FORMULA ‘FLIP+PER’

Komitmen Masa

FORMULA ‘FLIP+PER’

F

und

L

oan Capacity

I

nformation

P

otential Analysis

P

icking Partner

E

xit Point

R

isk Management

79 Picking Partner (Memilih Rakan Kongsi)

Memilih partner dalam flipping bukanlah suatu tugas yang mudah. Ramai manusia di luar sana yang kelihatan mewah bergaya, tetapi hakikatnya kemampuan kewangan mereka tidaklah sehebat yang disangka. Tambahan pula perihal kemampuan kewangan ini adalah sesuatu yang agak sensitif dan lazimnya tidak dikongsi umum.

Oleh itu anda disarankan untuk bermula dengan keluarga sendiri, yang anda tahu sedikit sebanyak latar belakang kewangan mereka. Usahlah berasa segan silu bagi berkongsi idea flipping anda, kerana hakikatnya masih ramai yang tidak sedar akan potensi flipping hartanah lelong ini, dan ramai lagi yang tidak tahu bagaimana untuk bermula.

Memilih Partner Yang Sesuai

Ciri-ciri orang yang sesuai untuk jadi rakan kongsi untuk pembelian secara kerjasama mestilah dari kalangan yang jujur dan boleh dipercayai. Sebelum melihat lebih jauh, lihatlah pada ahli keluarga kita sendiri. Sekiranya ada di kalangan ahli keluarga kita yang memenuhi syarat-syarat bank untuk kelayakan pinjaman dan sudi menjadi rakan kongsi, beliau mungkin orang yang kita cari-cari.

80 Selain itu, sekiranya kita tidak berkemampuan membuat pinjaman, carilah rakan kongsi yang berkemampuan untuk membuat pinjaman. Untuk lebih berhati-hati, buat semakan di Bank Negara Malaysia, BNM untuk pastikan bahawa rakan kongsi kita tiada masalah dengan sejarah pembayaran (CCRIS/CTOS) bagi memudahkan urusan pembiayaan rumah yang ingin dimiliki secara JV kelak.

Manakala sekiranya anda seorang yang berkelayakan membuat pinjaman perumahan namun tidak mempunyai wang tunai yang mencukupi, carilah di kalangan rakan-rakan yang mempunyai banyak wang tunai di tangan.

Di samping ciri-ciri yang saya sebutkan di atas, ingin saya tekankan di sini bahawa rakan kongsi yang dicari mestilah meminati dan mengetahui serba sedikit mengenai pelaburan hartanah. Pada saya, ia adalah satu bonus jika mereka juga minat untuk melabur dalam bidang hartanah. Ini penting kerana, banyak hal yang mungkin terjadi seperti pelaburan tersebut tidak seperti yang diharapkan atau masa yang di perlukan untuk sesuatu proses menjadi lebih panjang dari yang sepatutnya. Sekiranya hal ini terjadi, rakan kongsi yang mempunyai pengetahuan dalam bidang hartanah pastinya bersedia membantu untuk menyelesaikan masalah tersebut.

81 Ciri-Ciri Partner JV

Exit Point

Setiap partner di dalam sebarang flipping yang dijalankan secara JV hendaklah memahami bahawa hartanah yang dibeli secara JV tersebut perlu dijual semula dalam tempoh tertentu. Keengganan salah seorang partner JV untuk menjual semula hartanah tersebut dalam tempoh yang dipersetujui akan menyebabkan rakan-rakan JV yang lain menanggung kerugian atau mengurangkan keuntungan yang sepatutnya diperolehi.

Jujur & Dipercayai Kemampuan Pinjaman / Tunai Pengetahuan Dalam Hartanah Minat Melabur Dalam Hartanah Sabar

82 Risk Management (Pengurusan Risiko)

Dalam setiap JV pasti ada risiko tertentu yang ditanggung oleh setiap partner JV. Justeru sebarang aktiviti flipping secara JV perlulah mempunyai perjanjian yang jelas. Sebarang keuntungan dan kerugian hendaklah ditanggung secara samarata atau mengikut peratusan yang telah dipersetujui. Kegagalan rakan kongsi untuk memahami perkara ini bakal menimbulkan masalah di kemudian hari.

Risiko Flipping Secara Joint Venture

Sebelum pembelian secara JV di lakukan, eloklah kiranya jika kita melihat masalah-masalah yang mungkin timbul di kemudian hari. Tiada siapa yang inginkan masalah dalam pelaburan, terutamanya jika melibatkan jumlah wang yang besar. Namun sebagai pelabur yang bijak, kita mestilah bersedia dengan segala kemungkinan yang bakal terjadi.

83 Isu Pertama - Rakan kongsi tidak mengotakan janji

Ini cerita dari pengalaman saya. Ok, sebelum pembelian secara JV di lakukan, janji mulut telah dibuat. Antara janjinya adalah wang keuntungan akan dibahagikan secara sama rata selepas kos baik pulih dan kos-kos berkaitan ditolak. Tapi apabila rumah telah siap (bagi kes rumah lelong yang di baik pulih), janji untuk berkongsi keuntungan telah di lupakan. Rakan kongsi yang pada awalnya berjanji untuk menjual rumah mahu menyimpan rumah tersebut. Alasannya kerana dia sayangkan rumah tersebut.

Kes seperti di atas boleh dielakkan dengan perjanjian bertulis yang di matikan setem. Apalah sangat kos untuk melantik peguam bagi tujuan menjaga kepentingan kedua-dua belah pihak berbanding dengan wang yang bakal hangus dan masa yang terbuang dek kerana rakan kongsi yang mungkir janji.

Isu Kedua - Siapa perlu keluar modal? siapa perlu buat kerja?

Ini salah satu masalah yang sering dialami apabila pembelian rumah secara JV dibuat. Banyak modal yang terlibat untuk sesuatu pembelian hartanah dan kos-kos ini perlu dicatat

84 dan direkodkan secara sistematik. Contohnya bagi pembelian hartanah dari pasaran sekunder (subsale), 3% dari harga jualan perlu dibayar sebagai tanda komitmen apabila pembeli setuju dengan harga jualan oleh si penjual. Semasa Perjanjian Jual Beli (Sale and Purchase Agreement) ditandatangani, tambahan 7% dari harga jualan perlu dibayar bagi melengkapkan deposit sebanyak 10%. Begitu juga dengan kos untuk khidmat guaman, penilaian professional dan kos-kos lain yang berkaitan. Semua kos-kos ini perlu dicatatkan dan ditandatangani perakuan bayarannya oleh semua rakan kongsi yang terlibat.

Jadi sebelum belian secara JV dibuat, rakan kongsi perlulah berbincang dan keputusan perlu dibuat dan dipersetujui berkenaan siapa yang perlu menanggung kos-kos tersebut. Adakah rakan kongsi mahu sama-sama tanggung dengan kadar 50:50? Ataupun kos hanya dikeluarkan oleh seorang rakan kongsi dan seorang lagi hanya menyediakan dokumen bagi tujuan permohonan pinjaman? Persetujuan ini perlulah dimeteraikan di dalam satu perjanjian bertulis dan ditandatangani oleh kedua-dua belah pihak (sekiranya JV tersebut hanya melibatkan dua pihak).

85 Isu Ketiga - Siapa yang akan uruskan urusan pembelian?

Seperti juga isu-isu lain seperti modal dan perkongsian keuntungan, hal berkenaan siapa yang akan meguruskan pembelian juga perlu dijelaskan dalam perjanjian JV. Kebiasaannya, si penama dalam hartanah tersebut perlu memainkan peranannya kerana rumah tersebut bakal di beli atas namanya (bagi kes belian atas satu nama). Sekiranya si penama tidak dapat menguruskan urusan pembelian, beliau perlu minta kerjasama dari rakan kongsi lain yang sanggup menguruskan pembelian tersebut.

Bagi urusan pembelian hartanah, tidak banyak isu yang boleh timbul kerana kebanyakan dari kerja akan diuruskan oleh peguam dan bank yang memberi pinjaman. Tetapi bagi kes rumah yang perlu dibaiki, isu ini menjadi agak kritikal. Banyak masa bakal diperlukan untuk mengawalselia kontraktor yang akan membuat kerja baikpulih atau penambahbaikkan. Bagi kes yang memerlukan kerja-kerja pembaikan sebelum rumah dijual, rakan kongsi perlulah sepakat dalam hal siapa yang akan menguruskan hal-hal bermula dari mencari kontraktor sehinggalah kerja pembaikan selesai dilakukan.

86 BAB 8