ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN PENDAHULUAN
(VOOR OVEREENKOMST) PADA PERJANJIAN PENGIKATAN
JUAL BELI RUMAH
(Studi Putusan Pengadilan Negeri Nomor 37/Pdt/Plw/2012/PN. Sim)
TESIS
OLEH
NOVALIA ARNITA SIMAMORA
137005085/HK
PROGRAM STUDI MAGISTER ILMU HUKUM
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN PENDAHULUAN
(VOOR OVEREENKOMST) PADA PERJANJIAN PENGIKATAN
JUAL BELI RUMAH
(Studi Putusan Pengadilan Negeri Nomor 37/Pdt/Plw/2012/PN. Sim)
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister Hukum dalam Program Studi Magister Ilmu Hukum Pada
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
OLEH
NOVALIA ARNITA SIMAMORA
137005085/HK
PROGRAM STUDI MAGISTER ILMU HUKUM
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
JUDUL TESIS : ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN PENDAHULUAN (VOOR OVEREENKOMST) PADA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH (Studi Putusan Pengadilan Negeri Simalungun Nomor 37/Pdt/Plw/2012/SIM)
NAMA : NOVALIA ARNITA SIMAMORA
NIM : 137005085
PROGRAM STUDI : Magister Ilmu Hukum
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Tan Kamello, S.H, M.S Ketua
)
(Dr. Rosnidar Sembiring, S.H, M.Hum) (Dr. Jelly Leviza, S.H, M.Hum Anggota Anggota
)
Ketua Program Studi Dekan
(Prof. Dr. Suhaidi, S.H, M.H) (Prof. Dr. Runtung, S.H, M.Hum)
Tanggal Lulus : 4 Juli 2015
Telah diuji pada
Tanggal : 4 Juli 2015
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Tan Kamello, S.H, M.S
Anggota : 1. Dr. Rosnidar Sembiring, S.H, M.Hum
2. Dr. Jelly Leviza, S.H, M.Hum
3. Prof. Dr. Suhaidi, S.H, M.H
4. Dr. Idha Aprilyana, S.H, M.Hum
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan di bawah ini:
Nama : NOVALIA ARNITA SIMAMORA
Nim : 137005085
Program Studi : Magister Ilmu Hukum
Judul Tesis : ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN PENDAHULUAN
(VOOR OVEREENKOMST) PADA PERJANJIAN
PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH (Studi Putusan
Pengadilan Negeri Simalungun Nomor 37/Pdt/Plw/2012/SIM)
Dengan ini menyatakan bahwa tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan saya tidak
akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan, Juni 2015
Yang membuat Pernyataan
Nama : NOVALIA ARNITA SIMAMORA
Nim : 137005085
i
Hasil penelitian menunjukkan bahwa akibat hukum dari PPJB adalah mengikat bagi para pihak yang membuatnya, dasar hukum dari PPJB tersebut adalah Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman, Kemenpera No 9 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli serta Pasal 1338 ayat (1) Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Klausul dalam PPJB yang dibuat oleh PT Surya C juga menunjukkan ketidakseimbangan hak dan kewajiban antara penjual dan calon pembeli, serta belum sepenuhnya tunduk pada ketentuan yang ditetapkan Kemenpera No 9 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli. Hakim Pengadilan Negeri Simalungun tidak menjadikan itikad baik para pihak sebagai tolak ukur dalam putusannya. Oleh karena itu, perlu dibentuk produk hukum yang baru Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah merupakan perjanjian pendahuluan (voor overeenkomst) yang dibuat oleh penjual dan calon pembeli, sebagaimana ketentuan Pasal 42 ayat (1) Undang-undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman serta Keputusan Menteri Perumahan Rakyat No 9 Tahun 1995 yang menjadi dasar adanya PPJB sebagai perjanjian pendahuluan. Meskipun PPJB masih bersifat konsensuil, akan tetapi dalam pembuatannya harus memperhatikan asas itikad baik sebagaimana ketentuan Pasal 1338 ayat (3) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Pihak yang beritikad baik dalam pelaksanaan perjanjian dilindungi oleh hukum, sebagaimana Yurisprudensi Mahkamah Agung RI No 251k/sip/1958. Oleh karena itu, tulisan ini mencoba untuk mengkaji akibat hukum dari PPJB sebagai perjanjian pendahuluan serta PPJB yang dibuat oleh PT Surya C dalam perspektif itikad baik dan perlindungan hukum bagi calon pembeli yang beritikad baik.
Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode penelitian hukum normatif (doctrinal), yang bersifat deskriptif analitis dan eksplanatif, yaitu untuk memberikan gambaran serta menganalisis itikad baik dalam PPJB serta perlindungan hukum bagi calon pembeli yang beritikad baik. Pendekatan yang dilakukan adalah pendekatan Perundang-undangan (statute-approach) dan pendekatan analitis (analytical approach). Pendekatan Perundang-undangan digunakan karena dasar asas itikad baik yang dijadikan pokok penelitian ini adalah KUHPerdata, dan pendekatan analitis digunakan untuk mengetahui perkembangan makna asas itikad baik dalam praktek perjanjian di Indonesia khususnya pada PPJB.
1
Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
2 Guru Besar Hukum Perdata pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara 3 Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
4 Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
ii
dalam sebuah peraturan khusus (berupa Undang-undang atau peraturan lainnya) mengingat ketentuan Kemenpera No 9 Tahun 1995 yang mengatur pembuatan PPJB kurang dapat mengakomodir kepentingan masyarakat saat ini, perlunya memasukkan ketentuan yang mengharuskan adanya itikad baik dalam Pedoman Pengikatan Jual Beli dan Undang-Undang Perumahan Rakyat (Undang-Undang No 1 Tahun 2011), selain itu hendaknya hakim dalam memutus suatu perkara juga melihat itikad baik para pihak sebagaimana Yurisprudensi Mahkamah Agung RI No 251k/sip/1958.
Kata kunci: Asas itikad baik, Perjanjian Pendahuluan, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah
iii
PPJB (purchase contract) on housing is a preliminary agreement (voor overeenkomst) between a seller and a potential buyer as it is stipulated in Article 42, paragraph 1 of Law No. 1/2011 on Housing and Residence and in Kemenpera (the Decree of the Minister of Low-Cost Housing) No. 9/1995 which become the basis for PPJB as the preliminary agreement. Even though PPJB is consensual, it is made by paying attention to good faith principle as it is stipulated in Article 1338, paragraph 3 of the Civil Code. The party with good faith is given legal protection as it is stipulated in the Jurisprudence of the Supreme Court of the Republic of Indonesia No. 251k/sip/1958. Therefore, this thesis attempted to analyze the legal consequence of PPJB made by PT Surya C in the perspectives of good faith and legal protection for potential buyers who had good faith.
The research used judicial normative (doctrinal) with descriptive analytic and explanatory method which described and analyzed good faith in PPJB and legal protection for potential buyers who had good faith. It also used statue approach since it used the Civil Code and analytical approach since it was aimed to find out the development of the meaning of good faith in the practice of a contract, especially in PPJB, in Indonesia.
The result of the research showed that the legal consequence of PPJB was binding for the parties concerned and the legal ground of PPJB was Law No. 1/2011 on Housing and Residence, Kemenpera No. 9/1995 on the Guidance for Purchase Contract, and Article 1338, paragraph 1 of the Civil Code. The clause in PPJB which was made by PT Surya C indicated the imbalance between right and obligation of the seller and the potential buyer, and they did not fully comply with the regulation stipulated by Kemenpera No. 9/1995 on the Guidance for Purchase Contract. The judge of Simalungun District Court did not consider good faith of both parties in his verdict. Therefore, a new legal product should be made in specific regulation (law or other regulations), based on Kemenpera No. 9/1995 since PPJB did not accommodate public interest today. Good faith should be included in the Guidance for Purchase Contract and in Law No. 1/2011. Besides that, judge’s verdict should include good faith of the parties concerned as it is stipulated in the Jurisprudence of the Supreme Court No. 251k/sip/1958.
Keywords: Good Faith Principle, Preliminary Agreement, PPJB (Purchase
Contract) in Housing
________________________
1 Student of the Faculty of Law, University of Sumatera Utara
2 Professor of Civil Law at the Faculty of Law, University of Sumatera Utara 3
Lecturer of the Faculty of Law, University of Sumatera Utara
4 Lecturer of the Faculty of Law, university of Sumatera Utara
iv
RIWAYAT HIDUP
I. DATA DIRI
Nama : Novalia Arnita Simamora
Tempat/ Tanggal Lahir : Bahjoga/ 15 November 1989
Jenis Kelamin : Perempuan
Agama : Islam
Alamat : Comp. Perumahan Griya Siantar Estate,
Pematang siantar.
II. PENDIDIKAN FORMAL
1. SD Negeri Impres 2 Bahjambi (1995-2001)
2. SMP Taman Siswa Bahjambi (2001-2004)
3. SMA Negeri 4 Pematang siantar (2004-2007)
4. Strata-1 Fakultas Hukum, Universitas Syiah Kuala Banda Aceh (2007-2011)
5. Strata-2 Program Magister Ilmu Hukum, Pascasarjana Universitas Sumatera
Utara, Medan (2013-2015)
Medan, Juni 2015
Penulis,
Novalia Arnita Simamora NIM: 137005085
v
KATA PENGANTAR
Bismillahir Rahmaanir Rahiim,
Dengan nama Allah Yang Maha Pemurah lagi Maha Penyayang, segala puji
bagi Allah, tuhan semesta alam, karena atas segala limpahan rahmat dan karunia-Nya
sehingga tesis ini dapat diselesaikan. Sholawat dan salam kepada Baginda Rasulallah
SAW yang telah membawa umatnya dari zaman kebodohan ke zaman yang penuh
dengan ilmu pengetahuan.
Bahwa selama mengikuti pendidikan Program Studi Magister (S2) Ilmu
Hukum Universitas Sumatera Utara, serta dalam rangka menyelesaikan tesis ini
dilalui dengan penuh gelombang dan pasang surut atas semua halangan dan rintangan
serta tantangan yang datang silih berganti, namun berkat rahmat dan petunjuk Allah
SWT, serta bantuan yang diberikan oleh berbagai pihak baik langsung maupun tidak
langsung, baik secara moril maupun materil. Alhamdulillah, seluruh tantangan dan
hambatan dapat dirampungkan hingga pada akhirnya tesis ini mencapai materi dan
bentuk sebagaimana yang telah disajikan saat ini.
Pada kesempatan ini, dengan segala kerendahan dan ketulusan hati, izinkan
penulis untuk menyampaikan ucapan terimakasih serta penghargaan yang
setinggi-tingginya:
1. Kepada PJ Rektor Universitas Sumatera Utara, yang terhormat dan terpelajar,
Prof. Subhilhar, Ph.D, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan untuk
mengikuti dan menyelesaikan pendidikan pada Program Studi Magister (S2) Ilmu
Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Kepada Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang terhormat dan
terpelajar, Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, yang telah memberi kesempatan
untuk mengikuti dan membina ilmu pengetahuan pada Program Studi Magister
(S2) Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
vi
3. Kepada yang amat terpelajar Bapak Prof. Dr. Tan Kamello, S.H., MS, yang telah
berkenan membimbing saya dengan penuh kesabaran, ketelitian. Kecermatannya
mendorong saya untuk tetap meneruskan penulisan ini, ketekunannya dalam
memberikan bimbingan dan arahan serta nasihat maupun petunjuk yang arif
menempatkan beliau sebagai Bapak dan Pendekar Ilmu, bagi penulis.
4. Tak lupa pula ucapan terimakasih yang tak terhingga kepada yang teramat
bijaksana Ibu Dr. Rosnidar Sembiring, SH, M.Hum dan Bapak Dr. Jelly Leviza,
SH., M.Hum, yang dengan pemikiran sebagai pisau analisa yang tajam, telah
memeriksa lembar demi lembar dengan penuh kesabaran hingga tesis ini mencapai
materi sebagaimana yang disajikan sekarang.
5. Kepada yang terhormat dan terpelajar Bapak Prof. Dr. Suhaidi, S.H, M.H dan Ibu
Dr. Idha Aprilyana, S.H, M.Hum, sebagai Tim Penguji dengan penuh ketulusan
telah bersedia memberikan masukan yang bersifat konstruktif khususnya di bidang
hukum perdata, dan telah sudi kiranya meluangkan waktu khususnya ketika
pelaksanaan berbagai tahapan jadwal ujian.
6. Kepada yang terhormat dan terpelajar Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, khususnya pada Program Magister (S2) Ilmu Hukum,
yang telah mentransfer ilmu pengetahuan selama mengikuti pendidikan di bangku
Program Studi Magister.
7. Kepada para pegawai/staff pada Program Studi Magister (S2) Ilmu Hukum pada
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah bersedia membantu
dalam memberikan pelayanan akademik, sehingga memperlancar administrasi
selama mengikuti pendidikan dan penyelesaian tesis.
Tak akan pernah padam selama hayat, rasa terimakasih dan hutang budi yang
tidak dapat dibayar kepada kedua orang tua tercinta, Ayah (Alm Bachtiar Simamora)
dan Ibu (Erni Yusnita Siregar), nenek dan opung, penulis menghaturkan sembah
sujud dan rasa terima kasih, yang telah membesarkan dan mendidik dengan penuh
cinta dan kasih sayang, serta dengan perjuangan, keringat dan airmata, berkat mereka
jualah penulis dapat mengikuti pendidikan formal sampai ke jenjang Program Studi
vii
Magister (S2) Ilmu Hukum. Tidak dapat dipungkiri bahwa restu dan do’a mereka
yang membawa dan menuntun penulis akhirnya dapat menyelesaikan tesis ini,
semoga Allah membalas segala cinta kasih mereka.
Untaian kata terima kasih ditujukan kepada adikku Nanda Khairani
Simamora, S.Psi, yang memberikan inspirasi dan motivasi, seraya ingin berpesan
untuk sesegera mungkin memparipurnakan pendidikan formal ke jenjang selanjutnya.
Rasa terima kasih dan penghargaan yang tulus, kepada para sahabat: Kak
Nurjannah S.H, M.H, Widya Alriva SH, Harry Fauzi S.H, Syaddan Dintara Lubis
SHi, Eka Husnul S.H, Subhi SH, M. Siddik S.H, Berliana Nasution S.H, Hanawi
Sitohang S.H, Evirosita SH, M.kn, M. Furqan S.H, Kak Nida Desianti S.H, M.kn,
Aqillah Musfirah Simangunsong SE, Muhammad Safii SP, Alfan Simangunsong SP,
Andri Yuni, S.Kep, NS, Wara Madina Qaswat, P. S. Hum, Rika Kurnia Wati,
AmKep, atas dukungan dan sokongan yang menguatkan selama menyelesaikan tesis
dengan penuh gelombang dan pasang surut serta halangan dan rintangan yang datang
silih berganti. Kepada semua pihak yang tidak mungkin disebutkan satu persatu
namanya, namun telah membantu dan mendorong penulis di dalam menyelesaikan
tesis ini, tak lupa penulis ucapkan terimakasih. Semoga amal baik mereka akan
mendapat balasan dari Allah Yang Maha Pengasih.
Sekedar karya yang saya persembahkan kepada Tanah Air dan Bangsa
tercinta, yang kiranya akan merupakan sumbangsih yang berharga dan menjadi amal
saleh kelak disisi Allah SWT, Amin ya Rabbal ‘Alamin.
Medan, Juni 2015
Novalia Arnita Simamora 137005085
viii
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vii
KATA PENGANTAR ... iv
DAFTAR ISI ... vii
DAFTAR TABEL ... x
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A.Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 9
C.Tujuan Penelitian ... 10
D.Manfaat Penelitian ... 10
E. Keaslian Penelitian ... 13
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 14
1. Kerangka Teori ... 14
2. Kerangka Konsepsi ... 26
G.Metode Penelitian ... 30
1. Jenis dan Sifat Penelitian ... 31
2. Sumber Data ... 33
3. Teknik Pengumpulan Data ... 35
4. Analisis Data ... 35
BAB II TINJAUAN UMUM PERJANJIAN PENDAHULUAN (VOOR OVEREENKOMST) PADA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) RUMAH A. Ketentuan Umum Tentang Perjanjian ... 37
1. Pengertian Perjanjian ... 37
2. Syarat sahnya Perjanjian ... 41
ix
3. Lahirnya Perjanjian... 42
4. Asas-asas dalam Hukum Perjanjian ... 45
5. Berakhirnya Perjanjian ... 52
B. Ketentuan Umum Perjanjian Pendahuluan Atau Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah ... 52
1. Pengertian Umum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB ... 52
2. Subjek dan Objek Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) ... 61
3. Bentuk Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) ... 64
4. Kedudukan Calon Pembeli dan Penjual dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) ... 69
5. Perbedaan Perjanjian Jual Beli dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli... ... 72
6. Akibat Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Sebagai Perjanjian Pendahuluan (Voor Overeenkomst) ... 76
BAB III ANALISIS PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) RUMAH SEBAGAI PERJANJIAN PENDAHULUAN (VOOR OVEREENKOMST) DALAM PERSPEKTIF ITIKAD BAIK A. Pengertian dan Makna Asas Itikad Baik ... 82
B. Kedudukan Itikad Baik Dalam Buku Ke-III KUHPdt ... 98
C. Fungsi Itikad Baik dalam Pelaksanaan Perjanjian (Kontrak) ... 101
D. Itikad Baik Subjektif dan Itikad Baik Objektif ... 103
E. Itikad Baik Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah Sebagai Perjanjian Pendahuluan (Voor Overeenkomst) ... 108
BAB IV ANALISIS TERHADAP PERLINDUNGAN HUKUM BAGI CALON PEMBELI DALAM PUTUSAN PENGADILAN NEGERI SIMALUNGUN NO. 37/PDT/PLW/2012/PN SIM A. Pengertian Perlindungan Hukum ... 152
B. Penggunaan Asas di dalam Norma ... 153
x
C. Analisis Terhadap Asas Itikad Baik Sebagai Perlindungan Hukum Bagi
Calon Pembeli dalam Putusan Pengadilan Negeri Simalungun No
37/PDT/PLW/2012/PN. SIM ... 160
1. Kronologi Kasus ... 160
2. Pertimbangan Hukum (Legal Reasoning) dan Putusan Hakim
Pengadilan Negeri Simalungun ... 167
3. Analisis Putusan Hakim Pengadilan Negeri Simalungun ... 171
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan ... 193
B. Saran ... 195
DAFTAR PUSTAKA ... 198
xi
DAFTAR TABEL
Tabel 1: Pengertian Itikad Baik yang Berlawanan dengan Pengertian Itikad
Buruk………...91
Tabel 2: Perspektif Hukum untuk Melindungi Hak Pembeli dan Perspektif
Pertimbangan Hakim dalam Putusan PN Nomor. 37/PDT/PLW/2012/PN.SIM………....183
Tabel 3: Analisis Terhadap Dasar Gugatan Calon Pembeli Melalui Kuasa
Hukumnya ………...185
Tabel 4: Analisis Terhadap Dasar Pertimbangan Hakim dalam Putusan Nomor.
37/Pdt/Plw/2012/PN. Sim ………..…….186
