i
MAKALAH
MATA KULIAH HUKUM BISNIS
BISNIS
Kasus Bisnis Properti Masih Banyak Terkendala
Masalah Hukum
Di susun Oleh :
EKO SUDARMAKIYANTO
( 1M101535 )
SEKOLAH TINGGI ILMU EKONOMI
BANK BPD JATENG
SEMARANG
2012
1
BAB I
PENDAHULUAN
Tak dapat dipungkiri, kemajuan perekonomian di Indonesia didukung oleh aktivitas bisnis yang ada di Indonesia. Selain menghidupkan atmosfir dunia usaha, juga sebagai pemasukan bagi Negara, membantu penyerapan lapangan kerja, hingga mengurangi jumlah pengangguran di Indonesia.
Atas dasar penguatan ekonomi, maka aktivitas bisnis pun dibuatkan aturan hukum untuk mengatur jalannya kegiatan bisnis agar berjalan dengan lancar dan tidak saling berbenturan. Terutama soal perlindungan hak dan kewajiban, dalam hal ini pengaturan hunungan anatara produsen dengan konsumen. Tak terkecuali dengan pemerintah juga demikian. Sebenarnya banyak peraturan hukum di Indonesia yang bertujuann untuk melindungi pihak-pihak yang terlibat dalam bisnis. Namun, pada pelaksanaannya ternyata terdapat beberapa persinggungan antara aturan yang satu dengan aturan yang lain, sehingga menjadi kendala dalam pelaksanaan kegiatan atau aktivitas bisnis.
Seperti bisnis properti di Indonesia, tujuan bisnis pun baik yaitu penyediaaan perumahan bagi masyarakat. Namun ada beberapa aturan yang mensyaratkan beberapa kondisi sehingga ada semacam kendala bagi yang belum mencapai syarat tersebut, sehingga bisnis property tersebut mengalami kendala hukum. Untuk itu harus ada ketegasan hukum untuk mengatasi benturan tersebut.
2
BAB II
PERMASALAHAN
Jakarta - Banyak peraturan perundang-undangan yang hingga saat ini
menjerat pebisnis properti khususnya pengembang. Setidaknya ada 3 aturan hukum yang mengancam bisnis properti.
Menurut Pengamat Hukum Properti Erwin Kallo, pertama ada Undang-undang Perumahan dan kawasan pemukiman tahun 2011. Menurutnya UU ini sebenarnya tujuannya baik yakni untuk melindungi konsumen, namun mengancam bisnis pengembang khususnya pengembang menengah kecil.
"Yakni di dalam UU tersebut, developer boleh menjual perumahan atau apartemen yang dibangunnya kepada konsumen, setelah berhasil bangun 20% dari proyek yang direncanakan," kata Erwin.
Bagi developer besar seperti Ciputra, Lippo, Bakrie, Agung Podomoro syarat itu tidak ada masalah karena modalnya sangat besar.
"Tapi bagi mereka developer menengah kecil yang bangun pemukiman di perkampungan, membuka lahan pemukiman baru pelosok ini jadi masalah, karena modal mereka sedikit dan harus diputar-putar salah satunya dengan menjual rumah yang sudah jadi dulu," ujarnya.
"Asal tahu saja, pasokan rumah di Indonesia lebih banyak berasal dari developer di daerah-daerah, persentasenya 80% lebih dibandingkan developer besar yang saya sebut di atas," katanya.
Peraturan yang lain diungkapkan Erwin, Undang-undang No. 20/2011 tentang pembangunan rumah susun, tujuannya bagus dimana setiap developer yang bangun rumah susun, apartemen, kondotel, kondominium wajib membuat 20% rumah susun murah untuk rakyat.
"Tujuannya kan baik, subsidi silang. Orang kaya bangunin rumah susun bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)," katanya.
Tetapi jadi masalah ini undang-undang ada unsur wajibnya, berlaku seluruh Indonesia. "Ada rekan kami bangun kondotel di Sorong dan Samarinda,
3
dia bingung masa 20% mau dibangunin rumah susun?, siapa yang mau beli atau tinggal," ujarnya.
Didaerah-daerah seperti itu tanahnya luas, Pemda disana justru memperluas pembangunan. "Rusun kan cocoknya untuk daerah perkotaan yang lahan hunian semakin sempit, kalau disana siapa yang mau, tapi kalau bangun bukan rusun, bisa jadi masalah lagi kan kewajibannya 20% bangun Rumah Susun," tutur pendiri Erwin Kallo & Co ini.
Satu lagi diungkapkannya, yaitu PP No 11/2010 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar, ini peraturan tidak manusiawi lagi dan bisa dijadikan alat pemerasan oleh oknum kepada para developer.
"Kalau ada tanah yang nganggur selama 3 tahun, akan dirampas oleh negara tanpa ada ganti rugi sama sekali dan dibagi-bagi kan kepada rakyat," ujarnya.
Tujuannya baik, khususnya bagi tanah perkebunan dan pertanian, kalau tidak diapa-apakan bisa dibagi ke petani untuk digarap.
"Disini masalahnya, bagi developer membeli tanah jauh dipelosok harganya masih murah, nanti pas daerah tersebut berkembang baru mereka bangun, itu investasi, adanya PP tersebut itu tanah developer bisa direbut negara," jelasnya.
"Tidak usah di pelosok, di tengah kota DKI Jakarta aja banyak, dan bertahun-tahun didiamkan, masa itu mau dirampas tanpa ada penggantian lagi," imbuhnya.
Banyak lagi peraturan-peraturan aneh yang dilandaskan hanya pencitraan kepada pemimpinnya, kepada rakyatnya.
"Bilang untuk kepentingan rakyat, tapi apa, malah sengsarakan rakyat. Sudah banyak kasusnya terjadi, inikan tambah buat masalah, hukum seharusnya jadi jalan keluar dari masalah bukan menambah masalah," tandas Erwin.
4
BAB III
PEMBAHASAN
Landasan Teori
Hukum bisnis terdiri dari dua kata, yakni hukum dan bisnis. hukum yang berarti aspek pengaturan, sedangakan bisnis yang berasal dari terjemahan bahasa Inggris, bussiness, berarti aspek kegiatan atau kegiatan usaha.
Jadi hukum bisnis dapat diartikan sebagai, hukum yang mengatur tentang
kegiatan usaha. Di dalam kegiatan usaha, tentu ada jenis usaha. Jenis Usaha
1. Jual Beli
Jual beli terdiri terdiri dari jual beli barang bergerak, jual beli barang tidak bergerak, jual beli effek, jual beli valas,dan jual beli komoditi migas dan nonmigas.
2. Jasa
Jasa merupakan kegiatan pelayanan yang dicirikan dengan tidak adanya objek benda yang diperjualbelikan, misalnya angkutan/transportasi, bank, asuransi, restoran, bengkel, dsb.
Kemudian, ada di dalam kegiatan usaha yang disebut sebagai unsur kegiatan usaha :
1. Orang yang melakukan/pelaku kegiatan usaha. Terdiri atas pengusaha/produsen dan konsumen.
2. Tempat melakukan kegiatan usaha. Terdiri atas perusahaan/badan usaha.
Jenis Usaha ; 1. Jual Beli
1. Jual Beli Barang Bergerak
Jual beli barang bergerak, ada yang namanya peralihan hak. proses peralihan hak tersebut, di dahului dengan proses penyerahan (levering). Proses
5
penyerahan untuk benda bergerak yakni penyerahan secara nyata. penyerahan secara nyata adalah penyerahan yang dilakukan langsung dari tangan ke tangan. Sedangakan yang dimaksudkan dengan benda bergerak adalah benda yang menurut sifatnya mudah digerakkan atau mudah dipindah - pindahkan (menurut pasal 504 KUHpdt)
2. Jual Beli Barang tidak Bergerak
Barang tidak bergerak adalah barang yang menurut sifatnya tidak mudah digerakkan atau dipindah - pindahkan, menurut pasal 504 KUHpdt. jual beli untuk barang tidak bergerak ini, proses penyerahannya yakni dengan penyerahan secara hukum. penyerahan secara hukum adalah proses peyerahan yang bukan hanya diserahkan dari tangan ke tangan saja melainkan harus dibuatkan akta balik nama, baik autentik maupun dibawah tangan.
Akta autentik adalah akta yang dibuat oleh pejabat yang berwenang, yang disahkan oleh UU untuk membuat akta. akta autentik memiliki kekuatan hukum yang sempurna karena hakim tidak dapat meragukan kebenaran akta tersebut. sedangakn akta dibawah tangan adalah akta yang dibuat oleh pihak - pihak yang berkepentingan saja. akta dibawah tangan, kekuatan hukumnya kurang sempurna karena hakim bebas menetapkan akta tersebut benar atau tidak. tetapi akta dibawah tangan dapat menjadi semputna kekuatan hukumnya, jika :
a. kedua belah pihak tidak menyangkal kebenaran akta tersebut b. ada bukti lain yang menunjang kebenaran akta tersebut
3. Jual Beli Effek
Effek adalah bentuk surat berharga. Surat berharga ada yang diatur dalam KUHD dan tidak KUHD. contoh - contoh surat berharga yakni :
a. Uang Kertas
b. Surat Snggup (aksep dan promes) c. Konosomen (cosnosement) d. Saham Obligasi
6
f. Sertifikat BI g. Deposito BI
h. SUN (Surat Utang Negara), dsb.
Konosemen adalah surat pengantar barang dalam jumlah besar melalui laut, menggunakan alat angkut kapal. konosement dimasukkan ke dalam surat berharga dikarenakan jumlah barang dalam surat pengantar ini jumlahnya banyak dan diangkutnya jauh, serta dapat diuangkan.
Ciri - ciri surat berharga : 1. Punya nominal
2. Bisa diuangkan
3. Dapat diperjualbelikan
4. Jual Beli Valas
jual beli valas adalah jual beli pertukaran mata uang asing dengan mata uang domestik, begitu juga sebaliknya.
5. Jual Beli Komoditi Migas dan Nonmigas
Jual beli berupa SDA yang dikuasai negara, seperti yang banyak di ekspor adalah kelapa sawit, dll.
2. Jasa
Jasa dicirikan dengan tidak memproduksikan objek yang diperjualbelikan dan bentuk usahanya tergantung dengan kemampuan pelaku. Bentuk jenis usaha seperti ini banyak ditemukan dalam perekonomian karena tidak memerlukan kapital yang banyak, karena hanya membutuhkan kapital untuk membeli peralatan kerja jasa. contoh dari jasa adalah jasa cukur, restoran, transportasi ( menurut hukum transportasi ada 2 jenis yakni sewa dan carter), dll.
7
Analisa Kasus Bisnis Properti Masih Banyak Terkendala Masalah Hukum
Berdasarkan kasus yang telah diuraikan senelumnya, ternyata bisnis property mangalami kendala karena adanya peraturan hukum lain. Dalam hal ini developer merasa tidak dilindungi.
Hukum Bisnis seharusnya mengatur kegiatan usaha agar tidak saling berbenturan. Tetapi pada UU No 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman ini seolah menghalangi developer kecil yang modalnya kecil tidak dapat berkembang karena keharusan target 20% proyek selesai baru bias menjual. Memang ini dimaksudkan untuk melindungi konsumen, tetapi tidak imbang juga jika aktivitas bisnis bagi developer ditekan.
Belum lagi aturan tentang pembuatan rumah susun, yang mangatur keharusan membuat hunian bagi masyarakat berdaya beli rendah. Bentuk penetapan untuk seluruh Indonesia dengan tidak disesuaikan dengan kondisi daerah juga menjadi kendala bagi para developer. Logikanya rumah susun di desa dipertanyakan kegunaannya.
Peraturan terakhir yaitu peraturan Pemerintah yang mengatur tanah menganggur, jelas ada ketidakadilan, jika ada tanah prospektif dan menganggur, hal ini tentu menjadi hak milik negara. Ini mengindikasikan adanya perebutan tanah dari developer yang memiliki tanah mengganggur. Tidak perampasan dengan apapun pada dasarnya adalah tidak dibenarkan.
8
BAB IV
PENUTUP
4.1 KESIMPULAN
4.1.1 Kegiatan Bisnis pada dasarnya merupakan hak dan kebebasan untuk berusaha dan jalannya usaha dianggap sah jika diakui secara hukum dengan melengkapi administrasi hukum.
4.1.2 Kasus bisnis properti di Indonesia ini terkendala oleh 3 aturan hukum lain yang mengikat.
4.2 SARAN
4.2.1. Perlu dilakukan penyelerasan aturan hukum yang saling terpengaruh, agar tidak saling mempersulit/menghambat bisnis. Hukum memang tidak boleh meninggalkan sifat membatasi, tetapi tidak boleh pula mengekang hak berusaha terutama dalam bisnis.
9
DAFTAR PUSTAKA
Sembiring, Sentosa. 2008. Hukum Dagang. Bandung: Citra Aditya Bakti.
Dhany, Rista. 2012. Bisnis Properti Masih Banyak Terkendala Masalah
Hukum.
httphttp://finance.detik.com/read/2012/01/04/122227/1806368/1016/bisn is-properti-masih-banyak-terkendala-masalah-hukum. Diakses tanggal
26 April 2012
Pares, Gusti. 2012. Bisnis Properti Masih Banyak Terkendala Masalah
Hukum. http://gpares.blogspot.com/2012/04/pengantar-hukum-bisnis-pasca-uts-part-1.html. Diakses tanggal 26 April 2012
KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA (Burgerlijk Wetboek voor Indonesie). Diumumkan Dengan Maklumat, Tanggal 30 April 1847 UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 1 TAHUN 2011
TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN
UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NO. 20 TAHUN 2011 TENTANG PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NO 11 TAHUN 2010 TENTANG PENERTIBAN DAN PENDAYAGUNAAN TANAH TERLANTAR
