fokus pada satu jenis properti. Sebagai contoh, sebuah studi pasar yang melibatkan sebuah pusat perbelanjaan akan fokus secara eksklusif pada tren unik yang hanya mempengaruhi properti komersial.
b. Penelitian mikroekonomi atau pemasaran adalah jenis analisis pasar properti yang berfokus pada pengaruh segmen individu atas harga. Misalnya, pembeli harga dan potensi satu bagian dari properti residensial akan berspekulasi atas didasarkan pada kondisi lokal. Kediaman mungkin ditargetkan pada segmen tertentu dari pasar, seperti pertama kali pembeli rumah, karena ukurannya, lokasi lingkungan, kondisi dan fitur.
c. Analisis investasi adalah jenis analisis pasar properti yang mencoba untuk memprediksi return on investment (ROI). Misalnya, satu investor mungkin ingin mencapai laba 15 persen dalam waktu lima tahun.
BAB III PENUTUP
3.1 Kesimpulan
Spesifikasi bangunan mencakup persyaratan teknis tentang bentuk, ukuran bahan, elemen, komponen, fungsi, kekuatan, dan kinerja bangunan sedangkan spesifikasi untuk utilitas bangunan terdiri dari sistem transportasi, pengkondisian udara, sistem plumbing, jaringan listrik, pencegahan bahaya kebakaran, instalasi penangkal petir dan komunikasi. Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan. Analisa pasar dan lingkungan meliputi identifikasi, analisa, serta evaluasi fakta dan kecenderungan yang terdapat dalam pasar-pasar properti dan mempengaruhi nilai properti yang bersangkutan.
3.2 Saran
1. Bagi dosen
Diharapkan para dosen dapat menjelaskan lebih lengkap mengenai pembahasan dalam makalah ini agar para mahasiswa mendapatkan pengetahuan yang maksimal
2. Bagi mahasiswa
