BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Melihat dampak dari krisis finansial global yang memberikan pengaruh negatif ke negara-negara lain seperti kawasan Eropa, Kanada, Australia, Hongkong, dan Singapura, bisnis properti di Indonesia sama sekali tidak terpengaruh. Harga properti yang berguguran di negara-negara lain sama sekali tidak terjadi di Indonesia. Sektor propeti di Indonesia terus berkembang dari tahun ke tahun tanpa mengenal masa resesi.
http://www.kompas.com/read/xml/2008/10/23/10373152/bisnis.properti.sudah.kebal .krisis
Sektor properti sangat sensitif terhadap indikator ekonomi makro seperti : pertumbuhan ekonomi, laju inflasi, tingkat suku bunga dan nilai tukar rupiah. Pertumbuhan ekonomi Indonesia pada triwulan III tahun 2006 mencapai 5,40% dan diperkirakan pertumbuhan tahun 2006 mencapai 5,7%. Laju inflasi periode januari – oktober 2006 sebesar 4,96%, pada akhir tahun 2006 diprediksi berada pada level 6 – 6,5%. Melihat kondisi ini tahun 2007 PSPI memperkirakan laju inflasi akan berada pada level 5,5 – 6,0%. Turunnya laju inflasi tahun 2007akan diikuti dengan penurunan tingkat suku bunga, yang diharapkan dapat meningkatkan daya beli masyarakat pada sector property. Sepanjang tahun 2006, suku bunga Sertifikat Bank Indonesia (BI Rate) mengalami penurunan menjadi 9,75%. Sedangkan nilai tukar Rupiah pada triwulan III 2006 berada pada level Rp 9.117 per dolar AS (Jurnal property PSPI, 2007, p1-2 ).
Perkembangan ekonomi yang semakin pesat juga berpengaruh terhadap membaiknya sektor industri dimana kebutuhan pasar akan ruang-ruang kantor sewaan semakin meningkat. Lokasi di pusat bisnis dan kawasan sekitarnya menjadi pilihan utama bagi para penyewa unit ruang kantor. Tetapi lahan kosong dikawasan pusat bisnis sudah semakin langka sehingga pembangunan gedung perkantoran mulai menyebar ke luar area pusat bisnis. Penyebaran itu terjadi seiring dengan semakin besarnya kebutuhan konsumen akan unit kantor.
Tahun 2006 , pasokan tahunan ruang sewa perkantoran yang masuk ke pasar diperkirakan mencapai 74.703 m2 jumlah pasokan diperkirakan akan terus berlanjut
sampai tahun 2007. Hal ini dikarenakan akan rampungnya beberapa gedung perkantoran sewa hingga tahun 2008. Dengan masuknya beberapa proyek perkantoran sewa pada tahun 2007, maka jumlah komulatif pasokan pada tahun tersebut diperkirakan akan menjadi 3.646968 m2 untuk kawasan CBD dan 1.526.399
m2 untuk kawasan luar CBD. Tingkat penyerapan diperkirakan akan sedikit
mengalami penurunan menjadi sekitar 74,3%. Hal ini dikarenakan adanya faktor penambahan pasokan yang berdampak pada semakin tingginya tingkat persaingan. Berdasarkan perkembangan diatas, maka tingkat harga sewa tahun 2007 diperkirakan tidak akan mengalami kenaikan yang signifikan, rata-rata akan berkisar diharga Rp 77.000 hingga Rp 80.600 per m2 per bulan di CBD sedangkan di luar CBD
berkisar Rp 66.000 hingga Rp 69.000 per meter perbulan (Jurnal property PSPI, 2007, p5-1 ).
Perlu diketahui juga pengertian properti dan perkantoran. Sedangkan menurut Kyle & Baird (1991,p4) properti adalah semua bangunan yang ada diatas permukaan bumi yang menjulang ke angkasa yang melekat secara permanen baik secara alamiah maupun dengan campur tangan manusia. Sedangkan perkantoran adalah
suatu bangunan atau ruangan yang menyediakan suatu jasa, berlawanan dengan tempat di mana sesuatu dimanufaktur, dikerjakan, atau dijual (Kyle & Baird, 1991, p267).
Sesuai data lembaga konsultan properti PT Procon Indah, jumlah kumulatif pasokan ruang kantor hingga akhir kuartal ketiga 2007 naik 1,4% dibandingkan kuartal sebelumnya. Penambahan itu terjadi setelah Menara Prima di Mega Kuningan dengan total area 36.700 m2 beres sehingga total pasok kumulatif ruang perkantoran di CBD mencapai 3,34 juta m2. Ditinjau dari penyebarannya, 58% total pasokan kumulatif terpusat di sepanjang kawasan Sudirman-Thamrin, 23% di Kuningan, dan sisanya 19% di kawasan Gatot Subroto.
Pasar ruang perkantoran di CBD menerima tambahan pasok baru 151.000 m2 di akhir 2007 dari empat proyek baru. Selain itu, 356.000 m2 ruang kantor yang berasal dari delapan proyek baru juga akan mengguyur pasar perkantoran pada 2008. Sekitar 56% dari total pasokan mendatang bakal terpusat di sepanjang Sudirman-Thamrin dan sisanya di Kuningan. Mundurnya jangka waktu penyelesaian sejumlah proyek baru memicu perkiraan total pasokan mendatang akan lebih rendah dibandingkan prediksi sebelumnya.
Perkantoran yang disewakan pada kuartal ketiga 2007 menunjukkan pertumbuhan pesat, terutama di gedung-gedung baru. Di kuartal itu, transaksi sewa pada ruang perkantoran yang sudah ada didominasi permintaan akan ruang dengan luas yang sedang. Permintaan untuk ruang perkantoran yang besar di atas 800 m2 tercatat di gedung-gedung perkantoran yang baru beroperasi pada 2007 seperti di Menara Karya, Indofood Tower, Plaza Marein, dan Menara Prima.
Melihat kondisi pasar perkantoran saat ini, maka para pengembang properti perlu mengetahui proses pengambilan keputusan konsumen dengan mempelajari beberapa faktor seperti kualitas produk, kualitas pelayanan, dan periklanan pada saat penyewa atau calon penyewa akan mencari atau menyewa ruang kantor. Hal ini tentunya sangat penting karena konsumen dalam menyewa ruang kantor akan mempertimbangkan faktor-faktor tersebut yang nantinya akan mempengaruhi pengambilan keputusan untuk menyewa di gedung perkantoran tersebut.
Kualitas produk berkaitan dengan kualitas dari gedung perkantoran seperti lokasi, ketersediaan tempat parkir, sistem keamanan, kelengkapan fasilitas dan ketesediaan petugas kebersihan. Lokasi di pusat bisnis terpadu dan kawasan sekitarnya masih menjadi primadona bagi para penyewa unit ruang kantor. Keamanan dan kenyamanan menjadi faktor utama karena hal itulah yang dapat mendorong penyewa untuk bertahan lebih lama di gedung yang sama. Manajemen parkir gedung juga merupakan hal penting yang harus dipenuhi pengelola gedung perkantoran.
Selain memperhatikan kualitas produk (kualitas gedung perkantoran) para pengelolah gedung perkantoran juga harus memperhatikan kualitas pelayanan yang diberikan kepada para penyewa dan calon penyewa. Kualitas pelayanan merupakan faktor yang sangat penting dalam menciptakan kepuasan konsumen. Seiring dengan persaingan dalam industri perkantoran yang semakin pesat maka masing-masing pengelolah gedung perkantoran berusaha memberikan pelayanan yang maksimal sebagai suatu strategi dalam menguasai pangsa pasar. Dalam menyewa ruang kantor, penyewa tentunya memiliki kebutuhan jangka panjang dengan gedung perkantoran. Oleh karena itu penyewa menuntut pelayanan yang maksimal dari pengelolah gedung perkantoran selama mereka menyewa dalam gedung
perkantoran tersebut dan juga pelayanan pra jual bagi calon penyewa yang nantinya akan mempengaruhi keputusan dalam menyewa.
Dalam memasarkan / menyewakan gedung perkantoran diperlukan suatu strategi promosi. Salah satu strategi promosi tersebut adalah periklanan. Periklanan merupakan semua bentuk komunikasi nonpersonal tentang gagasan, barang, atau jasa yang dibiayai oleh sponsor tertentu. Periklanan dapat berbentuk iklan cetak, brosur, billboard, atau poster (Ferrinadewi dan Darmawan, 2004, p29). Dengan adanya iklan memudahkan para penyewa untuk memperoleh informasi mengenai gedung perkantoran sehingga nantinya akan mempengaruhi penyewa dalam mengambil keputusan menyewa pada gedung perkantoran tersebut.
PT. Centrindo Abadi memiliki gedung perkantoran yang diberi nama Wisma Abadi, dimana perusahaan ini bergerak dibidang penyewaan ruang kantor. Meskipun Wisma Abadi berada di luar lokasi CBD (central business district), tapi memiliki beberapa keunggulan yang dapat dijual dan dipromosikan seperti kualitas gedung yang baik, akses yang mudah ke jalan-jalan besar / arteri yang mempunyai arti besar bagi daerah-daerah sentral bisnis dijakarta, dan ditunjang sarana-sarana yang lengkap bagi sebuah gedung perkantoran.
Dalam memasarkan gedung perkantorannya PT. Centrindo Abadi bekerja sama dengan agen properti seperti Century 21, selain itu juga melakukan promosi melalui periklanan dalam bentuk brosur. Dengan adanya periklanan diharapkan para calon penyewa dapat memperoleh informasi tentang gedung Wisma Abadi.
Tingkat hunian gedung Wisma Abadi pernah mencapai 62% pada tahun 2003 meskipun pada tahun-tahun berikutnya mengalami penurunan dalam tingkat hunian. Berikut data mengenai tingkat hunian di Wisma Abadi periode tahun 2003 sampai dengan akhir tahun 2007 :
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 2003 2004 2005 2006 2007 JANUARI FEBRUARI MARET APRIL MEI JUNI JULI AGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DESEMBER Gambar 1.1 Tingkat Hunian Wisma Abadi periode 2003 – 2007
Sumber: Olahan PT. CENTRINDO ABADI
Data diatas menunjukkan penurunan tingkat hunian dari tahun ke tahun. Hal ini membuktikan bahwa terdapat berbagai faktor yang mempengaruhi konsumen dalam mengambil keputusan untuk menyewa di Wisma Abadi sehingga terjadi penurunan dalam tingkat hunian. Seperti yang kita tahu sekarang ini banyak bermunculan gedung-gedung perkantoran dengan kualitas gedung yang bagus dan baru. Selain itu setiap pengelolah gedung perkantoran selalu berusaha memberikan pelayanan yang paling baik untuk memuaskan pelanggannya. Perusahaan juga melakukan kegiatan pemasaran dengan mempromosikan gedung perkantoran misalnya dengan perikalanan untuk mengkomunikasikan produk kepada konsumen. Faktor-faktor tersebut dapat diperhatikan dari aspek kualitas produk, kualitas pelayanan dan periklanan yang akan dibahas dalam penelitian ini.
Berdasarkan uraian-uraian diatas, maka penelitian ini mengambil judul : “ANALISIS PENGARUH KUALITAS PRODUK, KUALITAS PELAYANAN DAN KREATIVITAS PERIKLANAN PADA GEDUNG PERKANTORAN WISMA ABADI TERHADAP PENGAMBILAN KEPUTUSAN KONSUMEN”.
1.2 Identifikasi Masalah
Pokok permasalahan yang diidentifikasikan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Bagaimana pengaruh kualitas produk terhadap pengambilan keputusan konsumen ?
2. Bagaimana pengaruh kualitas service terhadap pengambilan keputusan konsumen ?
3. Bagaimana pengaruh periklanan terhadap pengambilan keputusan konsumen ? 4. Bagaimana pengaruh kualitas produk, kualitas pelayanan, dan periklanan
terhadap pengambilan keputusan konsumen ?
5. Diantara kualitas produk, kualitas pelayanan dan periklanan yang manakah yang paling berpengaruh terhadap pengambilan keputusan konsumen ?
1.3 Tujuan dan Manfaat
Tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Untuk mengetahui pengaruh variabel kualitas produk terhadap pengambilan keputusan konsumen.
2. Untuk mengetahui pengaruh variabel kualitas pelayanan terhadap pengambilan keputusan konsumen.
3. Untuk mengetahui pengaruh variabel periklanan terhadap pengambilan keputusan konsumen.
4. Untuk mengetahui pengaruh variabel kualitas produk, kualitas pelayanan, dan periklanan terhadap pengambilan keputusan konsumen.
5. Untuk mengetahui dari kualitas produk, kualitas pelayanan dan periklanan mana yang paling berpengaruh terhadap pengambilan keputusan konsumen.
Manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Bagi perusahaan
Memberikan informasi mengenai kepada perusahaan dalam menyusun strategi pemasaran dalam upaya meningkatkan penjualan perusahaan.
2. Bagi penulis
Memperluas wawasan penulis terhadap fenomena yang terjadi dalam bidang pemasaran.
Penelitian dapat digunakan sebagai bahan perbandingan sampai sejauh mana teori-teori yang didapat selama masa perkuliahan dapat diterapkan dalam dunia nyata.
3. Bagi pembaca
Menambah pengetahuan mengenai kualitas produk, kualitas pelayanan dan periklanan serta hubungannya dengan pengambilan keputusan konsumen dalam membeli suatu produk atau jasa.
