Paparan Akhir RTBL MULAWARMAN

(1)

PENYUSUNAN

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)

KAWASAN KORIDOR JL. MULAWARMAN

L

(2)

(3)

LATAR BELAKANG



Petumbuhan kota yang sangat pesat



Tingginya aktivitas pembangunan yang mengakibatkan:

-- terganggunyterganggunya fungsi-fungsi a fungsi-fungsi pelayanan publik,pelayanan publik,

-- penurunan kualitas lingkungan, danpenurunan kualitas lingkungan, dan

-- Penurunan produktivitas perekonomianPenurunan produktivitas perekonomian



Tumbuhnya pusat-pusat pertumbuhan baru yang membutuhkan:

-- Pengaturan pemberian ijin mendirikan bangunan dan pemanfaatan bangunan;Pengaturan pemberian ijin mendirikan bangunan dan pemanfaatan bangunan;

-- Penertiban letak, ukuran bangunan gedung dan bukan Penertiban letak, ukuran bangunan gedung dan bukan gedung serta bukangedung serta bukan bangunan;

bangunan;

-- Penyusunan rancang bangun bangunan gedung dan bukan gedung;Penyusunan rancang bangun bangunan gedung dan bukan gedung;

-- Jaminan kepastian hukum dalam Jaminan kepastian hukum dalam pelaksanaan pembangunan, termasukpelaksanaan pembangunan, termasuk kepastian untuk mendapatkan pelayanan, kondisi yang selaras dan serasi kepastian untuk mendapatkan pelayanan, kondisi yang selaras dan serasi dalam melakukan k

(4)

MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN

untuk

untuk memberikan ruang bagi pengembangan koridor Jalan

memberikan ruang bagi pengembangan koridor Jalan

Mulawarman

sebagai

sebagai kawasan campuran antara fungsi hunian, fungsi

kawasan campuran antara fungsi hunian, fungsi

usaha, dan fungsi sosial budaya

serta menyelaraskan dan

serta

menyelaraskan dan

mengendalikan ruang kawasan

terhadap proses perkembangan yang

akan terjadi

akan terjadi guna terwujudnya lingkungan/ kawasan kota yang

guna terwujudnya lingkungan/ kawasan kota yang

berkualitas

, yang dituangkan dalam dokumen dan dijadikan panduan

serta memiliki kepastian hukum dalam bentuk Rencana Tata

Bangunan dan Lingkungan (RTBL) yang melengkapi peraturan

tentang bangunan yang telah ada

Maksud:

(5)



dokumen arahan pengendalian pembangunan dalam

penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan di Koridor

Jalan Mulawarman yang memiliki sifat campuran dari beberapa fungsi

penggunaan lahan;



mewujudkan suatu kawasan yang memenuhi syarat tata bangunan

dan lingkungan yang layak huni, produktif dan berkelanjutan

MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN

(6)



Memberikan pedoman pelaksanaan pembangunan yang operasional

dan implementatif khususnya daerah Jalan Mulawarman sebagai

kawasan dengan fungsi campuran.



Menciptakan sarana pengendalian dalam bentuk tata bangunan dan

lingkungan sesuai dengan fungsi yang ditetapkan dan memenuhi

persyaratan teknis yang sekaligus memberi identitas pada kawasan.



Menciptakan alat bagi penataan kawasan untuk mengarahkan

program-program pembangunan yang akan dan telah ditetapkan pada

kawasan ini.



Terlaksananya upaya pengaturan tata bangunan dan lingkungan

sehingga tercipta bagian-bagian kawasan yang tertib, produktif, serasi,

layak huni dan berjati diri.



Terciptanya keselarasan elemen-elemen kawasan dengan

mengarahkan perwujudan arsitektur lingkungan / perkotaan.

Sasaran:

(7)

PENGERTIAN RTBL

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah:

panduan rancang bangun suatu lingkungan/kawasan yang

dimaksudkan untuk :

- mengendalikan pemanfaatan ruang, - Penataan bangunan dan lingkungan,

serta memuat materi pokok ketentuan:

- program bangunan dan lingkungan,

- rencana umum dan panduan rancangan, - rencana investasi,

- ketentuan pengendalian rencana, dan

(8)

RUANG LINGKUP MATERI RTBL

KETENTUAN UMUM

PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN 1. Umum

2. Analisis Kawasan Dan Wilayah Perencanaan

3. Analisis Pengembangan Pembangunan Berbasis Peran Masyarakat 4. Konsep Dasar Perancangan Tata Bangunan Dan Lingkungan

RENCANA UMUM

1. Struktur Peruntukan Lahan 2. Intensitas Pemanfaatan Lahan 3. Tata Bangunan

4. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung 5. Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau 6. Tata Kualitas Lingkungan

7. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan 8. Pelestarian Bangunan dan Lingkungan RENCANA INVESTASI

(9)

FAKTA DAN ANALISA

1.Perkembangan Sosial-Kependudukan

2.Prospek Pertumbuhan Ekonomi

3.Daya Dukung Fisik dan Lingkungan

4.Aspek Legal Konsolidasi Lahan Perencanaan

5.Daya Dukung Prasarana dan Fasilitas Lingkungan

6.Kajian Aspek Signifikansi Historis Kawasan

(10)

TINJAUAN KEBIJAKAN

PRODUK TATA RUANG

KEBIJAKAN TATA

RUANG FUNGSI KAWASAN PERENCANAAN KONDISI EKSISTING RTRW Kota Tarakan Tahun 2003-2013 Pengembangan Kota Tarakan sebagai PKN (Pusat Kegiatan

Nasional) yang berfungsi sebagai pusat pelayanan tersier.

Pemekaran kawasan pusat kota lama sebagai pusat kota yang berfungsi sebagai pusat pelayanan hierarki I.

Fungsi dan peran kawasan perencanaan :

 Fungsi utama: Bandar udara, Kawasan

perdagangan dan jasa, Perkantoran skala kota, Pelabuhan laut,

 Fungsi penunjang: Wisata, Permukiman,

Pemerintahan, Pendidikan, Terminal, Kawasan pertambangan , Industri, Pertanian kebun, Hutan kota, Fasum Fasos penunjang, Pelabuhan industri, Dermaga rakyat

Kawasan perencanaan termasuk dalam PPK Kota Lama yang

merupakan pusat pelayanan kota lama dengan fungsi sebagai pusat

pelayanan tersier. RDTRK Tarakan Barat Tahun 2005-2010 Kawasan perencanaan merupakan pusat Kota Lama yang terletak di pusat kawasan

perdagangan dan jasa, perkantoran yang tumbuh secara linier di sepanjang jalan utama kota dengan

pemanfaatan potensi Bandar udara sebagai pintu gerbang dan area transisi penumpang dan barang yang keluar-masuk Kota Tarakan

Kawasan perencanaan mempunyai fungsi sebagai kawasan komersial, meliputi

Pertokoan Hotel

Rumah makan Perkantoran

Dan perdagangan dan jasa lainnya

Peruntukan penggunaan lahan di kawasan perencanaan yang ada saat ini digunakan sebagai:

Permukiman

Perdagangan dan jasa Perkantoran

Mix Use (rumah, toko serta ruko)

Keempat poin diatas telah sesuai dengan fungsi kawasan perencanaan. Oleh karena itu dalam

pengembangannya, kawasan

perencanaan lebih sesuai diarahkan sebagai kawasan perdagangan dan jasa mengingat lokasi yang strategis

(11)

KONDISI UMUM KOTA TARAKAN

Kota Tarakan memiliki luas wilayah, yaitu: 657,33 km2 dengan

perbandingan luas daratan dan lautan adalah

- Luas daratan : 250,80 km2 atau 38,2 % - Luas laut : 406,53 km2 atau 61,8 %

Kecamatan Tarakan Barat dengan Luas terdiri dari:

- Luas Wilayah Perairan : 18,35 km²

- Luas Daratan : 27,89 km²

- Jarak Kecamatan ke Pusat Kota Tarakan : 1,5 km

Topografi dan kelerengan

- 0-7 meter DPL : 15.697,5 Ha (65%). - 7-25 meter DPL : 4.830,0 Ha (20%). - 25-100 meter DPL : 3.501,75 Ha (14,5%) - 100-110 meter DPL : 120,75 Ha (0,5%)

(12)



Hidrologi:

- air permukaan di kota Tarakan dipengaruhi oleh 7 sistem Das

(Daerah Aliran Sungai), yaitu Sungai Pamusian, Sungai Malundung,

Sungai Sebengkok, Sungai Selumit, Sungai Kampung Bugis Sungai

Sesanip dan Sungai Mangendala



Tata Guna Lahan

- Wilayah daratan Kota Tarakan dengan luas 25.080 Ha :

- hutan belukar (34 %).

- campuran antara semak dengan usaha budi-daya pertanian berupa

ladang dan tegalan (32 %).

- wilayah terbangun perkotaan tersebar di seluruh 4 kecamatan,

dengan total luas 1.376 Ha atau sekitar 5,5 % saja dari total luas

wilayah daratan Kota Tarakan.

(13)



Daftar Kegiatan:

Segmen Fungsi Guna Lahan Jumlah Bangunan Prosentase Guna Lahan Segmen I Perumahan 18 18,95% Perdagangan dan Jasa  Warung 7 7,37%  Toko 6 6,32%  Bengkel 3 3,16%  Rumah makan 2 2,11%  Hotel 0 0,00%  Jasa 4 4,21%  Supermarket 0 0,00%  Showroom 1 1,05% Mix-used  Rumah dan toko 2 2,11%  Ruko 13 13,68% Perkantoran 8 8,42% Kesehatan 1 1,05% Peribadatan 0 0,00% Pendidikan 0 0,00% Industri dan Pergudangan 4 4,21%

PEMANFAATAN RUANG

Segmen Fungsi Guna Lahan Jumlah Bangunan Prosentase Guna Lahan Segmen II Perdagangan dan Jasa  Warung 0 0,00%  Toko 5 6,25%  Bengkel 3 3,75%  Rumah makan 2 2,50%  Hotel 0 0,00%  Jasa 9 11,25%  Supermarket 2 2,50%  Showroom 2 2,50% Mix-used  Rumah dan toko 6 7,50%  Ruko 11 13,75% Perkantoran 7 8,75% Kesehatan 0 0,00% Peribadatan 2 2,50% Pendidikan 0 0,00% Industri dan Pergudangan 2 2,50%

(14)

PEMANFAATAN RUANG

Segmen Fungsi Guna Lahan Jumlah Bangunan Prosentase Guna Lahan Segmen III Perdagangan dan Jasa  Warung 3 3,80%  Toko 6 7,59%  Bengkel 4 5,06%  Rumah makan 6 7,59%  Hotel 3 3,80%  Jasa 6 7,59%  Supermarket 0 0,00%  Showroom 1 1,27% Mix-used

 Rumah dan toko 14 17,72%  Ruko 9 11,39% Perkantoran 4 5,06% Kesehatan 1 1,27% Peribadatan 1 1,27% Pendidikan 0 0,00% Industri dan Pergudangan 0 0,00% 

Daftar Kegiatan:

(15)

PERKEMBANGAN SOSIAL-KEPENDUDUKAN



Kegiatan sosial kependudukan terkait dengan pemanfaatan jalan

Mulawarman:

1. Aktivitas pagi hari: sirkulasi (kendaraan bermotor, tak bermotor dan pejalan kaki), menunggu taksi, jalan kaki (OR) dan kerja

2. Siang hari: sirkulasi (kendaraan bermotor, tak bermotor dan pejalan kaki), menunggu taksi, parkir

3. Malam hari: sirkulasi (kendaraan bermotor, tak bermotor dan pejalan kaki), kongkow/nongkrong di pinggir jalan atau di deket kedai kopi, jalan-jalan (jalan kaki)

4. Minggu/hari libur: sirkulasi (kendaraan bermotor, tak bermotor dan pejalan kaki), menunggu taksi, jalan pagi/jogging, sepeda santai,

(16)

PERKEMBANGAN SOSIAL-KEPENDUDUKAN

Aktivitas pagi hari:

1. Bersepeda dan jalan sehat 2. Menunggu taxy

3. Belanja

4. Pembersihan

(17)

PERKEMBANGAN SOSIAL-KEPENDUDUKAN

Aktivitas sore hingga malam hari: 1. Bersepeda dan jalan sehat 2. Pembersihan

(18)

Prospek Pertumbuhan Ekonomi

1. Sektor pendorong:

- Sekmen I (1) Pelayanan Publik dan Perkantoran - Sekmen II (2-3) Perdagangan dan Jasa

2. Perkembangan ekonomi, kegiatan usaha, prospek investasi:

- Sekmen I (1) Pelayanan Publik dan Perkantoran - Sekmen II (2-3) Perdagangan dan Jasa

3. pembangunan dan perkembangan penggunaan tanah, produktivitas

kawasan:

- Sekmen I (1) Pelayanan Publik dan Perkantoran: perkembangan lebih lambat (masih banyak lahan tidur)

- Sekmen II (2-3) Perdagangan dan Jasa : perkembangan lebih cepat

4. kemampuan pendanaan pemerintah daerah: ??? (belum dianalisis)

(19)

Kecenderungan Pertumbuhan

Mix Use Bandar Udara Kota Tarakan Pusat Kota Bagian Utara Kota Tarakan Jl. Mulawarman

PEREKONOMIAN KAWASAN

(20)

DAYA DUKUNG FISIK DAN LINGKUNGAN



Kondisi bentang alam kawasan:

wilayah kepulauan yang berdiri sebagai satu kabupaten, dengan karakter dataran landai dengan perbukutan dibagian tengah



Lokasi geografis:

- 3°.19' LU - 3°.20' LS

-117°.34' BB - 117°.38' BT



Sumber daya air:

air permukaan di kota Tarakan dipengaruhi oleh 7 sistem Das (Daerah Aliran Sungai), yaitu Sungai Pamusian, Sungai Malundung, Sungai Sebengkok, Sungai Selumit, Sungai Kampung Bugis Sungai Sesanip dan Sungai Mangendala



Status-nilai tanah:

milik pemerintah daerah (u/ruang publik jalan, taman dan saluran)



Izin lokasi:????



Kerawanan kawasan terhadap bencana alam:

(21)

Analisis Struktur Kawasan

DAYA DUKUNG FISIK DAN LINGKUNGAN

(22)

Permukiman/Hunian

Perdagangan dan jasa

Perkantoran

Kondisi Tata Guna Lahan



Permukiman/hunian



Perdagangan dan jasa



Pelayanan sosial



Perkantoran



Sektor Informal

DAYA DUKUNG FISIK DAN LINGKUNGAN

(23)

Sebaran dan kondisi RTH

DAYA DUKUNG FISIK DAN LINGKUNGAN

(24)

Tata Hijau



Pemilihan jenis tanaman belum

Pemilihan jenis tanaman belum mempertimbangkan:

mempertimbangkan:

-- Jenis dan Jenis dan sifat sifat fisiologis fisiologis tanamantanaman

-- Fungsi tanamanFungsi tanaman

-- Kegunaan tanaman (nilai positif tanaman)Kegunaan tanaman (nilai positif tanaman)

DAYA DUKUNG FISIK DAN LINGKUNGAN

Sumber:

(25)

DAYA DUKUNG FISIK DAN LINGKUNGAN

Sumber:

Sumber: Data Data Primer, Primer, 20112011

Tata Hijau Tata Hijau

(26)

± 2,4 km dengan fungsi jalan sebagai jalan ± 2,4 km dengan fungsi jalan sebagai jalan arteri sekunde

arteri sekunde

DAYA DUKUNG FISIK DAN LINGKUNGAN

Sumber:

(27)

Daya Dukung Prasarana & Fasilitas Lingkungan



Jaringan jalan dan sirkulasi:

- kolektor dengan spesifikasi: - lebar: + 7 m x 2 median 0.9m - dua dua jalur dua lajur

(28)

 2 arah  + 7 m (lir jln)  2 lajur  Kanan-kiri



Pejalan kaki (1,5-3 m)



Sepeda



Sepeda motor



Mobil pribadi



Angkutan umum



Truk Gerobak dorong

Daya Dukung Prasarana & Fasilitas Lingkungan

Sumber: data primer, 2011

(29)



Sistem Parkir:



Off street dan On street



Parkir sejajar

Daya Dukung Prasarana & Fasilitas Lingkungan

(30)



Jaringan drainase:

- jaringan air hujan dengan sitem terbuka - dimensi:

Daya Dukung Prasarana & Fasilitas Lingkungan

(31)



Jalur Pejalan Kaki

- Lebar efektif kurang dari 1 meter - Kondisi mulai baik-rusak

- Penataan ram cenderung mengikuti keinginan pemilik kapling didekatnya menyababkan jalan jadi naik turun

- Fungsi majemuk (tempat peletakan pelengkap jalan, tempat parkir dan halte)

30

Daya Dukung Prasarana & Fasilitas Lingkungan

(32)



Pelengkap Jalan:

- Desain belum bisa memperkuat karakter kota tarakan

- Peletakan mengganggu fungsi jalur pejalan kaki

- Kinerja belum sesuai dengan kebutuhan

- Belum sesuai dengan standart minimum

Daya Dukung Prasarana & Fasilitas Lingkungan

(33)



Tanda dan Petunjuk:

- Tata peletakan belum sesuai standart

- Bentuk dan disain terutama papan iklan belum mampu memperkuat

citra kota tarakan

Daya Dukung Prasarana & Fasilitas Lingkungan

(34)

ASPEK LEGAL KONSOLIDASI LAHAN



Kesiapan administrasi dari lahan yang direncanakan

dari segi legalitas hukumnya:

1. koridor ruang jalan: tidak ada masalah dan masih ada peluang

untuk redesain, mengingat ruang dalam status milik

pemerintah daerah

(35)

KONSEP DASAR PERANCANGAN

TATA BANGUNAN DAN

(36)

KONSEP PERANCANGAN STRUKTUR TBL

URBAN ZONE CAKUPAN WILAYAH PENGEMBANGAN FUNGSI KAWASAN

Sub Urban (Pinggiran Kota)

Daerah diluar wilayah Kota Daerah cadangan

pengembangan wilayah kota General Urban

(wilayah kota)

Wilayah yang meliputi

Kecamatan Tarakan Barat dan sebagian Tarakan Tengah

permukiman dan pelayanan fasilitas dan utilitas umum Urban Center (pusat

kota)

Sepanjang Koridor Jalan Mulawarman

pusat kota, perkantoran, perdagangan dan jasa Urban Core (inti

kota)

Kawasan Simpang Tiga Pusat aktivitas kota

Konsep Struktur Kota

gagasan perancangan dasar pada skala makro

(37)

DAYA DUKUNG DAN DAYA TAMPUNG

1.Konsep Bentuk dan Pola Kota

Bandara

Juata JalanMulawarman

Jalan Aki Balak Pusat

Kota

ZonaKese lamatan Penerbangan

Growth Jumping Kota Tarakan

Skyline Kota Tarakan

(38)

STRUKTUR RUANG KOTA

Page37

Konsep Struktur Koridor Mulawarman: Street and Node

Nodes bisa dimanfaatkan untuk memperkuat citra kawasan dan pembagiarus

(39)

STRUKTUR PERUNTUKAN LAHAN

Konsep Penggunaan Ruang: Pembagian Zona Dasar

Zona Perkantoran dan Pelayanan Publik

Zona Perdagangan dan Jasa

(40)

Konsep Penggunaan Ruang

Adaptasi dari: New urbanism” : slowness, inclusiveness dan legibility

- Slowness: pertumbuhan tidak cepat. Kawasan merupakan bagian dari compact city (harus didesain pusat-pusat yang mewadahi aktivitas bekerja dan perumahan dalam kawasan guna campuran) - Inclusiveness: semua orang harusmempunyai kesempatan yang sama. Orang bisa berjalan dengan

tenang tanpa terganggu oleh polusi dan kendaraan bermotor yang lalu lalang. Kota harus terdiri dari beberapa pusat yang di antara pusat tersebut dihubungkan dengan sistem transportasi yang baik - Legibility menuntut bahwa kota harus dapat memberikan kejelasan bagi masyarakat. Struktur yang

jelas, struktur yang mampu membedakan pusat dan subpusat

Konsep Penggunaan Lahan (Zona Dasar)

(41)

INTENSITAS PEMANFAATAN LAHAN

No Fungsi bangunan KDB KLB Jumlah Lantai Tinggi Bangunan (m) GSB 1 Rumah 50 - 70% 0,5-2,1 1-3 4-10 Minimal 15 m dan 18 m 2 Perdagangan dan Jasa 60 - 80% 1,2-6,4 2-8 10-25 3 Mix Use 60 - 80% 1,2-6,4 2-8 10-25 4 Fasilitas Umum 40 - 65% 0,4-2,9 1-4 5-15 5 Industri dan Pergudangan 30 - 60% 0,3-2,4 1-4 6-15 Sumber : Hasil Analisis

Konsep Pengaturan Bangunan di Koridor Jl. Mulawarman

• Radius dalam: 4000m,

TB max: 45

• Transisi: 2000m

• Radius luar: 15.000m,

(42)

RTH halaman perkantoran, pertokoan, dan tempat usaha umumnya berupa jalur trotoar dan area parkir terbuka. Penyediaan RTH pada kawasan ini adalah

sebagai berikut:

• Untuk tingkat KDB 70%-90% perlu menambahkan tanaman dalam pot; • Perkantoran, pertokoan dan tempat usaha dengan KDB diatas 70%,

memiliki minimal 2 (dua) pohon kecil atau sedang yang ditanam pada lahan atau pada pot berdiameter diatas 60 cm;

• Persyaratan penanaman pohon pada perkantoran, pertokoan dan tempat

usaha dengan KDB dibawah 70%, berlaku seperti persyaratan pada RTH pekarangan rumah, dan ditanam pada area diluar KDB yang telah

ditentukan.

RTH halaman rumah:

• jumlah pohon pelindung yang harus disediakan minimal 2-3 (tiga) pohon

pelindung ditambah dengan perdu dan semak serta penutup tanah dan atau rumput.

INTENSITAS PEMANFAATAN LAHAN

Konsep Penggunaan Ruang: RTH

(43)

RENCANA UMUM DAN PANDUAN

RANCANG BANGUN

(44)

RENCANA SEKMENTASI

Rencana Tematik Penggunaan Ruang: Pembagian Zona

Dasar

Sekmen 1: Perkantoran dan Pelayanan Publik Sekmen 2: Perdagangan dan Jasa

(45)

RENCANA PERUNTUKKAN

LAHAN MAKRO

1.Sub Urban (Pinggiran Kota)

Adalah bagian dari wilayah Kota Tarakan

yang berupa hutan lindung atau hutan mangrove yang tidak dikembangkan penggunaan lahannya

dikarenakan untuk kepentingan perlindungan dan kelestarian alam. 2.General Urban (wilayah Kota)

Pada wilayah ini penggunaan lahannya memiliki fungsi perkotaan yang di gunakan untuk permukiman dan pelayanan fasilitas dan utilitas umum.

3.Urban Center (Pusat Kota)

Wilayah yang mempunyai fungsi sebagai pusat kota adalah sepanjang koridor jalan yang langsung mengakses Simpang Tiga

4.Urban Core (Inti Kota)

(46)

Rencana Peruntukkan Lahan Mikro

- Segmen I. Fungsi guna lahan yang mempunyai potensi untuk berkembang adalah kawasan perkantoran skala perkotaan. Segmen I terletak di bagian utara koridor perencanaan,

dibatasi oleh Jembatan Sungai Beluo, Jl. Celebes, Jl. Hasanudin I, Jl. Hasanudin II, Jl. Bhayangkara, Jl. Rukun, Jl. Pemuda Pancasila, Jl. WR Supratman dan Jl. Nipah Indah. - Segmen II. Fungsi guna lahan yang mempunyai potensi untuk berkembang adalah

perdagangan dan jasa. Perdagangan dan jasa pada segmen ini cenderung pada fungsi mix-used, yaitu toko atau warung yang menjadi satu dengan rumah, baik ruko maupun fungsi mix-used tradisional. Segmen II ini adalah berbatasan dengan pusat kota yaitu simpang tiga (THM-GTM-Swiss Bell Hotell-Pos Polisi) terletak pada bagian selatan koridor perencanaan yang dibatasi oleh Gg. Raja, Jl. Nusa Indah, Gg Rahat, Gg. Nipah, Gg. Rahat, Jl. Damai, Gg. Amal, Gg. Tambak, Jl. Elang dan Jl. Kamboja.

(47)

KDB

Prospek Perubahan Fungsi KDB Awal Arahan KDB

Rumah 60 - 100% 50 - 70%

Perdagangan dan Jasa 80 - 100% 60 - 80%

Mix Use 70 - 100% 60 - 80%

Fasilitas Umum 60 - 90% 40 - 65%

KLB

Prospek Perubahan Fungsi

Tinggi Bangunan

Awal

KLB Awal Arahan Tinggi

Bangunan Arahan KLB

Rumah 1-3 0,5-2,7 1-3 0,5-2,1

Perdagangan dan Jasa 2-4 1,6-4 2-8 1,2-6,4

Mix Use 2-3 1,4-3 2-8 1,2-6,4

Fasilitas Umum 1-2 0,6-1,8 1-4 0,4-2,6

_GSB

• Untuk daerah terbangun yang kurang atau tidak teratur dan berkondisi bangunan sedang atau buruk,

maka penerapannya dilaksanakan pada saat diselenggarakan program peremajaan atau rehabilitasi lingkungan.

• Untuk daerah terbangun yang sudah teratur dan berkon¬disi permanen, namun tidak memenuhi syarat

garis sempadan bangunannya, maka penerapan garis sempadan tersebut dilakukan pada saat

bangunan-bangunan terse¬but melakukan perombakan, peremajaan, rehabilitasi atau renovasi, atau pada keadaan khusus (misalnya dilakukan proyek pelebaran jalan)

• Untuk daerah yang masih kosong, penerapannya ditetap¬kan sedini mungkin dengan cara persyaratan

tersebut dicantumkan dalam IMB

(48)

KDH

• Mengarahkan bangunan perumahan menyediakan area hijau sebesar 10-30%

dari luas lahan.

• Pada kawasan perdagangan dan jasa serta kawasan mix use, diarahkan

menyediakan daerah hijau bangunan berupa taman pada atap atau sisi-sisi bangunan berupa pot, dsb. Adapun pengaturan KDH pada bangunan yang

memiliki KDB tinggi harus memiliki KDH minimal 30 % dari sisa lahan dan untuk bangunan dengan kepadatan sedang diarahkan memiliki KDH minimal 10 %.

• Bangunan fasilitas umum berupa perkantoran, pendidikan, kesehatan, dan

peribadatan diarahkan menyediakan area hijau minimal 10% dari luas bangunan.

RENCANA KETINGGIAN BANGUNAN

• Kawasan perumahan ditetapkan tinggi bangunan maksimal 3 lantai.

• Kawasan perdagangan dan jasa serta mix use dengan tinggi bangunan maksimal 8

lantai (sekmen 2)

• Kawasan perkantoran dan fasilitas umum ditetapkan tinggi bangunan maksimal 4

lantai.

(49)

RENCANA TATA BANGUNAN

1. Koefisien dasar bangunan perumahan maksimal 70%, koefisien dasar bangunan

perdagangan dan jasa serta mix-use maksimal 80%, koefisien dasar bangunan fasilitas umum maksimal 65%.

2. Kawasan perencanaan dibagi menjadi 2 segmen perencanaan dengan fungsi yang berbeda. Segmen I dengan kegiatan perkantoran skala kota baik itu perkantoran

pemerintah maupun perkantoran swasta, sementara segmen II lebih kearah komersial perdagangan dan jasa.

3. Orientasi bangunan adalah menghadap jalan .

4. Dalam ketentuan KKOP Bandar Udara Juwata Tarakan, kawasan koridor Jl. Mulawarman termasuk dalam zona batas ketinggian bangunan yang diizinkan adalah 45 meter. Oleh karena itu ketinggian elevasi lantai yang ditetapkan untuk bangunan perumahan maksimal 12 meter, bangunan fasilitas umum maksimal 16 meter, bangunan perdagangan dan jasa serta mix-use maksimal 40 meter.

5. Ekpresi bangunan harus mempertimbangkan dan mengadopsi karakter lokal, sehingga kawasan akan memiliki karakter yang jelas.

(50)

RENCANA SISTEM JARINGAN JALAN DAN PERGERAKAN

Arteri Primer Kolektor Sekunder Lingkungan

(51)

(52)

(53)

(54)

RENCANA PEMANFAATAN RUANG JALAN

sesudah

(55)

SISTEM SIRKULASI PEJALAN KAKI DAN SEPEDA

sesudah

(56)

SISTEM SIRKULASI PEJALAN KAKI DAN SEPEDA

 Pejalan kaki harus mencapai tujuan dengan jarak sedekat mungkin , aman dari lalu

lintas yang lain dan lancar serta terhubung daerah yang satu dengan yang lain.

 Apabila jalur pejalan kaki memotong arus lalu lintas yang lain harus dilakukan

pengaturan lalu lintas, baik dengan lampu pengatur ataupun, dengan marka penyeberangan, atau tempat penyeberangan yang tidak sebidang.

 Jalur pejalan kaki yang memotong jalur lalu lintas berupa penyeberangan (Zebra

Cross), marka jalan dengan lampu pengatur lalu lintas (Pelican Cross), jembatan penyeberangan dan terowongan.

 Jalur pejalan kaki sebaiknya ditempatkan sedemikian rupa , sehingga keamanan pejalan

kaki lebih terjamin.

 Dilengkapi dengan rambu atau pelengkap jalan lainnya , sehingga pejalan kaki leluasa

untuk berjalan, terutama bagi pejalan kaki yang tuna daksa.

 Jalur pejalan kaki harus dibuat sedemikian rupa sehingga apabila hujan permukaannya

tidak licin, tidak terjadi genangan air serta disarankan untuk dilengkapi dengan pohon-pohon peneduh.

 Untuk menjaga keamanan dan keleluasaan pejalan kaki, harus dipasang kerb jalan

(57)

DRAINASE

 Pada kawasan perencanaan terdapat dua jenis drainase, yaitu selebar 5

meter dan selebar 1 meter . Pada drainase selebar 5 meter dibawahnya dipasang 3 jenis jaringan prasarana, yaitu: PDAM, telepon dan gas.

 Pada drainase itulah kemudian direncanakan untuk ditutup dan diatasnya

dijadikan jalur pejalan kaki. Penutupan drainase tersebut disertai dengan

adanya man hole sebagai sarana untuk pemeliharan dan perawatan drainase.

Sesudah Sebelum

(58)

RENCANA SISTEM PARKIR

Mengingat kondisi di lapangan yang penggunaan ruangnya sudah padat

sehingga penyediaan ruang parkir secara on street sudah tidak

memungkinkan, maka sistem parkir direncanakan tetap menggunakan

sistem off street satu lapis sejajar jalur pejalan kaki dan juga ditambahkan

adanya peraturan yang mengharuskan tiap fasilitas perdagangan/ jasa dan

perkantoran menyediakan lahan parkir sendiri sehingga tidak memberikan

beban tambahan dalam penggunaan parkir on street.

(59)

JALUR HIJAU

sebelum sesudah

(60)

RUANG TERBUKA HIJAU

sebelum sesudah sesudah sesudah sesudah

(61)

RUANG TERBUKA HIJAU

sesudah

(62)

JALUR HIJAU

Jalur Tanaman Tepi Peneduh •Jalur Tanaman Tepi Penyerap

Polusi Udara

•Jalur Tanaman Tepi

(63)

(64)

(65)

H A L T E

sesudah

(66)

(67)

(68)

IKLAN, BAK SAMPAH, BIS SURAT

sesudah

(69)

(70)

(71)

PEDOMAN PENGELOLAAN

PERATURAN UMUM:

Peraturan Oprasional Penggunaan dan Pemanfaatan Penjaminan Penjaminan hak atas tanah

dan hak pakai

Kejelasan status lahan Hak dan kewajiban pelaku Hak

a. mengetahui rencana tata ruang; b. menikmati pertambahan nilai ruang

c. memperoleh penggantian yang layak atas kerugian;

d. mengajukan keberatan kepada pejabat berwenang terhadap pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang

e. mengajukan tuntutan pembatalan izin dan penghentian pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang; dan

f. mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah dan/atau pemegang izin apabila kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang menimbulkan kerugian.

Kuwajiban

a. menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan;

b. memanfaatkan ruang sesuai dengan izin pemanfaatan ruang; c. mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin

pemanfaatan ruang;

d. memberikan akses terhadap kawasan yang oleh ketentuan peraturan perundang‐undangan dinyatakan sebagai milik umum.

(72)

Pengelolaan dan penataan lasekap, RTH, Fasum-fasos

Tanggung jawab pelaku pembangunan (pemerintah, masyarakat dan pengusaha)

Pemeliharaan RTH, fasum-fasos

Pembiayaan pemeliharaan dan perbaikan

PEDOMAN PENGELOLAAN

Penggunaan yang di izinkan dan terlarang

Diijinkan = sesuai dengan tema sekmen

Terlarang = yang tidak sesuai dengan peruntuhan zona dasar Pemeliharaan kondisi

properti

(73)

PENGENDALIAN RENCANA



Arahan Pengendalian Rencana:



Arahan Pengendalian Tata Guna Lahan



Arahan Pengendalian Bangunan Gedung



Arahan Pengendalian Bangunan Bukan Gedung



Arahan Pengendalian Pola Pergerakan, Jaringan Jalan dan Moda

Transportasi

(74)

PENGENDALIAN PELAKSANAAN

 Panduan Pengaturan Keselamatan Bangunan:  Persyaratan struktur

 Persyaratan utilitas bangunan

 Kebijakan Insentif Pengaturan Bangunan

- Bidang ekonomi, melalui pemberian kompensasi pembebasan pajak (tax holiday ), imbalan, sewa ruang, dan atau urun saham;

- Bidang fisik, melalui pembangunan serta pengadaan sarana dan prasarana sosial ekonomi misalnya pembangunan arcade yang lebih lebar;

- Bidang perijinan, yaitu dengan mempermudah prosedur administrasi pemberian ijin pemanfaatan ruang;

- Bidang manajemen lahan, melalui program kawasan siap bangunan (kasiba) dan lingkungan siap bangun (lisiba);

- Bidang pelayanan informasi, yaitu dengan mempermudah pemberian data/informasi.

(75)

Bentuk disinsentif yang dapat diberikan antara lain dalam bentuk:

 Bidang ekonomi, melalui pengenaan pajak yang tinggi di kawasan komersial;  Bidang fisik, dengan membatasi atau tidak menyediakan sarana dan prasarana,

yang dapat merangsang (menstimulir) perkembangan kawasan. Namun

bangunan tersebut harus menyediakan sendiri fasilitas lingkungannya seperti listrik, air bersih, jaringan drainase, tempat pembuangan sampah, termasuk penyediaan sarana PKL, serta area parkir yang memadai;

 Bidang teknis bangunan, melalui persyaratan bangunan (KDB dan KLB) tata

bangunan dan ketinggian bangunan;

 Bidang perijinan, tidak menutup pemberian ijin pembangunan atau pembatalan

perijinan lokasi bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan RTR (pasal 26 UU No. 24/1992);

 Bidang lingkungan, dengan mengadakan prasyarat kelaikan lingkungan melalui

Amdal.