STUDI PEMELIHARAN BANGUNAN GEDUNG
“ STUDI KASUS : Gedung Pasar Legi Kota Surakarta ”
Disusun oleh :
Rokhmat Syaeful A, ST
JURUSAN TEKNIK SIPIL
PROGRAM MAGISTER TEKNIK SIPIL
KONSENTRASI MANAJEMEN KONSTRUKSI
UNIVERSITAS DIPONEGORO
SEMARANG
1.1 LATAR BELAKANG
Perkembangan penduduk di suatu wilayah membawa dampak pada penyediaan sarana perekonomian. Sarana yang vital adalah pemenuhan untuk kebutuhan rumah tangga bagi penduduk tersebut. Bagi sebagian penduduk dalam pemenuhan kebutuhan masih mengandalkan pasar tradisional, meskipun ada sebagian lagi penduduk mengandalkan pasar modern dalam memenuhi kebutuhananya.
Keberadaaan pasar khususnya pasar tradisional, merupakan salah satu indikator paling nyata kegiatan ekonomi masayarakat di suatu wilayah, sebagai salah satu sarana publik keberadaan pasar tradisional juga mendukung kegiatan ekonomi masyarakat. Perkembangan jaman dan perubahan gaya hidup yang dipromosikan oleh berbagai media telah membuat eksistensi pasar tradisional menjadi sedikit terusik.
Kegiatan operasi dan kegiatan pemeliharaan merupakan kegiatan utama untuk mempertahankan prasarana bangunan agar dapat berfungsi dan memberikan manfaat sampai dengan umur teknis bangunan habis. Sesuai dengan Permen PU No.45 tahun 2008 tentang pedoman pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung, dimana bangunan publik pasar termasuk dalam gedung bangunan tidak sederhana dengan masa penjaminan kegagalan bangunan paling singkat selama 10 tahun. Serta usia pakai bangunan minimal 30 tahun (Hartono Poerbo).
Sesuai Peraturan Walikota Surakarta Nomor 4 tahun 2011 Pemerintah Kota Surakarta melakukan pemeliharaan pasar tradisional di berbagai tempat. Target yang dipasang menjaga aset daerah tersebut agar mempunyai nilai manfaat lebih maksimal serta menghilangkan image yang selama ini melekat pada pasar tradisional cenderung kumuh, becek, bau, dan minimnya jaringan utilitas, serta. Gambaran pasar seperti diatas harus diubah menjadi tempat yang bersih penambahan fasilitas-fasilitas umum yang memadai sehingga membuat nyaman pengunjung. Dengan demikian masyarakat dari semua kalangan akan tertarik untuk datang dan melakukan transaksi di pasar tradisional
Manajemen aset itu sendiri adalah suatu kondisi yang manggambarkan tetang suatu pengelolaan aset yang baik dalam jangka waktu tertentu dengan maksud untuk memberikan keyakinan mengenai nilai dari suatu asset dalam satuan mata uang dan juga untuk mengatur mengenai jumlah minimum pengeluaran (lebih dikenal dengan istilah efisien). Sedangkan asset itu sendiri adalah segala sesuatu yang dimiliki oleh sebuah entitas baik itu swasta atau pemerintah pusat dan mampu meningkatkan nilai.
fasilitasnya?. Seandainya program pemeliharaan telah dimiliki dan telah berjalan dengan baik maka sepatutnya diketahui berapakah besarnya biaya yang harus dianggarkan untuk program pemeliharaannya ?
1.2 TUJUAN
Tujuan dari dibuatnya tugas ini adalah untuk mengetahui program operasi dan pemeliharaan bangunan gedung beserta fasilitasnya serta mengetahui sekilas manajemen aset bangunan publik dalam hal ini pasar tradisional di kota Surakarta.
1.3 KAJIAN TEORI
A. Manajemen Operasi dan Pemeliharaan Infrastruktur
Manajemen adalah pengaturan pengelolaan yang meliputi Penetapan Tujuan, Perencanaan, Organisasi, Directing, Supervising, Controlling, Operasi adalah kegiatan atau pembiayaan untuk operasional pendayagunaan fungsi dan potensi, Pemeliharaan adalah kegiatan dan atau pembiayaan untuk pemeliharaan,pencegahan, menjaga agar tetap berfungsi dengan baik (Ir.Pranoto SA. 2014). Sehingga dapat diartikan Manajemen operasional dan pemeliharaan infrastruktur adalah suatu ilmu yang mempelajari tentang bagaimana pentingnya operasi dan pemeliharaan Infrastruktur guna mengoptimalkan kemampuan infrastruktur secara maksimal (tidak mengalami kegagalan bangunan) .
B. Klasifikasi Tingkat Kerusakan
Perbaikan dan/atau penggantian dalam kegiatan perawatan bangunan gedung dengan tingkat kerusakan sedang dan berat dilakukan setelah dokumen rencana teknis perawatan bangunan gedung disetujui oleh pemerintah daerah (PERMEN PU No.45 tahun 2008).
1. Kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya bangunan atau komponen bangunan akibat penyusutan/berakhirnya umur bangunan, atau akibat ulah manusia atau perilaku alam seperti beban fungsi yang berlebih, kebakaran, gempa bumi, atau sebab lain yang sejenis.
2. Intensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan atas tiga tingkat kerusakan, yaitu: a. Kerusakan ringan
1) Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada komponen non-struktural, seperti penutup atap, langit-langit, penutup lantai, dan dinding pengisi.
2) Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan, biayanya maksimum adalah sebesar 35% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
b. Kerusakan sedang
2) Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya maksimum adalah sebesar 45% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
c. Kerusakan berat
1) Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar komponen bangunan, baik struktural maupun non-struktural yang apabila setelah diperbaiki masih dapat berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya.
2) Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
C. Maintenance
Maintenance dalam bahasa inggris diterjemahkan “pemeliharaan”, dalam kamus besar bahasa Indonesia diartikan “menjaga dan merawat baik-baik”. Dalam beberapa referensi terdapat berbagai macam definisimaintenance, salah satunya adalah pendapat Chanter (1996) :“A combination of any action carried out to retain an item in, or restore it to an acceptable condition”
Dalam definisi tersebut diatas terdapat dua kata kunci yaitu action dan acceptable condition. Action bukan hanya diartikan sebagai kegiatan fisik yang berhubungan dengan aktifitas pemeliharaan, tetapi juga menyangkut berbagai aspek diantaranya adalah aspek biaya dan aspek organisasi yang bertanggung jawab. Acceptable condition adalah persyaratan yang harus dipenuhi agar seluruh fasilitas dapat bekerja sesuai dengan yang direncanakan. Program manajemen pemeliharaan bangunan pada umumnya bergantung dari fungsinya, misalnya bangunan rumah tinggal, rumah sakit, sekolah/kampus, dan lain sebagainya.
D. Maintenance Planning
Proses membuat perencanaan pemeliharaan didasarkan kondisi pada umumnya, namun apabila terdapat bangunan yang spesifik maka program pemeliharaan disesuaikan dengan karakteristik dari bangunan itu sendiri. Kelengkapan setiap komponen bangunan beserta fasilitasnya sudah seharusnya dijaga dengan baik agar setiap saat sepanjang bangunan tersebut difungsikan dapat bekerja sesuai dengan persyaratan operasionalnya. Periode pemeliharaan dari setiap bagian bangunan berbeda satu dengan yang lain bergantung pada siklus hidupnya.
Perencanaan adalah sebuah proses yang bergantung satu sama lain secara komprehensif. Beberapa hal yang patut menjadi perhatian dalam pembuatan program pemeliharaan adalah : jumlah kegiatan yang dapat dipisahkan; skala waktu dari setiap kegiatan; urutan kegiatan; melakukan pencatatan selama pemeriksaan.
Penyediaan sarana berupa bangunan secara fisik dibutuhkan sejumlah biaya minimum yang harus disediakan oleh pemilik proyek. Jika sarana tersebut berupa bangunan gedung yang difungsikan sebagai kantor maka dengan sendirinya pihak pemilik harus memberikan fasilitas dan pelayanan yang memadai. Termasuk didalamnya merancang interior, pendingin udara, membersihkan elemen bangunan secara teratur, memperbaiki semua kerusakan dan lain sebagainya.
Biaya yang dikeluarkan untuk memberikan layanan tersebut harus dialokasikan setiap periode waktu, jika bangunan tersebut milik institusi baik swasta atau pemerintah maka perioda waktu pengalokasian biaya didasarkan pada tahun anggaran. Bertambahnya umur dari bangunan dengan sendirinya biaya yang dibutuhkan akan semakin besar, termasuk juga faktor suku bunga (interest rate) juga mempengaruhi penyediaan biaya pemeliharaan.
Perencanaan penggunaan biaya untuk mewujudkan sebuah bangunan dan memeliharanya selama umur rencana bangunan disebut cost-in-use atau life-cycle-costing. Untuk mempertimbangkan berbagai alternatif bangunan beserta biayanya perlu dilakukan analisis dengan suatu metoda untuk menentukan pilihan yang terbaik. Dalam perencanaan yang baik dibutuhkan pemikiran yang lebih detil guna mendapatkan pemilihan material yang tepat.
F. Manajemen Aset
Secara umum, manajemen aset baik di perusahaan maupun negara meliputi aktivitas inti sebagai berikut : perencanaan (planning), perolehan (acquisition), pemanfaatan (utilization), dan penghapusan (disposal). Siklus manajemen asset membedakan dari input sumber daya lainnya, yang secara khusus tanggung jawab untuk keputusan pengadaan dan biaya dalam suatu organisasi, berbeda dengan tanggung jawab untuk operasi dan pemeliharaan asset. Kedua tanggungjawab ini berbeda dengan tanggung jawab untuk penghapusan. Masalah mungkin dapat timbul dari pemisahan tanggung jawab manajemen selama masa siklus tersebut.
1) Identifikasi kebutuhan (Fase perencanaan), yaitu ketika permintaan atas aset direncanakan dan dibuat;
2) Fase pengadaan, yaitu ketika aset dibeli, dibangun atau dibuat;
3) Fase pengoperasian dan pemeliharaan, yaitu ketika aset digunakan untuk tujuan yang telah ditentukan. Fase ini mungkin diselingi dengan pembaruan atau perbaikan besar-besaran secara periodik, penggantian atas aset yang rusak dalam periode penggunaan, dan 4) Fase penghapusan (disposal), yaitu ketika umur ekonomis suatu aset telah habis atau
ketika kebutuhan atas pelayanan yang disediakan aset tersebut telah hilang.
1.4 DATA DAN ANALISA
metode penelitian analisis deskriptif kuantitatif.
Gambar 1.1 Peta Lokasi Pasar Legi Kota Surakarta
Komponen pemeliharaan menurut permen PU No. 24 tahun 2008 dapat dikelompokan menjadi empat yaitu : struktur, arsitektur, mekanikal , elektrikal, tata ruang luar dan tata graha. Bentuk-bentuk kerusakan yang biasa terjadi didalam pasar legi adalah sebagai berikut :
Gambar 1.2 Foto-Foto kerusakan yang biasa terjadi di pasar legi kota surakarta
Struktur organisasi pasar legi kota Surakarta dan proses pengelolaan manajemen aset serta operasional dan pemeliharaan adalah sebagai berikut :
Gambar 1.3 Diagram Tahapan Proses O & P Pasar di kota Surakarta
Gambar 1.4 Diagram Tahapan Proses O & P Pasar di kota Surakarta
Layaknya sebuah bangunan fasilitas pada umumnya yang digunakan oleh berbagai pihak untuk melaksanakan berbagai aktifitasnya, bangunan kampus juga diperlukan pemeliharaan terhadap semuafasilitasnya. Tujuan utama diadakannya pemeliharaan/perawatan tidak lain adalah agar semua pengguna bangunan tersebut merasa nyaman dan aman selama menjalankan aktifitasnya.
Secara grafis penggunaan anggaran biaya pemeliharaan dari tahun ke tahun nampak seperti pada gambar 1.4 s/d 1.8. Terlihat jelas bahwa biaya terbesar yang dibutuhkan selama tujuh
Gambar 1.5 Grafik Prosentase Perbandingan biaya O & P Pasar Legi kota Surakarta Terhadap PAD Kota Surakarta dari tahun 2011 - 2013
0.0000
0.0000 0.0600 0.1200 0.1800
0.0263 0.0292
0.1632
0.0072 0.0425
Gambar 1.7 Grafik Prosentase Kerusakan Komponen Kerusakan Bangunan Pasar Legi Terhadap PAD Kota Surakarta tahun 2012
- 0.10000 0.20000 0.30000
0.01059 0.02478
0.24668
0.00639
0.07525
Biaya O&P Th 2013 Biaya O&P Th 2012 Biaya O&P Th 2012
157,890,677.00 172,328,409.30
Gambar 1.9 Grafik Pertumbuhan Biaya O &P dari Tahun 2011 – 2013
Kerusakan – kerusakan yang terjadi biasanya adalah termasuk klasifikasi kerusakan sedang, dan kerusakan berat, dimana biaya operasionalnya dilakukan secara bertahap.
1.5 PEMBAHASAN
Pengelolaan pemeliharaan gedung mencangkup beberapa hal : perawatan terhadap fisik bangunan agar terjaga kualitasnya sesuai dengan spesifikasi sebelumnya; perawatan fasilitas (mekanikal dan elektrikal) yang dimiliki gedung berfungsi dengan baik dan sesuai dengan umur ekonomi yang telah ditetapkan.
Setiap program yang akan dibentuk sebaiknya direncanakan dengan seksama, hal ini dikarenakan semua program yang akan dijalankan berkaitan dengan anggaran biaya yang dibutuhkan dan ini harus diepakati oleh pemilik bangunan dan fasilitasnya. Proses penerapan program pemeliharaan mengikuti kerangka seperti diagram seperti pada gambar 1.2.
Melakukan evaluasi dan monitoring terhadap program pemeliharaan harus selalu dilakukan guna mendapatakan tingkat efektifitas dan efisiensi, dilanjutkan dengan pembuatan laporan akhir yang nantinya akan diserahkan kepada pemilik bangunan dan fasilitasnya yang berisi tentang performa bangunan dan fasilitas yang ada pada setiap perioda waktu tertentu dilihat dari aspek perencanaan, penjadwalan, dan pengendalian ada beberapa hal yang tidak tepat pada pelaksanan proyek tersebut :
1.6 KESIMPULAN
Hal utama yang nampak jelas dalam penelitian ini adalah bahwa pihak dari Dinas Pengelolaan Pasar Surakarta telah melakukan proses Manajemen Aset serta Operasi dan Pemeliharaan dengan (pemeliharaan secara berkala) baik sehingga bangunan pasar tradisional tersebut secara fungsi bangunan masih bisa dipergunakan secara maksimal, dapat di buktikan dengan gambar seperti dibawah ini :
1.7 DAFTAR PUSTAKA
Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta Bidang Kebersihan dan Pemeliharaan Pasar
Ervianto, Wulfram I, 2011. Studi Pemeliharaan Gedung (Studi Gedung Kampus).Universitas Atma Jaya, Yogyakarta.
Peraturan Daerah Kota Surakarta Nomor 1 Tahun 2010 Tentang Pengelolaan dan Perlindungan Pasar Tradisional Kota Surakarta.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M Tahun 2008. Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Negara.
Peraturan Walikota Surakarta Nomor 4 tahun 2011 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2010 Tentang Pengelolaan dan Perlindungan Pasar Tradisional Kota Surakarta.
Pranoto,S.A, 2015. Manajemen Operasi dan Pemeliharaan Infrastrktur (Sarana dan Prasarana). Materi Kuliah, Universitas Diponegoro, Semarang.
Sangkawati, S., 2015, Manajemen Aset. Materi Kuliah, Universitas Diponegoro, Semarang. Sangkawati, S., 2015, Manajemen Operasi dan Pemeliharaan. Materi Kuliah, Universitas
Diponegoro, Semarang.
