BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Perkembangan kota Medan sebagai salah satu pusat bisnis menimbulkan banyak perubahan akibatnya timbulnya persaingan bisnis yang semakin tinggi. Hal ini dapat di lihat dari pola pikir dan perilaku masyarakat mengalami banyak kemajuan, misalnya masyarakat lebih tertarik untuk berinvestasi dengan berbisnis perumahan yang dapat menghasilkan keuntungan.
Bisnis perumahan merupakan investasi yang sangat menguntungkan. Bisnis properti ini mulai masuk dan berkembang di kota Medan pada tahun 1986. Meningkatnya permintaan akan perumahan seiring dengan laju pertumbuhan penduduk yang sangat tinggi seperti Indonesia. Perkembangan bisnis perumahan pada masa sekarang telah mengalami peningkatan yang sangat pesat. Diperkirakan kebutuhan akan perumahan per tahun meningkat di kota Medan.
Realisasi pembangunan perumahan dan pemukiman menunjukkan perkembangan yang sangat menggembirakan. Karena itu tidak mengherankan apabila kuantitas dan kualitas tempat tinggal merupakan salah satu dimensi dari kesejahteraan setiap masyarakat. Faktor sosial-ekonomi, budaya dan lingkungan adalah beberapa penentu tipe dan kualitas tempat tinggal yang dipilih masyarakat. Dalam upaya peningkatan kesejahteraan tidak jarang pemerintah ikut mengatur perihal tempat tinggal masyarakat untuk meningkatkan kualitas pemukiman.
ketat. Dengan menjamurnya bisnis perumahan dengan harga yang cukup bervariasi dengan berbagai jenis perumahan menyebabkan Perumahan Marien Gardien harus bersaing dengan para pesaingnya. Hal ini dapat dilihat dari lokasi perumahan tersebut, dimana dengan lokasi yang hanya berjarak sekitar 3 km saja bisa dijumpai developer yang berbeda pula seperti perumahan Vila Gading Mas, Marendal Mas, dan Marendal Vista.
Adanya kebiasaan konsumen yang memang tinggal dikomplek perumahan maka akan diturunkan kebiasan ini kepada keluarganya. Dan konsumen yang merasa senang tinggal disuatu perumahan akan merekomendasikannya kepada teman dan keluarganya. Faktor yang sangat diperhatikan oleh konsumen dalam melakukan pembelian rumah adalah dengan terlebih dahulu melihat lokasi perumahan tersebut. Apakah strategis atau tidak, mudah dijangkau oleh transportasi umum dan pribadi, macet atau tidak, sehingga memudahkan beraktivitas dari arah mana saja.
Pertumbuhan ekonomi sangat mempengaruhi tingkat pendapatan masyarakat. Semakin baik pendapatan masyarakat dapat dilihat dari kualitas rumah yang dimilikinya karena rumah memiliki peran sosial budaya meliputi pusat edukasi keluarga, sosialisasi budaya. Besarnya uang muka yang harus dikeluarkan oleh konsumen, cara pembayaran rumah baik dengan tunai, maupun kredit melalui Bank atau Kredit Perumahan Rakyat (KPR). Adanya fasilitas umum yang tersedia seperti taman, sarana olah raga, sarana ibadah dan mutu bangunan.
(social goods) . Perumahan ini dialokasikan khususnya bagi kelompok masyarakat berpenghasilan menengah ke atas. Pola ini meletakkan pemerintah dengan sektor swasta formal, sebagai tokoh sentral dan penentu dalam seluruh proses pembangunan rumah. Dalam usaha mewujudkan terciptanya pembangunan perumahan tersebut para developer yang tergabung mengalami berbagai kendala, salah satunya adalah adanya beban pajak yang harus dibebankan kepada developer. Sehingga para developer yang tergabung dalam Real Estate Indonesia (REI) meminta pemerintah untuk segera menghapus pajak Izin Mendirikan Bangunan (IMB) karena akan menjadi ganjalan serta penghalang bagi para developer untuk melakukan kerjasama dengan pemerintah jika masih juga dikenai pajak oleh pemerintah.
Pemberian kemudahan kepada developer dari pemerintah dalam hal pemberian perizinan tersebut bertujuan untuk menarik minat para pengembang perumahan agar tertarik untuk ikut membantu dalam hal pengembangan dan pembangunan rumah untuk masyarakat, serta untuk menarik minat para developer agar turut serta dalam mensukseskan pembangunan rumah untuk masyarakat.
Domestik Regional Bruto (PDRB) yang selalu meningkat. PDRB tahun 1994 sebesar 8,35%, tahun 1995 sebesar 8,60%, tahun 1996 8,71%, dan tahun 1997 sebesar 9,54%. Hal ini menggambarkan bahwa tingkat pendapatan masyarakat juga meningkat dari tahun ke tahun. (Sumut,2013).
Meningkatnya permintaan rumah oleh masyarakat dan terbatasnya kemampuan para pengembang dalam membangun rumah untuk memenuhi jumlah permintaan masyarakat sebagai akibat terbatasnya fasilitas KPR-bank, menunjukkan bahwa tidak semua masyarakat memperoleh kesempatan untuk menggunakan fasilitas KPR-bank karena harus dilihat dahulu pemilihan Bank sebagai pemberi kredit dengan persyaratannya dan suku bunganya.
Cara pembayaran rumah baik tunai maupun kredit dan besarnya uang muka yang keluarkan oleh konsumen, hadiah langsung bagi konsumen baik pembelian secara kredit maupun pembelian secara tunai. Lokasi perumahan yang aman dan nyaman serta asri bagi pemilik rumah. Desain rumah juga sebagai investasi yang sangat menguntungkan merupakan faktor yang diperhatikan konsumen dalam melakukan pembelian rumah.
Tabel 1.1 Daftar Penjualan Perumahan Marien Garden Tahap Tahun Type
Rumah Jumlah dibangun (unit) Jumlah terjual (unit) Target (unit) Pencapaian 0/0
I 2010 75/93
52/84 20 20 15 17 20 20 75,00 85,00 II 2012 75/93
52/84 20 20 1 4 20 20 5,00 20,00 I & II 2010
s/d 2012 75/93 52/84 40 40 16 21 40 40 40,00 52,50 Sumber: Perumahan Marien Garden tahun 2013 (data diolah)
Pada Tabel 1.1 menunjukkan daftar penjualan perumahan Marien Garden Medan. Pada Tahap I tahun 2010 jumlah perumahan yang sudah terjual dengan sebanyak 15 unit dari target 20. Hal ini menunjukkan bahwa kebijakan pemasaran yang di lakukan Perumahan Marien Garden sudah cukup bagus dengan dibuktikan dari hasil rumah yang sudah terjual. Namun pada Tahap II tahun 2012 jumlah penjualan menurun, hal ini terlihat dari jumlah yang terjual hanya 1 unit dengan dari target yang ditentukan 20 unit. Hal ini menunjukkan bahwa pada kondisi ini Perumahan Marien Garden belum selesai rampung dibangun, namun Perumahan Marien Garden tetap melakukan kebijakan pemasaran lagi, agar nantinya perusahaan berharap setelah rumah selesai dibangun konsumen tertarik untuk membelinya dengan adanya kebijakan pemasaran yang telah dilakukan.
Berdasarkan latar belakang masalah tersebut, maka peneliti ingin berusaha mengetahui dan menganalisis kebijakan pemasaran yang dilakukan perusahaan. Oleh karena itu peneliti mengambil judul penelitian “Analisis perilaku konsumen sebagai dasar penyusunan kebijakan pemasaran Perumahan Marien Garden di Kota Medan”.
1.2 Perumusan Masalah
Dari uraian pada latar belakang di atas, dirumuskan masalah sebagai berikut:
1. Bagaimana pengaruh perilaku konsumen dalam menentukan pembelian rumah di Perumahan Marien Garden?
2. Kebijakan pemasaran yang bagaimana dapat dilakukan untuk meningkatkan penjualan rumah di Perumahan Marien Garden.
1.3Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian ini adalah:
1. Untuk menganalisis faktor-faktor yang berpengaruh terhadap perilaku konsumen di Perumahan Marien Garden.
1.4 Manfaat Penelitian
1. Bagi Perumahan Marien Garden dapat menjadi bahan masukan kebijakan yang dapat digunakan untuk meningkatkan penjualan dan mencapai target penjualan.
2. Bagi MM USU menjadi literature yang dapat digunakan sebagai bahan informasi dalam melakukan penelitian-penelitian berikutnya.
3. Bagi Peneliti menjadi pengalaman dalam mengembangkan wawasan berpikir untuk memecahkan masalah sehingga menjadi pengalaman yang sangat berharga.
4. Bagi Peneliti selanjutnya dapat dijadikan referensi penelitian dibidang pemasaran dan penjualan produk rumah.
