Property Sector (Neutral)

(1)

Sector Update

Property Sector (Neutral)

Samuel Equity Research September 21, 2016

Akhmad Nurcahyadi, CSA +62 21 2854 8144

Suplai yang massive akan terus menekan aktivitas property office

Berlanjutnya trend gaya hidup dan suplai yang masih akan terserap akan menjaga angka take up rate dan pertumbuhan asking price

Minimnya suplai dan vacant space akan menjaga tingkat okupansi dan asking rent retail mall

Properti industrial land masih akan cenderung stagnan, menanti perbaikan makro yang akan mendorong permintaan lahan

Relaksasi LTV, trend penurunan suku bunga dan suksesnya TA akan menjadi tiga katalis utama

Dari enam segmen properti, landed, apartment, retail dan hotel menjadi pilihan utama.

Awaits the loss of uncertainties

Ekspektasi membaiknya aktivitas sektor di 2H16 akan didorong oleh (1) dampak relaksasi LTV (2) penurunan trend suku bunga pinjaman kpr dan (3) dana tebusan TA yang tercatat lebih tinggi dari perkiraan. Kami

menggunakan kinerja emiten dan data industri 9M16 sebagai batas waktu perubahan rekomendasi. Tetap Neutral untuk sektor property.

Kontinuitas pelemahan segmen office. Suplai yang massive hingga tahun 2019 kami lihat akan mendorong segmen office masih akan tetap mengalami tekanan. Tanpa adanya perbaikan makro, tingkat okupansi dan asking rate kami perkirakan masih akan terus turun.

Ekspentasi berlanjutnya trend gaya hidup. Suplai apartment hingga tahun 2019 kami perkirakan masih akan mampu terserap, terutama untuk segmen menengah dan menengah bawah di wilayah outer CBD dan non-prime area lainnya. Berlanjutnya gaya hidup untuk mendorong efisiensi waktu aktivitas pekerjaan dan bisnis akan menjadi alasan utama pembelian apartemen, selain dorongan melakukan investasi.

Suplai yang terkendali akan jaga permintaan. Minimnya suplai hingga tahun 2019 akan menjadi katalis utama terjaganya tingkat okupansi dan potensi berlanjutnya kenaikan asking rent. Fashion dan F&B masih akan menjadi tenant dan calon tenant yang dominan dalam perkembangan sektor properti segmen retail kedepannya. Potensi penurunan okupansi sektor properti retail hanya akan bersifat sementara dan lebih didorong oleh beroperasinya mall baru dan bukan dari penurunan permintaan.

Masih menanti perbaikan makro. Segmen property industrial land kami lihat masih akan cenderung stagnan di tengah penantian perbaikan makro yang akan mendorong permintaan lahan industrial. HKI telah menurunkan target total penjualan lahan dari 700ha menjadi 400ha. Pertumbuhan penjualan 17.35ha (4Q15), 19.39ha (1Q16) dan menjadi 29.03ha (2Q16), secara kumulatif hanya mencapai 12.1% dari target atau 6.9% dari target sebelum revisi.

Eskpektasi membaiknya segmen landed house. Relaksasi LTV dan trend penurunan suku bunga acuan serta nilai dana tebusan TA yang lebih baik dari perkiraan akan menjadi katalis utama. Angka loan channeled yang naik di 2Q16 (QoQ) dan profil konsumen menggunakan KPR kami harapkan akan berlanjut dan didorong oleh permintaan dari segmen menengah dan menengah atas. Maintain Neutral. Dari enam segmen properti yang menjadi perhatian kami (landed, apartment, retail, hotel, office dan industrial land), kami memperkirakan office dan industrial masih akan tetap mengalami tekanan, sedangkan retail masih akan diuntungkan dengan stabilnya bisnis fashion dan F&B. Landed house kami harapkan akan menjadi penerima benefit dari relaksasi LTV, sementara property apartemen akan tetap bertumbuh didorong oleh berlanjutnya trend gaya hidup masyarakat modern.

Ticker Rec Market cap Last price Target priceUpside

Shares (Rp bn) (Rp) (Rp) (%) 16E 17E 16E 17E 16E 17E 16E 17E

BSDE Buy 40,803 2,120 2,350 10.8 128 157 1,154 1,334 16.6 13.5 1.8 1.6

PWON Buy 31,304 650 710 9.2 28 30 165 190 23.2 21.7 3.9 3.4

ASRI Hold 9,117 464 390 -15.9 32 35 356 386 14.5 13.3 1.3 1.2

SMRA Buy 24,381 1,690 1,750 3.6 62 65 553 617 27.3 26.0 3.1 2.7

(2)

Property Sector

Kontinuitas pelemahan high rise office

Data per 2Q16 dari Colliers menunjukan, new supply pipeline highrise office (hingga akhir tahun 2016) di wilayah CBD yang telah memasuki tahap konstruksi akan menambah suplai ke pasar seluas 350.919sqm, sedangkan di wilayah outside CBD seluas 123.600sqm dan untuk wilayah TB Simatupang saja seluas 108.162sqm. Sementara di laporan survei sebelumnya, Colliers memperkirakan akan terdapat suplai baru (cumulative) sekitar 2.38juta sqm area perkantoran antara 2016 hingga 2019. Tambahan ruang perkantoran ditengah belum terlihatnya sinyal perbaikan makro yang stabil kami lihat akan kembali menekan angka occupancy rate hingga akhir tahun ini. Report update properti sektor SSI sebelumnya memperkirakan di 2Q16 tingkat occupancy rate akan kembali melemah seiring dengan kontinuitas supply project pipeline yang cenderung terus bertambah hingga pertengahan tahun ini.

Figure 1. Highrise Office New Supply and Status - CBD

Source: Colliers, SSI Research

Projected Building SGA Marketing Building

Completion Location (sqm) Types For Status

2016 Gatot Subroto 65,000 Lease Construction 2016 Rasuna Said 36,367 Lease & Sale Construction 2016 Rasuna Said 50,000 Lease Construction 2016 Satrio 70,000 Lease & Sale Construction

2016 Satrio 31,604 Lease Construction

2016 Gatot Subroto 56,492 Sale Construction 2016 Mega Kuningan 41,456 Sale Construction

2017 Sudirman 90,500 Lease Construction

2017 Gatot Subroto 24,000 Lease & Sale Construction

2017 Thamrin 16,500 Sale Construction

2017 Sudirman 71,545 Sale Construction

2017 Mega Kuningan 39,200 Sale Construction 2018 Gatot Subroto 53,000 Lease & Sale Construction 2018 Mega Kuningan 64,000 Lease Construction

2018 Mega Kuningan 72,000 Lease & Sale Construction 2018 Satrio 70,000 Lease & Sale Construction

2019 Thamrin 97,500 Lease Construction

2019 Thamrin 150,000 Lease Construction

2019 Mega Kuningan 45,000 Lease In Planning

2019 Satrio 90,000 Lease Construction

2019 Thamrin 8,000 Lease In Planning

2019 Rasuna Said 32,000 Sale In Planning

Properti highrise office masih akan terus melemah ditengah suplai yang massive hingga 2019.

(3)

Property Sector

Figure 2. Highrise Office New Supply and Status - Outside CBD

Figure 3. Highrise Office New Supply and Status - TB SImatupang

Sejalan dengan perkiraan kami, data dari Colliers mecatat, tingkat okupansi kembali mengalami pelemahan hingga 85.6% atau jauh dibandingkan dengan tahun lalu sebesar 93.7% (2Q15) dan diawal tahun ini sebesar 88.6% (1Q16).

Pelemahan yang terjadi tersebut juga sesuai dengan perkiraan kami (lihat report sektor dan yearbook di 4Q15), dimana sebagian besar developer / emiten properti yang masuk kedalam coverage kami cenderung menunda / membatalkan atau telah beralih fokus ke segmen landed residential maupun highrise apartment. Hingga akhir tahun ini dan 1H17, kami percaya pelaku usaha properti akan tetap fokus mengembangkan kedua segmen tersebut.

Tanpa adanya perbaikan makro yang stabil, kecenderungan tingkat okupansi kami lihat akan tetap melemah. Bila ada kenaikan permintaan, kami percaya hal tersebut akan datang dari wilayah outside CBD dan dalam skala hunian yang kecil.

Completion Location (sqm) Types For Status 2016 Puri Indah 19,500 Sale Construction 2016 Puri Indah 38,500 Sale Construction 2016 Kebun Jeruk 29,000 Sale Construction 2016 Kelapa Gading 8,000 Lease Construction 2016 Wahid Hasyim 10,800 Sale Construction 2016 Pondok Labu 17,800 Lease Construction

2017 Pancoran 30,000 Sale Construction

2017 Sunter 16,000 Lease Construction

2017 Kemayoran 20,000 Sale Construction

2017 Puri 15,000 Lease Planning

2018 Cempaka Putih 27,000 Sale Planning

2018 Kemayoran 40,000 Lease Construction

2019 Kebon Sirih 60,000 Lease Construction

2019 Kebon Sirih 36,000 Lease Planning

Completion Location (sqm) Types For Status

2016 TB Simatupang 40,778 Lease Construction

2016 TB Simatupang 60,800 Lease & Sale Construction

2018 TB Simatupang 30,839 Lease Planning

2019 TB Simatupang 30,000 Lease Planning

2019 TB Simatupang 39,375 Lease & Sale Planning

Tingkat okupansi akan tetap tertekan dan kenaikan permintaan hanya dalam skala kecil relokasi ke segmen office grade yang lebih rendah

(4)

Property Sector

Dalam skenario perbaikan makro ekonomi masih tertunda hingga akhir tahun ini, kami juga percaya potensi kenaikan permintaan yang dapat terjadi lebih disebabkan oleh penyewa melakukan relokasi kantornya ke segmen office grade yang lebih rendah. Figure 4. Occupancy trend - CBD

Figure 5. Occupancy trend - Outside CBD and TB Simatupang

Ekspektasi berlanjutnya perubahan trend gaya hidup

Dari beberapa sub segmen properti (high rise office, high rise apartment, landed residential, hotel dan industrial land) high rise apartment kami perkirakan masih akan menjadi salah satu andalan dan fokus ekspansi yang dilakukan oleh sebagian besar developer / emiten properti. Meskipun kenaikan permintaan dan angka take up rate belum akan tercatat signifikan hingga akhir tahun ini, terbatasnya suplai (new pipeline / new launched) maupun ongoing construction project yang tercatat tidak se massive high rise office kami lihat akan cukup untuk menjaga angka take up rate tidak mengalami pelemahan hingga akhir tahun ini.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

4Q15

2Q15

2Q16

All Classes

Grade A

Premium Classes

0%

20%

40%

60%

80%

100%

4Q15

2Q15

2Q16

Outside CBD excl TB Simatupang

TB Simatupang

Terbatasnya suplai akan menjaga angka take up rate

(5)

Property Sector

Figure 6. Completed apartment projects 2Q16

Figure 7. New introduced / launched projects in 2Q16

Selain itu, berlanjutnya trend gaya hidup di perkotaan untuk meningkatkan efisiensi waktu aktivitas kerja / bisnis dan potensi income dalam bentuk sewa apartemen yang lebih mudah diperoleh dibandingkan dengan landed residential (sewa rumah), kami lihat juga akan ikut menjadi katalis penjaga kinerja sektor property apartement.

Sudut pandang kami (lihat report SSI sebelumnya) dan perkiraan aktivitas property high rise apartemen hingga akhir tahun ini juga didukung oleh laporan survey Colliers yang mencatat angka average asking price apartment masih tetap bertumbuh (meskipun flat) sebesar 0.5%QoQ dan 9%YoY.

Kedepannya, pertumbuhan kami perkirakan akan lebih didorong oleh high rise

apartment kelas menengah dan menengah atas (yang tidak tergolong kelas premium) baik yang berlokasi di outside CBD maupun non-prime area lainnya.

Figure 8.Asking price apartment - CBD, South Jakarta, Non-Prime Area

Name of Development Location Region Units

The Green Pramuka Jenderal Ahmad Yani

Central Jakarta 2,000 The Royal Springhill Kemayoran Central Jakarta 312

Bassura City Basuki Rahmat East Jakarta 1,000

Casablanca East Residence Pahlawan Revolusi East Jakarta 1,127 19 Avenue Apartment Daan Mogot West Jakarta 338

Total 4,777

Name of Apartment Est asp

(sqm)

Total

project development location Rpjuta units

Prajawangsa City (8 twr) Raya Bogor, Cijantung East Jkt 11.4 4,000 East 8 (2 twr) Raya Lap. Tembak, Cibubur East Jkt 13.5 1,172

Samara Suites Gatot Subroto South Jkt 26.4 300

Lavish Kemang Res Kemang Raya No.78A South Jkt 35.0 474 Region

0

10

20

30

40

50

60 2Q15

1Q16

2Q16

CBD

South Jakarta

Non-prime Area

Average

Trend gaya hidup efisiensi waktu, aktivitas kerja / bisnis dan tambahan income akan menjadi alasan pembelian apartemen, selain dorongan melakukan investasi

(6)

Property Sector

Meskipun dapat mendorong pelemahan angka total asking price sebagai akibat penawaran rentang harga yang lebih rendah, namun kondisi tersebut akan menjaga daya serap suplai apartment secara agregat.

Per 2Q16 data colliers mengkonfirmasi sudut pandang kami, dimana dari tiga pembagian lokasi utama, Non-prime area membukukan angka pertumbuhan asking price terendah atau 0.7%QoQ, dibandingkan dengan South Jakarta 1.1%QoQ dan CBD yang bertumbuh 0.9%QoQ.

Dari sisi take-up rate, survey colliers juga mendukung sudut pandang kami, dimana wilayah non-prime area yang menawarkan harga lebih murah dibandingkan dengan CBD area dan wilayah lainnya mencatat kenaikan tertinggi (2.5%YoY) dibandingkan dengan South Jakarta dan CBD area yang justru turun masing masing 2.10%Yoy dan -1.50%YoY.

Figure 9.Take up rate - existing and under construction projects

Figure 10.Take up rate in different locations - CBD, South Jakarta, Non-Prime Area

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

2Q15

1Q16

2Q16

Existing

Under-construction

Average (all)

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

2Q15

1Q16

2Q16

CBD

South Jakarta

Non-prime area

Rendahnya asking price apartemen kelas menengah bawah, terutama non-prime area akan mendorong pertumbuhan take up rate industri

(7)

Property Sector

Suplai yang terkendali akan jaga permintaan

Hingga 2Q16, kondisi segment property retail masih tidak jauh berbeda dibandingkan dengan kuartal sebelumnya maupun tahun lalu. Dari sisi penambahan suplai, hanya satu mall baru yang tercatat beroperasi yakni Bassura City dengan luas sekitar 21.000sqm. Secara total, cumulative suplai hingga periode tersebut seluas 4.47juta sqm, sedangkan di BoDeTaBek seluas 2.3juta sqm.

Hingga akhir tahun ini, pasar retail akan mendapatkan tambahan luasan area sekitar 78.000sqm dari tiga proyek mall yang telah memasuki fase konstruksi, sedangkan di wilayah BoDeTaBek akan terdapat penambahan area seluas 125K sqm di 2H16. Figure 11. Retail new supply pipeline 2016-2019

Shopping Centre Location Region NLA

(sqm)

Development Status Jakarta - 2016

Pantai Indah Kapuk Mall PIK North Jakarta 30,000 Construction Shopping Mall @

Pancoran

Pancoran South Jakarta 8,000 Construction Neo SOHO Mall

(Podomoro City)

Slipi West Jakarta 40,000 Construction Jakarta - 2017

New Harco Plaza Glodok West Jakarta 60,000 Construction Jakarta - 2018

AEON Mall Garden City Cakung East Jakarta 71,000 Construction Mall @ Green Pramuka

City

Pramuka North Jakarta 30,000 In Planning Mal Puri Indah 2 Puri Indah West Jakarta 50,000 In Planning Shopping Mall at

Podomoro Park

Buaran East Jakarta 40,000 In Planning Jakarta - 2019

Holland Village Mall Cempaka Putih

Central Jakarta

40,000 In Planning Mall at The City Center Mas Mansyur CBD 65,000 In Planning Grand Metro Cipulir Cipulir South Jakarta 30,000 In Planning Pondok Indah Mall 3 Pondok Indah South Jakarta 60,000 In Planning BoDeTaBek - 2016

Bekasi Trade Center 2 Bulak Kapal Bekasi 56,000 Construction

Q Big BSD City Tangerang 69,000 Construction

BoDeTaBek - 2017

Grand Dhika City Mall Bekasi City Bekasi 24,000 Construction BoDeTaBek - 2018

Plaza Indonesia Jababeka

Jababeka Bekasi 55,685 Construction AEON Mall Deltamas Deltamas Bekasi 90,000 In Planning AEON Mall Sentul Sentul Bogor 15,000 In planning Living World Jababeka Jababeka Bekasi 18,000 In Planning Vivo Shopping Mall Cibinong Bogor 20,000 Construction Vivo Trademall Cibinong Bogor 13,000 In Planning 2019

AEON Mall Bogor In Planning

Embarcadero Bintaro Tangerang 30,000 In Planning Hollywood Central Cikarang Bekasi 25,000 In Planning Kota Harapan Indah Medan Satria Bekasi 51,000 In planning Lippo Grand Mall Karawaci Tangerang 120,000 In Planning Mall at Pesona Square Juanda Depok 30,000 In Planning Mall at Green Lake Cimanggis Depok 20,000 In Planning Aktivitas property

retail masih tercatat lebih baik dari segmen lain

(8)

Property Sector

Dari sisi tingkat okupansi di area CBD masih sama yakni sekitar 92%, sedangkan kenaikan tertinggi tercatat di wilayah North Jakarta. Untuk penurunan terendah tingkat okupansi tercatat di wilayah East Jakarta menjadi 82.2% (2Q16) dari 88.10% di 1Q16, yang lebih disebabkan oleh beroperasinya Bassura City Malls.

Figure 12.Occupancy outside CBD (excluding area considered as CBD)

Figure 13.Occupancy based on mall grade

Sementara itu, kenaikan asking rate yang masih tercatat didorong oleh beberapa shopping centre yang menaikan tarifnya dan terbatasnya vacant space di beberapa wilayah.

Ceteris paribus, penambahan total area sewa hingga Dec17 sekitar 287K sqm (7 mall) kami lihat tidak akan memberikan banyak pengaruh pada penurunan tingkat okupansi maupun aksing rate.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

2Q15

1Q16

2Q16

CBD

South Jakarta

Non-prime area

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Q2 2015

Q2 2016

Upper Class

Middle Class

Middle Lower Class

Minimnya suplai dan vacant space akan menjadi sentimen utama pendorong pertumbuhan

(9)

Property Sector

Demikian pula dengan total penambahan hingga tahun 2019 (under construction dan in planning) yang kami lihat masih akan mampu terserap dengan baik, seiring dengan permintaan fashion dan F&B tenant yang masih akan terus bertumbuh termasuk ekspektasi terhadap membaiknya perekonomian di tahun berjalan.

Figure 14.Occupancy based on area - Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi

Masih menanti perbaikan aktivitas makro

Sejalan dengan ekspektasi kami, kinerja property industrial land masih belum banyak menunjukan perbaikan, ditengah kestabilan perbaikan aktivitas perekonomian yang belum terlihat. Survey colliers menunjukan total penjualan lahan industri hanya bertambah 29.03ha. Meskipun meningkat dari 19.39ha di 1Q16 dan 17.35ha di akhir kuartal tahun lalu, secara kumulatif penjualan hanya tercatat sebesar 48.42ha, atau hanya 6.92% dari target HKI sebanyak 700ha.

Melihat potensi perbaikan demand yang tidak akan banyak mengalami kenaikan di 2H16, kami melihat target penjualan rata-rata sub segmen property lahan industri seluas 400ha (angka setelah revisi dari 700ha) berpotensi tidak tercapai. Per akhir tahun lalu penjualan sebesar 350ha atau seluas 347.51ha menggunakan data Colliers.

Figure 15. Industrial land price and maintenance cost - USD

Ekspektasi perbaikan aktivitas ekonomi juga kami perkirakan belum akan mendorong permintaan lahan industrial bertumbuh signifikan dan melampaui target 400ha tersebut. Kenaikan yang dapat terjadi di 2H16 kami perkirakan akan datang dari segmen logistic, warehousing dan automotive.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Q2 2015

Q2 2016

Bogor

Depok

Tangerang

Bekasi

Lowest Highest Average Lowest Highest Average Bogor 120.0 210.2 165.1 0.06 0.06 0.06 Bekasi 180.2 240.2 218.2 0.06 0.08 0.07 Tangera ng 142.6 150.2 146.4 0.03 0.08 0.06 Karawan g 170.0 200.0 185.0 0.05 0.10 0.06 Serang 150.2 165.2 157.7 0.03 0.05 0.04

Land Price (USD / sqm) Maintenance Cost (USD/sqm/month) Region

Property industrial land masih akan tertekan ditengah penantian perbaikan makro

(10)

Property Sector

Ancaman over suplai dan tekanan margin

Perkembangan sub segmen property hotel tercatat sangat massive selama hampir separuh dekade terakhir. Dari sejak munculnya konsep budget hotel, hingga kerjasama operasional hotel dari beberapa brand international, telah mendorong penambahan jumlah kamar hotel mengalami pertumbuhan yang tinggi.

Figure 16. New Pipeline 3 Star Hotel

Hotel Name Rooms Project Status Projected

Completion Time 3 Star

Yello Hotel Hayam Wuruk 372 Construction Q3 2016

Harper TB Simatupang 180 Opening

preparation

Q3 2016

Whiz Prime Hayam Wuruk 100 Construction 2016

Ibis Styles Jakarta PIK 200 Construction 2016

Ibis Styles Kemang 200 Deferred 2016

Ibis Styles Tanah Abang 225 Post Tender 2017

Grand Zuri Mangga Dua 130 Design Stage 2017

Hotel Pasar Senen 200 Construction 2017

Santika TB Simatupang 160 Permit Process Q1 2018 Total 3-star hotel rooms 1,767

Swiss-Belhotel - Kelapa Gading 316 Construction Q3 2016 Swiss-Belhotel Rasuna

Epicentrum

323 Under

construction

Q3 2016

Harris Hayam Wuruk 238 Construction Q3 2016

Four Points by Sheraton Jakarta 162 Opening preparation

Q3 2016 Holiday Inn Hotel & Resorts

Jakarta Gajah Mada

420 Opening

preparation

Q4 2016

Prima Hotel 150 Construction 2016

Aston Titanium Cijantung 225 Opening preparation

2016 Suite Novotel Jakarta PIK 220 Opening

preparation

2016

Grand Whiz Poin Square 132 Opening

preparation

2016

Aston Sunter Hotel 150 Construction 2016

Ancol Courtyard Marriott Hotel 310 Opening preparation

2016

aloft Kebon Jeruk 140 Construction Q3 2017

Novotel Cikini 286 Construction Q2 2017

aloft Wahid Hasyim 170 Construction Q4 2017

Prama Gatot Soebroto - Kemang 200 Concept Stage 2017

Morrissey Hotel 343 Construction 2017

Grand Clarion Jakarta 272 Construction 2017

Mercure Hotel Matraman 150 Deferred 2017

Hotel Santika Premier Yos Sudarso

150 Deferred 2017

Mercure Kemang 80 Permit Process Q1 2018

Oyama Centre 160 Under

construction

2018 aloft Jakarta Simatupang 180 Permit Process 2019

Radisson RED Jakarta 36 Planning stage 2019

Total 4-star hotel rooms 4,663 Pertumbuhan

jumlah kamar yang massive

(11)

Property Sector

Hingga akhir tahun ini, property hotel akan mendapatkan penambahan kamar sejumlah 4.356kamar (Bintang 3 hingga Bintang 5) dan sekitar 1.071kamar budget hotel. Bila melihat dari total project pipeline hingga 2019, akan terdapat lonjakan penambahan kamar sebanyak 11.633kamar yang terdiri dari, 9.847kamar hotel Bintang 3 hingga Bintang 5 dan sebanyak 1.786unit kamar budget hotel.

Dengan kenaikan suplai kamar, kami berharap akan melihat penurunan angka AOR di beberapa periode kedepan. Sama halnya dengan perang tariff dan diskon yang kami perkirakan akan berlanjut, terutama di wilayah atau kota tujuan wisata yang mencatat angka konsentrasi pertumbuhan kamar hotel yang tinggi.

Dalam skenario perbaikan ekonomi telah stabil dan angka AOR kembali mengalami kenaikan, dampak negative akan tetap ada dalam bentuk angka margin yang lebih rendah yang disebabkan oleh perang tariff dan diskon yang akan terus berlanjut.

Dorongan masih datang dari rumah kecil dan menengah

Di periode yang sama, sub segmen property residensial masih menunjukan kondisi yang tidak jauh berbeda dengan kuartal sebelumnya. Kenaikan volume penjualan lebih didorong oleh melambatnya kenaikan rata-rata harga rumah. Sementara kenaikan harga rumah yang terjadi juga tidak disebabkan oleh dorongan permintaan yang kuat (demand pull), namun lebih disebabkan oleh naiknya bahan baku dan upah pekerja (cost push). Data BI menunjukan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) tercatat sebesar 0.64%QoQ dan 3.39%YoY dari 0.99%QoQ dan 4.15%YoY. Sementara kenaikan volume penjualan residential sebesar 4.02%QoQ lebih didorong oleh naiknya penjualan rumah tipe kecil, sejalan dengan program rumah murah Pemerintah dan indikasi naiknya angka realisasi FLPP untuk rumah kecil.

Sementara dari sisi profil konsumen, KPR dan KPA masih mencatat porsi yang lebih besar dibandingkan dengan cash maupun installment. Pertumbuhan loan channeled di 2Q16 juga tercatat naik 2.39%QoQ.

Four Seasons 125 Opening

preparation

Q3 2016 The Westin Jakarta@Gama

Tower

283 Opening

preparation

Q3 2016

Alila - SCBD lot 11 250 Construction 2016

InterContinental Jakarta Pondok Indah Hotel & Residences

470 Construction 2017

The Langham District 8@Lot 28 SCBD

200 Under

construction

2017

JW Marriott @St Moritz 208 Construction 2017

JW Marriott @Kemang Village 275 Deferred 2017

Park Hyatt Hotel 150 Construction 2017

W Hotel @Ciputra World Jakarta 2

126 Deferred 2018

Aryaduta - Holland Village 180 Construction 2018

Sofitel 212 Construction 2018

Regent 127 Construction 2018

Rosewood Jakarta 200 Design Stage 2018

St Regis 280 Design Stage Q1 2019

Waldorf Astoria 181 Abandoned 2019

Total 5-star hotel rooms 3,267

Over suplai dan tekanan marjin dapat terjadi seiring dengan berlanjutnya mushrooming kamar hotel Kenaikan penjualan lebih didorong oleh melambatnya kenaikan harga rumah

(12)

Property Sector

Figure 19.Perkembangan IHPR dan IHK

Source: Bank Indonesia

Figure 20.Pertumbuhan Penjualan Rumah

Source: Bank Indonesia

Kenaikan profil konsumen

Pembiayaan dalam bentuk KPR dan KPA atau pinjaman kredit di 2Q16 tercatat naik, didorong oleh permintaan dari tipe rumah kecil dan menengah. Porsi penggunaan kredit tersebut naik menjadi 75.68% dibandingkan dengan 72.2% di 2Q15. Adapun porsi tertinggi tercatat pada 2Q12 sebesar 82.09% saat tingkat suku bunga acuan berada di titik terendahnya dalam separuh dekade terakhir.

Di kuartal berjalanm relaksasi LTV dan perbaikan aktivitas makro yang akan mendorong optimisme pasar properti kami harapkan akan mendorong tingkat permintaan KPR dan KPA, terutama untuk rumah segmen / tipe menengah.Hal tersebut tentu akan

berdampak positif pada emiten dalam coverage kami yang memiliki porsi portofolio atau porsi segmen bisnis landed residential yang signifikan.

Profil konsumen kredit tercatat naik didorong oleh rumah kecil dan menengah

(13)

Property Sector

Potensi kenaikan tersebut juga kami lihat akan didorong dari kontinuitas promosi developer dan berbagai penawaran metode pembayaran installment yang bervariasi. Figure 14.Consumer Profile

Berakhirnya trend penurunan dan ekspektasi penguatan

Seiring dengan naiknya profil konsumen yang menggunakan pembiayaan (KPR dan KPA), data per July16 menunjukan, nilai kredit yang diberikan mengalami kenaikan sebesar +2.38%QoQ (2Q16) dibandingkan dengan 1.54%QoQ di 1Q16, dan lebih baik dibandingkan dengan tahun lalu sebesar 0.92%QoQ di 1Q15 dan 2.29%QoQ di 2Q15. Figure 21.Consumer Profile

Meskipun kenaikan tersebut dapat dikatakan flat, namun ditengah pelemahan aktivitas sektor properti, kenaikan tipis tersebut masih kami anggap sebagai sebuah katalis sekaligus ekspektasi terhadap semakin menguatnya penyaluran KPR dan KPA di periode berjalan, terutama permintaan KPR dari tipe rumah menengah.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2Q11

2Q12

2Q13

2Q14

2Q15

2Q16

KPR

Installment

Cash

0% 10% 20% 30% 40% 50% A p r-10 A u g -10 D e c -10 A p r-11 A u g -11 D e c -11 A p r-12 A u g -12 D e c -12 A p r-13 A u g -13 D e c -13 A p r-14 A u g -14 D e c -14 A p r-15 A u g -15 D e c -15 A p r-16

KPR dan KPA Channeled

Kenaikan tipis loan

channeled kami harapkan akan berlanjut dan didorong oleh kelas menengah

(14)

Property Sector

Pada kuartal sebelumnya loan channeled menunjukan angka pelemahan yang

signifikan, dari 12.38%QoQ (2Q12) menjadi 12.31% pada 2Q13 dan melemah tajam ke 7.66%QoQ (2Q14) serta kembali turun ke 2.29% di 2Q tahun lalu.Sama halnya dengan trend penurunan suku bunga pinjaman, yang hingga 1Q16 masih belum mampu menunjukan buktinya sebagai salah satu kunci perbaikan pertumbuhan industri. Pernyataan kami juga didukung oleh laporan data BI yang menyatakan loan channeled untuk KPR dan KPA masih mencatat trend perlambatan.

Sentimen yang berkembang seputar kepercayaan tas amnesty akan memberikan dampak signifikan pada sektor property juga kami lihat masih terlalu dini untuk disimpulkan. Dengan kata lain, terbitnya tax amnesty tidak akan secara massive dan secara langsung memberikan dampak pada pertumbuhan angka pre sales maupun kinerja emiten.

Dampak yang terjadi lebih kepada perbaikan pertumbuhan ekonomi dan membaiknya aktivitas industrial secara agregat, optimisme pelaku usaha dan efek domino yang ditimbulkan pada sektor property segmen residential.

9M16 sebagai batas waktu perubahan rekomendasi

Hingga 1H16 saham yang masuk kedalam coverage kami menunjukan kinerja dibawah ekspektasi SSI. Rata-rata pencapaian penjualan hanya sebesar 43.93% dari FY16E sedangkan laba sebesar 48.01% atau jauh dibawah pencapaian tahun lalu sebesar 53.77% dan 66.01%. Pencapaian nilai marketing sales juga hanya sebesar 32.73% dari target akhir tahun ini, atau terpaut jauh dibandingkan dengan tahun lalu sebesar 69%. Relaksasi LTV yang kami harapkan akan berdampak pada nilai pra penjualan di 3Q16 akan mendorong pencapaian angka marketing sales semakin dekat dengan target akhir tahun. Kami juga melihat potensi revisi angka marketing sales oleh beberapa developer berpotensi dilakukan seperti yang terjadi tahun lalu.

Sebagai catatan tambahan, pencapaian angka pre sales 1H15 vs FY15 adalah

menggunakan data aktual (FY15) dan bukan menggunakan data sebelum revisi target. Hal tersebut menjadi salah satu alasan yang mendorong kami untuk tetap menjaga rekomendasi Neutral untuk sektor property. Potensi perubahan sudut pandang dan rekomendasi (industri dan emiten) akan kami lakukan dengan menggunakan update kinerja bulanan hingga 9M16.

Katalis penggerak industri dan emiten dalam coverage kami hingga akhir tahun ini dan 1H17 masih akan datang dari cerita lama seputar relaksasi LTV dan trend penurunan suiku bunga pinjaman (KPR dan KPA). Demikian pula dengan cerita tax amnesty, yang meskipun diperkirakan tidak akan mencapai target, namun setidaknya akan memberikan optimisme tambahan ditengah minimnya katalis penggerak pertumbuhan maupun sikap wait and see yang masih dianut oleh sebagian besar investor property, yang di dahulu menjadi salah satu penggerak signifikan aktivitas industri properti.

Fokus tetap pada emiten dengan portfolio landed house, high rise apartment dan hotel yang signifikan. Sementara emiten dengan porsi recurring yang tinggi juga masih menjadi pilihan kami.

Tetap Neutral untuk Sektor Properti dan BUY untuk SMRA, PWON, SMRA, dan tetap HOLD untuk ASRI (Target dan Valuasi lihat table)

Kinerja sektor dan emiten 9M16 akan menjadi batas waktu perubahan rekomendasi

(15)

Company Update

Bumi Serpong Damai

Bloomberg: BSDE.IJ | Reuters:BSDE.JK

akhmad.nurcahyadi @samuel.co.id

LTV beneficiaries

BSDE masih menjadi top pick kami dalam properti sektor. Ekspektasi perbaikan aktivitas sektor dan dampak dari relaksasi LTV yang mulai terlihat di 2H16 akan menjadi dua katalis utama pencapaian proyeksi SSI dan konsensus. Di periode paruh akhir tahun ini, kontinuitas

peluncuran klaster baru di Serpong dan beberapa proyek diluar wilayah tersebut kami lihat akan membantu BSDE didalam mencapai target presalesnya tahun ini. Tetap Buy untuk BSDE target Rp2.350/saham (50% discount to NAV), (14.9x PE17E, 1.7x PBV17E).

Potensi pencapaian pre-sales. Per 1H16 lalu, presales BSDE telah mencapai 37% vs FY16E, (diatas rata-rata pencapaian emiten properti dalam coverage 32.73%). Sementara informasi terakhir yang kami terima menunjukan angka presales per 8M16 telah mencapai 52% dari FY target. Kontinuitas peluncuran klaster baru di Serpong (beberapa diantaranya terjual 90% di hari pertama launching) dan beberapa proyek dalam pipeline lain akan mendorong kemudahan pencapaian target presales tahun ini.

Suksesnya peluncuran beberapa klaster. BSDE meluncurkan dua klaster di Serpong yaitu De Latinos “Buenos Park” (Phase I BSD City) di Jul16 dan Vanya Park “Alesha House” (Phase II BSD City) di Aug16. Buenos Park menawarkan 168unit landed house tipe 68 to 135sqm luas tanah dan 65 to 85sqm luas bangunan dengan rentang harga Rp927juta hingga Rp2.3miliar. Di hari peluncuran 95% telah terjual dan membukukan angka pre-sales Rp195miliar. Di kelas yang sama, Alesha House telah terjual 67% dari 350unit yang ditawarkan dengan nilai presales mencapai Rp300miliar. Sementara itu, BSDE juga telah meluncurkan proyek apartement (Aug16) di Rasuna Epicentrum dan telah terjual 36% dari 320unit yang ditawarkan. Penerima benefit profil konsumen menggunakan KPR. Kami melihat BSDE akan menjadi penerima benefit yang signifikan dari trend penurunan suku bunga pinjaman KPR. Selain itu, porsi pembeli properti BSDE

menggunakan KPR yang tercatat sebesar 60% di 1H16 juga akan menjadikan BSDE sebagai penerima benefit kebijakan relaksasi LTV. Demikian pula bila melihat kontinuitas peluncuran klaster segme menengah dan menengah atas dengan beberapa ASP per unit yang masih terjangkau dengan pembelian menggunakan KPR.

Maintain BUY. Beberapa resiko investasi (1) tertundanya beberapa proyek dan peluncuran klaster baru (2) perbaikan aktivitas sektor yang terunda (3) dana tebusan TA lebih rendah dari perkiraan yang akan menurunkan optimisme. Target Price Rp 2,350 Last Price Rp 2,120 Potential Upside 10.8% JCI Index 5,302 Share isued (m n) 19.25 Market Cap. (Rp bn) 40.80 52-Weeks High/Low 2,210 / 1,235

Avg Daily Vol (m n) 42.01

Free Float 37.9

Nom inal Value Rp 100

Book value/share ‘16 Rp 1,154

Relative to JCI Chart

Com pany Background

Shareholder Structure

Paraga Artamida 26.6% Ekacentra Usaha 26.5% Others 47.0%

BUY (Maintain)

PT Bumi Serpong Damai Tbk develops real estate including housing infrastructure, commercial and industrial estates, golf courses, and public facilities.

60 80 100 120 140 160

Sep-15 Dec-15 Mar-16 Jun-16 Sep-16

JCI BSDE

Forecast and Valuation (at closing price Rp2,120 per share)

Y/E Dec (Rpbn) 14A 15A 16E 17E

Sales 5,614 6,210 6,953 7,982 EBITDA 2,519 2,882 3,279 3,958 Net Profit 3,994 2,351 2,544 3,164 EPS (Rp/saham) 211 112 128 157 DPS (Rp) 15 22 19 22 Dividend Yield (%) 0.7% 1.0% 0.9% 1.0% BV per share (Rp) 849 991 1,154 1,334 EV/EBITDA (x) 15.7 14.6 12.7 10.3 P/E Ratio (x) 10.0 18.9 16.6 13.5 P/BV Ratio (x) 2.5 2.1 1.8 1.6

(16)

Bumi Serpong Damai

BSDE.IJ | BSDE.JK

Key Financials

Profit and Loss Cash Flow

Rp bn 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Revenue 5,614 6,210 6,953 7,982 Net income 3,994 2,351 2,544 3,164 COGS (1,447) (1,572) (2,428) (2,577) Depreciation & amort. 132 196 165 214

Gross profit 4,167 4,638 4,526 5,405 Others 60 24 (29) (850) Gross margin (%) 74 75 65 68 Working capital (1,300) (3,331) (673) (952)

Operating profit 2,358 2,547 2,872 3,427 Operating CF 2,885 (760) 2,006 1,576

Operating margin (%) 42 41 41 43 Net - Capital expenditure(1,304) (1,511) (1,934) (2,328)

EBITDA 2,519 2,882 3,279 3,958 Investing CF (5,683) (1,576) (2,664) (1,742)

EBITDA margin (%) 45 46 47 50 Change in Capital 1,600 1,653 - -Other inc (exp) 1,640 (185) (317) (250) Other financing (314) 3,971 1,788 1,232

Pre-tax profit 3,997 2,362 2,555 3,177 Financing CF 1,286 5,624 1,788 1,232

Income tax - net (3) (11) (12) (13) Net - Cash flow (1,511) 3,289 1,130 1,066 Net profit 3,994 2,351 2,544 3,164 Cash at beginning 4,332 2,821 6,109 7,239 Net profit margin (%) 71 38 37 40 Cash at ending 2,821 6,109 7,239 8,305

Balance Sheet Key Ratios

Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E

Cash & cash equiv 2,820 6,109 7,239 8,305 ROE (%) 26.0% 12.5% 11.6% 12.5%

Receivables 134 166 168 192 ROA (%) 14.2% 6.5% 6.2% 7.0%

Inventories 5,016 6,548 7,332 8,416 Revenue growth (%) -2.2% 10.6% 12.0% 14.8%

Others 3,198 3,967 4,432 5,087 EPS growth (%) 37.3% -46.8% 13.7% 23.1%

Total current assets 11,168 16,790 19,171 22,001 Interest coverage (x) 6.5 5.0 4.8 5.2

Net fixed assets 3,322 4,081 4,821 5,512 Debt to equity (%) 26.5% 41.1% 39.2% 35.0%

Other assets 13,716 15,152 16,967 17,879 Net gearing (%) 8.14% 8.71% 6.23% 2.29%

Total assets 28,207 36,022 40,958 45,392

Payables 156 317 187 223 Major assumptions

ST. debt & curr. mat 1,506 1,989 2,227 2,039 14A 15A 16E 17E

Other cur liabilities 3,771 3,841 4,301 4,937 Housing 3,140 4,357 4,496 4,830

LT. debt 2,752 5,762 6,382 6,847 Land Plots 2,023 609 559 585

Other long term liabilities 1,582 2,018 2,259 1,795 Strata Title 317 655 697 779

Total liabilities 9,767 13,925 15,356 15,842 Industrial 103 22 24 35

(17)

Company Update

Summarecon Agung

Bloomberg: SMRA.IJ | Reuters:SMRA.JK

Dusty jewel

SMRA akan mengalami tantangan yang lebih berat dalam mencapai proyeksi SSI dan konsensus, dibandingkan dengan peersnya yang masuk kedalam coverage kami. Di sisi lain, kami melihat SMRA akan menjadi salah satu penerima beneficiary yang lebih unggul saat turnaround aktivitas sektor property dan dampak dari relaksasi KPR mulai terlihat di paruh kedua tahun 2016. Tetap Buy dengan target Rp1.750 per saham (55% discount to NAV), merefleksikan 26.8x P/E17E dan 2.83 P/E PBV17E.

Tantangan mencapai proyeksi kinerja FY16. SMRA mencatat kinerja yang terburuk dibandingkan dengan emiten properti lain yang masuk dalam coverage kami. Rendahnya pencapaian laba dan pre-sales telah menyebabkan perusahaan akan mengalami tantangan yang lebih berat dibandingkan dengan peersnya. Sama halnya dengan marketing sales yang hanya mencapai 37.78% dari FY16E, lebih rndah 9.49% dari pencapaian 1H15 vs FY15E sebesar 47.27%.

Penerima beneficiary perbaikan aktivitas sektor. Terlepas dari perbaikan aktivitas sektor yang masih belum terlihat, kami percaya saat stabilnya pemulihan ekonomi dan dampak relaksasi LTV mulai terlihat, maka SMRA akan menjadi penerima beneficiary yang lebih unggul dibandingkan dengan emiten lain dalam coverage kami, mengingat beberapa proyek pipeline yang masuk ke dalam kategori segmen kelas menengah dan menengah atas. Ekspektasi project dalam pipeline. Dengan mengasumsikan seluruh total project dalam pipeline yang telah diluncurkan (FY15 dan FY16) akan terjual separuhnya, maka akan terdapat penambahan nilai pre-sales sebesar Rp1.37tn. Dengan menggunakan angka pre-sales per Aug16, maka potensi angka pre-sales di akhir tahun ini sebesar Rp3.27tn atau sekitar 72.68% dari target FY16 sebesar Rp4.5tn, dan tidak jauh berbeda dengan pencapaian marketing sales tahun lalu sebesar Rp4.3tn, atau 78.18% dari target FY15 sebesar Rp5tn.

Maintain Buy. Kenaikan tingkat gearing hingga 1H16 cukup menyita perhatian kami. Namun melihat termin maturity dan potensi pertumbuhan arus kas kedepannya, kami masih meyakini SMRA akan mampu menjaga kekuatan neracanya di tahun mendatang. Resiko investasi : (1) dampak relaksasi LTV tidak terlihat hingga 2H16 (2) perbaikan makro tertunda (3) angka estimasi pre-sales pada pipeline project lebih rendah dari ekspektasi. Target Price Rp 1,750 Last Price Rp 1,690 Potential Upside 3.6% JCI Index 5,302 Share isued (m n) 14.43 Market Cap. (Rp bn) 24.38 52-Weeks High/Low 1900 / 950

Free Float 67.7

Book value/share ‘16 Rp 553

Semarop Agung 25.4%

Sinarmegah Jayasentosa 6.6%

Others 68.0%

BUY (Maintain)

PT Summarecon Agung Tbk and its

subsidiaries develop and invest in real

estate. The Company develops and operates residential houses, apartments, shopping

centers, recreational centers and office

buildings. 60 75 90 105 120 135 150

JCI SMRA

SMRA - Forecast and Valuation (at closing price Rp1,690 per share)

Y/E Dec (Rpbn) 14A 15A 16E 17E

Sales 5,757 5,624 5,983 6,669 EBITDA 2,305 2,014 2,093 2,292 Net Profit 1,386 857 898 939 EPS (Rp/saham) 96 59 62 65 DPS (Rp) 23 20 22 24 Dividend Yield (%) 1.4% 1.2% 1.3% 1.4% BV per share (Rp) 445 522 553 617 EV/EBITDA (x) 18.1 15.4 15.8 14.5 P/E Ratio (x) 17.6 28.4 27.1 26.0 P/BV Ratio (x) 3.8 3.2 3.1 2.7

(18)

Summarecon Agung

SMRA.IJ | SMRA.JK

Key Financials

Profit and Loss

Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E

Revenue 5,757 5,624 5,983 6,669 Net income 1,618 1,066 1,107 1,169

COGS (2,700) (2,717) (2,897) (3,240) Depreciation & amort. 71 18 70 107 Gross profit 3,057 2,907 3,085 3,429 Others 6,030 3,057 (15) 331 Gross margin (%) 53.1 51.7 51.6 51.4 Working capital (6,531) (1,364) (1,012) (1,860) Operating profit 2,096 1,791 1,866 2,000 Operating CF 1,189 2,778 151 (253) Operating margin (%) 36.4 31.9 31.2 30.0 Net - Capital expenditure2,559 1,983 11 12 EBITDA 2,305 2,014 2,093 2,292 Investing CF 2,559 1,983 11 12 EBITDA margin (%) 40.0 35.8 35.0 34.4 Net - Borrowings 1,881 1,815 306 606 Other inc (exp) (160) (409) (438) (492) Others 434 235 (214) (159) Pre-tax profit 1,936 1,382 1,427 1,508 Financing CF (4,523) (5,027) 92 447 Income tax - net (318) (316) (320) (339) Net - Cash flow (775) (267) 253 205 Net profit 1,386 857 898 939 Cash at beginning 2,545 1,771 1,504 1,757 Net profit margin (%) 24.1 15.2 15.0 14.1 Cash at ending 1,771 1,504 1,757 1,962

Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec 14A 15A 16E 17E

Cash & ST Invest 1,771 1,504 1,757 1,962 ROE (%) 21.60 11.38 11.27 10.54 Receivables 87 152 162 180 ROA (%) 8.73 4.57 4.53 4.34 Inventories 3,341 4,925 5,239 5,840 Revenue growth (%) 30.28 3.09 8.81 11.47 Others 656 709 755 841 EPS growth (%) 25.62 (38.15) 4.80 4.54 Total current assets 5,855 7,290 7,913 8,824 Interest coverage (x) 6.36 2.86 2.49 2.13 Land for development 4,322 5,737 5,087 4,537 Debt to equity (%) 68.30 82.31 81.59 79.83 Net fixed assets 4,387 4,732 5,167 5,436 Net gearing (%) 40.70 62.35 59.55 57.80 Other assets 1,308 999 1,661 2,852

Total assets 15,873 18,758 19,827 21,649 Marketing sales

Payables 311 367 391 435 Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E ST. debt & curr. mat 506 983 1,046 1,166 SSP (Serpong) 2,599 2,732 2,819 3,049 LT. debt 3,876 5,214 5,458 5,944 SBK (Bekasi) 1,301 621 667 775 Other liabilities 4,763 4,664 4,962 5,197 SKG (Kelapa Gading) 701 262 239 181 Total liabilities 9,456 11,229 11,856 12,743 SBD (Bandung) - 735 715 682 Total equity 6,416 7,529 7,971 8,906 Total 4,601 4,350 4,439 4,687

(19)

Company Update

Pakuwon Jati

Bloomberg: PWON.IJ | Reuters:PWON.JK

Recurring income, that’s it

PWON masih menjadi salah satu top pick kami, mengingat komposisi kekuatan recurring income dan posisi net cash yang tercatat hingga 1H16. Proyek dalam pipeline maupun cadangan lahan yang cukup untuk dikembangkan hingga 10tahun ke depan serta target porsi recurring hingga 50% dari total pendapatan menjadi beberapa katalis tambahan penjaga pertumbuhan di tahun berjalan. Tetap BUY untuk PWON dengan target Rp710/saham (55% discount to NAV)

merefleksikan, 23.6x P/E17E dan 3.7x PBV17E).

Kemudahan pencapaian proyeksi full year. Terlepas dari rendahnya kinerja kuartalan dan pencapaian angka pre-sales, secara kumulatif pencapaian PWON di tengah tahun kemarin akan membuat PWON lebih mudah mencapai proyeksi kami dan konsensus. PWON hanya

membutuhkan 53.46% dari ekspektasi laba konsensus dan 33.22% dari proyeksi laba SSI tahun ini.

Ekspektasi percepatan marketing sales di 2H16. Dibandingkan dengan tahun lalu, pencapaian presales di paruh semester pertama terpaut 21.92% (1H16 sebesar 36.94% vs 1H15 sebesar 58,85%). Ekspektasi dampak relaksasi LTV, perbaikan aktivitas perekonomian dan naiknya optimisme pasar seiring dengan pencapaian dana tebusan tax amnesty yang lebih baik dari perkiraan pasar akan menjadi katalis percepatan presales di 2H16. Kontinuitas ekspansi untuk dorong pertumbuhan. PWON akan ekspansi di kawasan TB Simatupang (4.5ha landbank) dan Bekasi (2.7ha). Di wilayah Daan Mogot, perusahaan juga akan mengembangkan mixed use project di lahan seluas 4ha. PWON juga akan meluncurkan kondominium di Pakuwon City Surabaya (850unit) dengan perkiraan perolehan pre-sales Rp200miliar. Selain itu, proyek office (strata title dan lease) di Kota Kasablanka dan Tunjungan City dengan nilai pre-sales sekitar Rp700miliar-Rp900miliar. Maintain Buy. Kami juga menyukai PWON karena konsistensinya dalam menekan nilai gearing perusahaan (turun dari 61% di FY11 hingga 31% di FY15 dan terendah 7% di FY13, sedangkan di 1H16 29% vs 1H15 28%). Selain itu, PWON juga berhasil menjaga catatan okupansi portfolio mallnya, yang menjadi salah satu backbone revenue selama ini. Minimnya suplai (vacant space) hingga 1H17 kami lihat akan menjadi pendorong utama terjaganya tingkat hunian retail mall yang dimiliki PWON. Beberapa resiko investasi antara lain : (1) tertundanya peluncuran sejumlah proyek (2) nilai pre-sales lebih rendah dari ekspektasi (3) perbaikan makro yang tertunda.

Target Price Rp 710 Last Price Rp 650 Potential Upside 9.2% JCI Index 5,302 Share isued (m n) 48.16 Market Cap. (Rp bn) 31.30 52-Weeks High/Low 635 / 313

Free Float 47.8

Burgami Investments 20.9%

PT Pakuw on Arthaniaga 16.8%

Others 62.4%

BUY (Maintain)

PT Pakuw on Jati Tbk ow ns, develops and

manages shopping centers, business

complexes, real estate, industrial estate and hotels. 60 80 100 120 140 160 180

JCI PWON

PWON - Forecast and Valuation (at closing price Rp650 per share)

Y/E Dec (Rpbn) 14A 15A 16E 17E

Revenue 3,872 4,625 4,867 5,174 EBITDA 2,471 2,535 2,655 2,779 Net Profit 2,516 1,262 1,342 1,448 EPS (Rp) 52 26 28 30 DPS (Rp) 5 11 5 6 Dividend Yield (%) 0.8 1.7 0.8 0.9 BV per Share (Rp) 128 150 165 190 EV/EBITDA (x) 13.2 13.4 12.7 12.1 P/E Ratio (x) 12.4 24.8 23.3 21.6 P/BV Ratio (x) 5.1 4.3 3.9 3.4

(20)

Pakuwon Jati

PWON.IJ | PWON.JK

Key Financials

Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Revenue 3,872 4,625 4,867 5,174 Net income 2,516 1,262 1,342 1,448

COGS 1,714 1,957 2,083 2,251 Depreciation & amort. 581 271 301 689

Gross profit 2,158 2,669 2,784 2,923 Working Capital 456 (480) 284 (709)

Gross margin (%) 55.7 57.7 57.2 56.5 Operating CF 3,553 1,052 1,927 1,428

Operating profit 1,890 2,265 2,364 2,471 Net - Capital expenditure(6,969) (2,208) (1,453) (1,115)

Operating margin (%) 48.8 49.0 48.6 47.8 Others 286 5 (2) 1

EBITDA 2,471 2,535 2,655 2,779 Investing CF (6,683) (2,203) (1,455) (1,114)

EBITDA margin (%) 63.8 54.8 54.5 53.7 Dividend (236) (525) (263) (280)

Other inc (exp) 720 (839) (850) (840) Others 4,270 782 (131) 43

Pre-tax profit 2,610 1,425 1,514 1,631 Financing CF 4,034 257 (394) (237)

Income tax - net (10) (25) (26) (28) Net - Cash flow 903 (894) 77 78

Net profit - owners 2,516 1,262 1,342 1,448 Cash at beginning 2,273 3,176 2,283 2,360

Net profit margin (%) 65.0 27.3 27.6 28.0 Cash at ending 3,176 2,283 2,360 2,438

Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec 14A 15A 16E 17E

Cash & ST Invest 3,177 2,283 2,360 2,438 ROE (%) 30.4 13.3 12.7 12.4

Receivables 303 302 317 337 ROA (%) 15.0 6.7 6.8 7.0

Inventories 1,672 2,254 2,361 2,497 Revenue Growth (%) 27.8 19.4 5.2 6.3

Others 355 570 716 761 EBITDA Growth (%) 45.4 2.6 4.7 4.7

Total current assets 5,507 5,409 5,755 6,034 EPS Growth (%) 122.1 -49.8 6.3 7.9

Net fixed assets 964 1,457 1,734 1,800 Interest Coverage (x) 6.3 7.9 7.8 8.6

Other assets 10,299 11,912 12,305 12,716 Debt to Equity (%) 55.5 51.9 46.1 41.4

Total assets 16,771 18,778 19,793 20,549 Net gearing (%) 17.2 27.8 23.7 20.6

Payables 134 198 136 176

ST. debt & curr. mat 514 536 590 649

Other cur liab 3,265 3,689 3,820 3,324 Yr-end Dec 14A 15A 16E 17E

LT. debt 4,082 4,372 4,265 4,201 GDP growth (%) 5.5 4.7 5.1 5.4

Other long term liabilities 499 528 443 490 CPI (%) 8.3 3.0 4.5 5.5

Total liabilities 8,494 9,323 9,253 8,841 USD/IDR (AvG) 11,885 13,500 13,650 13,200

Total equity 8,277 9,455 10,541 11,709 USD/IDR (EoP) 12,440 14,000 13,000 12,500 Profit and Loss Cash Flow

(21)

Company Update

Alam Sutera Realty

Bloomberg: ASRI.IJ | Reuters:ASRI.JK

CFLD impact as one of the key growth

Laporan terakhir kinerja 1H16 mengindikasikan ASRI berpotensi mencapai target laba FY16E SSI dan konsensus. Di sisi lain, angka marketing sales di periode yang sama hanya mencapai 19.32% dari target akhir tahun. Kerjasama yang dilakukan dengan CFLD untuk mengembangkan proyek di Pasar Kemis juga kami lihat tidak akan berdampak signifikan tahun ini. Tetap HOLD untuk ASI dengan target Rp390/saham (65% discount to NAV), merefleksikan 11.29x P/E 17E dan 1.01x PBV 17E.

Potensi pencapaian laba dan ekspektasi rendahnya pre-sales. Pencapaian proyeksi laba kami di 2H16 berpotensi dicapai oleh ASRI. Namun kami juga meyakini, tanpa adanya kontinuitas efisiensi dan kehadiran laba selisih kurs, maka laba perusahaan dapat mengalami pembalikan arah. Dari sisi angka pre-sales, di periode yang sama ASRI hanya membukukan angka Rp966.45miliar atau 19.32% dari FY16E Rp5tn dan 46.17% dari FY16E SSI (Rp2.09tn).

Ekspektasi dampak CFLD di tahun berjalan. ASRI telah bekerjasama dengan CFLD untuk mengembangkan proyek di Pasar Kemis. Saat ini security deposit senilai Rp1.45tn telah diterima oleh perusahaan. Terlepas dari potensi pengembangan area tersebut yang akan berkontribusi positif pada kinerja ASRI, kami melihat dampak dari kerjasama tersebut baru akan terlihat tahun depan. Adapun tahap awal adalah pengembangan area seluas 100ha dalam bentuk proyek properti mixed use (target waktu satu tahun). Negosisasi penjualan lahan dan investasi jalan tol. Untuk mengejar target pre-sales tahun ini, ASRI tengah melakukan negosiasi dengan sejumlah investor untuk pembelian lahan seluas 4.5ha dengan perkiraan nilai jual Rp1.1tn. Selain itu, ASRI juga berencana untuk melakukan investasi dalam bisnis jalan tol yang terkoneksi dengan kawasan pengembangan properti yang sedang dilakukan (Semanan-Balaraja sepanjang 31.67km, investasi senilai Rp11.31tn). Meskipun positif, namun kami juga melihat kebutuhan dana investasi tersebut dapat mengancam kinerja ekuitas ASRI. Maintain HOLD. Beberapa resiko investasi (1) tingginya nilai gearing (2) tertundanya sejumlah proyek (3) dampak kerjasama CFLD yang tidak signifikan pada permintaan properti di Pasar Kemis (4) Rendahnya pencapaian pre-sales (5) berlanjutnya penurunan arus kas.

Target Price Rp 390 Last Price Rp 464 Potential Upside -15.9% JCI Index 5,301.6 Share isued (m n) 19.6 Market Cap. (Rp bn) 9,117.3 52-Weeks High/Low 665 / 307

Free Float 48.5

Manunggal Prime Dev 26.3%

Tangerang Fajar Industrial 25.2%

Others 48.5%

HOLD (Downgrade)

PT Alam Sutera Realty Tbk is a full service real estate company. The Company develops

and manages, residential, commercial,

leisure, and recreational projects.

60 80 100 120 140 160 180 200

JCI ASRI

ASRI - Forecast and Valuation (at closing price Rp464 per share)

Y/E Dec (Rpbn) 14A 15A 16E 17E

Sales 3,631 2,784 2,822 2,921 EBITDA 1,944 1,671 1,637 1,702 Net Profit 915 454 516 564 EPS (Rp/saham) 56 30 32 35 DPS (Rp) 7.0 8.2 4.5 4.7 Dividend Yield (%) 1.5 1.8 1.0 1.0 BV per share (Rp) 311 328 356 386 EV/EBITDA (x) 7.3 9.1 9.9 10.6 P/E Ratio (x) 8.3 15.3 14.5 13.4 P/BV Ratio (x) 1.5 1.4 1.3 1.2

(22)

Alam Sutera Realty

ASRI.IJ | ASRI.JK

Key Financials

Profit and Loss Cash Flow

Rp bn 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec(Rpbn) 14A 15A 16E 17E

Revenue 3,631 2,784 2,822 2,921 Net income 1,098 596 629 679

COGS 1,324 728 987 1,012 Depreciation & amort. 70 78 17 58

Gross profit 4,955 3,511 3,809 3,933 Others 0 0 0 0

Gross margin (%) 136.5 126.1 135.0 134.7 Working capital (1,291) (167) (14) (1,005)

Operating profit 1,908 1,628 1,586 1,644 Operating CF (123) 508 632 (268)

Operating margin (%) 52.5 58.5 56.2 56.3 Net - capex (1,739) (1,295) (1,620) (1,440)

EBITDA 1,944 1,671 1,637 1,702 Investing CF (1,825) (1,294) (1,573) (1,465)

EBITDA margin (%) 53.5 60.0 58.0 58.3 Net - Borrowings 185 842 268 201

Other inc (exp) (476) (726) (638) (631) Other financing 1,753 (299) 885 1,552

Pre-tax profit 1,249 759 835 898 Financing CF 1,938 544 1,153 1,753

Income tax - net (254) (217) (230) (242) Net - Cash flow (10) (243) 212 21

Net profit 915 454 516 564 Cash at beginning 891 881 638 850

Net profit margin (%) 25.2 16.3 18.3 19.3 Cash at ending 881 638 850 871

Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15E 16E 17E Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E

Cash & cash equivalent 881 638 850 871 ROE (%) 17.9% 9.2% 9.0% 8.9%

Receivables 126 118 123 128 ROA (%) 6.5% 3.2% 3.1% 2.9%

Inventories 3,751 5,550 5,244 6,699 Revenue growth (%) -1.4% -23.3% 1.4% 3.5%

Others 9,098 9,365 10,528 11,545 EPS growth (%) 25.2% -45.7% 5.5% 7.9%

Total current assets 13,856 15,671 16,745 19,243 Interest coverage (x) 10.0 10.5 6.6 8.6

Net fixed assets 2,036 2,140 2,843 3,231 Debt to equity (%) 108.0% 113.0% 121.3% 136.2% Other assets 1,032 899 851 876 Net debt 5,346 6,352 7,281 9,106

Total assets 16,924 18,710 20,439 23,349 Net gearing (%) 87% 98% 104% 120%

Payables 161 1,033 605 633

Sales advances 2,887 2,796 3,067 3,364 Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E

Bonds Payable 6,376 6,218 7,151 8,796 Real Estate 3,312 2,420 2,253 2,302 LT. debt 230 1,072 1,340 1,541 Town management 43 54 63 70 Other liabilities 899 988 1,110 1,248 Recreation & Sports 7 7 8 8

Total liabilities 10,553 12,107 13,274 15,582 Rent & Others 269 302 499 542

(23)

Research Team

Andy Ferdinand, CFA Head Of Equity Research,Strategy, Banking, Consumer

[email protected] +6221 2854 8148 Rangga Cipta Economist [email protected] +6221 2854 8396 Muhamad Makky Dandytra, CFTe Technical Analyst [email protected] +6221 2854 8382 Akhmad Nurcahyadi, CSA Auto, Aviation, Cigarette, Construction

Healthcare, Heavy Equipment, Property

[email protected] +6221 2854 8144 Arandi Ariantara Cement, Telecommunication, Utility [email protected] +6221 2854 8392 Marlene Tanumihardja Poultry, Retail, Small Caps [email protected] +6221 2854 8387 Sharlita Lutfiah Malik Mining, Plantation [email protected] +6221 2854 8339 Adde Chandra Kurniawan Research Associate [email protected] +6221 2854 8338

Private Wealth Management

Evelyn Satyono Head of PWM /

Head of Institutional Marketing

[email protected] +6221 2854 8380 Muhamad Alfatih CSA, CTA, CFTe Senior Technical Portfolio Advisor [email protected] +6221 2854 8129 Ronny Ardianto Institutional Equity Sales [email protected] +6221 2854 8399 Clarice Wijana Institutional Equity Sales [email protected] +6221 2854 8395 Wahyudi Budiono Dealer [email protected] +6221 2854 8152

Equity Sales Team

Kelvin Siwah Long Head of Equities [email protected] +6221 2854 8150 Yulianah Institutional Equity Sales [email protected] +6221 2854 8146 Indra S. Affandi Institutional Equity Sales [email protected] +6221 2854 8334 Lucia Irawati Head of Retail Equity Sales [email protected] +6221 2854 8173 Ferry Khusaeri Equity Sales [email protected] +6221 2854 8304 Iwan Setiadi Equity Sales [email protected] +6221 2854 8313 Lia Chaterina Equity Sales [email protected] +6221 2854 8315 Amelia Sintama Equity Sales [email protected] +6221 2854 8308 Salt World Widjaja Equity Sales [email protected] +6221 2854 8163 Jovita Widjaja Equity Sales [email protected] +6221 2854 8314 James Wihardja Equity Sales [email protected] +6221 2854 8397 Joseph Soegandhi Equity Sales [email protected] +6221 2854 8872 Dian Anggraeni Equity Sales [email protected] +6221 2854 8301 Sylviawati Equity Sales [email protected] +6221 2854 8112 Verawati Gunawan Equity Sales [email protected] +6221 2854 8312 Cenni Liawisusi Equity Sales [email protected] +6221 2854 8303 Frans Ferdiansah Equity Sales [email protected] +6221 2854 8337 Muhamad Faisyal Dealer [email protected] +6221 2854 8155 Wulan Budi Setyowati Dealer [email protected] +6221 2854 8369 Bismar Ferryaman Dealer [email protected] +6221 2854 8368

Online Trading Sales Team

Nugroho Nuswantoro Head Of Marketing OLT [email protected] +6221 2854 8372 Wahyu Widodo Marketing [email protected] +6221 2854 8371 Rina Lestari Customer Service [email protected] +6221 2854 8180 Martha Lamtiurma Tampubolon Customer Service [email protected] +6221 2854 8182 Mohamad Andhika Prasetia Customer Service [email protected] +6221 2854 8183

DISCLAIMERS : Analyst Certification : The views expressed in this research accurately reflect the personal views of the analyst(s) about the subject securities or issuers and no part of the compensation of the analyst(s) was, is, or will be directly or indirectly related to the inclusion of specific recommendations or views in this research. The analyst(s) principally responsible for the preparation of this research has taken reasonable care to achieve and maintain independence and objectivity in making any recommendations. This document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Samuel Sekuritas Indonesia.