BAB IV ANALISA. Heri Priana / Rusunawa di Otista

(1)

BAB IV ANALISA

4.1 Analisa Fisik

Analisa Fisik merupakan analisa terhadap penempatan bangunan untuk mendapatkan data yang dapat dijadikan pedoman dalam perancangan sehingga bangunan menjadi tepat sasaran secara fungsi maupun keselarasan lingkungan.

4.1.1 Analisa Pemilihan Lokasi

Analisa letakan berdasarkan analisa kebutuhan terhadap fungsi bangunan yang pemilihan lokasi tapak merupakan analisa dimana bangunan ini di akan di rencanakan dan mengacu pada Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) dan Rencana Tata Ruang Wilayah (RUTRW) di Jakarta timur. Analisa pemilihan tapak ini berdasarkan beberapa Kriteria antara lain :

 Studi Lokasi dipinggiran sungai Ciliwung, yang diharapkan dapat mengurangi keberadaan rumah kumuh pinggiran sungai dan berkurangnya sampah yang dibuang ke sungai.

 Lokasi Strategis menuju beberapa wilayah dan dekat dengan fasilitas kota seperti perkantoran, pasar, kampus, sekolah dan sebagainya.

 Kemudahan aksesibilitas antar kota dengan menggunakan kendaraan umum terhadap lokasi bagi penghuni maupun pengunjung.

 Peruntukan Tapak yang sesuai dengan Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) Rencana Tata Ruang Wilayah (RUTRW).

Kawasan Tapak Terpilih

Dengan analisa diatas maka terpilihlah suatu lokasi di Kelurahan Bidaracina, Otista, Kecamatan Jatinegara, Jakarta Timur antara lain :

 Kesesuaian peruntukan Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) Rencana Tata Ruang Wilayah (RUTRW) kecamatan Jatinegara, Jakarta Timur yaitu Rumah Susun.

 Kemudahan Pencapaian Lokasi tapak dengan menggunakan angkutan umum.

 Terletak dipinggiran sungai Ciliwung.

 Kemudahan aksesibilitas antar kota. Otista merupakan salah satu titik tengah yang berhubungan dengan beberapa wilayah kota lainnya seperti Jakarta utara, Jakarta Barat, Jakarta Selatan, dan Bekasi.

(2)

 Dekat dengan fasilitas kota seperti perkantoran, pasar, kampus, sekolah, stadion olahraga, rumah sakit dan sebagainya.

4.1.2 Analisa Makro Kawasan

Tapak berada di Jl. Otto Iskandardinata Raya 84 Jatinegara, Jakarta Timur (warna merah) yang merupakan salah satu titik tengah yang berhubungan dengan beberapa wilayah lain dengan kemudahan aksesnya dan beberapa fasilitas kota seperti stadion olahraga, sekolah, universitas, pasar, rumah sakit dan stasiun kereta.

Dengan adanya potensi wilayah berupa fasilitas dan kemudahan akses ini diharapkan tercapai semua kebutuhan penghuni rusun.

(3)

4.1.3 Analisa Mikro Kawasan

Lokasi tapak : Jl. Otto Iskandardinata Raya 84 Jatinegara

Luas Tapak : 1.1 Ha

KDB : 60%

KLB : 2.4

GSB : 8 Meter

GSS : 10 Meter (pasal 8 permen pu no.63 th 1993) Jumlah Lantai Maksimal : 4 Lantai

Batas Barat : Sungai ciliwung, pinggiran sungai berpotensi sebagai ruang terbuka hijau dengan view utama ke arah sungai dan di harapkan dapat menjadi daerah resapan air hujan dan banjir, taman warga, serta menumbuhkan kepedulian akan kebersihan sungai dan pinggiran sungai.

Batas Timur : Jalan raya Otista, pinggiran jalan raya berpotensi sebagai tempat usaha bagi penghuni rusun namun juga mempunyai kendala yaitu faktor kebisingan lalu lintas kendaraan sehingga perlu dipikirkan untuk jarak penempatan rusun atau penahan kebisingan.

Batas Utara : Jalan Tanjung lengkong, merupakan jalan kendaraan menuju permukiman warga dengan lalu lintas 2 arah

Batas selatan : Permukiman warga

4.1.4 Analisa Iklim Tapak Tabel Faktor radiasi matahari

(4)

Tapak terletak pada Iklim tropis dengan suhu udara yang panas dan kering, radiasi matahari yang kuat dengan suhu rata-rata tahunan berkisar antara 25°-38 °C.

Intensitas cahaya dan radiasi matahari (sumber : SNI 03 - 6389 - 2000 : Konservasi energi selubung bangunan pada bangunan gedung) akan menjadi bahan

pertimbangan dalam menentukan bentuk massa bangunan, orientasi unit dan bukaan, peletakan ruang servis,dan fasilitas ruang luar lainnya.

4.1.5 Analisa Kebisingan

Kebisingan tinggi terletak pada sisi timur tapak karena keberadaanya yang dekat dengan jalan raya otista, diatasi dengan penempatan bangunan berupa kios dan pohon peneduh sepanjang sisi jalan, Pada kebisingan sedang disisi utara diberi jarak untuk massa bangunan agar tidak terlalu dekat dengan jalan.

(5)

4.1.6 Analisa Orientasi

 Untuk orientasi ke arah timur ditempatkan kios karena letaknya yang strategis dekat dengan jalan raya otista yang sering dilalui publik dan diharapkan mampu meningkatkan ekonomi penghuninya.

 Untuk orientasi ke arah utara dan selatan sebagai orientasi unit rusun untuk meminimalkan masuknya radiasi panas matahari yang masuk ke dalam ruangan unit sehingga dapat mengganggu kenyamanan dalam ruang bagi penghuni.

 Orientasi arah barat sebagai orientasi ruang publik dan taman yang mengarah ke sungai ciliwung agar menumbuhkan kepedulian dari warga terhadap kebersihan sungai karena sungainya sendiri merupakan bagian dari ruang publik.

4.1.7 Analisa Luas dan Kepadatan Bangunan

Alisa luas dan kepadatan bangunan mengacu pada SNI 0328461992, Tentang Tata Cara Perencanaan Kepadatan Bangunan Rumah Susun.

(6)

Luas lahan = 11000 m2

KDB = 28%

Luas Lantai Dasar = 28% x 11000 = 3080 m2

KLB = 1.2

Luas Total Bangunan = 1.2 x 11000 = 13200 m2 Luas Bangunan Hunian = 13200 – 3080 = 10120 m2 Luas sirkulasi hunian = 20% x 10120 m2 = 2024 m2 Luas hunian efektif = 10120 – 2024 = 8096 m2 Jumlah Unit Rusun = 8096 m2 = 299 unit

27 m2 D = 6m2 + (20% x 6/orang)

D = Kebutuhan ruang dalam unit rusuna = 7.2 m2/orang Jumlah Total Penghuni = 8096 m2 = 1124 orang

7.2 m2/orang Asumsi KK = 4 orang

Jumlah KK = 1124 = 281 KK 4

Jumlah Ketinggian Lantai Bangunan (n) = luas total bangunan = 13200 = 4,3 ~ 4 Lt Luas lantai dasar 3080

4.1.8 Analisa Harga Sewa

Permenpera no.18/2007 menyebutkan bahwa besarnya tarif sewa tidak lebih dari 1/3 pendapatan MBR. Sehingga kemampuan MBR didekati dengan rasio 30% atau 1/3 dari pendapatan yang dibelanjakan untuk perumahan.

Pendekatan perhitungan harga sewa :

Type Penghasilan Harga Sewa per bulan

27 Rp. 1.750.000 30% x 1.750.000 = 525.000

36 Rp. 2.000.000 30% x 2.000.000 = 600.000

(7)

Pemilihan sistem struktur untuk rusunawa ini didasari oleh pertimbangan :

 Pertimbangan bentuk bangunan dengan masing-masing fungsi dengan ketinggian 4 lantai

 Pertimbangan estetika

 Pertimbangan kekuatan dan ketahanan bangunan

 Pertimbangan kemudahan pelaksanaan A. Sub struktur

Pondasi dibuat dengan berbagai macam cara dan bentuk yang sangat dipengaruhi oleh :

 Berat bangunan yang harus didukung

 Jenis tanah dan daya dukung tanah

 Bahan bangunan untuk pondasi yang tersedia

 Bangunan berjumlah 4 lantai dengan ketinggian lantai ke lantai 3.5 M Jenis pondasi sebagai bahan pilihan antara lain :

 Pondasi Bored pile

 Pondasi foot plat

B. Upper struktur

1. Komponen vertikal :

 Kolom atau tiang merupakan penyalur beban untuk diteruskan ke pondasi yang dimensinya disesuaikan dengan area bebas.

2. Komponen Horisontal :

 Sistem rangka lantai, beban diteruskan oleh plat beton secara langsung dan melalui rangka lantai kolom atau dinding.

 Sistem lantai komposit, kekuatan susunan struktur akan meningkat bila unsur-unsur tersebut berlaku bersama sebagai satu kesatuan.

Digunakan struktur portal karena pertimbangan fungsi bangunan,bentuk unit bangunan yang modular, kekuatan dan ketahan dalam jangka panjang, bentuk massa bangunan, faktor ekonomis serta ketersediaan bahan.

4.1.10 Perlengkapan Bangunan a. Penghawaan

Sistem penghawaan yang digunakan pada rumah susun adalah menggunakan sistem penghawaan alami yaitu menggunakan ventilasi silang. Pengudaraan silang pada tropis lembab efektif untuk memperbaiki suhu ruangan.

(8)

 Diusahakan menggunakan jendela yang dapat dibuka atau jalusi sehingga angin dapat masuk kedalam ruangan

 Posisi lubang jendela pada dinding luar akan mempengaruhi tekanan dan arah pergerakan angin dalam ruangan, arah dan pergerakan angin minimal harus melalui tinggi tubuh manusia.

b. Pencahayaan

Sistem pencahayaan yang digunakan adalah sistem pencahayaan alami dan buatan. Pencahayaan alami diperoleh dari bukaan-bukaan jendela yang menghadap utara selatan untuk meminimalkan radiasi panas matahari dan silaunya cahaya matahari. Sedangkan pencahayaan buatan diperoleh dari penerangan listrik.

Kelebihan pencahayaan alami ;

 Relatif murah dan mudah di dapat

 Tidak membutuhkan energi buatan

 Tidak diperlukan perawatan Kekurangan pencahayaan alami ;

 Jarak masuk cahaya terbatas

 Intensitas cahaya dapat berubah sesuai kondisi lingkungan Kelebihan pencahayaan buatan :

 Penempatan titik cahaya bisa diatur sesuai kebutuhan

 Intensitas cahaya bisa diatur dan stabil Kekurangan pencahayaan buatan :

 Diperlukan perawatan dan penggantian berkala

 Diperlukan energi listrik yang relatif mahal c. Sistem Sanitasi

Sistim pendistribusian air bersih diperlukan untuk ruang-ruang toilet dan pantry air PAM atau deep well bisa menjadi alternative

secara umum sistem penyaluran air ada 2 yaitu :

(9)

reservoir atas Kelebihan :

 hemat energi Karena hanya memompa air disaat reservoir kosong dan bisa mengalirkan air tanpa menggunakan energy listrik.

Kekurangan :

 saat kran dibuka maka tekanan air pada kran lain akan berkurang sehingga diperlukan booster pump untuk menstabilkan tekananan.

 Memerlukan tempat di atap untuk meletakan tangki reservoir reservoir bawah

Kelebihan :

 Tidak membutuhkan ruangan diatap

 Tekanan air stabil karna menggunakan pompa Kekurangan :

 Bila listrik mati air tidak mengalir

Sistem distribusi air kotor padat menggunakan septictank dengan penyaring biologis berbahan fiberglass yang dirancang dengan teknologi khusus untuk tidak mencemari lingkungan.

d. Sistem Pembuangan Sampah

Penempatan shaft sampah pada setiap lantai rumah susun

 Dengan perletakan yang mudah dicapai

 Tidak mengganggu kegiatan penghuni

 Tidak mencemari daerah hunian dan dalam keadaan yang selalu tertutup Reservoir atas Reservoir Bawah

rusun rusun

(10)

Dari shaft sampah diturunkan langsung ke gerobak penampungan yang terdapat pada tiap blok hunian yang kemudian diangkut ke tempat penampungan sampah yang berada diluar hunian, lalu diangkut oleh truk sampah ke tempat pembuangan akhir.

Keuntungan dari sistem pembuangan sampah seperti ini adalah penghuni tidak perlu naik turun tangga untuk membuang sampah ke penampungan sampah di lantai dasar.

Kerugiannya adalah di perlukan instalasi khusus shaft sampah dan biaya pembuatan instalasi shaft.

4.2 Analisa Non Fisik

Analisa non fisik meliputi analisa pelaku, pengguna dengan tujuan dan kegiatannya, meliputi juga kebutuhan ruang, besaran ruang yang di butuhkan untuk mewadahi kegiatan.

4.2.1 Analisa Kegiatan Pengelola

Jabatan Ruang Tugas

Ruang pengelola Ruang manager, ruang rapat

Mengkoordinasikan berlangsungnya kegiatan kepegawaian, keuangan, dan tata usaha dalam rumah susun dan sebagai pengambil keputusan

Informasi Ruang informasi, Memberikan informasi

(11)

Ruang tunggu atau menyampaikan infomasi kepada para penghuni atau tamu Administrasi ruang staff dan

administrasi

Menerima transaksi yang dilakukan yang

berhubungan dengan apartemen

Mekanikal, elektrikal, dan plumbing

Ruang staff M.E.P Bertanggung jawab atas pemeliharaan dan perbaikan dari seluruh unsure M.E.P bangunan House keeping Ruang servis Bertanggung jawab atas kegiatan kebersihan dan laundry

Pelayanan kesehatan Ruang klinik Melayani kebutuhan kesehatan bagi para penghuni rumah susun bila dibutuhkan

security Pos jaga Bertanggung jawab atas

keamanan penghuni dan bangunan

4.2.2 Analisa Kegiatan Penghuni

kegiatan Kebutuhan ruang arahan perlengkapan Tidur r.multi fungsi Semi public Tempat tidur dan

lemari pakaian Berinteraksi

dengan keluarga

r.multi fungsi Semi public Kursi, meja dan televisi

Mandi Kamar mandi private Closet dan bak air

Memasak dan mencuci piring

dapur servis Rak

Makan dan minum r.multi fungsi Semi publik Meja dan kursi Menerima tamu r.multi fungsi Semi publik Meja dan sofa

(12)

4.2.3 Analisa Kegiatan diluar Hunian

Olah raga Lapangan olahraga publik Alat olahraga

Periksa kesehatan Klinik Publik Obat-obatan

Parkir mobil dan motor

Parkir Public Space kosong

Bermain anak Tempat bermain Semi publik Alat bermain

4.2.4 Analisa Kebutuhan Ruang

No Jenis Peruntukan

Luas Lahan

Maksimum (%) Minimum (%) 1

2 3 4

Bangunan untuk hunian Bangunan fasilitas Ruang terbuka

Prasarana lingkungan

50 50 - -

- - 20 20

Program Ruang Unit Rumah Susun Type Kebutuhan

ruang

Jumlah orang

standar sumber Luas

27 r.multi

fungsi

2 orang 12 m² Studi banding

12 m²

Teras / jemur

1 orang 2.5 m² Studi banding

2.5 m²

Km/wc 1 orang 2.5 m² Studi

banding

2.5 m²

Dapur/

pantry

1 orang 4 m² Studi

banding

4 m²

Luas per unit 21 m²

jumlah @ x 385 unit 8085 m²

Sirkulasi 20% 1617 m²

Sub Total 9702 m²

Pengelola

pekerjaan ruang Jumlah orang

Standar sumber Luas

Kepala pengelola

Kepala prs 1 orang 15m² Arsitek Data 15 m²

(13)

Administrasi Administrasi 3 orang 4.5 m² Arsitek Data 13.5 m²

Rapat Ruang

rapat

12 orang 1.5 m² Arsitek Data 18 m²

Tunggu Ruang tunggu

6 orang 2 m² Arsitek Data 12 m²

toilet 6 unit 1.8 m² Arsitek Data 11 m²

Total 69.5 m²

Sub Total 83.5 m²

Mesjid kecil

ruang Jumlah orang standar sumber Luas

Ruang Sholat 281 kk 36m2 / 40kk SNI-03-7013-2004 252 m² Tempat wudhu 30 orang 1.5 m² Arsitek Data 45 m²

Gudang 2-3 orang 1.5 m² Arsitek Data 4 m²

Toilet 10 unit 1.8 m² Arsitek Data 18 m²

Total 319 m²

Sirkulasi 20% 63.8 m²

Sub total 382.8 m²

Balai pengobatan

Ruang periksa 4 orang 1.5 m² Arsitek Data 6 m² Administrasi +

ruang obat

3 orang 1.5 m² Arsitek Data 4.5 m²

Gudang 2-3 orang 1.5 m² Arsitek Data 4.5 m²

Ruang tunggu 10 orang 2 m² Arsitek Data 20 m²

total 46 m²

Sub total 55.5 m²

(14)

Taman Kanak-kanak

Ruang kelas 60 orang 1.5 m² Arsitek Data 90 m² Ruang guru 8 orang 1.5 m² Arsitek Data 12 m²

R kepsek 4 orang 2 m² Arsitek Data 8 m²

Total 122 m²

Sub total 146 m²

Ruang bersama

Ruang pertemuan

Ruang Pengelola

Total 400 m²

Sub total 480 m²

Lain-lain

Pos keamanan 281kk 6 m² / 200kk Arsitek Data 9 m²

r. teknisi M&E Arsitek Data 16 m²

Ruang pompa Arsitek Data 16 m²

Toko-Toko 1124 orang 100 m² / 2500 org

SNI-03-7013-2004 100 m²

(15)

Total 141 m²

Sub total 169.2 m²

Rekapitulasi luas bangunan Rusunawa Rusun type 27 = 5535 m²

Rusun Type 36 =1656 m²

Kios = 321 m²

Taman kanak-kanak = 92 m² Balai pengobatan = 92 m² Mekanikal & Elektrikal = 24 m²

Pos Jaga = 9 m²

Sirkulasi tangga dan selasar = 877 m² Kantor Pengelola = 142 m²

Mushola = 250 m²

= 8998 m²

4.2.5 Organisasi Ruang

Organisasi ruang pada unit rusunawa

Organisasi ruang pada tapak