BAB II
PENYEBAB TERBITNYA SERTIPIKAT PENGGANTI NAMUN KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA
A. Pengertian Sertipikat Tanah
Sertipikat Tanah merupakan tanda bukti hak atas tanah yang dimiliki seseorang sebagai bukti kepemilikannya atas tanah tersebut. Karena bukti kepemilikannya itulah didalam sertipikat tertulis siapa nama pemiliknya, dan lokasi tanah tersebut berada. Selain nama dan lokasi tanah didalam sertipikat juga tercantum mengenai batas, luas, dan gambar ukur. Sertipikat merupakan surat yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang, yaitu Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Di sertipikat dijahitkan surat ukur atau gambar situasi yang menjadi satu kesatuan dari sertipikat tersebut, sertipikat berwarna hijau yang sampul depannya diketik Badan Pertanahan, bertuliskan SERTIPIKAT dan berlogo burung Garuda dan lembaran dalamnya ditanda tangani oleh Kepala Kantor Pertanahan dimana lokasi Kabupaten/Kota tanah tersebut berada.
Secara etimologi sertifikat berasal dari bahasa Belanda “Certificat” yang artinya surat bukti atau surat keterangan yang membuktikan tentang sesuatu. Jadi kalau dikatakan sertifikat tanah adalah surat keterangan yang membuktikan hak seseorang atas sebidang tanah, atau dengan kata lain keadaan tersebut menyatakan bahwa ada seseorang yang memiliki bidang-bidang tanah tertentu dan pemilikan itu mempunyai bukti yang kuat berupa surat yang dibuat oleh instansi yang berwenang inilah yang disebut sertifikat tanah tadi.37
Karena sebagai tanda bukti hak atas tanah maka sertipikat mempunyai fungsi sebagai alat bukti yang kuat atas kepemilikan sebidang tanah. Badan
Pertanahan Nasional sebagai pihak yang ditunjuk oleh Negara untuk mengeluarkan sertipikat mengadministrasi proses pensertipikatan. Dengan fungsi sertipikat sebagai alat bukti yang kuat atas kepemilikan sebidang tanah, maka sertipikat dapat dijadikan bukti jika terjadi sengketa atas kepemilikan maupun batas-batasnya di depan pengadilan.
Karena sebagai alat bukti tanah, maka sertipikat dapat dijadikan sebagai jaminan hukum yang kuat bagi seseorang atas kepemilikan sebidang tanah. Dan apabila seseorang membeli tanah yang sudah bersertipikat terlebih dahulu dilakukan akta jual belinya di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), kemudian balik nama sertipikatnya di Kantor Pertanahan.
Selain fungsi yang telah disebutkan diatas, sertipikat juga dapat dijadikan jaminan atas utang seseorang terhadap lembaga pembiayaan baik bank maupun bukan bank. Dengan dijadikannya sertipikat sebagai agunan dari lembaga pembiayaan baik bank maupun bukan bank, maka sertipikat tersebut dibebani hak tanggungan.
sehingga karena adanya jaminan hukum atas kepemilikan tanah tersebut, lalu seseorang dapat menerimanya sebagai surat berharga. Surat berharga yang nilai ekonomisnya tinggi, maka si pemilik dapat menggunakannya untuk dijadikan sebagai jaminan hutang. Baik sebagai jaminan utang kepada lembaga Pembiayaan baik bank maupun bukan bank. Apabila seseorang membutuhkan pinjaman uang ke lembaga Pembiayaan baik Bank maupun bukan bank. maka sebagai Agunan atas uang yang dipinjam tadi dijadikan sertipikat tanah tersebut sebagai jaminannya. Yang oleh Undang-Undang diatur dalam Undang-Undang hak Tanggungan, sebagaimana disebutkan pengaturannya dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas tanah dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah (dulu Hipoti dan crediet verband).38
Dengan dijadikannya sertipikat sebagai jaminan utang, maka sertipikat
juga bisa meningkatkan taraf perekonomian masyarakat. Pinjaman utang tersebut dipergunakan untuk membantu kelancaran usaha dari si pemilik sertipikat.
Dengan diterbitkannya sertipikat maka telah tercipta tertib hukum dalam sistem Pertanahan di Indonesia. Tertib hukum tersebut sangat diperlukan karena Indonesia sebagai Negara yang menjunjung tinggi penegakan hukum.
Sehingga dengan pengeluaran sertipikat ini, menandakan telah ada pendaftaran tanah yang dilakukan. Dan pendaftaran ini akan menciptakan keuntungan akibat pelaksanaan administrasi pertanahan yang sah. Dengan ini dapat memunculkan konsekwensinya yakni sebagai berikut:
1. Memberikan jaminan keamanan penggunaan bagi pemiliknya; 2. Mendorong atau meningkatkan penarikan pajak oleh Negara; 3. Meningkatkan fungsi tanah sebagai jaminan kredit;
4. Meningkatkan pengawasan pasar tanah; 5. Melindungi tanah Negara;
6. Mengurangi sengketa tanah;
7. Memfasilitasi kegiatanrural land reform;
8. Meningkatkanurban planningdan memajukan infrastruktur; 9. Mendorong pengelolaan lingkungan hidup yang berkualitas; 10. Dapat menyediakan data statistik tanah yang baik.39
Dikarenakan begitu banyaknya keuntungan yang diperoleh dari diterbitkannya sertipikat, Badan pertanahan Nasional sebagai satu-satunya lembaga resmi yang ditunjuk oleh Pemerintah dalam hal mengurusi pertanahan hendaknya meningkatkan peranan sosialisasinya kepada masyarakat dalam memberikan penyuluhan tentang betapa pentingnya pensertipikatan atas tanah agar masyarakat dapat memanfaatkan dengan maksimal segala keuntungan atas tanah yang telah bersertipikat.
Meskipun begitu banyak keuntungan yang diperoleh dari penerbitan sertipikat, tidak selalu pemilik sertipikat dapat mempergunakan sertipikat tersebut
39Land Administration Guidelines with Special Reference to Countries in Transition, United
Nation, 1966, New York and Jeneva. Dalam Mhd. Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis,Hukum Pendaftaran Tanah, (Mandar Maju, Bandung, 2010), hal.206.
dengan leluasa. Terkadang pemilik sertipikat masih saja terganggu dan merasa tidak amanan atas sertipikat yang dimilikinya. Contohnya bila ada sanggahan dari pihak lain yang mengaku bahwa atas tanah tersebut adalah milik dari orang lain tersebut, dan mengajukan permohonan pembatalan sertipikat ke pengadilan.
Jika pengadilan mengabulkan permohonan untuk membatalkan sertipikat tersebut, maka si pemilik sertipikat sudah barang tentu dirugikan karenanya. Dan akibatnya si pemilik sertipikat tidak merasa aman walaupun ia telah mempunyai bukti kepemilikan hak atas tanah.
Seharusnya menghadapi persoalan yang demikian, Pemerintah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dapat secara tegas memperlakukan bahwa setelah lima tahun sertipikat diterbitkan, wajib melindungi formalitas dan materil (subyek dan obyek) dari hak itu sendiri. Cita-cita sistem publikasi negatif bertendensi positif yang dianut oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 benar-benar diwujudkan.40
Sehingga dengan diberlakukannya sistem publikasi negatif bertendensi positif benar-benar terwujud, seseorang yang memiliki sertipikat merasa aman dan terlindungi secara hukum. Karena proses penerbitan sertipikat telah melalui tahap-tahapan yang sesuai prosedur hukum.
B. Jenis-Jenis Hak Atas Tanah Yang Dapat Dibebani Hak Tanggungan
Seperti yang telah diuraikan diatas Kegunaan Tanah sebagai hal yang sangat penting dalam kehidupan manusia. Dengan memiliki bukti kepemilikan atas tanah seseorang dapat memberikan bukti bahwa atas tanah tersebut benar miliknya. Bukti kepemilikan hak atas tanah adalah sertipikat. Kepemilikan atas
sertipikat dapat melindungi seseorang dari perbuatan sewenang-wenang orang lain.
Di Indonesia dikenal beberapa jenis hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan dan diatur dalam UUHT, berikut ini akan diurai jenis-jenis hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan, yaitu;
1. Hak Milik (HM)
Hak milik merupakan hak yang paling kuat atas tanah, yang memberikan kewenangan kepada pemiliknya untuk memberikan kembali suatu hak lain di atas bidang tanah Hak Milik yang dimilikinya tersebut (dapat berupa Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai, dengan pengecualian Hak Guna Usaha), yang hampir sama dengan kewenangan negara (sebagai penguasa) untuk memberikan hak atas tanah kepada warganya.41
Definisi berdasarkan Pasal 20 ayat (1) UUPA:
(1) “Hak milik merupakanHak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang orang atas tanah dengan mengingat pertaturan ketentuan dalam pasal 6”.
(2) Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.42
Jadi, Hak Milik merupakan hak yang paling kuat atas tanah, yang memberikan kewenangan kepada pemiliknya untuk memberikan kembali suatu hak lain di atas bidang tanah Hak Milik yang dimilikinya tersebut.43
Kata-kata “terkuat dan terpenuh” itu dimaksud untuk membedakannya dengan hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai dan lainnya yaitu untuk menunjukan bahwa diantara hak-hak atas tanah yang dimiliki orang, hak miliklah yang mempunyai kekuatan hukum paling kuat dan penuh. Yang dimaksud dengan hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai
41Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja,Seri Hukum Harta Kekayaan, (Jakarta; Prenada
Media, 2003), hal. 30.
42
R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Undang-Undang Pokok Agraria, (Jakarta: PT. Pradnya Paramita, 2001), hal. 522.
43Kartini Muljadi dan Guna,Seri Hukum Harta Kekayaan Hak-Hak Atas Tanah, (Jakarta;
orang atas tanah, dengan kewenangan menguasai yang luas bagi pemilik tersebut untuk menguasai, mengolah dan memilikinya, dengan batasan ketentuan fungsi sosial dari kepemilikan tanah tersebut.44
Sebagai hak yang terkuat dan terpenuh Hak milik memiliki fungsi ekonomi tinggi, yaitu dapat dijadikan sebagai jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sebagaimana diatur dalam pasal 25 UUPA. Hak milik juga hak yang dapat dipindah tangankan, yaitu karena peralihan yang dilakukan dengan jual beli, hibah, pembahagian hak bersama ataupun kewarisan. Dalam UUPA pasal 21 ayat (1) dan ayat (2), diatur mengenai pembatasan-pembatasan terhadap kepemilikan atas tanah. Pasal tersebut menjelaskan bahwa yang berhak atas hak milik adalah warga negara Indonesia dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah dan memenuhi syarat-syarat dapat mempunyai hak milik.
Sementara itu, orang-orang yang wajib melepaskan hak milik nya atas tanah menurut Pasal 21 ayat (3) dan (4) UUPA, sebagai berikut :
a. Warga negara asing.
b. Warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya UUPA ini kehilangan kewarganegaraannya.
c. Seseorang yang memiliki dua status kewarganegaraan.
Orang asing atau bukan warga Negara Indonesia yang karena pewarisan tanpa wasiat atau karena pencampuran harta karena perkawinan memperoleh hak milik atas tanah setelah berlakunya UUPA, wajib melepaskan hak miliknya itu dalam jangka waktu satu tahun sejak dipeolehnya hak milik tersebut.45
44
Eko Yulian Isnur, S.H., Tata Cara Mengurus Segala Macam Surat Rumah Dan Tana, (Yogyakarta; Pustaka Yustisia ,2012), hlm 9.
45Florianus SP Sangsun,Tata Cara Pengurusan Sertifikat Tanah, (Jakarta: Visimedia, 2009),
Sedangkan bagi setiap warga Negara Indonesia yang mempunyai kepemilikan atas tanah dapat memiliki sertipikat hak milik.
2. Hak Guna Usaha (HGU)
Hak Guna Usaha adalah hak yang diberikan untuk mengusahakan tanah yang tanah tersebut dikuasai oleh Negara dan berbatas waktu. Apabila waktu telah habis maka tanah tersebut diserahkan kembali kepada Negara. Tetapi walaupun waktunya telah habis orang atau badan hukum yang memiliki hak guna usaha dapat memohonkan untuk diperpanjang kembali hak guna usahanya. Artinya kepemilikan hak atas tanah pada hak guna usaha bersifat sementara sebagaimana yang diatur melalui Pasal 29 UUPA.
Usaha yang dapat dilakukan diatas tanah yang bersertipikat hak guna usaha yaitu usaha di bidang pertanian, perikanan, atau peternakan. Sertipikat hak guna usaha dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia serta berkedudukan di Indonesia. Seperti hak milik, hak guna usaha juga dapat dijadikan jaminan utang orang atau badan hukum dengan dibebani hak tanggungan.
Ketentuan hukum mengenai Hak Guna Usaha diatur dalam Pasal 28 UUPA yang menetapkan sebagai berikut :
a. Hak guna usaha merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai negara dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29 UUPA, guna perusahaan petanian, perikanan, atau peternakan.
b. Hak guna usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektare dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektare atau lebih, harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman.
c. Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.46
Ada beberapa hal yang menyebabkan hak guna usaha dapat dihapus haknya seperti jangka waktunya berakhir, dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi, dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir, dicabut karena dipergunakan untuk kepentingan umum, ditelantarkan begitu saja, tanahnya musnah disebabkan oleh berbagai macam musibah atau bencana, dan karena ketentuan Pasal 30 ayat (2) UUPA.
Sebagaimana halnya hak milik, HGU juga dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Perorang atau badan hukum yang memiliki HGU atas tanah, harus memiliki bukti hukum atas tanah tersebut yang berupa sertipikat HGU.47
3. Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak Guna Bangunan adalah hak yang diberikan kepada orang atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas sebidang tanah dan tanah tersebut bukan kepunyaan dari pemilik bangunan dan jangka waktu kepemilikannya paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktunya. Selain itu, HGB juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
46R. Subekti dan R. Tjitrosudibio,Op. Cit,hal. 524. 47Florianus SP Sangsun,Op. Cit,hal. 9.
Seperti halnya hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan juga dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain dengan syarat atau perjanjian yang jelas dan benar menurut hukum.
Hapusnya Hak Guna Bangunan terjadi karena beberapa hal, yaitu karena Jangka waktu yang berakhir, dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi, dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakahir, dicabut karena dipergunakan untuk kepentingan umum, ditelantarkan begitu saja, tanahnya musnah disebabkan oleh berbagai macam musibah atau bencana, atau karena ketentuan dalam pasal 36 ayat (2) UUPA.
Segala hal tentang HGB, baik syarat-syarat pemberiannya , setiap peralihan, dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19 UUPA. Pendaftaran tersebut merupakan alat bukti hukum yang kuat terutama jika terjadi gugatan hukum atas hapusnya HGB, sahnya peralihan hak, dan sahnya penghapusan atas hak tersebut, kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir .48
4. Hak Pakai (HP)
Hak Pakai adalah hak yang diberikan kepada warga Negara Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, dan berkedudukan di Indonesia, dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau
perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA.49
Penggunaan hak pakai dapat diberikan secara cuma-cuma, atau melalui pembayaran yang ditentukan sendiri dan pemberian hak pakai tidak boleh memakai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemaksaan maupun pemerasan.
Sertipikat hak pakai yang dapat dimiliki oleh warga Negara Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum di Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia dapat dialihkan kepada pihak lain, dengan ketentuan;
Mengenai tanah yang dikuasai oleh negara, hak pakainya hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang. Sedangkan Hak Pakai atas tanah milik dapat dialihkan kepada pihak lain jika dimungkinkan menurut perjanjian yang telah disepakati bersama antara pemilik tanah dengan pemegang Hak Pakai.50
Selain Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang dapat dibebani hak tanggungan pemerintah melalui Badan Pertanahan Nasional juga mengatur tentang tata cara pemberian hak pengelolaan. Tata cara pemberian hak pengelolaan diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (perkaban) nomor 9 tahun 1999 Bab III pasal 67 sampai dengan pasal 75.
C. Cara Penerbitan Sertipikat
Sertipikat yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional tidak begitu
49Ib id. hal 11 50Ib.id,hal. 12.
saja diberikan kepada yang berhak memperolehnya. Subyek hukum yang berhak mendapatkan sertipikat yaitu orang atau badan hukum. Ketika akan memperoleh sertipikat harus melalui tahapan-tahapan proses pendaftaran tanah untuk pertama kali sebagai suatu proses yang harus dilalui hingga akhirnya diterbitkannya sertipikat. Pendaftaran sertipikat untuk pertama kali adalah proses awal yang dilalui dalam sistem pendaftaran tanah.
Dalam kegiatan pendaftaran tanah dikenal dan diawali dari pendaftaran tanah untuk pertama kali. Hal tersebut sekaligus menggambarkan bahwa kegiatan pendaftaran tanah itu teratur dan terus menerus berkesinambunagan.51
Kegiatan Pendaftaran Tanah untuk pertama kali dapat dilakukan dengan dua tahapan yaitu:
a. Pendaftaran Tanah Secara Sistematik
Pendaftaran Tanah pertama kali secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak bersama-sama yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa atau kelurahan. Pelaksanaan pendaftaran tanah pertama kali secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang penentuan wilayahnya ditetapkan oleh Menteri karena pendaftaran tanah untuk pertama kali secara sistematik dilaksanakan atas prakarsa pemerintah, maka kegiatan tersebut didasarkan pada suatu rencana kerja yang ditetapkan oleh Menteri.
51Tampil Anshari Siregar, Pendaftaran Tanah Kepastian Hak, (Medan:Multi Grafik, 2007).
Pada pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali secara sistematis pemohon harus memenuhi persyaratan-persyaratan untuk diterbitkannya sertipikat. Persyaratan-persyaratan untuk terbitnya sertipikat tersebut yaitu;
Pada pendaftaran tanah secara sistematik pemegang hak atas tanah, kuasanya atau pihak lain yang berkepentingan memiliki kewajiban dan tanggung jawab untuk:
1. Memasang tanda-tanda batas pada bidang tanahnya sesuai ketentuan yang berlaku;
2. Berada di lokasi pada saat panitia ajudikasi melakukan pengumpulan data fisik dan data yuridis;
3. Menunjukkan batas-batas bidang tanahnya kepada panitia ajudikasi;
4. Menunjukkan bukti kepemilikan atau penguasaan tanahnya kepada panitia ajudikasi;
5. Memenuhi persyaratan yang ditentukan bagi pemegang hak atau kuasanya atau selaku pihak lain yang berkepentingan. (Pasal 56 ayat (3) Permen-Agra/Ka.BPN No. 3/1997).52
Prosedur Pendaftaran Tanah Secara Sistematik menurut Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 yaitu:
1. Adanya rencana kerja (Pasal 13 (2))
Dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria.
2. Pembentukan Panitia Ajudikasi (Pasal 8).
3. Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran (Pasal 15-16)
Pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran diikatkan dengan titik-titik dasar teknik nasional sebagai kerangka dasarnya. Peta dasar pendaftaran menjadi dasar untuk pembuatan peta pendaftaran.
4. Penetapan batas bidang-bidang tanah (Pasal 17-19)
Diupayakan penataan batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang berkepentingan. Penempatan tanda2 batas termasuk pemeliharaannya dilakukan oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. Jika surat ukur/gambar situasi tidak sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, maka Panitia Ajudikasi berdasarkan penunjukan batas oleh pemegang Hak Atas Tanah yang bersangkutan dengan sedapat mungkin disetujui oleh pemegang Hak Atas Tanah yang bersangkutan. Persetujuan batas-batas bidang tanah dituangkan dalam Berita Acara yang di tandatangani oleh mereka yang memberikan persetujuan. Jika tidak ada kesepakatan diantara mereka, maka sementara dilakukan berdasarkan batas-batas yang menurut kenyataannya merupakan batas-batas bidang-bidang tanah yang bersangkuatan.
5. Pembuatan peta dasar pendaftaran (Pasal 20) 6. Pembuatan daftar tanah (Pasal 21)
7. Pembuatan surat ukur (pasal 22) 52Florianus SP Sangsun,Op. Cit,hal. 24.
8. Pengumpulan dan Penelitian data yuridis (Pasal 24-25)
Berasal dari konversi hak, dibuktikan dengan bukti tertulis, keterangan saksi, jika tidak tersedia alat pembuktian yang lengkap dapat dilakukan dengan pernyataan penguasaan fisik selama 20 tahun berturut-turut, dengan syarat : a. Penguasaan dilakukan dengan itikad baik secara terbuka dikuatkan oleh
kesaksian orang yang dapat dipercaya (umumnya oleh lurah).
b. Tidak ada permasalahan dalam hal penguasaan baik sebelum maupun setelah pengumuman.
9. Pengumuman hasil penelitian data yuridis dan hasil pengukuran (Pasal 26-27) dilakukan untuk 30 hari.
10. Pengesahan hasil pengumuman (pasal 28).
Jika setelah berakhirnya jangka waktu pengumuman masih ada kekurangan data fisik dan/atau data yuridis atau masih ada keberatan yang belum diselesaikan, makan pengesahan dilakukan dengan catatan. Pengesahan dilakukan dalam suatu berita acara sebagai dasar untuk :
a. Pembukuan Hak Atas Tanah dalam buku tanah b. Pengakuan Hak Atas Tanah
c. Pemberian Hak Atas Tanah
11. Pembukuan Hak dilakukan dalam buku tanah. (Pasal 29)
Didasarkan pada alat bukti hak-hak lama dan berita cara pengesahan pengumuman data fisik dan data yuridis.
12. Penerbitan sertifikat (Pasal 31)
Diterbitkan oleh Kantor Pertanahan di tandatangani oleh Ketua Panitia Ajudikasi atas nama Kantor Pertanahan.53
Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali secara sistematik pihak Badan Pertanahan Nasional lebih aktif mendatangi para pemohon sertipikat, sangat berbeda dengan pendaftaran tanah secara sporadik, yang para pemohonnya lebih aktif mendatangi Kantor Pertanahan untuk mendaftarkan permohonan pengajuan penerbitan sertipikatnya.
Oleh karena pendaftaran tanah untuk pertama kali secara sistematik adalah atas prakarsa pemerintah dan melalui sistem rencana kerja maka sertipikat yang diterbitkan ditanda tangani oleh ketua panitia ajudikasi untuk dan atas nama kepala kantor pertanahan dimana wilayah sertipikat itu diterbitkan.
53http://bukupertanahan.blogspot.com/2012/07/pendaftaran-tanah-secara-sporadik.html
b.Pendaftaran Tanah Secara Sporadik
Pendaftaran tanah untuk pertama kali secara sporadik merupakan kegiatan pendaftaran tanah pertama kali yang sistemnya berbeda dengan system pendaftaran tanah secara sistematis. Pendaftaran tanah secara sporadik adalah pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal (bersama-sama). Prosedur Pendaftaran Tanah Secara Sporadik menurut Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 yaitu:
1. Diajukan secara individual atau massal oleh pihak yang berkepentingan (Pasal 13 ayat (4)).
Yaitu pihak yang berhak atas bidang tanah yang bersangkutan atau kuasanya. Permen Agraria/Kep BPN 3/1997 pihak yang berkepentingan adalah pemegang hak dan pihak lain yang mempunyai kepentingan atas bidang tanah 2. Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran (Pasal 15-16).
Menjadi dasar pembuaan peta pendaftaran. Untuk kepentingan ini Badan Pertanahan Nasional menyelenggarakan pemasangan, pengukuran, pemetaan dan pemeliharaan titik-titik dasar teknik nasional di setiap kabupaten/kota. 3. Penetapan Batas Bidang-Bidang Tanah (Pasal 17-19).
Dilakukan dengan memperhatikan batas-batas bidang tanah yang telah terdaftar dan surat ukur atau gambar situasi yang bersangkutan, jika ada yang tidak sesuai dengan keadaan yang sebenarnya maka sedapat mungkin disetujui oleh pemegang hak yang berbatasan Guna penetapan batas-batas, maka BPN juga membuat berita acara mengenai dilakukannya pengukuran. 4. Pengukuran dan Pemetaan Bidang Tanah dan Pembuatan Peta Pendaftaran
(Pasal 20).
5. Pembuatan Daftar Tanah (Pasal 21).
Bidang tanah yang sudah dipetakan atau diberi nomor pendaftarannya dibukukan dalam daftar tanah
6. Pembuatan Surat Ukur (Pasal 22), untuk keperluan pendaftaran haknya. 7. Pembuktian Hak Baru (Pasal 23).
a. Hak Atas Tanah baru dengan : penetapan pemberian hak oleh pejabat atau asli akta PPAT
b. Hak Pengelolaan dengan penetapan pemberian Hak Pengelolaan oleh pejabat yang berwenang
c. Tanah Wakaf dengan akta Ikrar Wakaf
d. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dengan akta pemisahan e. Hak Tanggungan dengan APHT
Berasal dari konversi hak, dibuktikan dengan bukti tertulis, keterangan saksi, jika tidak tersedia alat pembuktian yabng lengkap dapat dilakukan dengan pernyataan penguasaan fisik selama 20 tahun berturut-turut, dengan syarat : a. Penguasaan dilakukan dengan itikad baik secara terbuka dikuatkan oleh
kesaksian orang yang dapat dipercaya (umumnya oleh lurah)
b. Tidak ada permasalahan dalam hal penguasaan baik sebelum maupun setelah pengumuman.
9. Pengumuman Hasil Penelitian Yuridis dan Hasil Pengukuran (Pasal 26-27.) Jika ada pihak yang berkeberatan, maka disarankan untuk menyelesaikan secara musyawarah, jika tidak berhasol, maka diselsaikan di pengadilan. 10. Pengesahan Hasil Pengumuman (Pasal 28).
Disahkan dalam suatu berita acara sebagai dasar untuk : a. Pembukuan Hak Atas Tanah dalam buku tanah b. Pengakuan Hak Atas Tanah
c. Pemberian Hak Atas Tanah 11. Pembukuan Hak (Pasal 29-30).
Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur merupakan bukti bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang haknya dan bidang tanah yang diuraikan dalam surat ukur secara hukum telah terdaftar. Jika ada yang belum lengkap dibuat catatan yang akan dihapus bila, telah dilengkapi atau dalam jangka waktu 5 tahun tidak ada pengajuan gugatan ke pengadilan. Jika ada sengketa, maka akan dibuat catatan, yang akan hapus jika telah ada kesepakatan damai atau 90 hari setelah terima pemberitahuan tidak diajukan gugatan di pengadilan.
12. Penerbitan sertifikat (Pasal 31).
Dilakukan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah.54
Maksud diterbitkan sertifikat dalam kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah agar pemegang hak dengan mudah dapat membuktikan bahwa dirinya sebagai pemegang haknya. Sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftarkan dalam buku tanah.55
Permohonan penerbitan sertipikat secara sporadik melalui tahapan pengajuan permohonan yang dilakukan pemohon, menanda tangani berkas-berkas permohonan, Setelah adanya pengajuan penerbitan sertipikat, petugas Badan Pertanahan melakukan pengukuran ke lokasi tanah yang akan disertipikatkan
54Ibid,.
55Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, (Jakarta;Kencana Prenada Media
dengan disaksikan oleh pemohon, Kepala Desa, tetangga yang berbatasan dengan tanah yang akan disertipikatkan. Setelah selesai pengukuran dan pihak pemohon, kepala desa dan tetangga yang berbatasan menanda tangani surat gambar ukur.Proses selanjutnya petugas Badan Pertanahan akan memasukkan ukuran tanah yang telah diukur ke dalam surat ukur, setelah itu akan dilanjutkan proses pengumuman selama 2 bulan dan proses akan berlanjut hingga selesai penerbitan sertipikat. Sertipikat yang diterbitkan melalui sistem sporadik ditanda tangani oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota/Kabupaten tempat wilayah tanah tersebut diterbitkan.
Sertipikat hak atas tanah yang diterbitkan Badan Pertanahan Nasional harus diakui oleh setiap orang sebagai satu-satunya alat bukti yang kuat sepanjang tidak ada yang menerbitkan lagi hak atas tanah yang berkepastian hukum bagi pemegangnya.56 Dan sepanjang tidak ada yang membuktikan lain atas kepemilikan tanah tersebut.Pada dasarnya UUPA mengatur tentang pendaftaran tanahSertipikat yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional sebagai satu-satunya badan resmi yang mewakili pemerintah dalam bidang pertanahan adalah bukti kepemilikan hak atas tanah yang resmi dan sah secara hukum. Karena ketika akan memperoleh sertipikat tersebut dilaksanakan sesuai dengan prosedur-prosedur hukum yang berlaku dalam sistem pendaftaran tanah pertama kali. Tetapi pada kenyataannya sertipikat yang kita miliki masih saja diragukan keabsahannya di karenakan adanya pihak-pihak yang mengakui atas kepemilikan tanah tersebut.
56S. Chandra, Perlindungan Hukum Terhadap Pemegang Hak Atas Tanah, (Medan; Pustaka
Artinya badan pertanahan nasional dalam hal ini masih membuka kesempatan kepada pihak-pihak yang dapat membuktikan bahwa atas tanah yang telah diterbitkan sertipikatnya tersebut adalah miliknya. Tentunya dengan mengajukan permohonan pembatalan sertipikat melalui pengadilan. Dan pengajuan permohonan pembatalan sertipikat tersebut disertai dengan bukti-bukti yang kuat dan meyakinkan. Setelah pengadilan mengabulkan permohonan pihak tersebut maka pengadilan akan memerintahkan badan pertanahan nasional untuk membatalkan sertipikat tersebut.
Dari hal ini jelas terlihat bahwa walaupun sertipikat merupakan satu-satunya alat bukti yang terkuat kepemilikan orang ataupun badan hukum atas tanah tidak bisa dijadikan bukti di Pengadilan apabila terjadi sengketa pertanahan dan ada pihak lain yang bisa membuktikan bahwa atas tanah tersebut bukan milik si pemilik yang namanya tersebut di dalam sertipikat.
Proses penerbitan sertipikat untuk pertama kali memakan waktu yang lama. Dilalui dengan proses awal yaitu pendaftaran tanah dan dilanjutkan dengan proses pengumuman. Pada masa proses pengumuman dilalui dengan waktu 2 (dua) bulan. Pada masa pengumuman tersebut diberikan waktu bagi pihak-pihak yang merasa keberatan untuk diterbitkannya sertipikat tersebut melakukan penyanggahan. Surat sanggahan keberatan atas penerbitan sertipikat tersebut di kirim ke kantor pertanahan. Jika sanggahan yang dikirim ke kantor pertanahan oleh panitia pengumuma dan kepala kantor pertanahan dianggap cukup bukti untuk ditindak lanjuti maka proses penerbitan sertipikat di hentikan. Tetapi sebaliknya apabila sanggahan yang diajukan oleh panitia dan kepala kantor
pertanahan tidak cukup bukti maka proses penerbitan sertipikat tetap berlanjut. Dalam penerbitan sertipikat untuk pertama kali hal-hal yang perlu diketahui adalah;
a. Sertipikat Sebagai Alat Bukti Hak Atas Tanah
Sertipikat hak atas tanah yang diterbitkan untuk pertama kali diterbitkan bertujuan untuk menjamin kepastian hukum dari pemegang sertipikat hak atas tanah tersebut. Penentuan hak yang akan diberikan dari sertipikat yang dimaksud didasarkan atas kriteria-kriteria dari pemohon dan kondisi yang ada.
Ketika sertipikat hak atas tanah telah selesai maka sertipikat hak atas tanah tersebut harus diserahkan langsung kepada pemilik sertipikat hak atas tanah dan atau pemegang kuasa dari pemilik sertipikat.
b. Sertipikat Sebagai Alat Bukti Yang Kuat
Sertipikat yang telah diterbitkan oleh badan pertanahan nasional merupakan alat bukti yang kuat dari kepemilikan hak atas tanah. Dalam sistem sertipikat yang terdiri dari sistem negatif bertedensi positif dapat tergambarkan dari kalimat dibawah ini, yaitu;
Sertipikat hak atas tanah yang ada pada seseorang yang secara nyata menguasai tanah tersebut secara fisik dan dengan itikad baik tidak dapat lagi dituntut pihak lain jika telah lampau 5 (lima) tahun setelah sertifikat diterbitkan.57
Namun dalam hal ini tidak berlaku apabila si penyangga dapat membuktikan kepemilikannya atas tanah tersebut secara sah dan meyakinkan
bahwa atas tanah tersebut benar miliknya dan pengadilan memutuskan bahwa sertipikat harus dibatalkan serta memerintahkan kepada Badan pertanahan Nasional untuk membatalkan sertipikat hak atas tanah.
D. Penyebab terbitnya Sertipikat Pengganti Atas Sertipikat Yang Telah
Dibebani Hak Tanggungan
1. Itikad Tidak Baik Dari Pemohon
Dalam kegiatan penggantian sertipikat di kantor pertanahan kabupaten pidie, yang salah satu pemohon mendatangi kantor pertanahan dengan membawa data tanah yang sesuai dan membawa bukti-bukti yang meyakinkan meminta pembuatan sertipikat pengganti ke kantor Pertanahan, yang mana si pemohon tersebut mempunyai niat atau itikad yang tidak baik yaitu dikarenakan sertipikat yang dimohonkan oleh si pemohon tersebut telah di pasang sebagai jaminan atau telah dibebani Hak Tanggungan ke sebuah bank yang tidak diketahui oleh Kantor Pertanahan dikarenakan arsip dan buku tanah Sertipikat maupun buku tanah Sertipikat Hak Tanggungan telah musnah terbakar.
Setelah adanya permohonan penerbitan sertifikat pengganti oleh pemohon maka kantor Pertanahan melakukan pengurusan sertipikat pengganti yaitu dengan syarat-syarat:
a. Ada pernyataan dibawah sumpah dari yang bermohon di hadapan kepala Kepala Kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertipikat tersebut.
b. Sudah didahului dengan pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya si pemohon dengan tujuan untuk mengetahui adakah pihak-pihak yang keberatan jika diterbitkan sertipikat pengganti atas nama si pemohon yang ternyata pada saat pengumuman dilakukan di surat kabar, lembaga atau bank yang menjadi kreditor atas
sertifikat pemohon yang pertama tersebut tidak mengetahui pengumuman tersebut.
c. Setelah 30 (tigapuluh) hari sejak pengumuman disurat kabar harian diterbitkan tidak ada pihak yang keberatan atau kalaupun ada pihak-pihak yang keberatan tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut tidak beralasan, maka dapat diterbitkan sertipikat baru. Tetapi jika keberatan tersebut dianggap cukup beralasan oleh Kepala Kantor Pertanahan maka permohon penerbitan sertifikat pengganti itu ditolak.
d. Mengenai pengumuman disurat kabar harian, penolakan penerbitan sertifikat oleh Kepala Kantor Pertanahan dan penerbitan/penyerahan sertifikat pengganti berdasarkan persetujuan Kepala Kantor Pertanahan harus dibuat berita acaranya yang jelas oleh Kepala Kantor Pertanahan. e. Sertifikat pengganti harus diserahkan langsung kepada pemohon atau
orang lainyang diberi kuasa menerimanya.
f. Untuk daerah-daerah tertentu yang kemungkinan tidak dapat dilakukan pengumumannya melalui surat kabar harian sebagaisyarat yang harus dipenuhi, misalnya karena biaya terlalu besar dibanding harga tanah tersebut atau diluar kemampuanpemohon,oleh Menteri (Kepala BPN) dapat menentukan cara dan pengumuman yang lain untuk memenuhi persyaratan dimaksud yaitu menempatkannya di papan pengumuman Kantor Pertanahan dan di jalan masuk tanah yang sertifikatnya yang akan diganti itu.58
Dalam hal ini setelah 30 (tigapuluh) hari pengumuman diterbitkan, bank yang menjadi kreditor dan pemegang hak tanggungan atas sertipikat yang diterbitkan pertama kali tidak juga melapor dan menyanggah untuk tidak diterbitkannya sertipikat pengganti atau pemegang hak tanggungan atas sertipikat yang diterbitkan pertamakali tidak mengetahui pengumuman tersebut maka Kantor Pertanahan menerbitkan sertipikat pengganti atas sertipikat yang ternyata telah di pasang Hak Tanggungan pada bank yang di jadikan sebagai jaminan atas kredit tertentu.
Hal tersebutlah yang mengakibatkan atau yang menjadi penyebab terbitnya sertipikat pengganti atas sertipikat yang telah di pasang Hak Tanggungan yang
mana si pemohon dapat dikenakan sanksi karena adanya niat atau itikad yang tidak baik yaitu melakukan pemalsuan data-data tentang sertipikat hak milik atas tanah yang telah di pasang atau dibebani hak tanggungan.
Selanjutnya sertipikat pengganti hak atas tanah yang telah diterbitkan diserahkan kepada si pemilik sertipikat, dan dengan itikad yang tidak baik si pemilik sertipikat menggunakan sertipikat pengganti tersebut untuk kepentingannya dan mempergunakannya sebagai jaminan atas utangnya pada salah satu lembaga pembiayaan.
Penerbitan sertipikat pengganti merupakan kegiatan yang bertujuan untuk menerbitkan sertipikat lagi atas sertipikat yang telah diterbitkan, tetapi sertipikat tersebut telah hilang atau musnah yang disebabkan berbagai macam hal atau juga dikarenakan sertipikat yang diterbitkan pertama kali telah rusak sehingga tidak sertipikat tidak bisa lagi dipergunakan. Dalam penelitian ini akan diteliti penerbitan sertipikat pengganti atas sertipikat yang telah diterbitkan oleh Kantor Pertanahan kabupaten Pidie, dengan alasan Sertipikat hilang. Penerbitan sertipikat pengganti harus melalui tahapan yang jelas dan disertai dengan bukti yang cukup kuat. Dengan demikian tidak akan mudah seseorang/badan hukum mengajukan permohonan penerbitan sertipikat pengganti ataupun dijadikan celah untuk menerbitkan sertipikat Ganda.
Hal-hal yang dapat menyebabkan sertipikat pengganti diterbitkan adalah sebagai berikut:
1. Apabila sertipikat itu rusak dan penyebab kerusakan tersebut tidak dipersoalkan apakah karena sengaja, lalai atau terjadi bencana alam dan lain-lain, sertipikat tersebut harus diganti dengan sertifikat baru.
2. Apabila sertipikat itu hilang, juga tidak dipersoalkan penyebab hilangnya sertipikat tersebut, sertipikatnya harus diganti dengan sertipikat baru.
3. Apabila sertipikat yang ada di tangan si pemegang hak masih menggunakan blanko sertipikat yang lama yang tidak digunakan lagi. Blanko sertipikat itu dicetak oleh negara dan tetap terbuka kemungkinan perubahannya sesuai dengan perubahan ketentuan hukum yang berlaku. Sertipikat tersebut dapat diminta oleh pemegang hak untuk diganti dengan sertipikat baru dalam artian penggantiannya bersifat fakultatif.
4. Apabila tanah tersebut dieksekusi lelang karena dijadikan obyek hak tanggungan dimana pemberi hak tanggungan (debitor) wanprestasi, si pemegang hak (debitor) tidak menyerahkan sertipikat tanah tersebut kepada pemegang pembeli lelang maka sertipikatnya harus diganti dengan yang baru.59
Penggantian sertipikat disebabkan hal-hal di atas dicatat pada sertipikat dan buku tanah sertipikat yang bersangkutan di Kantor Pertanahan. Dan dalam hal penggantian sertipikat karena rusak atau pembaruan blanko sertipikat, sertipikat yang lama ditarik dan di musnahkan oleh Kantor Pertanahan.
Hal-hal yang menjadi penyebab terbitnya sertipikat pengganti seperti yang dimaksud di atas berbeda dengan penyebab terbitnya sertipikat pengganti dalam penelitian tesis ini yang mana ditemukannya kasus sertipikat pengganti terhadap sertipikat yang telah dibebani Hak Tanggungan, yang terjadi di Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie.
Adapun hal tersebut terjadi juga dikarenakan adanya suatu hal yang terjadi yang tidak diduga-duga atau dikehendaki seperti kebakaran yang terjadi di Kantor Badan Pertanahan Kabupaten Pidie. Dalam peristiwa kebakaran tersebut banyak pihak yang dirugikan terutama para pemilik sertipikat atau Pemegang Sertipikat Hak Tanggungan yang mana dalam peristiwa tersebut buku tanah Sertipikat dan buku tanah Sertipikat Hak Tanggungan, Warkah, buku desa serta arsip-arsip Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie juga ikut terbakar.
Penerbitan dari sertipikat pengganti yang dimohonkan oleh pemilik sertipikat hak atas tanah itu sendiri merupakan tanggung jawab sepenuhnya dari pemilik sertipikat itu dan karenanya termasuk segala biaya yang dikeluarkan dari penerbitan sertipikat hak atas tanah itu merupakan tanggung jawabnya sendiri dan dibiayainya sendiri.
Tentu biaya penerbitan sertifikat tidak terkecuali sertifikat pengganti tersebut harus di tanggung oleh si penerima sertifikat. Disamping itu tentu masih banyak kewajiban-kewajiban lain yang harus dipenuhi berbagai pihak yang terkait dengan pelaksanaan pendaftaran tanah itu agar kewajiban-kaewajiban dimaksud semaksimal mungkin terpenuhi maka sanksi hukum bagi si pelanggar harus diterapkan.60
Penerbitan sertifikat pengganti itu hanya dapat dilakukan :
1. Apabila yang berkepentingan yang telah memenuhi hal-hal yang disebut di atas mengajukan permohonan pengganti sertifikat tanahnya kepada Kepala Kantor Pertanahan. Pihak yang berkepentingan dimaksud adalah pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang ada di kantor pertanahan yang diberlakukan bagi sertifikaat yang rusak, hilang dan masih menggunakan blanko sertifikat lama yang tidak digunakan lagi.
2. Apabila terjadi peralihan karena lelang maka pihak yang berkepemtingan itu adalah pihak yang namanya tercantum dalam kutipan risalah lelang sebagai pembeli lelang dimaksud, diberlakukan khusus bagi sertifikat yang tidak diserahkan pemegang hak (debitur) kepada pembelli lelang karena rusak, hilang atua balanko sertifikatnya yang lama yang tidak digunakan lagi.
3. Apabila terhadap tanah yang dilakukan atass pemindahan hak seperti jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, pihak yang berkepentingan dimaksud adalah pihak yang namanya tercantum dalam akta PPAT sebagai penerima hak, diberlakukan khusus bagi pemindahan hak yang belum terdaftar dimana sertifikat hak atas tanahya rusak, hilang atau blanko sertifikatnya yang lama tidak digunakan lagi.
4. Apabila terhadap tanah tersebut terjadi peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi, pihak yang berkepentingan dimaksud adalah pihak yang namanya tercantum sebagai penerima hak pada akta peralihan hak tersebut, diberlakukan khusus bag peralihan yang belum didaftar dimana sertifikat hak atas tanahnya rusak, hilang atau blanko sertifikatnya yang lama yang tidak digunakan lagi.
5. Apabila terhadap tanah yang dijadikan obyek hak tanggungan dan terjadi peralihan piutang yang dijamin karena cessie, subrogasi, pewarisan atau 60Ibid,. hal. 207.
penggabungan serta peleburan perseroan, pihak yang berkepentingan dimaksud adalah pihak yang namanya tercantum pada surat tanda bukti beralihnya piutang pada hak tanggungan tersebut, diberlakukan khusus bagi peralihan yang belum didaftar dimana sertifikat tanahnya rusak, hilang atau blanko sertifikat tanahnya rusak, hilang atau blanko sertifikat tanahnya yang lama yang tidak digunakan lagi.
6. Apabila pemegang hak atau penerima hak sebagaimana uraian diatas sudah meninggal dunia, permohonan penggantian sertifikat hak atas tanah dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menunjukkan dan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris.61
Jika penerbitan sertipikat pengganti dilakukan dengan niat dan itikad
yang tidak baik dari pemilik sertipikat maka segala konsekwensi hukum yang terjadi kedepannya harus di pertanggung jawabkan oleh si pemilik sertipikat. Konsekwensi hukum yang terjadi dari terbitnya sertipikat pengganti atas sertipikat yang telah dipasang hak tanggungan seperti yang diteliti dalam tesis ini adalah terjadinya sertipikat ganda dan kerugaian dan ketidak pastian hukum yang dialami oleh pemegang hak tanggungan atas sertipikat yang diterbitkan untuk pertama kali.
Perbuatan dari si pemilik sertipikat yang tidak beritikad baik tersebut adalah perbuatan yang tercela dan dapat dituntun secara hukum pidana maupun secara hukum perdata. Akibat dari perbuatan yang dilakukannya menimbulkan kerugian pihak kreditor sebagai pihak yang memberikan hutang dan dalam hal ini kreditor beritikad baik untuk memberikan pinjaman dengan maksud memberikan pinjaman modal untuk membantu kelancaran usaha si debitor atau si pemilik sertipikat.
2. Ketidak Telitian Kantor Pertanahan Dalam Memeriksa Berkas Surat-Surat Yang Berkaitan Dengan Penerbitan Sertipikat Pengganti
Penerbitan sertipikat pengganti yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan di Kabupaten Pidie, yang proses penerbitan sertipikat pengganti tersebut telah sesuai dengan peraturan yang ada, tetapi walaupun telah sesuai dengan peraturan, terjadi juga terbitnya sertipikat ganda atas sertipikat yang telah dibebani hak tanggungan di Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie.
Tetapi, walaupun penerbitan sertipikat pengganti tersebut telah sesuai dengan prosedur terdapat kesalahan atau kelalaian akibat dari ketidak telitian Kantor Pertanahan dalam mengecek berkas-berkas arsip yang telah terbakar dan menerbitkan sertipikat pengganti, yang mana dalam hal ini Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie telah melakukan penerbitan sertipikat pengganti atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu yang mana sertipikat tersebut telah dibebani Hak Tanggungan di salah satu bank.
Akibat dari ketidak telitian yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie yang tidak memeriksa status data tanah serta bukti-bukti formalitas surat yang dibawa oleh pemohon dengan teliti saat si pemohon meminta pembuatan sertipikat pengganti dengan secara seksama tentu saja mengakibatkan adanya kerugian yang dialami oleh berbagai pihak karena si pemohon menggunakan kedua sertipikat tersebut sebagai jaminan atau membebani Hak Tanggungan terhadap keduanya dengan masing-masing bank yang berbeda. Ketelitian dalam mengecek berkas yang pernah terbakar seharusnya dilakukan dengan sangat hati-hati dan bertanggung jawab. Karena Badan
Pertanahan Nasional merupakan satu-satunya Badan Pemerintahan di Indonesia yang mengurusi segala hal yang menyangkut pertanahan. Baik itu mengenai penerbitan sertipikat, sertipikat hak tanggungan, peralihan balik nama sertipikat yang disebabkan akta peralihan maupun kewarisan yang disebabkan pemilik sertipikat telah meninggal dunia, pemecahan sertipikat, maupun segala hal yang menyangkut system pertanahan di Indonesia.
Dalam hal ini yang menjadi korban adalah pihak bank, karena bank telah memberikan sejumlah pinjaman kepada debitornya yang menjadikan sertipikat sebagai jaminannya tetapi sertipikat tersebut tidak dapat dijadikan sebagai jaminan yang berkekuatan hukum dikarenakan telah adanya penerbitan sertipikat pengganti atas sertipikat pertama yang telah dibebani hak tanggungan dan sertipikat pengganti tersebut juga di jadikan sebagai jaminan di bank lain. Maka oleh karena itu kantor pertanahan Kabupaten Pidie ikut bertanggung jawab dalam menyelesaikan permasalahan yang terjadi. Karena permasalahan timbul akibat dari itikad tidak baik dari pemilik sertipikat juga dari ketidak telitian Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie.
Ketelitian dalam menerima dan mengecek berkas yang akan diproses di kantor pertanahan adalah hal yang sangat penting dilakukan karena dengan ketelitian mengecek berkas maka akan terhindar dari hal-hal yang tidak diinginkan terjadi yang dapat merugikan pihak lain seperti yang diteliti dalam tesis ini yaitu kerugian yang diderita lembaga pembiayaan bank karena akibat terbitnya sertipikat ganda dan masing-masing sertipikat dijadikan agunan dan telah dibebani hak tanggungan pada kreditor yang berbeda. Apalagi bila di Kantor
Pertanahan pernah terjadi suatu musibah atau bencana seperti yang terjadi di Kantor Petanahan Kabupaten Pidie yaitu musibah kebakaran.
Ketelitian penerimaan berkas seharusnya dimulai dari petugas yang bertugas menerima berkas hingga petugas yang memeriksa kebenaran dan kelengkapan berkas tersebut. Sehingga apabila petugas Kantor Pertanahan benar-benar meneliti berkas dari petugas yang ditingkat bawah sampai dengan petugas yang ditingkat atas maka akan terjalin kerja sama yang baik dalam mencegah atau mengantisipasi dari hal-hal yang tidak diinginkan terjadi dan dapat menciptakan kepastian hukum bagi seluruh lapisan masyarakat baik itu si pemilik sertipikat hak atas tanah ataupun pihak lain yang saling terkait dengan keberadaan sertipikat hak atas tanah.
Dengan terwujudnya kepastian hukum tersebut menimbulkan kepercayaan yang besar dari seluruh lapisan masyarakat terhadap keberadaan dan kewenangan dari Badan Pertanahan Nasional sebagai satu-satunya lembaga yang mewakili Pemerintah dalam hal sistem pertanahan di Indonesia.
Badan Pertanahan Nasional sebagai wakil dari pemerintah dalam hal pertanahan haruslah memberikan pelayanan yang bagus dan semaksimal mungkin kepada seluruh masyarakat. Sehingga cita-cita dari terciptanya Undang-Undang pokok Agraria nomor 5 tahun 1960 dapat terwujud.
