BANK TANAH UNTUK
PEMBANGUNAN
Disusun oleh :
Mahmud Rizal Irawan
1. PENDAHULUAN
Persoalaan masalah lahan akhir-akhir ini di Indonesia sangat hangat. Terjadi beberapa konflik terkait masalah persengkataan lahan khususnya untuk kepentingan pembangunan. Permasalahan yang timbul terkait hal ini adalah tidak adanya kebijakan untuk membangun (contoh: rusun) pada lahan milik masyarakat/privat. Sementara itu dilain pihak, kesulitan anggaran untuk membeli lahan sangat kesulitan. Hal ini dikarenakan tidak adanya mekanisme/institusi yang mengelola mengenai lahan milik perseorang untuk kepentingan umum (bank lahan/land banking). Sehingga mekanisme tersebut nantinya bisa dibuat sebagai bargaining system.
Pada intinya fungsi bank lahan adalah untuk mempermudah pemerintah untuk memiliki cadangan lahan guna keperluan pembangunan. Menyoal masalah tersebut, penulis tidak menyebutkan hak ganti rugi pemilik lahan dan hanya menyebutkan kepentingan pemerintah pada tanah cadangan. Selain itu juga, penulis tidak menyebutkan institusi/lembaga yang memiliki tanggung jawab untuk mengorganisir mekanisme bank lahan ini.
Sehingga nantinya, untuk ciritical review ini diharapkan mampu memberikan masukan alternative apa yang sesuai untuk bank lahan di Indonesia mengingat masalah ganti rugi lahan untuk pembangunan di Indonesia selalu menghadapi berbagai macam polemic.
2. RUMUSAN MASALAH
Tidak adanya mekanisme yang jelas terkait pengelolaan, penataan tanah, dan juga lahan cadangan pemerintah untuk kepentingan publik. Sementara secara eksisting di Indonesia, BPN selaku yang memiliki wewenang atas tanah hanya berfungsi sebagai administrator tanah dan juga bidang tata ruang baik itu Bappeda maupun Pekerjaan Umum hanya memiliki fungsi sebagai perijinan peruntukan lahan.
Tujuan penyusunan tugas critical review ini adalah sebagai tugas mata kuliah Pembangunan Kelembagaan dan juga sebagai suatu upaya mahasiswa dalam memahami penyelesaian permasalahan perkotaan dengan memperhatikan dari sisi kelembagaannya.
4. TEORI
Nur (2010) menyeburkan bahwa Negara Republik Indonesia berdasarkan amanah dari Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 telah diberikan wewenang berupa Hak Menguasai Negara atas bumi , air, kekayaan alam yang terkandung di dalamnya untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Hak Mengusai Negara ini dijabarkan lebih lanjut dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (disingkat UUPA) pada pasal 2 ayat 2 , berupa wewenang untuk :
a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan , penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air , ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Termasuk dalam wewenang ini adalah :
- Membuat suatu rencana umum mengenai penggunaan bumi, termasuk tanah , air, ruang angkasa untuk berbagai macam kepentingan yang bersifatpolitis, ekonomi, sosial serta keagamaan (Pasal 14 UUPA).
- Mewajibkan setiap pemegang hak atas tanah untuk memelihara tanahnya termasuk menambah kesuburannya dan mencegah kerusakannya (Pasal 15 UUPA).
- Mewajibkan agara setiap pemegang hak atas tanah mengerjakan sendiri tanahnya (Pasal 10 UUPA).
- Mengatur cara-cara pembukaan tanah, pemungutan hasil hutan (Pasal 46 UUPA).
b. Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air, ruang udara dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Termasuk wewenang ini adalah :
- Menentukan macam-macam hak atas tanah yang dapat diberikan dan dipunyai oleh manusia Indonesia, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan hukum.
- Mengusahakan agar sebanyak mungkin orang dapat mempunyai hubungan dengan tanah dengan menentukan jumlah luas maksimum dan minimum penguasaan tanah.
cadangan. Bank lahan secara konvensional sendiri memiliki mekanisme bahwasannya pemerintah yang membeli lahan sebgai lahan cadangan. Untuk bank lahan inkonvensional, pemilik lahan yang tidak mampu mengembangkan lahan untuk menyimpan lahannya dimana pemilik lahan sebagai nasabah pada bank lahan (Soegiarto dalam.Jayaningrat tentang Tata Guna Tanah, 152).
Diagram 1
Alur Dalam Sistem Bank Lahan
Bank Tanah menurut Nur (2010) adalah sebagai suata lembaga yang bertujuan dan berfungsi sebagai :
1. Menjamin terwujudnya tujuan yang dirumuskan dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 ; 2. Sebagai instrument untuk melaksanakan berbagai kebijakan pertanahan dan
mendukung pengembangan wilayah secara efisien dan efektif;
3. Mengendalikan pengadaan , penguasaan, dan pemanfaatan tanah secara adil dan wajar dalam melaksanakan pembangunan.
Selain itu secara khusus tujuan dari Bank Tanah menurut Nur (2010) adalah untuk : 1. Menyediakan tanah siap bangun baik secara fisik maupun secara administratif, yaitu
tanah yang akan dijual telah dilengkapi dengan sertifikat hak atas tanah;
2. Menyediakan tanah untuk berbagai keperluan, terutama lokasi pembangunan permukiman untuk golongan menengah kebawah, mampu mengendalikan harga tanah serta memberantas spekulasi tanah;
Sedangkan fungsi dari Bank Tanah menurut Nur (2010) adalah : 1. Sebagai Penghimpun tanah ( Land Keeper);
Di sini tugas bank tanah adalah untuk menghimpun lahan-lahan baik itu miliki masyarakat maupun miliki Negara untuk didata.
2. Sebagai Pengaman Tanah ( Land warrantee);
Ban tanah melakukan pengamanan terhadap penyimpangan rencana guna lahan dan juga agar lahan yang ada tidak dimanfaatkan secara tidak bertanggung jawab. 3. Sebagai Pengendali Penguasaan Tanah ( LandPurchaser);
Bank tanah memiliki hak dalam menguasai lahan yang mana bank tanah merupakan lembaga utama dalam mengendalikan lahan.
4. Sebagai Penilai Tanah (Land Value );
Bank tanah juga melakukan pengontrolan terhadap harga lahan agar tidak ada permainan harga yang berlebih sehingga dalam hal pembebasan lahan tidak memerlukan tahap dan waktu yang berbelit-belit.
5. Sebagai Pendistribusian Tanah ( Land Distributor);
Ban tanah berhak mendistribusikan tanah sesuai dengan peraturan zonasi yang berlaku dan juga sesuai dengan kebutuhan pembangunan infrastruktur guna memenuhi kebutuhan masyarakat.
6. Sebagai Management Tanah ( Land management).
Poin penting terhadap tugas bank tanah adalah sebagai pengelola dan pengendali lahan.
5. KESIMPULAN
Berdasarkan beberapa penjelasan tersebut di atas telah disebutkan bahwa Bank Lahan sendiri memiliki beberapa komponen dan kelembagaan yang tersusun dengan memiliki fungsi masing-masing. Sehingga keberadaan komponen tersebut dapat saling menjaga dan membantu sebagi suatu mekanisme kerja Bank Lahan. Hal ini juga tanpa melupakan prinsip utama dalam bank lahan yakni :
1. Menyediakan tanah siap bangun baik secara fisik maupun secara administratif, yaitu tanah yang akan dijual telah dilengkapi dengan sertifikat hak atas tanah;
2. Menyediakan tanah untuk berbagai keperluan, terutama lokasi pembangunan permukiman untuk golongan menengah kebawah, mampu mengendalikan harga tanah serta memberantas spekulasi tanah;
6. REKOMENDASI
Menimbang peliknya permasalahan yang banyak terdengar di Indonesia, beberapa hal yang perlu diwaspadai adalah adanya gesekan dengan masyarakat yang memiliki hak atas tanah baik itu secara adat maupun legalitas formal. Hal ini sangat berdampak pada adanya konflik yang kemudian muncul apabila ada ketidaksenangan masyarakat yang memiliki ha katas tanah kemudian menginginkan haknya. Hal tersebut juga telah disebutkan dalam UU Pokok Agraria yang telah disebutkan pasal per pasal mengenai hak masyarakat.
Sehingga beberapa alur alternative yang dapat dilakukan di negeri ini untuk menimbang dari ketakutan akan konflik masyarakat, dapat di lihat pada diagram 2.
Diagram 2
Alur Mekanisme Alterntif Bank Lahan di Indonesia
Berdasarkan diagram tersebut di atas menyebutkan bahwasannya lahan masyarakat berfungsi sebagai saham yang ditabungkan pada Bank BUMN/BUMD/Swasta yang memiliki fungsi sebagai administrasi, penjaga, pengendali, pengelola, dan penyalur lahan. Kemudian apablia pada lahan tersebut apabila ada peremajaan kawasan maka perlu adanya penyedia perumahan guna memberikan ganti rugi bisa berupa rumah dari penyedia perumahan baik itu pengembang swasta atau bisa perumnas. Sementara itu
juga pihak lembaga bank juga dapat memiliki fungsi penyedia lahan apabila ada peremajaan kawasan. Di lain pihak, lembaga bank juga menyediakan lahan bagi pemerintah untuk kebutuhan pembangunan. Hal ini juga akan berguna dalam mengendalikan perkembangan kota.
7. TINJAUAN PUSTAKA
Jayadinata,J.T., 1990, Tata Guna Tanah Dalam Perencanaan Pedesaan Perkotaan dan Wilayah, h.152, Penerbit ITB., Bandung
Nur, Susyanti., 2010, BANK TANAH Alternatif Penyelesaian Masalah Penyediaan Tanah Untuk Pembangunan Kota Berkelanjutan, Penerbit AS Publishing.
Undang-Undang Dasarr Republik Indonesia Tahun 1945
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
