Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Banguna

(1)

BEA PEROLEHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN

(2)

DASAR PEMIKIRAN PEMUNGUTAN

BPHTB



Perpajakan sarana peran serta dalam

pembiayaan Negara



Tanah mempunyai fungsi sosial dan ekonomi



Setelah berlaku UUPA No. 5 Tahun 1960

pungutan Bea Balik Nama (BBN) atas

pemindahan harta tetap (Ordonansi BBN :

Statsblad 1924 Nomor 291) tidak dapat

dilaksanakan



BPHTB adalah pengganti BBN



Prinsip kewajiban BPHTB adalah

self

asessment



Hasil penerimaan BPHTB sebagian besar

(3)

OBJEK dan SUBJEK PAJAK



Objek Pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan

atau bangunan yang meliputi :

Pemindahan hak

karena : jual beli; tukar menukar; hibah;

hibah wasiat; waris; pemasukan dalam perseroan atau

badan hukum lainnya; pemisahan hak yang mengakibatkan

peralihan; penunjukan pembeli dalam lelang; pelaksanaan

putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;

penggabungan; usaha; peleburan usaha; pemekaran usaha;

hadiah

Pemberian hak baru

karena : kelanjutan pelepasan hak;

di luar pelepasan hak.



Hak atas tanah yang menjadi objek Pajak BPHTB adalah :

hak milik; hak guna usaha; hak guna bangunan; hak pakai;

hak milik atas satuan rumah susun; hak pengelolaan.



Subjek Pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang

(4)

Objek Pajak Tidak

Dikenakan BPHTB



Perwakilan diplomatik



Negara untuk penyelenggaraan pemerintah

dan atau pembangunan kepentingan umum



Badan / Perwakilan Internasional



Konversi hak atau karena perbuatan hukum

lain dengan tidak adanya perubahan nama



Orang pribadi atau badan karena wakaf



Orang pribadi atau badan yang digunakan

(5)

DASAR PENGENAAN, SAAT PAJAK

TERUTANG dan PEMBAYARANNYA

TRANSAKSI PEROLEHAN DASAR

PENGENAAN

SAAT TERUTANG

1. Jual beli Harga transaksi Dibuat & ditandatangi akta

2. Tukar menukar Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta

3. Hibah Nilai pasar Dibuat & ditandatangi

akta

4. Hibah Wasiat Nilai pasar Mendaftar ke BPN

5. Waris Nilai pasar Mendaftar ke BPN

6. Pemasukan dlm perseroan Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta

7. Pemisahan Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta

8. Putusan hakim Nilai pasar Putusan pengadilan

9. Hak baru dari kelanjutan hak

Nilai pasar Di Ttd & diterbitkan SK

10. Hak baru diluar pelep. Hak

Nilai pasar Di Ttd & diterbitkan SK

11. Penggabungan usaha Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta

12. Peleburan usaha Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta

13. Pemekaran usaha Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta

14. Hadiah Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta

15. Penunjukan hasil lelang Risalah Lelang Penunjukan pemenang lelang

(6)

Dasar Pengenaan,

……

lanjutan

 BPHTB disetor dengan Surat Setoran BPHTB (SSB) dan kewajiban

membayar dilakukan sebelum saat pajak terutang, yaitu: a. Akta pemindahan hak ditandatangi Notaris/PPAT

b. Risalah Lelang untuk pembeli ditandatangi oleh Pejabat Lelang c. Dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala kantor Pertanahan, dalam hal:

1. Pemberian hak baru

2. Pemindahan Hak karena putusan hakim, hibah wasiat atau waris

 Fungsi SSB :

a. Digunakan untuk melakukan penyetoran BPHTB yang terutang b. Melaporkan data perolehan hak atas tanah dan atau bangunan c. Sebagai Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP PBB)

(7)

TARIF dan CARA PERHITUNGAN



Tarif Pajak ditetapkan 5 % (lima persen)



Jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB,

dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB



NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak

Rp60.000.000,00 > umum

Rp300.000.000,00 > waris atau hibah wasiat yang masih

dalam hubungan sedarah dalam garis keturunan lurus

satu derajat ke atas atau ke bawah dengan pemberi hibah

wasiat, termasuk suami / istri



Rumus Perhitungan BPHTB :

BPHTB = 5% x (NPOP

–

NPOPTKP)

Atau

BPHTB = 5% x (NJOP PBB

–

NPOPTKP)



BPHTB yang terutang atas perolehan hak karena waris,

hibah wasiat adalah 50% dari yang seharusnya terutang



Untuk pemberian hak pengelolaan dikenakan

(8)

1-1. Pada tanggal 10 April 2003, Hilmi membeli tanah seluas 500

(9)

Jawab Soal 1-1

Karena NPOP lebih tinggi dari NJOP PBB, maka dasar pengenaan

pajak yang dipakai adalah NPOP :

NPOP

Rp.150.000.000,00

NPOPTKP

Rp. 60.000.000,00 (-)

i

NPOPKP

Rp. 90.000.000,00

BPHTB terutang 5% x Rp.90.000.000,00

Rp. 4.500.000,00

Jawab

Soal 1-2

Karena NPOP lebih rendah dari NJOP PBB, maka dasar pengenaan

pajak yang dipakai adalah NJOP PBB:

i

NJOP PBB Rp.167.500.000,00

NPOP TKP Rp. 60.000.000,00 (-)

Rp.107.500.000,00

i

(10)

Jawab 1-3

Furqon

NJOP PBB 3000 x Rp.103.000,00

Rp.309.000.000,00

NPOP TKP

Rp.300.000.000,00

Rp. 9.000.000,00

ii

BPHTB seharusnya terutang 5% x Rp.9.000.000,00

Rp. 450.000,00

ii

BPHTB yang terutang 50% x Rp.450.000

Rp.

225.000,00

H. Hidayat

i

NJOP PBB 1300 x Rp.103.000,00

Rp.133.900.000,00

NPOP

TKP

Rp.300.000.000,00

Karena NPOP (NJOP PBB) lebih rendah dari NPOP TKP, maka perolehan hak

tanah tersebut tidak dikenakan BPHTB.

Rahmat

NJOP PBB 700 x Rp.103.000,00

Rp.72.100.000,00

NPOP TKP

Rp.300.000.000,00

Karena NPOP (NJOP PBB) lebih rendah dari NPOP TKP, maka perolehan hak

(11)

PENETAPAN dan PENAGIHAN BPHTB

 Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak,

Direktorat Jenderal Pajak dapat menerbitkan SKBKB dan SKBKBT

 SKBKB (Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar) adalah surat keputusan yang menentukan besarnya pajak yang terutang,

SKBKB = Kekurangan pajak + sanksi bunga sebesar 2% sebulan, max 24 bulan

 SKBKBT (Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar Tambahan) adalah surat keputusan yang menentukan tambahan atas jumlah pajak yang telah

ditetapkan. SKBKBT = Kekurangan pajak + sanksi administrasi 100%

 STB (Surat Tagihan BPHTB): surat untuk melakukan tagihan pajak dan

sanksi administrasi berupa bunga dan atau denda, diterbitkan dalam hal:

a. pajak yang terutang tidak atau kurang dibayar

b. dari hasil pemeriksaan SSB terdapat kekurangan pembayaran pajak sebagai akibat salah tulis dan atau salah hitung

c. Wajib Pajak dikenakan sanksi administrasi berupa denda dan atau bunga

 SKBKB, SKBKBT, STB, Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan

Keberatan, dan Putusan Banding merupakan dasar penagihan dan harus

(12)

Contoh Penetapan BPHTB

1-4. Pada soal 1-1, berdasarkan hasil pemeriksaaan KPPBB pada tanggal

20 Oktober 2003 diketahui harga transaksi adalah Rp.350.000,00/m

2

_.

Berapakah besarnya kekurangan BPHTB yang harus dibayar Hilmi ?

1-5. Pada tanggal 5 Desember 2003, ternyata ditemukan data baru oleh

KPPBB bahwa tanah yang dibeli oleh Hilmi adalah seluas 525 m

2

.

Berapakah jumlah pajak yang harus dibayar oleh Hilmi ?

(13)

JAWABAN

Pada SKBKB Rp.1.250.000,00 (+) Rp. 5.750.000,00 (-) i

BPHTB yang kurang bayar Rp. 437.500,00 i

Sanksi administrasi kenaikan i

100% x Rp.437.500,00 Rp. 437.500,00 (+) i

Jumlah yang harus dibayar pada SKBKBT Rp. 875.000,00

Jawab Soal 1-6 :

Kekurangan bayar Rp.2.000.000,00

Denda bunga : 4 x 2% x Rp.2.000.000,00 Rp. 160.000,00 (+)

(14)



Jawab Soal 1-5:

Jumlah yang harus dibayar pada SKBKBT

Rp.

875.000,00



Jawab Soal 1-6 :



Kekurangan bayar Rp.2.000.000,00

Denda bunga : 4 x 2% x Rp.2.000.000,00

Rp. 160.000,00

(+)

(15)

KEBERATAN dan BANDING

 Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan

mengemukakan jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan WP disertai alasan-alasan yang jelas.

 Pengajuan keberatan dan banding tidak menunda kewajiban

membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.

 Apabila keberatan atau permohonan banding sebagian atau

seluruhnya, kelebihan pembayaran pajak dikembalikan dengan

(16)

PENGURANGAN

diberikan dalam hal :

Alasan Pengurangan :

Besa

r

1

. Digunakan untuk kepentingan sosial / pendidikan yang tidak mencari keuntungan

a. Tidak digunakan untuk mencari keuntungan 50%

b. Digunakan untuk pendidikan umum 50%

c. Digunakan untuk rumah sakit swasta 50%

2

. Kondisi tertentu yang ada hubungannya dengan WP

a. T/B yang dieli WP dari hasil ganti rugi T/B oleh Pemerintah yang

jumlahnya diawah NJOP PBB 50%

b. T/B yang diperoleh WP dari Pemerintah sebagai ganti atas T/B yang dibebaskan Pemerintah guna pembangunan kepentingan umum yang memerlukan syarat khusus: jalan umum, waduk, bendungan.

50%

c. Tidak berfungsi karena bencana alam atau sebab lain: banjir,

kebakaran 50%

d. T/B rumah dinas Pemerintah yang dibeli Veteran, PNS, anggota ABRI, pensiunan PNS, purnawirawan ABRI, atau janda / duda dari PNS / ABRI

75%

3

. Hibah dari orang tua kandung atau anak kandung 50%

4

. Merger yang memperoleh keputusan persetujuan dari DJP 50%

5

. T/B milik Bank Exim, Bapindo, BBD, BDN sehubungan pementukan Bank Mandiri 100% 6

(17)

PENGEMBALIAN

(18)

(19)

SOAL LATIHAN

1. Wajib Pajak dapat mengajukan pengembalian pembayaran BPHTB kepada Direktur Jenderal Pajak. Sebutkan 2 bentuk keputusan yang diterbitkan oleh Direktur Jenderal Pajak dan jelaskan pula apa yang menyebabkan keputusan tersebut diterbitkan !

2. Ibu Hamidah membeli sebidang tanah dari Pak Sofyan. Nilai pada akte jual beli adalah sebesar Rp.75.000.000,-. Luas tanah 214 m2_{, berdasarkan NJOP}

PBB termasuk kelas A.22 (Rp.394.000,-/m2_{). Apabila NPOPTKP sebesar}

Rp.60.000.000,-. Berapakah BPHTB yang harus dibayar oleh Ibu Hamidah ? 3. Tentukan perlakuan BPHTB atas kejadian-kejadian di bawah ini:

a. Tanggal 16 Februari 2003, Pak Reza membeli sebidang tanah seluas 150 m2_{melalui PPAT, dengan harga transaksi Rp.1.500.000,- / m}2

dan telah membayar BPHTB-nya.

b. Tanggal 20 September 2003, dilakukan pemeriksaan ternyata harga transaksi yang benar adalah Rp.1.750.000,- / m2_{. Atas hasil}

pemeriksaan ini KPPBB menerbitkan SKBKB

c. Tanggal 22 Desenber 2003, ditemukan data baru oleh KPPBB bahwa tanah yang dibeli oleh Pak Reza tersebut seluas 180 m2_{. Atas}

temuan ini KPPBB menerbitkan SKBKBT.

(20)

SOAL LATIHAN

1. Sebutkan 3 (tiga) fungsi dari Surat Setoran BPHTB (SSB) dan kapan jangka waktu penyampaian SSB tersebut !

2. Ibu Hamidah membeli sebidang tanah dari Pak Sofyan. Nilai pada akte jual beli adalah sebesar Rp.90.000.000,-. Luas tanah 214 m2_{, berdasarkan NJOP}

PBB termasuk kelas A.22 (Rp.394.000,-/m2_{). Apabila NPOPTKP sebesar}

Rp.60.000.000,-. Berapakah BPHTB yang harus dibayar oleh Ibu Hamidah ? 3. Tentukan perlakuan BPHTB atas kejadian-kejadian di bawah ini:

a. Tanggal 16 Februari 2003, Pak Reza membeli sebidang tanah seluas 150 m2_{melalui PPAT, dengan harga transaksi Rp.1.500.000,- / m}2

dan telah membayar BPHTB-nya.

b. Tanggal 20 September 2003, dilakukan pemeriksaan ternyata harga transaksi yang benar adalah Rp.1.750.000,- / m2_{. Atas hasil}

pemeriksaan ini KPPBB menerbitkan SKBKB

c. Tanggal 22 Desenber 2003, ditemukan data baru oleh KPPBB bahwa tanah yang dibeli oleh Pak Reza tersebut seluas 180 m2_{. Atas}

temuan ini KPPBB menerbitkan SKBKBT.