PROPERTI INVESTASI, SEWA DAN PENURUNAN NILAI ASET
Properti Investasi (PSAK 13)
Properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee/penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya, dan tidak untuk :
a. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang dan jasa atau untuk tujuan administratif; atau
b. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
Sedangkan yang dimaksud properti yang digunakan sendiri adalah properti yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang dan jasa atau untuk tujuan administrasi.
Contoh dari properti investasi adalah sebagai berikut :
1. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
2. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan. (Jika entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, tanah tersebut diakui sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai).
3. Bangunan yang dimiliki entitas (atau dikuasai entitas melalui sewa pembiayaan) atau disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
4. Bangunan yang belum yang terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
5. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan
Contoh yang bukan termasuk dalam properti investasi yaitu :
1. Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual contohnya properti yang diperoleh secara eksklusif dengan maksud untuk dijual dalam waktu dekat atau untuk pengembangan dan dijual kembali.
2. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga.
3. Properti yang digunakan sendiri.
4. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan.
Pertimbangan diperlukan untuk menentukan apakah suatu properti memenuhi kriteria properti investasi. Entitas mengembangkan kriteria sehingga kriteria tersebut dapat digunakan sebagai kebijakan yang konsisten sesuai dengan definisi properti investasi dan petunjuk yang ada dalam PSAK 13.
Pengakuan atas Properti Investasi
Properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika ;
a. Besar kemungkinan manfaat ekonomi di masa depan dari aset yang tergolong properti investasi akan mengalir ke entitas; dan
b. Biaya perolehan properti dapat diukur secara andal.
Entitas dapat mengevaluasi sesuai dengan prinsip pengakuan atas seluruh biaya perolehan properti investasi pada saat terjadinya. Biaya perolehan termasuk biaya yang terjadi pada saat memperoleh properti investasi dan biaya yang terjadi setelahnya untuk penambahan, penggantian bagian properti atau perbaikan properti.
Bagian dari suatu properti investasi dapat diperoleh melalui penggantian.
Contohnya, interior dinding bangunan mungkin merupakan penggantian dinding aslinya. Berdasarkan prinsip pengakuan, entitas mengakui jumlah tercatat properti investasi atas biaya penggantian properti investasi pada saat terjadi biaya, jika kriteria dipenuhi. Jumlah tercatat atas bagian yang digantikan dihentikan pengakuannya sesuai dengan ketentuan penghentian pengakuan.
Pengukuran atas Properti Investasi 1. Pengukuran pada saat pengakuan awal
Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut. Biaya perolehan dari properti investasi yang dibeli meliputi biaya pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung, seperti biaya jasa hukum, pajak penjualan dan biaya transaksi lainnya.
2. Pengukuran setelah pengakuan awal
Setelah pengakuan awal, entitas diperbolehkan memilih model nilai wajar atau model biaya sebagai kebijakan akuntansi entitas dalam mengukur properti investasi yang dimilikinya. Dalam PSAK 25 tentang Kebijakan Akuntansi, Perubahan Estimasi Akuntansi dan Kesalahan ditetapkan bahwa perubahan kebijakan akuntansi yang dilakukan secara sukarela hanya diizinkan apabila perubahan tersebut akan menghasilkan penyajian transaksi, kejadian atau kondisi yang lebih sesuai dalam laporan posisi keuangan, kinerja keuangan atau arus kas entitas.
Nilai Wajar
Nilai wajar adalah nilai pada tanggal tertentu. Karena kondisi pasar dapat berubah, jumlah yang dilaporkan berdasarkan nilai wajar mungkin salah atau tidak tepat jika diestimasi pada waktu yang berbeda. Definisi nilai wajar mengasumsikan pertukaran dan penyelesaian secara serempak dari kontrak penjualan tanpa perbedaan harga juga dapat terjadi dalam suatu transaksi yang wajar antara pihak-pihak yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai seandainya pertukaran dan penyelesaian tersebut tidak dilakukan secara serempak.
Nilai wajar properti investasi mencerminkan, antara lain, penghasilan rental dari sewa yang sedang berjalan dan asumsi-asumsi yang layak dan rasional yang mencerminkan keyakinan pihak-pihak yang berkeinginan bertransaksi dan memiliki pengetahuan memadai mengenai asumsi tentang penghasilan rental dari sewa di masa depan dengan mengingat kondisi sekarang. Dengan dasar pemikiran
rental dan arus keluar Iainnya) yang dapat diperkirakan sehubungan dengan properti tersebut.
Pedoman nilai wajar terbaik mengacu pada harga kini dalam pasar aktif untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang sama dan berdasarkan pada sewa dan kontrak lain yang serupa. Entitas harus memperhatikan adanya perbedaan dalam sifat, lokasi,atau kondisi properti, atau ketentuan yang disepakati dalam sewa dan kontrak lain yang berhubungan dengan properti.
Jika Tidak tersedianya harga kini dalam pasar aktif yang sejenis, suatu entitas harus mempertimbangkan informasi dari berbagai sumber, seperti harga kini dalam pasar aktif untuk properti yang memiliki sifat, kondisi dan lokasi berbeda (atau berdasarkan pada sewa atau kontrak lain yang berbeda), disesuaikan untuk mencerrninkan perbedaan tersebut atau harga terakhir properti serupa dalam pasar yang kurang aktif, dengan penyesuaian untuk mencerminkan adanya perubahan dalam kondisi ekonomi sejak tanggal transaksi terjadi pada harga tersebut atau proyeksi arus kas diskontoan berdasarkan estimasi arus kas di masa depan yang dapat diandalkan,didukung dengan syarat/klausul yang terdapat dalam sewa dan kontrak lain yang ada dan (jika mungkin) dengan bukti ekstemal seperti pasar kini rental untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang sama, dan penggunaan tarif diskonto yang mencerrninkan penilaian pasar kini dari ketidakpastian dalam jumlah atau waktu arus kas.
Transfer
Ketika entitas menggunakan model biaya maka transfer tidak mengubah jumlah tercatat properti yang ditransfer dan tidak mengubah biaya properti untuk tujuan pengukuran dan pengungkapan sedangkan transfer ke properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar menerapkan PSAK 16 hingga tanggal perubahan. Perlakuan perbedaan antara jumlah tercatat menurut PSAK 16, dan Nilai wajar dengan cara yang sama seperti revaluasi PSAK 16:Aset Tetap.
Perbedaan antara nilai wajar properti pada tanggal perubahan dan nilai tercatat diakui dalam laporan laba rugi.
Pelepasan
Properti investasi harus dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari laporan posisi keuangan) pada saat:
a. Pelepasan atau
b. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasan.
Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi ditentukan dari selisih antara:
1. Hasil neto dari pelepasan dan
2. Jumlah tercatat asset dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and leaseback) dalam periode terjadinya.
Pengungkapan Properti Investasi
Suatu entitas harus mengungkapkan hal-hal sebagai berikut ;
1. Apakah entitas tersebut menggunakan model biaya atau model nilai wajar.
2. Jika menerapkan model nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan dicatat sebagai properti investasi.
3. Apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan, maka kriteria yang digunakan untuk membedakan properti investasi dan properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari- hari.
4. Metode dan asumsi yang signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar dari properti investasi, yang mencakup pernyataan apakah penetuan nilai wajar tersebut didukung oleh bukti pasar atau lebih banyak faktor lain karena sifat properti tersebut dan keterbatasan data pasar yang dapat diperbandingkan.
5. Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi (yang diukur atau diungkapkan dalam laporan keuangan) berdasarkan penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi profesional yang relevan
serta memiliki pengalaman mutakhir di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai. Apabila tidak ada penilaian seperti itu, hal tersebut diungkapkan.
6. Jumlah yang diakui dalam laba rugi untuk ; a. Penghasilan rental dari properti investasi.
b. Beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan penghasilan rental selama periode tersebut.
c. Perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laba rugi atas penjualan properti investasi dari sekelompok aset yang mana model biaya digunakan ke kelompok yang menggunakan model nilai wajar.
7. Eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti investasi atau pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan.
8. Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan properti investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan.
Model Nilai Wajar
Di samping pengungkapan yang disyaratkan, entitas yang menerapkan model nilai wajar mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berikut:
a. Penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui dalam jumlah tercatat aset.
b. Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha.
c. Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok aset lepasan yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual d. Keuntungan atau kerugian neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar.
e. Perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor
f. Transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri.
g. Perubahan lain.
Model Biaya
Sebagai tambahan dari pengungkapan yang disyaratkan, entitas yang menerapkan model biaya mengungkapkan:
a. Metode penyusutan yang digunakan;
b. Umur manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
c. Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal dan akhir periode;
d. Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan:
- Penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan pengeluaran setelah perolehan yang diakui sebagai aset.
- Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha;
- Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok lepasan yang diklasifikasi sebagai dimiliki untuk dijual.
- Penyusutan.
- Jumlah rugi penurunan nilai yang diakui, dan jumlah pemulihan rugi penurunan nilai, selama satu periode.
- Perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor.
- Transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri.
- Perubahan lain.
e. Nilai wajar properti investasi. Dalam kasus yang dikecualikan, jika entitas tidak dapat menentukan nilai wajar properti investasi secara andal, entitas mengungkapkan:
- Uraian properti investasi;
- Penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal; dan
- Apabila mungkin, rentang estimasi di mana nilai wajar kemungkinan besar berada.
Sewa (PSAK 30)
Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan kepada lessee hak untuk menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati.
Sebagai imbalannya, lessee melakukan pembayaran atau serangkaian pembayaran kepada lessor.
Awal Sewa (Inception of the lease) adalah tanggal yang lebih awal antara tanggal perjanjian sewa dan tanggal pihak-pihak menyatakan komitmen terhadap ketentuan-ketentuan pokok sewa. Pada tanggal ini:
a. Sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi atau sewa pembiayaan
b. Untuk sewa pembiayaan , jumlah yang diakui pada awal masa sewa ditentukan
Awal Masa Sewa (commencement of the lease term) adalah tanggal saat lessee mulai berhak untuk menggunakan aset sewaan. Tanggal ini merupakan tanggal pertama kali sewa diakui (yaitu pengakuan aset, kewajiban, penghasilan atau beban sewa)
Sewa pembiayaan adalah sewa yang mengalihkan secara substansial seluruh resiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan suatu aset. Hak milik pada akhirnya dapat dialihkan, dapat juga tidak dialihkan. Sedangkan sewa operasi adalah sewa yang tidak mengalihkan secara substansial seluruh resiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan suatu aset.
Klasifikasi sewa sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi didasarkan substansial transaksi bukan pada bentuk kontraknya. Contohnya dari situasi yang secara individual atau gabungan pada umumnya mengarah pada sewa yang diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan adalah
a. Sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa sewa.
b. Lessee memiliki cukup opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat dipastikan bahwa opsi dilaksanakan.
c. Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomik aset meskipun hak milik tidak dialihkan.
d. Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara substansial mendekati nilai wajar aset sewaan.
e. Aset sewaaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat menggunakannya tanpa perlu modifikasi secara material.
Contoh
1. PT XYZ menyewa mobil selama 5 tahun. Masa manfaat mobil tersebut adalah 7 tahun. PT XYZ diberikan opsi untuk membeli mobil tersebut pada akhir masa sewa seharga 50% dari nilai pasar mobil ditambah 0.5% dari nilai pasar mobil pada tanggal opsi dilaksanakan. Nilai pembayaran tersebut adalah untuk menutup biaya penjualan mobil.
Kesimpulan
Sewa Pembiayaan, karena terdapat opsi untuk membeli aset tersebut pada harga yang cukup rendah dibandingkan nilai wajar
2. Pada tanggal 1 Januari 2009, PT ABC menyewakan sebuah peralatan kepada PT XYZ. Peralatan tersebut dibeli seharga $ 20,000 (Nilai wajar peralatan).
Perjanjian sewa mengandung klausul – klausul berikut ini:
- Masa Sewa 8 tahun
- Pembayaran tahunan setiap tanggal 1/1 setiap tahunnya sebesar $ 4,500 - Masa manfaat peralatan adalah 10 tahun
- Estimasi nilai sisa pada akhir masa sewa adalah $ 3,000
Sewa ini bisa dibatalkan, dan PT XYZ akan dikenakan penalti yang tidak signifikan. PT XYZ akan mengembalikan peralatan kepada PT ABC pada akhir masa sewa. PV dari pembayaran sewa minimum (dihitung dengan menggunakan tingkat bunga implisit 11.65%) adalah sebesar $ 18,271
Kesimpulan
Sewa diklasifikasikan sebagai Sewa Operasi.
Sewa Tanah dan Bangunan
Dalam perjanjian sewa mengandung elemen tanah dan bangunan
tersendiri. Dalam menentukan klasifikasi pada umumnya tanah memiliki umur ekonomik yang tidak terbatas.Pembayaran sewa dialokasikan antara elemen tanah dan bangunan secara proporsional sesuai nilai wajar relatif bagian perjanjian sewa pada awal kontrak. Apabila tidak dapat dialokasikan, seluruh sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan kecuali sangat jelas bahwa kedua elemen tersebut adalah sewa operasi. Bila demikian maka seluruh sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi.
Tanah dianggap tidak material, maka tanah dan bangunan dapat diakui sebagai unit tunggal untuk tujuan klasifikasi sewa dan diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi. Umur ekonomik bangunan dianggap sebagai umur ekonomik seluruh aset sewaan. Pengukuran elemen tanah dan bangunan secara terpisah tidak diperlukan apabila bagian lessee atas tanah dan bangunan diklasifikasikan sebagai properti investasi PSAK 13 dan metode nilai wajar diadopsi. Apabila pengklasifikasian tidak jelas, maka perlu dibuat suatu perhitungan secara rinci untuk penilaian ini.
Sewa Pembiayaan dalam Laporan Keuangan Lessee 1. Pengakuan Awal
Pada awal masa sewa, lesse mengakui sewa pembiayaan sebagai aset dan liabilitas dalam lapora posisi keuangan sebesar nilai wajar aset sewaan atau sebesar nilai kini dari pembayaran sewa minimum, jika nilai kini lebih rendah dari nilai wajar.
Penilaian ditentukan pada awal kontrak sewa. Tingkat diskonto yang digunakan dalam perhitungan nilai kini dari pembayaran sewa minimun adalah tingkat suku bunga implisit dalam sewa. Jika tidak, digunakan tingkat suku bunga pinjaman inkremental lessee. Biaya langsung awal yang dikeluarkan lessee ditambahkan ke dalam jumlah yang diakui sebagai aset.
2. Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Pembayaran sewa minimun dipisahkan antara bagian yang merupakan beban keuangan dan bagian yang merupakan pelunasan liabilitas. Beban keuangan dialokasikan ke setiap periode selama masa sewa sedemikian rupa sehingga menghasilkan suatu tingkat suku bunga periodik konstan atas saldo liabilitas.
Rental kontijen dibebankan pada periode terjadinya.
