1 ISI KANDUNGAN
Bab 1
Pengenalan Flipping 4 1 Apa itu flipping
2 Formula F.L.I.P
Bab 2
7 Kenapa Hartanah Lelong?
Bab 3
Prasyarat Sebelum Membeli Rumah Lelong 20 6 Fund 7 Loan Capacity 8 Information Gathering 9 Potential Analysis 3 Murahkah hartanah lelong? 4 Kenapa hartanah lelong murah berbanding harga pasaran? 5 Mengapa hartanah lelong kurang mendapat perhatian?
2 Bab 4
27 Membeli Hartanah Lelong 10 Dapatkan Senarai
Hartanah Lelong 11 Melawat Tapak
12 Membuat Anggaran Kos 13 Menyertai Lelongan 14 Menyelesaikan Bayaran Bab 5
Kos Yang Terlibat 57 15 Pembelian Hartanah
Lelong Menggunakan Pembiayaan Bank 16 Pembelian Hartanah
Lelong Menggunakan Wang Tunai Sepenuhnya
Bab 6
66 Aktiviti Yang Boleh Dilakukan Sebelum Menjual Rumah 17 Iklan
3 Bab 7
Joint Venture : Kebaikan Berjemaah 76 19 Kenapa JV?
20 Formula F.L.I.P.P.E.R. 21 Risiko Flipping Secara JV
Bab 8
88 Kesilapan Yang Perlu Dielakkan Dalam Flipping
Bab 9
Memaksimumkan Keuntungan 104
Bab 10
109 FAQ Tentang Flipping 22 Kesilapan Dalam Fasa
Sebelum Lelongan 23 Kesilapan Dalam Fasa
Semasa Lelongan 24 Kesilapan Dalam Fasa
4 BAB 1
PENGENALAN
Apa Itu Flipping?
Flipping adalah istilah yang digunakan oleh para pelabur hartanah bagi menjual hartanah yang telah dibeli sebaik sahaja mencapai matlamat keuntungan yang disasarkan. Flipping merupakan pelaburan yang menjadi pilihan para pelabur hartanah kerana kemampuannya menghasilkan keuntungan yang besar dalam tempoh yang singkat. Umumnya, persediaan sebelum menceburkan diri dalam aktiviti flipping ini dapat diringkaskan dalam formula F.L.I.P.:
• Kemampuan Tunai
F
und
• Kemampuan membuat
pinjaman
L
oan Capacity
• Mendapatkan maklumat
lengkap hartanah
I
nformation Gathering
• Menganalisa potensi
hartanah
P
otential Analysis
5 F.L.I.P adalah formula wajib perlu dikuasai oleh anda sekiranya anda serius untuk flipping. Setiap segmen di atas akan dikupas dengan lebih mendalam dalam bab-bab seterusnya.
Flipping lazimnya melibatkan dua kategori hartanah yang membolehkan para pelabur memperoleh keuntungan semaksima mungkin. Dua kategori tersebut adalah seperti berikut:
Buku ini akan menumpukan kepada aktiviti flipping bagi hartanah lelong. Kenapa hartanah lelong? Jawapannya akan dikongsikan dalam Bab 2.
Fasa-fasa flipping
Hartanah Lelong
Hartanah dalam pembinaan
(Under-construction)
Beli Rumah
Lelong
Baikpulih atau
6 Rajah di mukasurat sebelah adalah ringkasan fasa-fasa yang terdapat di dalam flipping rumah lelong. Ia kelihatan agak mudah, namun anda perlu mempelajari selok belok bagi setiap fasa tersebut supaya anda terselamat dari melakukan kesilapan-kesilapan yang besar dan sekaligus memaksimakan keuntungan dari setiap aktiviti flipping anda.
Di antara rumah-rumah dengan keadaan sangat baik yang dilelong di lelongan awam
7 BAB 2
KENAPA HARTANAH LELONG?
Saya lebih gemar menggunakan istilah „hartanah‟ berbanding rumah, kerana ia merangkumi aspek yang lebih luas, termasuklah:
1. Hartanah Komersial
Contoh: Industri/Perniagaan 2. Hartanah Kediaman
Contoh: Condo/Landed House/Service Apartment 3. Tanah
Contoh: Industri/Pertanian/Bangunan
Umumnya hartanah yang dijual secara lelongan menjadi pilihan para pelabur untuk flipping (para pelabur ini saya istilahkan sebagai flippers) atas dua sebab yang berkait rapat iaitu:
1. Hartanah dilelong dengan harga yang lebih rendah berbanding harga pasaran
2. Hartanah tersebut boleh dijual semula pada harga pasaran
8 Nota:
Harga pasaran adalah harga yang diiktiraf oleh bank sebagai harga munasabah untuk pembeli dan penjual berjual beli. Lazimnya harga ini ditentukan oleh panel penilai (valuer) mereka. Penilai professional ini
berdaftar di bawah Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah. Rujuk http://lppeh.gov.my
1. Harga yang lebih rendah daripada harga pasaran
Sejauh manakah murahnya hartanah lelong berbanding harga pasaran?
Berdasarkan pengalaman saya menjadi ejen hartanah lelong, hartanah lelong lazimnya lebih murah daripada harga pasaran semasa. Kebiasaannya ia ditawarkan sekitar 20%-40% lebih murah berbanding harga pasaran semasa, bergantung kepada lokasi dan kondisi hartanah tersebut.
Kenapa hartanah lelong lebih murah daripada harga pasaran semasa?
Terdapat dua (2) punca utama yang menjadikan hartanah lelong lebih murah daripada harga semasa iaitu:
9 I. Penilaian professional dibuat kurang 2 tahun dari tarikh lelongan
Semasa pihak pemegang gadaian (bank) berhasrat untuk melelong sesuatu hartanah, mereka perlu mendapatkan Laporan Penilaian (Valuation Report) daripada Penilai Professional yang berdaftar. Penilai Professional ini akan membuat penilaian berdasarkan harga semasa hartanah-hartanah berhampiran hartanah lelong tersebut yang telah dijual beli dalam tempoh terdekat.
Seterusnya pihak bank akan memohon kelulusan daripada Pejabat Tanah (Negeri atau Daerah – bergantung kepada jenis pemilikan hartanah) untuk melelong hartanah tersebut. Namun begitu, jarang sekali Pejabat Tanah memutuskan untuk melelong hartanah tersebut pada siasatan pertama (siasatan ini dihadiri oleh wakil bank, wakil peguam bank dan penggadai hartanah). Ini kerana Pejabat Tanah kebiasaannya memberikan tempoh masa yang sesuai kepada penggadai untuk melunaskan baki hutang tertunggak kepada bank.
10 Walaupun begitu, ada juga kes di mana hartanah dilelong pada siasatan pertama dengan persetujuan penggadai yang enggan menanggung lebih banyak kadar faedah yang tinggi akibat hutang tertangguh.
Jenis Hakmilik (Geran) Pemilik
HS(D) Hakmilik Sementara (Pendaftar)
Pejabat Tanah Dan Galian Negeri
PN Pajakan Negeri
GRN Geran Negeri
(Pendaftar) HS(M) Hakmilik Sementara
(Mukim) Pejabat Tanah
Daerah
PM Pajakan Mukim
GM Geran Mukim
Jenis-jenis Hakmilik
Proses ini kebiasaannya akan berterusan sehingga siasatan ke-3 di mana Pejabat Tanah akhirnya memutuskan untuk melelong hartanah tersebut setelah penggadai gagal melunaskan baki hutang tertunggak walaupun telah diberi tempoh yang lama (sekitar 9-12 bulan).
11 Tarikh lelongan pula biasanya ditetapkan dalam tempoh 3 bulan selepas siasatan terakhir bagi tujuan penyediaan dokumen dan pelantikan pelelong berlesen.
Jadi dalam tempoh ini (lazimnya sekitar 12 bulan atau lebih), hartanah tersebut telah mengalami perbezaan harga yang signifikan berbanding sewaktu penilaian professional dibuat.
Kebiasaannya penilaian professional yang dibuat kurang 2 tahun dari tarikh lelongan masih boleh diterima pakai sebagai harga rezab bagi sesuatu lelongan.
II. Hartanah gagal dilelong pada lelongan sebelumnya
Bagi hartanah yang gagal dilelong (tiada pembida), hartanah tersebut akan dilelong semula pada harga kurang 10% daripada harga rezab pada lelongan sebelumnya.
Sebagai contoh, hartanah yang mempunyai harga rezab RM200,000 pada lelongan pertama (yang tiada pembida) akan dikurangkan kepada RM180,000 pada lelongan kedua.
12 Sekiranya pada lelongan kedua pada harga rizab RM180,000, masih tiada pembida, harga rezabnya akan diturunkan kepada RM162,000 pada lelongan ketiga.
Lelongan Harga Rezab
Pertama RM200,000
Kedua RM180,000
Ketiga RM162,000
Jadual Contoh Pengurangan Harga Rezab Hartanah Lelong
2. Hartanah boleh dijual semula pada harga pasaran
Hartanah yang dibeli pada harga lelong pastinya mampu dijual semula pada harga pasaran. Sekiranya flippers bijak membaiki kondisi rumah dan menambah „added value‟ kepada rumah tersebut, harganya mungkin lebih menarik. Apakah „added value‟ yang saya maksudkan ini? Saya akan kongsikan dalam Bab 6 – Aktiviti Yang Boleh Dilakukan Sebelum Menjual Semula Hartanah Anda.
Mengapa hartanah lelong kurang mendapat perhatian awam?
13 Ramai mengetahui kewujudan hartanah lelong, namun tidak ramai yang memberi perhatian terhadap hartanah ini kerana :
1. Persaingan dengan pembida lain 2. Keadaan hartanah
3. Memerlukan wang tunai yang agak banyak
4. Terdapat pemilik yang mendiami rumah tersebut
1. Persaingan dengan pembida lain
Hartanah lelong yang mempunyai perbezaan harga (margin) yang besar berbanding harga pasaran lazimnya menjadi rebutan para pelabur. Dalam kes lelongan yang mempunyai ramai pembida, anda harus berhati-hati agar tidak membuat bidaan yang melebihi harga pasaran. Anda dinasihatkan agar meletakkan sasaran had bidaan di dalam kemampuan anda dan di bawah harga pasaran.
Sekiranya ada pembida lain yang membida dengan harga yang lebih tinggi daripada had bidaan anda, lupakan sahaja tentang hartanah tersebut, kerana masih ada banyak hartanah lelong yang ditawarkan dalam lelongan awam. Dianggarkan kira-kira terdapat 150 hartanah lelong yang diiklankan setiap hari di seluruh negara. Banyak bukan?
14 2. Keadaan hartanah
Hartanah lelong kebiasaannya mempunyai keadaan yang agak menyedihkan. Namun perkara ini bukanlah satu kekurangan yang serius, sebaliknya ia merupakan bonus kepada flippers. Ini kerana hartanah seperti ini biasanya:
a. Mempunyai pembida/pesaing yang sedikit
b. Dilelong pada harga yang jauh lebih murah berbanding harga pasaran selepas bidaan pertama pada tarikh lelong terdahulu.
c. Kos membaikpulihnya cuma sedikit berbanding apa yang disangkakan.
3. Memerlukan wang tunai yang agak banyak
Sebagai permulaan bagi membida hartanah lelong, pembida perlu mengemukakan bank draf yang kebiasaannya 5% (hanya untuk Mega Auction) atau 10% (bagi lelongan di pejabat lelong, mahkamah dan pejabat tanah) daripada harga rezab. Sebagai contoh, sebuah hartanah yang mempunyai harga rezab RM180,000 memerlukan bank draf bernilai
15 RM18,000 (sekiranya bank menetapkan bank draf 10% sebagai syarat membida lelongan).
Sekiranya hartanah tersebut berjaya dibida pada harga yang lebih tinggi daripada harga rezab, pembida juga perlu menyerahkan wang tunai 10% daripada perbezaan harga bidaan dan harga rezab seperti contoh di bawah
Contoh Kiraan Wang Tunai Yang Diperlukan Bagi Bidaan Di Pejabat Pelelong
a. Harga Rezab
b. Bank Draf (10% x a)
c. Harga yang berjaya dibida d. Perbezaan Harga (c – a)
e. Jumlah wang tunai yang perlu dibayar kepada pelelong pada hari yang sama (10% x (c - a)) RM 180,000 RM 18,000 RM 220,000 RM 40,000 RM 4,000
16 Pendek kata, sekurang-kurangnya RM22,000 wang tunai diperlukan bagi memenangi bidaan hartanah lelong pada harga RM220,000. Tidak cukup setakat itu, hartanah yang dilelong juga memerlukan proses membaikpulih yang semestinya melibatkan wang tunai kerana kontraktor baikpulih rumah selalunya menuntut bayaran tunai samada secara ansuran ataupun secara lump-sum.
Namun kiraan ini hanya digunapakai bagi lelongan awam yang dijalankan di Pejabat Pelelong dan Pejabat Tanah. Bagi lelongan awam yang dijalankan di Mahkamah, baki wang tunai (item e. di dalam jadual tersebut) akan diserap ke dalam pinjaman bank sekiranya harga bidaan yang dimenangi masih di dalam lingkungan harga pasaran.
Justeru, Flippers dinasihatkan agar membuat kira-kira dengan teliti sebelum membida sebarang hartanah lelong bagi mengelakkan diri terjerat dalam masalah yang tidak sepatutnya berlaku.
17 Case Study:
Flat Puchong Perdana, bidaan oleh pesaing (bukan ejen). Harga Rezab : RM65,000
Harga Pasaran : RM130,000
Harga Menang Bidaan : RM160,000
Pinjaman yang bank akan luluskan: Maksimum 90% daripada Harga Pasaran = 90% x RM130,000 = RM117,000.
Jadi, baki RM36,500 perlu dibayar secara tunai oleh pemenang bidaan tersebut bagi mendapatkan hartanah lelong tersebut.
Berhati-hatilah semasa membuat bidaan. Tetapkan harga maksimum yang anda mampu bida. Cara kiraan keuntungan kasar dan anggaran harga pasaran akan diterangkan dalam bab-bab seterusnya.
18 4. Terdapat pemilik yang mendiami hartanah tersebut.
Terdapat juga beberapa kes di mana pemilik hartanah (penggadai) masih mendiami hartanah yang bakal dilelong. Hal ini kebiasaannya berlaku kerana pemilik tersebut enggan melepaskan rumah tersebut walaupun ia bakal dilelong. Dalam hal ini, bakal pembida dinasihatkan agar terlebih dahulu berunding secara baik dengan pemilik tersebut.
Walaupun pembida yang berjaya dalam lelongan boleh mendapatkan khidmat peguam dan mendapatkan perintah mahkamah bagi mengosongkan rumah tersebut, ianya memakan masa yang lama dan memerlukan kos yang sepatutnya boleh dielakkan. Bagi seorang flipper, masa dan kos berlebihan adalah perkara utama yang perlu dielakkan kerana ia hanya menyumbang kepada kerugian.
Justeru, nasihat saya kepada flippers, elakkan membida rumah lelong yang didiami tuannya bagi mengelakkan kerugian di masa akan datang, melainkan anda mampu berunding secara baik dengan penghuni rumah tersebut.
19 Rumah lelong yang dihuni pemiliknya biasanya mempunyai
20 BAB 3
PRASYARAT SEBELUM MEMBELI HARTANAH LELONG
Dalam Bab 2 telah diterangkan secara ringkas mengenai hartanah lelong dan kelebihan flipping hartanah lelong. Namun sebelum membida hartanah lelong, terdapat beberapa prasyarat yang sangat penting untuk dipatuhi dan dijadikan panduan sebelum membida dan membeli hartanah lelong.
Dalam Formula F.L.I.P. seperti yang disebutkan dalam Bab 1, dua item pertama adalah prasyarat paling penting jika anda berhajat untuk melibatkan diri dalam flipping. Manakala dua item seterusnya adalah kunci untuk memaksimumkan keuntungan anda melalui flipping.
Fund
Loan Capacity
Information Gathering
Potential Analysis
Prasyarat utama dalam flipping
Kunci memaksimumkan keuntungan
21 1. Fund (Wang Tunai)
Mempunyai wang tunai yang mencukupi adalah prasyarat pertama dalam flipping hartanah lelong. Seperti yang disebutkan secara terperinci dalam bab sebelum ini, wang tunai di dalam tangan hendaklah sekurang-kurangnya 20% daripada harga bidaan hartanah lelong. Itu tidak termasuk kos renovasi atau baikpulih hartanah tersebut.
2. Loan Capacity (Kemampuan Pinjaman)
Flippers hendaklah terlebih dahulu menyemak kemampuan membuat pinjaman. Bagi tujuan tersebut, anda bolehlah menyemak dengan pegawai bank berhampiran anda.
Sekiranya anda bersedia melaburkan RM40,000 di dalam tangan serta berkemampuan mendapatkan pinjaman perumahan sekitar RM300,000, anda dinasihatkan untuk mencari hartanah lelong dengan harga rezab RM250,000 dan ke bawah.
22 Anggaran kasar kelayakan pinjaman berdasarkan gaji bulanan
Nota: 10% deposit tersebut akan terhapus sekiranya pembida gagal melunaskan baki bayaran dalam tempoh 120 hari selepas tarikh memenangi bidaan (tarikh lelongan).
23 Pengalaman:
Saya pernah bertemu pasangan suami isteri yang telah memenangi sebuah rumah berharga RM300,000 namun pinjaman yang diluluskan oleh bank hanyalah 80%. 10% deposit telah dibayar menjadikan baki bayaran rumah tersebut berjumlah RM30,000 tunai. Pasangan ini telah pergi ke mahkamah untuk membuat rayuan kerana mereka terpaksa menambah sendiri baki tunai RM30,000 tersebut dan tidak mempunyai sejumlah wang tersebut.
Keputusan mahkamah adalah muktamad seperti yang tertera di dalam Surat Pengistiharan Lelong, walaupun pinjaman anda hanya meluluskan 80% dari harga rumah tersebut.
Tips:
Rujuklah kepada yang lebih pakar di dalam bidang ini. Qaiser Venture menawarkan khidmat nasihat sebelum anda memasuki lelongan awam agar anda tidak terjadi seperti kes di atas.
24 3. Information Gathering (Pengumpulan Maklumat)
Sebelum anda membuat keputusan untuk membida sesuatu hartanah lelong, adalah dinasihatkan agar terlebih dahulu membuat lawatan tapak dan menilai keadaan hartanah tersebut dan bandingkan dengan harga rezab yang ditawarkan dalam lelongan.
Terdapat beberapa lagi informasi penting yang perlu diketahui oleh flippers berkenaan hartanah lelong tersebut. Informasi dan tips-tips ini akan dikongsikan dalam Bab 4.
4. Potential Analysis (Analisa Potensi Hartanah)
Potensi sesebuah hartanah lelong bagi tujuan flipping amat berkait rapat dengan informasi yang berjaya didapatkan berkenaan hartanah tersebut. Kebolehan mengenalpasti hartanah lelong yang berpotensi membolehkan anda menjana keuntungan yang lebih daripada biasa!
25 Prasyarat Tambahan
Ketahanan Mental
Flippers hartanah lelong perlu mempunyai kesabaran dan kegigihan tersendiri. Benar, bukan mudah untuk memenangi bidaan rumah lelong. Namun ia juga tidaklah begitu sukar seperti tanggapan kebanyakan orang. Ada yang pernah kalah berterusan sebanyak 4 kali dan ada pula yang pernah menang lelongan pada percubaan pertama.
Mengolah kata-kata Lucius Seneca, Ahli Falsafah kelahiran Cordova yang terkenal di zaman kegemilangan Empayar Rom, “Luck happens when preparation meets opportunity’, kita harus sentiasa bersedia supaya apabila peluang itu datang, kita adalah orang pertama yang menyambutnya.
Ada juga lelongan yang dibatalkan di saat-saat akhir oleh pihak bank dan ada juga lelongan di mana pembida lain membida dengan harga yang lebih tinggi daripada harga pasaran (lazimnya pembida seperti ini tidak mengkaji harga pasaran semasa ataupun hendak memenangi lelongan tersebut bagi diri sendiri).
26 Justeru flippers perlu mempunyai kesabaran yang tinggi serta berpegang dengan had harga bidaan yang telah ditetapkan sebelum menyertai bidaan.
27 BAB 4
MEMBELI HARTANAH LELONG
Bab 3 telah menyentuh tentang prasyarat yang diperlukan sebelum anda membida sesebuah hartanah lelong. Dua perkara yang paling penting adalah jumlah wang tunai serta
kemampuan membuat pinjaman. Mengapa saya
menitikberatkan akan dua perkara tersebut?
Ini kerana tidak seperti anda, saya telah membuat beberapa kesilapan dalam membeli rumah lelong, yang akhirnya memberi kesan negatif kepada pelaburan saya dan menyebabkan saya merajuk seketika dengan flipping ini. Justeru, sekali lagi saya mengingatkan anda untuk memeriksa status kewangan agar anda dapat mengurangkan risiko dan memaksimumkan keuntungan dari flipping ini.
Setelah jelas akan dua perkara tersebut, anda bolehlah meneruskan dengan pencarian hartanah lelong.
28 Bab ini akan menerangkan dengan terperinci langkah-langkah yang diperlukan untuk membeli hartanah lelong, bermula daripada pencarian hartanah sehinggalah menyelesaikan pinjaman bagi hartanah tersebut.
Secara ringkasnya, membeli hartanah lelong melibatkan 5 langkah mudah iaitu:
Mendapatkan senarai rumah lelong
Senarai rumah lelong adalah ibarat satu senjata yang perlu anda dapatkan sebelum bergerak ke langkah kedua. Sebelum ini senarai rumah lelong hanya boleh didapati melalui pencarian di dalam surat khabar dan notis-notis awam. Kini senarai rumah lelong boleh diperolehi dengan mudah daripada laman sesawang yang berbayar seperti:
1. lelongtips.com 2. auctiondata.com
29 Ada juga laman sesawang yang menyediakan maklumat ringkas hartanah lelong tanpa mengenakan bayaran seperti:
1. lelongharta.my (khas untuk Kedah dan Perlis) 2. ngchanmau.com
3. ehsanauctioneer.com 4. arenaauctioneers.com
Lazimnya, laman sesawang ini akan menyediakan maklumat penting seperti alamat rumah, harga rezab, tarikh lelongan, tempat lelongan, status rumah dan saiz rumah lelong tersebut. Ada juga yang mempamerkan Proclaimation Of Sale (Surat Pengisytiharan Lelong) yang menyediakan maklumat penuh tentang hartanah lelong tersebut beserta syarat-syarat bidaan yang lebih terperinci.
30 Contoh iklan hartanah lelong di lelongtips.com
31 Carta aliran proses pembelian hartanah lelong
32 Senarai hartanah lelong juga boleh didapati di akhbar utama
Setiap hari ratusan unit baru akan diiklankan di sini. Namun sebagai flipper, bukan semua rumah anda perlu “sapu” licin, terdapat beberapa kriteria yang perlu anda ambil perhatian, yang akan menentukan potensi sesebuah hartanah lelong iaitu:
Lokasi Unit
Harga rezab
33 Lokasi Unit
Lokasi adalah benda pertama yang perlu anda ambil perhatian. Kesilapan memilih lokasi menyukarkan anda untuk menjual unit anda kelak. Luangkan masa anda untuk memeriksa harga pasaran dan permintaan terhadap unit perumahan di sekitar kawasan hartanah lelong tersebut.
Permintaan terhadap unit perumahan di sekitar kawasan tersebut boleh anda nilai melalui kadar pengisian rumah-rumah di dalam taman tersebut (Vacancy Rate). Lazimnya Vacancy Rate sekitar 85% menunjukkan lokasi tersebut pendapat permintaan yang sangat baik.
Selain itu, periksa kemudahan-kemudahan awam yang terdapat di sekitar lokasi tersebut. Jarak antara unit anda dengan kemudahan-kemudahan tersebut memainkan peranan yang amat penting dalam memeriksa permintaan. Catatkan hasil penemuan yang anda perolehi untuk digunakan sewaktu mengiklankan rumah tersebut.
34 Salah Satu Contoh Rumah Yang Tidak Menghasilkan Margin Yang
Tinggi Atas Faktor Lokasi
Mengenal pasti permintaan terhadap lokasi tersebut juga boleh dilakukan dengan membuat iklan „dummy' di laman web seperti mudah.my atau propwall.my. Rekodkan bilangan pemanggil yang bertanya tentang hartanah tersebut. Semakin ramai yang menghubungi anda, semakin tinggi permintaan terhadap hartanah tersebut.
35 Tips Memilih Unit Flipping
1. Pilih unit di corner lot.
Tarikan utama pembeli rumah terhadap rumah yang bakal di beli ialah corner lot. Keistimewaan unit di corner lot ialah ia mempunyai keluasan ruang tanah yang lebih besar berbanding rumah yang lain.
Unit corner lot memberikan lebih ruang kepada pemilik rumah untuk menggunakan ruang tersebut mengikut citarasa sendiri seperti:
- Tempat letak kereta tambahan
- Taman mini dan landskap
- Tanaman pokok rendang
- Tempat menanam sayur-sayuran
Unit corner lot juga biasanya dijual dengan harga yang lebih tinggi dan tidak mempunyai kiraan khusus yang mengehadkan harga jualannya. Kadang-kadang harga yang ditawarkan dianggap terlalu tinggi dan tidak masuk akal, tetapi masih sanggup dibeli dan mendapat permintaan yang tinggi.
36 2. Pilih unit berkeluasan lebih 1200 kaki persegi dan ke atas.
Rumah yang besar dan luas adalah ciri-ciri lazim sesebuah rumah tersebut bakal mendapat permintaan yang tinggi. Pembeli rumah selalunya mencari rumah yang lebih besar dari rumah sedia ada yang mereka duduki sekarang. Jarang sekali pembeli rumah mencari rumah yang lebih kecil dari rumah pertama mereka kecuali di dalam keadaan-keadaan tertentu seperti faktor berikut:
1. Lokasi 2. Ekonomi 3. Pelaburan
37 Harga Rezab
Harga rezab adalah kriteria kedua yang anda perlu titik beratkan. Anda dinasihatkan untuk mencari unit yang mempunyai perbezaan di antara harga rezab dan harga pasaran sekitar RM50,000 atau lebih. Ini sangat penting kerana perbezaan harga ini adalah congakan jumlah keuntungan kasar yang bakal anda perolehi apabila rumah tersebut dijual semula kelak.
Harga rezab juga akan diturunkan sebanyak 10% sekiranya unit tersebut dilelong buat kali kedua dan seterusnya. Anda boleh merujuk kembali Jadual Contoh Pengurangan Harga Rezab Hartanah Lelong dalam Bab 2 di mana harga rezab inilah juga menjadi sebab hartanah lelong menjadi pilihan untuk flipping.
38 Status Hartanah
Setiap unit yang dilelong mempunyai 3 jenis status iaitu:
1. Status pegangan sama ada milikan kekal (freehold) atau pajakan sementara (leasehold)
2. Status halangan pemilikan sama ada bumiputera atau atau terbuka
3. Jenis rumah (kos rendah atau tidak)
Pegangan Tetap Atau Pegangan Sementara?
Mengapa status ini penting? Status unit yang mempunyai milikan kekal lebih digemari oleh pembeli kerana mereka tidak perlu memikirkan tentang tarikh tamat pajakan. Ia adalah antara tarikan utama kepada para pembeli hartanah, tidak kira samada yang ingin membeli buat kali pertama atau membeli bagi tujuan pelaburan.
Namun begitu, ia tidaklah bermakna unit yang berstatus Pajakan Sementara tidak boleh di flip. Seandainya tempoh pajakan hartanah tersebut masih panjang, pihak bank biasanya masih menawarkan pembiayaan bagi hartanah tersebut. Tempoh pajakan yang sudah pendek mampu mempengaruhi pihak bank untuk tidak membiayai rumah tersebut.
39
Bagi melanjutkan tempoh pajakan, anda perlu memohon kepada Pejabat Tanah dan perlanjutan tempoh pajakan ini memerlukan anda membayar sejumlah nilai premium yang ditetapkan, yang lazimnya mencecah puluhan ribu ringgit.
Status Pegangan boleh dirujuk pada Surat Pengisytiharan Lelong
Bumiputera atau Terbuka?
Bagi kes status halangan pemilikan, unit yang berstatus bumiputera tidak dapat dibeli oleh mereka yang bukan bumiputera. Unit yang tidak mempunyai halangan pemilikan lazimnya mempunyai lebih ramai pembeli yang berpotensi kerana tiada halangan dikenakan kepada mereka untuk membeli unit anda kelak.
40 Bolehkah Membida Rumah Kos Rendah?
Sekiranya unit yang dilelong tersebut dikategorikan sebagai rumah kos rendah, unit tersebut dikenakan sekatan dan tidak boleh dijual dalam tempoh 5 tahun dari tarikh ia dibeli. Ini bakal membantutkan urusan untuk menjual balik unit tersebut ketika kecemasan. Manakala bagi sesetengah negeri seperti Negeri Sembilan, jualbeli Rumah Kos Rendah memerlukan kebenaran pindahmilik daripada Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri yang memakan masa yang agak lama.
Bagi tafsiran Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) pula, Rumah Kos Rendah tidak layak dimohon oleh golongan berpendapatan RM2,000 ke atas. Walau bagaimanapun, syarat-syarat ini dikaji dari semasa ke semasa.
Justeru, adalah dinasihatkan bagi flippers untuk mengelakkan pembelian rumah kos rendah bagi aktiviti flipping bagi menghindarkan masalah yang tidak diingini kelak.
41 Status rumah juga boleh diperolehi daripada Surat Pengisytiharan
42 Rajah di atas adalah ringkasan proses memilih hartanah lelong untuk flipping; bermula dengan memilih unit yang dilelong di bawah harga pasaran kemudian melawat unit dan memeriksa status unit tersebut. Daripada lawatan tapak, anda boleh membuat anggaran kos baikpulih serta menetapkan had bidaan.
• Bandingkan harga rezab dan harga pasaran
• Senarai pendek unit yang bezanya lebih dari RM50,000
Margin
• Melawat unit yang dilelong, perhatikan keadaan rumah • Lokasi hartanah
• Buat anggaran kasar kos baik pulih, masukkan di dalam kos
Melawat Unit
• Periksa status rumah, pastikan rumah tersebut tiada kaveat
• Periksa bil utiliti tertunggak (bil air, elektrik, kumbahan)
Periksa Status
Tunggakan
• Buat kira-kira untuk meletakkan harga bidaan maksimum
Membuat
anggaran kos
43 Membuat Anggaran Kos
Melawat Tapak
Sebelum membeli rumah dan membuat anggaran kos, satu perkara wajib yang perlu anda lakukan adalah melawat tapak. Lawatan tapak adalah sangat penting untuk memberikan beberapa butiran penting mengenai unit tersebut.
Butiran-butiran tersebut adalah:
1. Melihat kondisi struktur unit 2. Melihat kawasan kejiranan
3. Melihat prasarana/kemudahan berhampiran 4. Melihat keadaan jalan raya/aksesibiliti
Butiran-butiran ini membolehkan anda analisis sama ada unit tersebut berbaloi untuk dibeli atau tidak. Ciri-ciri ini mampu mempengaruhi harga jualan rumah tersebut (market value and market demand)
Bagi memudahkan anda, saya telah menyediakan Borang Evaluasi Unit Flipping. Gunakan borang ini untuk menilai sama ada unit yang anda lawati sesuai untuk flipping atau tidak. Pengunaan borang ini juga memudahkan anda untuk memilih unit yang terbaik antara yang terbaik.
44 Borang Evaluasi Unit Flipping
Bil. Perkara Status
Anggaran Kos Baik Pulih Catatan Struktur Rumah 1. Pintu pagar/jeriji 2. Kemudahan meletak kendaraan 3. Owning 4. Pintu rumah 5. Lantai (simen/tile) 6. Cat (warna)
7. Siling rumah (plaster) 8. Tingkap
9. Dapur (sinki/rak) 10. Bilik air
11. Bilik tidur utama 12. Bilik tidur kedua 13. Bilik tidur ketiga 14. Atap rumah 15. Aras rumah
16. Sistem pendawaian elektrik
45 Kawasan Rumah Status Keluasan Catatan 1. Halaman rumah
2. Belakang rumah 3. Pagar rumah
4. Kedudukan rumah
CATATAN:
Kawasan kejiranan Positif Negatif Catatan 1. Keadaan rumah jiran
(kanan)
2. Keadaan rumah jiran (kiri) 3. Kawalan keselamatan kejiranan (automatik/ 4. Warga tempatan/asing? 5. Keadaan rumah kawasan kejiiranan
46 Lain-lain kemudahan
Bil. Perkara Jarak Catatan
1. LRT 2. Stesen Bas 3. Stesen minyak 4. Masjid/surau 5. Jalan utama 6. Lebuh raya 7. Hospital 8. Sekolah 9. Kawasan perindustrian
10. Pusat asuhan kanak-kanak
11. Kawasan
taman/rekreasi 12. Kedai runcit/pasar
47 Nota :
1. Sekiranya unit yang anda lawati telah direnovasi, anda perlu mencatatkan renovasi yang telah dilakukan. Umumnya harga unit yang telah direnovasi adalah lebih tinggi berbanding unit asas.
2. Anda juga boleh merujuk tips-tips ‘Feng Shui’ sekiranya hartanah yang anda lawati tidak mempunyai halangan pemilikan (bukan bumiputera). Antara tips ‘Feng Shui’ yang popular adalah:
a. Rumah tidak menghadap simpang tiga
b. Rumah tidak bersebelahan perkuburan, tempat pembuangan sampah atau stesen janakuasa c. Bukan unit paling atas dalam apartment
Saya berpandangan bahawa tips-tips „Feng Shui‟ di atas adalah relevan kerana secara logiknya:
I. Anda pasti kurang berminat sekiranya rumah berhadapan jalan yang sibuk dengan kereta keluar masuk di simpang tiga
II. Anda akan kurang selesa sekiranya rumah bersebelahan dengan tempat pembuangan sampah – pasti berbau.
48 III. Anda risaukan risiko yang anda hadapi bila tinggal
bersebelahan dengan stesen janakuasa
IV. Unit paling atas dalam apartment adalah paling malang sekiranya lif mengalami kerosakan dan juga terdedah kepada kebocoran bumbung.
Namun begitu, saya pernah membeli rumah yang berada di simpang tiga dan rumah yang mempunyai kotak TNB di hadapannya. Kedua-dua rumah tersebut berada di kejiranan Melayu dan telahpun dijual dengan keuntungan maksimum.
49 Menyediakan Bank Draf
Contoh Bank Draf atau Banker’s Cheque yang dibuat di Bank Islam Malaysia Berhad
Bank draf adalah satu kemudahan yang disediakan oleh pihak bank sebagai satu medium untuk membuat pembayaran kepada pihak lain. Hartanah lelong lazimnya memerlukan anda menyediakan 5 atau 10 peratus daripada harga rezab di dalam bentuk bank draf sebagai bayaran deposit rumah tersebut. Bank draf ini perlu diserahkan semasa mendaftar pada hari lelongan. Sekiranya anda berjaya memenangi unit tersebut, bank draf akan diambil oleh pihak bank sebagai deposit. Bank draf akan dipulangkan kepada anda sekiranya anda tidak berjaya memenangi lelongan tersebut.
50 Bank draf boleh dibuat di mana-mana bank berhampiran. Saya lebih gemar untuk membuat bank draf di bank di mana kebanyakan wang tunai saya disimpan. Bagi saya ini adalah cara paling mudah kerana wang yang akan digunakan untuk membuat bank draf tersebut akan dikreditkan terus dari akaun simpanan saya. Begitu juga apabila saya membatalkan bank draf tersebut, duit akan dimasukkan semula ke dalam akaun simpanan saya tanpa saya perlu memegang wang tunai yang banyak.
Bagi yang menyimpan wang di ASB, suka saya cadangkan untuk anda membuat bank draf di bank-bank yang menjadi ejen pada ASB seperti CIMB Bank Berhad, Malayan Banking Berhad atau di RHB Bank Berhad. Adalah merbahaya jika anda mengeluarkan wang dalam jumlah yang besar dari ASB dari Pejabat Pos atau di Pejabat ASNB dan kemudian membuat bank draf di bank lain kerana ia agak leceh dan memakan masa yang agak lama.
Cara membuat bank draf
Bagi membuat bank draf, anda hanya perlu mengisikan Borang Permohonan Kiriman Wang di bank yang anda telah pilih. Lihat contoh borang di muka surat sebelah.
51 Contoh Permohonan Kiriman Wang yang digunakan untuk
52 Isikan nama bank yang melelong. Anda boleh merujuk Proclamation Of Sale (POS) bagi memastikan nama bank yang ditulis adalah tepat. Rujuk gambar berikut untuk contoh nama bank yang perlu ditulis di atas bank draf.
Contoh Bank Draf Di Atas Nama CIMB Bank Berhad
Nota : Anda wajib menyimpan resit bank draf kerana kelak anda perlu sertakan resit tersebut untuk membatalkan bank draf itu sekiranya anda kalah dalam lelongan atau unit yang anda hajatkan untuk membida tidak jadi dilelong atau lelongan dibatalkan (called off) atas sebab-sebab tertentu.
53 Caj Membuat Bank Draf
Kadar caj yang dikenakan bank bagi membuat bank draf adalah berbeza-beza. Secara amnya, ia adalah di antara RM2.50 hingga RM5.00 untuk membuat bank draf dan RM2.50 hingga RM5.00 untuk membatalkan bank draf tersebut.
Menghadiri Lelongan
Sekiranya anda berkelapangan menghadiri lelongan bagi hartanah yang hendak dibida, anda boleh datang sendiri ke tempat lelongan yang ditetapkan di dalam POS. Pelelong akan meminta semua pembida menyerahkan bank draf beserta Kad Pengenalan sebelum bidaan dimulakan.
Tidak Dapat Menghadiri Lelongan
Sekiranya anda tidak berkelapangan untuk menghadiri lelongan, anda boleh meminta ahli keluarga anda untuk menjadi wakil bagi lelongan tersebut. Berikut adalah senarai dokumen yang diperlukan jika anda mewakilkan ahli keluarga anda untuk menghadiri lelongan:
54 2. Surat Pelantikan Wakil
3. Surat Beranak (jika mewakilkan ibu atau bapa) 4. Sijil Nikah (jika mewakilkan suami atau isteri)
Sekiranya tiada ahli keluarga yang berkelapangan, anda juga boleh melantik ejen hartanah yang berdaftar bagi mewakili anda untuk membuat bidaan ke atas hartanah tersebut.
Anda hendaklah meletakkan harga maksimum yang boleh dibida oleh wakil/ejen tersebut. Qaiser Ventures turut menyediakan perkhidmatan untuk mewakili anda pada hari lelongan dengan caj yang minimum.
Berjaya Membida
Selepas anda berjaya memenangi lelongan bagi hartanah yang dihajatkan, anda dikehendaki menandatangani Kontrak Jualan yang disediakan oleh pelelong. Anda juga perlu membayar caj untuk mematikan setem kontrak tersebut.
55 Contoh Kontrak Jualan yang unit yang saya menangi
56 Memohon Pembiayaan Bank
Anda dinasihatkan agar menyediakan dokumen lengkap untuk membuat pinjaman secepat mungkin. Fasa ini dianggap fasa paling kritikal dalam proses flipping rumah lelong. Proses kelulusan pinjaman bank biasanya memakan masa sehingga sebulan, manakala tempoh bank mengeluarkan pembiayaan bagi hartanah tersebut boleh mencapai sehingga tiga bulan. Harus anda ingat, kelewatan membayar baki harga bidaan dalam 120 hari akan menyebabkan wang deposit 10% yang telah dibayar hangus (tidak dikembalikan).
Namun begitu, jika anda melantik peguam yang cekap dan berpengalaman bagi mengendalikan urusan pindahmilik anda, anda boleh menarik sedikit nafas lega. Saya biasanya menggunakan khidmat Salma & Co (019-2357500) dan Sakinah & Co (0111-2380544). Setakat hari ini, telah lebih 25 kali saya berurusan dengan mereka dan berkenaan lelongan dan semuanya berjalan lancar dalam tempoh yang ditetapkan. Malah saya pernah berjaya mendapat keuntungan dalam tempoh 7 bulan daripada tarikh lelongan, satu tempoh yang saya rasakan sangat cepat memberikan pulangan dalam bidang pelaburan hartanah.
57 BAB 5
KOS YANG TERLIBAT
Dalam bab sebelum ini telah saya sarankan anda untuk memilih hartanah lelong yang mempunyai margin sekitar RM50,000 atau lebih bagi tujuan flipping. Namun begitu ia bukanlah bermaksud saya mengajar anda untuk menjadi tamak. Ini kerana hartanah lelong yang mempunyai margin sekitar RM50,000 berbanding harga pasaran hanya mampu menghasilkan keuntungan yang kurang daripada itu oleh kerana kos-kos yang terlibat.
Justeru dalam bab ini saya akan ceritakan kos-kos yang terlibat dalam aktiviti flipping hartanah lelong secara terperinci. Sebelum bermula, saya kategorikan cara pembelian hartanah lelong kepada dua iaitu:
1. Pembelian hartanah lelong menggunakan pembiayaan bank (10% tunai, baki 90% menggunakan pembiayaan bank)
2. Pembelian hartanah lelong menggunakan 100% wang tunai
58 Pembelian Hartanah Lelong Menggunakan Pembiayaan Bank
1. Caj Guaman (Legal Fees)
Caj guaman ialah caj yang dikenakan oleh peguam yang menguruskan urusan jual beli hartanah. Caj guaman biasanya bergantung kepada nilai hartanah tersebut.
Jadual Kadar Caj Guaman
2. Yuran Penilaian (Valuation Fees)
Yuran Penilaian dibayar kepada penilai hartanah professional. Perkhidmatan ini sangat penting bagi mendapatkan harga pasaran serta harga maksimum yang boleh dibiayai oleh bank bagi sesuatu hartanah lelong. Caj yang dikenakan oleh penilai hartanah adalah seperti berikut:
59 Penilaian Caj RM100,000 pertama 0.250% RM1,900,000 seterusnya 0.200% RM5,000,000 seterusnya 0.167% RM8,000,000 seterusnya 0.125% RM35,000,000 seterusnya 0.100%
3. Ansuran Bulanan (Monthly Installment)
Ansuran bulanan yang perlu dibayar kepada bank bergantung kepada kadar faedah serta tempoh pinjaman bagi pembiayaan anda. Terdapat beberapa cara kiraan bagi mengira ansuran bulanan ini dan anda boleh menggunakan perkhidmatan percuma dalam talian seperti imoney.com.
4. Penalty on Early Settlement
Terdapat beberapa bank yang mengenakan penalti bagi penyelesaian awal untuk sesuatu pinjaman. Bayaran penalti ini akan mengurangkan jumlah keuntungan bersih dari flipping. Oleh itu saya sarankan anda untuk membuat pembiayaan daripada beberapa bank yang tidak mengenakan penalti bagi bayaran awal (Tiada lock-in period).
60 5. Legal Fees MOT
Skala caj guaman bagi jual hartanah adalah seperti berikut:
i) RM150,000 pertama 1% dari jumlah harga jualan ii) RM850,000 seterusnya 0.7% dari jumlah harga jualan iii) RM2,000,000 seterusnya 0.6% dari jumlah harga jualan iv) RM2,500,000 seterusnya 0.5% dari jumlah harga jualan v) RM2,500,000 seterusnya 0.4% dari jumlah harga jualan
6. Cukai Keuntungan Harta Tanah, CKHT atau Real Gain Property Tax (RGPT)
Cukai keuntungan harta tanah adalah cukai yang dikenakan kerajaan kepada setiap keuntungan yang diperolehi dari jualan hartanah. Berikut adalah kadar cukai yang dikenakan:
61 Tips:
Setiap rakyat Malaysia diberi pelepasan CKHT sekali seumur hidup. Gunakan peluang ini sebaiknya untuk memaksimumkan keuntungan anda.
62 7. Kos baikpulih
Berikut adalah anggaran kos baikpulih secara kasar untuk kerosakan yang biasa didapati dirumah lelong.
Kerosakan 1 Tingkat 2 Tingkat
Wiring Baru RM800 RM1800
Paip Air Baru RM200 RM600
Grill/jeriji RM800 RM1500
Sliding Door RM800 RM1500
Pintu RM80/pc
Cat RM300 RM800
8. Komisen ejen
Ejen hartanah lelong perlu dbayar mengikut kadar yang ditetapkan. Ejen memainkan peranan penting dalam memudahkan pekerjaan anda seperti membuat semakan tunggakan bil dan mewakilkan anda ke lelongan. Mereka juga mampu memberikan khidmat nasihat yang dapat mengelakkan anda dari tersilap langkah dalam membeli hartanah lelong. Bagi ejen Qaiser Venture, caj servis adalah seperti berikut:
63
No. Jenis Servis Harga (RM) Butiran 1. Semakan
Tunggakan Bil
200.00 Butir-butir bil tertunggak - Bil air - Bil elektrik - Indah water - Cukai pintu - Cukai tanah - Status kaveat 2. Wakil Pembida ke Lelongan Kalah: 200.00 Menang: 1000.00 Mahkamah tinggi Shah Alam: RM600 kalah. Menang + RM800 Mahkamah tinggi seremban : RM500 kalah. Menang + rm800
Bidder akan diwakilkan di lelongan.
Sekiranya menang, RM50 processing fees oleh pelelong di tanggung bidder
3. Legal Fees 2% daripada nilai rumah Dokumen-dokumen
melibatkan urusan jual beli rumah lelong diuruskan peguam
4. Maintenance Bergantung pada kerosakan
Harga akan diberi bergantung kepada jumlah baik pulih. Baik pulih diuruskan oleh qaiser venture
5. Mengosongkan Rumah
4000.00 Mengusir keluar penghuni
6. Flipping 3% dari nilai jualan Servis menjual rumah sehingga terjual
- 3% diambil daripada down payment buyers
64 Pembelian secara tunai
Pembelian hartanah lelong menggunakan wang tunai sepenuhnya tidak melibatkan urusan dengan pihak bank. Membeli secara tunai dapat menjimatkan beberapa kos yang berkaitan dengan bank seperti Caj Guaman bagi permohonon pinjaman, penalti bagi penyelesaian pinjaman awal serta tidak perlu terikat dengan ansuran bulanan yang perlu dibayar kepada bank.
Namun begitu, saya menyarankan agar flippers menggunakan pembiayaan bank bagi membeli hartanah lelong. Ini kerana, jika dihitung Cash on Cash Return (COCR), pembelian hartanah melalui pinjaman bank adalah lebih menguntungkan malah boleh mencecah sehingga 200%.
65 BAB 6
AKTIVITI YANG BOLEH DILAKUKAN SEBELUM MENJUAL SEMULA HARTANAH ANDA
Tahniah! Setelah anda memahami dan menguasai apa yang saya kongsikan dari Bab 1 hingga Bab 5, anda telah mampu untuk memperolehi sebuah unit hartanah lelong yang sesuai untuk flipping. Pada tahap ini, anda sudah mula membaikpulih semula unit anda. Apakah pilihan yang ada selepas anda berjaya membida unit ini?
Langkah pertama yang perlu anda lakukan setelah memenangi bidaan ialah terus mengiklankan rumah tersebut. Langkah ini membolehkan anda mendapatkan senarai bakal pembeli atau potential buyer yang berminat dengan rumah anda.
Setelah iklan dibuat, sekiranya rumah lelong anda berada dalam keadaan yang baik dan boleh diduduki, anda boleh terus sewakan rumah tersebut kepada orang lain agar anda boleh mula menjana keuntungan dari unit tersebut. Jangan sia-siakan peluang untuk menjana keuntungan kerana pada tahap ini,
66 anda sudah perlu membayar ansuran bulanan pinjaman anda. Gunakan hasil sewaan tersebut untuk membayar ansuran bulanan sementara anda berjaya mendapatkan pembeli rumah anda.
67 Proses mendapatkan pulangan daripada flipping boleh memakan masa seawal tujuh (7) hingga ke dua belas (12) bulan bergantung kepada lokasi dan harga yang anda tawarkan. Iklankan rumah anda dengan cara yang betul dan menarik perhatian pembeli.
Iklan rumah boleh dibuat di semua laman web yang popular dan mempunyai trafik lawatan yang tinggi serta menyediakan kemudahan pengiklanan seperti mudah.my dan iproperty.com.my. Iklan hartanah yang bagus dan menarik mestilah mempunyai ciri-ciri seperti berikut:
Lokasi Harga kompetitf Kemudahan Pulangan kepada pembeli
68 Lokasi
Mengiklankan hartanah memerlukan anda „menjual‟ lokasi di mana hartanah anda berada. Lokasi yang bagus dan mempunyai banyak kemudahan lebih digemari dan lazimnya akan menarik ramai bakal pembeli.
Kemudahan
Kemudahan bermaksud apa-apa sahaja yang kemudahan yang memudahkan bakal pembeli seperti pengangkutan awam, pusat pentadbiran kerajaan, hospital, sekolah dan berbagai-bagai lagi. Kombinasi lokasi dan kemudahan di dalam menulis iklan adalah elemen penting yang membuatkan para pembeli mendambakan rumah anda.
Harga Kompetitif
Adalah menjadi lumrah setiap pembeli untuk mendapatkan harga yang terbaik dan berbaloi dengan jumlah duit yang mereka sanggup keluarkan. Harga kompetitif bukanlah bermaksud anda perlu meletakkan harga di bawah harga pasaran. Anda masih perlu menjaga margin keuntungan anda dan jika boleh, tawarkan harga di antara harga pasaran paling tinggi dan paling rendah.
69 Pulangan Kepada Pembeli
Bakal pembeli anda mempunyai pilihan yang pelbagai. Terdapat ribuan iklan yang mereka temui dan mereka bebas memilih rumah yang mereka rasakan berbaloi untuk dibeli. Oleh itu anda perlu tunjukkan pulangan yang boleh mereka perolehi dari duit mereka. Atas faktor inilah flipper perlu membaikpulih dan menaiktaraf rumah sebelum dijual semula supaya ia dapat dijual pada harga yang lebih baik dari rumah yang lain.
Pendek kata, ramai pembeli yang lebih gemar „mencuci kaki‟ sahaja sejurus membeli rumah. Mereka mungkin tidak mempunyai masa dan mungkin tidak sanggup berbelanja lebih untuk menaiktaraf rumah yang baru mereka beli. Kebanyakan mereka lebih gemar untuk membeli rumah yang sedia untuk didiami. Justeru, gunakan peluang tersebut untuk menyediakan rumah yang selesa untuk mereka duduki.
70 Keadaan Semasa Dibeli
71 Rumah yang telah dibaik pulih menarik hati pembeli
Case Study : Taman Sri Penaga, Seremban.(Tahun 2012) Harga Menang Bidaan : RM 68,850.00 (Harga Rezab) Kos Baikpulih: RM3,500
Sewa: RM450/Sebulan
Ansuran Bulanan: RM310/Sebulan Harga Pasaran : RM 120,000.00
Sewa Atau Homestay?
Setelah membuat iklan menjual rumah anda, terdapat 2 jenis sewaan yang boleh dilaksanakan iaitu:
Kelebihan Kekurangan Sewa Bulanan
Kos yang rendah Tidak dapat
Rumah sewa
72 untuk setup rumah
sewa
Penyewa biasanya akan tinggal lama
meletakkan harga yang tinggi untuk sewaan
Jika penyewa bujang, mungkin keadaan rumah agak tidak terurus
Bilik
Kebiasaannya lebih terurus
berbanding rumah sewaan bujang
Kos yang agak tinggi untuk setup rumah sewaan mengikut bilik
Homestay
Rumah senang dijual (Cantik mata memandang) Pendapatan bulanan mungkin berganda daripada ansuran bulanan Kesukaran mengurus Homestay Pendapatan bulanan tidak menentu
Tips: Sediakan pendingin hawa bagi Homestay anda bagi kemudahan dan keselesaan penyewa. Melalui pengalaman
73 saya, Homestay yang menyediakan pendingin hawa mendapat permintaan yang jauh lebih baik daripada Homestay yang tidak menyediakannya.
Mengapa saya sarankan agar anda mendapatkan penghuni bagi rumah tersebut sebelum ia dijual? Ada beberapa sebab, di antaranya:
1. Biarkan rumah itu ‘berdikari’
Harus anda ingat, sebaik sahaja anda mendapatkan pinjaman pembiayaan daripada bank, anda mempunyai komitmen bulanan yang perlu dibayar kepada bank. Justeru dengan menjalankan aktiviti seperti yang disebutkan di atas, anda tidak perlu risau tentang bayaran bulanan kepada bank sementara mencari pembeli bagi rumah tersebut.
Malahan, jika kena pada caranya, anda boleh mendapatkan positive cashflow dengan mengenakan sewa yang lebih berbanding bayaran bulanan kepada bank.
2. Gambaran yang positif kepada bakal pembeli terutamanya bagi pelabur hartanah
74 Umumnya, rumah yang mempunyai penghuni mempunyai tarikan tersendiri kepada bakal pembeli. Ini kerana bakal pembeli terdiri daripada pelbagai golongan, samada pelabur hartanah atau pembeli rumah kedua dan seterusnya.
Bagi pelabur hartanah dan pembeli rumah kedua, mereka semestinya ingin membeli sebuah hartanah yang mampu menghasilkan keuntungan kepada mereka. Justeru, rekod postive cashflow sedia ada pasti dapat menambahkan keyakinan mereka untuk membeli rumah tersebut.
Dengan rekod sewaan sedia ada atau permintaan untuk Homestay yang baik, pelabur yang ingin membeli pasti tidak perlu berfikir panjang kerana anda sudah menyediakan penyewa dan memulakan Homestay sebagai hadiah kepada mereka.
Inilah Added Value atau nilai tambah yang saya sebutkan seawal Bab 2 di dalam buku ini, di mana anda mampu menawarkan hartanah yang mempunyai kelebihan berbanding pesaing lain, selain membuat baikpulih sewajarnya ke atas hartanah tersebut.
75 Bab 7
Joint Venture : Kebaikan Berjemaah
Seperti yang telah saya terangkan dalam Bab 2 dan 3, flipping rumah lelong memerlukan jumlah wang tunai dalam tangan yang agak banyak. Bagi sesetengah pelabur, jumlah wang tersebut bukanlah menjadi satu masalah bagi mereka. Namun begitu, kebanyakan pemakan gaji jarang mempunyai wang tunai yang banyak, melainkan mereka yang berdisplin menyimpan wang untuk tempoh yang lama.
Manakala bagi yang berniaga sendiri dan tidak mempunyai slip gaji, mereka mungkin mempunyai wang tunai dalam tangan yang banyak, tetapi menghadapi masalah dalam membuat pinjaman perumahan.
Ada juga pelabur yang tidak mempunyai masa untuk melakukan aktiviti flipping, tetapi mempunyai kemampuan kewangan bagi tujuan tersebut. Sebagai contoh, rakan-rakan anda yang bekerja di dalam bidang Oil&Gas yang seringkali berada di luar negara dan jarang sekali berkesempatan melakukan tinjauan terhadap hartanah yang sesuai untuk flipping.
76 Ketiga-tiga situasi di atas adalah antara sebab utama mengapa flippers digalakkan melakukan flipping secara Joint Venture atau usahasama.
Namun begitu, ada juga pelabur hartanah yang saya kenali, menyatakan hasrat untuk bekerjasama semata-mata untuk menambahkan network dengan rakan-rakan yang meminati bidang pelaburan hartanah ini. Benar, dengan menambah kenalan yang meminati bidang ini, anda akan dapat berkongsi pengalaman serta mendapat informasi yang bermanfaat.
77 5 Sebab Mengapa Flipping Secara Joint Venture
Mengapa JV?
Kekurangan
Wang Tunai
Limitasi
Pinjaman
Tiada
batasan
tempat
Networking
Komitmen
Masa
78 Bagaimana hendak melakukan aktiviti flipping dengan cara Joint Venture?
Sebelum ini saya telah kongsikan formula F.L.I.P yang menjadi asas dalam flipping. Namun, bagi flipping secara joint venture, formula tersebut ditambahbaik seperti berikut:
FORMULA ‘FLIP+PER’
F
undL
oan CapacityI
nformationP
otential AnalysisP
icking PartnerE
xit PointR
isk Management79 Picking Partner (Memilih Rakan Kongsi)
Memilih partner dalam flipping bukanlah suatu tugas yang mudah. Ramai manusia di luar sana yang kelihatan mewah bergaya, tetapi hakikatnya kemampuan kewangan mereka tidaklah sehebat yang disangka. Tambahan pula perihal kemampuan kewangan ini adalah sesuatu yang agak sensitif dan lazimnya tidak dikongsi umum.
Oleh itu anda disarankan untuk bermula dengan keluarga sendiri, yang anda tahu sedikit sebanyak latar belakang kewangan mereka. Usahlah berasa segan silu bagi berkongsi idea flipping anda, kerana hakikatnya masih ramai yang tidak sedar akan potensi flipping hartanah lelong ini, dan ramai lagi yang tidak tahu bagaimana untuk bermula.
Memilih Partner Yang Sesuai
Ciri-ciri orang yang sesuai untuk jadi rakan kongsi untuk pembelian secara kerjasama mestilah dari kalangan yang jujur dan boleh dipercayai. Sebelum melihat lebih jauh, lihatlah pada ahli keluarga kita sendiri. Sekiranya ada di kalangan ahli keluarga kita yang memenuhi syarat-syarat bank untuk kelayakan pinjaman dan sudi menjadi rakan kongsi, beliau mungkin orang yang kita cari-cari.
80 Selain itu, sekiranya kita tidak berkemampuan membuat pinjaman, carilah rakan kongsi yang berkemampuan untuk membuat pinjaman. Untuk lebih berhati-hati, buat semakan di Bank Negara Malaysia, BNM untuk pastikan bahawa rakan kongsi kita tiada masalah dengan sejarah pembayaran (CCRIS/CTOS) bagi memudahkan urusan pembiayaan rumah yang ingin dimiliki secara JV kelak.
Manakala sekiranya anda seorang yang berkelayakan membuat pinjaman perumahan namun tidak mempunyai wang tunai yang mencukupi, carilah di kalangan rakan-rakan yang mempunyai banyak wang tunai di tangan.
Di samping ciri-ciri yang saya sebutkan di atas, ingin saya tekankan di sini bahawa rakan kongsi yang dicari mestilah meminati dan mengetahui serba sedikit mengenai pelaburan hartanah. Pada saya, ia adalah satu bonus jika mereka juga minat untuk melabur dalam bidang hartanah. Ini penting kerana, banyak hal yang mungkin terjadi seperti pelaburan tersebut tidak seperti yang diharapkan atau masa yang di perlukan untuk sesuatu proses menjadi lebih panjang dari yang sepatutnya. Sekiranya hal ini terjadi, rakan kongsi yang mempunyai pengetahuan dalam bidang hartanah pastinya bersedia membantu untuk menyelesaikan masalah tersebut.
81 Ciri-Ciri Partner JV
Exit Point
Setiap partner di dalam sebarang flipping yang dijalankan secara JV hendaklah memahami bahawa hartanah yang dibeli secara JV tersebut perlu dijual semula dalam tempoh tertentu. Keengganan salah seorang partner JV untuk menjual semula hartanah tersebut dalam tempoh yang dipersetujui akan menyebabkan rakan-rakan JV yang lain menanggung kerugian atau mengurangkan keuntungan yang sepatutnya diperolehi.
Jujur & Dipercayai Kemampuan Pinjaman / Tunai Pengetahuan Dalam Hartanah Minat Melabur Dalam Hartanah Sabar
82 Risk Management (Pengurusan Risiko)
Dalam setiap JV pasti ada risiko tertentu yang ditanggung oleh setiap partner JV. Justeru sebarang aktiviti flipping secara JV perlulah mempunyai perjanjian yang jelas. Sebarang keuntungan dan kerugian hendaklah ditanggung secara samarata atau mengikut peratusan yang telah dipersetujui. Kegagalan rakan kongsi untuk memahami perkara ini bakal menimbulkan masalah di kemudian hari.
Risiko Flipping Secara Joint Venture
Sebelum pembelian secara JV di lakukan, eloklah kiranya jika kita melihat masalah-masalah yang mungkin timbul di kemudian hari. Tiada siapa yang inginkan masalah dalam pelaburan, terutamanya jika melibatkan jumlah wang yang besar. Namun sebagai pelabur yang bijak, kita mestilah bersedia dengan segala kemungkinan yang bakal terjadi.
83 Isu Pertama - Rakan kongsi tidak mengotakan janji
Ini cerita dari pengalaman saya. Ok, sebelum pembelian secara JV di lakukan, janji mulut telah dibuat. Antara janjinya adalah wang keuntungan akan dibahagikan secara sama rata selepas kos baik pulih dan kos-kos berkaitan ditolak. Tapi apabila rumah telah siap (bagi kes rumah lelong yang di baik pulih), janji untuk berkongsi keuntungan telah di lupakan. Rakan kongsi yang pada awalnya berjanji untuk menjual rumah mahu menyimpan rumah tersebut. Alasannya kerana dia sayangkan rumah tersebut.
Kes seperti di atas boleh dielakkan dengan perjanjian bertulis yang di matikan setem. Apalah sangat kos untuk melantik peguam bagi tujuan menjaga kepentingan kedua-dua belah pihak berbanding dengan wang yang bakal hangus dan masa yang terbuang dek kerana rakan kongsi yang mungkir janji.
Isu Kedua - Siapa perlu keluar modal? siapa perlu buat kerja?
Ini salah satu masalah yang sering dialami apabila pembelian rumah secara JV dibuat. Banyak modal yang terlibat untuk sesuatu pembelian hartanah dan kos-kos ini perlu dicatat
84 dan direkodkan secara sistematik. Contohnya bagi pembelian hartanah dari pasaran sekunder (subsale), 3% dari harga jualan perlu dibayar sebagai tanda komitmen apabila pembeli setuju dengan harga jualan oleh si penjual. Semasa Perjanjian Jual Beli (Sale and Purchase Agreement) ditandatangani, tambahan 7% dari harga jualan perlu dibayar bagi melengkapkan deposit sebanyak 10%. Begitu juga dengan kos untuk khidmat guaman, penilaian professional dan kos-kos lain yang berkaitan. Semua kos-kos ini perlu dicatatkan dan ditandatangani perakuan bayarannya oleh semua rakan kongsi yang terlibat.
Jadi sebelum belian secara JV dibuat, rakan kongsi perlulah berbincang dan keputusan perlu dibuat dan dipersetujui berkenaan siapa yang perlu menanggung kos-kos tersebut. Adakah rakan kongsi mahu sama-sama tanggung dengan kadar 50:50? Ataupun kos hanya dikeluarkan oleh seorang rakan kongsi dan seorang lagi hanya menyediakan dokumen bagi tujuan permohonan pinjaman? Persetujuan ini perlulah dimeteraikan di dalam satu perjanjian bertulis dan ditandatangani oleh kedua-dua belah pihak (sekiranya JV tersebut hanya melibatkan dua pihak).
85 Isu Ketiga - Siapa yang akan uruskan urusan pembelian?
Seperti juga isu-isu lain seperti modal dan perkongsian keuntungan, hal berkenaan siapa yang akan meguruskan pembelian juga perlu dijelaskan dalam perjanjian JV. Kebiasaannya, si penama dalam hartanah tersebut perlu memainkan peranannya kerana rumah tersebut bakal di beli atas namanya (bagi kes belian atas satu nama). Sekiranya si penama tidak dapat menguruskan urusan pembelian, beliau perlu minta kerjasama dari rakan kongsi lain yang sanggup menguruskan pembelian tersebut.
Bagi urusan pembelian hartanah, tidak banyak isu yang boleh timbul kerana kebanyakan dari kerja akan diuruskan oleh peguam dan bank yang memberi pinjaman. Tetapi bagi kes rumah yang perlu dibaiki, isu ini menjadi agak kritikal. Banyak masa bakal diperlukan untuk mengawalselia kontraktor yang akan membuat kerja baikpulih atau penambahbaikkan. Bagi kes yang memerlukan kerja-kerja pembaikan sebelum rumah dijual, rakan kongsi perlulah sepakat dalam hal siapa yang akan menguruskan hal-hal bermula dari mencari kontraktor sehinggalah kerja pembaikan selesai dilakukan.
86 BAB 8
KESILAPAN YANG PERLU DIELAKKAN DALAM FLIPPING
Terdapat beberapa kesilapan yang perlu dielakkan oleh flippers, terutamanya bagi flippers yang baru berjinak-jinak dalam bidang ini. Berikut adalah beberapa kesilapan yang sering dilakukan flippers.
Kesilapan Dalam Fasa Sebelum Lelong
1. Tidak membuat carian persendirian
Carian Persendirian merupakan satu dokumen yang diakui sah oleh Pejabat Tanah yang memaparkan maklumat rasmi tentang sesuatu hartanah. Melalui Carian Persendirian ini, anda boleh menyemak status tanah tersebut samada mempunyai kaveat ataupun tidak.
Di dalam gambar di sebelah, perhatikan di bawah tajuk tanggungan dan endosan-endosan lain. Pastikan tidak ada kaveat selain daripada bank pelelong agar tidak menyusahkan anda kelak.
87 Contoh Carian Persendirian
88 1. Tidak menyemak tunggakan bagi hartanah tersebut
Menyemak sesuatu hartanah sebelum membuat
keputusan untuk membida hartanah tersebut adalah satu perkara yang mesti dilakukan oleh flippers. Kegagalan anda menyemak tunggakan bagi hartanah yang ingin anda bida akan menyebabkan anda terbeban dengan kos yang tidak disangka, kerana lazimnya anda perlu menyelesaikan tunggakan-tunggakan tersebut terlebih dahulu sebelum menuntutnya daripada bank. Malah ada juga bank yang tidak menanggung tunggakan bil-bil hartanah tersebut, ini semua bergantung kepada POS bagi hartanah lelong itu.
Terma yang membawa maksud bank menanggung tunggakan bil-bil hartanah tersebut
89 Contoh bil tertunggak (Cukai Tanah)
90 2. TIdak melihat rumah yang hendak dibida
Adalah tidak keterlaluan jika saya menyatakan bahawa tidak melihat rumah yang ingin dibida merupakan kesilapan paling besar bagi flippers. Ia seumpama menikahi bakal isteri tanpa mengenali serba sedikit tentangnya terlebih dahulu.
Anda seharusnya terlebih dahulu melihat unit hartanah yang hendak dibida dan membuat penilaian potensi seperti yang dikongsikan dalam Bab 4. Melihat dengan mata sendiri sememangnya lebih baik dan meyakinkan berbanding mengharapkan orang lain yang melihatnya bagi pihak kita (melainkan kita meminta pandangan orang yang lebih arif dalam bidang flipping).
3. Tidak menetapkan had bidaan
Dalam Bab 5 telah dihuraikan secara terperinci kos-kos yang terlibat dengan pembelian hartanah lelong. Melalui perincian tersebut, anda boleh membandingkannya dengan harga pasaran semasa bagi hartanah tersebut. Berdasarkan margin tersebut, anda hendaklah meletakkan had bidaan bagi hartanah itu, di mana had bidaan tersebut akan menentukan keuntungan kasar anda dalam aktiviti flipping ini.
91 Kegagalan anda menetapkan had bidaan dalam sesuatu lelongan akan menyebabkan anda membida dengan harga yang tinggi dan seterusnya mengecilkan margin keuntungan flipping. Malah jika anda tidak berhati-hati, anda mungkin terjebak dengan kes membida melebihi harga pasaran.
4. Tidak menyediakan dokumen yang mencukupi untuk memohon pinjaman
Menyediakan dokumen-dokumen yang diperlukan untuk sebelum menyertai lelongan adalah satu persediaan yang sangat digalakkan. Kegagalan anda menyediakan dokumen-dokumen ini sebelum menyertai seseuatu lelongan akan menyebabkan anda terkejar-kejar dan mungkin tidak sempat menyelesaikan baki bayaran dalam tempoh yang ditetapkan. Berikut adalah dokumen-dokumen yang diperlukan bagi permohonan pinjaman perumahan:
1. Penyata gaji untuk 3 bulan terkini 2. Salinan kad pengenalan
3. Penyata bank untuk 3 bulan 4. Penyata KWSP
5. Surat Pengisytiharan Lelong (POS) 6. Kontrak Lelong
