BAB IV
ANALISIS DAN PEMBAHASAN
Pada bagian ini akan disajikan hasil analisis terhadap data yang telah dikumpulkan dengan metode penelitian yang telah diuraikan pada bab sebelumnya.
Data sampel (sebagaimana lampiran 1) yang dikumpulkan adalah sebesar 90 sampel untuk tiga kecamatan dengan sebaran 30 sampel untuk masing-masing kecamatan, yaitu Kecamatan Serpong, Kecamatan Serpong Utara dan Kecamatan Pondok Aren. Karena kesulitan pengumpulan data jual beli secara langsung maupun dari pihak broker, maka data transaksi untuk pengujian AR dipakai data transaksi dari Notaris/PPAT atau Camat/PPAT yang dinyatakan dalam satuan ribuan rupiah.
Data sampel untuk Kecamatan Serpong yang ada diperoleh dari data transaksi yang terjadi pada bulan April, Mei, Juli dan Desember 2009, transaksi yang terjadi di kawasan Serpong secara umum terdiri dari transaksi jual beli properti berwujud tanah kosong, perumahan dan rumah toko, hal tersebut sesuai dengan karakteristik wilayah Kecamatan Serpong yang didominasi oleh kawasan perumahan dan pusat niaga yang ada di sekitarnya.
Data sampel untuk Kecamatan Serpong Utara yang ada diperoleh dari data transaksi yang terjadi pada bulan Mei, Oktober, November dan Desember 2009, transaksi yang terjadi di kawasan Serpong Utara secara umum terdiri dari transaksi jual beli perumahan, rumah toko dan area pergudangan, hal tersebut
sesuai dengan karakteristik wilayah Kecamatan Serpong Utara yang didominasi oleh kawasan niaga dan perumahan.
Data sampel untuk wilayah Kecamatan Pondok Aren yang ada diperoleh dari data transaksi yang terjadi pada bulan Juli, Oktober, November dan Desember. Transaksi yang terjadi di wilayah Pondok Aren secara umum terdiri dari transaksi jual beli perumahan dan rumah toko sebagaimana karakteristik wilayah Pondok Aren yang didominasi oleh kawasan niaga dan perumahan.
Proses penyesuaian terhadap nilai transaksi yang menjadi data sampel dilakukan terhadap jenis data, dengan menggunakan besaran penyesuaian sesuai standar yang disarankan oleh Sapri (2002:28) untuk jenis data transaksi yang diperoleh dari Notaris/PPAT atau Camat/PPAT ditambahkan sebesar 30% dari nilai transaksi yang dilaporkan. Setelah seluruh data dilakukan penyesuaian jenis data maka selanjutnya dihitung nilai transaksi pada tanggal 1 Januari 2009 sesuai dengan saat penetapan NJOP oleh DJP.
Terhadap nilai transaksi yang didalamnya terdapat unsur nilai bangunan, maka diperlakukan sebagai nilai tanah kosong dengan mengurangi nilai transaksi dengan nilai bangunan yang dihitung berdasarkan daftar biaya komponen bangunan yang dimiliki oleh DJP.
Penghitungan nilai transaksi (lampiran 2) pada tanggal 1 Januari 2009 dilakukan dengan membagi nilai transaksi setelah dilakukan penyesuaian jenis data dengan besaran faktor diskonto dari hasil rumus present value. Faktor diskonto menggunakan patokan nilai inflasi per bulan untuk wilayah Tangerang
yang dikeluarkan oleh Badan Pusat Statistik yang dirata-rata sebagaimana pada tabel berikut:
4.1 Pengukuran Tendensi Sentral
Pengujian ini dimaksudkan untuk mengetahui apakah terdapat indikasi over-assessment/under-assessment dan indikasi adanya regresifitas/progresifitas. Analisis tendensi sentral dilakukan per kecamatan dengan bantuan perangkat lunak SPSS versi 16, dengan hasil sebagai berikut:
4.1.1 Kecamatan Serpong
Jumlah sampel Kecamatan Serpong sebesar 30, dengan nilai terendah sebesar Rp162.470 dan nilai tertinggi sebesar Rp1.957.232. Terhadap data sampel dilakukan analisis tendensi sentral dengan hasil sebagai berikut:
Tabel 4.1
Inflasi Wilayah Tangerang
Sumber: Olahan
Gambar 4.1: Tendensi Sentral Kec. Serpong Bulan Inflasi (%) J anuari 0,29 Februari -0,03 M aret 0,07 A pril -0,27 M ei 0,17 J uni 0,03 J uli 0,03 A gustus 0,60 September 1,40 O ktober 0,19 N opember 0,31 D es ember -0.3 R ata-rata 0,25
Untuk perhitungan rasio Mean/Median diperoleh nilai 0,912 yang berarti sesuai dengan standar yang disebutkan pada bab 3, maka di Kecamatan Serpong terdapat indikasiunder-assessment lebih mungkin terjadi dariover-assessment.
Nilai sampel secara keseluruhan adalah sebagaimana tabel berikut:
Indikasi under-assessment ini merupakan indikasi masih belum optimalnya penetapan NJOP tanah terhadap nilai pasarnya, NJOP yang ada masih bisa
Nomor NJOP Nilai Pasar AR 1 122.304 162.470 0,753 2 112.406 220.355 0,510 3 89.466 184.814 0,484 4 163.072 402.467 0,405 5 142.688 402.407 0,355 6 163.072 460.854 0,354 7 181.248 274.927 0,659 8 254.880 423.712 0,602 9 531.000 1.957.232 0,271 10 283.200 568.408 0,498 11 254.880 486.019 0,524 12 254.880 594.060 0,429 13 169.920 329.527 0,516 14 203.904 313.980 0,649 15 531.000 976.887 0,544 16 254.880 489.629 0,521 17 136.884 510.436 0,268 18 115.584 225.017 0,514 19 55.728 368.445 0,151 20 163.072 336.754 0,484 21 160.524 291.961 0,550 22 254.800 530.226 0,481 23 346.060 454.313 0,762 24 176.400 867.123 0,203 25 159.936 848.046 0,189 26 159.936 848.046 0,189 27 76.464 291.895 0,262 28 132.096 415.988 0,318 29 132.096 347.444 0,380 30 132.096 350.152 0,377 Tabel 4.2
Sampel Kecamatan Serpong
Sumber: Laporan PPAT dan Basis Data PBB (diolah)
ditingkatkan nilainya untuk mengurangi disparitas yang ada. Hasil perhitungan
Price Related Differential (rasio Mean/Weighted Mean) diperoleh nilai 1,111 yang berarti terdapat indikasi bahwa regresifitas eksis. Selain itu di Kecamatan Serpong terjadi under-assessment karena rata-rata AR sampel berada pada nilai 0,440 jauh dibawah standar yang dapat diterima yaitu antara 0,90 sampai dengan 1,10.
4.1.2 Kecamatan Serpong Utara
Data sampel Kecamatan Serpong Utara adalah sebagai berikut:
Nomor NJOP Nilai Pasar AR
1 87.936 233.439 0,377 2 86.104 242.043 0,356 3 54.960 181.819 0,302 4 87.936 256.426 0,343 5 74.304 170.614 0,436 6 163.072 214.407 0,761 7 173.264 340.509 0,509 8 558.600 1.235.996 0,452 9 173.052 327.438 0,529 10 44.226 219.156 0,202 11 214.489 316.603 0,677 12 209.901 407.924 0,515 13 108.965 187.855 0,580 14 154.845 476.225 0,325 15 137.640 238.342 0,577 16 154.845 537.801 0,288 17 103.230 300.898 0,343 18 212.355 450.387 0,471 19 84.942 449.839 0,189 20 248.534 515.851 0,482 21 255.781 466.073 0,549 22 82.584 153.240 0,539 23 82.584 145.008 0,570 24 103.230 174.332 0,592 25 305.760 481.197 0,635 26 229.320 572.625 0,400 27 157.584 275.882 0,571 28 159.936 971.985 0,165 29 82.584 154.011 0,536 30 96.348 159.844 0,603
Tabel 4.3: Sampel Kecamatan Serpong Utara
nilai tertinggi sampel adalah sebesar Rp1.235.996 dan nilai terendah sampel adalah Rp145.008, terhadap data sampel dilakukan analisis tendensi sentral dengan hasil sebagai berikut:
Untuk perhitungan rasio Mean/Median diperoleh nilai 0,934 yang berarti di Kecamatan Serpong Utara terdapat indikasi under-assessment lebih mungkin terjadi dari over-assessment. Indikasi under-assessment ini merupakan indikasi masih belum optimalnya penetapan NJOP tanah terhadap nilai pasarnya, NJOP yang ada masih bisa ditingkatkan nilainya untuk mengurangi disparitas yang ada. Hasil perhitungan Price Related Differential (rasio Mean/Weighted Mean) diperoleh nilai 1,071 yang berarti tidak ada indikasi baik regresifitas maupun progresifitas. Hasil perhitungan terhadap nilai rata-rata AR dapat dapat dinyatakan bahwa terjadiunder-assessment di Kecamatan Serpong Utara karena rata-rata AR sampel sebesar 0,462 berada jauh dibawah standar yang dapat diterima yaitu antara 0,90 sampai dengan 1,10.
4.1.3 Kecamatan Pondok Aren
Untuk perhitungan rasio Mean/Median diperoleh nilai 0,923 yang berarti di Kecamatan Pondok Aren terdapat indikasi under-assessment lebih mungkin terjadi dari over-assessment. Hasil perhitungan Price Related Differential (rasio
Gambar 4.2: Tendensi Sentral Kec. Serpong Utara
Mean/Weighted Mean) diperoleh nilai 0,971 yang berarti tidak ada indikasi baik regresifitas maupun progresifitas.
Adapun perhitungan terhadap Kecamatan Pondok Aren dilakukan berdasarkan data sampel sebesar 30 dengan nilai terendah sebesar Rp73.589 dan nilai tertinggi sebesar Rp1.991.727, yang secara lengkap sebagaimana tabel berikut:
Nomor NJOP Nilai Pas ar AR
1 182.784 346.249 0,528 2 261.120 519.892 0,502 3 261.120 456.589 0,572 4 293.760 544.473 0,540 5 539.648 1.046.670 0,516 6 261.120 510.292 0,512 7 182.784 290.037 0,630 8 182.784 344.069 0,531 9 182.784 453.370 0,403 10 182.784 394.990 0,463 11 228.480 521.930 0,438 12 1.180.764 1.991.727 0,593 13 201.096 272.599 0,738 14 44.571 232.325 0,192 15 44.571 195.975 0,227 16 95.586 313.998 0,304 17 142.688 247.680 0,576 18 40.524 94.710 0,428 19 41.138 73.589 0,559 20 49.734 87.555 0,568 21 49.734 87.596 0,568 22 40.524 86.744 0,467 23 48.506 75.864 0,639 24 143.472 291.801 0,492 25 143.472 380.383 0,377 26 75.264 312.518 0,241 27 75.264 313.946 0,240 28 75.264 252.609 0,298 29 479.808 888.604 0,540 30 359.856 1.018.582 0,353
Tabel 4.4: Sampel Kecamatan Pondok Aren
Sumber: Laporan PPAT dan Basis Data PBB (diolah) Gambar 4.3: Tendensi Sentral Kec. Pondok Aren
Indikasi under-assessment ini merupakan indikasi masih belum optimalnya penetapan NJOP tanah terhadap nilai pasarnya, NJOP yang ada masih bisa ditingkatkan nilainya untuk mengurangi disparitas yang ada. Hasil perhitungan terhadap nilai rata-rata AR dapat dinyatakan bahwa terjadi under-assessment di Kecamatan Pondok Aren karena rata-rata AR sampel sebesar 0,468 berada jauh dibawah standar yang dapat diterima yaitu antara 0,90 sampai dengan 1,10.
4.2 Uji Normalitas Data
Data sampel perlu diuji untuk dapat ditentukan alat ujilevel of assessment
yang sesuai dengan distribusi data. Pengujian normalitas data dilakukan dengan
binomial test yang dihitung sebagaimana pada lampiran 3 dengan bantuan perangkat lunak Microsoft Excel 2007.
Data diuji normalitas distribusinya berdasarkan kelompok kecamatan dan secara keseluruhan, dengan hipotesis:
a. H0: AR berdistribusi normal
b. H1: AR tidak berdistribusi normal
Uji binomial merupakan dua sisi dengan alpha =5%, tingkat kepercayaan 95% dan Z-tabel= +/- 1, 96. Kriteria pengujian untuk menerima H0 adalah Z hitung antara
-1, 96 sampai dengan -1, 96 dan kriteria pengujian untuk menolak H0 adalah Z
hitung < -1, 96 atau > 1, 96.
Berdasarkan kriteria uji maka dapat disimpulkan bahwa data sampel berdistribusi normal, baik untuk data per kecamatan maupun data untuk keseluruhan kecamatan lokasi penelitian, yang berarti sebaran sampel yang berada di bawah mean AR sebanding dengan yang berada di atas mean AR, karena untuk seluruh kecamatan, Z hitung berada dalam area penerimaan H0 (antara -1, 96
sampai dengan 1, 96) sehingga sesuai dengan metode penelitian yang telah diuraikan maka dipilih uji-t sebagai alat ujilevel of assessment.
4.3 UjiLevel of Assessment
Dari hasil uji normalitas terbukti bahwa data merupakan data yang berdistribusi normal, sehingga syarat untuk dilakukan uji-t (Eckert, et al, 1990:622) dapat terpenuhi. Pengujian level of assessment dilaksanakan untuk mengetahui apakah level of assessment di Kota Tangerang Selatan pada Kecamatan Serpong, Serpong Utara dan Pondok Aren berada pada tingkat yang dapat diterima yaitu sesuai dengan standar yang disarankan oleh IAAO yaitu antara 0,90 sampai dengan 1,10. Dengan level of assessmentberada pada tingkat yang dapat diterima maka dapat dijadikan indikasi bahwa NJOP pada lokasi penelitian telah ditetapkan secara optimal terhadap nilai pasarnya. Perhitungan
Tabel 4.5
Nilai Z-HitungBinomial Test
Sumber: Olahan Kelompok Z-Hitung Serpong 0,183 Serpong Utara 0,548 Pdk Aren 0,548 Total 1,370
uji-t (sebagaimana lampiran 4) dilakukan dengan bantuan Microsoft Excel 2007 dengan tahapan sebagai berikut:
1. Menghitungmean dan standar deviasi;
Total seluruh sampel dari 3 kecamatan sejumlah 90 buah sampel, perhitungan mean dari 90 sampel diperoleh nilai sebesar 0,457 dan standar deviasi sebesar 0,149.
2. Mengurangimean hipotesis (standar rasio=1,00) darimean hasil perhitungan; Hasil pengurangan antara mean perhitungan dengan mean standar adalah sebesar -0,543.
3. Menghitungstandard errordarimean;
Perhitunganstandard error diperoleh dari pembagian standar deviasi dengan akar kuadrat jumlah sampel (0,149 dibagi akar 90) yang diperoleh nilai sebesar 0,016.
4. Menghitung nilai t hitung
Nilai t diperoleh dengan membagi antara nilai dari hasil perhitungan pada butir ke 2 dengan nilai hasil perhitungan pada butir ke 3, (-0,543 dibagi dengan 0,016) sehingga diperoleh nilai thitung sebesar -34,669.
Setelah diperoleh nilai t hitung maka hipotesis dapat diuji dengan membandingkan nilai t hitung dengan nilai kritis t sebagaimana tabel dalam Eckert, et al (1990:613) untuk pengujian dua sisi, =5%, tingkat kepercayaan 95%, df(90-1=89), maka ttabel= ±1,96.
Hasil perhitungan menunjukkan bahwa t hitung berada di luar wilayah penerimaan H0 ( < -1,96) sehingga hipotesis H0 yang menyatakan bahwalevel of
assessment berada pada tingkat yang dapat diterima dinyatakan ditolak sesuai dengan hasil uji statistik, sehingga dapat dinyatakan bahwa penetapan NJOP tanah terhadap nilai pasarnya di Kecamatan Serpong, Serpong Utara dan Pondok Aren diindikasikan masih belum optimal, karena berada di luar tingkat yang dapat diterima yaitu antara 0,90 sampai dengan 1,10. Selain itu penetapan NJOP tanah terhadap nilai pasarnya di Kecamatan Serpong, Serpong Utara dan Pondok Aren juga diindikasikan terjadiunder-assessment, sehingga ada disparitas antara NJOP tanah hasil proses penilaian untuk tujuan penetapan PBB terutang yang dilakukan oleh DJP terhadap nilai pasar sebagai acuan dari penentuan NJOP. Adanya disparitas ini menunjukkan belum optimalnya kinerja penilaian yang dilakukan oleh DJP dalam hal ini KPP Pratama Serpong sebagai unit vertikal yang mengelola objek pajak di lokasi penelitian.
4.4 UjiKruskal-Wallis
Sesuai dengan teori yang dikemukakan oleh Hartoyo (1998:10) maka untuk menguji keseragaman AR atau perbedaan AR antara 3 grup atau lebih digunakan
Kruskal-Wallis test. Pengujian dengan Kruskal-Wallis dilakukan dengan urutan sebagai berikut:
1. AR pada 3 atau lebih grup properti (dalam hal penelitian ini adalah menurut kecamatan) diurutkan dari nilai terendah sampai dengan nilai tertinggi;
2. Menghitung nilai H dan membandingkannya dengan nilai tabel Chi-Squared (X2) dengan uji dua sisi dengan tingkat kepercayaan 95% dan df (n-1) = (3-1=2), diperoleh nilai X2tabel sebesar= ±5,99
3. Menguji hipotesis apakah 3 grup properti mempunyai AR yang seragam atau berbeda, untuk uji beda Kruskal-Wallis, daerah penerimaan H0 adalah H berada
antara -5,99 sampai dengan 5,99, berarti tidak ada perbedaan level of assessment di Kota Tangerang Selatan pada Kecamatan Serpong, Kecamatan Serpong Utara dan Kecamatan Pondok Aren (terdapat keseragaman level of assessment). Daerah penolakan H0 adalah H > 5,99 atau H < -5,99 berarti
terdapat perbedaanlevel of assessment antar kecamatan.
Pengujian dilakukan dengan bantuan Microsoft Excel 2007 untuk menghitung besaran masing-masing variabel yang ada, tahapan pertama yang dilakukan adalah memberikan urutan rangking kepada seluruh AR yang ada di tiga kecamatan penelitian, kemudian menjumlahkan rangking di tiap-tiap kecamatan dan memasukkannya ke dalam persamaan 3.8.
Dari hasil perhitungan sebagaimana lampiran 5 diperoleh nilai H sebesar 273,481 yang nilainya jauh diatas nilai penerimaan H0 yaitu antara -5,99 sampai
dengan 5,99. Sehingga berdasarkan uji Krukal-Wallis maka H0 ditolak dan berarti
ada perbedaan (ketidakseragaman) dalam level of assessment antar Kecamatan Serpong dengan Kecamatan Serpong Utara dan Kecamatan Pondok Aren. Besarnya perbedaan level of assessment adalah sebesar 2,8% yang merupakan beda rata-rata AR tertinggi yaitu sebesar 0,468 di Kecamatan Pondok Aren dengan rata-rata AR terendah yaitu sebesar 0,440 di Kecamatan Serpong.
Adanya perbedaan level of assessment diantara kecamatan tersebut berarti antara kecamatan tersebut dinilai pada persentase yang tidak sama dengan nilai pasarnya. Rendahnya nilai level of assessment di Kecamatan Serpong secara
statistik menunjukkan bahwa Kecamatan Serpong mengalami perkembangan nilai tanah yang lebih tinggi dibanding wilayah lain, sehingga Kecamatan Serpong perlu mendapatkan prioritas dalam pelaksanaan penilaian ulang untuk mendapatkan besaran nilai NJOP.
