PT Nusa Raya Cipta Tbk

(1)

Equity

IPO Update

Construction

Harga IPO Rp750 – Rp900

Book Building 30 Mei – 7 Juni 2013 Tanggal Efektif 18 Juni 2013 Masa Penawaran Umum 20 – 21 Juni 2013

Penjatahan 25 Juni 2013

Distribusi dan Refund 26 Juni 2013 Pencatatan di BEI 27 Juni 2013

P e n jamin Emis i

PT Ciptadana Securities

R e nc an a Pe n ggun aan D an a IP O

1. 75% untuk modal kerja 2. 25% untuk belanja modal

P e me gan g Sah am Ses ud ah IP O

PT Enercon Paradhya International 64,51% PT Saratoga Investama Sedaya Tbk 7,01%

R.A. Jenie 4,03%

PT Surya Semesta Internusa Tbk 2,69%

PT Nusira Putera 2,02%

PT Anindita Rahadian Perkasa 0,22%

PT Hadinusa Tirta 0,22%

PT Anugerah Andita Suryadi 0,16%

Direksi 6,80%

Masyarakat 12,34%

M an aje men Dewan Komisaris:

Komisaris Utama : Johanes Suriadjaja Wakil Komisaris : Royanto Rizal Komisaris Independen : Hamadi Widjaja

Dewan Direksi:

Direktur Utama : Hadi Winarto Christanto Wakil Direktur Utama : Eddy Purwana Wikanta Direktur : David Suryadhi Direktur : Setiadi Djajasaputra Direktur : Firman A. Lubis Carrel Mulyana

carrel.mulyana@aaasecurities.com

+62-21-29916600 ext 6655 Alda Budiarto

+62-21-29916600 ext 6654

PT Nusa Raya Cipta Tbk

Penawaran Umum



Jumlah saham yang ditawarkan sebanyak-banyaknya 306.087.000 saham (12,34%) dengan nilai nom inal Rp100 per saham



Kisaran ha rga IPO: Rp750– Rp900 pe r saham



ESA: Sebanyak-banyaknya 15.304.000 saham di luar saham yang ditawarkan.



MSOP: Sebanyak-banyaknya 74.400.000 saham di luar saham yang ditawarkan.

Kegiatan Usaha

PT Nusa Raya Cipta Tbk (“Perseroan”) adalah perusahaan yang bergerak di bidang jasa konstruksi. Perse roan telah berpe ngalaman menangani be rbagai proyek konstruksi seperti hotel dan resor, gedung perkantoran, apartemen, rumah sakit, mal, pusat perbelanjaan, dan pabrik-pabrik serta pembangunan infrastruktur. Perseroan merupakan anak usaha dari PT Surya Semesta Internusa Tbk (SSIA) dengan kepemilikan saham 83,33% saham sebe lum Penawaran Um um.

Ringkasan Valuasi

Dalam Miliar Rupiah 2010 2011 2012 2013F

Pendapatan 1.008 1,582 2,024 2,648 EBITDA 66 105 158 250 Laba Bersih 30 46 92 163 ROAA (%) 6,7 7,5 11,9 12,4 ROAE (%) 21,1 27,8 41,3 25,8 Net Gearing (%) 0,1 - 0,1 - Interest Coverage (%) 19,1 57,7 61,9 121,1 P/E 11,5x – 13x

Sumber: Perseroan, Ciptadana Securities

Perseroan akan melepas saham ke publik sebanyak-banyaknya sebesar 12,34% dari moda l yang ditempatkan dan disetor pe nuh sete lah Penawaran Umum. Harga per saham berkisar anta ra Rp750- Rp900 dengan perolehan ta rget dana sebesar Rp230 miliar – Rp275 miliar dari publik. Harga penawaran ini mencerminkan PE FY13F sekitar 11,5x – 13x atau lebih rendah daripa da sektor konstruksi Indonesia sebesar 18x.

(2)

Latar Belakang Perseroan

Kegiatan jasa konstruksi perseroan dapat diklasifikasi menjadi 3 segmen usaha yaitu: 1) kontraktor utama; 2) kerjasama operasi (KSO); 3) design and build. Pe rseroan telah berpengalaman dalam berbagai proyek di berbagai bidang, di antaranya:

1. Bangunan indus tria l: Cerestar Flourmill (Cilegon), Nestle Indones ia (Pasuruan), Natasha Cosmetic Pharmaceutical Factory (Klaten), Lum bung Nasional Flourmill (Bekasi).

2. Rumah sakit: Rumah Sakit Mayapada Lebak Bulus (Jakarta), BMIC Hospital Nusa Dua (Bali).

3. Bangunan pendidikan: Satya Harapan Nanyang International School (BSD – Tangerang Selatan), Swiss German Univesity (BSD – Tangerang Selatan).

4. Mall and retail cente r: Mall Ciputra Citrala nd (Cibubur), Mall @ Alam Sutera (Alam Sutera – Tangerang Selatan), Rancaekek Trade Center (Bandung), Grand Metropolitan Mal (Bekasi).

Kegiatan jasa konstruksi perseroan dapat diklasifikasi menjadi 3 segmen usaha yaitu: 1) kontraktor utama; 2) kerjasama ope rasi (KSO); 3) design and build. Saat ini, kontribusi terbesar Pe rseroan berasal da ri konstruksi banguna n sebesar 89,8%, dengan konstruksi infrastruktur menyumbang 10,2%.

Struktur Kepemilikan SSIA di Perseroan

Sumber: Perseroan

Kontribusi Penda patan

99,99% 79,99%

PT Surya Semesta Internusa Tbk (SSIA)

PT Enercon Paradhya International

PT Nusa Raya Cipta Tbk

3,33%

Konstruksi Infrastruktur,

(3)

Proyek-proyek utama Pe rseroan yang sedang dalam pembangunan saat ini anta ra lain sebagai berikut:

Proyek Jenis Bangunan Lokasi

Sahid Sudirman Center Office Perkantoran Jakarta

Sofitel Luxury Hote l Nusa Dua Hotel Nusa Dua, Bali

Ciputra World 2 Apartemen Jakarta

Grand Metropolitan Mall Mall and re tail ce nter Bekasi

Hotel Crowne Plaza Bandung Hotel Bandung

Nestle New Factory Bangunan industri Karawang

Harvestar Flourmill Bangunan industri Gresik

The Windsor Apartment Apartemen Jakarta

Parahyangan Residence Apartemen Bandung

Hotel Shangri-La Nusa Dua Hotel Nusa Dua, Bali

In-Progress Projects

(4)

Berikut perusahaan-perusahaan yang menjadi klie n Perse roan: Klien Perseroan dan Nilai Proyek

Milestones

Strategi Usaha

Untuk mendorong pe rtum buhan di masa depan, Pe rseroan mene rapkan stra tegi-strategi usaha sebagai berikut:

1,021 776 609 527 519 463 401 356 _{331 304} 254 219 213 201 193 0 200 400 600 800 1,000 1,200 Rp m il ia r *) _afiliasi 1975 Didirikan oleh PT National Roadbuilders & Construction Co. 1994 Menjadi bagian dari PT Surya Semesta Internusa Tbk 1996 Membangun Hotel Gran Melia di Kuningan, Jakarta Selatan 1998 Membangun Musi Pulp & Mill Factory and Estate 2012 Diversifikasi ke bidang konstruksi infrastruktur Mendapatkan proyek jalan tol Cikampek - Palimanan sepanjang 116 km. 2013 Penawaran Umum Saham Perdana

(5)

Keunggulan Kompetitif

Perseroan memiliki keunggulan kompetitif se bagai berikut:

 Memiliki rekam jejak pengalama le bih dari 40 tahun dalam bidangnya;

 Memiliki tim mana jemen yang handal dan be rpengalaman di bidang konstruksi;  Merupakan pelopor pembangunan bangunan kome rsial (Sumber: Asosiasi Kontraktor

Indonesia, September 2011);

 Memiliki pengalaman dalam pembangunan infrastruktur seperti proyek Trans Sumatera dan proyek Bandar Uda ra Juanda, Surabaya;

 Memiliki spesialisasi di bida ng pembangunan gedung bertingkat tinggi (high rise

building), seperti pe rhote lan, apartemen, dan pusat pembelanjaan, serta memiliki

keahlian di bidang pe ngerjaan struktur (structure works); dan

 Memiliki klien-klien yang tergolong dalam kelompok usaha prope rti papan atas di Indonesia dan me nangani proyek-proyek berskala menengah dan besar.

Risiko Usaha

Berikut risiko usaha yang dihadapi dalam Perse roan dalam menjalankan aktivitas usahanya:

 Risiko pe rtum buhan indus tri kontruksi;  Risiko pe rsaingan usaha;

 Risiko kenaikan harga dan ketersediaan bahan baku;  Risiko da ri kolektibilitas piutang;

 Risiko kenaikan tingkat suku bunga;  Risiko denda;

 Risiko te rhadap s ub-kontraktor;  Risiko ekonom i; dan

(6)

Rencana Penggunaan Dana

Dana yang diperoleh dari Pe nawaran Um um setelah dikurangi biaya-biaya yang berkaitan akan digunakan sebagai berikut:

1. Sekitar 75% akan digunakan untuk memperkuat m odal kerja konstruksi Perse roan, dengan rincian:

 Sekitar 20% akan digunakan untuk membiayai proyek Ciputra World II, Jakarta.

 Sekitar 10% akan digunakan untuk membiayai Parahyangan Residence, Bandung.

 Sekitar 45% akan digunakan untuk pembiayaan proyek pembangunan jalan tol Cikampek – Palimanan sepanjang 116 km di Jawa Barat.

2. Sekitar 25% akan digunakan untuk bela nja modal, yaitu membe li alat-ala t bera t baru untuk mendukung usaha Pe rseroan.



Struktur Kepemilikan Saham

Berikut ini adalah struktur kepemilikan saham Perseroan sebelum dan sete lah Penawaran Um um:

Keterangan

Sebelum Penawaran Umum Setelah Penawaran Umum

Jumlah Sah am Nilai Nomin al _{(Rp ‘000)} % Jumlah Sah am Nilai Nomin al _{(Rp ‘000)} %

Modal Dasar

8.000.000.000 800.000.000 8.000.000.000 800.000.000

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

PT Enercon Paradhya International

1.599.937.500 159.993.750 73,597 1.599.937.500 159.993.750 64,514

Roushdy Arras Jenie

100.000.000 10.000.000 4,600 100.000.000 10.000.000 4,032

PT Surya Semesta Internusa Tbk.

66.687.500 6.668.750 3,068 66.687.500 6.668.750 2,689

PT Anindita Rahadian Perkasa

5.335.000 533.500 0,245 5.335.000 533.500 0,215

PT Hadinusa Tirta

5.335.000 533.500 0,245 5.335.000 533.500 0,215

PT Nusira Putera

50.000.000 5.000.000 2,300 50.000.000 5.000.000 2,016

PT Anugerah Andita Suryadi

4.000.000 400.000 0,184 4.000.000 400.000 0,161

Eddy Purwana Wikanta

61.352.500 6.135.250 2,822 61.352.500 6.135.250 2,474

Hadi Winarto Christanto

61.352.500 6.135.250 2,822 61.352.500 6.135.250 2,474

David Suryadhi

46.000.000 4.600.000 2,116 46.000.000 4.600.000 1,855

PT Saratoga Investama Sedaya Tbk

(7)

Valuasi

Perseroan akan melepas saham baru ke publik sebanyak -banyaknya 306.087.000 lembar saham atau setara dengan 12,34% dari modal ditempa tkan dan disetor pe nuh de ngan kisaran harga Rp750– Rp900. Kisa ran harga ini mencerminkan PE FY13F sebesar 11,5x – 13x atau lebih rendah dari PE sektor konstruksi sebesar 18x. Perseroan mengharapkan dapat menghimpun dana sekitar Rp230 milia r – Rp275 m ilia r.

Ikhtisar Data Keuangan

Neraca 2010 2011 2012 2013F 2014F

Per 31 Desember (Miliar Rupiah)

Aset

Total Aset Lancar 451 638 740 1,526 1,849

Total Aset Tidak L ancar 62 77 97 277 276

Total Aset 513 715 837 1,803 2,125

Liabilitas dan Ekuitas

Total Liabilitas Jangka Pendek 340 518 545 775 921

Total Liabilitas Jangka Panjang 17 20 23 32 38

Total Liabilitas 357 538 568 807 959

Total Ekuitas 156 177 270 997 1,166

Total Liabilitas & Ekuitas 513 715 838 1,804 2,125

Sumber : Perseroan, Ciptadana Securities

Laporan Laba Rugi 2010 2011 2012 2013F 2014F

Per 31 Desember (Miliar Rupiah)

Pendapatan 1,008 1,582 2,024 2,648 3,147

Laba Bruto Sebelum Joint Operation 101 141 193 251 293

Laba Bruto Setelah Joint Operation 102 141 197 301 352

Beban Usaha 949 1,489 1,882 2,417 2,874

Laba sebelum Beban Pajak 59 93 156 241 294

Beban Pajak 28 47 64 78 93

Laba Bersih 31 46 92 163 201

(8)

Rasio Keuangan 2010 2011 2012 2013F 2014F

Per 31 Desember

Marjin Laba Kotor (setelah Joint Operation) 10.1% 9.1% 9.7% 11.4% 11.2%

Marjin Laba sebelum Pajak 5.7% 5.9% 7.7% 9.1% 9.4%

Marjin Laba Bersih 3.0% 2.9% 4.6% 6.2% 6.4%

ROAA 6.7% 7.5% 11.9% 12.4% 10.3%

ROAE 21.1% 27.8% 41.3% 25.8% 18.6%

(9)

PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas

(Member of Indonesia Stock Exchange)

General :+62-21-2991 6600

 Investment Banking : +62-21-2991 6688

 Fixed Income Dealing :+62-21-2991 6666

 Equity Dealing :+62-21-2991 6700

22/F Equity Tower Building Jalan Jenderal Sudirman Kav, 52-53

Jakarta 12190, Indonesia Facsimile:+62-21-515226 6 E-mail: all_research@aaasecurities,com

INVESTMENT RATINGS

Buy: Expected positive total returns of 10% or more over the next 12 months Hold: Expected total returns of between -10% and +10% over the next 12 months Sell: Expected negative total returns of 10% or more over the next 12 months,

DISCLAIMER: The information contained herein has been compiled from sour ces that we believe to be reliable , No warranty (express or implied) is made to the accuracy or completeness of the information, All opinions and estimates included in this report constitute our judgment as of this date, without regards to its fairness, and are subject to change without notice, This document has been prepared for general information only , without regards to the specific obje ctives, financial situation and needs of any particular person who may receive it , No responsibility or liability whatsoever or howsoever arising is accepted in relation to the contents hereof by any company mentioned herein, or any their respective directors, offi cers or e mployees, This document is not an offer to sell or a solicitation to buy any securities, This firms and its affiliates and their officers and e mployees may have a position, make markets, act as principal or engage in transaction in se curities or related investments of any company me ntioned herein, may perform services for or solicit business from a ny company mentioned herein, and may have acted upon or used any of the recommendations herein before they have been provided to you, Available only to person having profes sional experience in matters relating to investments, © PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas 2013.