BEA PEROLEHAN HAK ATAS
TANAH DAN BANGUNAN
(BPHTB)
DASAR HUKUM
Ketentuan mengenai Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Terakhir diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000
P
ENGERTIAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNANBea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau badan
Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah hak atas tanah termasuk hak pengelolaan beserta bangunan di atasnya.
S
UBJEKB
EAP
EROLEHANH
AKA
TAST
ANAH DANB
ANGUNANOrang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan
Subjek pajak tersebut dikenakan kewajiban membayar pajak menurut Undang-Undang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
O
BJEKB
EAP
EROLEHANH
AKA
TAST
ANAH DAN BANGUNANPemindahan hak karena: 1. Jual beli
2. Tukar menukar 3. Hibah 4. Hibah Wasiat 5. Waris
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya 7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan 8. Penunjukkan pembeli dalam lelang
9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
10. Penggabungan usaha 11. Peleburan usaha 12. Pemekaran usaha
Hadiah
O
BJEKB
EAP
EROLEHANH
AKA
TAST
ANAH DAN BANGUNANKelanjutan Pelepasan Hak, yaitu pemberian hak baru kepada orang pribadi atau badan hukum dari negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak
Diluar Pelepasan Hak, yaitu pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum dari negara atau pemegang hak milik menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
H
AKA
TAST
ANAHM
ELIPUTI:
Hak MilikHak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Hak Pengelolaan
YANGDIKECUALIKANDARIPENGENAANBEA
PEROLEHANHAKATASTANAHDANBANGUNAN
Perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik
Negara atau penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum
Badan dan/atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan dan/atau perwakilan organisasi tersebut
Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama
Orang pribadi atau badan karena wakaf Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk
kepentingan ibadah Objek pajak tertentu
P
ERHITUNGANB
EAP
EROLEHANH
AKA
TAST
ANAH DANB
ANGUNAN Rumus:BPHTB = Tarif Pajak x NPOPKP
= 5% x (NPOP-NPOPTKP)
Jika perolehan hak atas tanah dan bangunan tersebut karena waris / hibah wasiat / pemberi9an hak pengelolaan maka:
BPHTB = 50% x BPHTB yang terutang
NILAIPEROLEHANOBJEKPAJAK(NPOP)
Objek BPHTB Dasar NPOP
1. Jual beli 2. Tukar menukar 3. Hibah 4. Hibah wasiat 5. Waris
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
8. Peralihan hak karena putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap 1. Harga transaksi 2. Nilai pasar 3. Nilai pasar 4. Nilai pasar 5. Nilai pasar 6. Nilai pasar 7. Nilai pasar 8. Nilai pasar
N
ILAIP
EROLEHANO
BJEKP
AJAK(NPOP)
Objek BPHTB Dasar NPOP
9. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak
10.Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak 11.Penggabungan usaha 12.Peleburan usaha 13.Pemekaran usaha 14.Hadiah
15.Penunjukkan pembeli dalam lelang 9. Nilai pasar 10.Nilai pasar 11.Nilai pasar 12.Nilai pasar 13.Nilai pasar 14.Nilai pasar 15.Harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang
N
ILAIP
EROLEHANO
BJEKP
AJAKT
IDAKK
ENAP
AJAK(NPOPTKP)
NPOPTKP ditetapkan secara regional (Kabupaten/Kota) paling banyak
Rp. 60.000.000,00 kecuali dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima oleh orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat (termasuk suami/istri) maka NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak
N
ILAIP
EROLEHANO
BJEKP
AJAKK
ENAP
AJAK(NPOPKP)
NPOPKP merupakan dasar pengenaan pajak. Besarnya NPOPKP dihitung sebagai berikut:
NPOPKP = NPOP - NPOPTKP
S
AATT
ERUTANGNYAB
EAP
EROLEHANH
AKA
TAST
ANAH DANB
ANGUNANObjek BPHTB Saat Terutangnya 1. Jual beli
2. Tukar Menukar 3. Hibah 4. Waris
5. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
1. Sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta 2. Sejak tanggal dibuat dan
ditandatangani akta 3. Sejak tanggal dibuat dan
ditandatangani akta 4. Sejak tanggal yang
bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor pertanahan
5. Sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta
S
AATT
ERUTANGNYAB
EAP
EROLEHANH
AKA
TAST
ANAH DANB
ANGUNANObjek BPHTB Saat Terutangnya
6. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
7. Lelang
8. Putusan hakim
9. Hibah wasiat
10. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak
6. Sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta 7. Sejak tanggal penunjukkan
pemenang lelang 8. Sejak putusan pengadilan
yang mempunyai ketetapan hukum tetap
9. Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan
10. Sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
S
AATT
ERUTANGNYAB
EAP
EROLEHANH
AKA
TAST
ANAH DANB
ANGUNANObjek BPHTB Saat Terutangnya 11. Pemberian hak baru di luar
pelepasan hak 12. Penggabungan usaha 13. Peleburan usaha 14. Pemekaran usaha 15. Hadiah 11. Sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
12. Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
13. Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
14. Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
15. Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
T
EMPATT
ERUTANGB
EAP
EROLEHANH
AKA
TAS TANAH DANB
ANGUNANTempat terutangnya BPHTB adalah di wilayah Kabupaten, Kota atau Propinsi yang meliputi letak tanahdan bangunan
P
EMBAYARAN, P
ENETAPAN DANP
ENAGIHANBPHTB
BPHTB yang terutang harus dibayar/ dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak yaitu sama dengan saat terutangnya BPHTB
Sistem pemungutan BPHTB adalah self
assessment, yaitu wajib pajak dipercaya untuk menghitung dan membayar sendiri BPHTB yang terutang dengan menggunakan Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
BPHTB yang terutang dibayar ke kas negara melalui Kantor Pos, dan/atau BUMN atau BUMD atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan.
P
EMBAYARAN, P
ENETAPAN DANP
ENAGIHANBPHTB
Pembayaran BPHTB dilakukan pada saat: 1. Sebelum akta pemindahan hak atas tanah dan
bangunan ditandatangani oleh pejabat pembuat akta tanah/notaris
2. Sebelum risalah lelang untuk pembeli ditandatangani oleh kantor lelang/pejabat lelang
3. Sebelum dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kotamadya dalam hal pemberian hak baru dan pemindahan hak karena pelaksanaan putusan hakim atau hibah wasiat
P
EMBAYARAN, P
ENETAPAN DANP
ENAGIHANBPHTB
Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB) apabila berdasarkan pemeriksaan atau keterangan lain lain ternyata jumlah BPHTB yang terutang kurang bayar dan atas kekurangan bayar tesebut diberikan sanksi administras berupa bunga sebesar 2% sebilan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan, dihitung mulai saat terutangnya BPHTB sampai dengan diterbitkannya SKBKB.
P
EMBAYARAN, P
ENETAPAN DANP
ENAGIHANBPHTB
Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan (SKBKBT) apabila ditemukan data baru dan/atau data yang semula belum terungkap yang menyebabkan penambahan jumlah BPHTB yang terutang setelah diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB)
P
EMBAYARAN, P
ENETAPAN DANP
ENAGIHANBPHTB
Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Tagihan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dan wajib pajak dikenakan sanksi administrasi apabila:
1. BPHTB yang terutang tidak atau kurang bayar 2. Dari hasil Surat Setoran Bea Perolehan Hak
Atas Tanah dan Bangunan terdapat kekurangan pembayaran BPHTB sebagai akibat salah tulis atau salah hitung
KELEBIHANPEMBAYARANBEA PEROLEHAN
HAKATASTANAH DANBANGUNAN
Kelebihan pembayaran BPHTB terjadi apabila: 1. BPHTB yang dibayar ternyata lebih besar dari
yang seharusnya terutang
2. Dilakukan pembayaran BPHTB yang tidak seharusnya terutang
KELEBIHANPEMBAYARANBEA PEROLEHAN
HAKATASTANAH DANBANGUNAN
Untuk memperoleh pengembalian kelebihan pembayaran BPHTB wajib pajak mengajukan permohonan tertulis kepada Direktur Jenderal Pajak
Kelebihan pembayaran BPHTB diperhitungkan terlebih dahulu dengan utang pajak baik di pusat maupun cabang-cabangnya
Atas dasar persetujuan wajib pajak yang berhak atas kelebihan pembayaran BPHTB kelebihan tersebut dapat diperhitungkan dengan pajak yang akan terutang atau dengan utang pajak atas nama wajib pajak lain
Kelebihan pembayaran BPHTB yang masih tersisa
dikembalikan dalam jangka waktu 2 bulan sejak diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar
BPHTB K
ARENAW
ARIS DANH
IBAHW
ASIAT(PP N
O. 111 T
AHUN2000)
Perolehan hak karena waris adalah perolehanhak atas tanah dan bangunan oleh ahli waris dari pewaris yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia
Perolehan hak karena hibah wasiat adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh orang pribadi atau badan dari pemberi hibah wasiat yang berkalu setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia
Besarnya BPHTB karena waris dan hibah wasiat yang terutang adalah 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang
BPHTB K
ARENAH
AKP
ENGELOLAAN(PP
N
O. 112 T
AHUN2000)
Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara atas tanah yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah, menggunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian tersebut kepada pihak ketiga dan/atau bekerjasana dengan pihak ketiga. Besarnya BPHTB:
1. 0% dari BPHTB yang seharusnya terutang dalam hal penerima hak pengelolaan adalah Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah Daerah Propinsi, Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota, Lembaga Pemerintah Daerah Lainnya, dan Perum Perumnas 2. 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang dalam hal
penerima hak pengelolaan selain dimaksud pada no. 1
P
ERHITUNGANBPHTB
UNTUKH
AKS
ELAINW
ARIS DANH
IBAHW
ASIAT Soal:PT. Perdana membeli sebidang tanah dan bangunan dengan nilai transaksi sebesar Rp. 950.000.000. Sesuai SPT PBB, tanah seluas 1000 m2 mempunyai NJOP Rp. 537.000 per m2dan bangunan seluas 500 m2mempunyai NJOP Rp. 700.000 per m2. NPOPTKP diketahui sebesar Rp. 50.000.000. Hitunglah besarnya BPHTB yang terutang! Jawab: NJOP Tanah (1000 m2x Rp. 537.000) Rp. 537.000.000 NJOP Bangunan (500 m2x Rp. 700.000) Rp. 350.000.000 (+) NJOP PBB Rp. 887.000.000 Harga transaksi Rp. 950.000.000
Harga transaksi lebih besar daripada NJOP PBB maka yang dipakai sebagai dasar pengenaan pajak BPHTB/NPOP adalah nilai per harga transaksi (dipilih yang lebih besar)
NPOP Rp. 950.000.000
NPOPTKP Rp. 50.000.000 (-)
NPOPKP Rp. 900.000.000
BPHTB yang terutang
(5% x Rp. 900.000.000) Rp. 45.000.000
P
ERHITUNGANBPHTB
UNTUKW
ARIS DANH
IBAHW
ASIATSoal:
Tuan Hakim memperoleh hibah wasiat dari orang tuanya sebidang tanah senilai Rp. 650.000.000. Dalam SPT PBB tertera luas tanah 2000 m2dengan NJOP Rp. 335.000 per m2. NJOPTKP diketahui sebesar Rp.
300.000.000. Hitunglah besarnya BPHTB yang terutang!
Jawab:
NJOP Tanah (2000 m2x Rp. 335.000) Rp. 670.000.000 NJOP PBB Rp. 670.000.000
Harga transaksi Rp. 650.000.000
NJOP PBB lebih besar daripada Harga transaksi maka yang dipakai sebagai dasar pengenaan pajak BPHTB/NPOP adalah NJOP PBB (dipilih yang lebih besar)
NPOP Rp. 670.000.000
NPOPTKP Rp. 300.000.000 (-)
NPOPKP Rp. 370.000.000
BPHTB yang terutang
(5% x Rp. 370.000.000) Rp. 18.500.000
BPHTB yang harus dibayar
P
ERHITUNGANBPHTB K
URANGB
AYAR Soal:Wajib pajak AAA memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 9 Maret 2010
NPOP Rp. 110.000.000
NPOPTKP Rp. 60.000.000(-)
NPOPKP Rp. 50.000.000
BPHTB yang terutang
(5% x Rp. 50.000.000) Rp. 2.500.000
Berdasarkan hasil pemeriksaan yang dilakukan pada
tanggal 30 Desember 2010 ternyata ditemukan data yang belum lengkap yang menunjukkan bahwa NPOP sebenarnya adalah Rp. 160.000.000. Maka BPHTB yang seharusnya teritang adalah???
Jawab: NPOP Rp. 160.000.000 NPOPTKP Rp. 60.000.000(-) NPOPKP Rp. 100.000.000 BPHTB yang terutang (5% x Rp. 100.000.000) Rp 5.000.000 BPHTB yang telah dibayar Rp. 2.500.000(-) BPHTB yang kurang bayar Rp. 2.500.000 Sanksi administrasi (bunga)
29 Maret s/d 30 Desember 2010
(10 x 2% x Rp. 2.500.000) Rp. 500.000(+) Jumlah yang harus dibayar Rp. 3.000.000
P
ERHITUNGANBPHTB K
URANGB
AYART
AMBAHANSoal:
Pada tahun pajak 2012 dari hasil pemeriksaan atau keterangan lain diperoleh data baru bahwa NPOP pada contoh sebelumnya yaitu wajib pajak AAA, ternyata sebesar Rp. 200.000.000, maka pajak yang seharusnya terutang adalah???
Jawab: NPOP Rp. 200.000.000 NPOPTKP Rp. 60.000.000(-) NPOPKP Rp. 140.000.000 BPHTB yang terutang (5% x Rp. 140.000.000) Rp 7.000.000 BPHTB yang telah dibayar Rp. 5.000.000(-) BPHTB yang kurang bayar Rp. 2.000.000 Sanksi administrasi berupa
kenaikan
100% x Rp. 2.000.000 Rp. 2.000.000(+) Jumlah yang harus dibayar Rp. 4.000.000
BPHTB KARENAHAKPENGELOLAAN UNTUK
DEPARTEMEN, LEMBAGAPEMERINTAHNON
DEPARTEMEN, PEMERINTAHDAERAH
PROPINSI, PEMERINTAHDAERAH
KABUPATEN/KOTA, LEMBAGAPEMERINTAH
DAERAHLAINNYA, DANPERUMPERUMNAS Soal:
Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perumperumnas) memperoleh hak perolehan atas tanah seluas 10 ha dengan NPOP sebesar Rp. 1.000.000.000. Hitunglah BPHTB yang terutang! Jawab: NPOP Rp. 1.000.000.000 NPOPTKP Rp. 60.000.000(-) NPOPKP Rp. 940.000.000 BPHTB yang terutang (5% x Rp. 940.000.000) Rp 47.000.000 BPHTB yang harus dibayar
BPHTB KARENAHAKPENGELOLAANSELAIN UNTUKDEPARTEMEN, LEMBAGAPEMERINTAH
NONDEPARTEMEN, PEMERINTAHDAERAH
PROPINSI, PEMERINTAHDAERAH
KABUPATEN/KOTA, LEMBAGAPEMERINTAH
DAERAHLAINNYA, DANPERUMPERUMNAS Soal:
Sebuah Badan Usaha Milik Negara (BUMN) memperoleh hak perolehan atas tanah seluas 10 ha dengan NPOP sebesar Rp. 1.000.000.000, maka hitunglah besarnya BPHTB yang terutang! Jawab: NPOP Rp. 1.000.000.000 NPOPTKP Rp. 60.000.000(-) NPOPKP Rp. 940.000.000 BPHTB yang terutang (5% x Rp. 940.000.000) Rp 47.000.000 BPHTB yang harus dibayar