EFEKTIFITAS PROGRAM KREDIT PERUMAHAN RAKYAT (KPR) BERSUBSIDI DALAM PENYEDIAAN HUNIAN BAGI MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH DI PERUMAHAN BUMI REJO DAMAI PEKALONGAN.

DALAM

P

ENYEDIAAN

H

UNIAN

BAGI

M

ASYARAKAT

B

ERPENGHASILAN

R

ENDAH

DI

P

ERUMAHAN

B

UMI

R

EJO

D

AMAI

P

EKALONGAN

ARUM NOVIA WIJAYANTI

PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA, JURUSAN ARSITEKTUR,FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET, SURAKARTA

WINNY ASTUTI

PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA, JURUSAN ARSITEKTUR,FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET, SURAKARTA

GALING YUDANA

PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA, JURUSAN ARSITEKTUR,FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET, SURAKARTA

Abstrak. _{Pelaksanaan program di Kota Pekalongan, KPR Bersubsidi diselenggarakan}

dalam satu payung kebijakan pembangunan penataan permukiman Kota Pekalongan. Dengan menggunakan metode pengumpulan data secara trianggulasi, yang kemudian dilakukan analisis diskripsi kualitatif, kuantitatif maupun penggabungan pada tiap komponen pembiayaan bagi MBR yaitu peran pemerintah, mekanisme, produk KPR bersubsidi dan tingkat penghunian, serta deskriptif analitik dalam perumusan kondisi keefektivitasan pelaksanaan secara keseluruhan, maka diketahui bahwa masih terdapat beberapa kekurangan yang menyebabkan pelaksanaan program KPR Bersubsidi dinilai kurang efektif. Hal tersebut cenderung dipengaruhi oleh peran pemerintah sebagai perumus kebiakan dan kerangka kerja dan pengaruh adanya keterlibatan lembaga penengah (intermediate) yang secara teknis berperan dalam pelaksanaan program dimana memiliki sifat profit oriented dan sistem kerja formal yang belum bisa menyesuaikan dengan kondisi kelompok sasaran. Kurang efektifnya pelaksanaan program KPR Bersubsidi juga dibuktikan dengan kondisi dari tingkat penghunian di Perumahan Bumi Rejo Damai Pekalongan yang dinilai cukup rendah yaitu sebesar 57% .

Kata Kunci : _{Pembiayaan Perumahan Bagi MBR, KPR Bersubsidi, Efektivitas}

PENDAHULUAN

Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) memiliki kemampuan rendah dalam melakukan pemb iayaan dan pemb angunan rumah. Hal ini dikarenakan selain tingginya harga lahan, tingginya standard RSH dan sulitnya perijinan b angunan juga menyangkut pada permasalahan sistem pemb iayaan perumahan yang ser ingnya kurang accessible terhadap kemampuan MBR. Berdasarkan kond isi terseb ut, KPR

Bersub sidi seb agai program yang memb antu menyediakan hunian layak b agi MBR dengan tingkat penghasilan maksimal 2,5 juta rupiah per b ulan mencob a menjemb atani permasalahan terseb ut. Namun, masih dipertanyakan apakah pelaksanaan di lapangan telah terselenggara secar a efektif.

mengenai peran pemerintah pusat dan daerah seb agai pemb uat keb ijakan dan pengelola keb ijakan, mekanisme pemb iayaan perumahan, hasil/ produk keb ijakan b erupa rumah KPR, sarana prasarana dan keb erdayaan masyar akat yang secara keseluruhan akan dib andingkan kemb ali dengan kondisi tingkat penghunian di Perumahan Bumi Rejo Damai Pekalongan. Bagan Kajian Literatur yang telah dilakukan dapat dilihat pada Lampiran.

Tujuan dar i penelitian ini adalah mengetahui keefektifitasan sistem pemb iayaan MBR dengan menggunakan mekanisme sub sidi pada program KPR Bersub sidi b agi MBR di Perumahan Bumi Rejo Damai Pekalongan.

Sasaran untuk mencapai tujuan terseb ut antara lain seb agai b erikut : 1. Mengetahui efektivitas per an

pemerintah b aik pemer intah pusat maupun pemerintah kota (Kota Pekalongan) dalam pelaksanaan Program KPR Bersub sidi di Perumahan Bumi Rejo Damai, Pekalongan.

2. Mengidentifikasi dan menganalisis efektivitas mekanisme pemb iayaan Program KPR Bersub sidi di Perumahan Bumi Rejo Damai Pekalongan yang dinilai b erdasarkan mekanisme program, ketepatsasar an program dan keterjangkauan.

3. Mengidentifikasi dan menganalisis efektivitas produk hasil dari Program KPR Bersub sidi di Perumahan Bumi Rejo Damai Pekalongan yang dinilai b erdasarkan standard RSH, sarana prasarana dan keb erdayaan masyarakat.

4. Mengidentifikasi dan menganalisis tingkat penghunian di Perumahan Bumi Rejo Damai Pekalongan.

M ETODE PENELI TI AN

Metode penelitian yang digunakan antara lain adalah metode pengumpulan data, metode pengolahan data, metode analisis data, dan metode sintesis data.

Pengumpulan data menggunakan metode sampling (rumus slovin),

wawancara, ob servasi lapangan, dan studi pustaka. Pengolahan data menggunakan metode reduksi data dan pengelompokan data.Analisis data menggunakan analisis data deskriptif kualitatif, kuantitatif dan komparasi serta deskriptif analitik. Sintesis data menggunakan rentang penilaian menurut b ataviase dan juga kajian teori yang telah dihimpun. Skema pengamb ilan sampel dapat dilihat pada Lampiran.

HASI L DAN PEM BAHASAN 1. Peran Pem erintah

Peran Pemerintah Pusat cukup efektif seb ab program yang dikelola pemerintah pusat memiliki hasil yang cukup memb erikan pengaruh sesuai dengan yang diinginkan. Yang dimaksud dengan hasil yang cukup adalah program yang dapat diakses oleh masyarakat diluar kelompok sasar an (2% tidak tepat sasar dalam hal tingkat penghasilan dan 47 % b ukan merupakan pengamb ilan rumah pertama), namun program KPR Bersub sidi tetap memb erikan pengaruh dalam menyediakan hunian b agi masyar akat kelompok sasar an yang seb esar 98 % dengan tingkat penghasilan sesuai dengan ketentuan dan 53% yang terb antu memiliki rumah pertama. Kekurangan adalah tidak adanya koordinasi kelemb agaan dengan pemerintah daer ah yang leb ih mengetahui kondisi daerahnya sendir i.

Peran Pemerintah Daer ah kurang efektif. Hal terseb ut karena pemerintah hanya b erperan dalam pengalokasian area dan penyediaan sar ana prasarana yang sifatnya umum seperti penyediaan pada perumahan pada umumnya, padahal dalam penanganan untuk MBR hal terseb ut akan b erpengaruh pada harga rumah dan nilai sosial psikologis (kesesuaian dengan keb utuhan).

2. Kem udahan M ekanism e a. M ekanism e

Seb ab walaupun pada sub variab el persyaratan dan sistem pemb ayaran sudah dinilai efektif, namun pada proses pelaksanaannya dimana tidak seluruh kelompok sasaran dapat mengakses program menjadi suatu kendala juga. Hal terseb ut b erkaitan dengan lemb aga perb ankan yang dilib atkan dalam program KPR Bersub sidi memiliki mekanisme yang b elum b isa dijemb atani oleh pemerintah melalui programnya.

b. Ketepatsasaran

Cukup Efektif. seb ab pada poin b elum pernah memiliki rumah dimana terdapat 47 % yang tidak sesuai. padahal program KPR Bersub sidi dimaksudkan kepada MBR yang b elum memiliki hunian. Walaupun pada dua poin yang lainnya telah tepat sasar an dan sesuai dengan yang dihar apkan. Hal terseb ut karena kesalahan pada oknum manusia yang tidak memb erikan informasi yang b enar mengenai kondisi dan kemampuan ekonomi keluarganya dalam proses pengajuan KPR Bersub sidi.

c. Keterjangkauan

Kurang Efektif. Seb ab b esarnya nilai angsuran meleb ihi dari rata-rata pemenuhan keb utuhan rumah per b ulan. Masyarakat memang dapat mengangsur, namun harus memotong keb utuhan lain untuk digunakan seb agai tamb ahan b iaya angsuran kepada pihak b ank. Selain itu dalam kegiatan penjaringan pihak pengemb ang yang b ertanggung jawab menggunakan strategi yang sama dengan penjaringan deb itur pada KPR b iasa. hendaknya pemerintah memiliki target tersendir i ter hadap kawasan-kawasan dari wilayah di Kota Pekalongan dengan penduduk yang memiliki kriter ia seperti yang disyaratkan dalam Program KPR Bersub sidi. Sehingga informasi terhadap Program KPR Bersub sidi dapat secara tepat dan mudah diakses oleh masyarakat sasaran.

3. Produk a. Rum ah

Cukup efektif. Seb ab walaupun sudah memenuhi standard yang ditentukan pemerintah, namun cara penanganan pemb angunan rumah yang sama dengan perumahan pada umumnya memb erikan pengaruh pada produk rumah dan harga rumah. Padahal MBR memiliki kar akter istik khusus yang harus dipenuhi cukup dengan standard minimal namun b isa dikemb angkan setahap demi setahap.

b. Sarana Prasarana

Cukup efektif. Seb ab penyediaan sarana pr asarana dilakukan oleh pengemb ang yang tentu saja mempengaruhi harga hunian yang ditawarkan, sementar a dar i pihak pemerintah menyediakan sarana prasarana dalam lingkup cakupan yang leb ih luas (tidak dikhususkan untuk lingkungan perumahan) padahal b antuan pemerintah terseb ut dapat memb antu meringankan b iaya pemb angunan fasilitas dan utilitas b agi pemenuhan keb utuhan masyar akat b erpenghasilan rendah. Selain itu cukup efektif kar ena masyar akat terger ak untuk mandiri dalam penyediaan sarana umum lingkungan seperti pada contohnya adalah sar ana keamanan lingkungan (pos kamling).

c. Keberdayaan M asyarakat

terseb ut b elum terlihat menunjukkan peran sertanya dalam pemb angunan. Program KPR Bersub sidi yang b ersinergi dengan Program “ Sapu Lidi” Kota Pekalongan seharusnya dapat memb antu menciptakan iklim yang b aik dalam melib atkan peran serta masyarakat.

4. Tingkat Penghunian

Kurang efektif. Seb ab sasaran dari program KPR Bersub sidi adalah untuk kelompok b erpenghasilan tertentu yang b elum memiliki hunian, sehingga seharusnya program KPR Bersub sidi dapat dimanfaatkan oleh kelompok sasaran untuk memiliki rumah, namun hasil di lapangan menyatakan b ahwa tingkat penghunian di Perumahan Bumi Rejo Damai hanya 57 %. Permasalahan terseb ut karena aksesib ilitas dan fasilitas yang b elum memadahi aktivitas dan kegiatan penghuninya.

Berdasarkan uraian terseb ut, maka dapat secara keseluruhan dapat disimpulkan b ahwa Pr ogram KPR Bersub sidi yang telah terlaksana di Perumahan Bumi Rejo Damai Pekalongan secara umum dinilai Kurang Efektif. Hal ini karena pengaruh dari lemb aga intermediate (penengah) yang masih terdapat gab dalam pengaplikasian mekanisme yang ditetapkan pemerintah, seperti tidak b isa menjangkaunya masyarakat dengan penghasilan kurang dari satu juta rupiah per b ulan, dan dinaikkannya standard minimal RSH oleh pengemb ang yang b erpengaruh pada harga. Sehingga hal terseb ut b erpengaruh pada tingkat hunian yang dikatakan cukup rendah (57%).

KESI M PULAN

Pada dasarnya pelaksanaan Program KPR Bersub sidi di Kota Pekalongan yang menjadi salah satu dari empat agenda penataan perumahan permukiman Kota Pekalongan “ Sapu Lidi” merupakan strategi yang cerdas. Namun ternyata dalam pelaksanaannya di lapangan terdapat b eb erapa kekurangan yang menyeb ab kan

pelaksanaan program KPR Bersub sidi dinilai kurang efektif yaitu:

a. Walaupun Program KPR Bersub sidi masuk dalam keb ijakan penataan perumahan permukiman di Kota Pekalongan, namun peran Pemerintah Kota Pekalongan d inilai kurang efektif. Dalam hal ini adalah pengaturan pemb angunan yang sesuai dengan r encana penggunaan lahan dan tata ruang, penjar ingan kelompok sasaran, penyediaan

sarana prasar ana dan

pemb erdayaan masyarakat.

b . Bank BTN seb agai Lemb aga Penyalur Kredit (LPK) dan pengemb ang seb agai pihak swasta yang b ersifat komersial masih menerapkan sistem umum atau aturan main yang sama dengan penanganan pada pogram KPR umum. Walaupun dalam prosesnya hingga mekanisme kredit yang dijalankan telah menyeseuaikan dengan peraturan dan standard yang ditetapkan pemerintah.

 Bank : tidak meloloskan kelompok sasar an dengan penghasilan tidak tetap dan kurang dari satu juta rupiah per b ulan kar ena menghindar i kredit macet.

 Pengemb ang : Produk rumah yang ditawarkan seb agai rumah KPR Bersub sidi memiliki komponen b angunan (struktur dan desain) sama dengan KPR pada umumnya, selain itu dalam penjaringan deb itur tanggung jawab masih dib eb ankan hanya pada pihak pengemb ang dimana strategi penjaringan yang dilakukan sama dengan strategi penjar ingan pada promosi KPR pada umumnya.  Keb erdayaan masyarakat tidak

pemb angunan kotanya b elum mengadakan keb erlanjutan atas pemb erdayaan masyarakat dalam meningkatkan kualitas hunian, lingkungan maupun kesejahteraan masyarakat penghuninya.

Secara keseluruhan secara umum dinilai KURANG EFEKTI F. Seb ab program mempunyai hasil yang kurang memb erikan pengaruh sesuai yang diinginkan (Dunn, 1999).

 Peran pemerintah : Sponsor decide and user provide (Turner; 1976)

Pemerintah Pusat: Telah menyelenggarakan pemb uatan keb ijakan skala nasional namun b elum ada keterlib atan pemerintah

daerah dalam kerangka

kelemb agaan.

Pemerintah Daerah : Mencantumkan program KPR Bersub sidi dalam keb ijakan kota, namun implementasinya b elum terlihat b edanya dengan pelaksanaan penanganan perumahan pada umumnya.

 Mekanisme :

Kemudahan mekanisme : mekanisme mampu dijalankan, persyaratan dapat dipenuhi, namun pada kelompok sasaran dengan penghasilan kurang dari 1 juta rupiah per b ulan tidak ada pengakses.

 Ketepatsasaran : 53 % deb itur b elum memiliki hunian seb elumnya, 100 % deb itur b elum pernah memperleh kredit perumahan seb elumnya, 98 % debitur berpenghasilan ≤ 2,5 juta rupiah per b ulan

Keterjangkauan : jumlah angsuran yang dib ayarkan per b ulan meleb ihi dari 15-25% affordab ility kelompok sasaran, akses informasi aktif namun hanya dilakukan oleh pihak pengemb ang dengan strategi yang sama dengan KPR pada umumnya.  Produk :

Standard RSH : produk rumah meleb ihi standard RSH yang b erpengaruh pada harga rumah

Sarana prasarana : sarana prasarana cukup memadahi namun ada sarana prasarana yang diusahakan sendidri oleh masyarakat (lampu jalan, pos keamanan)

Keb erdayaan : masyarakat menyesuaikan dengan kemampuan dan kemauan secara individu

 Tingkat penghunian : cukup rendah (57 %) (Bataviase ;2011)

DAFTAR PUSTAKA

Dunn

WN, (1988).

Analisa Kebijaksanaan

Publik

. PT. Hanindita, Yogyakarta