PT. Pembangunan Perumahan, Tbk (PTPP)

(1)

PT. Pembangunan Perumahan, Tbk (PTPP)

Company Update: 08-June-2017

SWITCHING GROWTH ENGINE

Kami mempertahankan rekomendasi BUY dengan alasan sebagai berikut:

1. Pertumbuhan beberapa tahun ke depan diperkirakan akan tinggi sesuai dengan target manajemen yang didukung dengan pertumbuhan segmen EPC dan properti.

2. Perseroan berencana mengurangi porsi pendapatan segmen konstruksi yang bermargin rendah selagi mengembangkan segmen EPC dan properti yang bermargin lebih tinggi.

3. IPO anak usaha PP Presisi (sebelumnya Peralatan) dan Pracetak dengan target perolehan dana hingga Rp 8 T yang direncanakan dapat terselenggara segera di tahun ini akan menjaga likuiditas perseroan yang akan meningkatkan belanja modal secara signifikan.

A Good Decision to Focus on EPC

Pelaksanaan ekspansi perseroan di segmen EPC dilakukan melalui akuisisi dua perusahaan penyedia tenaga listrik: PT Sepoetih Daya Prima (75%) senilai Rp 41.7 M dan PT Muba Daya Pratama (99%) senilai Rp 47.6 M pada bulan Desember tahun lalu yang menyumbang 15% pendapatan segmen EPC di Q1 2017. Segmen EPC sendiri menyumbang 10% total pendapatan di kuartal pertama dan bertumbuh pesat sebesar 28% dari kuartal yang sama pada tahun sebelumnya.

Akuisisi tersebut menyebabkan kenaikan biaya umum (SG&A) sehingga menekan margin operasi (Fig 1), namun menurut analisa kami, perseroan lebih diuntungkan dengan berekspansi di segmen EPC yang memiliki gross margin lebih tinggi walaupun menanggung beban umum yang lebih besar. Dalam skenario ekspansi EPC, perseroan dapat meningkatkan nilai usaha (Enterprise Value) sebesar 8.7% dibandingkan apabila perseroan mempertahankan porsi pendapatan EPC seperti tahun lalu (Fig 2).

Delay proyek 35.000 MW oleh PT PLN di Pulau Jawa terkait kondisi overcapacity

sejauh ini tidak menghambat pertumbuhan pendapatan segmen EPC yang mencatat pertumbuhan 28% yoy di kuartal pertama. Pertumbuhan pendapatan EPC didukung dengan perolehan kontrak baru di segmen ini yang mencapai 25.5% dari total kontrak baru pada kuartal pertama atau sebesar Rp 1.7 T – porsi yang mendekati target akhir tahun (Fig 3). Tantangan delay konstruksi PLTU termitigasi dengan kemampuan perseroan untuk bergerak di segmen midstream oil & gas yang diperkirakan dapat menambah Rp 5 T kontrak baru di kuartal kedua.

Selain melalui peningkatan porsi segmen EPC, perseroan juga mengurangi ketergantungan di segmen konstruksi dengan meningkatkan porsi segmen properti sehingga pendapatan di segmen konstruksi hanya memiliki porsi kurang lebih 50% dalam jangka menengah (Fig 4). Segmen properti masih memiliki potensi pertumbuhan pesat bila dilihat dari banyaknya carry over dari tahun lalu (Rp 2.2 T – senilai dengan pendapatan total di tahun lalu) dan rencana perseroan untuk mengembangkan existing landbank 60Ha di tahun ini. Namun demikian, kami memperkirakan penurunan gross margin di tahun ini seiring dengan berlangsungnya normalisasi harga semen (Fig 5).

Analyst:

Rio Adrianus, CSA

[email protected] +6221 5793 0008 Current Price 3,100 2017E P/E 13.2 Target Price 4,190 2017E P/E 17.8 Property: Constructions

Bloomberg Ticker PTPP.IJ

Reuters Ticker PTPP.JK

52 week High 4,610

52 week Low 2,690

Market Cap (Rp tn) 19.22

Shares Outstanding (millions) 6,200 Daily avg vol ('000 shares) 12,947

Major Shareholders (%):

Government 39.83

Public 60.17

Relative performance vs JCI JKSE & property index:

BUY

PT PP (PTPP) adalah salah satu BUMN terbesar yang bergerak di bidang konstruksi, dengan beberapa segmen bisnis lainnya antara lain EPC, precast, real estate, dan peralatan berat. -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% PTPP JAKPROP JCI

(2)

your

reliable partner

| 2

Investment Risk

Diversifikasi dengan fokus di EPC membawa perubahan mendasar sumber pertumbuhan pendapatan perseroan untuk tahun-tahun mendatang dimana pertumbuhan segmen EPC akan lebih berpengaruh terhadap pertumbuhan perseroan secara kesuluruhan dibanding tahun-tahun sebelumnya. Optimisme pertumbuhan EPC tidak terlepas dari proyek 35.000 MW pemerintah yang diperkirakan membutuhkan 27% budget RPJMN. Namun overestimasi PLN terhadap kapasitas yang diperlukan Pulau Jawa mengajarkan investor untuk tetap berhati-hati terhadap potensi kebutuhan listrik yang sejauh ini pembangunannya baru mencapai 40% dari target awal

Valuation & Recommendation

Kami mempertahankan rekomendasi BUY dengan target harga pada Rp 4.190 berdasarkan valuasi menggunakan metode DCF. Kami mempertimbangkan perubahan komposisi pendapatan dan perubahan margin dengan alasan seperti yang dijelaskan sebelumnya ke dalam model kami. Kami menilai asumsi pertumbuhan pendapatan kami cukup optimistik yang merefleksikan peluang memadai dari program 35.000 MW pemerintah. Asumsi lain yang kami gunakan meliputi WACC 13.37% dan tingkat pertumbuhan yang stabil 5%. Target kami setara dengan 17.8x forward P/E Ratio 2017 dan 12.4x forward P/E Ratio 2018. IDR Bn Q1 2016 Q1 2017 YoY Revenue 2,587.68 2,917.13 12.7% - Cost of Revenue 2,227.73 2,526.08 13.4% Gross Profit 359.95 391.05 8.6% - Operating Expenses 104.67 155.20 48.3%

Operating Income or Losses 255.28 235.85 -7.6% Pretax Income 220.32 263.27 19.5% Income Before XO Items 129.90 161.54 24.4%

- Minority/Non Controlling Interests 31.73 31.38 -1.1% Net Income/Net Profit (Losses) 98.17 130.15 32.6%

Quarterly Income Statement

Quarterly Balance Sheet

IDR Bn Q1 2016 Q4 2016 Q1 2017 QoQ YoY

Assets

+ Cash & Near Cash Items 1,315.05 9,125.17 6,595.28

+ Short-Term Investments 161.20 298.91 199.80

+ Accounts & Notes Receivable 3,546.53 4,776.04 5,065.40

+ Inventories 2,585.47 2,655.64 2,668.27

+ Other Current Assets 7,121.16 7,488.27 8,380.34 Total Current Assets 14,729.40 24,344.02 22,909.08 Total Long-Term Assets 3,936.51 6,888.74 7,271.14

Total Assets 18,665.91 31,232.77 30,180.22 -3.4% 61.7%

Liabilities & Shareholders' Equity

+ Accounts Payable 6,568.30 10,237.24 8,490.04

+ Short-Term Borrowings 1,566.04 2,635.32 2,474.84

+ Other Short-Term Liabilities 2,164.76 3,006.04 3,681.24 Total Current Liabilities 10,299.11 15,878.60 14,646.12 Total Long-Term Liabilities 3,108.99 4,558.01 4,912.69

Total Liabilities 13,408.10 20,436.61 19,558.80 -4.3% 45.9%

Total Equity 5,257.81 10,796.16 10,621.42 -1.6% 102.0%

Total Liabilities & Equity 18,665.91 31,232.77 30,180.22 -3.4% 61.7%

P/E 25.14 24.51 21.02

(3)

Porsi pendapatan konstruksi akan

menurun seiring dengan pengurangan

porsi kontrak baru di segmen ini.

Di

sisi

lain,

perseroan

akan

memperbesar

porsi

EPC

dengan

menargetkan pertumbuhan kontrak

baru di segmen ini hingga sebesar 59%

di tahun ini (terbesar di samping

pertumbuhan kontrak baru precast).

Penurunan

kontribusi

segmen

kontruksi ke segmen lainnya yang

memiliki margin lebih tinggi berpotensi

meningkatkan

margin

secara

keseluruhan di tahun-tahun berikutnya,

namun kami memperkirakan gross

margin di tahun ini akan lebih rendah

dari

tahun

sebelumnya

karena

penurunan margin di segmen real

estate akibat pemulihan harga semen.

Fig 3. New Contract Composition

Fig 5. Gross Margin Each Segment

Fig 4. Revenue Segmentation

Fig 6. New Contracts Projection

56% 24% 8% 11% 2% 63% 18% 8% 6% 4% 67% 20% 7% 5% 1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Construction EPC Real Estate Precast

Equipment

New Contracts

2015 2016 2017 E 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 2015 2016 2017 E 2018 E % Gross Margin

Total Construction EPC

Complementary Data

42,496 56,942 71,740 87,862 108,048 20,240 27,075 32,600 40,750 50,938 29% 25% 23% 26% 29% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% -20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000

Order Book (Bn) New Contracts (Bn) Sales/OB 81% 70% 62% 53% 6% 13% 18% 25% 11% 12% 13% 14% 1% 2% 4% 5% 2% 2% 3% 3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 2015 2016 2017 E 2018 E % Revenue Contribution

Construction EPC Real Estate Precast Equipment 2.63% 2.92% 3.33% _3.44% _3.65% 75.00% 80.00% 85.00% 90.00% 95.00% 100.00% 2013 2014 2015 2016 Last 12M COGS SGA EBIT

Fig 1. Opex Composition

8,7% 24,000 24,500 25,000 25,500 26,000 26,500 27,000 27,500 28,000 Enterprise Value ID R B n EPC-Constant EPC-Expansion

Fig 2. Scenario Analysis*

(4)

your

reliable partner

| 4

Financial Highlights & Projections

-5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 E P/E(x) P/E 2017F

Exhibit 1. Income Statement Exhibit 3. Cash Flow Statement

(In Rp bn) 2016 2017 E 2018 E 2019 E (in Rp bn) 2016 2017 E 2018 E 2019 E

Revenue 16,459 23,207 31,562 40,083 Net Income 1,023 1,352 1,989 2,500 Gross Profit 2,456 3,293 4,687 6,057 Depr. & Amor. 103 276 611 789 Operating Income 1,889 2,504 3,614 4,694 Change in WC & Others 692 606 (670) (661) Pretax Income 1,704 2,272 3,270 4,083 Cash From Operation 1,818 2,235 1,929 2,628 Net Income 1,023 1,352 1,989 2,500 CAPEX (2,392) (6,962) (4,177) (4,261) EPS 186 242 348 435 Other (520) (336) (418) (426)

Cash From Investing (2,912) (7,298) (4,595) (4,687) Dividends (21) (406) (597) (750)

Exhibit 2. Balance Sheet Net short term debts 1,274 514 187 190

(in Rp bn) 2016 2017 E 2018 E 2019 E Net long term debts 1,203 2,057 1,685 1,710

Assets Others 4,761 8,614 752 767

Cash & mrkt sec. 9,424 15,141 14,503 14,361 Cash From Financing 7,217 10,780 2,027 1,917 Account Receivable 4,776 4,133 5,621 7,138 Net Changes in Cash 6,122 5,717 (638) (141) Inventories 2,656 3,274 4,418 5,593

Other current assets 7,488 9,979 13,571 17,236

Net Fixed Assets 5,527 12,212 15,779 19,251 Exhibit 4. Key Ratios

Other non current assets 1,362 1,624 2,209 2,806 2016 2017 E 2018 E 2019 E Total Assets 31,233 46,363 56,101 66,385 Growth

Revenue 15.8% 41.0% 36.0% 27.0%

Liabilities & Equity Net Income 36.2% 30.3% 43.9% 24.9% Account Payables 10,237 12,003 16,198 20,509 Profitability

Short term debts 2,635 3,150 3,337 3,527 Gross margin 14.9% 14.2% 14.9% 15.1% Other current liab. 3,006 4,239 5,764 7,321 EBIT margin 11.5% 10.8% 11.5% 11.7% Long term debts 3,083 5,140 6,825 8,536 Net margin 7.0% 6.5% 6.8% 6.7% Other long term liab. 1,475 2,089 2,841 3,607 ROA 3.7% 3.2% 3.8% 4.1%

Total Liabilities 20,437 26,620 34,966 43,500 ROE 10.7% 7.6% 10.2% 11.8%

Total Equity 10,796 19,743 21,135 22,885 ROC 7.7% 5.9% 7.6% 8.9%

Leverage

Total debt to assets 18.3% 17.9% 18.1% 18.2% Mar-17 Jun-17 Current Ratio 1.5 1.7 1.5 1.4

2017 E 2017 E Activity

Revenue 23,865 23,207 -3% Days receivable 85 65 65 65

EPS 312 242 -22% Inventory turnover days 67 60 60 60 BVPS 3,233 3,184 -2% Days payable 229 220 220 220

Source: Company, Reliance Securities

Change in forecasts %

+ IPO Precast & Presisi Rp 8 T

(5)

Contact Us

HEAD OFFICE

Reliance Building

Jl. Pluit Sakti Raya No. 27AB, Pluit

Jakarta 14450 T. +62 21 661 7768 F. +62 21 661 9884

RESEARCH DIVISION

Robertus Yanuar Hardy Research Analyst

[email protected]

Rio Adrianus, CSA Research Analyst

[email protected]

Lanjar Nafi Taulat I Technical Research Analyst

[email protected]

Aji Setiawan Associate Research Analyst

[email protected]

Shanti Dwi Jayanti Associate Research Analyst

[email protected]

EQUITY DIVISION

Jakarta- Pluit

Jl. Pluit Sakti Raya No. 27AB, Pluit

Jakarta 14450 T. +62 21 661 7768 F. +62 21 661 9884

Jakarta - Sudirman

Menara Batavia Ground Floor Jl.KH.Mas Mansyur Kav 126 Jakarta 10220

T. +62 21 57905455 F. +62 21 57950728

Jakarta – Kebon Jeruk

Plaza Kebon Jeruk

Jl.Raya Perjuangan Blok A/2 Jakarta 11530

T. +62 21 532 4074 F. +62 21 536 2157

Tangerang

Jl. Pahlawan Seribu Ruko BSD Sektor 7 Blok RK kav. 9 Tangerang 15310 T. +62 21 5387495 F. +62 21 5387494

Jakarta – Centro

Ruko Centro Residence Kav. 4-5 Tower C Lt. 1 No. 26-29 Jl. Macan, Daan Mogot Jakarta 14450 T. +62 21 56945227 F. +62 21 56945226 Bandung Jl.Cisangkuy No.58 Bandung 40115 T. +62 22 721 8200 F. +62 22 721 9255 Tasikmalaya

Ruko Tasik Indah Plaza No.21 Jl. KHZ Mustofa No. 345 Tasikmalaya 46121 T. +62 265 345000 F. +62 265 345003 Malang Jl. Guntur No. 19 Malang 65112 T. +62 341 347 611 F. +62 341 347 615 Pekanbaru

Jl. Jendral Sudirman No.73 Pekanbaru-Riau T. +62 761 848414 F. +62 761 849456 Solo Jl. Slamet Riyadi 330ª Solo 57145 T. +62 271 736599 F. +62 271 733478 Surabaya - Gubeng Jl. Bangka No. 22 Surabaya 60281 T. +62 31 501 1128 F. +62 31 503 3196 Surabaya – Diponegoro Jl. Diponegoro No.26D Surabaya 60261 T. +62 31 567 0388 F. +62 31 561 0528 Bali - Denpasar

Dewata Square Blok A3 Jl. Letda Tantular Renon Denpasar 802361 T. +62 361 225099 F. +62 361 245099 Pontianak Jl. MT Haryono No. 6 Pontianak 78121 T. +62 561 575674 F. +62 561 575670 Balikpapan

Ruko Bukit Damai Indah Blok I, No. 3, Rt.34 Jl. MT. Haryono, Gunung Bahagia, Balikpapan Selatan 76114

T. +62 542 746313 F. +62 542 746317

Makassar

Jl. Boto Lempangan No. 34 J Makassar- Sulawesi Selatan T. +62 411 3632388 F. +62 411 3614634

Medan

Jl. Teuku Amir Hamzah No.40-O Medan 20117

T. +62 61 6638592 F. +62 61 6638023

(6)

your

reliable partner

| 6

IDX CORNER & INVESTMENT GALLERY

President University

Resto Plaza 1F - Jababeka Education Park

Jl. Ki Hajar Dewantara Raya Cikarang - Bekasi 17550 T. +62 21 89106030

Universitas Siliwangi Tasikmalaya

Jl. Siliwangi No. 24 Tasikmalaya 46151 T. +62 265 323685 F. +62 265 323534

Politeknik Kediri

Jl. Mayor Bismo No. 27 Kediri 64121 T. +62 354 683128 F. +62 354 683128 Universitas Muhammadiyah Sidoarjo Jl. Majapahit 666 B Sidoarjo, Jawa Timur T. +62 31 8945444 F. +62 31 8949333

Universitas Tanjungpura Pontianak

Jl. Jendral Ahmad Yani Pontianak 78124 T. +62 561 743465 F. +62 561 766840

Universitas Pesantren Tinggi Darul Ulum

Kompleks Pp Darul Ulu, Peterongan Jombang, Jawa Timur 60281 T. +62 321 873655

F. +62 321 875771

STIE "AUB" Surakarta

Jl. Mr. Sartono 97, Cengklik Nusukan, Surakarta 57135 T. +62 271 854803 F. +62 271 853084 Universitas Surabaya Jl. Raya Kalirungkut Surabaya 60293 T. +62 31 298 1203 F. +62 31 298 1204 Universitas Muhammadiyah Gresik Jl. Sumatra 101 GKB Gresik 61121 T. +62 31 395 1414 F. +62 31 395 2585

Universitas Negeri Malang

Jl. Surabaya No. 6 Malang 65145 T. +62 341 585914 F. +62 341 55288 Universitas Muhammadiyah Malang Jl. Raya Tlogomas 246 Malang 65144 T. +62 341 464318-9 F. +62 341 460782

FSEI IAIN Antasari

Jl. Ahmad Yani Km. 4,5 Banjarmasin

T. + 62 511 3265783

STIE Malangkucecwara

Jl. Terusan Candi Kalasan Malang 65142 T. +62 341 491813 F. +62 341 495619 STIESIA Surabaya Jl. Menur Pumpungan 30 Surabaya T. +62 31 5947505 F. +62 31 5932218 Universitas 17 Agustus 1945 Banyuwangi Jl. Adi Sucipto 26 Banyuwangi, Jawa Timur T. +62 333 419613 F. +62 333 419163

STIE Tri Bhakti

Jl. Teuku Umar No. 24 Cut Meutia Setiakawan, Bekasi T. +62 21 82429400,

82429500 F. +62 271 726156

Universitas Islam Kalimantan

Jl. Adiyaksa No. 2, Kayu Tangi, Banjarmasin T. + 62 511 3303871 F. + 62 511 3303871

STIKOM Bali

Jalan Puputan No. 86, Renon, Denpasar T. +62361 244445 F. +62361 264773 Universitas Muhammadiyah Pontianak Fakultas Ekonomi UM Pontianak

Jl. Ahmad Yani, No. 111, Pontianak 78124 T. +62561 743465 F. +62561 766840

Universitas Negeri Makassar

Fakultas Ekonomi Gedung BT Lt.2

Jl. A.P. Pettarani, Kampus UNM, Gunungsari Baru Makassar 90222

T. +62 411 889464 / 881244 F. +62 411 887604

STIE AAS Surakarta

Jl. Slamet Riyadi No. 361, Kartasura, Surakarta T. +62 271 726156 F. +62 271 726156

UPN “Veteran” Yogyakarta

Jl. Babarsari 2, Tambak Bayan Yogyakarta

T. +62 274 485268 F. +62 274 487147

Disclaimer:

Information, opinions and recommendations contained in this document are presented by PT Reliance Sekuritas Indonesia Tbk. from sources that are considered reliable and dependable. This document is not an offer, invitation or any kind of representations to decide to buy or sell stock. Investment decisions taken based on this document is not the responsibility of PT Reliance Sekuritas Indonesia Tbk. PT Reliance Sekuritas Indonesia Tbk. reserves the right to change the contents of this document at any time without prior notice.