STUDI KELAYAKAN INVESTASI BISNIS PROPERTI (CENTRAL PARK CIKARANG)
Putu Dharma Warsika
Dosen Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Universitas Udayana, Denpasar Email : puridarma_sejati@yahoo.co.id
Abstrak : Pemerintah (regulator), pengembang (pelaksana) dan pihak
perbankan (sumber pendanaan) telah lama salah kaprah dalam melihat bisnis properti. Anggapan bahwa pembangunan kawasan perumahan skala besar (melalui dalih pembangunan kota baru atau kota mandiri) akan menciptakan efisiensi pada industri perumahan nasional adalah sangat keliru. Begitu juga dengan pandangan dari pihak pengembang dan perbankan bahwa proyek properti skala besar akan lebih menguntungkan daripada proyek skala kecil. Logikanya, semakin besar proyek properti akan semakin tinggi harga tanah dan harga rumah dijual ke pasar (konsumen) dan semakin kecil pula pangsa pasarnya. Central Park Cikarang merupakan produk properti yang telah diluncurkan sejak tahun 1998 dan mempertaruhkan modal besar dalam jangka panjang. Permasalahannya apakah investasi dana pada Central Park Cikarang menguntungkan atau tidak. Pada studi ini analisis dilakukan dengan metode cash in & out flows, projected cash flow, NPV, IRR, profitability index, modified IRR, dan COC. Hasil studi memperlihatkan total cash in flow adalah Rp.190.772.079.000,- dan cash out flow adalah Rp.121.493.750.000,. Projected Net profit menunjukkan Rp. 35.202.956.100,-. NPV sebesar Rp. 14.848.189.000,- yang menunjukkan bahwa proyek ini layak untuk dijalankan. IRR sebesar 69,38% > 20%, yang menunjukkan proyek ini layak untuk dijalankan. Profitability index/rasio > 1 dengan anggapan investasi awal adalah 0. Hasil MIRR adalah 33,42% dan COC adalah 25,76%, berarti dapat diinvestasikan kembali (MIRR > COC).
Kata Kunci: Studi Kelayakan, Investasi, Properti
FEASIBILITY STUDY OF BUSINESS PROPERTY INVESTMENT (CENTRAL PARK CIKARANG)
Abstract: The government (regulator), developer (organizer) and banking side
(source of finance) have long been trapped in a wrong assumption in seeing property business. It is totally mistaken that the government considering big scale housing area development (such as new town or self supporting town development) will create efficiency at national industry housing. Developer and property will give more benefits than those of small scale projects. Logically, the greater the property project the higher the price of the land, and so are the houses sold to the consumer. However, they lacks of buyer. Central Park Cikarang is one of property projects launched in 1998 and invested a big capital in a long term. The question is whether the investment will make profit or not. Cash in & out flows, projected cash flow, NPV, IRR, Profitability index, Modified IRR, and COC are used to analyze the data. The study found that total cash in &out flows of the Central Park Cikarang project were Rp.190.772.079.000,- and Rp.121.493.750.000,- respectively. Projected Net profit was Rp.35.202.956.100,-. NPV was Rp. 14.848.189.000,- indicating that this project was competent to be run. IRR was 69.38% > 20%, stating that this project was feasible to be run. Profitability index/rasio was > 1 on the assumption that initial investment was zero. MIRR and COC were 33.42% and 25.76% respectively, meaning that the project can be reinvested (MIRR > COC).
PENDAHULUAN
Peringatan Bapak Gubernur Bank Indone-sia, apabila dana jangka pendek perbankan digunakan untuk keperluan investasi jang-ka panjang di sektor properti, majang-ka terjadi mismatch. Begitu juga dengan pengamat properti Bapak Panangian Simanungkalit yang mengingatkan prilaku pengembang yang terlampau rakus dalam melakukan ekspansi di dunia bisnis properti.
Sudah sejak lama pemerintah (regula-tor), pengembang (pelaksana) dan pihak perbankan (sumber pendanaan), terjebak dalam salah kaprah dalam melihat bisnis properti. Anggapan pemerintah, pemba-ngunan kawasan perumahan skala besar (melalui dalih pembangunan kota baru atau kota mandiri) akan menciptakan efi-siensi pada industri perumahan nasional, ternyata keliru total. Begitu juga dengan pandangan yang terbuti salah dari pihak pengembang dan perbankan yang meng-anggap dari kalkulasi bisnis, proyek pro-perti skala besar akan lebih menguntung-kan ketimbang proyek skala kecil. Logika-nya, semakin besar proyek properti akan semakin tinggi harga tanah dan harga ru-mah dijual ke pasar (konsumen) dan se-makin kecil pula pangsa pasarnya.
Untuk menggairahkan kembali pere-konomian nasional, tidak ada cara lain ke-cuali mengundang investor baru bahkan kalau perlu investor asing masuk karena hampir semua kegiatan pembangunan saat ini sudah dibiayai lembaga keuangan in-ternasional, begitu juga di sektor properti. Proyek Central Park Cikarang merupa-kan produk properti yang telah diluncur-kan sejak tahun 1998 dan mempertaruh-kan modal besar dalam jangka panjang. Peneliti menetapkan pokok masalah yang dibahas adalah apakah menginvestasikan dana pada Central Park Cikarang mengun-tungkan atau tidak. Dalam menganalisis data-data dan hasil penelitian, peneliti menggunakan analisa cash in flow, cash out flow, projected cash flow, analisa NPV, analisa IRR, analisa profitability
index, analisa modified IRR, dan analisa COC.
TEORI EVALUASI PROYEK
Proyek merupakan suatu rangkaian aktivi-tas yang dapat direncanakan, yang dida-lamnya menggunakan sumber-sumber (in-puts), misalnya : uang dan tenaga kerja, untuk mendapat manfaat (benefits) atau hasil (return) di masa yang akan datang (Kadariah, Lien Karlina, Glive Gray,
Pe-ngantar Evaluasi Proyek, hal 1).
Kegunaan evaluasi proyek adalah un-tuk menganalisa terhadap suatu proyek tertentu, baik proyek yang akan dilaksana-kan, sedang dan selesai dilaksanakan un-tuk bahan perbaikan dan penilaian pelak-sanaan proyek tersebut.
Dasar Pertimbangan Keputusan Pro-yek
Dalam suatu Negara yang sedang membangun selalu dibutuhkan kegiatan-kegiatan seperti proyek. Dengan adanya proyek-proyek tersebut, pendapatan suatu Negara (terutama Negara yang sedang membangun) diharapkan dapat meningkat. Investasi (investment) dibagi menjadi : • Autonomous Investment, yaitu suatu
investasi yang tidak dipengaruhi oleh tingkat pendapatan. (I = I0)
• Induce Investment, yaitu suatu inves-tasi yang mempunyai kaitan dengan tingkat pendapatan. (I = f(Y))
• Investasi yang sifatnya dipengaruhi oleh adanya tingkat bunga uang atau modal yang berlaku di masyarakat. (I = f(r))
Untuk mengambil keputusan apakah suatu investasi akan diterima atau tidak, berda-sarkan pada besarnya keuntungan dan bia-ya bia-yang dikeluarkan, dimana keuntungan harus lebih besar daripada biayanya. Aspek-aspek Perencanaan Evaluasi Proyek
• Aspek Teknis
• Aspek Managerial, Organisasi dan Ins-titusi/Lembaga
• Aspek Sosial • Aspek Ekonomis • Aspek Finansial
Metode Penilaian Investasi
- Net Present Value (NPV) adalah seli-sih antara benefit (penerimaan) de-ngan cost (pengeluaran) yang dapat dipresent-valuekan. NPV= t n nn
i
c
b
i
c
b
i
c
b
k
)
1
(
...
)
1
(
)
1
(
2 2 2 1 1+
−
+
+
+
−
+
+
−
+
−
Dimana :kt merupakan modal yang digunakan
pada periode investasi.
b1, b2,…., bn adalah penerimaan pada
tahun ke 1 sampai dengan tahun ke n. c1, c2,…., cn adalah pengeluaran pada
tahun ke 1 sampai dengan tahun ke n. I adalah tingkat discount rate.
NPV > 0 maka investasi layak dijalan-kan.
- Internal Rate of Returns (IRR) meru-pakan tingkat bunga yang menggam-barkan bahwa antara benefit (peneri-maan) yang telah dipresent-valuekan dan cost (pengeluaran) yang telah di-present-valuekan adalah sama dengan nol. IRR= t n nn
r
c
b
r
c
b
r
c
b
k
)
1
(
...
)
1
(
)
1
(
2 2 2 1 1+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
−
Dimana : r menunjukkan Internal Ra-te of Returns
IRR > Discount Rate maka proyek se-baiknya dijalankan.
- Profitability Index menunjukkan per-bandingan antara penerimaan (bene-fit) dengan biaya modal (K) yang di-gunakan setelah dipresent-valuekan.
PV/K = t t t t t i k i c b ) 1 ( ) 1 ( + + −
PV/K > 1 maka proyek akan dipilih. - Modified IRR (MIRR) adalah untuk
menghitung tingkat pengembalian sua-tu investasi dengan modifikasi yang hampir sama dengan fungsi IRR.
MIRR memperhitungkan biaya uang yang dipinjam untuk suatu investasi dan mengasumsikan menanam kem-bali uang dihasilkan, dengan asumsi transaksi terjadi akhir suatu periode dan mengembalikan tingkat bunga ekuivalen periode tersebut.
- Cost of Capital (COC) adalah besar-nya biaya riil harus ditanggung oleh perusahaan untuk memperoleh dana dari suatu sumber.
GAMBARAN UMUM
Dalam master plan, +/- 100 Ha areal yang dikembangkan dibuat pembagian areal yaitu :
• Equestrian seluas 8,2 Ha terdiri dari Equestrian Center (5,4 Ha) dengan beberapa bagian penting yaitu arena, club house, dan stables (kandang ku-da) dan Padang Rumput (2,8 Ha). • Hotel, Spa, Sport Area seluas 15,50
Ha terdiri dari Hotel (9,0 Ha), Spa (1,3 Ha), Sport Complex (3,0 Ha), Danau (0,6 Ha), dan Tempat Cam-ping (1,6 Ha).
• Residential / Villa seluas 42,20 Ha. • Commercial seluas 1,80 Ha.
• Bangunan Prasarana (perumahan kar-yawan, water treatment plan, adminis-tration office, dan power house). • Jalur Hijau (jalur berkuda, kereta
ku-da ku-dan jalan kaki). Rencana Pembangunan 1. Yang dibangun sendiri
- Infrastructure berupa jalan, saluran, listrik, air, telepon, taman, danau, dll. - Equestrian
- Sport Complex - Villa
- Commercial Area 2. Dengan investor lain
- Hotel - Spa
Rencana Pemasaran
Market Segment yang akan dituju da-lam memasarkan Central Park Cikarang n
t =1 n t =1
ini adalah penduduk Jakarta, Bandung dan daerah pengembangan industri Bekasi sampai ke Cikampek. Sedangkan dari su-dut Marketing Mix akan terlihat pada product, price dan promotion.
HASIL PENELITIAN PROYEK
Mengingat proyek Central Park Cikarang merupakan produk properti yang telah diluncurkan sejak tahun 1998 dan mem-pertaruhkan modal besar dalam jangka panjang maka akan timbul masalah apa-kah menginvestasikan dana pada Central Park Cikarang menguntungkan atau tidak. Dalam menganalisis data-data dan hasil penelitian, peneliti menggunakan analisa sebagai berikut :
Cash In Flow
Dari hasil perhitungan, didapatkan ha-sil penjualan villa (penerimaan kas) ada-lah sebagai berikut :
a. Sales Villa Tahap I - Tanah 11.037.060 - Bangunan 7.854.000 Tahap II - Tanah 16.752.258 - Bangunan 10.708.500 Tahap III - Tanah 28.275.642 - Bangunan 14.092.650 Tahap IV - Tanah 38.950.227 - Bangunan 12.760.000 Tahap V - Tanah 37.031.742 - Bangunan 13.310.000 Sub Total 1 190.772.079
Sales Non Villa Area Tahap IV
- Tanah Hotel -
- Tanah tempat camping - - Tanah permandian air panas - Rental Land
Commercial Area - Sales Others
- Air, Listrik, Telepon, Parabolic Antena, Security System -
- Member Cards -
TOTAL 190.772.079
Dengan demikian, total Cash in flow pada proyek ini adalah Rp. 190.772.079,- Cash Out Flow dengan rincian :
Dalam perhitungan cash out flow ini, peneliti menggunakan asumsi-asumsi sebagai berikut :
- Harga Pembelian Tanah Rp. 30.000/m2 (sudah termasuk ijin lokasi, sertifikat tanah dan lain-lain). - Site Preparation Rp. 2.000/m2 untuk
preparation works, site clearance, cut and fill, water resources surveys. - Biaya Konstruksi
Biaya konstruksi untuk pembangunan villa, bangunan prasarana dan fasilitas rata-rata naik 10% pertahun dikarenakan tingkat inflasi.
• Biaya Konstruksi Villa
a. Tahap I : Rp. 550.000/m2 b. Tahap II : Rp. 600.000/m2 c. Tahap III : Rp. 660.000/m2 d. Tahap IV : Rp. 730.000/m2 e. Tahap V : Rp. 800.000/m2 • Biaya Konstruksi Bangunan Prasarana
JALAN TAHAP I TAHAP II TAHAP III TAHAP IV TAHAP V
Type I : Primari TypeII: Secondary Type III : Tertiary Type IV : Minor Rp. 590.000/m2 Rp. 570.000/m2 Rp. 360.000/m2 Rp. 270.000/m2 Rp. 400.000/m2 Rp. 300.000/m2 Rp. 330.000/m2 Rp. 480.000/m2 Rp. 360.000/m2 Rp. 400.000/m2
SALURAN AIR TAHAP I TAHAP II TAHAP III TAHAP IV TAHAP V Type I Type II Type III Type IV Rp. 260.000/m1 Rp. 260.000/m1 Rp. 72.000/m1 Rp. 72.000/m1 Rp. 80.000/m1 Rp. 80.000/m1 Rp. 88.000/m1 Rp. 97.000/m1 Rp. 97.000/m1 Rp. 107.000/m1
AIR TAHAP I TAHAP II TAHAP III TAHAP IV TAHAP V
External – Supply Internal – Type I Internal – Type II Internal – Type III Internal – Type IV Rp. 90.000/m1 Rp. 45.000/m1 Rp. 45.000/m1 Rp. 35.000/m1 Rp. 35.000/m1 Rp. 39.000/m1 Rp. 39.000/m1Rp. 43.000/m1 Rp. 48.000/m1 Rp. 48.000/m1 Rp. 53.000/m1
LISTRIK TAHAP I TAHAP II TAHAP III TAHAP IV TAHAP V
External – PLN Internal – Type I Internal – Type II Internal – Type III Internal – Type IV Transformator & Panel Rp. 400/watt Rp. 230.000/m1 Rp. 230.000/m1 Rp. 40.000/m1 Rp. 40.000/m1 Rp. 150.000.000/Ls Rp. 450/watt Rp. 45.000/m1 Rp. 45.000/m1 Rp. 75.000.000/Ls Rp. 500/watt Rp. 50.000/m1 Rp. 85.000.000/Ls Rp. 550/watt Rp. 55.000/m1 Rp. 55.000/m1 Rp. 95.000.000/Ls Rp. 600/watt Rp. 60.000/m1 Rp. 100.000.000/Ls
TELEPHONE TAHAP I TAHAP II TAHAP III TAHAP IV TAHAP V
External – TELKOM Rp. 2.000.000/Nos Rp. 2.200.000/Nos Rp. 2.450.000/Nos Rp. 2.700.000/Nos Rp. 3.000.000/Nos CENTRAL PARABOLIC ANTHENA
TAHAP I TAHAP II TAHAP III TAHAP IV TAHAP V
Main equipment Internal – Type I Internal – Type II Internal – Type III Internal – Type IV Rp. 150.000.000/Ls Rp. 15.000/m2 Rp. 15.000/m2 Rp. 15.000/m2 Rp. 15.000/m2 Rp. 17.500/m2 Rp. 17.500/m2 Rp. 20.000/m1 Rp. 22.500/m1 Rp. 22.500/m1 Rp. 25.000/m 1 GREEN BELT
TRAILS TAHAP I TAHAP II TAHAP III TAHAP IV TAHAP V
Rp. 100.000.000/Ls Rp. 100.000.000/Ls
PAGAR TAHAP I TAHAP II TAHAP III TAHAP IV TAHAP
V
Rp. 60.000/m1 Rp. 66.000/m1 Rp. 73.000/m1
CENTRAL SECURITY SYSTEM
TAHAP I TAHAP II TAHAP III TAHAP IV TAHAP V
Rp. 100.000.000/Ls Rp. 25.000.000/Ls Rp. 25.000.000/Ls Rp. 25.000.000/Ls
Rp. 25.000.000/ Ls WATER TRAETMENT
PLANT TAHAP I TAHAP II TAHAP III TAHAP IV TAHAP V
Rp. 250.000.000/Ls
DANAU TAHAP I TAHAP II TAHAP III TAHAP IV TAHAP V
Berdasarkan asumsi-asumsi tersebut di atas, didapatkan hasil perhitungan biaya adalah sebagai berikut :
DESKRIPSI JUMLAH
Total biaya konstruksi villa Rp. 48.563.000.000,-
Total biaya konstruksi - bangunan prasarana Rp. 13.358.455.000,-
Total biaya konstruksi – fasilitas Rp. 7.001.350.000,-
Total biaya Marketing Expenses Rp. 6.924.300.000,-
Total biaya Overhead Costs Rp. 3.379.200.000,-
Total biaya Permits Rp. 1.250.000.000,-
Total biaya Design Fee Rp. 1.800.000.000,-
Total biaya Bank Interest (20% p.a untuk 36 bulan) Rp. 5.390.000.000,-
Total biaya Insurance Rp. 170.000.000,-
Total biaya Equipment Rp. 1.055.550.000,-
Total biaya Lain-lain Rp. 601.895.000,-
TOTAL BIAYA Rp. 121.493.750.000,-
• Projected Cash Flow adalah aliran kas yang diharapkan baik masuk maupun kas keluar menunjukkan positif supaya proyek layak dilaksanakan. Project
cash flow menunjukkan Rp.
35.202.956.100,- yang artinya proyek tersebut layak dilaksanakan.
• Analisa NPV adalah cash flow yang di-diskontokan atas dasar rate of return yang diinginkan. Discount rate yang
di-gunakan adalah 20% sehingga dipero-leh NPV Rp. 14.848.189.000,-. Hal ini menunjukkan bahwa proyek ini layak untuk dijalankan.
• Analisa IRR menggunakan dasar
dis-counted cash flow, yaitu tingkat bunga yang akan menjadikan nilai sekarang dari projected cash flow sama dengan pengeluaran modal. 69,78% 20% 20)% (70 60.404 14.848.198 14.848.198 IRR × − + = + =
Berdasarkan hasil perhitungan, didapat hasil IRR adalah 69,78% > 20% yang arti-nya proyek layak untuk dijalankan. • Analisa Profitability Index
menunjuk-kan perbandingan antara penerimaan
(benefit) dengan biaya modal. Dengan anggapan investasi awal = 0 sehingga profitability index / ratio = ∞ >>> 1. Perhitungan profitability index adalah sebagai berikut :
Incomes
Sale Residences / Villa Rp. 190.772.079.000,- Sales Land Rp. 0,- Rental Land Rp. 0,- Other Income Rp. 0,-
Total Income Rp. 190.772.079.000,-
Expenditures
Land and Development Cost Rp. 62.627.250.000,-
Construction Cost Rp. 63.682.935.000,-
Operation Cost Rp. 10.303.500.000,-
Total Expenditures Rp. 136.613.685.000,-
Corporation Tax 35% Rp. 18.955.437.900,-
Earning After Tax Rp. 35.202.956.100,-
Initial Investment Rp. 50.000.000.000,-
3 BULAN
Profitability Index 21,12
• Analisa Modified IRR
Dengan tingkat bunga pendanaan 20% dan tingkat bunga re-investasi 15%, maka didapatkan MIRR = 33,42. • Analisa COC. % 100 ) 1 ( int × − × corporationTax ital workingCap erest % 76 , 25 % 100 %) 35 1 ( 000 . 000 . 600 . 13 000 . 000 . 390 . 5 = × − ×
Dari keseluruhan analisa data tersebut, peneliti lebih memfokuskan pada analisa Net Present Value (NPV), karena NPV memperhatikan “time value of money”. KESIMPULAN DAN SARAN
Berdasarkan hasil penelitian proyek pada bab sebelumnya, maka dapat ditarik ke-simpulan sebagai berikut :
- Project Value : Rp. 190.772.079.000,- - Projected Net Profit :
Rp. 35.202.956.100,- - NPV : Rp. 14.848.189.000,-
NPV yang diperoleh adalah NPV positif, hal ini menunjukkan bahwa proyek ini layak untuk dijalankan. - IRR : 69,38 %
IRR yang diperoleh adalah
IRR > Discount Rate (69,38% > 20%), hal ini menunjukkan proyek ini layak untuk dijalankan.
- MIRR > Cost of Capital berarti dapat diinvestasikan kembali.
Dengan demikian proyek Central Park Cikarang ini layak untuk dijalankan dan menginvestasikan dana pada proyek ini adalah menguntungkan dan mempunyai prospek yang cukup bagus.
Dari analisis di atas yang paling baik adalah Analisa NPV karena selain mem-perhatikan time of money juga rate of re-turn atau cost of capital yang diinginkan.
Studi Real Estate adalah studi yang komplek dan memerlukan beberapa disi-plin ilmu seperti teknik, biologi, kedokte-ran, ekonomi, dii tergantung dari tipe real estate.
Berdasarkan hasil dan pembahasan, dapat disarankan hal-hal sebagai berikut : • Bagi para pembeli tidak perlu ragu
apa-bila ingin menginvestasikan pada Cen-tral Park Cikarang karena harga yang ditawarkan adalah Rp. 125.000 / M2 – Rp. 450.000 / M2 dengan mendapatkan kawasan Resort pertama yang mema-dukan gaya Ranch dan Resort dengan kelengkapan fasilitas sebuah ranch. Hal ini dapat dibandingkan dengan harga-harga kaveling yang dijual di daerah Cipanas, Bogor dan Bandung yaitu Rp. 250.000 / M2 – Rp. 800.000 / M2. • Bagi para developer, investor dan
pem-beri bantuan kredit tidak perlu ragu me-ngucurkan dananya untuk proyek Cen-tral Park Cikarang ini karena mempu-nyai projected net profit sebesar Rp. 35.202.956.100,-.
• Bagi pemberi bantuan kredit (khusus-nya), walaupun priyek ini mempunyai Debt Equity Ratio sebesar 45,33% di-mana apabila dibandingkan antara komposisi hutang dengan modal sendi-ri cukup tinggi (40% - 60%), tetapi pro-yek ini mempunyai cash flow yang baik dan proyek ini cukup besar se-hingga hutang tetap akan terbayar. DAFTAR PUSTAKA
Bambang Riyanto, Drs, Dasar-dasar
Yaya-san Penerbit Gadjah Mada, Yogya-karta.
Barry Howard Minkin, Econoquake, Vi-sion Publishing, 1993.
Center for Architecture and Urban Stu-dies, Metodologi Riset Bisnis, School of Real Estate.
Clive Gray, Lien K. Subur, Payaman Si-manjuntak, P. F. L. Maspaitella,
Pe-ngantar Evaluasi Proyek, Penerbit PT. Gramedia, Jakarta
Harry S. Dent, The Great Boom Ahead, Vision Publishing, 1993.
Jan Somers, Building Wealth Through
In-vestment Property, Vision Publi-shing, 1993.
Jhon Chang, Gidion Indrajaja & Budi Santoso, Strategi Pemasaran Real
Estate, School of Real Estate, Ce-takan Pertama November 1998.
Kadariah, Lien Karlina, Glive Gray,
Pe-ngantar Evaluasi Proyek, Lembaga Penerbitan FE-UI.
M. Adil Mutaqin, Riset Pasar Real Estate, School of Real Estate, Cetakan Per-tama Oktober 1998.
Mulyadi Pudjosunarto, Drs, Evaluasi
Pro-yek, Penerbit Liberty, Yogyakarta. Okky Danuza, Appraisal Properti, School
of Real Estate, Cetakan Pertama No-vember 1998.
Suad Husnan, Drs, MBA, Suwarsono, Drs, Studi Kelayakan Proyek, Lem-baga Penerbitan FE-UI.
Surat Kabar Harian, Kompas 19 Juli 1999, hari Senin.
Suwarto Fx, Drs, Felix Wisnu, Drs,
Pe-ngantar Manajemen Keuangan, Pe-nerbit Univ. Atma Jaya, Yogyakarta.
