NH Korindo Sekuritas Indonesia

(1)

NH Korindo Sekuritas Indonesia

PWON berhasil melanjutkan peningkatan kinerjanya hingga 2Q18.

Pendapatan bersih pada 2Q18 tercatat tumbuh menjadi Rp1,73 triliun

(+10,0% y

-

y) yang ditopang oleh peningkatan penjualan segmen tanah dan

bangunan menjadi Rp312 miliar (+155,5% y

-

y).

Kontribusi proyek

-

proyek

di Surabaya

, terutama proyek Grand Pakuwon dan Tunjungan City,

terhadap pendapatan PWON meningkat mencapai 61,2% dari 59,6% pada

1Q18.

Di sisi lain,

kinerja margin laba kotor 2Q18 juga tumbuh menjadi 58,9%

,

yang meningkat dari 56,2% secara tahunan dan 57,0% secara kuartalan.

mencapai 41,5% dari target 2018

atau sebesar Rp1,09 triliun (

-

9,64% y

-

y).

Kami memproyeksikan bahwa sedikitnya proyek baru ini akan menekan

kinerja

marketing sales

di kisaran Rp2,5 triliun hingga 2019.

(2)

Target Harga Rp625

Kami menggunakan estimasi

discount to RNAV

sebesar 61,5% (rata

-

rata 3 tahun terakhir)

sebagai basis metode valuasi. Saat ini, saham PWON diperdagangkan dengan

discount to

RNAV

2018/F sebesar 66,6%.

Sekilas tentang PWON

PWON adalah salah satu perusahaan pengembang properti yang berfokus pada segmen

pusat perbelanjaan, kondominium, perkantoran maupun kombinasi ketiganya

(superblok). Proyek

-

proyek yang digarap PWON tersebar di dua kota metropolitan

terbesar di Indonesia, dengan rasio pendapatan 38,8% (Jakarta) dan 61,2% (Surabaya).

Proyek

-

proyek tersebut berada di lokasi yang strategis dan mengincar segmen

menengah

-

atas.

Dengan portfolio beberapa superblok seperti Kota Kasablanka, Gandaria City di Jakarta

dan Tunjungan City, Pakuwon Mall di Surabaya; PWON berhasil menyeimbangkan rasio

pendapatan berulang dan pendapatan dari penjualan properti. Selain tengah menggarap

beberapa proyek baru, PWON juga masih memiliki persediaan tanah di area superblok

untuk rencana ekspansi mendatang. Dalam beberapa tahun terakhir, PWON juga

berkespansi ke segmen kota mandiri melalui proyek Pakuwon City dan Grand Pakuwon di

Surabaya.

Industri Pengembang Properti Indonesia di ASEAN

Indonesia merupakan negara terluas yang memiliki persediaan tanah dan jumlah

penduduk terbanyak di ASEAN. Hal tersebut menjadikan Indonesia sebagai lokasi yang

baik bagi bisnis pengembang properti. Pengembang properti Indonesia memiliki

persediaan tanah yang lebih besar daripada pengembang di negara ASEAN. Seperti BKSL,

mempunyai persediaan lahan 14.666 hektar dan BSDE 3.966 hektar.

Sektor properti di Indonesia dan Filipina menjadi yang paling bersaing di antara negara

ASEAN. Pengembang

-

pengembang properti di negara tersebut mencatatkan

gross

margin

yang lebih baik walaupun mempunyai total aset yang lebih rendah dari negara

-negara lainnya.

Megaworld Corp

2,880

6,212

8.65%

62%

41%

12.6%

9.4%

11.6x

1.3%

Persediaan tanah : landbank

Pendapatan dari penjualan properti :

development revenue

(3)

Source: Company, Bloomberg, NHKS research

Margin Ratios | 1Q17

-

2Q18

Operational Performance

Quarterly Net Revenues (IDR bn) | 1Q15

-

2Q18

Quarterly Marketing Sales (IDR bn) | 1Q15

-

2Q18

Source: Company, NHKS research

Revenue Breakdown | 2Q18

Land Bank

Location

Area (ha)

Kota Kasablanka

South Jakarta

6.5 Gandaria City

South Jakarta

1.9 Simatupang

South Jakarta

4.5 Daan Mogot

West Jakarta

11.0 Bekasi

Greater Jakarta

3.6 Tunjungan City

Central Surabaya

3.2 Pakuwon City Township

East Surabaya

212.2 Outside Pakuwon City

East Surabaya

21.5 Grand Pakuwon Towship

West Surabaya

161.5 Pakuwon Mall

West Surabaya

3.9 Royal Plaza

West Surabaya

1.8 Outside Grand Pakuwon

West Surabaya

6.9 Total Area

437.5 Land Bank Portofolio | 2Q18

(4)

Multiple Valuation

Forward P/E band | Last 3 years

Discount to NAV band | Last 3 years

Rating and target price

Date

Rating

Target Price

Last Price

Consensus

vs Last Price

vs Consensus

03/28/2018

Buy

700

605

734 +15.7%

-

4.6%

05/23/2018

Buy

625

496

725 +26.0%

-

13.8%

08/03/2018

Hold

625

535

705 +16.8%

-

11.4%

Closing and Target Price

Source: NHKS research

Analyst Coverage Rating

Source: Bloomberg

Source: NHKS research

NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings

1. Period: End of year target price

2. Rating system based on a stock’s absolute return from the date of publication