BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Land is fundamental resource of the nation state. Without land, without territory there can be no nation state. Housing ,agriculture, natural resource use, and national security concerns are all based upon land management and use.1 Menurut Maria S.W. Sumardjono, karena sifatnya yang langka dan
terbatas, serta merupakan kebutuhan dasar setiap manusia inilah maka pada
hakekatnya masalah tanah merupakan masalah yang sangat menyentuh
keadilan.2 Hak azasi manusia adalah hak dasar yang dimiliki oleh manusia
sesuai dengan kodratnya, yang diberikan langsung oleh Tuhan. Jika hak
tersebut terabaikan maka manusia mustahil dapat hidup sebagai manusia. Hak
azasi sebagaimana tercantum dalam pasal 1 Undang-Undang Nomor 39 Tahun
1999 tentang HAM disebutkan bahwa Hak Azasi Manusia adalah seperangkat
hak yang melekat pada hakekat dan keberadaan manusia sebagai makhluk
Tuhan Yang Maha Esa dan merupakan anugerah-Nya yang wajib dihormati,
dijunjung tinggi, dan dilindungi oleh negara, hukum, pemerintah dan setiap
orang, demi kehormatan serta perlindungan harkat dan martabat manusia.
Salah satu dari bagian dari hak azasi manusia adalah memiliki properti,
sebagai bentuk dari hak azasi sosial dari hak-hak azasi lainnya guna pemenuhan
1 Hodgon, S. C. Cullinan, C. & Campbell, K. 1999. Land Ownership and Foreigners : A
Comparative Analysis Of Regulatory Approaches To The Acquisition And Use Of Land By Foreigners, FAO Legal Papers Online, page 1.
2Sumardjono,Maria.S.W.2005. Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan
kebutuhan manusia, baik lahiriah maupun rohaniah, seperti hak memeluk
agama, hak untuk hidup, hak manusia untuk memperoleh kebahagian dalam
kehidupan bermasyarakat dan bernegara, hak memiliki sesuatu dan
memperoleh pendidikan.3 Pengertian properti menurut “common law” atau
hukum Anglo Saxon dari Inggris disebutkan bahwa properti artinya pemilikan
atau hak untuk memiliki sesuatu benda, atau segala benda yang dapat
dimiliki. Artinya properti dapat dibedakan kepemilikannya atas benda-benda
bergerak (personal property) dan tanah serta bangunan permanen (real property). Pada komentar umum Nomor 4 dari Komite PBB tentang Hak Ekonomi, Sosial dan Budaya menyatakan bahwa hak atas kepemilikan properti
sebagaimana hak azasi lainnya menghasilkan tiga tipe kewajiban bagi negara
yaitu kewajiban menghargai, kewajiban melindungi, dan kewajiban memenuhi.
Adanya kewajiban menghormati hak azasi manusia baik hak azasi klasik
maupun hak sosial, mengharuskan negara tidak mengganggu baik langsung
maupun tidak langsung atas keberadaan hak kepemilikan properti. Selain itu
Negara wajib melindungi hak kepemilikan properti sebagai hak azasi sosial
manusia. Hal ini sejalan dengan pemenuhan hak azasi manusia yang
merupakan tanggung jawab negara khususnya pemerintah4.
Penentu utama tercapainya hak atas properti sebagai hak azasi manusia
berada ditangan pemerintah daerah. Hal ini juga sejalan dengan Peraturan
Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 tentang Pembagian Urusan Pemerintahan
antara Pemerintah, Pemerintahan Daerah Provinsi, dan Pemerintah Daerah
Kabupaten/Kota. Di dalam Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentang
pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian bagi orang asing (Orang Asing
dalam Skripsi ini selanjutnya dapat diartikan WNA/ Warga Negara Asing) yang
berkedudukan di Indonesia telah diatur dalam Pasal 15:
(1) Warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki
sebuah rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan hak atas tanah
tertentu
(2) Warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia sebagaimana
dimaksud dalam ayat (1) adalah warga negara asing yang kehadirannya
di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional
(3) Hak azasi manusia secara garis besar meliputi hak untuk hidup, hak
untuk merdeka, dan hak yang lain. Pengakuan atas adanya
hak-hak manusia yang azasi memberikan jaminan secara moral maupun
hukum kepada setiap manusia untuk menikmati kebebasan dari segala
bentuk perhambaan, penindasan, perampasan, penganiayaan atau
perlakuan apapun lainnya yang menyebabkan manusia itu tak dapat
hidup secara layak sebagai manusia yang dimuliakan Allah.
Adanya Hak azasi yang diatur dalam 1 UU No. 39 Tahun 1999
memberikan kekuatan hukum bagi seseorang untuk menikmati
kebebasannya dalam membeli rumah yang diinginkannya. Bagi warga
Negara Indonesia, membeli rumah atau properti yang ada di Indonesia
adalah suatu kebebasan yang telah terjamin keamanan hak azasinya
secara hukum yang tercermin dalam sertifikat kepemilikan propertinya
yaitu sertifikat hak milik yang dapat diwariskan, tetapi kondisi ini
5 Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentang pemilikan rumah tempat tinggal
berbeda dengan kebebasan bagi warga negara asing yang membeli
properti di Indonesia. Warga Negara asing yang membeli properti di
Indonesia tidak dapat memiliki sertifikat hak milik tetapi hanya
sertifikat hak pakai selama 25 tahun dan tidak dapat diwariskan.
Adanya fenomena ini, yaitu perbedaan hak asazi untuk memiliki
properti bagi warga negara Indonesia dan warga negara asing yang
berada di Indonesia telah menyalahi peraturan 1 Undang - Undang No.
39 Tahun 1999 bagi seseorang yang ingin menikmati kebebasannya.
Berdasarkan adanya perbedaan hak azasi bagi warga negara asing ini,
menimbulkan permasalahan yaitu terdapat pelanggaran hak azasi oleh
Negara kepada warga negara asing yang berada di Indonesia. Bentuk
pelanggaran yang dilakukan oleh Negara kepada warga negara asing
ini tercermin dari adanya perbedaan pengeluaran sertifikat atas
kepemilikan properti bagi warga negara asing adan warga negara
Indonesia. Hak azasi sosial bagi warga negara asing tersebut atas hak
kepemilikan properti yang dikeluarkan pemerintah sebagai sertifikat
hak pakai, tidak sama sebagaimana hak azasi atas kepemilikan properti
bagi warga negara Indonesia yang memiliki sertifikat hak milik.
Adanya fenomena diatas, yaitu perbedaan hak azasi atas status
kepemilikan properti yang dibeli oleh warga negara asing yang berada
di Indonesia, memunculkan fenomena baru, yaitu banyaknya warga
negara asing yang menikahi warga negara Indonesia dengan modus
properti yang dibelinya dengan cara mengatasnamakan properti yang
dibelinya kepada warga negara Indonesia yang dinikahinya tersebut.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentang
pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian bagi warga negara asing
yang berkedudukan di Indonesia dalam Pasal 1, Negara wajib
melindungi hak kepemilikan properti sebagai hak azasi sosial manusia,
dan mengharuskan Negara untuk menghalangi adanya campur tangan
pihak ketiga dengan cara apapun mengenai keberadaan hak atas
properti. Berdasarkan fenomena tersebut dan mengingat pentingnya
hak kepemilikan properti, permasalahan yang muncul dalam penelitian
ini adalah bagaimana bentuk perlindungan Negara atas hak azasi sosial
tentang kepemilikan properti bagi warga negara asing yang berada di
Indonesia? Melihat adanya ketidak konsistenan atas ketentuan hukum
yang mengatur tentang hak azasi sosial kepemilikan properti untuk
warga negara asing yang berada di Indonesia, yang diatur pada Nomor
4 dari Komite PBB tentang Hak Ekonomi, Sosial dan Budaya
menyatakan bahwa hak atas kepemilikan properti sebagaimana hak
azasi lainnya menghasilkan tiga tipe kewajiban bagi negara yaitu
kewajiban menghargai, kewajiban melindungi, dan kewajiban
memenuhi dengan Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentang
pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian bagi warga negara asing
yang berkedudukan di Indonesia, maka penting untuk dilakukan
Penelitian ini merupakan penelitian pendahuluan yang dibuat untuk
mengetahui kepemilikan properti atau tanah untuk orang asing dalam
perpektif hukum Indonesia apakah telah memperhatikan hak azasi sosial
dan ekonomi serta mempertimbangkan keadilan, kemanfaatan dan
kepastian hukum. Berdasarkan alasan inilah peneliti mengajukan judul
penelitian “Tinjauan Yuridis Kepemilikan Properti Untuk Orang Asing”.
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang di atas, maka permasalahan dalam penelitian
ini adalah:
1. Apakah pengaturan kepemilikan properti untuk orang asingdalam perpektif
hukum Indonesia sudah memenuhi hak ekonomi, sosial dan budaya?
2. Apakah pengaturan kepemilikan properti untuk orang asing sudah
memenuhi prinsip keadilan, kemanfaatan dan kepastian hukum?
C. Tujuan Penelitian
Tujuan dalam penelitian ini adalah untuk menjawab dari permasalahan
yang ada, yaitu:
1. Untuk mengetahui pengaturan kepemilikan properti untuk orang asing
dalam perpektif hukum Indonesia sudah memenuhi hak ekonomi sosial,
dan budaya
2. Untuk mengetahui pengaturan kepemilikan properti untuk orang asing
D. Manfaat Penelitian
Hasil penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat bagi penulis dan semua
pihak yang terkait dalam penelitian ini, untuk itu dipaparkan tentang hal-hal
yang bermanfaat, yaitu antara lain:
1. Manfaat Teoritis
Diharapkan agar kiranya hasil dari penelitian ini dapat
menyumbangkan pemikiran di bidang hukum, khususnya dalam disiplin
ilmu hukum perdata mengenai tinjauan hukum tentang kepemilikan
properti untuk orang asing dalam perpektif hukum Indonesia telah
memperhatikan hak sosial dan ekonomi, serta mempertimbangkan
keadilan, kemanfaatan dan kepastian hukum.
2. Manfaat Praktis
Secara praktis hasil penelitian ini diharapkan akan memberikan
manfaat bagi seluruh pengambil kebijakan dan para pelaksana hukum di
bidang hukum perdata, khususnya mengenai pengambilan keputusan
tentang kepemilikan properti untuk orang asing dalam perpektif hukum
Indonesia telah memperhatikan hak sosial dan ekonomi, serta
mempertimbangkan keadilan, kemanfaatan dan kepastian hukum.
E. Metodologi Penelitian
Penelitian merupakan suatu sarana pokok dalam pengembangan ilmu
kebenaran secara sistematis, metodologis dan konsistensi yang terdapat di
lapangan.
Menurut Rony Hanitijo Soemitro, tujuan penelitian pada umumnya adalah:
“Untuk menemukan, mengembangan atau menuju kebenaran
pengetahuan. Menemukan berarti berusaha memperoleh sesuatu untuk
mengisi kekosongan atau kekurangan. Mengembangkan berarti
memperluas dan menggali lebih dalam sesuatu yang sudah ada, masih
atau menjadi diragukan kebenarannya.”6
Sebagai upaya dalam perolehan bahan hukum yang valid, penulis
menggunakan metode penelitian yang berfungsi sebagai sarana dan pedoman
dalam perolehan bahan hukum serta untuk mengoprasionalkan tujuan
penelitian, yang meliputi :
1. Jenis Penelitian
Penelitian yang dilakukan penulis adalah penelitian hukum normatif.
Penelitian hukum normatif adalah penelitian dengan fokus pada kajian
tertulis yang menggunakan data sekunder seperti menggunakan peraturan
perundang-undangan, keputusan pengadilan, teori hukum dan dapat
berupa hasil karya ilmiah para sarjana. Berbagai aspek dikaji pada
penelitian jenis normatif ini. Aspek-aspek tersebut seperti aspek teori,
sejarah, filosofi, perbandingan, struktur dan komposisi, lingkup dan
materi, konsistensi, penjelasan umum dan penjelasan pasal demi pasal,
6 Rony Hanintijo Soemitro. 1990. Metode Penelitian dan Jurimetri. Jakarta: Jakarta
formalitas dan kekuatan mengikat suatu perundangan dan bahasa hukum
yang digunakan.
2. Pendekatan Yang Digunakan
Dalam Penulisan ini, Penulis menggunakan pendekatan
perundang-undangan (statute approach), adalah suatu pendekatan yang dilakuakan terhadap berbagai aturan hukum yang berkaitan objek penelitian yang
dikaji seperti : Undang-Undang Dasar 1945, Undang-Undang No 39
tahun 1999 tentang HAM, Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang – Undang Nomor 20
Tahun 2011 tentang rumah susun, Undang – Undang Nomor 1 Tahun 2011
tentang Perumahan dan Pemukiman, Peraturan Pemerintah Nomor 4
Tahun 1988 tentang Rumah Susun, Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun
1996 tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian bagi warga
negara asing yang berkedudukan di Indonesia, Peraturan Pemerintah
Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan
Hak Pakai atas Tanah
3. Bahan Hukum
Bahan Hukum yang digunakan dalam penelitian ini yaitu:
1. Bahan Hukum Primer
Bahan hukum primer yang digunakan terutama adalah:
a. Undang-Undang Dasar 1945
c. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria
d. Undang – Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang rumah
susun
e. Undang – Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan
dan Pemukiman
f. Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah
Susun
g. Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentang pemilikan
rumah tempat tinggal atau hunian bagi warga negara asing
yang berkedudukan di Indonesia.
h. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas
Tanah
2. Bahan Hukun Sekunder
Data sekunder diperoleh dari bahan-bahan yang mendukung
data primer seperti artikel-artikel baik dari internet, yang berisikan
tentang hukum dan properti.
4. Unit Amatan dan Unit Analisis
a. Unit amatan yang digunakan dalam penelitian ini meliputi
Undang-Undang Dasar 1945, Undang-Undang No 39 tahun 1999
Pasal tentang HAM, Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960,
Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman,
Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun,
Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentang pemilikan rumah
tempat tinggal atau hunian bagi warga negara asing yang
berkedudukan di Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun
1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak
Pakai atas Tanah.
b. Unit analisis dalam Penelitian ini adalah pengaturan kepemilikan
properti untuk orang asing dalam perpektif hukum Indonesia
memperhatikan hak ekonomi, sosial dan budaya serta
