PERTANGGUNGJAWABAN HUKUM NOTARIS/PPAT DALAM PEMBUATAN AKTA RUMAH SUSUN

PERTANGGUNGJAWABAN HUKUM NOTARIS/PPAT DALAM PEMBUATAN AKTA RUMAH SUSUN

SKRIPSI

Diajukan untuk melengkapi tugas-tugas dan memenuhi syarat-syarat untuk mencapai gelar Sarjana Hukum

Oleh:

ANDRY ADRIAN

NIM: 140200549

DEPARTEMEN HUKUM ADMINISTRASI NEGARA

PROGRAM KEKHUSUSAN HUKUM AGRARIA

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

2018

i ABSTRAK Andry Adrian¹

Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H., M.S., C.N.² Affan Mukti, S.H., M.Hum.³

Dalam setiap rumah susun terdapat bagian-bagian yang merupakan hak milik bersama, yaitu bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Pengelolaan dan penggunaan dari bagian-bagian yang merupakan milik bersama harus diatur dan dilaksanakan oleh suatu organisasi yang diberi wewenang dan tanggung jawab yaitu Perhimpunan Penghuni Rumah Susun. Pembentukan dari Perhimpunan Penghuni Rumah Susun dilakukan dengan akta pendirian dan anggaran dasar rumah tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun, dimana terdapat hubungan erat dengan notaris sebagai pejabat umum. Peranan notaris dalam pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun dapat dilihat di dalam beberapa peraturan-peraturan mengenai Perhimpunan Penghuni Rumah Susun diantaranya PP Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun, Keputusan Menteri perumahan rakyat Nomor 06/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun dan Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 15/Permen/M/2007 Tentang Tata Laksana Pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Sederhana Milik. Kerancuan peraturan-peraturan tersebut dalam mengatur peranan notaris dapat menimbulkan salah penafsiran dan benturan kewenangan antara notaris dan pemerintah. Skripsi ini akan membahas permasalahan yang berkaitan dengan pelaksanaan rumah susun, pembuatan akta oleh notaris, dan pertanggungjawaban hukum notaris dalam pembuatan akta rumah susun. Pendekatan penelitian yang digunakan adalah pendekatan peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan pembentukan rumah susun, tata laksana pembentukan perhimpunan penghuni rumah susun sederhana milik dan jabatan notaris.

Kata Kunci: Rumah Susun, Perhimpunan Penghuni Rumah Susun, Notaris

1 Mahasiswa Fakultas Hukum USU

2 Dosen Pembimbing I, Staf Pengajar di Fakultas Hukum USU

3 Dosen Pembimbing II, Staf Pengajar di Fakultas Hukum USU

Puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, yang telah memberikan rahmat sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dengan judul “Pertanggungjawaban Hukum Notaris/PPAT Dalam Pembuatan Akta Di Rumah Susun”. Skripsi ini merupakan salah satu syarat untuk menempuh ujian tingkat sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

Penulis menyadari bahwa hasil penulisan skripsi ini masih banyak kekurangan.

Penulis mau dan ingin menerima kritik dan saran yang bersifat membangun dari semua pihak yang menaruh perhatian terhadap skripsi ini.

Dalam proses penulisan skripsi ini, Penulis telah banyak mendapatkan bantuan, dukungan, saran, motivasi dan doa dari berbagai pihak dan pada kesempatan ini Penulis ingin mengucapkan terima kasih kepada :

1. Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu, S.H., M.Hum., selaku Rektor Universitas Sumatera Utara (USU).

2. Bapak Prof Dr. Budiman Ginting, S.H., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara (USU).

3. Bapak Dr. Saidin, S.H., M.Hum., selaku Pembantu Dekan I Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara (USU).

4. Ibu Puspa Melati Hasibuan, S.H., M.Hum., selaku Pembantu Dekan II Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara (USU) .

5. Bapak Dr. Jelly Leviza, S.H., M.Hum., selaku Pembantu Dekan III Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara (USU).

iii

6. Ibu Rafiqoh Lubis, S.H.,M.Hum., selaku Dosen Penasehat Akademik penulis dari awal semester hingga akhir semester yang selalu mendukung dan memberi nasihat kepada Penulis.

7. Ibu Dr. Agusmidah, S.H., M.Hum., selaku Ketua Departemen Hukum Administrasi Negara Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara (USU).

8. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H., M.S., C.N., selaku Dosen Pembimbing I dan pada kesempatan, yang telah memberikan arahan, bantuan, waktu bimbingan, kritikan, saran, dan dukungannya yang sangat berarti dan bermanfaat bagi Penulis dalam penyelesaian skripsi ini.

9. Bapak Affan Mukti, S.H., M.Hum., selaku Dosen Pembimbing II, yang sudah memberikan kritik dan saran yang sangat bermanfaat bagi penyelesaian skripsi ini serta waktu bimbingan yang diberikan agar skripsi ini diselesaikan dengan baik.

10. Ibu Zaidar, S.H., M.Hum., selaku Dosen Dalam Program Kekhususan Agraria.

11. Ibu Mariati Zendrato, S.H., M.Hum., selaku Dosen Dalam Program Kekhususan Agraria.

12. Bapak/Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara seluruhnya yang telah mendidik dan membimbing Penulis selama tujuh semester dalam menempuh pendidikan perkuliahan di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

13. Untuk orang yang paling penulis sayangi yaitu orang tua penulis, Berkat Halim dan Mariana Susanto yang selalu mendoakan saya dan menjadi teladan bagi saya serta menjadi motivasi yang sangat besar untuk bisa meraih kesuksesan.

14. Teman-teman seperjuangan selama masa perkuliahan, yang selalu memberikan semangat dan dorongan agar penulis giat dan bersungguh-sungguh dalam mengerjakan skripsi ini.

Penulis,

Andry Adrian

v DAFTAR ISI

Abstrak ... i

Kata Pengantar... ii

Daftar Isi ... v

Bab I: Pendahuluan ... 1

A. Latar Belakang ... 1

B. Permasalahan ... 8

C. Tujuan dan Manfaat Penulisan ... 8

D. Keaslian Penulisan ... 10

E. Metode Penulisan ... 11

F. Sistematika Penulisan ... 15

Bab II: Pelaksanaan Pembangunan Rumah Susun ... 17

A. Pengertian Rumah Susun ... 17

B. Hak dan Kewajiban Penyelenggara Pembangunan Rumah Susun ... 21

C. Hak dan Kewajiban Pemilik Satuan Rumah Susun ... 24

D. Penghunian dan Pengelolaan Rumah Susun ... 27

Bab III: Pembuatan Akta Oleh Notaris/PPAT ... 43

A. Istilah dan Pengertian Akta ... 43

B. Jenis-Jenis Akta... 47

C. Kekuatan Mengikat Akta ... 51

D. Pejabat Yang Berwenang Membuat Akta ... 54

Susun……….….55

A. Pengertian Notaris dan Dasar Hukum Jabatan Notaris ... 55

B. Hubungan Hukum Notaris Dengan Akta ... 60

C. Kewenangan & Larangan Dalam Jabatan Notaris ... 64

D. Pertanggungjawaban Notaris Terhadap Akta Yang Telah Dibuatnya ... 71

Bab V: Kesimpulan dan Saran ... 81

A. Kesimpulan ... 81

B. Saran ... 84

Daftar Pustaka ... 85

1 BAB 1

PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG

Pada awalnya, manusia mendiami atau tinggal di atas permukaan tanah untuk bercocok tanam dan mendirikan bangunan sebagai tempat tinggalnya bagi dirinya sendiri maupun keluarganya. Akan tetapi, sejalan dengan membaiknya tingkat kesehatan pertumbuhan ekonomi negara yang semakin mantap, maka peningkatan laju pertumbuhan penduduk semakin pesat. Di lain pihak tanah atau lahan yang tersedia relatif terbatas. Tidak jarang perebutan lahan tempat bercocok tanam maupun bermukim menimbulkan sengketa yang meresahkan masyarakat, terutama sekali di kota-kota besar.⁴

Sejalan dengan pertumbuhan penduduk yang sangat pesat, pembangunan perumahan dan pemukiman di daerah perkotaan memerlukan penyediaan tanah yang cukup memadai. Kebutuhan tanah untuk perumahan dan pemukiman di daerah perkotaan diperkirakan +7000 hektar per tahun.⁵

Apabila pembangunan kota-kota tersebut dibiarkan berkembang secara horizontal, maka menghabiskan tanah-tanah pertanian yang subur di kawasan kota-kota tadi. Disamping itu, pembangunan kota secara horizontal akan membawa akibat biaya pembangunan dan pemeliharaan prasarana dan utilitas kota yang lebih mahal. Masyarakat kota akan menanggung beban ongkos transportasi yang lebih tinggi dan hilangnya waktu di perjalanan menjadi lebih banyak. Intensitas transportasi bagi para pekerja akan meningkat, sehingga akan

4Imam Kuswahyono, Hukum Rumah Susun-Suatu Bekal Pengantar Pemahaman, (Malang: Bayumedia Publishing, 2004), hal 1

5 Ibid, hlm.3

meningkatkan kemacetan lalu lintas yang akan membuat kota terasa menjadi lebih mahal bagi penghuninya.⁶

Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih luas dan dapat digunakan sebagai salah satu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh. Menurut AP. Parlindungan, pembangunan rumah susun, terutama di wilayah perkotaan merupakan suatu keharusan, sebagai akibat terbatasnya tanah untuk perumahan tersebut dan permintaan akan papan yang semakin tinggi.⁷ Adanya Rumah Susun/Apartemen bukanlah fenomena baru di Indonesia, terutama di kota-kota besar.

Apartemen saat ini sudah menjadi salah satu alternatif tempat tinggal yang lahir untuk menjawab keterbatasan tanah yang tersedia, dengan mempertimbangkan efisiensi dan efektifitas penggunaan tanah, mengingat kurang memungkinkan untuk membangun perumahan secara mendatar/horizontal. Hal tersebut di atas mendorong pemerintah untuk membuat Undang-Undang dan Peraturan tentang Rumah Susun yaitu Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 (yang telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2011) jo. Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988.

Pembangunan perumahan dengan konsep yang dapat dihuni bersama di dalam suatu gedung bertingkat, dimana satuan-satuannya dapat dimiliki secara

6 Loc.cit

7AP.Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman dan Undang-Undang Rumah Susun, (Bandung: Mandar Maju), 2001, hlm. 91.

3

terpisah yang dibangun baik secara horizontal maupun secara vertikal, sesuai dengan kebutuhan masyarakat kita dewasa ini terutama masyarakat perkotaan dengan mempergunakan sistem condominium. Semakin padatnya penduduk dan pesatnya perdagangan dimana tanah-tanah dipusat-pusat kota sudah semakin terbatas, condominium merupakan solusi bagi golongan ekonomi yang lebih tinggi yang memerlukan fasilitas yang lebih baik dan komunikasi yang cepat dan lancar. Pembangunan rumah susun untuk golongan ekonomi lemah berbeda dengan untuk golongan ekonomi tinggi yang disebut flat, apartemen dan condominium dengan sifat mewah dan mempunyai fasilitas yang lengkap dan sifat-sifat khusus.⁸

Condominium menurut arti kata berasal dari bahasa Latin yang terdiri dari dua kata, yaitu: „con‟ yang berarti bersama-sama dan „dominium‟ yang berarti pemilikan. Dalam perkembangan selanjutnya, condominium mempunyai arti sebagai suatu pemilikan bangunan terdiri dari bagian-bagian yang masing-masing merupakan suatu kesatuan yang dapat digunakan dan dihuni secara terpisah, serta dimiliki secara individual berikut bagian-bagian lain dari bangunan itu dan tanah di atas mana bangunan itu berdiri yang karena fungsinya digunakan bersama, dimiliki secara bersama-sama oleh pemilik bagian yang dimiliki secara individual tersebut di atas.⁹

Dalam pengaturan rumah susun terkandung makna dari pada bangunan gedung bertingkat yang mengandung pemilikan perseorangan dan hak bersama sebagaimana dimiliki oleh gedung bertingkat, yaitu ruang dimana bangunan

8 Ibid

9Arie S.Hutagalung,“Sistem Condominium Indonesia: Impilkasi dan Manfaatnya bagi Developer/properti Owner”, Jakarta, hlm.1.

gedung didirikan akan menjadi hak bersama, seperti barang-barang dan peralatan lain yang bersifat hak pakai (common use) diantaranya adalah akses masuk, tangga, fasilitas lingkungan, lahan parkir, dan lainnya sebagai benda bersama dan/atau bagian bersama. Tetapi perindividu yang menempati dan memiliki bagian atas bangunan bertingkat tersebut diberikan hak yang bersifat individu atas ruang sebatas yang ditempatinya. Mengenai hak bersama merupakan hak yang harus digunakan dan dikelola secara bersama, karena menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak, maka penggunaan dan pengelolaan rumah susun beserta lingkungannya yang merupakan hak bersama tersebut harus diatur dan dilakukan oleh suatu perhimpunan penghuni yang dibentuk, kemudian diberikan wewenang dan tanggung jawab.

Perhimpunan penghuni tersebut didefinisikan dalam UURS, Pasal 1 angka 21 yang berbunyi: “Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun yang selanjutnya disingkat PPPSRS adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun”. ¹⁰ Selanjutnya pelaku pembangunan rumah susun berkewajiban menjadi pengelola sementara rumah susun dalam masa transisi sebelum PPPSRS terbentuk, yang kemudian dilanjutkan dengan pembentukannya yang beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun, berdasarkan pada UURS Pasal 59 ayat (1) yang dinyatakan: “Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib mengelola rumah susun”.¹¹ Kemudian dalam ayat (2) diterangkan bahwa masa transisi tersebut ditetapkan paling lama 1

10Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2012 Nomor 108, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5252, Pasal 1 angka 21.

11Ibid, Pasal 59 ayat (1).

5

(satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik (user).¹² Pada masa transisi tersebut kedudukan pelaku pembangunan berubah statusnya menjadi pengelola sementara atas rumah susun disebut dengan property management.

Dalam hal pembentukan PPPSRS ini developer sebagai pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS menurut ketentuan Pasal 75 ayat (1) UURS yang berbunyi : “Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi sebagiamana dimaksud pada Pasal 59 ayat (2) berakhir”.¹³

Notaris sebagai pejabat umum, sekaligus pula sebagai sebuah profesi, posisinya sangat penting dalam membantu menciptakan kepastian hukum bagi masyarakat. Dalam menjalankan jabatannya Notaris harus dapat bersikap profesional dengan dilandasi kepribadian yang luhur dengan senantiasa melaksanakan tugasnya sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku sekaligus menjunjung tinggi kode etik profesi Notaris. Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan umum atau oleh yang berkepentingan dikehendaki untuk dinyatakan dalam suatu akta autentik, menjamin kepastian tanggalnya, mennyimpan aktanya dan memberikan grosse, salinan dan kutipannya, semuanya sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain.¹⁴ Kewenangan Notaris tidak hanya membuat akta autentik saja, Notaris juga ditugaskan melakukan pendaftaran dan mensahkan surat-surat/ akta-akta dibawah

12Ibid, Pasal 59 ayat (2).

13Ibid.

14G.H.S.Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, (Jakarta: Erlangga, 1983) Hlm. 31.

tangan. Notaris juga memberikan nasehat hukum dan penjelasan mengenai undang-undang kepada pihak-pihak yang bersangkutan.

Kehadiran seorang Notaris sangat diperlukan oleh masyarakat. Oleh karena masyarakat memerlukan kepastian hukum dalam setiap perbuatan hukum yang dilakukannya dengan dimilikinya suatu alat bukti tertulis. Dalam penjelasan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dinyatakan bahwa Undang-Undang Dasar 1945 menentukan secara tegas bahwa Negara Republik Indonesia adalah Negara hukum. Prinsip dari Negara hukum ialah menjamin kepastian hukum, ketertiban dan perlindungan hukum yang berintikan kebenaran dan keadilan. Hal tersebut menuntut bahwa setiap perbuatan hukum dalam kehidupan masyarakat memerlukan adanya alat bukti yang menentukan dengan jelas hak dan kewajiban seseorang sebagai subjek hukum dalam masyarakat.

Peranan dari seorang Notaris dalam hukum mencakup berbagai perbuatan hukum, misalnya saja dalam kehidupan sehari-hari masyarakat seperti mendirikan suatu badan usaha, perjanjian tukar menukar, perjanjian jual beli, perjanjian kredit dan sebagainya. Bahkan dalam lingkungan tempat tinggal, peranan seorang notaris kadang kala dibutuhkan oleh masyarakat. Seperti masyarakat yang tinggal dalam suatu lingkungan rumah susun.

Pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun dilakukan dengan akta pendirian dan anggaran dasar rumah tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun. Dimana terdapat hubungan erat dengan Notaris sebagai Pejabat Umum.

Peranan Notaris itu sendiri dapat dilihat di beberapa peraturan yang mengatur

7

mengenai Perhimpunan Penghuni Rumah Susun diantaranya PP nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun, Keputusan Menteri perumahan rakyat Nomor 06/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun dan Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 15/Permen/M/2007 Tentang Tata Laksana Pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Sederhana Milik.

Dimana dalam peraturan-peraturan tersebut terdapat pasal-pasal yang jelas disebutkan adanya peranan dari Notaris sebagai pejabat umum yang ditunjuk untuk melakukan pengesahan terhadap akta pendirian dan anggaran dasar serta anggaran dasar rumah tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun.

Akta adalah surat yang diberi tanda tangan, yang memuat peristiwa- peristiwa yang menjadi dasar daripada suatu hak atau perikatan, yang dibuat sejak semula dengan sengaja untuk pembuktian.¹⁵ Akta yang dibuat oleh seorang notaris merupakan suatu akta otentik dan otensitasnya itu tidak dapat diragukan lagi.

Akta notaris yang telah dibuat pada awalnya tidak ada masalah, akan tetapi dalam pelaksanaannya seringkali terjadi permasalahan, permasalahan itu timbul ketika salah satu pihak merasa dirinya dirugikan. Permasalahan tersebut pada akhirnya menimbulkan suatu sengketa, dimana salah satu pihak menghendaki pembatalan atas akta notaris yang telah dibuat sebelumnya. Berdasarkan latar belakang tersebut maka dapat diangkat beberapa permasalahan yang akan dibahas pada sub bab berikutnya.

15Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, (Yogyakarta : Liberty, 2002), Hlm.142

B. PERMASALAHAN

Berdasarkan uraian dalam latar belakang yang telah disajikan di atas maka permasalahan yang akan diteliti dalam skripsi ini adalah sebagai berikut:

1. Bagaimana pelaksanaan pembangunan rumah susun?

2. Bagaimana pembuatan akta oleh notaris/PPAT?

3. Bagaimana pertanggungjawaban hukum notaris/PPAT dalam pembuatan akta rumah susun?

C. TUJUAN PENULISAN DAN MANFAAT PENULISAN

Secara umum tujuan sebuah penelitian adalah untuk mencari atau menemukan kebenaran atau pengetahuan yang benar¹⁶. Adapun yang menjadi tujuan dari penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut:

1. Untuk mengetahui bagaimana pelaksanaan pembangunan rumah susun 2. Untuk mengetahui pembuatan akta oleh notaris/PPAT

3. Untuk mengetahui bagaimana pertanggungjawaban hukum notaris/PPAT dalam pembuatan akta

Penelitian ini juga mempunyai manfaat dari segi kegunaan teoritis dan kegunaan praktis, yaitu :

1. Manfaat Teoritis

a. Karya tulis ini diharapkan dapat memperkaya literatur di bidang ilmu hukum, khususnya mengenai hukum agraria tentang tanggung jawab hukum notaris terhadap akta rumah susun

b. Karya tulis ini diharapkan mampu menjadi acuan bagi penelitian selanjutnya sehingga dapat memberikan kontribusi terhadap

16 Edy Ikhsan dan Mahmul Siregar, Bahan Ajar Metode Penelitian Hukum, (Medan : Program Strata 1, Fakultas Hukum USU, 2010), hlm.24.

9

pemgembangan ilmu pengetahuan di bidang hukum, khususnya mengenai Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun 2. Manfaat Praktis

a. Bagi pemerintah, karya tulis ini diharapkan dapat menjadi acuan secara yuridis dalam pembuktian akta otentik dari notaris

b. Bagi masyarakat, karya tulis ini diharapkan dapat memberikan pengetahuan mengenai Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun

D. KEASLIAN PENULISAN

Dalam rangka untuk meningkatkan ilmu pengetahuan yang diperoleh oleh penulis, maka penulis menuangkannya dalam sebuah skripsi yang berjudul

“Pertanggungjawaban Hukum Notaris/PPAT Dalam Pembuatan Akta Rumah Susun”. Untuk mengetahui keaslian penulisan, setelah melakukan penelusuran terhadap berbagai judul skripsi yang tercatat pada katalog skripsi departemen Hukum Administrasi Negara Program Kekhususan Hukum Agraria Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, tidak menemukan judul yang sama.

Melalui surat tertanggal 17 Juli 2018 yang dikeluarkan oleh Perpustakaan Universitas Cabang Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara / Pusat Dokumentasi dan Informasi Hukum Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara menyatakan bahwa tidak ada judul yang sama pada Arsip Perpusatakaan Universitas Cabang Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

Penulisan Skripsi ini dimulai dengan mengumpulkan bahan bahan yang berkaitan dengan pembentukan Rumah Susun, Jabatan Notaris serta pembuatan akta, baik literatur yang diperoleh dari pemikiran para praktisi, referensi buku – buku , makalah , hasil seminar, media cetak, media elektronik seperti internet serta bantuan dari berbagai pihak yang berdasarkan pada asas keilmuan yang jujur, rasional, dan terbuka. Bila dikemudian hari ternyata terdapat judul yang sama atau telah ditulis oleh orang lain dalam bentuk skripsi sebelum skripsi ini dibuat, maka hal itu dapat diminta pertanggungjawabannya.

11

E. METODE PENULISAN

Menurut OECD ( Organization for Economic Cooperation and Development ), Research and Experimental Development as creativity, originality, and systematic activity that increases the world‟s stock of knowledge.¹⁷ Pernyataan ini menjadi pendorong pentingnya melakukan penelitian ilmiah untuk kemajuan ilmu pengetahuan. Dalam melakukan penelitian tersebut dibutuhkan metodelogi penelitian yang sesuai dengan ilmu pengetahuan yang menjadi induknya. Setiap ilmu pengetahuan mempunyai identitas masing – masing, sehingga pasti akan ada pelbagai perbedaan.¹⁸

Soerjono Soekanto menyatakan bahwa penelitian hukum merupakan sautu kegiatan ilmiah, yang didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu, yang bertujuan untuk mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu dengan jalan menganalisanya.¹⁹

Penelitian hukum merupakan satu kegiatan ilmiah yang didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu yang bertujuan untuk mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu dengan jalan menganalisanya, kecuali itu juga diadakan pemeriksaan yang mendalam terhadap fakta hukum tersebut untuk kemudian mengusahakan suatu pemecahan atas permasalahan yang timbul di dalam gejala yang bersangkutan.²⁰

17 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, (Jakarta : Kencana Prenada Media Group,2008), Cet.4 Hlm. 30.

18 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, (Jakarta : Cet.2,CV. Rajawali, 1982), Hlm.1

19 Ibid, hlm.46

20 Zainudin Ali, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta: Sinar Grafika), 2011, hlm. 14.

1. Jenis Penelitian

Pengelompokan tipe penelitian hukum yang secara umum adalah sebagai berikut:

a. Penelitian hukum normatif yang mencakup penelitian terhadap asas – asas hukum, inventaris hukum positif, sistematika hukum, sinkronisasi vertikal dan horizontal, hukum inkonkrito, hukum klinis, sejarah hukum, dan perbandingan hukum.

b. Penelitian hukum sosiologis atau empiris yang mencakup penelitian hukum sosiologis, identifikasi hukum tidak tertulis, dan tentang efektifitas hukum. Dapat dikatakan bahwa jenis penelitian skripsi ini yaitu,

“Pertanggungjawaban Hukum Notaris/PPAT Dalam Pembuatan Akta Rumah Susun” adalah penelitian hukum normatif. Penelitian ini mengacu kepada norma-norma hukum yang terdapat dalam peraturan perundang- undangan dan putusan-putusan pengadilan serta norma-norma hukum yang ada dalam masyarakat. Penelitian ini bertujuan untuk mendeskripsikan secara sistematis, faktual dan akurat terhadap suatu keadaan yang menjadi objek penelitian dengan mendasarkan penelitian pada ketentuan hukum normatif.

2. Pendekatan

Pendekatan penelitian yang digunakan adalah pendekatan peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan pembentukan rumah susun dan jabatan notaris.

13

3. Data Penelitian

Sumber data penelitian ini diperoleh dari penelitian kepustakaan. Melalui penelitian kepustakaan diperoleh jenis data Sekunder.²¹ Sumber data dalam penelitian ini keseluruhan merupakan data sekunder yang terdiri atas :

a. Bahan Hukum Primer

Yaitu dokumen peraturan yang mengikat dan ditetapkan oleh pihak yang berwenang. Dalam tulisan ini diantaranya Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria, Undang- Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, Undang-undang Jabatan Notaris Nomor 2 Tahun 2014, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988, Kepmenpera Nomor 6 Tahun 1995, Peraturan Menteri Nomor 15 Tahun 2007, KUH Perdata dan peraturan-peraturan lainnya.

b. Bahan Hukum Sekunder

Yaitu semua dokumen yang merupakan informasi atau hasil kajian tentang pendaftaran kepemilikan properti bagi warga negara asing seperti buku – buku, seminar – seminar, jurnal hukum, majalah, koran, karya tulis ilmiah, dan beberapa sumber Internet yang berkaitan dengan permasalahan skripsi ini.

c. Bahan Hukum Tersier

Yaitu semua dokumen yang berisi tentang konsep – konsep dan keterangan – keterangan yang mendukung bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, seperti kamus, ensiklopedia, dan sebagainya.

21 Bambang Waluyo, Metode Penelitian Hukum, (Semarang: Ghalia Indonesia), 1996, hlm.10.

4. Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian skripsi ini adalah dengan cara studi kepustakaan (library Research), yaitu mempelajari dan menganalisis data secara sistematis melalui buku – buku, surat kabar, makalah ilmiah, majalah, internet, peraturan perundang – undangan, dan bahan – bahan lain yang berhubungan dengan materi yang dibahas skripsi ini.

5. Analisis Data

Dalam suatu penelitian sangat diperlukan suatu analisis data yang berguna untuk memberikan jawabannya terhadap permasalahan yang diteliti. Analisis data dalam penelitian ini menggunakan metode kualitatif. Penelitian dengan metode kualitatif bertolak dari asumsi tentang realitas atau fenomena sosial yang bersifat unik dan kompleks. Padanya terdapat regularitas atau pola tertentu, namun penuh dengan variasi (keragaman).²²

Analisa data adalah proses mengatur urutan data, mengorganisasikannya ke dalam suatu pola, kategori dan satuan uraian dasar. Sedangkan metode kualitatif merupakan prosedur penelitian yang menghasilkan data deskriptif berupa kata-kata tertulis maupun lisan dari orang-orang dan perilaku yang dapat diamati.²³

Analisis Data yang digunakan dalam skripsi ini adalah analisis normatif kualitatif, yaitu data yang diperoleh kemudian disusun secara sistematis dan selanjutnya dianalisis secara kualitatif untuk mendapat solusi dari masalah yang akan dibahas dan hasilnya tersebut dituangkan dalam bentuk skripsi. Metode Kualitatif dilakukan guna mendapatkan data yang bersifat deskriptif.

22 Burhan Bungi, Analisa Data Penelitian Kualitatif, Pemahaman Filosofi dan Metodologis Kearah Penguasaan Modal Aplikasi, (Jakarta: Raja Grafindo), 2003, hlm. 53.

23 Lexy J.Moloeng, Metode Kualitatif, (Bandung: Remaja Rosdakarya), 2004, hlm. 103.

15

F. SISTEMATIKA PENULISAN

Sistematika penulisan bertujuan untuk memberikan gambaran yang menyeluruh terhadap isi daripada skripsi ini. Penulisan skripsi ini dibagi ke dalam 5 (lima) bab, dimana masing – masing bab terbagi atas beberapa sub bab.

Urutan bab tersebut tersusun secara sistematik, dan saling berkaitan antara satu sama lain. Urutan singkat atas bab dan sub bab tersebut dapat diuraikan sebagai berikut :

BAB I PENDAHULUAN

Bab ini memberikan penjelasan tentang latar belakang perlunya pembahasan mengenai tanggung jawab notaris dalam pembuatan akta rumah susun, tujuan dan manfaat penulisan, keaslian penulisan, metode penulisan dan sistematika penulisan.

BAB II PELAKSANAAN PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN

Bab ini memberikan penjelasan mengenai pengertian rumah susun, hak dan kewajiban penyelenggara pembangunan dan pemilik rumah susun serta penghunian dan pengelolaan rumah susun.

BAB III PEMBUATAN AKTA OLEH NOTARIS/PPAT

Bab ini menjabarkan tentang pengertian akta, jenis-jenis akta, kekuatan mengikat akta dan pejabat yang berwenang dalam membuat akta.

BAB IV PERTANGGUNGJAWABAN HUKUM NOTARIS/PPAT

DALAM PEMBUATAN AKTA RUMAH SUSUN

Bab ini memberikan penjelasan mengenai pengertian notaris, dasar hukum jabatan notaris, hubungan notaris dengan akta, kewenangan dan larangan dalam jabatan notaris, serta pertanggungjawaban notaris terhadap akta yang telah dibuatnya.

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

Bab terakhir berisi kesimpulan yang diambil oleh penulis terhadap bab – bab sebelumnya yang telah penulis uraikan dengan mencoba memberikan saran – saran yang penulis anggap perlu dari kesimpulan yang diuraikan tersebut.

17 BAB II

PELAKSANAAN PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN

A. Pengertian Rumah Susun

Kondominium, merupakan istilah yang dikenal dalam sistem hukum Negara Italia. Kondominium terdiri atas dua suku kata con yang berarti bersama- sama dan dominium berarti pemilikan. Di Negara Inggris dan Amerika menggunakan istilah Joint Property sedangkan Negara Singapura dan Australia mempergunakan istilah Strata Title. Banyaknya istilah yang dipergunakan kalangan masyarakat di Indonesia seperti apartemen, flat, kondominium, rumah susun (rusun) akan semakin membingungkan awam.²⁴

Sebagai suatu bahan banding kajian tentang rumah susun dan menambah wawasan tentang hal itu, Strata Scheme, menurut hukum di Negara bagian New South Wales di Australia menentukan sebagai berikut:

“a strata scheme is legally recognized arrangement whereby a building and the land upon which it is erected is subdivided into lots or lots and common property, the lots (or units as they are commonly called) having separate title, the transfer of which is not inherently restricted, the common property being used by the occupiers of the lots but owned by the body corporate as an agent for the owners of the lots in specified proportions. The definitions is much wider in that it encompasses not only the manner of subdivision, but also the allocations of units entitlements among the lost and more importantly, the rights and the obligations that exist from time to time between the owners of the lots (or proprietors), other

24 Imam Kuswahyono, Op.Cit., hlm. 5.

person who have an interest in a lot (e.g. mortgages), the occupiers of the lots and the body corporate.”²⁵

Sebenarnya kalau dikembalikan kepada undang-undangnya, yakni Undang-Undang Nomor. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, maka kerancuan tidaklah perlu timbul, karena istilah yang dipergunakan oleh undang-undang tersebut telah jelas dan tegas yakni Rumah Susun.²⁶ Adapun definisi Rumah Susun menurut undang-undang tersebut adalah: “Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan dipergunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama”.²⁷

Pada hunian dengan konsep rumah susun terdapat bagian-bagian yang dapat dimiliki secara perseorangan dan terpisah, yang disebut satuan rumah susun, dan ada bagian yang merupakan hak bersama dari seluruh pemilik satuan rumah susun yang terdiri atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Selain satuan-satuan yang penggunaannya terpisah dan bagian bersama dari bangunan tersebut serta benda bersama dan tanah bersama yang di atasnya didirikan rumah susun, yang karena sifat dan fungsinya harus digunakan dan dinikmati bersama dan tidak dapat dimiliki secara perseorangan.²⁸

Bagian bersama yaitu bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi rumah susun, bagian ini

25 Ibid, hlm.6.

26 Loc.cit.

27 Pasal 1 ayat 1 Undang-Undang No.16 Tahun 1985

28 Eman Ramelan, Problematika Hukum Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Dalam Pembebanan Dan Peralihan Hak Atas Tanah, (Yogyakarta: Aswaja Pressindo, 2015), hlm. 3

19

tidak dapat dimiliki haknya dan dimonopoli pemilik satuan rumah susun. Bagian bersama ini misalnya fondasi, tangga, dan atap. Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun untuk pemakaian bersama dan dimiliki bersama secara tak terpisah, bagian ini melengkapi rumah susun agar dapat berfungsi secara optimal. Misalnya tempat parkir, lapangan olahraga, tempat ibadah yang kesemuanya berada di luar rumah susun tetapi berada di atas tanah bersama.²⁹

Tanah bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan. Rasio penguasaan bersama atas sebidang tanah yang diatasnya berdiri rumah susun memiliki dasar hukum yang cukup kuat, yaitu Pasal 4 ayat 1 jo. Pasal 2 UUPA yang menunjukkan bahwa hak atas tanah dapat dimiliki atau dikuasai secara bersama-sama dengan pihak lain.

Sedangkan ketentuan UURS merupakan dasar untuk pengaturan satuan rumah susun. Aturan satuan rumah susun berpangkal pada pengaturan dalam UUPA, sehingga dalam proses pembangunannya, pemilikan hingga peralihannya harus tetap sesuai dengan aturan dalam UUPA. Dengan demikian aturan UURS tidak boleh bertentangan dengan aturan dalam UUPA.³⁰

Arah kebijaksanaan rumah susun di Indonesia tercantum dalam UU Rusun berisi tiga unsur pokok , yaitu:³¹

1. Konsep tata ruang dan pembangunan perkotaan

29 Loc.cit.

30 Loc.cit.

31 Tim penulis Leks&Co, Hukum Real Estat Bagian I Hukum Pertanahan, Perumahan, dan Rumah Susun, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2017), hlm.2

Dengan mendayagunakan tanah secara optimal dan mewujudkan permukiman dengan kepadatan penduduk.

2. Konsep pembangunan hukum

Dengan menciptakan hak kebendaan baru, yaitu satuan rumah susun yang dapat dimiliki secara perseorangan dengan pemilikan bersama atas benda, bagian dan tanah, dan menciptakan badan hukum baru, yakni perhimpunan penghuni, yang dengan anggaran dasar dan anggaran rumah tangganya dapat bertindak ke luar dan ke dalam atas nama pemilik satuan rumah susun, berwenang mewujudkan ketertiban dan ketenteraman dalam kehidupan rumah susun.

3. Konsep pembangunan ekonomi dan kegiatan usaha

Dengan dimungkinkannya kredit konstruksi dengan pembebanan hipotik atau fidusia atas tanah beserta gedung yang masih dibangun.

Berdasarkan arah kebijaksanaan tersebut, maka tujuan pembangunan rumah susun adalah:

1. Untuk pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat;

2. Untuk mewujudkan permukiman yang serasi, selaras, dan seimbang;

3. Untuk meremajakan daerah-daerah kumuh;

4. Untuk mengoptimalkan sumber daya tanah perkotaan; dan 5. Untuk mendorong permukiman yang berkepadatan penduduk.³²

32 Arie S. Hutagalung, Condominium dan Permasalahannya, Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002, hlm. 21

21

Rumah susun apabila ditinjau dari sudut penggunaannya dapat dibagi menjadi tiga golongan sebagai berikut:³³

1. Rumah susun hunian yakni rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat tinggal.

2. Rumah susun bukan hunian yakni rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat usaha dan atau kegiatan sosial.

3. Rumah susun campuran yakni: rumah susun yang sebagian berfungsi sebagai tempat tinggal dan sebagian berfungsi sebagai tempat usaha.

B. Hak Dan Kewajiban Penyelenggara Pembangunan Rumah Susun

Menurut ketentuan Pasal 7 ayat 3 Undang-Undang No.16 Tahun 1985 penyelenggara pembangunan bangunan sistem rumah susun mempunyai kewajiban sebagai berikut:

“Memisahkan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama dengan pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar, uraian dan batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal dengan akta pemisahan. Dengan demikian, akta pemisahan rumah susun menjadi tanda bukti pemisahan rumah susun menjadi satuan-satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama”.

Penyelenggaraan pembangunan rumah susun mempunyai kewajiban pula untuk mendaftarkan akta pemisahan pada kantor pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat dengan melampirkan:³⁴

a. Sertifikat hak atas tanahnya,

33 Imam Kuswahyono, Op.cit., hlm.13

34Ibid, hlm.38

b. Izin layak huni dari Pemerintah Daerah, dan

c. Warkah-warkah lainnya yang diperlukan, misalnya surat kuasa.

Menurut Pasal 7 ayat 2 Undang-Undang No.16 Tahun 1985 ditentukan sebagai berikut: “Penyelenggaraan pembangunan yang membangun rumah susun di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, wajib menyelesaikan status hak guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelum menjual satuan rumah susun yang bersangkutan”.

Di samping beberapa kewajiban penyelenggara pembangunan rumah susun di atas, sebelum menjual developer berkewajiban pula untuk memberitahukan beberapa hal kepada calon pemilik rumah susun. Adapun hal-hal yang dimaksud adalah segala sesuatu mengenai hak dan kewajiban calon pemilik satuan rumah susun:³⁵

1. Tanah bersama: tanah sesuai dengan daerah perencanaan yang digunakan perhitungan koefisien dasar bangunan (KDB) dan koefisien luas bangunan (KLB) seperti tertuang di dalam blok plan.

2. Benda bersama misalnya: fasilitas olahraga, sarana bermain bagi anak- anak, dan lain-lain yang terletak di atas tanah bersama.

3. Bagian bersama yang merupakan fasilitas yang terdapat di dalam bangunan rumah susun (tower) misalnya koridor, lift, tangga dan lain- lain.

35 Ibid, hlm.39

23

4. Batas dan luas satuan rumah susun yang dapat dimiliki dan dikuasai secara perseorangan (persoonlijk).

Selain kewajiban-kewajiban sebagaimana telah dipaparkan, penyelenggara pembangunan rumah susun memiliki hak-hak tertentu. Adapun hak-hak yang dimaksud antara lain sebagai berikut:³⁶

1. Penyelenggara pembangunan rumah susun berhak untuk menempati dan menggunakan sendiri ataupun menyewakan kepada pihak lain bagian-bagian rumah susunnya yang dibangunnya.

2. Penyelenggara pembangunan rumah susun berhak untuk menjual tiap satuan rumah susun yang merupakan bagian rumah susun tersebut secara individual, berikut hak bersama atas bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama sesuai dengan nilai perbandingan proporsionalnya.

3. Penyelenggara pembangunan rumah susun berhak untuk memperoleh fasilitas kredit yang diperlukan untuk pembiayaan pembangunan rumah susun yang bersangkutan.

4. Sebagai jaminan/agunan kredit pembiayaan pembangunan rumah susun yang bersangkutan penyelenggara pembangunan rumah susun berhak untuk menggunakan tanah beserta bangunan yang masih akan dibangun.

C. Hak Dan Kewajiban Pemilik Satuan Rumah Susun

Hak dapat diartikan sebagai “kenikmatan dan keleluasaan yang diberikan kepada individu dalam melaksanakan perbuatannya”. Sedangkan kewajiban

36 Loc.cit.

merupakan “pembatasan dan beban yang diberikan oleh hukum kepada perseorangan yang harus ditunaikan kepada pihak lawan”.³⁷ Demikian pula halnya dengan pemilikan terhadap satuan rumah susun, maka setiap pemilik terikat pada adanya hak dan kewajiban itu.

Yang dimaksud hak adalah ruangan dalam bentuk geometrik tiga dimensi yang tidak selalu dibatasi oleh dinding dengan beberapa catatan sebagai berikut:³⁸

1. Dalam hal dibatasi oleh dinding batas pemilikannya adalah permukaan bagian dalam dari dinding pemisah, permukaan bawah langit-langit struktur, permukaan atas lantai struktur.

2. Dalam hal sebagian tidak dibatasi dinding, batas pemilikannya adalah batas permukaan dinding bagian luar yang berhubungan langsung dengan udara luar yang ditarik secara vertikal (tegak lurus).

3. Dalam hal keseluruhannya tidak dibatasi dinding batas pemilikannya adalah garis batas yang ditentukan dan ditarik secara vertikal yang penggunaannya sesuai dengan peruntukannya.

Dengan demikian dapat ditegaskan bahwa di luar batas-batas sebagaimana ditentukan di atas, menjadi kewajiban perhimpunan penghuni dan badan pengelola sebagai pengelola dan pemelihara atas bagian, benda, dan tanah bersama. Atas dasar pengertian hak pemilik itu, maka pemilik mempunyai beberapa kewenangan atau hak sebagai berikut:³⁹

1. Mempergunakan sendiri atau menyewakan satuan rumah susun kepada pihak lain.

37 Soedikno Mertokoesoemo, Mengenal Hukum, (Yogyakarta: Liberty, 1986), hlm.38.

38 Imam Kuswahyono, Op.cit., hlm.61.

39 Ibid, hlm.62.

25

2. Mempergunakan hak milik atas satuan rumah susun sebagai agunan/jaminan kredit dengan dibebani hak tanggungan misalnya hipotik jika tanahnya berstatus hak milik atau hak guna bangunan, fidusia jika tanahnya berstatus sebagai hak pakai.

3. Memindahkan hak milik atas satuan rumah susun kepada pihak lain dalam bentuk jual beli, tukar-menukar, hibah, inbreng (pemasukan sebagai pernyertaan dalam perusahaan).

Berdasarkan ketentuan dalam UURS, Kewajiban pemilik satuan rumah susun adalah:

a. Para pemilik satuan rumah susun atau penghuninya berkewajiban membentuk Perhimpunan Penghuni. Perhimpunan penghuni merupakan suatu badan hukum, yang bertugas mengurus kepentingan bersama para pemilik satuan rumah susun dan penghuninya, yang bersangkutan dengan pemilikan dan penghuninya, agar terselenggara kehidupan bersama yang tertib dan aman dalam lingkungan yang sehat dan serasi.

b. Pembiayaan kegiatan perhimpunan penghuni dan badan pengelola ditanggung bersama oleh para pemilik satuan rumah susun dan para penghuni, masing-masing sebesar imbangan menurut nilai perbandingan proporsionalnya.

c. Jika jangka waktu hak atas tanah bersamanya berakhir, para pemilik satuan rumah susun berkewajiban bersama-sama mengajukan permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang bersangkutan.

Setiap pemegang hak milik atas satuan rumah susun berkewajiban untuk menjadi anggota perhimpunan penghuni (residents association) serta mematuhi kewajiban sebagai berikut:⁴⁰

1. Membayar biaya pemeliharaan (maintenance/ management fee/ service charge).

2. Berkewajiban membayar biaya utilitas umum (utility charge), besar biaya huruf a dan b ditentukan berdasarkan nilai perbandingan proposional (NPP) oleh badan pengelola setiap bulan.

3. Mengasuransikan satuan rumah susun yang dimiliki dari bahaya kebakaran, gempa secara all risks.

4. Mematuhi dan melaksanakan dengan baik anggaran dasar dan anggaran rumah tangga (articles of association).

5. Memelihara rumah susun dan lingkungannya termasuk yang menjadi milik bersama.

6. Membayar pajak bumi dan bangunan (PBB) sesuai dengan nilai perbandingan proposionalnya (NPP).

D. Penghunian Dan Pengelolaan Rumah Susun

Pembangunan rumah susun baik yang dilakukan di kota-kota besar seperti Jakarta, Medan Surabaya, dan kota- kota lainnya di Indonesia banyak dilakukan oleh pihak swasta. Sebagai contoh misalnya di Jakarta, pertama kali dibangun suatu bangunan gedung bertingkat yang mempergunakan konsep rumah susun adalah Jakarta International Trade Centre yang dibangun oleh kelompok Sinar

40 Loc.cit.

27

Mas yang sertifikat hak milik atas satuan rumah susun diterbitkan pada 1 September 1992. Disusul kemudian Permata Hijau Apartments yang merupakan hunian vertikal pertama yang dipasarkan oleh swasta pada tahun 1992. Sampai sejauh ini proyek pembangunan hunian vertikal terbesar di Indonesia bahkan untuk kawasan Asia Tenggara adalah Jakarta Golf Village yang dimulai pada tahun 1994 dengan 8500 unit apartemennya.⁴¹

Beberapa alasan yang dapat dikemukakann mengapa pihak swasta lebih banyak melakukan aktivitas di bidang pembangunan rumah susun adalah sebagai berikut:⁴²

1. Sektor pembangunan rumah susun cukup menguntungkan dan aman terutama jaminannya jelas dan nilainya akan meningkat terus.

2. Secara relatif kebutuhan masyarakat akan rumah susun khususnya menengah di bawah cukup banyak.

3. Tersedianya sumber daya yang ahli di bidang ini, misalnya: konsultasi properti, arsitek, dan manajer properti.

4. Gencarnya upaya pemasaran produknya baik melalui media cetak, elektronik maupun pameran properti.

Lazimnya setelah segala sesuatunya telah rampung, perusahaan pengembang (developer) melakukan kegiatan pemasaran pendahuluan.

Selanjutnya, untuk mengatur masalah-masalah yang berhubungan dengan pengelolaan suatu bangunan vertikal ditangani oleh suatu lembaga yang disebut perhimpunan penghuni. Lembaga yang diberi kedudukan sebagai suatu badan

41 Tondy O.Lubis, Seminar Strata Title and Management Corporation Legal Implication and Practical Applications, (Jakarta: Strategindo Forum, 1995), hlm.2.

42 Imam Kuswahyono, Op.cit., hlm.81.

hukum ini mutlak diperlukan dalam hal mengatur dan mengurus kepentingan bersama para penghuni. Demikian juga untuk bangunan vertikal yang bukan untuk hunian diperlukan hadirnya lembaga ini.

Para pemilik atau penghuni Rumah Susun berkewajiban membentuk Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS). PPRS merupakan suatu badan hukum yang bertugas mengurus kepentingan bersama pemilik satuan rumah susun dan penghuninya yang bersangkutan dengan pemilikan dan penghuniannya agar terselenggara kehidupan bersama yang tertib dan aman dalam lingkungannya yang sehat dan serasi.⁴³

UURS mewajibkan kepada para penghuni untuk membentuk perhimpunan penghuni dan pemilik satuan rumah susun (PPPSRS) setelah rumah susun terjual.

Dalam UURS dan PP nomor 4 Tahun 1988 dikenal dua macam istilah pemilik dan penghuni satuan rumah susun. Dalam UURS pasal 1 angka 18 yang dimaksud dengan Pemilik adalah setiap orang yang memiliki satuan rumah susun. Yang menjadi anggotanya adalah setiap penghuni atau pemilik satuan rumah susun tersebut.⁴⁴

PPPSRS dapat mewakili para penghuni dalam melakukan perbuatan hukum baik kedalam maupun keluar pengadilan. Eksistensi PPPSRS penting, karena itu dalam pasal 74 UURS jo. Pasal 54 ayat 1 PP nomor 4 tahun 1988 mewajibkan untuk pembentukan perhimpunan tersebut. Keberadaan PPPSRS

43 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, isi dan pelaksanaannya, cet ke-9, (Jakarta: Djambatan, 2003), hlm. 362.

44 Eman Ramelan, Op.cit., hlm.29.

29

adalah untuk mengatur dan mengurus kepentingann bersama yang bersangkutan sebagai pemilikan, penghunian, dan pengelolaannya.⁴⁵

Sebelum PPPSRS terbentuk, maka Pelaku Pembangunan Rumah Susun (PPRS) wajib bertindak sebagai pengurus perhimpunan penghuni dan membantu penyiapan terbentuknya perhimpunan penghuni yang secepatnya. Apapun alas hak seseorang menjadi penghuni satuan rumah susun, dia memiliki hak-hak tertentu berkaitan dengan penghuniannya. Selain itu penghuni juga harus melaksanakan kewajiban-kewajiban dan senantiasa memperhatikan larangan-larangan yang berlaku sebagai penghuni rumah susun.⁴⁶

Pasal 52 UURS disebutkan bahwa setiap orang yang menempati, menghuni atau memiliki satuan rumah susun wajib memanfaatkan satuan rumah susun sesuai dengan fungsinya. Dalam kaitannya dengan memanfaatkan satuan rumah susun tidak terlepas dari penggunaan hak bersama, demikian juga tidak dapat menghindarkan diri atau melepaskan kebutuhannya untuk menggunakan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Dengan demikian dapat dikatakan dalam hunian rumah susun menyaratkan adanya asas kebersamaan dalam penempatan, penggunaan/pemakaian serta pemanfaatannya.⁴⁷

Dalam ketentuan hukum disyaratkan, untuk menjamin ketertiban, kegotongroyongan, dan keselarasan sesuai dengan kepribadian dalam mengelola bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, maka dibentuk perhimpunan penghuni dan pemilik satuan rumah susun (PPPSRS) yang mengatur dan mengurus kepentingan bersama. Keharusan membentuk PPPSRS secara filosofis

45 Loc.cit.

46 Ibid, hlm.30.

47 Loc.cit.

merefleksikan, bahwa penghuni yang satu dengan yang lain ada suatu keterikatan hukum dan ikatan kebatinan dalam menggunakan fasilitas maupun sarana yang tersedia dalam rumah susun.⁴⁸

Dalam kaitannya dengan lembaga perhimpunan penghuni ini Munawir menekankan akan pentingnya pembentukan lembaga ini “dengan berorientasi pada pemgembangan masyarakat calon penghuni serta untuk mengembangkan wilayah kota”. Dengan keterpaduan kedua orientasi tersebut, menurut Munawir akan membawa dampak sebagai berikut:⁴⁹

1. Persoalan antagonis (bertentangan satu dengan lainnya) antara calon penghuni dengan pemerintah daerah atau pihak terkait (stakeholder) dapat terhindarkan sejak awal.

2. Dengan kelugasan orientasi, arah peremajaan daerah slum dan equatter settlement, sudah terfokus baik sebelum, selama maupun sesudah pelaksanaan pembangunan. Pendekatan secara parsial, seperti pembentukan himpunan penghuni yang dilaksanakan pasca konstruksi hanya akan mengancam keberlangsungannya di masa mendatang yang menjadi cirri eksistensinya”

Tondy O. Lubis melihat akan pentingnya pengaturan mengenai lembaga ini yang didefinisikan sebagai berikut:⁵⁰ “A legal entity which is the governing body in the „Strata Title‟ development responsible for the management of the Rumah Susun (Strata title development), either by establishing a Managing Agent

48 Ibid, hlm.31.

49 Imam Kuswahyono, Op.cit., hlm.82.

50 Tondy O.Lubis, Op.cit., hlm.4.

31

(Badan Pengelola) or by appointing a third party as the Managing Agent. In the case that the Resident‟ Association assigns a third party, the Managing Agent should be a legal entity and professional”

Pendapat yang senada yang diberikan oleh Arie Sukanti Hutagalung yang menyatakan sebagai berikut:⁵¹“Perhimpunan penghuni yang diberi kedudukan sebagai badan hukum, mutlak diperlukan untuk mengatur dan mengurus kepentingan bersama para penghuni, yang bersangkutan dengan pemilikan, penghunian dan pengelolaan rumah susun yang mereka huni bersama. Satuan rumah susun yang merupakan milik individual dikelola sendiri oleh pemiliknya.

Tetapi apa yang merupakan hak bersama, harus dikelola secara bersama, karena menyangkut kepentingan orang banyak”.

Keberhasilan pembentukan dan berjalannya fungsi lembaga ini akan membawa dampak positif sebagai salah satu faktor penentu bagi keberhasilan program pemerintah dalam penyediaan papan hunian yang vertikal dan berpenghuni banyak. Dalam pelaksanaan selanjutnya ada satu hal yang patut dicatat adalah tugas dari tiap-tiap pemerintah daerah untuk melakukan pengawasan dan pembinaan untuk mewujudkan tujuan pembangunan rumah susun ini. Dalam hal pengawasan hal-hal yang dapat dilakukan langsung oleh pemerintah daerah adalah upaya-upaya agar ketentuan dari instruksi yang telah diberikan secara nyata dipatuhi dan dilaksanakan. Contohnya: masalah pembayaran pajak bumi dan bangunan, pembayaran retribusi daerah untuk sampah. Masalah pembinaan biasanya dilakukan dengan mengadakan upaya-

51 Arie S.Hutagalung, Sistem Condominium di Indonesia: Implikasi dan Manfaatnya bagi Developer/Property Owner, (Jakarta, 1991), hlm. 15.

upaya penyuluhan tentang kehidupan secara bersama, bagaimana mempergunakan dan mengelola benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama. Kesemuanya tiada lain dimaksudkan agar, tercipta suatu komunitas yang tertib, aman, nyaman terhindar dari adanya konflik.

Menurut beberapa ahli di bidang hukum bahwa sebaik apa pun suatu produk hukum yang berupa peraturan perundang-undangan akan banyak ditemui kekurangannya. Demikian pula halnya dengan masalah perhimpunan penghuni yang diatur di dalam 19 pasal di dalam Peraturan Pemerintah No.4 Tahun 1988.

Namun masih belum mencakup beberapa masalah antara lain: siapa yang menangani masalah asuransi bangunan bertingkat itu, siapa yang wajib membayar pajak atas pemakaian common use, siapa yang seharusnya menyelesaikan perselisihan antar penghuni rumah susun, berapa lama sebenarnya tanggung jawab developer dalam pengelolaan rumah susun.⁵²

Lembaga ini tergolong pada hal yang baru dan unik seperti dikatakan oleh Tondy O. Lubis bahwa: “Residents Association is unique, it‟s not a company, yet it can have companies as its members. To add more complexity, it can assign a Managing Agent which is according to Strata Title Act should be a legal entitypractically a company”.⁵³

Dalam hal PPPSRS telah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS. PPPSRS berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan

52 Ibid, hlm.16.

53 Tondy O.Lubis, Op.cit., hlm.7.

33

penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama dan penghunian.⁵⁴

Maksud dan tujuan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun adalah:

a. Untuk mencapai pemanfaatan dan pemakaian rumah susun khusus bagi keperluan satuan rumah susun sebagaimana ditentukan dalam Undang-Undang Rumah Susun dan PP No.4 tahun 1988 dan peraturan perundang-undangan;

b. Untuk membina, mengatur serta mengurus kepentingan bersama di antara penghuni satuan rumah susun dengan menerapkan keseimbangan kepentingan penghuni agar dapat tercapai ketertiban dan keselarasan kehidupan bertetangga sesuai denga jiwa dan kepribadian bangsa Indonesia, khususnya dalam mengelola bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama;

c. Untuk menjaga dan saling melengkapi kebutuhan penghuni dalam menggunakan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

d. Untuk menjamin kelestarian penggunaan fungsi hak bersama (bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama) di antara penghuni;

e. Untuk membina terciptanya kegotongroyongan dalam kehidupan lingkungan di antara penghuni satuan rumah susun.

Tugas pokok perhimpunan penghuni adalah:

a. Mengesahkan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga yang disusun oleh pengurus dalam rapat umum perhimpunan penghuni;

b. Membina para penghuni ke arah kehidupan bersama yang serasi, selaras, dan seimbang dalam rumah susun dan lingkungannya;

54 Eman Ramelan, Op.cit., hlm.32.

c. Mengangkat pengurus sesuai dengan hasil rapat umum perhimpunan penghuni;

d. Mengawasi pekerjaan badan pengelola dalam rangka pengelolaan satuan rumah susun berserta hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.⁵⁵

Susunan organisasi Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS) meliputi Dewan Pembina, Dewan Pengawas, dan Dewan Pengurus. Menurut Pasal 1 butir 9 Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 15/PERMEN/M/2007 tentang Tata Laksana Pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Sederhana Milik, yang dimaksud dengan pengurus adalah: “kumpulan orang yang ditunjuk dan diberi amanat oleh anggota PPRS untuk menyelenggarakan dan mengelola PPRS.”⁵⁶

Berdasarkan Pasal 57 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988, anggota Perhimpunan Penghuni dipilih berdasarkan asas kekeluargaan oleh para anggota perhimpunan melalui rapat umum perhimpunan penghuni yang khusus diadakan untuk keperluan tersebut.

Persyaratan anggota pengurus ialah para penghuni atau para wakilnya yang sah menurut hukum dan memenuhi syarat-syarat di bawah ini, yaitu:⁵⁷

1. Warga Negara Indonesia yang setia pada Pancasila dan Undang- Undang Dasar 1945.

2. Berdomisili di rumah susun.

55 Arie S. Hutagalung, Op.cit., 2002, hlm.84-85.

56 Tim penulis Leks&Co, Op.cit., hlm.71.

57 Arie S.Hutagalung, Op.cit., 2002, hlm.89.

35

3. Berstatus sebagai penghuni yang sah di rumah susun.

4. Memiliki Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan kartu keluarga yang sah di rumah susun.

5. Mempunyai pengetahuan dan keterampilan kerja yang baik.

6. Mampu bekerja sama dengan sesame pengurus perhimpunan penghuni rumah susun lainnya.

7. Mampu berinisiatif dan mencari sumber dana, baik dari dalam maupun di luar, guna kebutuhan dan kepentingan penghuni rumah susun.

Kewenangan dan kewajiban pengurus PPRS menurut SK Menteri Negara Perumahan Rakyat selaku Ketua Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Nasional No.6/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar, dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun adalah sebagai berikut:⁵⁸

1. Kewenangan pengurus adalah:

a. Pengurus berwenang untuk membuat dan mengubah aturan tata tertib dan pengelolaan penghunian serta menentukan kebijaksanaan sesuai dengan anggaran dasar atau anggaran rumah tangga perhimpunan penghuni.

b. Pengurus berwenang untuk melakukan peringatan, teguran, dan tindakan lain terhadap penghuni yang melanggar atau tidak menaati aturan anggaran dasar atau anggaran rumah tangga, aturan tata tertib, keputusan rapat umum, keputusan rapat pengurus, dan perjanjian dengan badan pengelola.

58 Tim penulis Leks&Co, Op.cit., hlm.72.

c. Ketua dan sekretaris mewakili perhimpunan penghuni di dalam dan di luar pengadilan tentang segala hal dan segala kejadian, sesuai dengan anggaran dasar atau anggaran rumah tangga perhimpunan penghuni dan peraturan perundang-undangan yang berlaku serta menjalankan segala tindakan, baik mengenai pengurusan maupun yang mengenai pemilikan dalam ruang lingkup pengelolaan rumah susun tersebut.

2. Kewajiban pengurus adalah:

a. Memberikan pertanggungjawaban kepada rapat umum perhimpunan penghuni.

b. Menyampaikan laporan kepada perhimpunan penghuni secara berkala sekurang-kurangnya dua kali setahun atas pekerjaan badan pengelola.

c. Menyelenggarakan tugas-tugas administrasi yang berkaitan dengan masalah penghunian perhimpunan penghuni, melaksanakan putusan rapat umum perhimpunan penghuni.

d. Membina penghuni kearah kesadaran hidup bersama, selaras, serasi, dan seimbang dalam perhimpunan penghuni.

e. Mengawasi pelaksanaan penghunian satuan rumah susun agar penghuni mematuhi ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam anggaran dasar dan anggaran rumah tangga serta perikatan dengan badan pengelola.

f. Menetapkan dan menerapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah dilakukan oleh penghuni terhadap keputusan rapat umum

37

perhimpunan penghuni, keputusan rapat pengurus, anggaran dasar atau anggaran rumah tangga perhimpunan penghuni serta perjanjian dengan badan pengelola, termasuk memohon bantuan dari Kantor Dinas Perumahan, pemerintah daerah, dan pihak berwajib lainnya dalam menerapkan sanksi bagi penghuni yang tidak mematuhi tata tertib penghunian.

g. Menjalin hubungan kerja sama, baik secara langsung maupun tidak langsung dengan pihak-pihak terkait sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan.

Dalam praktik ada pelaku pembangunan rumah susun yang sama sekali tidak berusaha membantu terbentuknya PPPSRS. Bahkan sejak awal pembangunan sampai terjualnya seluruh satuan rumah susun, pelaku pembangunan tetap mengelola rumah susun tersebut. Adapun mengenai keanggotaan dan status dari PPPSRS:⁵⁹

a. Anggotanya adalah pemilik dan penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun;

b. Status PPPSRS sebagai Badan Hukum;

c. Sesuai dengan ketentuan Pasal 1 angka 21 yang menyatakan bahwa Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun;

59 Eman Ramelan, Op.cit., hlm.33.

Setelah terbentuk, PPPSRS tersebut mempunyai kewajiban yang harus ditunaikan terhadap semua anggota, yaitu kewajiban untuk:⁶⁰

a. Berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama, dan penghunian;

b. Tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan penghunian diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPPSRS;

Hak –hak para anggota Perhimpunan Penghuni adalah:

a. Memilih dan dipilih menjadi pengurus Perhimpunan Penghuni sesuai syarat-syarat yang ditentukan dalam Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan;

b. Mengajukan usul, mengajukan pendapat dan menggunakan atau mengeluarkan hak suara yang dimilikinya dalam rapat umum atau rapat luar biasa sesuai dengan ketentuan dalam Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan;

c. Memanfaatkan dan memakai sesuai dengan keperluannya atas pemilikan dan/atau penggunaan satuan rumah susun secara tertib dan aman, termasuk bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama;

d. Mendapatkan perlindungan sesuai dengan Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan.

60 Loc.cit.