21
BAB III
PELAKSANAAN PENELITIAN
Tahapan pelaksanaan penelitian dalam bentuk diagram alir dapat dilihat pada diagram di bawah ini :
Gambar 3.1 Tahap Pelaksanaan Penelitian
Kantor Pertanahan Depkimpraswil PBB Mekanisme pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum • Keppres No 55 tahun 1993 • Peraturan Kepala BPN No 1 tahun 1994 • Dokumentasi pengadaan tanah proyek normalisasi S.Cisaranten-Cinambo wilayah penelitian • Nama pemilik
• Jenis kepemilikan bidang tanah
• Jenis hak kepemilikan atas bidang tanah
• Luas bidang tanah pada sertifikat
• Luas bidang tanah yang terkena pengadaan Data Atribut overlay NJOP bumi tahun 2006 wilayah penelitian Data Spasial
Peta pengadaan tanah interaktif Normalisasi Sungai Cinambo Ruas Jalan
Cisaranten-Jalan Golf, Kota Bandung Data Fisik
Pengumpulan Data
Data Yuridis Persiapan Penelitian:
• Wilayah penelitian
• Alat yang digunakan dalam penelitian
Kantor Kelurahan • Nama pemilik Peta Tematik Normalisasi S. Cisaranten-Cinambo Peta pendaftaran tanah Kantor Pertanahan Depkimpraswil
22 3.1 Persiapan Penelitian
3.1.1 Wilayah Penelitian
Wilayah penelitian m erupakan wilayah pr oyek normalisasi S ungai C isaranten-Cinambo ruas Ja lan Cisaranten-Jalan Golf yang terdiri da ri 2 ( dua) kelurahan da n 2 ( dua) kecamatan di Kota Bandung, yaitu :
• Kelurahan Cisaranten Kulon, Kecamatan Arcamanik • Kelurahan Cisaranten Wetan, Kecamatan Ujung Berung
3.2 Wilayah Penelitian 3.1.2 Alat Penelitian
Alat y ang di gunakan da lam pe nelitian ini a dalah Notebook, P rinter da n p erangkat lunak. Spesifikasi dan fungsi masing-masing alat penelitian adalah sebagai berikut:
1. Komputer ya ng di gunakan a dalah Notebook Toshiba Portege M 800-A312 dengan spesifikasi: Processor Intel Core2Duo 2.00 GHz, 1024 Mb DDR2 SDRAM, Harddisk 200 G B, O S Windows V ista H ome Premium E dition, K omputer i ni di gunakan sebagai alat unt uk memasukan da ta, m enyimpan da ta d an m engelola da ta s erta menyajikan hasil.
23
2. Printer yang di gunakan a dalah Epson C X 310 0, unt uk m encetak ha sil pe ngolahan data dan naskah hasil penelitian.
3. Perangkat lunak yang digunakan adalah sebagai berikut :
a. Microsoft Vista Home Premium digunakan sebagai sistem operasi.
b. Microsoft Office Word 2007 , di gunakan unt uk pe nulisan l aporan dan pembuatan diagram hasil penelitian.
c. Microsoft Office PowerPoint 2007, digunakan untuk melakukan presentasi hasil penelitian.
d. Autodesk M ap 2004, di gunakan unt uk prosedur dijitasi peta pe ndaftaran tanah ( sistem koor dinat TM-3º) d an peta tematik normalisasi (sistem koordinat lokal), penggabungan antar dua lembar peta pendaftaran tanah dan peta t ematik normalisasi, serta unt uk m elakukan pr osedur overlay dan
editing.
e. ArcGIS 9.2, di gunakan unt uk membuat peta pe ngadaan tanah interaktif proyek normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo ruas Jalan Cisaranten-Jalan Golf dengan merelasikan data spasial dengan data atributnya.
3.2 Pengumpulan Data
Dalam membentuk dan merelasikan data spasial dan data atribut untuk pembuatan peta pengadaan t anah interaktif, dan dalam menjabarkan m ekanisme pe ngadaan tanah u ntuk pembangunan kepentingan umum proyek normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo ruas Jalan Cisaranten-Jalan G olf, K ota B andung, data ya ng di gunakan t erdiri da ri d ata f isik dan da ta yuridis. Data tersebut meliputi:
1. Data fisik, berupa:
Peta pe ndaftaran t anah format hardcopy dari K antor P ertanahan K otamadya Bandung dengan sistem koordinat TM-3˚ skala 1:1000 (Lampiran C).
Peta Tematik Normalisasi Sungai Cinambo ruas Jalan Cisaranten-Jalan Golf format hardcopy dari Kantor Balai Besar Wilayah Sungai Citarum, Departemen KimPrasWil dengan s istem koor dinat l okal skala 1: 1000 (Lampiran D).
2. Data yuridis, berupa :
Status ke pemilikan bi dang t anah yang telah be rsertifikat yang t erkena pengadaan tanah. Data tersebut diperoleh dari Kantor Pertanahan Kotamadya Bandung (Lampiran E), terdiri dari:
24
• Nama pemilik
• Jenis kepemilikan bidang tanah
• Jenis hak kepemilikan atas bidang tanah • Luas bidang tanah pada sertifikat
Status ke pemilikan bi dang t anah ya ng be lum be rsertifikat ya ng t erkena pengadaan tanah. Data tersebut d idapatkan da ri ka ntor k elurahan w ilayah penelitian dan Balai B esar W ilayah Sungai C itarum, DepKimPrasWil (Lampiran E), terdiri dari:
• Nama pemilik
NJOP bumi tahun 2006 wilayah penelitian, didapatkan dari kantor Pajak Bumi dan Bangunan Kota Bandung (Lampiran F).
Undang-undang pe ngadaan t anah untuk pe mbangunan ke pentingan u mum (Lampiran G), yang terdiri dari:
• Keputusan Presiden Nomor 55 tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan Kepentingan Umum
• Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 tahun 1994 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan Kepentingan Umum
Dokumentasi pengadaan tanah wilayah penelitian studi kasus, yang diperoleh dari K antor B alai B esar Wilayah S ungai C itarum, Depkimpraswil, Kota Bandung, yang terdiri dari:
• Luas bidang tanah hasil pengukuran bagi bidang-bidang tanah yang belum bersertifikat
• Luas bidang-bidang tanah yang terkena pengadaan tanah/yang dibebaskan baik bagi bidang-bidang tanah yang belum maupun yang telah bersertifikat • Surat-surat Keputusan terkait pengadaan tanah
3.3 Pengolahan Data
3.3.1 Pembuatan Peta Pengadaan Tanah Interaktif Normalisasi Sungai Cisaranetn-Cinambo Ruas Jalan Cisaranten-Jalan Golf, Kota Bandung
3.3.1.a Tahapan Pembentukan Data Spasial Digitasi
Data f isik ya ng di gunakan da lam t ugas a khir i ni adalah dua l embar data pe ta pendaftaran t anah hardcopy dengan s istem koor dinat TM 3 ˚ dan da ta peta t ematik
25
normalisasi S ungai Cisaranten-Cinambo ruas Jal an Cisaranten-Jalan G olf. Kota Bandung format hardcopy yang terdiri dari dua lembar dengan sistem koordinat lokal, sehingga untuk membuat pe ta pengadaan tanah interaktif dari d ata-data t ersebut, tahapan a wal y ang harus dilakukan a dalah d igitasi ya ng dilakukan de ngan memanfaatkan software Autodesk M ap 2004.
Proses di jitasi pa da software Autodesk M ap 2004 di lakukan de ngan pe rintah
polyline (PL). Pada pe ta pe ndaftaran t anah, o bjek-objek yang di dijit a dalah obj ek bidang
tanah, sungai, dan jalan yang dipisahkan oleh beberapa jenis layer, yaitu : • Layer Bidang Tanah untuk pendijitan objek bidang tanah. • Layer Sungai untuk pendijitan objek sungai.
• Layer Jalan untuk pendijitan objek jalan.
Sementara pada peta tematik normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo ruas Jalan Cisaranten-Jalan G olf, obj ek-objek ya ng di dijit a dalah ob jek bidang t anah yang t erkena pengadaan tanah, garis rencana, sungai dan jalan yang dipisahkan oleh beberapa jenis layer, yaitu :
• Layer Bidang Tanah untuk pendijitan objek bidang tanah. • Layer Area Rencana untuk pendijitan objek garis rencana. • Layer Sungai untuk pendijitan objek sungai.
• Layer Jalan untuk pendijitan objek jalan.
Output dari proses ini adalah peta pendaftaran tanah dan peta tematik normalisasi
Sungai Cisaranten-Cinambo wilayah penelitian yang sudah berformat digital. Registrasi Peta
Kedua p eta P endaftaran T anah ya ng di peroleh merupakan pe ta hardcopy bersistem koordinat TM 3˚ yang didijitasi dalam sistem koordinat lokal, oleh sebab itu harus dilakukan registrasi agar diperoleh kembali peta pendaftaran tanah dengan sistem koordinat TM 3˚ dengan memanfaatkan metode sistem transformasi koordinat metode Helmert 2D. Peta pendaftaran t anah yang dilakukan registrasi ada lah peta pe ndaftaran tanah lembar pertama dengan 4 bua h t itik s ekutu ya ng t elah di ketahui koor dinatnya ba ik dalam s istem koordinat lama (lokal) maupun sistem koordinat baru (TM 3˚). Titik -titik grid yang berlokasi di ujung-ujung peta, baik ujung-ujung kiri-kanan bawah maupun ujung-ujung kiri-kanan atas dipilih sebagai titik sekutu dalam tahapan registrasi ini.
26
Tabel 3.1 Daftar Koordinat Titik Sekutu Pada Tahapan Registrasi
Dari hasil hitungan sistem trasformasi koordinat Helmert 2D cara least square, diperoleh nilai parameter trasformasi sbb:
a. Translasi, pergeseran ke arah sumbu axis dan ordinat dari titik acuan koordinat peta ke titik acuan registrasi, sebesar 330857.125 m ke arah sumbu x, dan sebesar 733858.728 m ke arah sumbu y.
b. Rotasi, perputaran lembar peta agar memiliki orientasi yang benar sesuai dengan orientasi bidang registrasi, sebesar 0˚00’02.1’’.
c. Perbesaran, berkaitan dengan skala dan faktor skala, sebesar 0.995897423 kali.
3.3. Hasil Registrasi Titik
Sekutu
Sistem Koordinat Lama (x,y)
Sistem Koordinat Baru (x,y) 1 2 3 4 141.268 ; 642.512 646.729 ; 642.556 647.035 ; 143.736 142.016 ; 143.656 331000 ; 734500 331500 ; 734500 331500 ; 734000 331000 ; 734000
27
Penggabungan Antar Lembar Peta Pendaftaran Tanah
Lembar peta pendafataran tanah yang kedua masih dalam sistem koordinat lokal. Oleh s ebab i tu, di lakukan t ransformasi koor dinat m etode H elmert 2D untuk m endapatkan koordinat pe ta da lam s istem TM 3 ˚ sekaligus unt uk menggabungkan dua lembar pe ta pendaftaran tanah yang berurutan.
Titik sekutu yang digunakan adalah titik-titik grid yang terletak di ujung kiri atas dan ujung kanan atas peta pendaftaran tanah lembar pertama dan yang terletak di ujung kiri bawah dan ujung kanan bawah pada peta pendaftaran tanah lembar kedua.
Titik Sekutu S.K Lama (x,y) ∆x ∆y S.K Baru (x,y) ∆X ∆Y 1 2 331001,280 ; 734750,202 331506,593 ; 734749,863 505,313 -0,339 330998,409 ; 734501,240 331503,8699 ; 734501,268 505,460 0,028
Tabel 3.2 Daftar Koordinat Titik Sekutu Pada Tahapan Penggabungan Anta Lembar Peta Pendaftaran Tanah
Dari ha sil hitungan sistem tra sformasi koor dinat H elmert 2D, pa da pr oses i ni terjadi:
a. Translasi, sebesar 434,918 m ke arah sumbu x, dan sebesar -702,504 m ke arah sumbu y.
b. Rotasi, sebesar -0˚02’29.8” c. Perbesaran, sebesar 1,000290kali.
28
3.4 Hasil Penggabungan Antar Lembar Peta Pendafataran Tanah
Penggabungan Antar Lembar Peta Tematik Normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo ruas Jalan Cisaranten-Jalan Golf
Agar m emudahkan pr oses overlay, maka l embar-lembar da ta pe ta te matik normalisasi digabungkan t erlebih da hulu. Penggabungan antar lembar pe ta t ematik normalisasi dilakukan d engan sistem t ransformasi koo rdinat metode H elmert 2D. Metode Helmert 2D m ensyaratkan pe nggunaan m inimal 2 t itik s ekutu. D alam pe nggabungan a ntar lembar peta tematik normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo wilayah penelitian, titik sekutu yang digunakan adalah sebanyak 2 buah yang dipilih berdasarkan lekuk/detail sungai.
Titik Sekutu S.K Lama (x,y) ∆x ∆y S.K Baru (x,y) ∆X ∆Y 1 2 331276,568 ; 733980,318 331351,861 ; 733867,136 75,293 -113,182 331343,939 ; 734312,376 331474,563 ; 734117,130 130,624 -195,246
Tabel 3.3 Daftar Koordinat Titik Sekutu Pada Tahapan Penggabungan Anta Lembar Peta Tematik Normalisasi
29
Gambar 3.5 Letak Titik Sekutu Pada Tahapan Penggabungan Antar Lembar Peta Tematik Normalisasi
Berdasarkan data koordinat titik sekutu yang telah diketahui koordinatnya baik dalam s istem koor dinat l ama ( lokal) m aupun s istem koor dinat b aru (TM 3 ˚), m aka da pat dihitung parameter transformasi. Parameter transformasi ya ng di hitung pada t ahapan i ni adalah:
a. Translasi, sebesar -237797,482 m ke a rah s umbu x, da n s ebesar 535542,764 m ke ar ah sumbu y.
b. Perbesaran, sebesar 1,728057646 kali.
c. Rotasi tidak terjadi dalam tahapan ini. Rotasi baru di lakukan setelah kedua l embar peta tematik tersebut te lah di -overlay terhadap pe ta pe ndaftaran tanah sehingga pe rputaran orientasi peta tematik benar-benar mengacu kepada orientasi bidang yang dianggap benar (peta pendaftaran tanah).
30
Gambar 3.6 Hasil Penggabungan Antar Lembar Peta Tematik Normalisasi Overlay
Overlay dilakukan untuk mendapatkan berbagai informasi dari sumber yang
berbeda. Sumber data yang dimaksud adalah : • Sumber data peta pendaftaran tanah
Dari data peta pendaftaran tanah, bisa diambil informasi bidang tanah, sungai, dan jalan.
Sumber data peta tematik normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo
Dari data peta tematik normalisasi, bisa diambil informasi bidang tanah yang belum terdapat pada peta pendaftaran tanah, dan garis rencana.
Tahapan overlay yang di lakukan dengan m entransformasi peta da ri s istem koordinat l okal ke sistem koordinat TM 3˚sehingga didapatkan peta pendaftaran tanah dan peta tematik normalisasi ya ng saling be rtampalan. Untuk m endapatkan parameter transformasi, maka terlebih dahulu harus ditentukan titik-titik sekutu yang akan digunakan. Titik-titik sekutu yang digunakan dipilih berdasarkan lekuk/detail sungai sebanyak 4 buah.
31
Gambar 3.7 Lokasi Titik Sekutu Pada Tahapan Overlay Titik Sekutu S.K Lama (x,y) S.K Baru (x,y) 1 2 3 4 331301,259 ; 734704,882 331411,632 ; 734552,508 331359,606 ; 734186,751 331297,383 ; 733816,223 331049,823 ; 734799,098 331113,346 ; 734706,667 331079,080 ; 734498,095 331040,182 ; 734281,030 Tabel 3.4 Daftar Koordinat Titik Sekutu Pada Tahapan Overlay
Dari hasil hitungan sistem trasformasi koordinat Helmert 2D cara least square, diperoleh nilai parameter trasformasi sbb:
a. Translasi, sebesar 131863.530 m ke arah sumbu x dan sebesar 310666.510 m ke arah sumbu y.
b. Rotasi, sebesar 0˚34’53.03’.
32
Gambar 3.8 Hasil Overlay
Editing
Tahapan editing dilakukan untuk menghilangkan objek-objek yang terdapat pada peta baru hasil overlay antara peta tematik normalisasi dengan peta pendaftaran tanah. Objek-objek yang dihilangkan tersebut adalah :
• objek sungai dari peta tematik normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo. • objek bidang tanah dari peta tematik normalisasi yang sudah terdapat pada peta
pendaftaran tanah.
• objek jalan yang didapatkan dari peta tematik normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo. Sementara objek-objek yang dipertahankan adalah :
• objek garis rencana dari peta tematik normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo. • objek bidang tanah dari peta pendaftaran tanah.
• objek bidang tanah pada peta tematik normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo yang tidak terdapat pada peta pendaftaran tanah.
33
Gambar 3.9 Hasil Editing
Mengubah fromat *dwg ke format *shp
Hasil editing masih merupakan data peta yang berformat *dwg. Apabila data peta yang m asih be rformat *dw g t ersebut d ibuka di software ArcGIS 9.2, m aka a kan menghasilkan data spa sial de ngan layer-layer be rdasarkan j enis t opologinya. H al i ni a kan menyulitkan dalam hal penyusunan data atribut dan perelasian antara data spasial dengan data atribut. Sehingga, untuk mendapatkan layer-layer data spasial yang dibuka melalui software ArcGIS 9.2 sama de ngan yang sebagaimana t elah tersusun pa da sa at data tersebut m asih berformat * dwg ( berdasarkan j enis obj ek), maka peta t ersebut harus m elewati t ahapan pembentukan topologi. Cara mengubah format*dwg ke format *shp telah dijelaskan pada bab sebelumnya. Hasil dari tahapan ini adalah data spasial yang telah berformat *shp.
3.3.1.b Penyusunan dan Perelasian Data Atribut dengan Data Spasial Menyusun data atribut
Data spa sial yang t elah be rformat *shp dibuka dengan memanfaatkan software ArcGIS 9.2. Tujuannya adalah untuk menyusun data atribut dan merelasikannya dengan data spasial.
34
Nama Field Tipe
Area Double
Nama_jalan Text
Tabel 3.5 Struktur Data Tabel Jalan
• Field area menunjukkan luas
• Field nama_jalan menunjukkan nama jalan
Gambar 3.10 Layer Jalan
Nama Field Tipe
Area Double
Nama_sungai Text
Tabel 3.6 Struktur Data Tabel Sungai
• Field area menunjukkan luas
35
Gambar 3.11 Layer Sungai
Nama Field Tipe
Area Double
Tabel 3.7 Struktur Data Tabel Area Rencana
36
Gambar 3.12 Layer Area Rencana
Nama Field Tipe
Area ID_bidang_tanah Nama_pemilik Jenis_kepemilikan Status_sertifikasi Jenis_hak Wilayah Area_sertifikat/pengukuran NJOP Double Long Text Text Text Text Text Short Currency
Tabel 3.8 Struktur Data Tabel Bidang Tanah
• Field area menunjukkan luas bidang tanah hasil perhitungan melalui pengolahan data yang telah dilakukan penulis
• Field ID_bidang_tanah menunjukkan no mor i dentifikasi bi dang t anah da lam pe ngadaan tanah studi kasus
37
• Field nama_pemilik menunjukkan nama pemilik bidang tanah
• Field Jenis_kepemilikan menunjukkan j enis k epemilikan bidang t anah, a pakah dalam bentuk perseorangan atau instansi pemerintah
• Field Status_sertfikasi menunjukkan status sertifikasi bidang tanah tersebut apakah sudah bersertifikat atau belum
• Field Jenis_hak m enunjukkan jenis ha k ya ng melekat pa da ke pemilikan bi dang t anah, apakah hak milik, atau hak pakai
• Field Wilayah menunjukkan lokasi kelurahan dan kecamatan bidang tanah berada
• Field Area_sertifikat/pengukuran menunjukkan luas b idang t anah be rdasarkan ser tifikat atau hasil pengukuran panitia pengadaan tanah.
• Field NJOP menunjukkan NJOP bumi tahun 2006 bidang-bidang tanah
•
Gambar 3.13 Layer Bidang Tanah
Bidang Tanah yang Terkena Pengadaan Tanah
Untuk memberikan informasi visual dan luas dari area pengadaan tanah, bidang tanah, bagian sungai, da n j alan ya ng terkena pengadaan tanah, maka layer-layer pada pe ta pengadaan tanah untuk normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo ruas Jalan Cisaranten-Jalan Golf, K ota B andung, dilakukan pr osedur intersect yang d ilakukan de ngan m emanfaatkan
38
Intersect atau interseksi, adalah irisan dari dua buah data yang tersimpan dalam
layer yang saling bertampalan. Untuk mendapatkan informasi visual dan luas bidang tanah mana s aja y ang t erkena pe ngadaan t anah, layer-layer yang di tampalkan adalah layer area rencana dengan layer bidang t anah. Hasilnya disimpan dalam l ayer ba ru bernama Bidang_tanah_yang_dibebaskan.
Nama Field Tipe
Area ID_bidang_tanah Nama_pemilik Jenis_kepemilikan Status_sertifikasi Jenis_hak Wilayah Area_panitia NJOP Double Long Text Text Text Text Text Short Currency
Tabel 3.9 Struktur data Tabel Bidang tanah yang dibebaskan
• Field area m enunjukkan luas bidang t anah ya ng terkena pe ngadaan tanah berdasarkan hasil pengolahan data penulis
• Field ID_bidang_tanah menunjukkan nomor i dentifikasi bi dang t anah da lam pe ngadaan tanah studi kasus
• Field nama_pemilik menunjukkan nama pemilik bidang tanah
• Field Jenis_kepemilikan menunjukkan j enis ke pemilikan bi dang t anah, a pakah perseorangan atau instansi pemerintah
• Field Status_sertifikasi menunjukkan status sertifikasi bidang tanah tersebut apakah sudah bersertifikat atau belum
• Field Jenis_hak menunjukkan j enis ha k bi dang t anah ya ng melekat pa da ke pemilikan, apakah hak milik atau hak pakai
• Field Wilayah menunjukkan lokasi kelurahan dan kecamatan bidang tanah berada
• Field Area_panitia m enunjukkan luas bi dang t anah yang terkena pe ngadaan tanah
berdasarkan hasil pengolahan data panitia pengadaan tanah
• Field NJOP m enunjukkan N JOP bumi tahun 2006 bidang-bidang tanah ya ng t erkena
39
Gambar 3.14 Hasil Intersect Layer Bidang Tanah Dengan Layer Area Rencana
Bagian Sungai yang Terkena Normalisasi
Untuk memberikan informasi visual dan luas bagian Sungai Cisaranten-Cinambo yang t erkena nor malisasi, maka di lakukan intersect antara dua buah l ayer, yaitu layer area rencana dengan sungai. H asil d ari analisis intersect disimpan da lam l ayer ba ru bernama sungai_dalam_area_rencana.
Nama Field Tipe
Sungai_ID Long
Area Double
Tabel 3.10 Struktur Data Tabel Sungai Dalam Area Rencana
• Field Sungai_ID menunjukkan nomor identifikasi potongan-potongan badan sungai yang berada di dalam area rencana normalisasi
40
Gambar 3.15 Hasil Intersect Layer Sungai Dengan Layer Area Rencana
Jalan yang Berada di dalam Area Pengadaan Tanah
Untuk memberikan informasi visual dan luas jalan yang terkena pengadaan tanah proyek normalisasi S ungai C isaranten-Cinambo ruas Ja lan Cisaranten-Jalan G olf, K ota Bandung, maka dilakukan intersect antara dua buah layer, yaitu layer area rencana dengan jalan. Hasil da ri ana lisis intersect disimpan dalam l ayer ba ru bernama jalan_dalam_area_rencana.
Nama Field tipe
Jalan_ID Long
Area Double
Tabel 3.11 Struktur Data Tabel Jalan Dalam Area Rencana
• Field Jalan_ID menunjukkan nama jalan yang berada di dalam area rencana normalisasi • Field Area menunjukkan luas dari jalan tersebut
41
42
3.3.2 Mekanisme Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan Kepentingan Umum
3.3.2.a Berdasarkan Keppres no 55 tahun 1993 dan Peraturan Kepala BPN no 1 tahun 1994
Berikut adalah diagram yang menggambarkan tahapan dalam mekanisme pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum berdasarkan Keppres no 55 tahun 1993 dan Peraturan Kepala BPN no 1 tahun 1994:
ya tidak tidak ya tidak ya tidak ya ya tidak tidak ya tidak ya tidak ya
Gambar 3.17 Mekanisme Pengadaan Tanah untuk Pembangunan Kepentingan Umum Berdasarkan Peraturan Upaya gubernur agar pemegang hak
menyetujui bentuk & besar ganti rugi usulan panitia PT Provinsi
Keberatan? Pengumuman hasil Penyuluhan kembali pindah lokasi SK Penetapan Lokasi pembangunan untuk kepentingan umum Pengajuan permohonan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum kepada
RTRW
sesuai?
Jual beli/tukar
menukar/kesepakatan lainnya secara langsung tanpa melalui pihak panitia pengadaan tanah
Persiapan pelaksanaan pengadaan tanah (penyuluhan)
Area pengadaan tanah lebih dari 1
hektar?
Pengajuan permohonan pengadaan tanah kepada panitia pengadaan tanah
tujuan penyuluhan
tercapai? Pematokan garis rencana,
pematokan batas bidang tanah dan inventarisasi data status kepemilikan
Musyawarah
SK Penetapan Bentuk dan Besar Ganti Rugi
Tercapai? musyawarah
Keberatan?
Pemberian ganti rugi
Pelepasan, penyerahan, dan permohonan hak atas tanah
Proyek berjalan Keberatan? Kembali ke tahap awal (penetapan lokasi) Pengukuhan /pengubahan SK
Penetapan Bentuk dan Besar Ganti Rugi
Pindah lokasi ? Pencabutan hak oleh
43
Pengajuan Permohonan Penetapan Lokasi Pembangunan Kepentingan Umum
Instansi P emerintah ya ng m emerlukan t anah mengajukan pe rmohonan pe netapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum kepada Bupati/Walikomadya melalui Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat, atau diajukan kepada Gubernur melalui Kepala K antor P ertanahan P rovinsi j ika tanah ya ng di perlukan t erletak di dua w ilayah Kabupaten/Kotamadya atau di DKI Jakarta.
Atas dasar tersebut, Pemimpin Proyek Pengendalian Banjir dan Pengamanan Pantai Citarum yang bertindak atas nama Departemen Pemukiman dan Presarana Wilayah Propinsi Jawa Barat mengajukan surat permohonan penetapan lokasi seluas 25,20 Ha yang terletak di Kelurahan Cisaranten Kidul Cisaranten Wetan, Cisaranten Kulon Kecamatan Arcamanik dan Cisaranten Kulon Kecamatan Rancasari, Kotamadya Bandung, dalam rangka menormalisasi Sungai C isaranten-CInambo kepada Walikota Bandung melalui K epala K antor pe rtanahan Kotamadya Bandung.
Dalam surat permohonan, dilampirkan beberapa hal : a. Lokasi tanah yang diperlukan
b. Luas dan gambar kasar tanah yang diperlukan c. Penggunaan tanah pada saat permohonan diajukan
d. Uraian rencana proyek yang akan dibangun, disertai keterangan mengenai aspek pembangunan, dan lamanya pelaksanaan pembangunan
Setelah menerima surat permohonan tersebut, Bupati/Walikotamadya memerintahkan kepada K epala K antor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya unt uk m engadakan k oordinasi dengan Ketua Bappeda Tingkat II, Asisten Sekretaris Wilayah Daerah Bidang Ketataprajaan dan i nstansi pe merintah t erkait ya ng membutuhkan t anah unt uk be rsama-sama m elakukan penelitian mengenai ke sesuaian p eruntukan t anah ya ng di mohon dengan R TRW a tau perencanaan ruang wilayah atau kota yang telah ada.
Oleh karena terjadi ke sesuaian an tara t ujuan pe mbangunan proyek nor malisasi Sungai Cisaranten-Cinambo dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), maka kemudian Walikota B andung m engeluarkan Surat K eputusan un tuk m enyetujui pe netapan l okasi pengadaan tanah untuk pembangunan normalisasi Sungai Cinambo-Cisaranten.
44
Pengajuan Permohonan Pengadaan Tanah Kepada Panitia Pengadaan Tanah Oleh karena da lam p engajuan penetapan lokasi disebu tkan bahwa ar ea ya ng dibutuhkan untuk m endukung pe laksanaan pe mbangunan nor malisasi S ungai C inambo-Cisaranten lebih dari 1 Ha, maka setelah pihak instansi pemerintah yang membutuhkan lahan mendapatkan SK penetapan lokasi pengadaan tanah dari Walikota, pihak instansi pemerintah tersebut s elanjutnya w ajib m engajukan pe rmohonan pe ngadaan t anah ke pada pa nitia pengadaan tanah.
Berdasarkan P asal 7 dan 8 K eputusan pr esiden N omor 55 t ahun 1993, s truktur organisasi Panitia Pengadaan Tanah adalah:
1. Bupati/Walikotamadya Daerah Tingkat II sebagai Ketua merangkap Anggota
2. Kepala Kantor Badan P ertanahan Nasional Kabupaten/Kotamadya seba gai W akil Ketua merangkap sebagai Anggota
3. Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan sebagai Anggota
4. Kepala I nstansi P emerintah D aerah ya ng be rtanggung j awab di bidang ba ngunan sebagai Anggota
5. Kepala I nstansi P emerintah D aerah ya ng be rtanggung j awab di bidang pe rtanian sebagai Anggota
6. Camat ya ng w ilayahnya meliputi bi dang t anah di mana r encana da n pe laksanaan pembangunan akan berlangsung, sebagai anggota
7. Lurah/Kepala D esa ya ng w ilayahnya meliputi bi dang t anah di mana rencana da n pelaksanaan pembangunan akan berlangsung, sebagai anggota
8. Asisten Sekretaris W ilayah Desa B idang Pemerintahan at au Kepala B agian Pemerintahan pa da K antor B upati/Walikotamadya s ebagai S ekretaris I buk an Anggota
9. Kepala S eksi pa da ka ntor P ertanahan Kabupaten/Kotamadya seba gai Sekretaris II bukan Anggota.
Tugas poko k P anitia P engadaan T anah m enurut pa sal 8 K eppres N omor 55 T ahun 1993 adalah :
1. Mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda lain yang hak atasnya akan dilepaskan atau diserahkan.
2. Mengadakan pe nelitian mengenai s tatus huk um t anah yang ha k a tasnya a kan dilepaskan atau diserahkan.
3. Menaksir d an mengusulkan besarnya ga nti k erugian atas t anah yang hak atasnya akan dilepaskan atau diserahkan.
45
4. Memberikan penjelasan dan penyuluhan kepada pemegang hak atas tanah mengenai rencana dan tujuan pengadaan tanah tersebut.
5. Mengadakan m usyawarah de ngan pa ra pe megang ha k a tas tanah d alam r angka menetapkan bentuk dan/atau besarnya ganti rugi.
6. Menyaksikan pe laksanaan pe nyerahan ua ng ga nti r ugi ke pada pa ra pe megang ha k atas tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang ada di atas tanah.
7. Membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah.
Pada t ahapan i ni, p ihak B adan P ertanahan N asional, sebagai s alah s atu a nggota Panitia P engadaan Tanah antara l ain bertugas un tuk membuat pe ta te matik normalisasi Sungai C isaranten-Cinambo de ngan c ara m elakukan pe ngukuran rincikan bidang-bidang tanah, s ungai, dan jalan ya ng be rada di a rea penetapan lokasi. P eta tematik i ni berfungsi untuk menggambarkan area proyek normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo sekaligus untuk menunjukkan data spasial dari objek-objek penting yang berkaitan dengan proyek normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo.
Peta t ematik normalisasi S ungai C isaranten-Cinambo i ni ke mudian di tandatangani oleh K epala K antor Pertanahan K otamadya B andung untuk di tunjukkan ke pada pi hak Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah (Departemen KimPrasWil).
Peta tematik normalisasi S ungai C isaranten-Cinambo be lum m emiliki a spek hukum sebab belum ada unsur legalitas status kepemilikan dari bidang tanah yang terplot pada peta tematik tersebut, namun, peta ini digunakan oleh pihak panitia pengadaan tanah sebagai dasar untuk melakukan inventarisasi dan pelaksanaan pembayaran ganti rugi.
Persiapan Pelaksanaan Pengadaan Tanah (Penyuluhan)
Panitia be rsama-sama de ngan i nstansi P emerintah ya ng memerlukan t anah memberikan pe nyuluhan ke pada m asyarakat y ang t erkena l okasi pe mbangunan mengenai maksud dan tujuan pembangunan agar masyarakat memahami dan menerima pembangunan yang bersangkutan.
Penyuluhan dilaksanakan di tempat yang ditentukan oleh Panitia dan dipandu oleh Ketua Panitia serta dihadiri oleh para anggota panitia dan Pimpinan Instansi terkait dan dapat dilakukan lebih dari 1 kali sesuai keperluan sampai tujuan penyuluhan tersebut tercapai.
Penetapan batas lokasi dan inventarisasi
Pada tahap ini ditetapkan batas lokasi proyek di lapangan berdasarkan data garis rencana y ang telah digambarkan di at as pe ta tematik normalisasi S ungai C isaranten-Cinambo. Batas lokasi proyek di lapangan ditandai dengan patok (pematokan).
46
Pematokan adalah memindahkan atau mentrasfer t itik-titik r encana ya ng a da di peta perencanaan ke lapangan atau permukaan bumi [Hendriatiningsih. 1984].
Pada tahap ini pekerjaan yang dilakukan berdasarkan data yang telah tersedia berupa peta tematik normalisasi yang harus diset di lapangan, diantaranya :
• Mengeset sudut • Mengeset jarak
Sebelum melakukan pematokan, kedua data tersebut telah dihitung terlebih dahulu dari peta tematik normalisasi dengan menggunakan rumus hitungan jarak dan sudut jurusan antara dua buah titik yang diketahui koordinatnya.
Pematokan tidak hanya dilakukan terhadap jalur/garis rencana namun juga terhadap batas-batas bidang t anah ya ng be rada di da lam ga ris r encana. Pihak yang m elakukan pematokan garis rencana maupun batas-batas bidang tanah di lapangan adalah pihak Instansi Pemerintah yang membutuhkan tanah, yaitu Departemen Kimpraswil.
Setelah patok-patok batas bidang t anah dan ba tas lokasi pe laksanaan pr oyek normalisasi selesai dipasang, maka, panitia menunjuk petugas dari Kantor Pertanahan untuk membuat peta inventarisasi data atau yang disebut juga sebagai peta hasil rincikan.
Peta i nventarisasi d ata/peta ha sil r incikan i ni m erupakan turunan p eta tematik normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo yang memuat data spasial area proyek normalisasi dan obj ek b idang t anah ya ng t erkena pe ngadaan t anah lengkap de ngan nom or i dentifikasi bagi bi dang-bidang tanah t ersebut s ebagaimana ya ng b atas-batasnya te lah dipatok di lapangan, s ebagai d asar untuk m enunjukkan s tatus l egalitas kepemilikannya da lam be ntuk daftar.
Apabila panitia sudah memperoleh peta inventarisasi data, maka panitia pengadaan tanah baru dapat melakukan inventarisasi data mengenai status hukum bidang-bidang tanah, termasuk ba ngunan, t anaman da n/atau be nda-benda l ain y ang t erkait d engan bi dang t anah yang ditunjukkan ol eh pe ta i nventarisasi da ta yang ke mudian a kan di publikasikan da lam bentuk daftar inventarisasi data..
Daftar inve ntarisasi da ta/daftar ha sil rincikan ada lah data ya ng berisi st atus kepemilikan suatu bidang tanah, bangunan , dan tanaman berdasarkan nomor identifikasinya. Untuk melaksanakan tahap inventarisasi, pantia menugaskan instansi terkait dengan pendataan yang dimaksud, diantaranya:
47
1. Untuk mengetahui luas, status, pemegang hak dan penggunaan tanah, penyelidikan riwayat p enguasaan d an pe nggunaan t anah oleh pe tugas da ri K antor B adan Pertanahan Nasional Kotamadya Bandung.
2. Untuk mengetahui pemilik, jenis, luas, konstruksi dan kondisi bangunan, dilakukan oleh petugas dari instansi Dinas Bangunan Pemerintah Kotamadya Bandung
3. Untuk mengetahui pemilik, jenis, umur, dan kondisi tanaman, dilakukan pendataan oleh petugas dari instansi Dinas Pertanian Pemerintah Kotamadya Bandung.
4. Untuk mengetahui pemilik, jenis, umur, dan kondisi benda-benda lain yang terkait dengan tanah, dilakukan pendataan oleh petugas dari instansi Pemerintah Daerah Tingkat II yang bertanggung jawab mengenai benda-benda yang akan didata. Dalam melakukan t ugasnya, pa ra pe tugas i nventarisasi merupakan s atu t im ya ng melaksanakan tugasnya secar a be rsamaan berdasarkan surat t ugas da ri P anitia P engadaan Tanah.
Hasil i nventarisasi t ersebut d itandatangani oleh petugas ya ng m elaksanakan inventarisasi, diketahui atasannya dan pimpinan instansi yang bersangkutan untuk selanjutnya disampaikan kepada panitia.
Keberadaan peta, khususnya peta inventarisasi data memiliki peranan penting dalam pengadaan tanah yang berfungsi untuk menunjukkan:
• Area rencana proyek pada suatu wilayah tertentu
• Posisi, be ntuk, dan j umlah da ri b idang-bidang t anah ya ng be rada di da lam a rea rencana (yang terkena pengadaan tanah)
• Luas bidang tanah yang terkena pengadaan tanah
Dari fungsi keberadaan peta sebagimana yang telah disebutkan diatas, dapat dikatakan tanpa peta, mustahil pengadaan tanah dapat berjalan. Hal tersebut dapat digambarkan dalam beberapa poin berikut:
• Dalam ha l pe rancangan a nggaran pe ngadaan t anah, tanpa pe ta, pihak i nstansi pemerintah ya ng m emerlukan tanah t idak da pat m enghitung anggaran pe ngadaan tanah ol eh karena t idak ada nya da sar ya ng da pat m enunjukkan letak area rencana proyek ya ng di maksud s ekaligus l etak, luas dan j umlah bidang-bidang t anah ya ng terkena pengadaan tanah.
• Dalam hal tahapan inventarisasi data, tanpa peta, panitia tidak dapat menyusun daftar inventarisasi sebagai data yang berisi status kepemilikan bidang tanah yang terkena
48
pengadaan t anah oleh k arena tidak adanya da sar ya ng d apat m enunjukkan bi dang-bidang tanah mana saja yang harus diinventarisasi.
• Dalam hal pembayaran ganti rugi, panitia pengadaan tanah akan mengalami kesulitan dalam menghitung besar ganti rugi yang bisa didapatkan oleh pemilik bidang tanah oleh ka rena t idak a danya da sar ya ng menunjukkan l uas s uatu bi dang t anah s etelah terpotong oleh garis rencana.
• Dalam hal pembayaran ganti rugi, tanpa keberadaan peta, pihak pemilik bidang tanah kemungkinan t idak m udah unt uk mempercayai be sar l uas bi dang t anahnya ya ng terkena pengadaan tanah.
Pengumuman hasil inventarisasi
Panitia P engadaan Tanah mengumumkan hasil i nventarisasi d i K antor B adan Pertanahan Nasional Kota Bandung, Kantor Camat, dan Kantor Kelurahan terkait selama 1 bulan dalam be ntuk pe ta, y ang d isebut s ebagai pe ta inventarisasi data d an da ftar untuk memberikan kesempatan kepada yang berkepentingan mengajukan keberatan.
Jika ada ke beratan yang oleh pa nitia dianga p be ralasan, dan diajukan dalam tenggang waktu yang telah ditetapkan, maka Panitia mengadakan perubahan terhadap daftar dari peta.
Hasil i nventarisasi t ersebut di umumkan da lam bentuk da ftar da n pe ta ya ng t elah ditandatangani oleh Ketua, Wakil Ketua, Sekretaris, dan Para Anggota panitia.
Semua ha sil i dentifikasi ya ng d ilakukan oleh p anitia harus di umumkan ke pada semua pe megang ha k a tas t anah u ntuk ke mudian diberikan w aktu unt uk menyanggahnya. Apabila ternyata ada yang menyanggah, maka Panitia Pengadaan Tanah harus menyelesaikan permasalahannya terlebih dahulu sebelum proses pembebasan tanah berlanjut.
Pengumuman ha sil inventarisasi ini di tujukan untuk m emenuhi a zas publisitas dalam pengadaan tanah, sehingga semua pihak, baik instansi pemerintah yang membutuhkan tanah, m aupun pi hak p emilik t anah, ba ngunan, dan t anaman m engetahui s ecara t ransparan mengenai ke benaran d ari s tatus k epemilikan dan i nformasi luas bi dang t anahnya yang terkena pengadaan tanah.
Pelaksanaan Musyawarah dan Penetapan Bentuk dan Besar Ganti Rugi Setelah batas tenggang waktu yang ditentukan berakhir, Panitia Pengadaan Tanah mengundang instansi yang m embutuhkan l ahan, pe megang ha k a tas t anah da n pe milik bangunan, t anaman da n/atau be nda-benda ya ng t erikat de ngan t anah ya ng be rsangkutan
49
untuk m engadakan m usyawarah d i tempat ya ng di tentukan oleh P anitia P engadaan T anah dalam rangka menetapkan bentuk dan besarnya ganti rugi.
Musyawarah dilaksanakan secaran l angsung antara i nstansi P emerintah yang membutuhkan tanah dengan para pemegang hak atas tanah dan pemilik bangunan, tanaman dan/atau benda-benda yang terikat dengan tanah yang bersangkutan.
Jika j umlah pe megang ha k a tas t anah da n pe milik ba ngunan, t anaman da n/atau benda-benda ya ng t erikat de ngan t anah ya ng be rsangkutan.dianggap t idak memungkinkan untuk terselenggaranya musyawarah yang efektif, makan musyawarah dapat dilakukan secara parsial atau dengan wakil yang ditunjuk diantara dan oleh mereka yang telah memegang surat kuasa yang diketahui oleh Lurah/Kepala Desa setempat.
Hal-hal yang diperhatikan mengenai ganti rugi adalah :
1. Nilai tanah berdasarkan nilai nyata atau sebenarnya dengan memperhatikan Nilai Jual Obyek Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP) tahun terakhir untuk tanah yang bersangkutan. 2. Faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah, adalah :
a. Lokasi tanah b. Jenis hak atas tanah c. Status penguasaan tanah d. Peruntukkan tanah
e. Kesesuaian penggunaan tanah dengan rencana tata ruang wilayah f. Prasarana yang tersedia
g. Fasilitas dan utilitas h. Lingkungan
i. Lain-lain yang mempengaruhi harga tanah
3. Nilai taksiran bangunan, tanaman, dan benda-benda lain yang terkait atas tanah. Dalam pros es m usyawarah, para pe megang atau wakil pe megang hak at as tanah berhak untuk menyampaikan keinginannya mengeai bentuk dan besar ganti rugi. Jika dalam penyampaiannya sesuai dengan sejumlah hal-hal yang diperhatikan mengenai ganti rugi tanah seperti yang telah disebutkan diatas, maka pihak instansi Pemerintah yang memerlukan tanah menyampaikan tanggapan terhadap keinginan pemegang hak atas tanah.
Ganti r ugi dinyatakan da lam be ntuk ya ng t idak menyebabkan pe rubahan t erhadap pola hi dup m asyarakat de ngan m empertimbangkan ke mungkinan di laksanakan a lih pemukiman ke lokasi yang sesuai.
50
Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria / Kepala BPN Nomor 1 t ahun 1994 tentang petunjuk p elaksanaan p engadaan tanah unt uk ke pentingan um um, t aksiran ni lai t anah menurut jenis hak atas tanah dan status penguasaan tanah adalah sebagai berikut :
1. Hak milik :
a. Yang sudah bersertifikat dinilai 100% b. Yang belum bersertifikat dinilai 90% 2. Hak Guna Usaha
a. Yang masih berlaku dinilai 80% jika perkebunan tersebut masih diusahakan dengan baik (kebun kriteria kelas I, II dan III)
b. Yang sudah berakhir dinilai 60% jika perkebunan itu masih diusahakan dengan baik (kebun kriteria kelas I, II, dan III)
c. Hak guna usaha yang masih berlaku dan yang sudah berakhir tidak diberi ganti rugi jika perkebunan itu tidak diusahakan dengan baik (kebun kriteria kelas IV dan V) d. Ganti r ugi tanaman perkebunan ditaksir ol eh i nstansi p emerintah daerah yang
bertanggung j awab d i b idang pe rkebunan de ngan m emperhatikan f aktor i nvestasi, kondisi kebun, dan produktifitas tanaman.
3. Hak Guna Bangunan
a. Yang masih berlaku dinilai 80%.
b. Yang sudah berakhir dinilai 60% jika tanahnya masih dipakai sendiri atau oleh orang lain a tas pe rsetujuannya, da n be kas pe megang ha k telah m engajukan perpanjangan/pembaharuan ha k s elambat-lambatnya 1 t ahun s etelah ha knya be rakhir atau hak itu berakhir belum lewat 1 tahun.
4. Hak Pakai
a. Yang j angka w aktunya t idak di batasi da n be rlaku s elama t anahnya d ipergunakan untuk keperluan tertentu dinilai 100%
b. Hak pakai dengan jangka waktu paling lama 10 tahun dinilai 70%
c. Hak pakai yang sudah berakhir dinilai 50% jika tanahnya masih dipakai sendiri atau oleh or ang l ain a tas persetujuannya, da n be kas pe megang ha k t elah m engajukan perpanjangan/pembaharuan ha k s elambat-lambatnya 1 t ahun s etelah ha knya be rakhir atau hak itu berakhir belu lewat 1 tahun.
5. Tanah wakaf dinilai 100% dengan ketentuan ganti rugi diberikan dalam bentuk tanah, bangunan, dan perlengkapan yang dibutuhkan.
51
Untuk ga nti r ugi ba ngunan da n t anaman, masing-masing s udah a da s tandar ha rga tersendiri yang mengacu pa da ke putusan K epala K antor Dinas B angunan P emerintah K ota Bandung dan Dinas Pertanian Pemerintah Kota Bandung.
Apabila pemegang hak atas tanah dan pemilik bangunan, tanaman, dan/atau benda-benda l ain yang t erkait de ngan t anah ya ng be rsangkutan menyetujui harga ga nti rugi ya ng diusulkan o leh pi hak instansi P emerintah yang memerlukan tanah, Panitia m engeluarkan keputusan tentang bentuk dan besarnya ganti rugi sesuai kesepakatan tersebut.
Namun, j ika pe megang ha k a tas tanah da n pe milik ba ngunan, t anaman, da n/atau benda-benda l ain yang terkait d engan t anah b elum menyetujui ha sil musyawarah, m aka musyawarah diadakan lagi hingga tercapai kesepakatan mengenai bentuk dan besarnya ganti rugi. J ika m usyawarah ul ang tidak j uga menghasilkan ke sepakatan, m aka P anitia mengeluarkan keputusan mengenai bentuk dan besar ganti rugi berdasarkan nilai nyata atau dengan m emperhatikan ha l-hal ya ng di perhatikan mengenai be sar ga nti r ugi s eperti ya ng telah di sebutkan di atas da n pe ndapat, s aran keinginan da n pe rtimbangan ya ng be rlangsung dalam musyawarah.
Pelaksanaan Pemberian Ganti Rugi
Instansi pe merintah ya ng memerlukan t anah membuat da ftar nom inatif pe mberian ganti rugi berdasarkan i nventarisasi ya ng t elah di lakukan da n ke putusan pa nitia a tau keputusan Gubernur mengenai bentuk dan besar ganti rugi.
Pemberian ganti rugi dalam be ntuk ua ng di bayarkan s ecara l angsung kepada ya ng berhak d i l okasi ya ng t elah di tentukan ol eh panitia, de ngan di saksikan ol eh sekurang-kurangnya tiga orang anggota panitia.
Pemberian ganti rugi dalam bentuk uang harus dibuktikan dengan tanda penerimaan. Untuk pemberian ganti rugi dalam bentuk selain uang, harus dituangkan dalam berita acara ganti ke rugian ya ng di tandatangai ol eh pe nerima ga nti ke rugian ya ng be rsangkutan da n Ketua atau Wakil Panitia, serta sekurang-kurangnya dua orang anggota Panitia.
Bagi para penerima uang ganti rugi wajib untuk difoto sebagai bukti telah menerima uang ganti rugi. Format foto yang yang dilakukan adalah foto close-up sambil menunjukkan papan bertuliskan bentuk da n be sar ga nti r ugi ya ng t elah i a t erima. Hal i ni be rtujuan unt uk menghindari kl aim be lum menerima ga nti r ugi di ke mudian ha ri da ri p ihak ya ng sesungguhnya telah menerima ganti rugi dikarenakan kemunduran fisik manusia (lupa).
52
Pemberian ganti rugi untuk tanah wakaf dilakukan melalui Nadzir yang bersangkutan, sementara u ntuk t anah ulayat, di lakukan da lam be ntuk s arana d an p rasarana ya ng da pat dimanfaatkan oleh masyarakat setempat.
Menurut Pasal 20 Peraturan Menteri A graria / Kepala B PN N omor 1 t ahun 199 4 tentang petunjuk pelaksanaan pengadaan tanah untuk kepentingan umum, bagi yang memakai tanah t anpa s esuatu ha k di berikan uang s antunan. Y ang di maksud de ngan memakai t anah tanpa sesuatu hak adalah:
1. Mereka yang memakai tanah sebelum tanggal 16 Desember 1960 2. Mereka yang memakai tanah bekas hak barat
3. Bekas pemegang hak guna bangunan yang tidak memenuhi syarat 4. Bekas pemegang hak pakai yang tidak memenuhi syarat
Berdasarkan ke tentuan Pasal 6 Undang-Undang N omor 51 P rp T ahun 1960, s eseorang yang menguasai tanah tanpa mendapatkan wewenang atau kuasa yang sah dari yang berhak memberi kua sa, di kenakan pi dana kurungan. Namun s ebaliknya, da lam ka itannya de ngan pengadaan tanah unt uk pembangunan ke pentingan um um, y ang di sebutkan dalam Keppres Nomor 55 t ahun 199 3, m aupun pe raturan Menteri A graria/Kepala B adan P ertanahan Nasional nomor 1 tahun 1994, tetap diberikan ganti rugi yang disebut dengan santunan yang besarnya di tetukan o leh P anitia P engadaan T anah. P enentuan be sarnya u ang s antunan i ni tidak h arus di dahului dengan m usyawarah a ntara ke dua belah p ihak, a kan tetapi c ukup dengan penentuan sepihak yaitu panitia pengadaan tanah.
Pelepasan dan Penyerahan Hak Atas Tanah
Bersamaan dengan pemberian ganti rugi, dibuat surat pernyataan pelepasan hak atas tanah ya ng ditandatangani ol eh pe megang ha k a tas t anah dan K epala K antor P ertanahan Kotamadya Bandung serta disaksikan oleh sekurang-kurangnya dua orang anggota panitia.
Apabila ya ng di lepaskan merupakan t anah ya ng be lum be rsertifikat, maka penyerahan tersebut harus disaksikan oleh Camat, dan Lurah/Kepala Desa setempat.
Pada saat pembuatan surat pe rnyataan pelepasan hak atau penyerahan tanah, pemegang hak atas t anah wajib menyerahkan sertifikat da n/atau surat-surat t anah ya ng berkaitan kepada Panitia.
Kepala K antor P ertanahan K ota B andung mencatat ha pusnya ha k a tas t anah ya ng dilepaskan atau diserahkan pada buku tanah dan sertifikatnya. Apabila tanah yang dilepaskan haknya a tau ya ng di serahkan be lum be rsertifikat, m aka pa da s urat-surat t anah ya ng bersangkutan dicatat bahwa tanah tersebut telah diserahkan atau dilepaskan haknya.
53
Panitia membuat berita acara pengadaan tanah setelah pelepasan hak atau penyerahan tanah setelah selesai dilaksanakan pelepasan atau penyerahan hak atas tanah atau pada akhir tahun anggaran.
Untuk setiap bidang tanah dilakukan pemberkasan dokumen pengadaan tanah, dan surat-surat tanah s erta dokum en-dokumen ya ng be rhubungan de ngan pe ngadaan t anah diserahkan ke pada i nstansi P emerintah ya ng m embutuhkan t anah. S ementara a rsip be rkas pengadaan tanah di simpan di K antor P ertanahan K otamadya B andung. S etelah I nstansi Pemerintah yang m embutuhkan t anah m enerima be rkas do kumen pe ngadaan t anah, m aka instansi tersebut wajib segera mengajukan permohonan ha k a tas tanah hingga memperoleh sertifikat atas nama instansi induknya.
Pencabutan Hak
Dalam keadaan yang sangat mendesak yang memerlukan penguasaan tanah dan/atau benda-benda ya ng t erkait de ngan t anah ya ng b ersangkutan dengan s egera G ubernur da pat menyampaikan usul kepada Kepala kantor pertanahan setempat untuk melakukan pencabutan hak.
Pencabutan hak di lakukan j ika d iperlukan tanah unt uk k epentingan u mum s edang musyawarah ya ng t elah di usahakan untuk m encapai kesepakatan be rsama m engenai penyerahan tanah d an g anti r ugi t idak m embawa ha sil ya ng kongkr it pa dahal tidak bi sa mendapatkan lahan lain [Harsono, Boedi. 2007]
Dalam rangka penyelesaian melalui pencabutan hak, Gubernur mengusulkan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat u ntuk di bentuk P anitia P enaksir unt uk m enerapkan besarnya ganti rugi terhadap tanah dan/atau benda-benda yang haknya akan dicabut dengan melampirkan taksiran.
Pengadministrasian Hasil Pembebasan dan Pencabutan
Proses pe ngadaan tanah diakhi ri dengan pe lepasan dan penyerahan hak at as tanah yang kemudia dilanjutkan dengan pengadministrasian hasil pembebasan dan pencabutan hak atas tanah sesuai dengan tujuan awal dari pengadaan tanah.
Panitia pe ngadaan t anah ya ng be rwenang da lam mengajukan pr osedur te rsebut dengan cara mengajukan surat yang berkaitan dengan tanah kepada unit yang bertugas dalam hal pe rawatan aset n egara, yang biasanya pada uni t organisasi di t iap-tiap l embaga pemerintahan tang diberi nama Bagian Perlengkapan.
Apabila t idak segera diadministrasikan atau t erjadi ke salahan dalam pros es pengarsipan, maka memungkinkan terjadinya penyerobotan aset negara tersebut oleh pihak
54
lain a tau pa ling t idak terjadi pe nguasaan f isik t anah ol eh pi hak ya ng t idak be rwenang. Sehingga, jika suatu saat pada tanah tersebut akan dilakukan suatu pembangunan, maka akan membutuhkan w aktu da n bi aya y ang l ebih b anyak ka rena pa da um umnya pi hak ya ng menguasai fisik tanah akan bersitegang dalam mempertahankan lokasi yang ditempati apabila akan a da pi hak l ain y ang be rmaksud m emanfaatkan t anah t ersebut. Akan m emakan bi aya lebih, s ebab pa da Peraturan M enteri A graria / Kepala B PN N omor 1 t ahun 1994 t entang petunjuk pe laksanaan p engadaan t anah unt uk k epentingan umum, di sebutkan ba hwa pi hak yang t idak m emiliki s uatu ha k a tas t anah namun memanfaatkan tanah tersebut a kan tetap diberikan santunan yang besarnya ditentukan oleh panitia.
Oleh s ebab i tu i nstansi ya ng m embutuhkan t anah a pabila t elah m enyelesaikan tahapan pelepasan hak atas t anah dari pe milik t anah kepada i nstansi yang m embutuhkan tanah, w ajib unt uk m engamankan f isik t anah be serta do kumentasi baik pa da unit ke rja internal instansi terkait maupun pada arsip nasional.
Pengamanan f isik t anah ya ng t elah di bebaskan da pat be rupa pe rawatan, pengawasan, seperti pemberian tanda batas tanah, pemagaran, pemberian tulisan/peringatan yang berkaitan dengan status kepemilikan tanah.
55 3.3.2.b Berdasarkan Pelaksanaan
Secara umum, mekanisme pengadaan tanah sebagaimana yang terjadi di lapangan dapat ditunjukkan melalui flowchart berikut:
ya tidak tidak ya tidak ya tidak ya ya tidak tidak ya tidak ya tidak ya
Gambar 3.18 Mekanisme Pengadaan Tanah untuk Pembangunan Kepentingan Umum Berdasarkan Pelaksanaan Pencabutan hak oleh
Presiden Kembali ke tahap awal (penetapan lokasi) Pindah lokasi ? Pengajuan permohonan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum kepada
RTRW
Pengajuan permohonan pengadaan tanah kepada panitia pengadaan tanah
pindah lokasi sesuai?
Jual beli/tukar
menukar/kesepakatan lainnya secara langsung tanpa melalui pihak panitia pengadaan tanah Area pengadaan
tanah lebih dari 1 hektar? SK Penetapan Lokasi pembangunan untuk kepentingan umum Penyuluhan kembali tujuan penyuluhan tercapai? Pengumuman hasil Persiapan pelaksanaan pengadaan tanah (penyuluhan)
Pematokan garis rencana, pematokan batas bidang tanah dan inventarisasi data status kepemilikan
Musyawarah
SK Penetapan Bentuk dan Besar Ganti Rugi
Tercapai? musyawarah
Pemberian ganti rugi
Pelepasan, penyerahan, dan permohonan hak atas tanah
Proyek berjalan Keberatan?
Upaya gubernur agar pemegang hak menyetujui bentuk & besar
ganti rugi usulan panitia PT Provinsi
Konsinyasi oleh Panitia Pengadaan Tanah
Keberatan? Pengambilan uang ganti
rugi di pengadilan
Keberatan?
Pengukuhan /pengubahan SK Penetapan Bentuk dan Besar Ganti Rugi
56 3.4 Hasil Pengolahan Data
3.4.1 Hasil Kualitatif
Mekanisme Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan Kepentingan Umum Bagi Pemilik Hak Atas Tanah, Bangunan, dan Tanaman yang Menyetujui Keputusan Bentuk dan Besar Ganti Rugi.
tidak
ya
Gambar 3.19 Mekanisme Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan Kepentingan Umum Bagi Pemilik Bidang Tanah, Bangunan, dan Tanaman Menyetujui Keputusan Bentuk dan Besar
Ganti Rugi Proyek berjalan
SK Penetapan Bentuk dan Besar Ganti Rugi
Pemberian ganti rugi
Pelepasan, penyerahan, dan permohonan hak atas tanah
57
Mekanisme Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan Kepentingan Umum Bagi Pemilik Hak Atas Tanah, Bangunan, dan Tanaman yang tidak Menyetujui Keputusan Bentuk dan Besar Ganti Rugi.
tidak tidak ya tidak ya tidak ya
Gambar 3.20 Mekanisme Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan Kepentingan Umum Apabila Pemilik Bidang Tanah, Bangunan, dan Tanaman Tidak Menyetujui Bentuk dan Besar Ganti Rugi.
Pencabutan hak oleh Presiden Proyek berjalan
Pelepasan, penyerahan, dan permohonan hak atas tanah
Keberatan?
Musyawarah Tercapai? musyawarah
Upaya gubernur agar pemegang hak menyetujui bentuk & besar ganti rugi
usulan panitia PT Provinsi konsinyasi oleh penitia pengadaan tanah Pengambilan uang ganti rugi di pengadilan Pengukuhan /pengubahan SK Penetapan Bentuk dan Besar Ganti Rugi
SK Penetapan Bentuk dan Besar Ganti Rugi
Keberatan?
58 3.4.1 Hasil Kuantitatif
Luas
Jenis Obyek Area (m2)
Jalan 417.963
Sungai
Jalan di dalam area rencana
6539,772 417,963 Luas bidang tanah yang harus dibebaskan
Sungai di dalam area rencana Lain-lain
Rencana Total area proyek
29173,703 3370,902 2095.866 35085,434
Tabel 3.12 Luas Masing-masing Objek Terkait Pengadaan Tanah Studi Kasus
Melalui tabel di atas, dapat d isimpulkan bahwa ar ea bidang t anah yang ha rus dibebaskan sebagaimana ya ng didapatkan penulis m elalui peta pe ngadaan tanah interaktif yang telah di buat adalah s ebesar 29173,703 m 2 sedangkan hasil pe rhitungan ya ng t elah
dilakukan oleh panitia pengadaan tanah adalah sebesar 28744 m2. Artinya terdapat perbedaan
sebesar 429,703 m2
Berdasarkan wilayah Kelurahan dan Kecamatan bidang tanah bertempat, luas bidang tanah yang terkena pengadaan tanah adalah sebesar sebagai berikut :
atau sebesar 1.49% dari total area versi Panitia Pengadaan Tanah.
Wilayah Area (m2) Area versi Panitia
(m2)
Kelurahan Cisaranten Kulon Kecamatan Arcamanik Kelurahan Cisaranten Wetan, Kecamatan Ujung Berung
Total 17138,508 12035,195 29173,703 17445 11299 28744
Tabel 3.13 Informasi Luas bidang tanah yang Terkena Pengadaan Tanah Berdasarkan Wilayah Penelitian
Status Kepemilikan
Berikut a dalah data kua ntitatif ya ng menunjukkan j umlah b idang t anah ya ng t erkena pengadaan tanah dalam r angka m enormalisasi S ungai C isaranten-Cinambo Ruas Jal an Cisaranten-Jalan Golf, Kota Bandung berdasarkan status kepemilikan tanah.
59
Wilayah Jenis kepemilikan Status sertifikasi Jenis hak Jumlah Bidang tanah Kel. Cisaranten Kulon Kec. Arcamanik Perseorangan Instansi Pemerintah Bersetifikat Belum bersertifikat Bersertifikat Hak Milik Hak Pakai TOTAL 24 23 3 50 Kel. Cisaranten Wetan Kec. Ujung Berung Perseorangan Instansi Pemerintah Bersertifikat Belum bersertifikat Bersertifikat Hak Milik Hak Pakai TOTAL 10 11 1 22
Tabel 3.14 Jumlah Bidang Tanah yang Terkena Pengadaan Tanah Berdasarkan Status Kepemilikan
Harga ganti rugi tanah apabila berdasarkan NJOP bumi tahun 2006
Harga ganti rugi tanah yang diberikan kepada pemilik tanah yang terkena pengadaan tanah proyek normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo ruas jalan Cisaranten-Jalan Golf, Kota Bandung apabila berdasarkan NJOP bumi tahun 2006 ditunjukkan pada tabel berikut:
No ID b.tnh
NJOP Luas
(m2)
Harga No ID NJOP Luas
(m2) Harga 195 196 197 198 199 200 201 Rp 243.000/m2 Rp 243.000/m2 Rp 243.000/m2 Rp. 160.000/m2 Rp. 260.000/m2 Rp. 243.000/m2 Rp. 243.000/m2 196 337 15 266 333 472 442 Rp 47.628.000 Rp.81.891.000 Rp. 3.645.000 Rp.42.560.000 Rp. 86.580.000 Rp. 114.696.000 Rp. 107.406.000 231 232 233 234 235 236 237 Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 160.000/m2 Rp. 160.000/m2 Rp. 285.000/m2 Rp. 243.000/m2 526 341 72 602 190 268 117 Rp. 67.328.000 Rp.43.648.000 Rp.9.216.000 Rp.96.320.000 Rp.30.400.000 Rp. 76.380.000 Rp. 28.431.000
60 No ID
b.tnh
NJOP Luas
(m2)
Harga No ID NJOP Luas
(m2) Harga 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 224 225 226 227 228 229 230 Rp. 160.000/m2 Rp. 160.000/m2 Rp. 160.000/m2 Rp. 160.000/m2 Rp. 160.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 160.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 160.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp.128.000/m2 Rp. 128.000/m Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 394.000/m2 Rp. 394.000/m2 Rp. 394.000/m2 Rp. 394.000/m2 Rp. 394.000/m2 Rp. 128.000/m2 672 332 852 2102 512 1053 83 77 36 463 411 29 35 84 248 108 72 183 39 59 78 1442 1413 1521 113 138 10 174 Rp. 107.520.000 Rp.53.120.000 Rp.136.320.000 Rp.336.320.000 Rp.81.920.000 Rp. 134.784.000 Rp. 10.624.000 Rp. 9.856.000 Rp.4.608.000 Rp. 59.264.000 Rp. 52.608.000 Rp. 4.640.000 Rp. 4.480.000 Rp. 10.752.000 Rp.31.744.000 Rp. 17.280.000 Rp. 9.216.000 Rp. 23.424.000 Rp. 2.432.000Rp. 7.552.000 Rp.9.984.000 Rp. 184.576.000 Rp.556.722.000 Rp.599.274.000 Rp.44.522.000 Rp. 54.372.000 Rp. 3.940.000 Rp. 22.272.000 --- 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 256a 256b 257 258 259 260 261 262 263 Rp.200.000/m2 Rp.200.000/m2 Rp. 200.000/m2 Rp. 243.000/m2 Rp. 243.000/m2 Rp. 160.000/m2 Rp. 160.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 200.000/m2 Rp. 200.000/m2 Rp. 200.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp.128.000/m2 Rp. 128.000/m2 Rp. 128.000/m2 - - Rp. 128.000/m2 - - - Rp. 128.000/m2 TOTAL 355 14 80 669 6 22 42 51 53 73 16 30 14 16 46 49 23 1962 994 140 84 - - 594 - - - 178 Rp. 71.000.000 Rp. 2.800.000 Rp. 16.000.000 Rp. 162.567.000 Rp. 1. 258.000 Rp. 3.520.000 Rp. 6.720.000 Rp. 6.520.000 Rp. 6.784.000 Rp. 9.344.000 Rp. 2 048.000 Rp. 3.840.000 Rp. 1.792.000 Rp. 2.048.000 Rp. 9.200.000 Rp. 9.800.000 Rp. 4.600.000 Rp 251.136.000 Rp.127.232.000 Rp. 17.920.000 Rp. 10.752.000 - - Rp. 76.032.000 - - - Rp. 22.784.000 Rp. 4.232.646.000
