• Tidak ada hasil yang ditemukan

5/3/2011 DASAR HUKUM BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) OBJEK BEA PEROLEHAN HAK ATAS PENGERTIAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Membagikan "5/3/2011 DASAR HUKUM BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) OBJEK BEA PEROLEHAN HAK ATAS PENGERTIAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS"

Copied!
7
0
0

Teks penuh

(1)

BEA PEROLEHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN

(BPHTB)

DASAR HUKUM

Ketentuan mengenai Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

Terakhir diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000

P

ENGERTIAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau badan

Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah hak atas tanah termasuk hak pengelolaan beserta bangunan di atasnya.

S

UBJEK

B

EA

P

EROLEHAN

H

AK

A

TAS

T

ANAH DAN

B

ANGUNAN

Orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan

Subjek pajak tersebut dikenakan kewajiban membayar pajak menurut Undang-Undang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

O

BJEK

B

EA

P

EROLEHAN

H

AK

A

TAS

T

ANAH DAN BANGUNAN

Pemindahan hak karena: 1. Jual beli

2. Tukar menukar 3. Hibah 4. Hibah Wasiat 5. Waris

6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya 7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan 8. Penunjukkan pembeli dalam lelang

9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap

10. Penggabungan usaha 11. Peleburan usaha 12. Pemekaran usaha

Hadiah

O

BJEK

B

EA

P

EROLEHAN

H

AK

A

TAS

T

ANAH DAN BANGUNAN

Kelanjutan Pelepasan Hak, yaitu pemberian hak baru kepada orang pribadi atau badan hukum dari negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak

Diluar Pelepasan Hak, yaitu pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum dari negara atau pemegang hak milik menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.

(2)

H

AK

A

TAS

T

ANAH

M

ELIPUTI

:

Hak Milik

Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Hak Pengelolaan

YANGDIKECUALIKANDARIPENGENAANBEA

PEROLEHANHAKATASTANAHDANBANGUNAN

Perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik

Negara atau penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum

Badan dan/atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan dan/atau perwakilan organisasi tersebut

Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama

Orang pribadi atau badan karena wakaf Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk

kepentingan ibadah Objek pajak tertentu

P

ERHITUNGAN

B

EA

P

EROLEHAN

H

AK

A

TAS

T

ANAH DAN

B

ANGUNAN Rumus:

BPHTB = Tarif Pajak x NPOPKP

= 5% x (NPOP-NPOPTKP)

Jika perolehan hak atas tanah dan bangunan tersebut karena waris / hibah wasiat / pemberi9an hak pengelolaan maka:

BPHTB = 50% x BPHTB yang terutang

NILAIPEROLEHANOBJEKPAJAK(NPOP)

Objek BPHTB Dasar NPOP

1. Jual beli 2. Tukar menukar 3. Hibah 4. Hibah wasiat 5. Waris

6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya

7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan

8. Peralihan hak karena putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap 1. Harga transaksi 2. Nilai pasar 3. Nilai pasar 4. Nilai pasar 5. Nilai pasar 6. Nilai pasar 7. Nilai pasar 8. Nilai pasar

N

ILAI

P

EROLEHAN

O

BJEK

P

AJAK

(NPOP)

Objek BPHTB Dasar NPOP

9. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak

10.Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak 11.Penggabungan usaha 12.Peleburan usaha 13.Pemekaran usaha 14.Hadiah

15.Penunjukkan pembeli dalam lelang 9. Nilai pasar 10.Nilai pasar 11.Nilai pasar 12.Nilai pasar 13.Nilai pasar 14.Nilai pasar 15.Harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang

N

ILAI

P

EROLEHAN

O

BJEK

P

AJAK

T

IDAK

K

ENA

P

AJAK

(NPOPTKP)

NPOPTKP ditetapkan secara regional (Kabupaten/Kota) paling banyak

Rp. 60.000.000,00 kecuali dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima oleh orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat (termasuk suami/istri) maka NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak

(3)

N

ILAI

P

EROLEHAN

O

BJEK

P

AJAK

K

ENA

P

AJAK

(NPOPKP)

NPOPKP merupakan dasar pengenaan pajak. Besarnya NPOPKP dihitung sebagai berikut:

NPOPKP = NPOP - NPOPTKP

S

AAT

T

ERUTANGNYA

B

EA

P

EROLEHAN

H

AK

A

TAS

T

ANAH DAN

B

ANGUNAN

Objek BPHTB Saat Terutangnya 1. Jual beli

2. Tukar Menukar 3. Hibah 4. Waris

5. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya

1. Sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta 2. Sejak tanggal dibuat dan

ditandatangani akta 3. Sejak tanggal dibuat dan

ditandatangani akta 4. Sejak tanggal yang

bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor pertanahan

5. Sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta

S

AAT

T

ERUTANGNYA

B

EA

P

EROLEHAN

H

AK

A

TAS

T

ANAH DAN

B

ANGUNAN

Objek BPHTB Saat Terutangnya

6. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan

7. Lelang

8. Putusan hakim

9. Hibah wasiat

10. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak

6. Sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta 7. Sejak tanggal penunjukkan

pemenang lelang 8. Sejak putusan pengadilan

yang mempunyai ketetapan hukum tetap

9. Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan

10. Sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak

S

AAT

T

ERUTANGNYA

B

EA

P

EROLEHAN

H

AK

A

TAS

T

ANAH DAN

B

ANGUNAN

Objek BPHTB Saat Terutangnya 11. Pemberian hak baru di luar

pelepasan hak 12. Penggabungan usaha 13. Peleburan usaha 14. Pemekaran usaha 15. Hadiah 11. Sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak

12. Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

13. Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

14. Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

15. Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

T

EMPAT

T

ERUTANG

B

EA

P

EROLEHAN

H

AK

A

TAS TANAH DAN

B

ANGUNAN

Tempat terutangnya BPHTB adalah di wilayah Kabupaten, Kota atau Propinsi yang meliputi letak tanahdan bangunan

P

EMBAYARAN

, P

ENETAPAN DAN

P

ENAGIHAN

BPHTB

BPHTB yang terutang harus dibayar/ dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak yaitu sama dengan saat terutangnya BPHTB

Sistem pemungutan BPHTB adalah self

assessment, yaitu wajib pajak dipercaya untuk menghitung dan membayar sendiri BPHTB yang terutang dengan menggunakan Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

BPHTB yang terutang dibayar ke kas negara melalui Kantor Pos, dan/atau BUMN atau BUMD atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan.

(4)

P

EMBAYARAN

, P

ENETAPAN DAN

P

ENAGIHAN

BPHTB

Pembayaran BPHTB dilakukan pada saat: 1. Sebelum akta pemindahan hak atas tanah dan

bangunan ditandatangani oleh pejabat pembuat akta tanah/notaris

2. Sebelum risalah lelang untuk pembeli ditandatangani oleh kantor lelang/pejabat lelang

3. Sebelum dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kotamadya dalam hal pemberian hak baru dan pemindahan hak karena pelaksanaan putusan hakim atau hibah wasiat

P

EMBAYARAN

, P

ENETAPAN DAN

P

ENAGIHAN

BPHTB

Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB) apabila berdasarkan pemeriksaan atau keterangan lain lain ternyata jumlah BPHTB yang terutang kurang bayar dan atas kekurangan bayar tesebut diberikan sanksi administras berupa bunga sebesar 2% sebilan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan, dihitung mulai saat terutangnya BPHTB sampai dengan diterbitkannya SKBKB.

P

EMBAYARAN

, P

ENETAPAN DAN

P

ENAGIHAN

BPHTB

Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan (SKBKBT) apabila ditemukan data baru dan/atau data yang semula belum terungkap yang menyebabkan penambahan jumlah BPHTB yang terutang setelah diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB)

P

EMBAYARAN

, P

ENETAPAN DAN

P

ENAGIHAN

BPHTB

Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Tagihan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dan wajib pajak dikenakan sanksi administrasi apabila:

1. BPHTB yang terutang tidak atau kurang bayar 2. Dari hasil Surat Setoran Bea Perolehan Hak

Atas Tanah dan Bangunan terdapat kekurangan pembayaran BPHTB sebagai akibat salah tulis atau salah hitung

KELEBIHANPEMBAYARANBEA PEROLEHAN

HAKATASTANAH DANBANGUNAN

Kelebihan pembayaran BPHTB terjadi apabila: 1. BPHTB yang dibayar ternyata lebih besar dari

yang seharusnya terutang

2. Dilakukan pembayaran BPHTB yang tidak seharusnya terutang

KELEBIHANPEMBAYARANBEA PEROLEHAN

HAKATASTANAH DANBANGUNAN

Untuk memperoleh pengembalian kelebihan pembayaran BPHTB wajib pajak mengajukan permohonan tertulis kepada Direktur Jenderal Pajak

Kelebihan pembayaran BPHTB diperhitungkan terlebih dahulu dengan utang pajak baik di pusat maupun cabang-cabangnya

Atas dasar persetujuan wajib pajak yang berhak atas kelebihan pembayaran BPHTB kelebihan tersebut dapat diperhitungkan dengan pajak yang akan terutang atau dengan utang pajak atas nama wajib pajak lain

Kelebihan pembayaran BPHTB yang masih tersisa

dikembalikan dalam jangka waktu 2 bulan sejak diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar

(5)

BPHTB K

ARENA

W

ARIS DAN

H

IBAH

W

ASIAT

(PP N

O

. 111 T

AHUN

2000)

Perolehan hak karena waris adalah perolehan

hak atas tanah dan bangunan oleh ahli waris dari pewaris yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia

Perolehan hak karena hibah wasiat adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh orang pribadi atau badan dari pemberi hibah wasiat yang berkalu setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia

Besarnya BPHTB karena waris dan hibah wasiat yang terutang adalah 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang

BPHTB K

ARENA

H

AK

P

ENGELOLAAN

(PP

N

O

. 112 T

AHUN

2000)

Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara atas tanah yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah, menggunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian tersebut kepada pihak ketiga dan/atau bekerjasana dengan pihak ketiga. Besarnya BPHTB:

1. 0% dari BPHTB yang seharusnya terutang dalam hal penerima hak pengelolaan adalah Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah Daerah Propinsi, Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota, Lembaga Pemerintah Daerah Lainnya, dan Perum Perumnas 2. 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang dalam hal

penerima hak pengelolaan selain dimaksud pada no. 1

P

ERHITUNGAN

BPHTB

UNTUK

H

AK

S

ELAIN

W

ARIS DAN

H

IBAH

W

ASIAT Soal:

PT. Perdana membeli sebidang tanah dan bangunan dengan nilai transaksi sebesar Rp. 950.000.000. Sesuai SPT PBB, tanah seluas 1000 m2 mempunyai NJOP Rp. 537.000 per m2dan bangunan seluas 500 m2mempunyai NJOP Rp. 700.000 per m2. NPOPTKP diketahui sebesar Rp. 50.000.000. Hitunglah besarnya BPHTB yang terutang! Jawab:  NJOP Tanah (1000 m2x Rp. 537.000) Rp. 537.000.000  NJOP Bangunan (500 m2x Rp. 700.000) Rp. 350.000.000 (+)  NJOP PBB Rp. 887.000.000  Harga transaksi Rp. 950.000.000

 Harga transaksi lebih besar daripada NJOP PBB maka yang dipakai sebagai dasar pengenaan pajak BPHTB/NPOP adalah nilai per harga transaksi (dipilih yang lebih besar)

 NPOP Rp. 950.000.000

 NPOPTKP Rp. 50.000.000 (-)

 NPOPKP Rp. 900.000.000

BPHTB yang terutang

(5% x Rp. 900.000.000) Rp. 45.000.000

P

ERHITUNGAN

BPHTB

UNTUK

W

ARIS DAN

H

IBAH

W

ASIAT

Soal:

 Tuan Hakim memperoleh hibah wasiat dari orang tuanya sebidang tanah senilai Rp. 650.000.000. Dalam SPT PBB tertera luas tanah 2000 m2dengan NJOP Rp. 335.000 per m2. NJOPTKP diketahui sebesar Rp.

300.000.000. Hitunglah besarnya BPHTB yang terutang!

Jawab:

 NJOP Tanah (2000 m2x Rp. 335.000) Rp. 670.000.000  NJOP PBB Rp. 670.000.000

 Harga transaksi Rp. 650.000.000

 NJOP PBB lebih besar daripada Harga transaksi maka yang dipakai sebagai dasar pengenaan pajak BPHTB/NPOP adalah NJOP PBB (dipilih yang lebih besar)

 NPOP Rp. 670.000.000

 NPOPTKP Rp. 300.000.000 (-)

 NPOPKP Rp. 370.000.000

BPHTB yang terutang

(5% x Rp. 370.000.000) Rp. 18.500.000

BPHTB yang harus dibayar

(6)

P

ERHITUNGAN

BPHTB K

URANG

B

AYAR Soal:

Wajib pajak AAA memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 9 Maret 2010

NPOP Rp. 110.000.000

NPOPTKP Rp. 60.000.000(-)

NPOPKP Rp. 50.000.000

BPHTB yang terutang

(5% x Rp. 50.000.000) Rp. 2.500.000

Berdasarkan hasil pemeriksaan yang dilakukan pada

tanggal 30 Desember 2010 ternyata ditemukan data yang belum lengkap yang menunjukkan bahwa NPOP sebenarnya adalah Rp. 160.000.000. Maka BPHTB yang seharusnya teritang adalah???

Jawab: NPOP Rp. 160.000.000 NPOPTKP Rp. 60.000.000(-) NPOPKP Rp. 100.000.000 BPHTB yang terutang  (5% x Rp. 100.000.000) Rp 5.000.000 BPHTB yang telah dibayar Rp. 2.500.000(-) BPHTB yang kurang bayar Rp. 2.500.000 Sanksi administrasi (bunga)

29 Maret s/d 30 Desember 2010

(10 x 2% x Rp. 2.500.000) Rp. 500.000(+) Jumlah yang harus dibayar Rp. 3.000.000

P

ERHITUNGAN

BPHTB K

URANG

B

AYAR

T

AMBAHAN

Soal:

Pada tahun pajak 2012 dari hasil pemeriksaan atau keterangan lain diperoleh data baru bahwa NPOP pada contoh sebelumnya yaitu wajib pajak AAA, ternyata sebesar Rp. 200.000.000, maka pajak yang seharusnya terutang adalah???

Jawab: NPOP Rp. 200.000.000 NPOPTKP Rp. 60.000.000(-) NPOPKP Rp. 140.000.000 BPHTB yang terutang  (5% x Rp. 140.000.000) Rp 7.000.000 BPHTB yang telah dibayar Rp. 5.000.000(-) BPHTB yang kurang bayar Rp. 2.000.000 Sanksi administrasi berupa

kenaikan

100% x Rp. 2.000.000 Rp. 2.000.000(+) Jumlah yang harus dibayar Rp. 4.000.000

BPHTB KARENAHAKPENGELOLAAN UNTUK

DEPARTEMEN, LEMBAGAPEMERINTAHNON

DEPARTEMEN, PEMERINTAHDAERAH

PROPINSI, PEMERINTAHDAERAH

KABUPATEN/KOTA, LEMBAGAPEMERINTAH

DAERAHLAINNYA, DANPERUMPERUMNAS Soal:

Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perumperumnas) memperoleh hak perolehan atas tanah seluas 10 ha dengan NPOP sebesar Rp. 1.000.000.000. Hitunglah BPHTB yang terutang! Jawab: NPOP Rp. 1.000.000.000 NPOPTKP Rp. 60.000.000(-) NPOPKP Rp. 940.000.000 BPHTB yang terutang  (5% x Rp. 940.000.000) Rp 47.000.000 BPHTB yang harus dibayar

(7)

BPHTB KARENAHAKPENGELOLAANSELAIN UNTUKDEPARTEMEN, LEMBAGAPEMERINTAH

NONDEPARTEMEN, PEMERINTAHDAERAH

PROPINSI, PEMERINTAHDAERAH

KABUPATEN/KOTA, LEMBAGAPEMERINTAH

DAERAHLAINNYA, DANPERUMPERUMNAS Soal:

Sebuah Badan Usaha Milik Negara (BUMN) memperoleh hak perolehan atas tanah seluas 10 ha dengan NPOP sebesar Rp. 1.000.000.000, maka hitunglah besarnya BPHTB yang terutang! Jawab: NPOP Rp. 1.000.000.000 NPOPTKP Rp. 60.000.000(-) NPOPKP Rp. 940.000.000 BPHTB yang terutang  (5% x Rp. 940.000.000) Rp 47.000.000 BPHTB yang harus dibayar

Referensi

Dokumen terkait

Meskipun nilai TON sempat turun menjadi 63 pada menit ke 30, namun fluktuatif nilai TON yang terjadi bukanlah mutlak disebabkan oleh asap cair yang mengurangi bau, namun lebih

Permasalahan yang ditemukan dalam teori pohon Steiner adalah untuk mencari pohon Steiner dari suatu graf, digunakan algoritma yang memiliki kompleksitas cukup besar untuk

Berdasarkan hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa (1) penggunaan strategi pembelajaran inkuiri dapat meningkatkan kemampuan metakognisi dan hasil belajar siswa

Perubahan konduktivitas pada Gambar 9 menunjukkan bahwa sampel TiO 2 100% memiliki nilai konduktivitas yang lebih tinggi jika dibandingkan dengan sampel-sampel

Penelitian ini bertujuan untuk kstraksi DNA ikan tuna yang diperoleh dari perusahaan eksportir tuna dan pasar modern, identi kasi spesies berbasis DNA dengan primer spesi

Perlu dilakukan penelitian lanjutan dengan menggunakan lebih banyak lokus dan ternak pada kromosom yang lain untuk mendeteksi adanya lokus yang dapat digunakan

Melalui penelitian HIZ Penelitian Episode Perjalanan ke Jabarsa ini tidak hanya dapat mengungkapkan wujud akhlak-akhlak Islami yang dapat menjadi basis penguatan

Penelitian ini menggunakan analisis pendapatan usahatani, analisis R/C ratio (Return Ana Cost ratio) yaitu analisis perbandingan antara penerimaan dan pengeluaran usahatani,