A. URAIAN F AKTA
Sejumlah warga di perumahan Pondok Maritlm Indah ( PMI ) Tahap III mengajukan gugatan terhadap PT. Prima Citra Buana ( PT. PCB ) kepada Pengadilan Negeri Surabaya. Gugatan tersebut didasarkan atas wanprestasi yang telah
dilakukan oleh PT. PCB terhadap warga PMI Tahap III.
Menurut warga, PT. PCB dl dalam broaurnya menawarkan perumahan Pondok Maritim Indah sebagai lingkungan yang aBri dan bebas banjir, karena itulah banyak orang yang berminat membeli rumah di kompIekB perumahan itu. Namun, ternyata keadaan yang sebenarnya tidak sesuai dengan apa yang ditawarkan dalam brosur. Daerah teraebut eelalu terendam air setiap kali hu.1an, bahkan 8ampai masuk ke dalam rumah.
ban,1ir.
Ban.Hr pertama pada sekitar Oktober 1989, menyebabkan kompleks perumahan itu seperti kuburan lantaran sebagian besar warga tidak mau mendiami kompleks itu. Se telah ban.iir pertama itu usai, warga pun memperbaiki kerusakan akibat ban.iir pertama. Namun, belum sempat warga memperbaiki kerusakan tersebut, banjir kedua sudah melanda kembali dan banjir kedua itu lebih berat dibandingkan dengan ban.iir pertama. Demikian pula dengan ban.iir ketiga yang terjadi pada berikutnya.
Yang sangat membahayakan warga adalah banyaknya ular eawah yang berkeliaran di antara air itu. Ular-ular tersebut dengan mudah dapat masuk ke dalam rumah.
Secara umum memang ada indikasi, bahwa perumahan tersebut dibangun oleh developer PT. PCB tanpa mempertimbangkan teknis pemetaan, khususnya mengenai tinggi rendahnya lokasi perumahan. Hal ini tampak pada ,1alan di perumahan Itu lebih tinggi daripada perumahan itu sendiri.
1. Menyatakan sah dan berharga sita daminan terhadap semua barang milik Tergugat baik berupa barang bergerak maupun yang tidak bergerak antara lain berupa beberapa bidang tanah yang terletak di kelurahan Kebraon dan Balas Klumprik keamatan Karang Pilang Kodya Dati II Surabaya, dan tanah beaerta bangunan yang terletak di Jalan Bibis 21-23 Surabaya;
2. Menghukum Tergugat untuk membayar ganti-rugi aebeaar 167 orang x Rp 5.000.000,- kepada para Penggugat dengan seketika dan sekaligus;
3. Menghukum Tergugat untuk membayar ganti-rugi tambahan kepada para Penggugat aebeaar 3% untuk setiap bulannya yang dihitung mulai tanggal 1 Januari 1989 aampai Tergugat melunasi seluruh ganti-rugi kepada para Penggugat;
4. Menflhukum Tergugat untuk membayar uang paksa sebesar Rp 1.000.000»- setiap hari atas keterlambatan dalam melaksanakan putusan pengadilan yang telah mempunyai
kekuatan hukum yang pasti;
5. Menghukum Tergugat untuk membayar blaya perkara ini; 6. Menyatakan putusan ini dapat di.ialankan lebih dahulu
meskipun timbul banding atau kasasi.
PUTUSAN PENGADILAN NEGERI
dalam putusannya pada tanggal 29 April 1992, memberikan pertimbanRan yang pada pokoknya sebagai berikut :
- Bahwa terbukti di antara para Penggugat dan Tergugat terikat dengan per.ian.1ian ,1ual-beli rumah di kompleks perumahan PMI Tahap III Karang P H a n g Surabaya, dengan fasilitas KPR-BTN melalui Tergugat sebagai developer PT. PCB;
- Bahwa yang men.ladi perselisihan hukum menurut gugatan adalah wanprestasi dengan argumentasi musibah ban.iir yang dialami para Penggugat Betiap tahun dimusim hujan dinyatakan sebagai musibah yang ter.ladi diluar tanggung .lawab Tergugat sebagai developer;
- Bahwa perumahan PMI Tahap III dibangun di kawasan rawan ban.iir, untuk tnencegah ban.iir lokasi perumahan harus diuruk atau ditinggikan sesuai batas piel banjir yang telah ditetapkan oleh Seksi Pengairan Brantas Wonokromo Dinas Peker.laan Umum Daerah setinggi + 0,90 m;
- Bahwa berdasarkan pasal 1338 B.W. , persetu.luan .iual-beli rumah antara para Penggugat dan Tergugat mengikat kedua belah pihak dengan hak dan kewa.liban masing-masing yang diakui hukum. Dan selan.lutnya pasal 1338 butir 3 B.W. menegaskan yang pokok dalam pelaksanaan suatu perikatan adalah itikad baik dalam pelaksanaannya;
diterimanya pembayaran tersebut, maka berdasarkan pasal 1483 B.W., Tergugat sebagai pen.1ual rumah berkewa,1 iban menyerahkan rumah yang di,1ual seutuhnya sebagaimana dinyatakan dalam persetujuan dengan syarat-syarat dan kondisi yang ditawarkan dalam brosur-brosur; - Bahwa berdasarkan pasal 1347 B.W. disimpulkan dalam
ikatan ,1ual-beli rumah antara konsumen dengan developer, syarat rumah "bebas banjir" selalu dianggap ada dalam persetu.luan meskipun tidak dengan tegas dinyatakan;
- Bahwa berdasarkan hasil pengukuran tlm dari Laboratorium Ukur Tanah Fakultas Teknlk Sipil ITS pada tanggal 12 Mei 1991, diketahul bahwa perumahan PMI Tahap III lebih rendah 0,90 m dari ,1alan raya masuk desa Balas Klumprik; - Bahwa telah terbukti Tergugat tidak melakukan pengurukan
Bampai batas piel ban,Hr merupakan penawaran yang cacad tersembunyi yang diketahuinya dan merupakan penawaran atau per.1an.1ian yang menyesatkan. Maka berdasarkan pasal 1504 B.W., Tergugat wa.lib bertanggung Jawab atas cacad tersembunyi tersebut. Selan.lutnya berdasarkan pasal 1508 B.W., Tergugat berkewajiban membayar ganti-rugi.
Berdasarkan atas aiasan tersebut di atas, maka Hakim Pertama memberikan putusan yang diktumnya berbunyi sebagai berikut :
1. Mengabulkan gugatan para Penggugat;
masing-masing Penggugat sebesar Rp 2.500.000,- secara seketika dan sekaligus;
3. Menghukum Tergugat membayar uang paksa ataa keterlambatan melaksanakan putusan sebesar Rp 1.000.000.- setiap harl, berdasarkan pasal 27 UU No.14 Tahun 1970;
4. Menyatakan putusan dapat di.lalankan lebih dahulu meskipun ada banding atau kasasi, berdasarkan pasal
180 HIR;
5. Menghukum Tergugat membayar biaya perkara ini.
PUTUSAN PENGADILAN TINGGI
Terhadap putusan Pengadilan Negeri tersebut di atas, pihak Tergugat menga.lukan permohonan pemeriksaan banding kepada Pengadilan Tinggi Jawa Timur.
Majelis Hakim Banding yang memeriksa perkara ini, dalam putusannya pada tanggal 20 Maret 1993 tidak dapat menyetn.lui pendapat hakim pertama dengan pertimbangan yang pada pokoknya sebagai berikut :
- Bahwa oleh karena brosur tidak merupakan suatu perdan.lian Jual-beli, maka tidak tepat pertimbangan hukum hakim pertama tersebut diatas terhadap pasal 1483 B.W., pasal 1347 B.W., dan pasal 1504 B.W.;
- Bahwa unsur utama menurut hukum untuk menyatakan seseorang telah melanggar suatu persetujuan atau per.1an,1ian yang telah disepakati bersama tidaklah cukup hanya apabila orang tersebut melanggar brosur yang telah
ia terbitkan;
- Bahwa tidak terbukti ada per,1an.1ian antara para Tergugat semula para Penggugat dengan Penggugat semula Tergugat yang menyatakan bahwa kawasan perumahan PMI Tahap III adalah kawasan yang bebaa ban.lir, maka tidak terbukti pula Penggugat semula Tergugat telah melakukan wanpreotasi;
- Bahwa oleh karena tidak terbukti adanya wanprestasi, maka tuntutan ganti-rugi yang dia,1ukan oleh para Tergugat semula para Penggugat kepada Penggugat semula Tergugat harus ditolak, demikian pula tuntutan yang
aelebihnya.
Berdasar atas alasan tersebut di atas, maka Hakim Banding memberikan putusan yang diktumnya berbunyi sebagai berikut :
3. Menghukum para Tergugat semula para Penggugat membayar biaya perkara pada tingkat banding.
PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG
Terhadap putusan Pengadilan Tinggi tersebut di atas, para pihak Penggugat asal ( para Tergugat dalam tingkat banding ) mengajukan permohonan pemeriksaan kasasi kepada Mahkamah Agung RI.
Ma.ielis Mahkamah Agung RI yang memeriksa perkara ini, dalam putusannya pada tanggal 25 Juli 1994 menyatakan bahwa permohonan kasasi tidak dapat diterima dengan pertimbangan sebagai berikut :
- Bahwa berdasarkan surat kuasa khusus tertanggal 19 Mel 1993 dia.lukan permohonan kasasi secara lisan pada tanggal 24 Mei 1993;
- Bahwa memori/risalah kasasi dari para pemohon kaaasi diterima di kepaniteraan Pengadilan Negeri Surabaya baru pada tanggal 22 Juni 1993, sedang permohonan kasasi diterima pada tanggal 24 Mei 1993, dengan demikian penerimaan metnori/risalah kasasi itu telah melampaui tenggang waktu yang ditentukan dalam pasal 47 ayat (1) UU No.14 Tahun 1985, dan oleh karena itu permohonan kasasi tersebut harua dinyatakan tidak dapat diterima.
sebagai berikut :
1. Menyatakan tidak dapat diterima permohonan kasasi para pemohon kaBasi;
