BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang
Bisnis real estate berjenis residensial atau perumahan merupakan salah satu bisnis yang prospektif dan semakin diminati para pengembang properti di Indonesia. Hal ini di sebabkan oleh faktor ekonomi makro Indonesia yang stabil, adanya dukungan pemerintah di bidang perumahan, sokongan perbankan selaku lembaga pembiayaan, rencana strategis para pengembang perumahan dan potensi konsumen yang besar serta dukungan infrastruktur yang baik memberikan optimisme prospek sektor perumahan berkembang dengan baik di masa yang akan datang.
Gambar 1.1 Perkembangan Indeks Haga Properti Residensial (IHPR)
Keterangan : qtq= secara triwulanan, yoy= secara tahunan Sumber: Bank Indonesia
menunjukkan persaingan yang cenderung semakin ketat di masa yang akan datang.
Pemasaran merupakan ujung tombak bisnis properti. Pemasaran yang mampu membidik konsumen menjadikan properti yang dibangun di daerah yang tadinya kurang diminati, menjadi bernilai lebih tinggi. Daya saing yang semakin ketat berimplikasi terhadap strategi pemasaran yang tepat untuk meningkatkan daya jual properti. Perusahaan harus memahami strategi pemasaran mereka pada situasi ekonomi baik pada masa sekarang maupun yang diperkirakan akan terjadi (Kotler, 2008)
Adanya strategi pemasaran yang tepat akan mengantarkan perusahaan pada hasil penjualan yang optimal. Strategi pemasaran mengandung dua faktor yang terpisah tetapi berhubungan erat (Anoraga, 1997: 230), yakni:
a. Pasar target/sasaran. Yaitu suatu kelompok konsumen yang merupakan “sasaran” perusahaan.
b. Bauran pemasaran (marketing mix), yaitu variabel-variabel pemasaran yang dapat dikontrol, yang akan dikombinasikan oleh perusahaan untuk memperoleh hasil yang maksimal.
mempengaruhi permintaan atas produknya yang terdiri dari produk, harga, lokasi dan promosi (Kotler, 2008:56). Promosi pada hakekatnya adalah suatu komunikasi pemasaran, artinya aktifitas pemasaran yang berusaha menyebarkan informasi, mempengaruhi/membujuk, dan atau mengingatkan pasar sasaran atas perusahaan dan produknya agar bersedia menerima, membeli dan loyal pada 219). Dari teori tersebut dapat disimpulkan Promosi bertujuan pada pengambilan keputusan, dan tidak bertujuan untuk kepuasan konsumen. Sehingga dalam penelitian ini, promosi tidak dibahas lebih lanjut.
Dengan menerapkan strategi bauran pemasaran secara efektif maka perusahaan dapat menciptakan kepuasan pelanggan. Kemudian membangun citra merek (brand image) guna menjaring calon pelanggan dan mengikat pelanggan setia sebanyak-banyaknya. Dalam keseluruhan proses ini ini peranan pemasaran cukup besar dan sangat menentukan. Melalui strategi bauran pemasaran diharapkan dapat meningkatkan nilai penjualan yang mengarah pada tercapainya tingkat pendapatan yang maksimal, dengan dibarengi efisiensi dalam berbagai komponen pembiayaan termasuk biaya pemasaran itu sendiri.
rekomendasi kepada teman dan keluarganya atas produk atau jasa tersebut. Hal ini secara tidak langsung akan membantu promosi penjualan.
Kecamatan Medan Tuntungan, di sepanjang jalan Bunga Rinte, merupakan salah satu kawasan di Kota Medan yang mengalami perkembangan pembangunan perumahan. Sepanjang jalan ini terdapat beberapa perumahan dengan skala 100-300 unit rumah, seperti: Graha Anggrek, Cluster Bunga Rinte, Stella Residence, Pesona Nabawi, Great Land dan Puri Zahara 2. Setiap perumahan tersebut menawarkan konsep pembangunan dan fasilitas berbeda kepada masyarakat, Seperti, desain bangunan, variasi tipe rumah, beraneka ragam fasilitas perumahan seperti kolam renang, club house, mesjid, tempat olah raga, keamanan dan lain-lain. Setiap perumahan memiliki konsep dan strategi sendiri yang membedakan dengan pesaingnya dalam melakukan penjualan. Banyaknya perumahan tersebut menjadi alternatif bagi masyarakat dalam memilih dan memutuskan untuk membeli rumah yang sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan mereka dengan mempertimbangkan kualitas pelayanan, produk, harga dan lokasi yang dilakukan.
Salah satu dari perumahan-perumahan tersebut adalah Perumahan Puri Zahara 2. Perbedaan perumahan ini dengan perumahan disekitarnya adalah konsep lingkungan bernuansa Islami, dimana cirinya adalah tersedianya Mesjid sebagai salah satu fasilitas sosial untuk menarik minat konsumen.
Proses pembangunan dan pemasaran Perumahan Puri Zahara 2 dimulai pada bulan Juli 2011, dengan total unit yang dijual 122 unit. Hingga Agustus 2012, unit yang belum terjual tinggal 5 unit lagi.
Tabel 1.1 Tingkat Penjualan Unit Rumah Puri Zahara 2
Desember 2011 Desember 2012 Juli 2013 sisa unit Tahap I
Launching 122 Unit (Juli 2011)
Terjual 73 unit sisa 51
Terjual 71 unit Batal 17 unit
Sisa 5 unit Terjual 5 unit 0 unit
Tahap II -
launching
85 unit Terjual 81 unit 4 unit
Tahap III - -
launching 67 unit
Belum ada data Sumber: Pemasaran Puri Zahara 2 (data diolah)
Pada awal tahun 2013 seluruh unit sudah terjual. Adapun variasi tipe rumah yang dikembangkan adalah Rumah dengan Tipe 45/95, Tipe 60/105, Tipe 70/112, Tipe 100/112, Tipe 125/136 dan Tipe 220/204. Pesatnya penjualan, mendorong pengembang melakukan ekspansi di daerah sekitar perumahan tersebut sehingga awal tahun 2013, Perumahan Puri Zahara 2 membuka Tahap ke II dan III dengan total jumlah 152 unit. Hal ini menunjukkan permintaan konsumen yang tinggi dalam membeli rumah di Puri Zahara 2.
Perumahan Puri Zahara 2 juga menawarkan berbagai variasi tipe rumah seperti Tipe 45/95, Tipe 60/105, Tipe 70/112, Tipe 100/112, Tipe 125/136 dan Tipe 220/204. dengan jumlah unit beragam yang diuraikan pada table.1.2 Pilihan Tipe Unit Rumah Puri Zahara 2 tahap I.
Untuk Fasilitas Sosial, Perumahan Puri Zahara memiliki Mesjid, Taman dan Taman Bermain Anak. Untuk fasilitas Keamanan, pihak pengembang perumahan menyediakan pos satpam dan petugas keamanan selama proyek masih berlangsung.
Tabel 1.2 Pilihan Tipe Unit Rumah Puri Zahara 2 Tahap I
Type Luas tanah kapling(m2) Jumlah Unit
Tipe 220 204 3
Tipe 125 136 6
Tipe 100 112 9
Type 70 112 15
Tipe 60 105 50
Tipe 45 95 39
TOTAL 122 Unit Sumber : Puri Zahara 2
Pengembang Perumahan Puri Zahara 2 adalah PT. Fasbiru. Perusahaan ini telah berdiri sejak tahun 2006. PT. Fasbiru telah terdaftar sebagai salah satu anggota DPD Real Estate Indonesia (REI) Provinsi Sumatera Utara. Kantor pusat perusahaan ini terletak di Kompleks TASBI blok YY no. 53 Medan.
Dari data pelayanan konsumen Perumahan Puri Zahara 2 dan penyebaran kuisioner pendahuluan secara acak kepada 10 penghuni Perumahan Puri Zahara 2 terdapat beberapa keluhan konsumen Perumahan Puri Zahara 2, yaitu sebagai berikut:
2. Adanya keluhan keterlambatan terhadap layanan purna jual/garansi bangunan Puri Zahara 2.
3. Adanya keluhan kualitas produk bangunan.
Dari data yang diperoleh dari tim teknis Perumahan Puri Zahara 2, terdapat 70% komplain konsumen yang tercatat pada berita acara kerusakan pada saat serah terima rumah. Bentuk komplain berupa pengecatan yang kurang rapi, pekerjaan pengunci yang tidak tepat, dan kebocoran pada plafond, atap atau pipa, kualitas pintu dan jendela.
Dari berbagai jenis komplain tersebut, terjadi keterlambatan penanganan untuk kasus kebocoran atap dan penggantian material pintu/jendela. Masalah keterlambatan perbaikan kebocoran atap, terjadi karena kurangnya tenaga ahli untuk mengatasi kebocoran, dan lamanya proses mengatasi masalah kebocoran. Untuk masalah penggantian material pintu/jendela dipengaruhi oleh ketersediaan stok di pasar yang terbatas dan membutuhkan waktu untuk pemesanan pintu jendela jika harus diganti dengan yang baru.
Kepuasan konsumen yang didapat dari kualitas pelayanan dan strategi bauran pemasaran berdampak pada peningkatan daya jual perumahan. Penelitian Mital et
al (1998) menunjukkan hasil bahwa kinerja yang negatif pada produk mempunyai
pengaruh negatif pada kepuasan konsumen dan kerja yang positif pada produk
kepada konsumen lainnya. Sebaliknya, jika konsumen merasa tidak puas maka akan berpengaruh secara tidak langsung terhadap citra pengembang perumahan.
Tingginya keluhan konsumen perumahan Puri Zahara 2 menunjukkan adanya ketidakpuasan terhadap produk dan kualitas pelayanan. Namun jika dilihat dari tingginya tingkat penjualan selama waktu 2 (dua) tahun, perlu dievaluasi sejauh mana pengaruh keluhan konsumen terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di perumahan Puri Zahara 2 Medan. Hal ini untuk memastikan sejauh mana tingkat penjualan akan tetap stabil ataupun meningkat pada tahap penjualan rumah selanjutnya.
1. 2 Perumusan Masalah
Permasalahan yang ada dari latar belakang dapat diuraikan sebagai berikut: 1. Apakah Produk berpengaruh terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di
Perumahan Puri Zahara 2?.
2. Apakah Harga berpengaruh terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di Perumahan Puri Zahara 2?
3. Apakah Lokasi berpengaruh kepuasan konsumen membeli rumah di Perumahan Puri Zahara 2?
4. Apakah Kualitas Pelayanan Konsumen berpengaruh terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di Perumahan Puri Zahara 2?
1. 3 Tujuan Penelitian
1. Untuk mengetahui pengaruh Produk terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di Perumahan Puri Zahara 2.
2. Untuk mengetahui pengaruh Harga terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di Perumahan Puri Zahara 2.
3. Untuk mengetahui pengaruh Lokasi terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di Perumahan Puri Zahara 2.
4. Untuk mengetahui pengaruh Kualitas Pelayanan terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di Perumahan Puri Zahara 2.
5. Untuk mengetahui pengaruh Bauran pemasaran (Produk, Harga, Lokasi) dan Kualitas Pelayanan terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di Perumahan Puri Zahara 2.
1. 4. Manfaat Penelitian 1.4.1 Manfaat Teoritis
1. Manfaat bagi perkembangan Ilmu Pengetahuan, diharapkan akan menambah pengetahuan mengenai teori manajemen properti khususnya strategi pemasaran perumahan.
2. Manfaat bagi Peneliti, menambah pengetahuan dan wawasan dalam bidang manajemen pemasaran real estate jenis residensial.
1.4.2 Manfaat Praktis
Hasil penelitian ini mempunyai beberapa manfaat yang dapat berguna untuk berbagi pihak antara lain pihak pemerintah, pengembang dan bagi penghuni perumahan.
1. Manfaat bagi pengembang, sebagai masukan strategi pemasaran yang tepat dan efektif bagi pengembang perumahan dalam menjual produk perumahannya sesuai target dan memuaskan konsumennya.
