ABSTRACT
Thisthesisdiscussabout the meeting room facility adding plan atWisma SetrasariHotelBandung. The purpose ofthisfeasibilityanalysisistodeterminewhether this meeting room facility adding plan is feasibletorunor not.
The used datasare primary data(interviews with hotel managementthatprovideinformationforthisresearch) andsecondary data that obtainedfrom thestudy of literature. Analysis steps were conducted are (1). Sensitivity analysis, (2).Financial analysis, (3).Investmentappraisal analysis, whichusethe Payback Period(PBP) method, NetPresent Value(NPV) andInternalRate of Return(IRR).Toaccuratelyassessthefeasibility, sensitivityanalysis was usedinthreescenarios, theseareoptimisticscenario, moderateandpessimistic.
In theoptimisticscenario, investment appraisal resultusing thepayback periodshows the resultfor 4years and 2months, the NPV shows positive result at Rp405.117.259, IRR at32,71%, so at the optimistic conditionisfeasible to run. From the moderate scenario, investment appraisalindicatesthe payback periodfor 4years and 9months, positive NPV at Rp290.652.642, IRR at27,66% andbased onthecalculation this project isfeasible to run. Whereas the resultsofthe pessimisticscenario, the investment appraisal shows thepaybackperiod for 7years and 9months, NPV shows negative result at Rp37.901.066, IRR at 5,46%, so at this scenario the project is not feasible torun.
Withoptimisticandmoderate scenariosindicatethatthisinvestment is feasible to run, whereas in thepessimisticscenarioshowsthe opposite result, that projectis notfeasible to run. Beside the investment appraisal, must be considered aboutqualitative factorsfordecision-makingsuch aseconomic conditionsandcustomer.
ABSTRAK
Penulisan skripsi ini membahas mengenai rencana penambahan fasilitas ruang pertemuan pada Wisma Setrasari Hotel Bandung.Tujuan dilakukan analisis kelayakan ini adalah untuk mengetahui apakah rencana penambahan fasilitas ruang pertemuan ini layak untuk dijalankan atau sebaliknya.
Data yang digunakan adalah data primer (teknik wawancara dengan pihak manajemen yang memberikan informasi untuk penelitian ini) dan data sekunder yang diperoleh dari studi kepustakaan. Langkah-langkah analisis yang dilakukan meliputi (1).Analisis sensitivitas, (2).Analisis keuangan, (3). Analisis penilaian investasi, yang menggunakan metode Payback Period(PBP), Net Present Value(NPV),dan Internal Rate of Return(IRR). Untuk menilai kelayakan yang akurat maka, digunakan analisis sensitivitas dengan dibuat tiga skenario yaitu skenario optimis, moderat dan pesimis.
Pada skenario optimis hasil penilaian investasi dengan menggunakan payback period menunjukkan hasil selama 4 tahun 2 bulan, NPV menunjukkan hasil positif sebesar Rp 405.117.259, IRR sebesar 32.71%, sehingga pada kondisi optimis investasi ini layak untuk dijalankan. Dari hasil skenario moderat penilaian investasi menunjukkan payback period selama 4 tahun 9 bulan, NPV positif sebesar Rp290.652.642, IRR sebesar 27.66% dan berdasarkan perhitungan tersebut proyek layak untuk dijalankan. Sedangkan hasil dari skenario pesimis penilaian investasi menunjukkan payback periode selama 7 tahun 9 bulan, NPV menunjukkan hasil negative sebesar Rp37.901.066, IRR sebesar 5.46%, maka pada skenario ini proyek tidak layak untuk dijalankan.
Dengan skenario optimis dan moderat menunjukkan bahwa investasi ini layak dijalankan sedangkan pada skenario pesimis menunjukkan hasil yang sebaliknya, yaitu proyek tidak layak dijalankan.Selain penilaian investasi, harus diperhatikan faktor-faktor kualitatif untuk pengambilan keputusan seperti kondisi perekonomian dan pelanggan.
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL ... i
HALAMAN PENGESAHAN ... ii
HALAMAN PERNYATAAN KEASLIAN SKRIPSI ... iii
KATA PENGANTAR ... iv
1.2 Identifikasi Masalah ... 3
1.3Maksud dan Tujuan Penelitian ... 4
1.4Kegunaan Penelitian ... 5
2.2.1 Karakteristik Capital budgeting ... 11
2.2.2 Manfaat Capital budgeting ... 12
2.2.3 Tahapan Penyusunan Capital budgeting ... 13
2.2.4 Tahap-tahap Penganggaran Modal ... 14
2.2.5 Biaya Modal (Cost of Capital) ... 15
2.3 Cash Flow ... 16
2.3.1 Komponen Cash Flow ... 16
2.3.2 Pola Cash Flow ... 18
2.4 Metode Penilaian Investasi ... 19
2.4.1 Metode Payback Period ... 19
2.4.2 Metode Accounting Rate of Return ... 20
2.4.3 Metode Net Present Value ... 22
2.4.4 Metode Internal Rate of Return ... 24
2.5 Proses Pengambilan Keputusan ... 26
2.5.1 Pengertian Proses Pengambilan Keputusan ... 27
2.5.2 Langkah-langkah Pengambilan Keputusan ... 29
2.5.3 Aspek-aspek non financial dalam Pengambilan Keputusan Investasi ... 30
BAB III OBJEK DAN METODE PENELITIAN ... 32
3.1 Objek Penelitian ... 32
3.2 Gambaran Umum Perusahaan ... 32
3.2.1 Sejarah Perusahaan ... 32
3.3 Metode Penelitian ... 33
3.3.2 Kronologi Pengumpulan Data ... 36
3.3.3 Teknik Analisis ... 37
BAB IV HASIL PENELITIANDAN PEMBAHASAN ... 39
4.1 Hasil Penelitian ... 40
4.1.1 Jenis Kegiatan Investasi ... 40
4.1.2 Fasilitas yang dimiliki Perusahaan ... 40
4.1.3 Nilai Investasi Pengadaan Ruang Pertemuan ... 41
4.1.4 Umur Manfaat Fisik ... 43
4.1.5 Skenario Kondisi Hotel ... 43
4.1.6 Aliran Kas Masuk ... 46
4.1.6.1 Estimasi Tingkat Hunian Kamar Hotel ... 47
4.1.6.2 Estimasi Kenaikan Tarif Kamar Hotel ... 49
4.1.6.3 Estimasi Arus Kas Masuk Tambahan Kamar Hotel………..50
4.1.7 Aliran Kas Keluar ... 53
4.1.7.1 Estimasi Tambahan Biaya Listrik ... 53
4.1.7.2 Estimasi Tambahan Biaya Gaji Pegawai ... 56
4.1.7.3 Estimasi Tambahan Biaya Perbaikan dan Perawatan………..59
4.1.7.4 Estimasi Tambahan Biaya Food&Beverage .. 61
4.1.8 Total Arus Kas Bersih ... 64
4.1.9 Biaya Modal (Cost of Capital) ... 64
4.1.10 Analisis Penilaian Investasi ... 64
4.1.10.1 Perhitungan Metode Payback Period ... 65
4.1.10.3 Perhitungan Metode Internal Rate of Return 69
4.2 Pembahasan ... 74
BAB V SIMPULAN DAN SARAN ... 76
5.1 SIMPULAN ... 76
5.2 SARAN ... 77
DAFTAR PUSTAKA ... 78
DAFTAR GAMBAR
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel 3.1 Kronologi Pengumpulan Data ... 36
Tabel 4.1 Tipe Kamar dan Fasilitasnya ... 41
Tabel 4.2 Perhitungan Persentase Tingkat Hunian Kamar Hotel Kondisi Optimis ... 44
Tabel 4.3 Perhitungan Persentase Tingkat Hunian Kamar Hotel Kondisi Moderat ... 45
Tabel 4.4 Perhitungan Persentase Tingkat Hunian Kamar Hotel Kondisi Pesimis ... 46
Tabel 4.5 Perkiraan Tambahan Tingkat Hunian Kamar Hotel Kondisi Optimis ... 48
Tabel 4.6 Perkiraan Tambahan Tingkat Hunian Kamar Hotel Kondisi Moderat ... 48
Tabel 4.7 Perkiraan Tambahan Tingkat Hunian Kamar Hotel Kondisi Pesimis. 49 Tabel 4.8 Perkiraan Kenaikan Tarif Kamar Hotel ... 50
Tabel 4.9 Perkiraan Tambahan Kas Masuk Hotel dengan Ruang Pertemuan Kondisi Optimis ... 51
Tabel 4.10 Perkiraan Tambahan Kas Masuk Hotel dengan Ruang Pertemuan Kondisi Moderat ... 52
Tabel 4.11 Perkiraan Tambahan Kas Masuk Hotel dengan Ruang Pertemuan Kondisi Pesimis ... 52
Tabel 4.12 Perkiraan Tambahan Biaya Listrik Kondisi Optimis ... 55
Tabel 4.13 Perkiraan Tambahan Biaya Listrik Kondisi Moderat ... 55
Tabel 4.14 Perkiraan Tambahan Biaya Listrik Kondisi Pesimis... 56
Tabel 4.15 Perkiraan Tambahan Biaya Gaji Kondisi Optimis ... 58
Tabel 4.17 Perkiraan Tambahan Biaya Gaji Kondisi Pesimis ... 59
Tabel 4.18 Perkiraan Biaya Tambahan Perbaikan dan Perawatan Seluruh Kondisi Hotel ... 60
Tabel 4.19 Perkiraan Biaya Tambahan Food&Beverage Kondisi Optimis ... 62
Tabel 4.20 Perkiraan Biaya Tambahan Food&Beverage Kondisi Moderat ... 63
Tabel 4.21 Perkiraan Biaya Tambahan Food&Beverage Kondisi Pesimis ... 63
Tabel 4.22 Perhitungan Net Present Value Kondisi Optimis ... 67
Tabel 4.23 Perhitungan Net Present Value Kondisi Moderat ... 68
Tabel 4.24 Perhitungan Net Present Value Kondisi Pesimis ... 69
Tabel 4.25 Perhitungan Internal Rate of Return Kondisi Optimis ... 71
Tabel 4.26 Perhitungan Internal Rate of Return Kondisi Moderat ... 72
Tabel 4.27 Perhitungan Internal Rate of Return Kondisi Pesimis ... 73
DAFTAR LAMPIRAN
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Pada umumnya tujuan utama setiap perusahaan adalah meningkatkan dan mengoptimalkan laba. Cara yang dilakukan oleh pihak manajemen didalam mengantisipasi perubahan dan untuk mengembangkan usahanya adalah dengan cara
melakukan investasi. Investasi adalah pengkaitan seluruh sumber dana dalam jumlah besar dan menyangkut jangka waktu yang panjang (lebih dari satu tahun), dan
didalamnya terkandung unsur resiko, juga tingkat ketidakpastian yang tinggi untuk menghasilkan laba, sehingga keputusan investasi ini tidak mudah untuk diputuskan (Mulyadi, R. A. Supriyono 2001,h.284).
Perluasan usaha merupakan salah satu jenis investasi, umumnya dilakukan oleh perusahaan untuk menambah kapasitas produksi, agar operasi menjadi lebih besar dari
sebelumnya. Tambahan kapasitas akan memerlukan tambahan aktiva yang berarti menambah biaya untuk memperoleh aktiva tersebut. Penambahan biaya yang diperlukan
untuk membuat suatu investasi baru harus terlebih dahulu dihitung supaya biaya yang dikeluarkan untuk investasi tersebut bisa menguntungkan bagi perusahaan dimasa yang akan datang.
Dalam menjalankan suatu investasi sangat dibutuhkan perhitungan yang matang mengenai investasi awal yang dibutuhkan dan supaya hasil yang didapat
Bab I Pendahuluan 2
beberapa kriteria yang perlu dipertimbangkan sebelum melakukan suatu investasi, yaitu mengenai taksiran laba masa yang akan datang dan pengembalian yang akan diperoleh karena adanya investasi tersebut.
Agar manajemen dapat mengambil keputusan untuk meninjau hasil atas suatu kegiatan investasi secara efektif dan efisien, maka manajemen harus memperhatikan
beberapa aspek, salah satu diantaranya aspek financial. Perusahaan harus dapat melakukan perhitungan keuangan yang tepat. Mulai dari merencanakan dan memperhitungkan berapa biaya investasi yang harus dikeluarkan agar proyek yang
dilakukan bisa menguntungkan bagi perusahaan. Salah satu perhitungannya dengan menggunakan metode penganggaran (capital budgeting). Capital budgeting merupakan
proses pengambilan keputusan investasi modal yang berkaitan dengan proses perencanaan, penetapan tujuan dan prioritas, pengaturan pendanaan, dan penggunaan kriteria tertentu untuk memilih aktiva jangka panjang (Hansen and Mowen 2005, h.400).
Capital budgeting merupakan metode yang bermanfaat untuk menentukan kelayakan suatu investasi secara financial, sehingga memegang peranan penting sebagai alat bantu bagi manajer, dengan memberi informasi dalam mengambil keputusan layak atau
tidaknya investasi tersebut dilakukan. Didalam capital budgeting terdapat 5 metode perhitungan yaitu: Net Present Value (NPV), Payback Period (PP), Internal Rate of
Return (IRR), Accounting Rate of Return (ARR), dan Profitability Indeks (PI) dengan ketentuan kelayakan yang telah ditetapkan. Setelah dilakukan penilaian tersebut lalu langkah terakhir adalah pengambilan keputusan apakah investasi tersebut layak atau
Bab I Pendahuluan 3
Wisma Setrasari yang terletak dikota Bandung berencana untuk melakukan investasi penambahan fasilitas hotel. Fasilitas hotel yang akan dibangun berupa rencana penambahan ruang pertemuan yang nantinya diharapkan dapat menambah pendapatan
atau laba perusahaan dimasa yang akan datang. Sebelum melakukan investasi tersebut pihak manajemen ingin terlebih dahulu mengetahui berapa biaya investasi yang
dikeluarkan dan resiko yang akan terjadi akibat adanya investasi. Dalam menjalankan setiap usaha atau suatu investasi pasti akan selalu ada resiko yang harus dihadapi. Resiko tersebut tidak mungkin bisa dihilangkan tetapi resiko tersebut bisa diminimalkan.
Untuk meminimalkan resiko yang terjadi akibat adanya investasi tersebut, maka dari itu diperlukan adanya suatu analisis dan salah satu analisis tersebut yaitu dengan memakai
metode Capital Budgeting untuk menentukan proyek investasi tersebut sebaiknya dijalankan atau tidak.
Berdasarkan masalah yang diuraikan diatas, maka dalam skripsi ini penulis
menarik suatu kesimpulan yang berjudul “Analisis Kelayakan Penambahan Fasilitas
Ruang “Meeting” Sebagai Suatu Proyek Investasi Pada Wisma Setrasari Hotel
Bandung”
1.2 Identifikasi Masalah
Setiap akan menjalankan suatu usaha atau suatu investasi, yang pertama perusahaan harus bisa memperhitungkan berapakah modal awal yang harus dikeluarkan untuk investasi tersebut. Lalu perusahaan pasti akan menghadapi suatu resiko akibat dari
Bab I Pendahuluan 4
besar, perusahaan memakai metode Capital Budgeting untuk membantu meminimalkan resiko yang akan terjadi. Perhitungan Capital Budgeting berguna untuk menganalisis resiko ketidakpastian yang akan terjadi akibat adanya investasi yang dilakukan oleh
hotel tersebut.
Adapun masalah-masalah yang dapat diidentifikasi oleh peneliti dalam bentuk
pertanyaan penelitian, yaitu:
1. Berapakah total biaya investasi yang harus dikeluarkan untuk membuat proyek penambahan fasilitas ruang pertemuan ?
2. Apakah rencana investasi penambahan fasilitas tersebut layak untuk dilaksanakan atau sebaiknya ditolak ?
1.3 Maksud dan Tujuan Penelitian
Maksud dan tujuan penelitian ini adalah untuk menghitung analisis kelayakan investasi
yang akan dijalankan olh Wisma Setrasari. Tujuan dari analisis itu sendiri adalah untuk menilai resiko ketidakpastian yang timbul jika proyek tersebut benar-benar dilakukan.
Tujuan penelitian ini adalah:
1. Untuk mengetahui berapa total investasi awal yang dibutuhkan oleh Wisma Setrasari Hotel untuk membuat investasi tersebut.
Bab I Pendahuluan 5
1.4 Kegunaan Penelitian
Dari hasil penelitian yang dilakukan terhadap perusahaan tersebut diharapkan dapat memberikan kegunaan sebagai berikut:
1. Bagi Perusahaan
Diharapkan dapat memberikan masukan sebagai bahan pertimbangan untuk
melaksanakan Analisis Kelayakan Investasi tersebut apakah layak dilakukan atau tidak, serta diharapkan memberikan gambaran bagaimana metode capital budgeting tersebut diterapkan.
2. Bagi pihak lain
Diharapkan dapat memberikan wawasan yang lebih banyak lagi, mengenai
informasi capital budgeting dan penerapannya diperusahaan, serta memberikan informasi mengenai cara-cara menganalisis suatu investasi yang akan dilakukan.
3. Bagi Penulis
Diharapkan dapat menambah pengetahuan dan pengalaman dalam hal menerapkan teori yang dipelajari dengan praktek yang ada dilapangan. Terutama
BAB V
SIMPULAN DAN SARAN
5.1 Simpulan
Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan dan dengan ditunjang oleh perhitungan dan pembahasan yang telah dilakukan pada bab-bab sebelumnya maka dapat ditarik suatu
kesimpulan sebagai berikut:
1. Investasi penambahan fasilitas ruang pertemuan yang dilakukan oleh Wisma Setrasari Hotel membutuhkan penambahan dana sebesar Rp191.000.000 dan
kegiatan investasi tersebut seluruhnya dibiayai oleh 100% modal sendiri.
2. Kesimpulan akhir berdasarkan Analisis yang telah dilakukan dengan menggunakan analisis sensitivitas maka diperoleh hasil:
Proyek tersebut LAYAK DAN DAPAT DITERIMA dilakukan pada saat kondisi
MODERAT
Alasan :
a. Persentase terjadinya kondisi ini berdasarkan data historis sebanyak 50%. b. Payback period selama 4 tahun 9 bulan, kurang dari 10 tahun artinya resiko
cenderung rendah dan biaya investasi berhasil tertutupi dengan waktu yang relatif cepat.
Bab V Simpulan Dan Saran 77
tertutupi dan jika melaksanakan proyek ini maka perusahaan akan mendapatkan penambahan kas masuk dari adanya investasi ini.
d. IRR sebesar 27.66% lebih besar dari tingkat pengembalian yang
disyaratkan manajemen yaitu 10% artinya dimasa yang akan datang proyek ini masih bisa dikatakan layak, karena dapat menutupi tingkat
pengembalian yang disyaratkan perusahaan saat ini.
Selain berdasarkan perhitungan analisis penilaian investasi yang telah dilakukan, sebelum pengambilan keputusan ada faktor-faktor kualitatif yang harus
dipertimbangkan juga oleh manajemen hotel seperti kondisi perekonomian yaitu inflasi, faktor persaingan dan juga faktor pelanggan.
5.2 Saran
Adapun saran yang dapat diberikan oleh penulis dalam penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut:
1. Rencana penambahan fasilitas hotel yang berupa pembangunan ruang pertemuan layak untuk dilaksanakan kecuali pada kondisi pesimis, tetapi pihak manajemen tetap harus memperhatikan aspek-aspek kualitatif misalnya: kondisi perekonomian,
persaingan, dll.
2. Karena adanya keterbatasan waktu dalam membuat skripsi ini, maka analisis
kelayakan investasi yang dilakukan hanya dibatasi sampai pengambilan keputusannya saja, untuk peneliti selanjutnya disarankan untuk melanjutkan sampai pada tahapan audit, yaitu tahapan selanjutnya untuk meninjau kembali apakah
DAFTAR PUSTAKA
Anthony, N. Robert, and Vijay Govindarajan. (2000). Sistem Pengendalian Manajemen. Edisi 1. Jakarta: Penerbit Salemba Empat.,
Drs.Abdul Halim, (2005). Analisis Investasi. Edisi Kedua, Jakarta: Penerbit Salemba Empat.
Garisson, Ray H. Manajerial Accounting. 4th. (1985). Ed Plano: Business Publication, Inc., edisi Indonesia diterjemahkan oleh A.Tatik Budisantoso.
Gitman, L.J. Principles of Managerial Finance. 9th Edition. Addison-wesley., (2000). Hongren, Charles T., George Foster, and Srikant M. Datar. Cost Accounting: A
Manajerial Emphasis. 10 th
.Edition. Upper Saddle River, New Jersey 07458: Prentice Hall, Inc.
Hansen, Don R. and Mowen M. Maryane. (2005). Manajement Accounting. 7th edition. Jakarta: Penerbit Salemba Empat.
Herdi S. Darmo Soewirjo. (2003). Teori & Praktik Akuntansi Perhotelan. Edisi II. Yogyakarta: Penerbit Andi.
Husnan, Suad dan Suwarsono Muhammad. (2000). Study kelayakan Proyek. Edisi Keempat. Yogyakarta: UPP AMP YKPN.
Ibm Wiyasha. (2008). Akuntansi Manajemen untuk Hotel dan Restoran. Edisi Kesatu. Yogyakarta: Penerbit Andi.
Mulyadi. (2001). Akuntansi Manajemen: Konsep, Manfaat dan Rekayasa. Edisi ketiga. Jakarta: Salemba Empat.
