ANALISIS PENENTUAN MARGIN PEMBIAYAAN
MURA>BAH{AH PADA KPR BRI SYARIAH IB DI BRI SYARIAH
CABANG SIDOARJO
SKRIPSI
Oleh :
Moh. Lucky Wiranata Muhtar
NIM : C74212134
Universitas Islam Negeri Sunan Ampel Surabaya
Fakultas Ekonomi Dan Bisnis Islam
Program Studi Ekonomi Syariah
Surabaya
▸ Baca selengkapnya: kode cabang bank bri jawa tengah
(2)ANALISIS PENENTUAN MARGIN PEMBIAYAAN
MURA>BAH{AH PADA KPR BRI SYARIAH IB DI BRI SYARIAH
CABANG SIDOARJO
SKRIPSI
Diajukan Kepada
Universitas Islam Negeri Sunan Ampel Surabaya Untuk Memenuhi Salah Satu Persyaratan Dalam Menyelesaikan Program Sarjana Strata Satu
Ilmu Ekonomi Syariah
Oleh :
Moh. Lucky Wiranata Muhtar
NIM : C74212134
Universitas Islam Negeri Sunan Ampel Surabaya Fakultas Ekonomi Dan Bisnis Islam
Program Studi Ekonomi Syariah Surabaya
ABSTRAK
Skripsi yang berjudul “Analisis Penentuan Margin Pembiayaan
Mura>bah{ah pada KPR BRI Syariah iB di BRI Syariah Cabang Sidoarjo” ini
merupakan penelitian deskriptif kualitatif, yakni peneliti berusaha menjelaskan fakta di lapangan secara sistematis yang bertujuan menjawab
pertanyaan tentang bagaimana pembiayaan mura>bah{ah pada KPR di Bank
BRI Syariah Cabang Sidoarjo dan bagaimana penentuan margin pada KPR di
Bank BRI Syariah Cabang Sidoarjo.
Metodelogi penelitian yang digunakan adalah pendekatan deskriptif kualitatif. Penelitian deskriptif kualitatif merupakan analisis yang menghasilkan data deskriptif berupa kata-kata tertulis atau lisan dari orang-orang dan perilaku yang dapat diamati dengan metode yang telah ditentukan. Pengumpulan data penelitian ini dihimpun melalui wawancara dengan pihak
terkait yaitu Kepala kantor Cabang BRIS Sidoarjo, manager marketing KPR,
Account Officer, dan nasabah pembiayaan KPR. Teknik analisis data dalam penelitian ini menggunakan metode deskriptif dengan pola pikir induktif yaitu menjelaskan hasil penelitian mengenai fakta yang terjadi di lapangan yang selanjutnya dianalisis sesuai teori yang ada.
Dalam penelitian ini dapat disimpulkan bahwa Pelaksanaan pembiayaan mura>bah{ah pada KPR di Bank BRI Syariah Cabang Sidoarjo menggunakan waka>lah. Bank diperkenankan mewakilkan kepada nasabah untuk memilih rumah dari pihak developer. Jika hal tersebut yang terjadi, maka Bank dan
nasabah menyepakati akad waka>lah dimana Bank BRI Syariah Cabang
Sidoarjo memberikan kuasa kepada nasabah untuk memilih rumah yang diinginkan. Hal ini dilakukan dengan pertimbangan agar rumah yang diinginkan oleh nasabah memiliki spesifikasi yang sesuai dengan apa yang diinginkan nasabah. Dalam menentukan margin, Bank BRI Syariah Cabang Sidoarjo mempertimbangkan dana mahal (misal: deposito, karena bank mengembalikan bagi hasil lebih besar) dan dana murah murah (misal: tabungan), jumlah bagi hasil yang akan diberikan kepada nasabah, keuntungan yang akan diperoleh pihak Bank (agar Bank tetap mendapatkan keuntungan),
serta melihat margin bank lain (pesaing). Menurut Fatwa DSN MUI dan
pendapat ulama fiqih tentang penetapan harga yaitu harus saling terbuka dan sepakat terkait penentuan harga jual (harga pokok ditambah keuntungan) yang diambil oleh Bank BRI Syariah Cabang Sidoarjo.
Sejalan dengan hasil penelitian di atas, penulis dapat memberikan saran bahwa pihak Bank BRI Syariah Cabang Sidoarjo, dalam menentukan margin harus lebih melihat para pesaingnya terutama Bank Konvensional, agar pangsa pasar Bank Syariah lebih besar. Kemudian Bank BRI Syariah Cabang Sidoarjo harus bisa mempertahankan strategi promosi dengan margin yang rendah agar masyarakat semakin puas dan produk KPR lebih diminati.
DAFTAR ISI
SAMPUL DALAM ... i
PERNYATAAN KEASLIAN ... ii
PERSETUJUAN PEMBIMBING ... iii
PENGESAHAN ... ... iv
ABSTRAK ... v
KATA PENGANTAR ... vi
PERSEMBAHAN ... viii
MOTTO ... ix
DAFTAR ISI ... x
DAFTAR TABEL DAN GAMBAR ... . xiii
DAFTAR TRANSLITERASI ... xiv
BAB I PENDAHULUAN .. ... 1
A.Latar Belakang ... 1
B.Identifikasi dan Batasan Masalah ... ... 7
C.Rumusan Masalah ... 8
D.Kajian Pustaka ... 8
E. Tujuan Penelitian ... 10
F. Kegunaan Penelitian ... 11
G.Definisi Operasional ... 11
H.Metode Penelitian ... 13
1. Jenis Penelitian ... 13
2. Data yang Dikumpulkan ... 13
3. Sumber Data ... 14
4. Subyek Penelitian ... 15
5. Teknik Pengumpulan Data ... 15
6. Teknik Pengolahan Data ... 16
7. Teknik Analisis Data ... 17
BAB II Pembiayaan Mura>bah{ah dan Penentuan Margin
A.Pembiayaan Mura>bah{ah ... 20
1. Pengertian Pembiayaan ... 20
2. Fungsi Pembiayaan ... 21
3. Pengertian Mura>bah{ah ... 22
4. Landasan Hukum Mura>bah{ah ... 25
5. Rukun Mura>bah{ah ... 26
6. Syarat Mura>bah{ah ... 27
7. Mura>bah{ah dalam fatwa DSN MUI ... 32
B.Penentuan Margin ... 36
1. Pengertian Margin ... 36
2. Referensi Margin Keunungan ... 37
3. Persyaratan untuk perhitungan Margin Keuntungan ... 38
4. Penentuan Angsuran Pokok ... 39
5. Kebijakan dalam Penentuan Profit Margin dan Nisbah bagi hasil ... 40
6. Komponen dalam menentukan suku bunga kredit ... 41
7. Metode Penentuan Profit Margin Pembiayaan ... 43
8. Pengakuan Angsuran Harga Jual ... 44
BAB III PENENTUAN MARGIN PEMBIAYAAN MURA>BAH{AH PADA KPR BRI SYARIAH SIDOARJO A.Profil Bank BRI Syariah Cabang Sidoarjo ... 46
1. Latar Belakang Sejarah Berdiri Bank BRI Syariah ... 46
2. Bank BRI Syariah Cabang Sidoarjo ... 48
3. Visi dan Misi ... 48
Cabang Sidoarjo ... 53
1. KPR BRI Syariah ... 53
2. Akad ... 54
3. Tujuan ... 54
4. Manfaat ... 55
5. Fitur ... 55
6. Syarat dan Ketentuan ... 59
7. Biaya-Biaya yang Dibebankan ke Nasabah ... 61
8. Jaminan Pembiayaan ... 61
C.Penentuan Margin pada KPR di BRI Syariah Cabang Sidoarjo ... 63
BAB IV ANALISIS PENENTUAN MARGIN PEMBIAYAAN MURA>BAH{AH PADA KPR DI BRI SYARIAH CABANG SIDOARJO A.Analisis Pembiayaan Mura>bah{ah Pada KPR Di Bank D. BRI Syariah Cabang Sidoarjo ... 65
B.Analisis Penentuan Margin Pada KPR Di Bank BRI Syariah Cabang Sidoarjo ... .... 71
BAB V PENUTUP A.Kesimpulan ... .... 83
B.Saran ... .... 84
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Rumah merupakan kebutuhan primer bagi pemenuhan
kesejahteraan manusia setelah sandang dan pangan. Maka dari itu, tidak
heran jika memiliki rumah merupakan impian semua orang. Selain
merupakan salah satu kebutuhan dasar, yaitu kebutuhan papan, dari dalam
rumah inilah keluarga dapat berlindung, berkomunikasi serta berbagi
kasih sayang antar-anggota keluarganya.1 Dalam arti umum, rumah
adalah bangunan yang dijadikan tempat tinggal selama jangka waktu
tertentu. Bagi masyarakat Indonesia, rumah merupakan cerminan dari
pribadi manusianya, baik itu secara perorangan maupun dalam suatu
kesatuan dan kebersamaan dengan lingkungan alamnya. Akan tetapi,
seiring dengan semakin padatnya jumlah penduduk di Indonesia, semakin
sulit pula mendapatkan rumah layak yang menjadi idaman bagi setiap
orang. Dari perkembangan manusia yang semakin bertambah inilah yang
menyebabkan semakin bertambahnya kebutuhan akan perumahan. Dan
kebutuhan untuk rumah diperkirakan akan selalu meningkat seiring
dengan bertambahnya jumlah penduduk. Dan hal ini pula yang memicu
mahalnya harga sebuah rumah belakangan ini.
2
Kebutuhan akan pembiayaan pemilikan rumah yang meringankan
masyarakat tentu saja memberikan peluang tersendiri kepada bank
sebagai penyedia dana (funding). Sesuai dengan prinsip utama dari suatu
bank adalah penghimpunan dan penyaluran dana. Dana yang telah
dihimpun dari berbagai sumber, sebaiknya dialokasikan kepada
usaha-usaha yang produktif sehingga bank akan memperoleh keuntungan.2
Menurut Kasmir, bank merupakan lembaga keuangan yang
kegiatan usahanya adalah menghimpun dana dari masyarakat dan atau
menyalurkan kembali dana tersebut kepada masyarakat serta melayani
usaha jasa-jasa bank lainnya.3
Menurut Muhammad pembiayaan secara luas berarti finansial atau
pembelanjaan, yaitu pendanaan yang dikeluarkan untuk mendukung
investasi yang telah direncanakan, baik dilakukan sendiri maupun
dijalankan oleh orang lain. Sedangkan, dalam arti sempit pembiayaan
dipakai untuk mendefinisikan pendanaan yang dilakukan oleh lembaga
pembiayaan. Namun, dalam perbankan pembiayaan dikaitkan dengan
bisnis di mana pembiayaan merupakan pendanaan baik aktif maupun pasif
yang dilakukan oleh lembaga pembiayaan kepada nasabah dan bisnis
merupakan aktivitas berupa jasa, perdagangan dan industri guna
memaksimalkan nilai keuntungan.4 Salah satu usaha untuk memperoleh
2 Sigit Triandaru,Bank dan Lembaga Keuangan Lain (Jakarta: Salemba Empat, 2006), 95.
3 Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya. Edisi revisi (Jakarta: Raja grafindo Persada, 2008), 2.
3
keuntungan bagi bank adalah memberikan kredit, dalam hal ini
memberikan kredit pemilikan rumah (KPR). Diharapkan dengan adanya
kredit pemilikan rumah ini, keinginan kedua belah pihak akan tercapai.
Masyarakat dapat memiliki sebuah rumah dengan sistem cicilan yang
dapat disesuaikan dengan kemampuan finansial mereka. Pihak bank juga
dapat memperoleh keuntungan dari margin yang telah disepakati oleh
kedua belah pihak.
Pembiayaan mura>bah{ah merupakan bentuk pembiayaan berprinsip
jual beli yang pada dasarnya merupakan penjualan dengan keuntungan
(margin) tertentu yang ditambahkan diatas biaya perolehan, di mana
pelunasannya dapat dilakukan secara tunai maupun angsuran.
Penentuan harga merupakan salah satu aspek penting dalam
kegiatan pemasaran. Harga menjadi sangat penting untuk diperhatikan,
mengingat harga sangat menentukan laku tidaknya produk dan jasa
perbankan. Salah satu dalam menentukan harga akan berakibat fatal
terdapat produk yang ditawarkan nantinnya. Bagi perbankan terutama
bank yang berdasarkan prinsip konvensional, harga adalah bunga, biaya
administrasi, biaya provisi dan komisi, biaya kirim, biaya tagih, biaya
sewa, biaya iuran, dan biaya-biaya lainnya. Sedangkan harga bagi bank
yang berdasarkan prinsip syariah adalah bagi hasil.5
Imbal hasil pada bank syariah dapat diartikan sebagai pembagian
hasil yang diberikan oleh bank pada nasabah yang menyimpan dananya
4
atau diberikan oleh bank pada nasabah yang menerima manfaat dana
pinjaman dari bank berdasarkan dari prinsip-prinsip syariah. Imbal hasil
pembiayaan pada bank syariah dapat juga diartikan sebagai sejumlah dana
dari bank kepada bank dalam bentuk pembiayaan.
Dalam pengertian lain, penetapan tingkat hasil pembiayaan pada
bank syariah dapat berbentuk seperti penentuan tingkat harga (price) dari
komoditas yang diperjualbelikan oleh bank dalam hal ini komoditas
dinilai dalam bentuk nilai uang. Penentuan tingkat imbal hasil atas dana
yang dihimpun dari masyarakat dalam bentuk simpanan pada giro,
tabungan, atau deposito adalah imbal hasil yang diberikan kepada
nasabah dana. Sedangkan tingkat imbal hasil atas dana yang disalurkan
kepada masyarakat dalam bentuk pembiayaan adalah imbal hasil yang
diterima bank dari nasabah pembiayaan. Dengan demikian, bank dapat
memperkirakan dan mencatat keuntungan yang diperoleh dari selisih
antara imbal hasil dana simpanan nasabah dan imbal hasil pembiayaan
pada buku bank (banking book).
Dari situ jelas bahwa tinggi rendah atau besar kecil tingkat imbal
hasil dapat menentukan besar kecil keuntungan yang diperoleh bank.
Selisih imbal hasil dana simpanan nasabah dan imbal hasil pembiayaan
disebut margin imbal hasil/ margin keuntungan.6
KPR merupakan salah satu jenis layanan yang diberikan oleh bank
kepada para nasabah yang berharap mendapatkan pelayanan untuk
5
mendapatkan pinjaman dalam pemberian kredit perumahan kepada
nasabahnya.7 KPR muncul karena adanya kebutuhan yang tinggi di
kalangan masyarakat untuk dapat memiliki rumah tanpa diimbangi
dengan peningkatan daya beli di masyarakat. Kredit Pemilikan Rumah
termasuk dalam satu jenis kredit konsumtif, dimana kredit konsumtif
merupakan kredit yang digunakan untuk membiayai pembelian
barang-barang atau jasa-jasa yang akan memberi kepuasan secara langsung
terhadap kebutuhan manusia (konsumen), dengan demikan Kredit
Pemilikan Rumah (KPR) bisa diartikan sebagai kredit yang diajukan oleh
debitur/konsumen kepada pihak bank dimana kredit tersebut akan
dipergunakan untuk membangun, merenovasi, membeli atau memperluas
tanah dengan cara pembayaran angsuran setiap bulan sesuai dengan waktu
tertentu yang telah disepakati kedua belah pihak dan dengan tujuan untuk
konsumsi pribadi, keluarga atau rumah tangga. Upaya tersebut diarahkan
untuk memberikan kemudahan bagi masyarakat untuk memilki rumah
sendiri sehingga mendukung dalam penataan kota yang baik. Kepemilikan
rumah sendiri merupakan salah satu faktor yang mendukung suatu Negara
dan merupakan hak setiap warga dalam memenuhi kebutuhan akan
tempat tinggal.
Dalam perkembangan properti yang terus meningkat, banyak
lembaga keuangan yang menyediakan produk KPR salah satunya produk
Bank BRI syariah yaitu KPR BRISyariah iB melayani pembiayaan rumah
6
ready stock atau dalam proses pembangunan developer (indent) maupun
rumah bekas/second, serta renovasi.8
Sidoarjo adalah sebuah kecamatan di Kabupaten Sidoarjo, Provinsi
Jawa Timur, Indonesia. Perikanan, industri,dan jasa merupakan sektor
perekonomian utama Sidoarjo. Karakter masyarakat wilayah Sidoarjo
tampaknya memiliki potensi yang pesat terutama dalam bidang properti,
dimana wilayah tersebut sedang mengalami perkembangan yang pesat
karena lokasi yang berdekatan dengan pusat bisnis Jawa Timur
(Surabaya), dekat dengan pelabuhan tanjung perak maupun bandara
juanda, memiliki sumber daya manusia yang produktif serta kondisi sosial
politik dan keamanan yang relatif stabil.9 Dengan demikian merupakan
peluang untuk menawarkan produk KPR terutama Bank BRI Syariah
yang berlokasi di Sidoarjo.
Semakin rendah margin produk perbankan maka semakin banyak
pula minat masyarakat untuk membeli produk tersebut. Di sisi lain
pemerintah juga sedang gencar memfokuskan pada produk KPR untuk
meminimalisir masyarakat yang belum memiliki sebuah tempat tinggal.
Dari sekian banyak bank, suatu marginnya itu berbeda-beda. Misal: Bank
A; 14%, Bank B; 13%, dan Bank C; 13,5 % padahal untuk acuan itu sama
yakni dari BI rate. Sehingga di sini saya tertarik meneliti salah satu bank
syariah yaitu Bank BRI Syariah, di mana marginnya sedang rendah yaitu
7
12,5 %, karena BRI Syariah sedang berfokus pada peningkatan jumlah
nasabah khususnya di produk KPR10. Apa saja pertimbangan bank BRI
Syariah dalam menenetukan margin. Dari latar belakang yang telah
disebutkan di atas, penulis mengambil judul yaitu: “Analisis Penentuan
Margin Pembiayaan Mura>bah{ah Pada KPR Di BRI Syariah Cabang
Sidoarjo”.
B. Identifikasi dan Batasan Masalah
Pada latar belakang masalah di atas terdapat banyak permasalahan
yang akan diproses di dalam identifikasi dan batasan masalah agar dapat
diketahui masalah yang akan diteliti, yaitu:
a. Pembiayaan akad mura>bah{ah.
b. Penetapan profit margin.
c. KPR dalam perspektif hukum Islam.
d. Fatwa DSN MUI tentang Mura>bah{ah.
e. Pembiayaan mura>bah{ah pada KPR BRI Syariah Cabang Sidoarjo.
f. Penentuan margin KPR Bank BRI Syariah Cabang Sidoarjo.
Berdasarkan hasil identifikasi masalah di atas, maka penelitian ini
akan dilakukan pembatasan masalah agar penelitian ini lebih terarah dan
terfokus. Penelitian ini terfokus beberapa masalah, yang meliputi:
1. Pembiayaan mura>bah{ah pada KPR Bank BRI Syariah Cabang Sidoarjo.
2. Penentuan margin pada KPR Bank BRI Syariah Cabang Sidoarjo.
8
C. Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian pada latar belakang, maka rumusan masalah
dalam penelitian ini adalah :
1. Bagaimana pembiayaan mura>bah{ah pada KPR di Bank BRI Syariah
Cabang Sidoarjo?
2. Bagaimana penentuan margin pada KPR di Bank BRI Syariah Cabang
Sidoarjo?
D. Kajian Pustaka
Kajian Pustaka adalah deskripsi ringkas tentang kajian/ penelitian
yang sudah pernah dilakukan di seputar masalah yang akan diteliti
sehingga terlihat jelas bahwa kajian yang akan dilakukan ini tidak
merupakan pengulangan atau duplikasi dari kajian/penelitian yang telah
ada. Berdasarkan deskripsi tersebut, posisi penelitian yang akan dilakukan
harus dijelaskan.11
Penelitian yang peneliti lakukan ini berjudul‚ Analisis Penentuan
Margin Dalam Pembiayaan Mura>bah{ah Pada KPR SYARIAH IB Di BRI
Syariah Cabang Sidoarjo. Penelitian ini tentu tidak lepas dari berbagai
penelitian terdahulu yang dijadikan sebagai pandangan dan juga referensi.
Pertama, yaitu penelitian berjudul “Analisis penentuan
pembayaran margin pada proses rescheduling pembiayaan mura>bah{ah
musiman bermasalah di KJKS BMT Mandiri Sejahtera Karangcangkring
9
cabang Balonganggang Gresik”.12 Perbedaannya dengan penelitian yang
peneliti lakukan sekarang ini adalah penelitian ini dalam hal rescheduling
terhadap nasabah yang mengalami kemacetan pada pembiayaan
mura>bah{ah musiman di KJKS BMT Mandiri Sejahtera Karangcangkring
cabang Balonganggang Gresik berdasarkan kesepakatan kedua belah
pihak dan mekanisme rescheduling pembiayaan ini mewajibkan nasabah
untuk membayarkan margin terlebih dahulu, tetapi pada akad yang baru
nasabah juga masih menanggung margin pembiayaan tersebut sehinggan
dengan pembayaran margin tersebut tidak mengurangi beban nasabah
justru menambah beban nasabah. Sedangkan penelitian yang peneliti
lakukan sekarang bertujuan untuk mengetahui Analisis penentuan margin
pembiayaan mura>bah{ah pada KPR di BRIS Cabang Sidoarjo.
Kedua, yaitu penelitian berjudul “ Analisis Hukum Islam terhadap
Penentuan Margin Pembiayaan Mura>bah}ah pada Koperasi Jasa Keuangan
Syariah Ben Iman Lamongan”.13 Perbedaannya dengan penelitian yang
peneliti lakukan sekarang ini adalah penelitian ini bahwa dalam
menentukan margin pembiayaan mura>bah}ah pada Koperasi Jasa
Keuangan Syariah Ben Iman Lamongan ialah ditentukan sepihak oleh
Koperasi Jasa Keuangan Syariah Ben Iman Lamongan dan berpatokan
pada tingkat suku bunga yang berlaku di pasar perbankan konvensional
12Luluk Maria, “Analisis penentuan pembayaran margin pada proses rescheduling pembiayaan mura>bah{ah musiman bermasalah di KJKS BMT Mandiri Sejahtera Karangcangkring cabang Balonganggang Gresik” (Skripsi--UINSA, 2016).
10
sehingga prosentase margin dapat berubah-ubah sesuai dengan tingkat
suku bunga. Sedangkan penelitian yang peneliti lakukan sekarang
bertujuan untuk mengetahui Analisis penentuan margin pembiayaan
mura>bah{ah pada KPR di BRIS Cabang Sidoarjo.
Ketiga, yaitu penelitian berjudul “Metode Penetapan Margin Pada
Harga Jual Kembali Produk Mura>bah{ah Di BMT Usaha Mulya Masjid
Raya Pondok Indah Jakarta”.14 Perbedaannya dengan penelitian yang
peneliti lakukan sekarang ini adalah penelitian ini berfokus pada metode
penetapan margin yang digunakan BMT Usaha Mulya adalah metode
margin keuntungan flat dimana perhitungan margin keuntuungannya
terhadap nilai harga pokok pembiayaan secara tetap dari periode satu ke
periode lainnya. Walaupun debetnya menurun sebagai akibat angsuran
harga pokok. Sedangkan penelitian yang peneliti lakukan sekarang
bertujuan untuk mengetahui Analisis penentuan margin pembiayaan
mura>bah{ah pada KPR di BRIS Cabang Sidoarjo.
E. Tujuan Penelitian
Berdasarkan latar belakang dan rumusan masalah yang telah
dikemukakan, maka tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah
untuk :
11
1. Untuk mengetahui pembiayaan mura>bah{ah pada KPR di Bank BRI
Syariah Cabang Sidoarjo.
2. Untuk mengetahui penentuan margin pada KPR di Bank BRI Syariah
Cabang Sidoarjo.
F. Kegunaan Hasil Penelitian
Hasil dari studi ini diharapkan dapat berguna :
1. Teoretis
a. Hasil penelitian ini dapat memberikan sumbangan pemikiran secara
teoritik maupun konseptual dalam rangka pengembangan ilmu
pengetahuan di bidang Perbankan Syariah, terkait masalah metode
penentuan margin di BRIS Cabang Sidoarjo. Tentunya, dengan tidak
mengesampingkan prinsip-prinsip syariah.
b. Penelitian ini dapat berguna bagi masyarakat yang ingin menggunakan
produk kredit pemilikan rumah syariah (KPR).
2. Praktis
a. Bagi penulis, penulis ingin mengetahui penentuan margin pada KPR di
BRIS Cabang Sidoarjo.
b. Penelitian ini dijadikan sebagai informasi untuk peneliti berikutnya.
G. Definisi Operasional
Agar lebih terarah dan tidak salah pengertian pada judul skripsi
12
SYARIAH IB Di BRI Syariah Cabang Sidoarjo. Maka perlu dijelaskan
tentang definisi konsep dan operasional dari masing-masing variabel yang
diteliti.
1. Penentuan margin
Adalah keuntungan pembiayaan mura>bah{ah yang diperoleh
tiap angsuran yang telah ditentukan oleh pihak bank BRI Syariah
cabang Sidoarjo.
2. Pembiayaan mura>bah{ah
Adalah suatu akad jual beli yang dilakukan pihak bank BRI
Syariah cabang Sidoarjo atau diwakilkan pada nasabah dengan atas
nama bank BRI Syariah cabang Sidoarjo dengan pembiayaan yang
dilakukan secara cicilan dengan batas waktu yang disepakati.
3. KPR atau Kredit Kepemilikan Rumah
Adalah salah satu jenis pelayanan kredit yang diberikan oleh
bank kepada para nasabah yang menginginkan pinjaman khusus untuk
memenuhi kebutuhan dalam pembangunan rumah.15
4. KPR pada BRI Syariah
Salah satu produk pembiayaan yang telah dikembangkan oleh
bank BRI Syariah yang berkenaan dengan pembiayaan rumah dengan
menggunakan prinsip jual beli (Mura>bah{ah ) di mana pembayarannya
13
secara angsuran dengan jumlah angsuran yang telah ditetapkan di
muka dan di bayar setiap bulan.16
H. Metode Penelitian
Metode penelitian pada dasarnya merupakan cara ilmiah untuk
mendapatkan data dengan tujuan dan kegunaan tertentu.17 Dalam
penelitian ini data yang didapatkan diproses melalui beberapa tahapan,
yaitu:
1. Jenis Penelitian
Jenis penelitian ini mengggunakan dekskriptif kualitatif, yaitu
penelitian yang menggambarkan suatu keadaan yang terjadi di lapangan
(BRI Syariah kantor cabang Sidoarjo).
2. Data yang dikumpulkan
Data yang dikumpulkan dalam hal ini adalah data yang terkait
tentang penentuan margin pembiayaan mura>bah{ah pada bank BRI Syariah
cabang Sidoarjo.
3. Sumber data
Sumber data dapat di kelompokkan menjadi 2 yaitu data primer
dan sekunder.18
a. Sumber data primer
16 http://www.brisyariah.co.id/?q=kpr-brisyariah-ib Diakses pada tanggal 22 Mei 2016 jam 23.45 WIB.
14
adalah data yang yang dikumpulkan di lapangan oleh orang yang
melakukan penelitian. Sumber meliputi data yang diperoleh dari
pemaparan Kepala kantor Cabang BRIS Sidoarjo. Selain itu, data
diperoleh dari pihak yang mempunyai pengetahuan tentang pembiayaan
KPR di BRI Syariah cabang Sidoarjo.
b. Sumber data sekunder
adalah data yang yang dikumpulkan oleh orang yang melakukan
penelitian dari sumber yang telah ada. Sumber data sekunder dalam
penelitian ini adalah beberapa buku literatur, diantaranya:
1) Bank Islam: Analisis Fiqih dan Keuangan, oleh Adiwarman Karim, Tahun 2006.
2) Manajemen Perbankan, oleh Kasmir, Tahun 2004.
3) Manajemen Pembiayaan Bank Syariah., oleh Muhammad, Tahun 2005.
4) Bank dan Lembaga Keuangan Lain. Oleh Sigit Triandaru, Tahun 2006.
5) Lembaga-Lembaga Keuangan Umat Kontemporer, oleh Muhammad, Tahun 2002.
6) Hukum Perbankan Syariah, oleh Zainuddin Ali, Tahun 2010.
7) Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah, oleh Zinul Arifin, Tahun 2009.
8) Mengelola Bisnis Pembiayaan Bank Syariah, oleh Ikatan Indonesia Bankir, Tahun 2010.
9) Teknik Perhitungan Bagi Hasil dan Profit Margin pada Bank Syariah, oleh Muhamad, Tahun 2004.
15
4. Subyek penelitian
Subyek penelitian merupakan penelitian yang dilakukan terhadap
seluruh populasi. Subyek penelitiannya adalah para pihak Bank BRIS
kantor Cabang Sidoarjo yang meliputi :
1) Kepala kantor Cabang BRIS Sidoarjo.
2) Manager marketing (KPR).
3) Account Officer.
4) Nasabah pembiayaan KPR.
5. Teknik pengumpulan data
a. Observasi
Observasi yaitu suatu penggalian data dengan cara mengamati,
memperhatikan, mendengar dan mencatat terhadap peristiwa, keadaan,
atau hal lain yang menjadi sumber data.19 Dalam hal ini peneliti langsung
ke lapangan yakni di BRIS kantor Cabang Sidoarjo.
b. Dokumentasi
Dokumentasi adalah alat pengumpul data yang berupa dokumen
dan catatan dari sumber yang diteliti.20 Teknik ini dilakukan dengan cara
mencatat data, dokumen lembaga terkait dengan penelitian. Dokumentasi
ini merupakan data yang bisa penulis jadikan acuan untuk menilai
seberapa besar peran BRIS kantor Cabang Sidoarjo dalam menentapkan
margin pembiayaan mura>bah{ah.
16
c. Wawancara
Adalah percakapan dengan maksud tertentu, percakapan itu
dilakukan oleh dua pihak, yaitu pewancara yang mengajukan pertanyaan
dan yang diwawancarai yang memberikan jawaban atas pertanyaan itu.21
Pada penelitian ini peneliti melakukan wawancara kepada pihak terkait
diantaranya Kepala kantor Cabang BRIS Sidoarjo, manager marketing
(KPR), Account Officer, dan nasabah pembiayaan KPR.
6. Teknik pengolahan data
Data yang telah dikumpulkan dalam penelitian ini dikelola
menggunakan penelitian deskriptif analitis. Jenis penelitian ini, dalam
deskripsinya juga mengandung uraian-uraian, tetapi fokusnya terletak
pada analisis hubungan antara variabel.
Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan teknik-teknik
pengolahan data sebagai berikut:22
a. Editing, yaitu pemeriksaan kembali dari semua data yang diperoleh
terutama dari segi kelengkapannya, kejelasan makna, keselarasan
antara data yang ada dan relevansi dengan penelitan. Dalam hal ini
penulis akan mengambil data yang akan dianalisis dengan rumusan
masalah saja.
b. Organizing, yaitu menyusun kembali data yang telah didapat dalam
penelitian yang diperlukan dalam kerangka paparan yang sudah
21 Lexy. J Moleong, Metodologi Penelitian Kualitatif (Bandung: PT. Remaja Rosdakarya, 2009), 186.
17
direncanakan dengan rumusan masalah secara sistematis. Penulis
melakukan pengelompokan data yang dibutuhkan untuk dianalisis dan
menyusun data tersebut dengan sistematis untuk memudahkan penulis
dalam menganalisa data.
c. Penemuan Hasil, yaitu dengan menganalisis data yang telah diperoleh
dari penelitian untuk memperoleh kesimpulan mengenai kebenaran
fakta yang ditemukan, yang akhirnya merupakan sebuah jawaban dari
rumusan masalah.
7. Teknik analisis data
Data yang telah berhasil dikumpulkan selanjutnya akan dianalisis
secara deskriptif kualitatif, yaitu analisis yang menghasilkan data
deskriptif berupa kata-kata tertulis atau lisan dari orang-orang dan
perilaku yang dapat diamati dengan metode yang telah ditentukan.23
Tujuan dari metode ini adalah untuk membuat deskripsi atau gambaran
mengenai objek penelitian secara sistematis, faktual dan akurat mengenai
fakta-fakta, sifat-sifat serta hubungan antar fenomena yang diselidiki.24
Teknik analisis data dalam penelitian ini menggunakan metode
deskriptif dengan pola pikir induktif.
a. Metode deskriptif yaitu metode yang digunakan untuk menggambarkan
atau menjelaskan hasil penelitian mengenai fakta yang terjadi pada
23 Burhan Bungin, Metodologi Penelitian Sosial: Format-format Kuantitatif dan Kualitatif (Surabaya: Airlangga University Press, 2001), 143.
18
penentuan margin pada pembiayaan KPR di Bank BRI Syariah Cabang
Sidoarjo.
b. Pola pikir induktif yaitu pola pikir yang digunakan untuk menyatakan
fakta-fakta atau kenyataan di lapangan yaitu KPR Bank BRI Syariah
Cabang Sidoarjo yang selanjutnya dianalisis penentuan margin
pembiayaan KPR di Bank BRI Syariah Cabang Sidoarjo.
I. Sistematika Pembahasan
Sistematika pembahasan memuat uraian dalam bentuk essay yang
menggambarkan alur logis dari struktur bahasan skripsi.25 Untuk lebih
memudahkan tentang isi dan esensi skripsi ini, maka penulisannya
dilakukan berdasarkan sistematika sebagai berikut:
BAB I adalah pendahuluan yang membahas tentang latar belakang
masalah, identifikasi masalah, batasan masalah, rumusan masalah, kajian
pustaka, tujuan penelitian, kegunaan hasil penelitian, definisi operasional,
metode penelitian dan sistematika pembahasan.
BAB II ini adalah kerangka teoritis yang membahas tentang
pembiayaan mura>bah{ah, landasan hukum mura>bah{ah, rukun dan syarat
mura>bah{ah, dasar hukum mura>bah{ah, Mura>bah{ah dalam Fatwa DSN
MUI, dan penentuan margin, Pada bagian ini merupakan studi literatur
dari berbagai referensi dan memuat penelitian yang terdahulu yang
relevan.
19
BAB III merupakan bahasan penyajian data di lapangan yang akan
menggambarkan tentang Profil Bank BRI Syariah Cabang Sidoarjo,
Aplikasi Pembiayaan KPR di BRI Syariah Cabang Sidoarjo, dan penentuan
margin Pembiayaan KPR di BRI Syariah Cabang Sidoarjo.
BAB IV merupakan rangkaian tahapan penyusunan penelitian
(skripsi) ini selanjutnya merupakan bab analisis data, yakni memadukan
antara teori sebagaimana yang dipaparkan pada bab II dengan apa yang
peneliti temukan di lapangan (pada bab III) sebagai hasil penelitian yang
digambarkan secara sistematis dan kritis dalam bahasan bab ini yang
meliputi penentuan margin KPR pada bank BRI Syariah Cabang Sidoarjo.
BAB V merupakan bagian akhir dari penulisan yang akan
menunjukkan pokok-pokok penting dari keseluruhan pembahasan bab-bab
20
BAB II
PEMBIAYAAN MURA>BAH{AH DAN PENENTUAN MARGIN
A. Pembiayaan Mura>bah{ah
1. Pengertian Pembiayaan
Pengertian pembiayaan (pada bank syariah) menurut
undang-undang No. 10/1998 tentang perbankan: pembiayaan berdasarkan
prinsip syariah adalah berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara
bank dengan mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka
waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil.1
Kasmir mendefinisikan pembiayaan adalah penyediaan uang atau
tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan
atau kesepakatan antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan
pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut
setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil.2
Menurut Muhammad pembiayaan secara luas berarti finansial atau
pembelanjaan, yaitu pendanaan yang dikeluarkan untuk mendukung
investasi yang telah direncanakan, baik dilakukan sendiri maupun
dijalankan oleh orang lain. Sedangkan, dalam arti sempit pembiayaan
dipakai untuk mendefinisikan pendanaan yang dilakukan oleh lembaga
pembiayaan. Namun, dalam perbankan pembiayaan dikaitkan dengan
bisnis di mana pembiayaan merupakan pendanaan baik aktif maupun
21
pasif yang dilakukan oleh lembaga pembiayaan kepada nasabah dan
bisnis merupakan aktivitas berupa jasa, perdagangan dan industri guna
memaksimalkan nilai keuntungan. 3
Dalam perbankan syariah sebenarnya penggunaan kata pinjam
meminjam kurang tepat digunakan disebabkan dua hal : Pertama,
pinjaman merupakan salah satu metode hubungan finansial dalam
Islam. Kedua, pinjam meminjam adalah akad komersial yang artinya
bila seseorang meminjam sesuatu ia tidak boleh diisyaratkan untuk
memberikan tambahan atas pokok pinjamannya, karena setiap
pinjaman yang menghasilkan manfaat adalah riba, sedangkan para
ulama’ sepakat bahwa riba itu haram. Oleh karena itu dalam perbankan
syariah, pinjaman tidak disebut kredit akan tetapi disebut
pembiayaan.4
2. Fungsi Pembiayaan
Fungsi pembiayaan menurut Muhammad adalah sebagai berikut:5
1. Memperoleh profit yang optimal.
2. Menyediakan aktiva cair dan kas yang memadai.
3. Menyimpan cadangan.
3 Muhammad, Lembaga-Lembaga Keuangan ..., 260.
4Syafi’i Antonio, Bank Syariah Dari Teori Ke Praktek, (Jakarta: Penerbit Gema Insani, 2002), 170.
22
4. Mengelola kegiatan-kegiatan lembaga ekonomi dan kebijakan yang
pantas bagi seseorang yang bertindak sebagai pemelihara dana-dana
orang lain.
5. Memenuhi kebutuhan masyarakat akan pembiayaan.
Dari fungsi pembiayaan di atas dapat ditarik kesimpulan bahwa
pembiayaan memiliki berbagai macam fungsi selain untuk memperoleh
laba yang optimal, bank juga menyediakan aktiva cair dan kas yang
memadai untuk keperluan bank itu sendiri atau untuk kepentingan
nasabah yang bisa diambil kapan saja. Fungsi lainnya yaitu untuk
menyimpan cadangan yang maksudnya adalah dana yang diberikan
kepada nasabah dalam bentuk pembiayaan oleh bank harus
mengembalikannya sesuai dengan perjanjian. Apabila dana yang
diperoleh dari pihak ketiga tidak disalurkan lagi maka dana tersebut
akan mengendap dan tidak dapat menghasilkan apa-apa, sehingga akan
timbul kelebihan dana di bank dan bank tidak dapat memberikan
imbalan kepada nasabah yang telah menyimpan dananya.
3. Pengertian Mura>bah{ah
Secara bahasa mura>bah{ah mempunyai pengertian saling
menguntungkan dapat dipahami bahwa keuntungan itu dimiliki oleh
kedua pihak yaitu pihak pertama yang meminta pembelian dan pihak
kedua yang membelikan. Keuntungan pihak pertama adalah terpenuhi
23
pokok (selisih harga pokok dengan harga jual) yang didapat berdasarkan
kesepakatan kedua belah pihak.
Pengertian mura>bah{ah menurut istilah banyak didefinisikan oleh
beberapa para ahli, tetapi semua definisi tersebut mempunyai satu
pemahamam yang sama. Menurut Kasmir, bay’ al-mura>bah{ah
merupakan kegiatan jual beli pada harga pokok dengan tambahan
keuntungan yang disepakati. Dalam hal ini penjual harus terlebih dulu
memberitahukan harga pokok yang ia beli ditambah keuntungan yang
diinginkan.6
Wahbah az-Zuhaili mendefinisikan mura>bah{ah yaitu menjual
barang dengan harga yang jelas sehingga boleh dipraktikkan dalam
transaksi jual beli. Contohnya, “aku menjual barang ini dengan harga
seratus sepuluh.” Dengan begitu, keuntungan yang diambilnya jelas. Ini
tak jauh beda dengan mengatakan, “berilah aku keuntungan sepuluh
dirham”.7
Menurut Muhammad Syafi'i Antonio, bay’ al-mura>bah{ah adalah
jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang
disepakati.8 Ibnu Qudamah sebagaimana dikutip oleh Muhammad
mendefinisikan mura>bah{ah adalah menjual dengan harga asal ditambah
dengan margin keuntungan yang telah disepakati.9
6 Kasmir, Bank Islam: Analisis Fiqih dan Keuangan, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2010), 19. 7 Wahbah Zuhaili, Fiqh Islam Wa Adilatuhu, Terjemahan. Jilid 5. (Damaskus: Dar al-Fikr, 2004), 358.
8 Syafi'i Antonio, Bank Syariah ..., 101.
24
Sedangkan menurut Irma Devita Purnamasari, mura>bah{ah adalah
skema pembiayaan dengan menggunakan metode transaksi jual beli
biasa. Dalam skema mura>bah{ah, bank membeli barang dari produsen,
kemudian menjualnya kembali ke nasabah ditambahkan dengan
keuntungan yang disepakati oleh bank dan nasabah.10
Secara sederhana mura>bah{ah adalah suatu penjualan barang
seharga barang tersebut ditambah keuntungan yang disepakati.11
Mura>bah{ah atau dalam bahasa Inggris sering disebut cost plus sales
esensinya adalah akad jual beli dimana penjual dan pembeli menyepakati
untuk harga barang atau jasa yang terdiri dari harga pokok dari penjual
ditambah dengan tingkat keuntungan yang disepakati 12.
Dari beberapa pengertian mura>bah{ah di atas dapat disimpulkan
bahwa mura>bah{ah adalah akad jual beli barang dengan menyatakan
harga perolehan dan keuntungan (margin) yang disepakati oleh penjual
dan pembeli. Karena dalam definisi adanya "keuntungan yang
disepakati", karakteristik mura>bah{ah adalah penjual harus memberi
penjelasan kepada pembeli tentang harga pembelian barang dan
menyatakan jumlah keuntungan yang ditambah pada biaya tersebut dan
dijadikan sebagai harga jual.
10 Irma Devita Purnamasari, Akad-akad Syariah, (Bandung: Kaifa, 2011), 38.
11 Adiwarman A Karim, Bank Islam Analisis Fiqh Dan Keuangan (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2008 ), 113.
25
4. Landasan Hukum Mura>bah{ah
Sebagai salah satu bentuk jual beli, maka landasan yang menjadi
dasar mura>bah{ah sama dengan landasan jual beli pada umumnya, baik
berupa ayat, hadis, maupun ijma'.
Mura>bah{ah merupakan suatu akad yang dibolehkan secara syar'i,
serta didukung oleh mayoritas ulama dari kalangan sahabat, tabi'in serta
para ulama dari berbagai madzhab. Salah satu landasan hukum akad
Mura>bah{ah ini ada di dalam al-Qur’an Surat al-Baqarah ayat 275 yang
berbunyi :
Artinya : Orang-orang yang Makan (mengambil) riba tidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya orang yang kemasukan syaitan lantaran (tekanan) penyakit gila. Keadaan mereka yang demikian itu, adalah disebabkan mereka berkata (berpendapat), Sesungguhnya jual beli itu sama dengan riba, Padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba. orang-orang yang telah sampai kepadanya larangan dari Tuhannya, lalu terus berhenti (dari mengambil riba), Maka baginya apa yang telah diambilnya dahulu (sebelum datang larangan); dan urusannya (terserah) kepada Allah. orang yang kembali (mengambil riba), Maka orang itu adalah penghuni-penghuni neraka; mereka kekal di dalamnya. 13
26
Sedangkan landasan Hadis yang menjadi dasar mura>bah{ah adalah:
نا
ي لا
ىلص
ه
هيلع
و
هيلا
ملسو
لاق
:ث
ا
ث
نهيف
ةكرلا
:
عيبلا
ىا
لجا
,
اقماو
ةضر
,
طلخو
رلا
رعشلا
تيبلل
ا
عيبلل
( .
اور
نبا
هجام
)
“Ras}ulullah SAW bersabda: Tiga hal yang didalamnya terdapat keberkahan: jual beli secara tangguh atau tidak secara tunai, muqaradlah (mud{a>rabah) dan mencampur gandum dengan gandum untuk keperluan rumah tangga, bukan untuk dijual” (HR. Ibnu Majah).14
Dari keterangan diatas bahwasannya dalil-dalil mengenai
mura>bah{ah adalah dalil-dalil nas}, meskipun dalam dalil-dalil tersebut
tidak disebutkan secara jelas mengenai keabsahan mura>bah{ah. Akan
tetapi menunjukkan tentang jual beli yang dibenarkan oleh al-Qur’an
maupun hadis karena mura>bah{ah sama juga dengan jual beli secara
angsuran.
5. Rukun Mura>bah{ah
Rukun adalah sesuatu yang wajib ada dalam suatu transaksi
(necessary condition). Mura>bah{ah salah satu bentuk jual beli yang
memiliki rukun yang harus dipenuhi, sehingga mura>bah{ah dapat
dikatakan sah menurut syariat Islam. Adapun rukun dari mura>bah{ah
adalah sebagai berikut: 15
a. Ba>’i (Penjual)
14 Ibnu Majah, Sunan Ibnu Majah..., 768.
27
Ba>’i merupakan supplier, dalam hal ini adalah pihak yang
mempunyai barang yang dijadikan dalam transaksi jual beli.
b. Musytari>’ awal (Pembeli Pertama)
Musytari>’ awal adalah pihak lembaga keuangan yang akan
melaksanakan transaksi jual beli dengan pembeli kedua (anggota).
c. Musytari>’ s||a>ni >(Pembeli Kedua)
Musytari>’ s||a>ni merupakan pihak yang memerlukan barang dan
sebagai pihak yang akan menjadi pembeli dari pembeli pertama.
d. Ma’qu>d ‘alaih (Objek Jual Beli)
Ma’qu>d ‘alaih merupakan barang yang dibutuhkan oleh pembeli
kedua dan barang yang akan dijadikan obyek dalam transaksi jual
beli.
e. S}igat Ijab Qabu>l (Ucapan Serah Terima)
S}igat Ijab Qabu>l merupakan perkataan serah terima dari penjual
dan pembeli dalam hal ini pihak Koperasi dan anggota.
6. Syarat mura>bah{ah
Selain rukun, faktor yang harus ada supaya akad menjadi sah
(lengkap) adalah syarat, yaitu sesuatu yang keberadaannya melengkapi
rukun (sufficient condition). Contohnya adalah pelaku transaksi haruslah
orang yang cakap hukum (mukalaf) menurut mazhab Hanafi, bila rukun
sudah terpenuhi tapi syarat tidak terpenuhi maka rukun menjadi tidak
28
Adapun syarat-syarat jual beli sebagai berikut: 16
a. Penjual dan Pembeli
1) Berakal;
2) Dengan kehendak sendiri;
3) Keadaan tidak mubadzir (pemboros);
4) Baliq
b. Uang dan Benda yang dibeli (obyek yang diperjualbelikan)
1) Suci;
2) Ada manfaat;
3) Keadaan barang tersebut dapat di serahkan;
4) Keadaan barang tersebut kepunyaan penjual atau kepunyaan yang
diwakilkan;
5) Barang tersebut diketahui antara si penjual dan pembeli dengan
terang dzat, bentuk, kadar (ukuran) dan sifat-sifatnya sehingga
tidak terjadi keadaan yang mengecewakan.
c. Ijab Qabu>l
1) Jangan ada yang memisahkan, janganlah pembeli diam saja setelah
penjual menyatakan ijabnya begitu pula sebaliknya;
2) Jangan diselingi dengan kata-kata lain antara ijab dan qabu>l;
3) Beragama Islam, syarat ini khusus untuk pembeli saja dalam
benda-benda tertentu seperti seseorang dilarang menjual
hambanya yang beragama Islam kepada pembeli yang beragama
29
tidak Islam, sebab besar kemungkinan pembeli tersebut akan
merendahkan abid yang beragama Islam, sedangkan Allah
melarang orang mu’min memberi jalan kepada orang kafir untuk
merendahkan mu’minin.17
Selain syarat diatas ada beberpa syarat yang secara khusus
mengatur mura>bah{ah, seperti yang dikemukakan oleh Syafi’i Antonio
yaitu: 18
a) Penjual memberi tahu biaya modal kepada anggota;
b) Kontrak yang pertama harus sah sesuai dengan rukun yang
ditetapkan;
c) Kontrak harus bebas dari riba;
d) Penjual harus menjelaskan kepada pembeli bila terjadi cacat atas
barang sesudah pembelian;
e) Penjual harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan
pembelian, misalnya jika pembelian dilakukan secara hutang.
Secara prinsip, jika syarat dalam (a), (d), atau (e) tidak
dipenuhi, maka pembeli memiliki pilihan:
(1) Melanjutkan pembelian seperti adanya;
(2) Kembali kepada penjual dan menyatakan ketidaksetujuan atas
barang yang dijual;
(3) Membatalkan kontrak.
30
Ketentuan tentang membatalkan kontrak ini secara fiqh telah
diatur dalam bab khiyar, yakni hak untuk memilih bagi pembeli untuk
melanjutkan atau membatalkan jual beli karena adanya unsur kecacatan.
Dalam hal keuntungan ulama fiqih menetapkan beberapa syarat
mengenai jual-beli mura>bah{ah. Wahbah az-Zuhaili mengatakan bahwa
di dalam bai’ al-mura>bah{ah itu disyaratkan beberapa hal, yaitu19 :
1. Mengetahui harga pertama (harga pembelian)
Dalam jual-beli mura>bah{ah disyaratkan agar mengetahui
harga pokok/ harga asal karena mengetahui harga merupakan
syarat sah jual-beli. Syarat ini juga diperuntukkan untuk jual-beli
tawliyah, isyrak dan wadhi’ah. Hal iu karena transaksi-transaksi
tersebut sama-sama tergantung pada modal pertama.
2. Mengetahui jumlah keuntungan yang diminta penjual
Hendaknya margin keuntungan juga diketahui oleh si pembeli.
Karena margin keuntungan termasuk bagian dari harga barang,
sedangkan mengetahui harga barang merupakan syarat sah
jual-beli.
3. Modal yang dikeluarkan hendaknya berupa barang yang memiliki
varian serupa.
Pada dasarnya semua rukun dan syarat mura>bah{ah diatas dapat
terealisasikan, jika barang atau produk telah dikuasai atau dimiliki oleh
penjual pada waktu negoisasi dan kontrak.
31
Jual beli secara mura>bahah dapat digambarkan sebagaimana
berikut ini:
Negosiasi & Persyaratan Akad jual beli
Bayar
Terima
Barang &
Dokumen
[image:41.595.110.520.167.611.2]Beli Barang Kirim
Gambar 2.1
Skema Pembiayaan Mura>bahah 20\\\\\\\\\\\
Keterangan :
1. Adanya kesepakatan antara pihak bank dengan nasabah untuk
melakukan perjanjian atau negosiasi dan persyaratan
2. Setelah ada negosiasi kemudian melakukan perjanjian berupa akad
jual beli antara kedua belah pihak.
3. Dari pihak Bank mulai melakukan aktivitas berupa pembelian
barang kepada penjual untuk nasabah atas nama bank.
4. Atas nama bank penjual mengirim barang kepada nasabah yang
telah ditunjukkan oleh bank.
5. Nasabah menerima barang dan dokumen perjanjian dari penjual
atas nama bank.
20 Syafi‟I Antonio, Bank Syariah Dari Teori ..., 103.
BANK
NASABAH
SUPPLIER
32
7. Mura>bah{ah dalam Fatwa DSN MUI
Fatwa Dewan Syariah Nasional NO: 04/DSN-MUI/IV/2000
tentang Mura>bah{ah.
Menimbang, Memperhatikan: Memutuskan, Menetapkan: Fatwa tentang
Mura>bah{ah.
Pertama: Ketentuan Umum Mura>bah{ah dalam Bank Syariah: 21
a. Pelaksanaan akad mura>bah{ah yang bebas riba.
b. Barang yang diperjualbelikan tidak diharamkan oleh syariah.
c. Bank membeli barang secara sah dan bebas riba.
d. Bank menyampaikan segala hal terkait pembelian pertama.
e. Bank kemudian menjual barang tersebut kepada nasabah (pemesan)
dengan harga jual senilai harga beli plus keuntungannya. Dalam
kaitan ini Bank harus memberiahu secara jujur harga pokok barang
kepada nasabah berikut biaya yang diperlukan.
f. Nasabah membayar harga barang yang telah disepakati tersebut pada
jangka waktu yangb telah disepakati.
g. Untuk mencegah terjadinya penyalahgunaan atau kerusakan akad
tersebut, pihak bank dapat mengadakan perjanjian khusus dengan
nasabah.
h. Jika bank hendak mewakilkan kepada nasabah unuk membeli barang
dari pihak ketiga, akad jual beli mura>bah{ah antara bank dengan
33
nasabah harus dilakukan setelah barang yang diperjualbelikan secara
prinsip, menjadi milik bank.
Berdasarkan dalil dan batasan umum yang dikemukakan di atas
dapat dipahami bahwa mura>bah{ah dapat dilaksanakan oleh bank syariah
sebagai salah satu bentuk pembiayaan selama tidak melanggar
ketentuan syariah.
Kedua: Ketentuan Mura>bah{ah kepada Nasabah: 22
a. Nasabah mengajukan permohonan pembelian barang kepada bank.
b. Bank mempelajari permohonan nasabah. Apabila diterima, maka
bank membeli barang/ aset sesuai spesifikasi pesanan nasabah secara
sah dari pedagang.
c. Bank kemudian menawarkan aset tersebut kepada nasabah dan
nasabah harus menerima (membeli)nya sesuai perjanjian yang telah
disepakati, karena secara hukum perjanjian tersebut mengikat;
kemudian kedua belah pihak harus membuat kontrak jual beli.
d. Dalam jual beli ini bank dibolehkan meminta nasabah untuk
membayar uang muka saat menandatangani kesepakatan awal
pemesanan.
e. Jika nasabah kemudian menolak membeli barang tersebut, biaya riil
bank harus dibayar dari uang muka tersebut.
34
f. Jika nilai uang muka kurang dari kerugian yang harus ditanggung
oleh bank, bank dapat meminta kembali sisa kerugiannya kepada
nasabah.
g. Jika uang muka memakai kontrak ‘urbun sebagai alternatif dari uang
muka, maka
Jika nasabah memutuskan untuk membeli barang tersebut, ia
tinggal membayar sisa harga;
Jika nasabah membeli, uang muka menjadi milik bank
maksiamal sebesar kerugian yang ditanggung oleh bank akibat
pembatalan tersebut; dan jika uang muka tidak mencukupi,
nasabah wajib melunasi kekurangannya.
Sebagai salah satu produk bank syariah, mura>bah{ah tidak dapat
dilepaskan dari posisi bank sebagai lembaga pembiayaan, di mana
mayoritas bahkan keseluruhan transaksi mura>bah{ah bank syariah
dilakukan karena nasabah bermaksud membeli barang yang
diinginkannya secara angsur.
Selain itu, sebagai lembaga keuangan dan bukan lembaga dagang,
maka bank syariah tidak memiliki persediaan barang. Hal ini
menimbulkan konsekuensi logis, yaitu bahwa bank hanya akan
mengadakan suatu barang apabila terjadi permintaan dengan bekerja
sama dengan para suplier barang yang diinginkan nasabah.
35
a. Jaminan dalam mura>bah{ah dibolehkan, agar nasabah serius dengan
pesanannya.
b. Bank dapat meminta nasabah untuk menyediakan jaminan yang dapat
dipegang.
Keempat: Utang dalam Mura>bah{ah:
a. Secara prinsip, penyelesaian utang nasabah dalam transaksi
mura>bah{ah tidak ada kaiannya dengan transaksi lain yang dilakukan
nasabah dengan pihak ketiga atas barang tersebut. Jika nasabah
menjual kembali barang tersebut dengan keuntungan atau kerugian,
ia tetap berkewajiban untuk menyelesaikan utangnya kepada bank.
b. Jika nasabah menjual barang tersebut sebelum masa angsuran
berakhir, ia tidak wajib segera melunasi seluruh angsurannya.
c. Jika penjualan barang tersebut menyebabkan kerugian, nasabah tetap
harus menyelesaikan utangnya sesuai kesepakatan awal. Ia tidak
boleh memperlambat pembayaran angsuran aau meminta kerugian itu
diperhitungkan.
Kelima: Penundaan Pembayaran dalam Mura>bah{ah:
a. Nasabah yang memiliki kemampuan tidak dibenarkan menunda
penyelesaian utangnya.
b. Jika nasabah menunda-nunda pembayaran dengan sengaja, atau jika
salah satu pihak tidak menunaikan kewajibannya, maka
penyelesainya dilakukan melalui Badan Arbitrasi Syariah setelah
36
Keenam: Bangkrut dalam Mura>bah{ah:
a. Jika nasabah telah dinyatakan pailit dan gagal menyelesaikan
utangnya, bank harus menunda tagihan utang sampai ia menjadi
sanggup kembali, atau berdasarkan kesepakatan.23
B. Penentuan Margin
1. Pengertian Margin
Margin atau keuntungan merupakan nilai yang diperoleh oleh bank
dalam melaksanakan kegiatan operasinya. Margin dalam perbankan
diperoleh atas transaksi jual beli, yaitu transaksi mura>bah{ah.
Secara teknis, yang dimaksud dengan margin keuntungan adalah
persentase tertentu yang ditetapkan per tahun perhitungan margin
keuntungan secara harian, maka jumlah hari dalam setahun ditetapkan
360 hari; perhitungan margin keuntungan secara bulanan, maka setahun
ditetapkan 12 bulan.24 Sedangkan Ahmad Gozali mendefinisikan
pengertian Margin yaitu selisih antara harga beli dan harga jual yang
merupakan keuntungan kotor dalam transaksi jual beli barang, margin
tidak sama dengan bunga karena margin harus sudah ditentukan pada
awal perjanjian dan tidak dapat berubah ditengah jalan.25
Dari pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa margin
merupakan keuntungan yang diperoleh dari hasil kegiatan jual beli yang
23 Ibid., 248.
24 Adiwarman A. Karim, Bank Islam..., 279-280.
37
besarnya telah ditentukan pada awal akad sesuai dengan perjanjian yang
telah disepakati. Margin berbeda dengan bunga karena margin tidak
mengikuti fluktuasi tingkat suku bunga, melainkan tarifnya sudah
ditentukan sesuai dengan keputusan direksi yang dirumuskan dalam
rapat ALCO.
2. Referensi Margin Keuntungan
Yang dimaksud dengan Refensi Margin Keuntungan adalah
margin keuntungan yang ditetapkan dalam rapat ALCO Bank Syariah.
Penetapan margin keuntungan pembiayaan berdasarkan rekomendasi,
usul dan saran dari Tim ALCO Bank Syariah, dengan
mempertimbangkan beberapa hal berikut:26
1. Direct Competitor’s Market Rate (DCMR)
Adalah tingkat margin keuntungan rata-rata beberapa
perbankan syariah, atau tingkat margin keuntungan rata-rata
beberapa bank syariah yang ditetapkan dalam rapat ALCO sebagai
kelompok kompetitor langsung, atau tingkat margin keuntungan
bank syariah tertentu yang ditetapkan dalam rapat ALCO sebagai
kompetitor langsung terdekat.
2. Indirect Competitor’s Market Rate (ICMR)
Adalah tingkat suku bunga rata-rata perbankan konvensional,
atau tingkat rata-rata suku bunga beberapa bank konvensional
dalam rapat ALCO ditetapkan sebagai kelompok kompetitor tidak
38
langsung, atau tingkat rata-rata suku bunga konvensional tertentu
yang dalam rapat ALCO ditetapkan sebagai kompetitor tidak
langsung terdekat.
3. Expective Competitive of Investor (ECRI)
Adalah target bagi hasil kompetitif yang diharapkan dapat
diberikan kepada dana pihak ketiga.
4. Acquiring Cost
Adalah biaya yang dikeluarkan oleh bank yang langsung terkait
dengan upaya untuk memperoleh dana pihak ketiga.
5. Overhead Cost
Adalah biaya yang dikeluarkan oleh bank yang tidak langsung
terkait dengan upaya untuk memperoleh dana pihak ketiga.
3. Persyaratan untuk Perhitungan Margin Keuntungan
Margin keuntungan = f (plafond) hanya bisa dihitung apabila
komponen-komponen yang di bawah ini tersedia :27
a. Jenis perhitungan margin keuntungan.
b. Plafond pembiayaan sesuai jenis.
c. Jangka waktu pembiayaan.
d. Tingkat margin keuntungan pembiayaan
e. Pola tagihan atau jatuh tempo tagihan (baik harga pokok maupun
margin keuntungan). Tanggal jatuh tempo tagihan merupakan
39
tanggal yang tidak termasuk dalam perhitungan dari margin
keuntungan.
4. Penentuan Angsuran Pokok
Penentuan angsuran pokok dilakukan dengan cara sebagai
berikut:28
a. Pembiayaan Berjangka Waktu di bawah Satu Tahun
Pembiayaan pokok pembiayaan dengan jangka waktu kurang dari
satu tahun dapat dilakukan pada saat jatuh tempo.
b. Pembiayaan Berjangka Waktu di atas Satu Tahun
Pembayaran pokok pembiayaan dengan jangka waktu lebih dari
satu tahun wajib diangsur secara proporsional selama jangka waktu
pembiayaan. Yang dimaksud dengan proposional adalah pembayaran
angsuran sesuai dengan arus kas (net cash inflow) dari usaha nasabah.
Sebagai kelengkapan dari komposisi jangka waktu, manajemen
margin yang efektif memerlukan koordinasi dengan struktur tingkat
bunga. Struktur tingkat bunga merujuk kepada sensitifitas tingkat bunga
pada aset dan liabilitas. Kenyataannya struktur tingkat bunga dan struktur
jangka waktu berinteraksi untuk menentukan aspek-aspek kritis dari
keuntungan bagi bank.29
28Ibid., 289-290.
40
5. Kebijakan dalam Penentuan Profit Margin dan Nisbah bagi hasil
Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan dalam penetapan
margin dan bagi hasil antara lain:30
1. Komposisi pendanaan
Bagi bank syariah yang pendanaannya sebagaian besar
diperoleh dari dana giro dan tabungan, yang notabene nisbah
nasabah tidak setinggi pada deposan (apalagi bonus untuk giro
cukup rendah karena diserahkan sepenuhnya pada kebijakan bank
syariah yang bersangkutan), maka penentuan keuntungan (margin
atau bagi hasil bank) akan lebih kompetitif jika dibandingkan
suatu bank yang pendanaannya porsi terbesar berasal dari
deposito.
2. Tingkat persaingan
Jika tingkat kompetisi ketata, porsi keuntungan bank tipis,
sedangkan pada tingkat persaingan masih longgar bank dapat
mengambil keuntungan lebih tinggi.
3. Resiko pembiayaan
Untuk pembiayaaan pada sektor yang beresiko tinggi, bank
dapat mengambil keuntungan lebih tinggi dibanding yang beresiko
sedang apalagi kecil.
4. Tingkat keuntungan yang diharapkan bank
41
Secara kondisional, hal ini (spread bank) terkait dengan
masalah keadaaan perekonomian pada umumnya dan juga resiko
atas suatu sektor pembiayaan, atau pembiayaan terhadap debitur
dimaksud. Namun demikian, apa pun kondisinya serta siapa pun
debiturnya, bank dalam operasionalnya, setiap tahun tentu telah
menentukan berapa besar keuntungan yang dianggarkan. Anggaran
keuntungan inilah yang akan berpengaruh pada kebijakan
penentuan besarnya margin ataupun nisbah bagi hasil untuk bank.
6. Komponen dalam menentukan suku bunga kredit
Adapun Komponen dalam menentukan suku bunga kredit
antara lain:31
1. Cost of Fund
Cost of Fund atau total biaya dana merupakan biaya untuk
memperoleh simpanan setelah ditambah dengan cadangan wajib
(reserve requirement) yang ditetapkan pemerintah. Biaya dana
tergantung dari seberapa besar bunga yang ditetapkan untuk
memperoleh dana melalui produk simpanan. Semakin besar/mahal
bunga yang dibebankan, maka semakin tinggi pula biaya dananya.
2. Overhead Cost
Merupakan biaya operasional yang harus ditanggung oleh bank
untuk melakukan setiap kegiatannya. Biaya operasional untuk sarana
31
42
dan prasarana ini dapat berupa manusia maupun alat. Biaya ini terdiri
dari biaya admistrasi, biaya gaji pegawai, biaya pemeliharaan, dan
biaya-biaya lainnya.
3. Risk Allowance
Merupakan cadangan terhadap macetnya kredit yang diberikan,
karena setiap kredit yang diberikan pasti mengandung suatu resiko
tidak berbayar. Resiko ini dapat timbul baik disengaja maupun tidak
disengaja maupun tidak disengaja. Oleh karena itu, pihak bank perlu
mencadangkannya sebagai sikap bersiaga menghadapinya.
4. Spread Margin
Bank sebagai lembaga keuangan baik yang konvensional
maupun yang syariah tentunya mempertimbangkan laba yang
diinginkan atau spread margin dengan seksama karena besarnya laba
yang diinginkan ini akan mempengaruhi besarnya bunga kredit.
Dalam hal ini biasanya bank di samping melihat tingkat bunga bank
lain sebagai kompetitornya, ia juga melihat sektor-sektor yang
dibiayai, misalnya jika proyek pemerintah untuk pengusaha kecil,
maka labanya pun berbeda dengan yang komersial.
5. Pajak
Yaitu pajak yang dibebankan pemerintah kepada bank yang
43
7. Metode Penentuan Profit Margin Pembiayaan
Metode-metode penentuan margin menurut Muhammad adalah
sebagai berikut:32
1) Mark-up Pricing
Mark-uppricing adalah penentuan tingkat harga dengan
me-markup biaya produksi komoditas yang bersangkutan.
2) Target-return Pricing
Target-return pricing adalah penentuan harga jual produk yang
bertujuan mendapatkan tingkat return atas besarna modal yang
diinvestasikan. Dalam bahasan keuangan dikenal dengan return on
investment (ROI). Dalam hal ini, perusahaan akan menentukan
berapa return yang akan diharapkan atas modal yang telah
diinvestasikan.
3) Received-velue Pricing
Received-velue pricing adalah penentuan harga dengan tidak
menggunakan variabel harga sebagai harga jual harga jual
didasarkan pada harga produk pesaing dimana perusahaan
melakukan penambahan atau perbaikan unit untuk meningkatkan
kepuasan pembeli.
4) Value Pricing
32 Muhamad, Teknik Perhitungan Bagi Hasil dan Profit Margin pada Bank Syariah (Yogyakarta:
44
Value pricing adalah kebijakan harga yang kompetitif atas
barang yang berkualitas tinggi. Dengan ungkapan ono rego ono
rupo, artinya barang yang baik pasti harganya mahal.
8. Pengakuan Angsuran Harga Jual
Angsuran harga jual terdiri dari angsuran harga beli/harga pokok
dan angsuran margin keuntungan. Pengakuan angsuran dapat dihitung
dengan menggunakan empat metode, yaitu :33
a. Metode Margin Keuntungan Menurun (Sliding)
Margin keuntungan menurun adalah perhitungan margin
keuntungan yang semakin menurun sesuai dengan menurunnya
harga pokok sebagai akibat adanya cicilan atau angsuran harga
pokok, jumlah angsuran (harga pokok dan margin keuntungan) yang
dibayar nasabah setiap bulan semakin menurun.
b. Metode Margin Keuntungan Rata-Rata
Margin Keuntungan Rata-rata adalah margin keuntungan
menurun yang perhitungannya secara tetap dan jumlah angsuran
(harga pokok dan margin keuntungan) dibayar nasabah tetap setiap
bulan.
c. Metode Margin Keuntungan Flat
Margin Keuntungan Flat adalah perhitungan margin
keuntungan terhadap nilai harga pokok pembiayaan secara tetap
45
dari satu periode ke periode lainnya, walaupun debetnya menurun
sebagai akibat dari adanya angsuran harga pokok.
d. Metode Margin Keuntungan Anuitas
Margin Keuntungan Anuitas adalah margin keuntungan yang
diperoleh dari perhitungan secara Anuitas. Perhitungan Anuitas
adalah suatu cara pengembalian pembiayaan dengan pembayaran
angsuran harga pokok dan margin keuntungan secara tetap.
Perhitungan ini akan menghasilkan pola angsuran harga pokok yang
semakin membesar dan margin keuntungan yang semakin menurun.
Dalam praktik perbankan, biasanya margin dihitung dengan
menggunakan metode anuitas, makin lama jangka waktu pembiayaan,
maka makin besar margin yang dikenakan pada nasabah. Dalam diskusi
ekonomi syariah, pembolehan konsep tersebut dikarenakan konsep
anuitas hanya digunakan sebagai dasar perhitungan margin. Setelah
margin ditentukan, nilai margin tersebut tetap dan tidak berubah kendati
terjadi keterlambatan pembayaran oleh nasabah. Hal ini juga disebutkan
dalam PSAk 102 bahwa akad memperkenankan penawaran harga yang
berbeda untuk cara pembayaran yang berbeda sebelum akad mura>bah{ah
dilakukan. Namun, jika akad tersebut telah disepakati, maka hanya ada
satu harga yang digunakan (PSAK 102 paragraf 9). 34
34 Rizal Yaya, Akutansi Perbankan Syariah Teori dan praktik kontemporer (Jakarta: Salemba
46
