ANALISA INVESTASI DAN STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRIYA ASRI DI KARANGANYAR. Naskah Publikasi

(1)

1 ANALISA INVESTASI DAN STUDI KELAYAKAN

PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRIYA ASRI DI KARANGANYAR

Naskah Publikasi

untuk memenuhi sebagaian persyaratan mencapai

derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil

diajukan oleh:

Apri Indra Martono

NIM : D 100 090 070

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

(2)

(3)

(4)

4 A

NALYSIS OF

I

NVESMENT AND

P

ROJECT

F

EASBILTY

S

TUDY

G

RIYA

A

SRI

H

OUSING

D

EVELOPMENT

I

N

K

ARANGANYAR

A

NALISA

I

NVESTASI DAN

S

TUDI

K

ELAYAKAN

P

ROYEK

P

EMBANGUNAN

P

ERUMAHAN

G

RIYA

A

SRI DI

K

ARANGANYAR

Apri Indra Martono 1), Muhammad Nur Sahid(2), Mochamad Solikin(3)

1)_{Alumni Jurusan Teknik Sipil FT Universitas Muhammadiyah Surakarta, Jl. A. Yani}_Tromol_{Pos 1 Pabelan Kartasura}

Surakarta, e-mail: apriindramartono@yahoo.co.id

(2), (3) _{Dosen Jurusan Teknik Sipil FT Universitas Muhammadiyah Surakarta, Jl. A. Yani Tromol Pos 1 Pabelan}

Kartasura Surakarta

E-mail : muh_nur_sahid@yahoo.co.id dan msolikin72@gmail.com

ABSTRACT

The need for food, clothing and shelter to the current absolute indispensable for any society. One of these primary needs are in the community need a board or home. keep abreast of the times the current rate of population in an increasingly crowded Karanganyar that offset a good infrastructure and good road access and adequate, then the property business in this area is very potential. This research method using a questionnaire that aims to determine the level of economic and social life of the characteristics of the different tastes / expectations of the people will need housing. Then this could open up opportunities for developers (developers) to provide solutions to meet the shelter needs for the community and to achieve this goal in the form of a housing for them. a previous study of some aspects of attention to aspects such as location, social aspects, environmental aspects, market aspects, technical aspects of the financial, economic, and legal aspects, so that later after accepted or implemented can achieve results that match and goes well with what has been planned.

Results of calculation of the budget plan projects a total cost of Rp. 8.435.159.662 and total revenue estimates by age Rp. 10.865.046.140 investment for 2 years and 10 % interest year. the financial analysis is obtained, the Net Present Value Rp. 1.045.855.711 Internal Rate of Return 14,40 %, Benefit Cost Ratio of 1.12, Profitability Index 1,12 and Break event point 77,63 % of home sales. of the above results it can be concluded that the investment project is acceptable.

Keywords : Feasibility study, Questionnaire, Investment, NPV, IRR, IP, BCR, BEP

ABSTRAK

Kebutuhan akan pangan, sandang dan papan mutlak pada saat ini sangat diperlukan bagi setiap masyarakat. Salah satunya kebutuhan primer yang di butuhkan masyarakat berupa papan atau rumah. mengikuti perkembangan zaman saat ini tingkat populasi penduduk di karanganyar yang semakin padat yang diimbangi infrastuktur yang baik dan akses jalan yang baik dan memadai, maka usaha properti di daerah ini sangat potensial.

Metode Penelitian ini dengan menggunakan kuisioner yang bertujuan untuk mengetahui tingkat perekonomian dan karakteristik dalam kehidupan masyarakat mengenai perbedaan selera/ekspetasi masyarakat akan kebutuhan perumahan. kemudian hal ini dapat membuka peluang bagi pengembang (developer) untuk memberi solusi dalam memenuhi kebutuhan akan hunian bagi masyarakat dan mewujudkanya berupa sebuah perumahan bagi mereka. yang sebelumya memperhatikan kajian beberapa aspek diantaranya aspek lokasi, aspek sosial, aspek lingkungan, aspek pasar, aspek teknis aspek finansial, aspek ekonomi, dan aspek hukum, agar nantinya setelah diterima atau dilaksanakan dapat mencapai hasil yang sesuai dan berjalan lancar dengan apa yang telah direncanakan.

Hasil dari perhitungan rencana anggaran biaya yaitu biaya total proyek sebesar Rp. 8.435.159.662 dan estimasi total pendapatan sebesar Rp. 10.865.046.140 dengan umur investasi selama 2 tahun dan bunga 10% pertahun. pada analisa keuangan diperoleh, Net

Present Value Rp 1.045.855.711 Internal Rate of Return 14,40%, Benefit Cost Ratio 1,12, Indeks Profitabilitas 1,12 dan Break event point 77,63 % dari penjualan rumah. dari hasil di atas dapat diambil kesimpulan bahwa investasi proyek tersebut dapat

diterima.

Kata kunci : Studi kelayakan, Kuisioner, Investasi, NPV, IRR, IP, BCR, BEP

PENDAHULUAN

Kehidupan penduduk di Karangannyar tepatnya di desa Palur, kecamatan Jaten yang semakin padat dan kebutuhan akan papan mutlak di perlukan bagi setiap masyarakat yang ingin berdomisili di wilayah ini. Pada saat ini telah banyak proyek bangunan perumahan dengan berbagai pilihan lokasi kemudian beberapa alasan yang menjadi keputusan penulis untuk memilih proyek bangunan perumahan griya asri adalah sebagai berikut:

Strategis, Lingkungan, Nilai Ekonomis, Pengembangan Infrastruktur dan Transportasi, Perbedaan tingkat Perekonomian dalam masyarakat munculkan adanya perbedaan keinginan dan selera masyarakat akan perumahan, dengan adanya hal ini dapat membuka peluang berinvestasi bagi pengembang (developer) untuk mewujudkan solusi dalam memenuhi kebutuhan akan perumahan

RUMUSAN MASALAH

Dalam pelaksanaan analisa investasi proyek perumahan, banyak faktor yang dapat mempengaruhi keuntungan dalam berinvestai di masa sekarang dan di masa yang akan datang berdasarkan uraian diatas akan menimbulkan beberapa masalah penting yang akan menjadi rumusan masalah diantaranya sebagai berikut :

1. Berapa jumlah unit rumah yang akan dibangun pada perumahan griya asri di Palur, kecamatan Jaten, Karanganyar ?

2. Tipe rumah berapa yang dikehendaki/diharapkan oleh masyarakat di Palur, kecamatan Jaten, Karanganyar ? 3. Bagaimana kelayakan berinvestasi perumahan di Palur,

kecamatan Jaten, Karanganyar ditinjau dari aspek ekonomi ?

(5)

5

TUJUAN

Sesuai dengan uraian latar belakang di atas maka tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Mengetahui layak tidaknya berinvestasi di bidang konstruksi (bangunan perumahan) dan menganalisanya sebelum mengambil keputusan untuk berinvestasi. 2. Mengetahui permintaan pasar mengenai kebutuhan

akan perumahan dan mengetahui pertimbangan aspek– aspek apa saja sebelum pengembang (developer) untuk memutuskan berinvestasi.

3. Mengetahui pengaruh aspek pasar, dalam menentukan analisa hasil investasi.

BATASAN MASALAH

Supaya penelitian tidak melebar atau terjadi kesimpangsiuran dan meluasnya permasalahan maka perlu dijabarkan poin poin sebagai variable penentu penelitian ini yaitu sebagai berikut :

1. Permasalahan yang diamati meliputi, aspek fungsi bangunan, aspek pasar ( konsumen ) kebutuhan akan rumah dan analisis keputusan investasi.

2. Data responden ialah bersumber dari data primer yang di peroleh melalui kuisioner kepada masyarakat atau penduduk yang berdomisili di perumahan sekitar lokasi lahan di palur, kecamatan Jaten.

3. Analisa data dilakukan hanya berdasarkan data yang diperoleh pada saat penelitian.

4. Penelitian hanya membahas tentang analisa keputusan investasi.

5. Pengolahan data menggunakan software SPSS Statistics 17.0

6. Lokasi penelitian dilakukan di desa Palur, kelurahan Ngringo, kec Jaten.

TINJAUAN PUSTAKA 1.Definisi Perumahan

Ada macam-macam pengertian mengenai rumah dan perumahan.menurut (O.Obrient J.J)1984 perumahan ialah tanah kosong atau sebidang tanah yang kemudian dikembangkan, dan digunakan untuk tempat kediaman, seperti family house, rumah susun, apartemen.

Berdasarkan undang-undang no 4 tahun 1992 mengenai pengertian perumahan dan pemukiman ialah sebagai berikut :

a) Rumah adalah konsruksi bangunan yang digunakan sebagai tempat tinggal atau hunian dan serta sarana pembinaan suatu keluarga.

b) Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai suatu lingkungan tempat tinggal atau hunian yang disertai dengan prasarana dan sarana yang disediakan sebelumnya.

2.Definisi Investasi

a) Investasi sangat diperlukan oleh semua pelaku kegiatan ekonomi dan oleh semua negara untuk memperoleh perluasan peluang kerja dan peningkatan produk dan jasa yang dihasilkan.

b) Menurut Salim Bassalamah (1994) Investasi ialah suatu kegiatan menarik dana yang kemudian dapat digunakan untuk membeli barang modal pada saat sekarang ini dan kemudian mengusahakannya agar terwujud laba yang akan datang di masa depan.

Adapun tujuan dari kegiatan investasi yaitu :

a) Untuk menghasilkan keuntungan secara periodik selama periode cukup dan jangka panjang.

b) Untuk mempertahankan nilai daya beli uang.

c) Untuk mendapatkan penghasilan dari kenaikan harga asset.

3.Hubungan Investasi Dengan Kajian Kelayakan

Analisa investasi dan pengkajian kelayakan mempunyai kaitan yang sangat erat dengan suatu pengambilan keputusan dan perencanaan proyek konstruksi yang nantinya akan dilaksanakan. maka dari itu studi kelayakan perlu dilakukan dengan tujuan menghindari kemungkinan-kemungkinan keterlanjutan dalam penanaman modal yang terlalu besar pada kegiatan yang ternyata hasilnya menimbulkan kerugian. (Iman Suharto,1995).

4.Analisis Ekonomi

Dalam melakukan suatu kegiatan investasi suatu proyek tidak lepas halnya dari aspek ekonomi, oleh karena itu analisis ekonomi sangat diperlukan karena salah satu faktor yang mempengaruhi hasil investasi dengan memperhatikan perhitungan bunga dan perubahan nilai uang dan waktu (inflasi).

a) Bunga.

Tingkat suku bunga pinjaman akan dipergunakan untuk mengambil suatu keputusan dengan melihat tingkat suku bunga yang tinggi dengan sendirinya tingkat pinjaman juga mengalami kenaikan, maka proyek investasi jangka panjang dapat lebih dipertimbangkan kemungkinan terjadi resiko yang akan dihadapi. b) Perubahan nilai uang terhadap waktu.

Dalam perencanaan suatu kegiatan investasi proyek investasi jangka panjang perubahan nilai uang terhadap waktu (inflasi) merupakan faktor yang sangat mempengaruhi hasil analisa investasi yang akan dipergunakan untuk mengambil sebuah keputusan sehingga tingkat inflasi yang lebih tinggi pada saat ini akan mempengaruhi pelaksanaan proyek pembangunan perumahan (Pujawan 2009).

METODE PENELITIAN

Pelaksanaan penelitian ini dilakukan dengan cara menyebarkan kuisioner pada responden yaitu penghuni perumahan. Sebagai obyek penelitian ini adalah masyarakat yang menginginkan adanya perumahan baru di desa Palur kecamatan Jaten, kabupaten Karanganyar. penelitian dilaksanakan bulan april 2013. adapun alasan pengambilan lokasi tersebut :

Lokasi obyek penelitian adalah wilayah yang sangat ramai, dari aspek (penduduk, kualitas ekonomi bagus, aksesbilitas lancar, banyak perumahan dll) adapun jumlah penyebaran :

1. Penghuni perumahan subur makmur sejumlah 30 responden. 2. Penghuni perumahan uns v sejumlah 30 responden.

3. Penghuni perumahan grand nusa indah sejumlah 30 responden. Dalam penelitian ini terdapat 5 tahapan yang dilaksanakan yaitu : Tahap I : Persiapan

tahapan ini merupakan tahapan persiapan penelitian yang berupa survey kuisioner kepada masyarakat kelurahan ngringo. Tahap II : Pelaksanaan

Tahapan pelaksanaan ini merupakan tahapan peneliti dalam memperoleh data baik data primer maupun data sekunder. data primer berupa data dari kuisioner, sedangkan data sekunder berupa data yang diperoleh dari pemerintah daerah kabupaten karanganyar.

Tahap III : Pengujian

Tahapan pengujian ini berupa pengujian-pengujian dan analisis data yang diperoleh selama penelitian.

Tahap IV : Pengambilan Keputusan

Tahap pengambilan keputusan ini dilakukan setelah peneliti melakukan uji-uji yang telah direncanakan. dengan begitu peneliti dapat menyimpulkan perencanaan bangunan investasi serta jumlah rumah dan tipe rumah

5. Tahap V : Pembahasan dan kesimpulan

Dari pengujian yang dilakukan pada tahap III dan IV, maka dari itu pembahasan merupakan hasil dari penelitian tersebut. Hasil penelitian ini dijabarkan dalam kesimpulan perhitungan analisis kelayakan untuk mengetahui jumlah rumah, menentukan rumah tipe berapa yang akan banyak dibangun dalam suatu perumahan dan berapa nilai investasi yang dibutuhkan, dan ditinjau dari sisi

(6)

6

manajemen keuangan untuk menentukan layak tidaknya proyek tersebut.

HASIL DAN PEMBAHASAN

a.Analisa hasil Uji Statistik kuisioner Uji validitas dan reliabilitas

Berdasarkan uji validitas yang telah dilakukan maka dapat diketahui bahwa dari jumlah soal kuisioner 35 butir yang telah disebar, terdapat 30 item soal yang valid dan 5 item soal yamg tidak valid. Soal dikatakan valid jika pada perhitungan rhitung >

rtabel. Untuk 5 soal yang tidak valid maka dilakukan cara yaitu

memperbaiki pertanyaannya dan digunakan lagi pada penelitian yang sebenarnya.

Pada uji reliabilitas yang telah dilakukan diperoleh nilai koefisien reliabilitas r11 sebesar 0,936. angka tersebut menunjukkan bahwa instrumen soal memiliki reliabilitas yang tinggi (sangat reliabel).Hal itu berdasarkan skala Alpha Cronbach’s 0 sampai 1 sebagai berikut :

1. Nilai alpha cronbach’s 0,00 s.d 0.20 berarti kurang realibel. 2. Nilai alpha cronbach’s 0,21 s.d 0.40 berarti agak realibel. 3. Nilai alpha cronbach’s 0,41 s.d 0.60 berarti cukup realibel. 4. Nilai alpha cronbach’s 0,61 s.d 0.80 berarti realibel. 5. Nilai alpha cronbach’s 0,81 s.d 1,00 berarti sangat realibel. Uji Normalitas

Pada uji normalitas yang dilakukan dengan menggunakan metode Kolmogorov Smirnov pada taraf signifikansi sebesar 95% (α=0,05) didapatkan hasil sebagai berikut :

Unit type 36/90 : nilai statistic = 0,116 nilai signifikansi = 0,385 Unit type 45/90 : nilai statistic = 0,144

nilai signifikansi = 0,122 Unit type 55/100 : nilai statistic = 0,153

nilai signifikansi = 0,070

Pada uji normalitas dengan metode Kolmogorov Smirnov mempunyai 2 kriteria data jika berdistribusi normal. Pertama pada perhitungan statistic atau Dhitung harus mempunyai nilai

yang lebih besar dari Dtabel nilai signifikansi atau α harus lebih

besar dari 0,05. Pada pengujian yang telah dilakukan dapat disimpulkan bahwa dari persebaran data dari 3 type rumah semuanya berdistribusi normal. Maka analisis uji dapat dilanjutkan kembali.

Grafik V.1 Uji normalitas unit rumah tipe 36/90

Grafik V.2 Uji normalitas unit rumah tipe 45/90

Grafik V.3 Uji normalitas unit rumah tipe 55/100 Pada hasil grafik uji normalitas diatas, garis bentang diagonal merupakan garis normal dan tanda titik merupakan point hasil persebaran kuisioner. intinya dari hasil grafik diatas adalah semakin dekat persebaran data di garis diagonal maka data bersifat normal.

Uji Homogenitas

Selanjutnya dilakukan uji homogenitas. Pengujian ini bertujuan untuk menguji apakah sampel dalam penelitian ini berasal dari populasi yang memiliki variansi yang sama atau tidak. Teknik uji yang digunakan yaitu uji bartlet. Pada pengujian bartlet, data dikatakan homogen jika X2hitung < X2tabel. Pada perhitungan yang telah dilakukan, didapatkan data X2hitung = 0,275, sedangkan X2tabel = 5,325. Dari perhitungan maka dapat disimpulkan varians-varians data bersifat homogen dan analisis uji dapat dilanjutkan.

Uji Hipotesis

Setelah mengetahui data hasil kuisioner dalam keadaan normal dan homogen, maka selanjutnya diadakan pengujian hipotesis. Teknik yang digunakan dalam pengujian ini adalah uji analisis varian. Dengan hipotesis yang ada yaitu :

Ho :

1. Kualitas bangunan berpengaruh terhadap harga .

2. Lokasi berpengaruh terhadap pembeli atas produk perumahan. 3. Harga berpengaruh terhadap pembeli atas produk perumahan. Ha :

1. Kualitas bangunan tidak berpengaruh terhadap harga. 2. Lokasi tidak berpengaruh terhadap pembeli atas produk perumahan.

3. Harga tidak berpengaruh terhadap pembelian produk perumahan.

4. Garansi tidak berpengaruh terhadap pembeli atas produk perumahan

Jika Ho = hipotesis adalah berpengaruh terhadap pembelian Ha = hipotesis adalah tidak ada pengaruh terhadap

pembelian .

Pada pengujian analisis varian yang telah dilakukan, maka diketahui nilai signifikansi sebesar 0,000. Dalam uji analisis varian sendiri data dikatakan baik bila nilai signifikansi mendekati 0(nol) atau kurang dari nilai α = 0,05. Selain itu pada analisis varian jika nilai Fhitung > Ftabel maka uji hipotesis Ho

diterima. Pada hasil hitungan diketahui bahwa nilai Fhitung = 41,63

sedangkan Ftabel = 3,94. Berdasarkan hasil tersebut maka dapat

disimpulkan bahwa Ho diterima.

Pada tabel perhitungan data melalui SPSS 17.00 diatas, diperoleh nilai mean antara lain unit rumah tipe 36/90 = 95,53 unit rumah tipe 45/90 = 101,26 dan unit rumah tipe 55/100 = 102,73. Dari ketiga unit tipe rumah tersebut, unit rumah tipe 55/100 lah yang memperoleh skor tertinggi atau dapat diartikan permintaan unit rumah paling banyak.

Observed Value 135 130 125 120 115 110 Expected Normal 2 0 -2

Normal Q-Q Plot of Analisa kelayakan

for TP= Tipe 36/90 Observed Value 140 130 120 110 Expect ed N orm al 2 1 0 -1 -2

for TP= Tipe 45/90 Observed Value 145 140 135 130 125 120 115 Expected Normal 2 1 0 -1 -2

(7)

7

b.Analisa dan pembahasan Perumahan

Berdasarkan Deskripsi kuisioner

Hasil dari penyebaran kuisioner yang telah disebarkan kepada sejumlah 90 responden yang mewakili penghuni perumahan, dapat diperoleh data dari responden untuk mengetahui karakteristik resonden yaitu sebagai berikut : 1. Data diri responden

a. Usia

Gambar V.1 Prosentase usia responden dari ketiga perumahan Usia responden yang paling dominan adalah usia 35-45 th dengan jumlah 47 responden dan usia 45-55 th dengan jumlah 24 reponden atau. yang bisa dilihat dari gambar V.1 responden adalah berumur 35-45 tahun yang termasuk dalam usia produktif. maka usia tersebut masih tergolong usia produktif atau bisa di katakan sudah dewasa dalam pemikirannya.

b. Jenis Kelamin

Gambar V.2 Prosentase jenis kelamin dari ketiga perumahan

Dari hasil pengisian kuisioner yang sesungguhnya dapat dilihat bahwa mayoritas responden adalah laki - laki yang berjumlah 55 orang atau 35 reponden dan sisanya perempuan. kemudian dengan melihat gambar V.1 dan V.2 berarti responden mayoritas laki-laki berumur 35-45 th Hal tersebut dikarenakan laki-laki sebagai kepala keluarga mereka lebih membutuhkan tempat tinggal yang baik dan nyaman untuk keluarganya atau dalam range usia tersebut mereka adalah usia yang tergolong sudah matang/dewasa.

c. Pekerjaan.

Gambar V.3 Prosentase pekerjaan responden dari ketiga perumahan

Disini dapat dilihat dari ketiga prosentase diatas, yaitu ada dua jenis pekerjaan yang dimiliki responden yang lebih dominan antara lain pegawai swasta sebanyak 46 responden dengan sebagai pegawai negeri sipil sebanyak 12 responden tni/polri 16 dan wiraswasta sebanyak 15 responden dari pekerjaan yang dimiliki responden diatas maka bisa dinyatakan kondisi perekonomian di lingkungan perumahan itu cukup baik.

d. Pendidikan terakhir

Gambar V.4 Prosentase pendidikan responden ketiga perumahan Dari ketiga prosentase diatas sebagian besar adalah responden dengan pendidikan terakhir/tamatan sarjana S1 dan S2, sebanyak 67 responden maka disini dapat disimpulkan bahwa strata pendidikan mereka juga berpengaruh pada pendapatan yang 9% 9% 54% 14%14% <25 Tahun 3 responden 25-35 Tahun 3 responden 35-45 Tahun 19 responden 45-55 Tahun 5 responden 55-65 Tahun 5 responden 3% 23% 37% 37% <25 Tahun 1 responden 25-35 Tahun 7 responden 35-45 Tahun 11 responden 45-55 Tahun 11 responden 3%13% 57% 27% <25 Tahun 1 responden 25-35 Tahun 4 responden 35-45 Tahun 17 responden 45-55 Tahun 8 responden 60% 40% Laki-laki 18 responden Perempuan 12 responden 53% 47% Laki-laki 16 responden Perempuan 14 responden 70% 30% _{Laki-laki 21 responden} Perempuan 9 responden 27% 27% 36% 10% _{PNS 8 responden} TNI/POLRI 8 responden Peg. Swasta 11 responden Wiraswasta 3 responden

3%13% 57%

27% PNS 1 responden

TNI/POLRI 4 responden Peg. Swasta 17 responden Wiraswasta 8 responden 10% 14% 62% 14% PNS 3 responden TNI/POLRI 4 responden Peg. Swasta 18 responden Wiraswasta 4 responden 7% 17% 41% 35% SMA/SMK 2 responden DIPLOMA 5 responden SI 12 responden S2 10 responden 17% 13% 50% 20% SMA/SMK 5 responden DIPLOMA 4 responden SI 15 responden S2 6 responden 7% 13% 47% 33% SMA/SMK 2 responden DIPLOMA 4 responden SI 14 responden S2 10 responden

(8)

8

dapat dilihat dari gambar V.3 yang menyatakan besarnya prosentase pekerjaan yang dimiliki kemudian dari gambar V.1, V.2 mengenai umur dan jenis kelamin menyakakan bahwa reponden dengan mayoritas laki laki berumur 35-45 th sudah dikatakan jalan pemikiran seseorang yang sudah matang untuk dalam seseorang untuk menentukan pilihan investasi dimasa depan.

e.Penghasilan rata-rata perbulan

Gambar V.5 Prosentase penghasilan responden dari ketiga perumahan

Dari prosentase gambar V.1, V.2, V.3, V.4 dan V.5 dapat dilihat/dihubungkan bahwa responden/penghuni perumahan adalah mereka mayoritas laki laki berumur 35-45 th dengan mayoritas tamatan pendidikan S1 dan S2 yang mempunyai pekerjaan/profesi sebagian besar menjadi pegawai swsta dan pns dan berpenghasilan sekitar 5-10 juta perbulan. Maka dapat dinyatakan mereka adalah kalangan akademisi yang berpenghasilan cukup besar dengan profesinya kemudian notabene pemikirannya selalu kritis mengenai hal-hal yang berkaitan mengenai masa depan/dalam kehidupanya.

2.Tingkat kepuasan responden terhadap lokasi

Untuk mengetahui hasil dari jawaban responden mengenai pertanyaan yang berisikan tentang, apakah responden merasa tenang/aman, puas tinggal di daerah ini, kemudian menggunakan metode statistik deskriptif. yang nantinya daerah tersebut menjadi lokasi yang akan dibangun perumahan, jadi seluruh penghuni perumahan menyatakan bahwa mereka merasa nyaman dan puas beberapa tahun tinggal di daerah ini nantinya bersedia untuk membeli perumahan sebagai salah satu investasi, dan hasil analisanya sebagai berikut :

a. Kawasan bebas banjir

Gambar V.6 Prosentase pendapat responden b. Lokasi yang strategis

Gambar V.7 Prosentase pendapat responden dari ketiga perumahan

c. Perkembangan Infrastruktur yang baik

Dari Sebagian besardari prosentase gambar V.6, V7 dan V.8 maka responden penghuni perumahan menyatakan merasa puas selama tinggal di daerah ini mereka kemudian nantinya perumahan itu sangat penting untuk investasi karena nilainya akan meningkat seiring harga tanah mahal dengan daerah yang strategis, dimana mereka mempunyai banyak teman untuk bersosialisasi, akses dekat dengan kota dengan mudah juga sangat diminati bagi mereka karena usia penghuni perumahan ini terhitung usia yang sangat produktif maka besar kemungkinan akan pertimbangan untuk masa depan mereka.

3.Produk perumahan 7% 30% 43% 20% <1 Juta 2 responden 1 Juta-5 Juta 9 responden 5 Juta - 10 Juta 13 responden 10 Juta-20 Juta 6 responden

14% 73%

13% <1 Juta 0 responden 1 Juta-5 Juta 4 responden 5 Juta - 10 Juta 22 responden 10 Juta-20 Juta 4 responden

13% 60%

27% <1 Juta 0 responden 1 Juta-5 Juta 4 responden 5 Juta - 10 Juta 18 responden 10 Juta-20 Juta 8 responden

53%

47% sangat setuju 16 responden_{setuju 14 responden} sangat tidak setuju 0 responden tidak setuju 0 responden

47% 43%

10% _{sangat setuju 14 responden} setuju 13 responden

sangat tidak setuju 3 responden tidak setuju 0 responden

70%

30% sangat tidak setuju 0 responden setuju 0 responden

sangat setuju 21 responden tidak setuju 9 responden

13% 27% 40%

20% _{sangat tidak setuju 4 responden} setuju 8 responden

13% 34% 30%

sangat setuju 9 responden sangat tidak setuju 7 responden

13% 60%

14% 73%

sangat setuju 22 responden tidak setuju 4 responden 10%

20% 47%

sangat setuju 14 responden sangat tidak setuju 7 responden 62%

38% sangat setuju 18 responden setuju 11 responden

(9)

9

Untuk mengetahui hasil dari jawaban responden mengenai pertanyaan yang berisikan tentang, apakah responden berniat untuk membeli produk perumahan kembali, kemudian menggunakan metode statistik deskriptif. seluruh penghuni perumahan menyatakan bahwa mereka nantinya bersedia untuk membeli perumahan sebagai salah satu investasi, dan juga bisa digunakan untuk memenuhi kebutuhan hunian keluarga dan hasil analisanya sebagai berikut :

a. Minat adanya perumahan baru

Dari ketiga prosentase gambar V.9 dapat dikatakan bahwa responden penghuni rumah menyatakan ingin daerah yang sebelumnya sudah ditempati menginginkan nantinya akan dibangun suatu perumahan ini dapat bisa dilihat responden yang setuju sebanyak 44 orang, kemudian jga yang berpendapat sangat setuju 22 responden .

b. Jumlah unit rumah yang diharapkan

Dari ketiga prosentase gambar V.10 diatas maka responden menyatakan jumlah unit rumah dalam perumahan yang ideal bagi mereka yaitu kurang dari 40 unit rumah dilihat dari jumlah responden sebanyak 50 responden yang menyatakan sangat setuju dan sebanyak 34 responden menyatakan setuju maka dengan demikian dapat dihubungkan gambar V.9 dan V.10 bahwa responden menginginkan dibangun perumahan di daerah ini yang jumlah unit rumahnya tidak lebih dari 40 unit rumah di dalam perumahan.

c. Tipe unit 36/90 perumahan

Dari ketiga prosentase gambar V.11 diatas maka responden menyatakan tipe unit 36/90 rumah pada perumahan bagi mereka yaitu dilihat dari jumlah 40 responden menyatakan sangat tidak setuju dan diperkuat sebanyak 21 responden menyatakan tidak setuju. kemudian maka dengan demikian perumahan tersebut akan membangun tipe 36 dengan jumlah yang lebih sedikit dibandingkan tipe yang lainnya.

d. Tipe unit 45/90 dan 55/100 perumahan

10% 20% 47%

10% 67%

23% sangat tidak setuju 0 responden tidak setuju 3 responden setuju 20 responden sangat setuju 7 responden

13% 60%

27% sangat setuju 0 responden sangat tidak setuju 4 responden setuju 18 responden

sangat setuju 8 responden

47% 53%

sangat tidak setuju 0 responden tidak setuju 0 responden setuju 14 responden sangat setuju 16 responden

7% 60%

20%13% sangat tidak setuju 2 responden_{sangat setuju 18 responden} setuju 6 responden

tidak setuju 4 responden

47%

53% sangat tidak setuju 0 responden_{tidak setuju 0 responden} setuju 14 responden

10% _20% 47%

23% sangat setuju 3 responden setuju 6 responden

10% _20% 47%

23% tidak setuju 3 responden sangat setuju 6 responden sangat tidak setuju 14 responden setuju 7 responden

13% _10% 40%

37% setuju 4 responden

sangat setuju 3 responden sangat tidak setuju 12 responden tidak setuju 11 responden

13% 27% 40%

20% _{sangat setuju 4 responden} sangat tidak setuju 8 responden setuju 12 responden

27% 27%

46% setuju 8 responden

tidak setuju 8 responden sangat setuju 14 responden sangat tidak setuju 0 responden

(10)

10

Gambar V.12 Prosentase pendapat responden dari ketiga

perumahan

Dari prosentase hubungan gambar V.11 dan V.12 diatas maka responden menyatakan tipe unit 36/90 rumah pada perumahan bagi mereka yaitu dilihat dari jumlah 40 responden menyatakan sangat tidak setuju dan diperkuat sebanyak 21 responden menyatakan tidak setuju. kemudian perumahan akan membangun tipe 36/90 dengan jumlah yang lebih sedikit dibandingkan tipe yang lainnya dikarenakan peminat responden terhadap unit rumah tipe 45/90 dan 55/100 lebih banyak sebesar 26 responden menyatakan sangat setuju, sebanyak 32 responden setuju maka tipe unit rumah 45/90 dan 55/100 inilah yang akan banyak dibangun pada perumahan nantinya.

e. Fasilitas umum yang nantinya disediakan

Dari ketiga prosentase pada gambar V.13 diatas maka responden menyatakan sangat pentingnya fasilitas umum yang diberikan didalam perumahan dapat dilihat sebanyak 39 responden sangat penting.karena fasilitas itu kelak akan digunakan/dipakai bagi mereka di perumahan tersebut.

f. Pengembangan terhadap unit perumahan

Dari dari prosentase gambar V.14 secara deskripsi responden menyatakan dalam unit perumahan yang tersedia nantinya mereka mengharapkan dapat melakukan pengembangan/bangunan tambahan pada unit yang mereka beli pengembangan itu ditunjang adanya kelebihan tanah dalam disetiap unitnya.

4.Harga

Untuk mengetahui hasil dari jawaban responden mengenai pertanyaan yang berisikan tentang, apakah harga harus sesuai luas dengan kualitas bangunan, peningkatan harga lebih penting untuk peningkatan kualitas bangunan, memiliki daya beli untuk pembelian produk perumahan dan proses mudah dalam administrasi pembelian produk perumahan. kemudian nantinya aspek-aspek tersebut bila sesuai yang diharapkan maka akan menjadi pertimbangan konsumen untuk bersedia melakukan pembelian suatu produk perumahan sebagai salah satu investasi, kemudian hasil analisanya sebagai berikut :

a. Harga sesuai dengan luas dan kualitas bangunan

b. Peningkatan harga lebih penting untuk kualitas bangunan

13% 27% 40%

20% sangat setuju 4 responden sangat tidak setuju 8 responden setuju 12 responden

10% 20% 47%

7% 24% 66%

3% sangat penting 2 responden_{sangat tidak penting 7 responden} penting 19 responden

sangat penting 1 responden

7% 60%

20% 13% sangat tidak penting 2 responden sangat penting 18 responden penting 6 responden tidak penting 4 responden

10% 4% 45% 41%

setuju 3 responden tidak setuju 1 responden sangat setuju 13 responden sangat tidak setuju 12 responden

17% 50%

33% sangat tidak setuju 0 responden tidak setuju 5 responden sangat setuju 15 responden setuju 10 responden

27% 63%

20% 43%

17% 20% setuju 6 responden_{sangat setuju 13 responden} tidak setuju 5 responden sangat tidak setuju 6 responden

10% 30% 47%

7% _17% 48%

3% 10% 60%

27% tidak setuju 1 responden setuju 3 responden sangat setuju 18 responden sangat tidak setuju 8 responden

(11)

11

Gambar V.16 Prosentase pendapat responden dari ketiga

perumahan

c. Daya beli untuk pembelian produk perumahan

Gambar V.17 Prosentase Pendapat responden d. Proses administrasi yang mudah dalam pembelian

Gambar V.18 Prosentase Pendapat responden

Dari Sebagian besar dari prosentase gambar V.16, V17 dan V.18 maka responden penghuni perumahan menyatakan bahwa aspek harga merupakan aspek penting yang harus diperhatikan dalam menentukan keberhasilan suatu bangunan bangunan investasi, karena jika mereka memiliki dana lebih mereka tidak segan untuk berinvestasi memiliki sebuah rumah di suatu perumahan jika harga dan bangunan rumah terasa cocok. Kemudian adapun beberapa faktor yang dipertimbangkan mereka sebelum memutuskan untuk berinvestasi sebuah rumah agar nantinya tepat dan menguntungkan di masa yang akan datang.

Konsumen/pembeli adalah seseorang yang melakukan pembelian barang (dalam aspek ini yaitu rumah) dengan tujuan tertentu untuk mencapai suatu keinginan yang dimiliki. disini bukan hanya developer/penjual yang mempunyai hak dan kewajiban, adapun pembeli juga mempunyai hak dan kewajiban yang harus diperhatikan dari seorang pembeli tersebut adalah sebagai berikut :

a. Hak pembeli : Menerima barang yang dibeli. , Menerima jaminan atas keadaan dan hak pemilikan. b. Kewajiban pembeli : Diantaranya membayar harga

pembelian pada waktu dan ditempat yang sebelumnya sudah dijanjikan.

1.Kategori produk

Pada kategori lokasi ini berisi tentang pertanyaan – pertanyaan mengenai gambaran lokasi perumahan yang dihuni responden yang bertujuan untuk mengetahui aspek kenyamanan, infrastrustur, kualitas udara, keamanan daerah dan tingkat kepuasan responden terhadap perumahan yang ditempati tersebut. Maka ini akan menjadi pertimbangan sangat penting bahwa aspek lokasi sangat penting sebelum menentukan untuk berinvestasi. Karena penentuan lokasi berpengaruh dalam segi pemasaran/minat konsumen.

2. Kategori bangunan

Pada kategori Bangunan ini berisi tentang pertanyaan – pertanyaan mengenai gambaran mengenai unit perumahan yang dihuni responden yang bertujuan untuk peneliti mengetahui aspek kenyamanan, atau tingkat kepuasan responden terhadap unit rumah di yang ditempati yang di khususkan dalam lingkup banguanannya tersebut. Maka ini akan menjadi pertimbangan saat nantinya mendesain rumah sesuai dengan harapan masyarakat banyak atau desainnya ideal untuk sebuah keluarga. bahwa aspek ini juga harus diperhatikan sebelum menentukan untuk berinvestasi. Karena penentuan bentuk/desain rumah nantinya juga berpengaruh terhadap pemasaran/minat konsumen. 3. Kategori aksesibilitas

Pada kategori Aksesbilitas ini berisi tentang pertanyaan - yang pertanyaan mengenai gambaran jalan atau akses lokasi (daerah) dan lingkungan perumahan yang dihuni respondenyang bertujuan untuk mengetahui tingkat kepuasan responden terhadap aspek kenyamanan dan kelancaran akses jalan, terhadap perumahan yang ditempati tersebut, dimana dalam melakukan kegiatan sehari-hari harus didukung dengan akses jalan yang baik dan mudah agar nantinya dalam calon penghuni merasa puas. Maka ini akan menjadi pertimbangan penting bahwa aspek aksesbilitas ini juga ikut berperan nantinya dalam menentukan investasi. di karenakan berpengaruh kedepan nantinya terhadap kelancaran mobilitas konsumen sehari hari.

4. Kategori Harga

Pada kategori harga ini berisi tentang pertanyaan – pertanyaan pendapat responden mengenai harga yang akan ditawarkan pihak pengembang untuk memaparakan harga yang menentukan keputusan daya beli konsumen kemudian harga juga merupakan salah satu faktor yang bisa mempengaruhi penjualan unit rumah. Dalam penilitian ini asepek-aspek yang diperhatikan diantaranya jika membangun suatu perumahan dengan kualitas lebih bagus dan harga yang lebih mahal, harga yang sesuai dengan luas dan kualitas bangunan, sistem pembayaran yang mudah, dan adanya potongan harga yang cukup. Pada jawaban 60%

7% 80%

80%

63%

23% 67%

3% 10% 73%

13% 77%

13% _10% 47%

(12)

12

kuisioner ini, sebagian besar dari responden menyetujui, semua pertanyaan yang disampaikan. dengan demikian berarti para penghuni perumahan menginginkan kondisi yang sama seperti pertanyaan yang telah diasampaikan. Pada dasarmya mereka atau konsumen tidak mempermasalahkan harganya sedikit lebih mahal, asalkan harus diikuti dengan kualitas bangunan yang baik. sebanding harga dengan kualitas dan luas bangunan.

c.Hasil Analisa Kelayakan Investasi 1.Biaya total investasi

Dengan demikian biaya total investasi perumahan yaitu : a) Besar total biaya investasi selama 2 tahun dengan suku

bunga 10%/tahun

= Rp. 6.971.206.332 x (P/F, 10%, 2) = Rp. 6.971.206.332 x 1,210 = Rp. 8.435.159.662

2. Harga jual seluruh unit perumahan griya asri harga kavling tanah siap bangun.

Luas Tanah kavling = ( 14 x 90 + 25 x 100) = 3.760 m2 Harga per m2 _{tanah siap bangun = Rp. 2.694.621.966 / 3.760}

= Rp. 716.655 /m2 Tabel.1. Rekapitulasi harga jual seluruh unit.

No uraian Jumlah Harga satuan 1 tipe 36/90 5 unit _{Rp 250.655.398} 2 tipe 45/90 9 unit _{Rp 267.483.180} 3 tipe 55/100 25 unit _{Rp. 288.176.821} total pendapatan proyek dari 39 unit rumah yaitu : Rp. 10.865.046.140

Tabel.2.Rekapitulasi Analisa Investasi Jenis

Investasi

BCR NPV IRR IP BEP

perum 1,12 1.045.855.711 14,40 1,12 30 unit Pada perhitungan Net Present Value (NPV), investasi diterima apabila nilai NPV= positif. Bila nilai NPV = 0 maka bersifat netral, sedangkan jika NPV = negatif maka usulan investasi ditolak. Dari tabel diatas dapat disimpulkan bahwa usulan investasi diterima. Kemudian pada perhitungan indeks profitabilitas (IP), investasi diterima apabila nilai IP > 1, jika IP < 1 maka usulan investasi ditolak.

Pada perhitungan Benefit Cost Ratio, investasi diterima apabila nilai BCR > 1, jika BCR = 0 maka bersifat netral, sedangkan bila BCR < 1 maka usulan ditolak. Pada perhitungan yang telah dilakukan maka dapat disimpulkan bahwa usulan investasi perumahan diterima/layak

Kemudian ( Break Event Point ) pada investasi perumahan tercapai saat produksi terjual 30 unit.

KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan

Berdasarkan penelitian mengenai analisa kelayakan investasi perumahan griya asri yang telah dilaksanakan, melalui survei lapangan dan penyebaran kuisioner. maka ada beberapa hal yang dapat diambil kesimpulan dari penulisan tugas akhir ini, sebagai berikut :

a.) Secara umum responden merasa puas terhadap lokasi tersebut, ditinjau dari aksesbilitas yang lancar dan memadai yang dekat ke pusat kota/strategis, mempunyai perkembangan kota /tempat perekonomian yang baik (bank, pasar, pusat perbelanjaan, sekolah dll) b.) Ditinjau dari mayoritas responden berumur 35 - 45 th maka tergolong usia produktif, tamatan pendidikan S1 dan S2 mempunyai pekerjaan/profesi sebagian besar menjadi wiraswasta dan pegawai negeri maka kemampuan finansial yang baik/daya beli baik.

c.) Mengetahui ekspetasi / keinginan pasar yaitu menginginkan adanya perumahan baru di desa Palur, dengan dalam satu kawasan perumahan berjumlah 39 unit terdiri dari unit tipe 36/90, tipe 45/90 dan tipe 55/100.

d.) Lokasi (strategis, keamanan, akses jalan lancar juga memadai) merupakan aspek pertimbangan bagi developer (pengembang) yang sangat penting dalam membangun sebuah bangunan investasi berupa perumahan yang nantinya berpengaruh pada minat pembeli/segi pemasaran.

e.) Aspek pasar dalam menentukan hasil investasi dilaksanakan dengan menganalisis kebutuhan pasar yang ditentukan oleh jalannya suatu strategi melihat kondisi pasar dan kebijaksanaan dalam menentukan jumlah produk harus disesuaikan dengan kebutuhan pasar yang nantinya menentukan hasil besaran investasi.

f.) Pada perhitungan analisa ekonomi yaitu telah mengetahuibahwa bangunan investasi berupa perumahan yang berjumlah 39 di desa Palur, kec Jaten dapat diterima/layak.

Saran

a.) Dalam menentukan sebuah lokasi bangunan investasi, perlu mempertimbangkan dari berbagai aspek, antara lain : lokasi strategis, keamanan lingkungan sekitar dan akses mudah dan memadai merupakan yang sangat berpengaruh pada minat pembeli. kemudian agar nantinya bangunan investasi tersebut menghasilkan keuntungan yang diharapkan.

b.) Untuk data quisioner sebagai data primer semakin luas penyebarannya akan memperoleh data yang lebih banyak dan variatif.

c.) Metode penelitian berupa interview lebih efektif atau lebih spesifik dalam mengumpulkan data.

.

DAFTAR PUSTAKA

Ervanto, I Wulfram, 2002. “Manajemen Proyek Konstruksi”, Penerbit Andi Yogyakarta.

Gray dkk, (1997), “Manajemen proyek”, LPFE Universitas Indonesia, Jakarta.

H.Suad dan Suwarsono, 1997. Studi Kelayakan Proyek, Penerbit (UPP) AMP YKPN Yogyakarta.

Husein Umar (2000). “Kuisioner”, Penerbit Andi Yogyakarta. M Hanafi Mamdu. “Manajemen Resiko”. Penerbit (UPP) YKPN

Yogyakarta.

Nursahid M, Ir. MM, MT, (2003), “Manajemen Konstruksi”, Universitas Muhammadiyah Surakarta.

O brient J.J (1984). “Perumahan dan Pemukiman”. Penerbit Erlangga, Jakarta.

Pujawan IN, (1995), “Ekonomi Teknik”, Penerbit Guna Widya, Surabaya.

Qomarun. 2000. “Manajemen Proyek”. Surakarta.

Riduwan. 2010.“Belajar Mudah Penelitian” : Guru, Karyawan Peneliti Pemula : Bandung, Alfabeta

Soetrisno PH, 1995. “Evaluasi dan Manajemen Proyek”, Penerbit UGM Yogyakarta.

Soeharto Iman, Ir (1995), “Manajemen proyek dari konseptual sampai operasional”,Penerbit Erlangga, Jakarta. Sukandarrumidi. 2012.” Dasar-dasar Penulisan Proposal

Penelitian”: pemula Yogyakarta : Gadjah mada University Press

Soetrisno P.H, (1985).“Evaluasi dan Manajemen Proyek”, Penerbit UGM Yogyakarta.

Soeharto, Imam. 1995. “Manajemen Proyek dari Konseptual Sampai Operasional”.Jakarta Erlangga. Siregar, Syofian. 2010. “Statistika Deskriptif untuk Penelitian”:

Dilengkapi Perhitungan Manual dan Aplikasi SPSS Versi 17. Jakarta : PT Raja grafindo Persada. www.wikipedia.com/Palur,Karanganyar.

(13)