PENGELOLAAN BANGUNAN HIJAU
TINJAUAN PADA ASPEK MANAJEMEN KONSTRUKSI Wulfram I. Ervianto
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik ,Universitas Atma Jaya Yogyakarta Jl. Babarsari No. 44 Yogyakarta 55281
Telp. (0274) 487711 Fax 0274) 487748 [email protected]
ABSTRAK
Isu tentang ketidakoptimalan pemanfaatan energi hangat diperbincangkan oleh berbagai kalangan. Tertuduh pertama penyebab kerusakan lingkungan adalah para profesional bidang pembangunan yang terdiri dari perencana dan pembangun. Sebagian beranggapan bahwa telah terjadi ketidakstabilan lingkungan yang berakibat langsung terhadap pemanasan global, hal ini disebabkan oleh perencana dimana hasil rancangannya cenderung merusak. Sebagai respon terhadap isu tersebut kiranya diperlukan peninjauan kembali tata kelola berbagai proyek pembangunan fisik.
Sebagai sumber inspirasi dan penggalian informasi didasarkan pada referensi, hasil penelitian, majalah ilmiah populer dan sumber lainnya. Media koleksi informasi digunakan jaringan internet.
Hasil dari pengkajian dari berbagai sumber adalah pola pengelolaan proyek mendatang harus dirubah secara gradual mengarah pada pemanfaatan energi minimal dengan mengubah konsep perencanaan, demikian juga pada tahap konstruksi yang dilakukan oleh pembangun. Setelah bangunan terwujud dianjurkan dimunculkan pihak yang mengelola semua fasilitas bangunan dengan bekal pengetahuan operasional yang benar. Berbeda dengan proyek jaman dahulu, pada konsep yang diusulkan ini harus terjadi komunikasi antar pihak baik proses perencanaan, konstruksi dan operasional sehingga dapat diyakinkan bahwa produk perencanaan mampu direalisasikan oleh pembangun dan produk pembangun mampu dioperasikan oleh pihak yang bertanggung jawab. Integrasi dari berbagai pihak menjadi faktor penting dalam tata kelola pembangunan.
Kata kunci : perencanaan; pembangunan; tata kelola; bangunan hemat energi
1. PENDAHULUAN
Perkembangan ilmu dan teknologi dalam pembangunan mengalami kemajuan yang pesat, hal ini ditandai dengan semakin singkat waktu yang dibutuhkan dalam membangun berbagai fasilitas fisik. Tanpa mengesampingkan aspek mutu bangunan, capaian batasan biaya pelaksanaan pembangunanpun jarang dilampaui. Kondisi ini tak lepas dari ketersediaan sumberdaya yang mumpuni, baik tenaga ahli maupun peralatan yang dibutuhkan selama proses membangun.
Selain hal tersebut diatas, pola pengelolaan proyekpun mengalami perubahan yang cukup signifikan jika dibandingkan dua dekade yang lalu, dimana pengelola proyek sebagian besar masih menggunakan pola pengelolaan konvensional. Saat ini, telah berkembang
berbagai cara pengelolaan yang variatif dan diyakini lebih baik dibandingkan dengan konvensional telah diterapkan dalam berbagai pengelolaan proyek konstruksi.
mengesampingkan aspek lingkungan disebut dengan cara konvensional.
“Mengapa dalam membangun sebaiknya fokus pada “green building”?. Sebuah pertanyaan yang harus direspon oleh pengelola pembangunan. Akhir-akhir ini, akibat aktivitas manusia telah dirasakan seluruh makhluk hidup dimuka bumi ini dengan ditandainya suhu global yang meningkat, krisis energi, timbulnya bencana yang diyakini disebabkan oleh ketidakstabilan lingkungan sebagai akibat dari kegiatan pembangunan.
Pemilik bangunan dapat merasakan langsung aspek positif dari kepemilikan bangunan yang
“green” dibandingkan dengan konvensional,
yaitu : (1) rendahnya biaya operasional, sebagai akibat efisiensi dalam pemanfaatan energi dan air.; (2) lebih nyaman, dikarenakan suhu dan kelembaban ruang mudah dikontrol; (3) pembangun wajib memberikan perhatian terhadap kelembaban, memilih material yang sedikit mengandung bahan kimia dan sistem sirkulasi udara yang mampu memberikan lingkungan dalam ruang yang sehat; (4) mudah dan murah dalam penggantian komponen bangunan serta biaya perawatan dan perbaikan yang relatif rendah. Pembangun harus dapat memenuhi hasil kerjanya sesuai dengan
rancangan bangunan yang “green”, sedangkan
faktor penting lainnya adalah pemilik bangunan harus mampu mengoperasikannya.
2. KAJIAN PUSTAKA
2.1. Pengaruh dari persyaratan “hijau” Dalam menerapkan konsep bangunan hijau akan mempengaruhi seluruh proses dalam mewujudkan sebuah bangunan, termasuk didalamnya aspek biaya, jadwal dan produktivitas bagi kontraktor. Kadang kala terjadi kesalahan dalam memahami bahwa penerapan konsep bangunan hijau hanya berpengaruh tahap disain saja dan menjadi urusan kontraktor dalam mewujudkan disain tersebut menjadi kenyataan. Pesyaratan bangunan hijau akan berpengaruh terhadap proses pengadaan kontraktor sampai dengan penyerahan proyek tersebut. Dengan sendirinya dengan adanya persyaratan bangunan hijau ini akan berpengaruh terhadap cara kerja kontraktor dan sub-kontraktor selama pelaksanaan di lapangan. Persyaratan bangunan
hijau ini diantaranya adalah : (a) site layout, (b) manajemen sisa konstruksi, (c) peroteksi dan penyimpanan material bangunan, (d) kualitas udara di lokasi proyek selama proses konstruksi, (e) pemahaman berbagai persyaratan bangunan hijau.
2.2. Green Poject Delivery
Bangunan hijau dapat diwujudkan melalui berbagai cara sejak proses disain sampai dengan penyelesaian dan akhirnya diserahkan kepada pemilik proyek. Bangunan hijau ini akan menjadi permasalahan utama bagi kontraktor dalam mewujudkannya, karena dengan sendirinya konsep ini akan berpengaruh terhadap lingkup kerja dan risiko bagi kontraktor. Pengelolaan ini menjadi sangat penting bagi kontraktor dalam mengorganisasikannya selama proses berlangsung, dikenal dengan project delivery
system. Terdapat berbagai jenis project
delivery, namun tidak dapat ditentukan
manakah yang paling tepat diterapkan dalam sebuah proyek mengingat karakter proyek adalah unik.
Berbagai cara pengelolaan proyek yang dimungkinkan adalah : (a) metoda kontrak umum; (b) metoda kontrak terpisah; (c) metoda kontak rancang bangun; (d) metoda swakelola; dan (e) metoda manajemen konstruksi. Jika dicermati lebih lanjut dari kelima metoda kontrak tersebut dapat dibedakan menjadi beberapa kelompok, yaitu : (a)
design-bid-build, tujuan utama dari metoda ini adalah
diperoleh biaya yang cukup rendah, proses seleksi berbagai pihak dilakukan oleh pemilik proyek. Metoda yang termasuk dalam kelompok ini adalah metoda kontrak umum dan kontrak terpisah; (b) construction management, pemilik proyek mengadakan kontrak dengan konsultan manajemen konstruksi, perencana dan kontraktor, dimana setiap kontrak terpisah satu sama lain; (c) design-build, metoda ini hanya terdapat satu kontrak antar pemilik proyek dengan pihak penyedia jasa yang mempunyai kepakaran dalam perencanaan dan pelaksanaan.
2.3. Tahapan proyek “green building” Sistem pengelolaan proyek yang berorientasi
“green” akan berbeda dengan proyek-proyek
perencanaan dan konstruksi dan tim proyek harus menyadari perbedaan ini. Setelah aspek pembiayaan proyek disetujui oleh pemilik proyek maka proses selanjutnya seperti gambar 1 berikut (Kibert C.J., 2008) :
Sumber : Charle J. Kibert, 2008 Gambar 1 : Tahap eksekusi proyek “green”
building
Setting priorities, ketika keputusan telah
ditetapkan untuk membangun “green building”,
maka pemilik proyek harus menetapkan prioritas utama yang hendak dicapai, misalnya saja lebih diutamakan dalam konservasi energi dibandingkan pemanfaatan air. Salah satu pertimbangan dalam penetapan prioritas ini ditentukan oleh daerah/lokasi tempat dimana bangunan akan dibangun.
Selection of the team project, melakukan seleksi
tim proyek yang didasarkan pada kualifikasi yang ditetapkan oleh pemilik proyek, diantaranya adalah kualifikasi dari arsitek, disain interior, arsitek landscape, konstruktor, mekanikal dan elektrikal dimana semua pihak akan bekerja bersama dalam proses perencanaan. Selain itu, juga dipaparkan
tentang “green building” yang diinginkan oleh
pemilik proyek.
Integrated design process, agar terbentuk
kerjasama yang baik dalam tim proyek maka dibutuhkan interaksi dan komunikasi dari berbagai pihak yang terlibat didalamnya.
Mengingat konsep “green” ini relatif baru
dalam industri jasa kontruksi maka diharapkan semua pihak dalam tim proyek untuk dapat memahami tujuan utamanya yaitu : efisiensi, keberlanjutan, sertifikasi, bangunan sehat. Pemahaman tersebut mencakup tiga hal utama yaitu : pertama, dapat memenuhi tujuan utamanya untuk memberikan informasi tentang proyek yang sesungguhnya diinginkan; kedua, membiasakan dengan apa yang menjadi prioritas utama dari pemilik proyek untuk
mencapai “green building”; ketiga, memberi
kesempatan kepada tim proyek dalam menyelesaikan program yang akan dijalankan
untuk mencapai “green” building. Dalam
rancangan konvensional setiap pihak akan memulai pekerjaannya sesuai dengan kerangka waktu masing-masing, berbeda dengan
rancangan “green” semua pihak berkewajiban
memberi masukan sepanjang proses perencanaan. Perbedaan yang signifikan antar kedua konsep tersebut terletak pada tahap IDP.
Input from the wide variety of parties, tahap ini
merupakan tahap konsolidasi dari berbagai pihak, diantaranya dari tim proyek, pemilik, pengguna dan pihak lain yang ikut berkontribusi dari proyek ini.
Execution of the design process, sesuai dengan
pentahapan disain, pengembangan disain,, dokumen proyek, dokumen tentang bangunan
“green” guna mendapatkan sertifikasi, yang
dibuat dalam IDP.
Construction of the building, pada tahap ini
kontraktor harus mengimplementasikan “green”
building, meminimalisasi gangguan di lokasi pekerjaan, melindungi hewan dan tumbuhan, meminimalisasi sisa pembangunan dan sebisanya mendaur ulang, menjamin bangunan yang dihasilkan cukup sehat, melakukan dokumentasi pada tahap konstruksi untuk
“green” building.
Final commissioning and handover to the
owner, tahap ini proyek dipindah tangankan
kepada pemilik proyek untuk selanjutnya dimanfaatkan.
Berbeda dengan Kibert, C.J., US Green Building Council, 1996 mengemukakan
tahapan dalam eksekusi bangunan “green”
adalah sebagai berikut :
Kegiatan dalam setiap tahapnya adalah sebagai berikut :
Conduct charrette to obtain input for the project from the wide variety of parties
Execution of the design
2.4. Siklus Hidup Proyek Konstruksi
Dalam perkara disain, salah satu harapan perancang dalam merancang bangunan adalah kelak bangunannya dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan yang telah ditetapkan. Dalam proyek konstruksi, perancang bangunan adalah sebuah tim umumnya terdiri dari berbagai disiplin ilmu, dimana satu sama lain saling berkolaborasi sesuai dengan disiplin ilmu masing-masing untuk menghasilkan karya terbaik dari sistem sebuah bangunan. Banyak aspek yang dipertimbangkan oleh perancang dalam hal menetapkan sistem atau material yang akan diaplikasikan dalam sebuah bangunan sesuai dengan kepakaran masing-masing, salah satunya adalah aspek umur material yang akan mempengaruhi umur bangunan secara keseluruhan.
Tahapan dalam siklus hidup sebuah proyek konstruksi pada umumnya mengikuti pola sebagai berikut : studi kelayakan, perencanaan, pengadaan, pelaksanaan dan operasional. Pada setiap tahap mempunyai tujuan yang berbeda dengan tingkat akurasi yang tidak sama. Misal pada kegiatan estimasi biaya sebuah proyek pada tahap studi kelayakan akan berbeda dengan tahap perencanaan, tahap pengadaan, tahap pelaksanaan dan tahap operasional. Dengan demikian dapat dikatakan bahwa jika
pemilik proyek hendak mendapatkan hasil yang maksimal maka sebaiknya mengikuti pola yang umum digunakan. Sedangkan apabila salah satu tahap diabaikan dengan tujuan menyederhanakan proses membangun maka posibilitas terjadinya ketidaksesuaian akan semakin besar dan potensi terjadinya konflik akan semakin tinggi.
Gambar 2 : Siklus hidup dipandang sebagai sistem
2.5. Sistem Pengelolaan Konvensional
Pada umumnya pengelolaan proyek diawali dengan proses perencanaan yang dilakukan oleh konsultan, dimana keanggotaannya terdiri dari berbagai disiplin ilmu. Arsitek mengawali proses perencanaan dengan produk yang dihasilkan berupa gambar rencana dan dilengkapi dengan spesifikasi bahan yang akan digunakan. Proses berikutnya adalah menetapkan dimensi struktur bangunan yang dilakukan oleh konstruktor bangunan. Pada saat yang bersamaan disiplin ilmu lain juga melakukan perencanaan sesuai dengan keahlian masing-masing, misal : mekanikal elektrikal, plumbing dan lainnya. Setelah seluruh proses perencanaan diselesaikan maka akan dilanjutkan dengan proses berikutnya yaitu pengadaan kontraktor, diikuti dengan pengadaan subkontraktor dan pemasok berbagai jenis kebutuhan. Dengan adanya berbagai pihak yang berperan dalam proyek sekaligus proses konstruksi dijalankan dan pada akhirnya bangunan tersebut dimanfaatkan oleh penggunanya.
2.6. Sistem Pengelolaan “Green”
“Green construction” hanya akan terjadi
manakala dipersyaratkan dalam dokumen kontrak. Kontraktor dalam membangun sebuah bangunan terfokus pada pemenuhan apa yang dipersyaratkan dalam rencana proyek dan spesifikasi, dalam hal ini kontraktor lebih bersifat pasif. Posisi kontraktor dalam sistem pengelolaan proyek menjadi sangat tidak menguntungkan untuk menjadi pihak yang aktif
STUDI KELAYAKAN PERENCANAAN PENGADAAN PELAKSANAAN OPERASIONAL PERILAKU PENGGUNA
masukan Develop, Test, Select Green Solution Check Cost
Document Green Materials and System Check Cost
Review Sustitutions and Submittals for Green Product Review Materials Test Data
Build Project Commision the System . Testing
dalam mewujudkan “green construction”.
Kontraktor sebagai pihak yang mempunyai tanggung jawab sosial dalam menjalankan profesinya akan berpartisipasi aktif dalam
mewujudkan “green construction” dengan
beberapa alasan (Glavinich T.E., 2008) : (1) pengguna jasa mensyaratkan penyedia jasa/pemasok berorientasi terhadap lingkungan dan menyediakan semua material dan jasa yang ramah terhadap lingkungan, termasuk didalamnya kontraktor yang proaktif terhadap lingkungan.; (2) Kontraktor yang ada di lapangan termasuk seluruh karyawannya mempunyai komitmen terhadap lingkungan dan mengutamakan cara bekerja yang ramah terhadap lingkungan, sehingga mampu memberikan kontribusi dalam mencari solusi bukan malah menjadi sumber masalah; (3) Kontraktor bertanggung jawab atas pemenuhan undang-undang lingkungan dan regulasi yang ditetapkan; (4) meningkatnya overhead cost
sebagai usaha untuk pemenuhan undang-undang tentang lingkungan serta regulasi yang ditetapkan dengan cara mengalihkan risiko kepada pihak ketiga/pihak asuransi; (5) meningkatnya kepedulian masyarakat terhadap lingkungan akan menyebabkan pemerintah menetapkan regulasi yang semakin ketat terhadap seluruh industri termasuk jasa konstruksi yang tidak proaktif terhadap lingkungan.
2.7. Pengertian “Green construction”
“Green construction” dapat didefinisikan
(Glavinich T.E., 2008):
Green construction is a planning and managing a construction project in accordance with the contract document in order to minimize the impact of the construction process on the environment.
Dalam definisi tersebut menempatkan kontraktor untuk berperan proaktif peduli terhadap lingkungan, serta selalu meningkatkan efisiensi dalam proses konstruksi, konservasi energi, efisiensi pemanfaatan air, dan sumberdaya lainnya selama masa konstruksi serta meminimalisasi material sisa konstruksi. Tujuan dari sustainable construction adalah (Conceil International du Batiment, 1994) :
“ creating and operating a healty build
environment based on resource efficiency and
ecological design”
2.8. “Green Construction” Tanpa “Green Design”
Jika pemilik proyek menghendaki bangunan yang ramah lingkungan maka sejak tahap awal tim perencana bangunan sudah harus mengimplementasikan konsep-konsep “green
building” dalam perencanaannya. Terlepas
apakah kontraktor terlibat dalam proses perencanaan atau tidak tetapi tujuan utamanya adalah merealisasikan bangunan sesuai dengan keinginan pemilik proyek dalam batasan waktu dan biaya. Keahlian kontraktor dalam perencanaan pelaksanaan dan pengaturan selama proses konstruksi termasuk proses pengadaan material, tenaga kerja dan peralatan dalam usaha menyelesaikan seluruh pekerjaan, terlepas dikerjakan sendiri atau oleh pihak ketiga pada pekerjaan yang spesifik. Kontraktor tetap harus bertanggung jawab selama proses konstruksi berlangsung dan bertindak proaktif peduli terhadap lingkungan dan tetap
berorientasi pada “green construction” tanpa
melihat perencanaan yang “green” atau tidak.
2.9. Kontraktor “Green”
Menjadi kontraktor “green” dalam menjalankan
profesinya harus ditumbuhkan dan ditanamkan menjadi bagian dalam budaya perusahaan.
Fokus dari kontraktor “green” tidak hanya
terkonsentrasi pada kegiatan di lapangan dalam merealisasikan fisik bangunan saja, namun juga harus ditumbuhkan dalam lingkungan kantor, misalnya melakukan recycled kertas bekas fotocopy, penggunaan lampu hemat energi, penggunaan sensor, penggunaan alat perkantoran hemat energi. Termasuk dalam pemilihan kendaraanpun tetap berorientasi pada konsumsi energi jika hendak menjadi
kontraktor “green”.
3. METODOLOGI
Untuk mendapatkan sistem pengelolaan yang berpotensi diterapkan dalam pengelolaan bangunan hijau dilakukan pengkajian secara mendalam terhadap semua delivery system 4. HASIL DAN DISKUSI
(1) metoda rancang bangun; (2) metoda swakelola; (3) metoda manajemen konstruksi. Metoda rancang bangun, hampir semua aspek
kegiatan dalam bangunan “green” dapat
diakomodasi oleh metoda ini. Keterlibatan perencana/pelaksana dimulai sejak terjadinya kontrak yaitu setelah pengguna jasa
memformulasi bangunan “green” kedalam
dokumen Kerangka Acuan Kerja. Berdasarkan dokumen tersebut perencana/pelaksana dapat menjalankan kewajiban sebagai profesinya
untuk merealisasikan bangunan “green”.
Perencana/pelaksana dalam metoda ini berada dalam satu payung perusahaan mempunyai posibilitas yang tinggi untuk berinteraksi antara ranah perencanaan dan pelaksanaan. Hal ini merupakan salah satu faktor kunci dalam mengimplementasikan konsep bangunan
“green”, seperti tahap IDP yang dikemukakan
oleh Charle J. Kibert, 2008. Berbeda dengan US Green Building Council, 1996, dikemukakan bahwa tiap pihak dalam siklus hidup proyek dapat berdiri berdiri sendiri namun disyaratkan tetap memberikan kontribusi dalam setiap pentahapan bangunan
“green”. Hal ini akan sedikit merepotkan
manakala perencana telah ditetapkan namun pelaksana belum ditetapkan, sehingga kecil posibilitas terjadinya interaksi antar keduanya. Metoda swakelola, dalam metoda ini tidak terjadi kontrak antara pengguna jasa dengan penyedia jasa. Metoda ini tepat diterapkan untuk proyek yang bersifat sederhana dan tingkat kesulitannya tidak tinggi. Karakter metoda ini adalah semua pihak berada dalam satu payung organisasi sehingga posibilitasnya cukup tinggi dalam merealisasikan bangunan
“green”. Persyaratan utama yang perlu
dipenuhi adalah tersedianya tenaga ahli yang kompeten dalam berbagai disiplin ilmu.
Metoda Manajemen Konstruksi, berbeda dengan dua metoda terdahulu, metoda ini lebih difokuskan adanya pihak yang mempunyai kewajiban utama mengelola seluruh proses dalam sebuah proyek. Manajemen konstruksi merupakan representasi dari pengguna jasa yang didasarkan pada hubungan kontraktual. Sukses dan tidaknya sebuah proyek sangat ditentukan oleh tingkat kepakaran konsultan manajemen konstruksi. Sedangkan proses selanjutnya dapat mengikuti satu dari berbagai
delivery system yang ada.
5. KESIMPULAN
Berdasarkan paparan dari tiga delivery system
yang berpotensi untuk diimplementasikan
dalam bangunan “green”, dapat disimpulkan
bahwa sistem yang dianggap baik untuk
mengelola proyek bangunan “green” adalah
rancang bangun namun dilakukan penyesuaian agar terjadi sinkronisasi dengan konsep
bangunan “green”. Tidak menutup
kemungkinan penggabungan antara sistim rancang-bangun dengan manajemen konstruksi dirasakan menghasikan kinerja yang baik. Bentuk struktur keterkaitan satu sama lain
dalam menghasilkan bangunan “green” seperti
pada gambar 4.
Gambar 3 : Kombinasi Manajemen Konstruksi dengan Rancang Bangun
DAFTAR PUSTAKA
1. Glavinich T.E., 2008, Contractors Guide to Green Building Construction : Management, Project Delivery, Documentation, and Risk Reduction, John Wiley.
