2. TINJAUAN LAHAN PROYEK
2.1 Strategi dan Arahan Struktur Tata Ruang Kota Batu
Rencana tata ruang merupakan salah satu instrumen pengendali yang digunakan dalam pembangunan suatu wilayah. Nilai-nilai utama yang menjiwai rencana tata ruang kota Batu antara lain :
• Pengembangan penggunaan lahan dengan memperhatikan ekologi kota, kecenderungan kebutuhan masyarakat, pola intensitas pemanfaatan ruang.
• Pengembangan kota berdasarkan potensi yang mengindikasikan perkembangan bidang pertanian dan pariwisata.
• Pelayanan dan penyediaan fasilitas sebagai manifestasi penentapan fungsi dan peran kota Batu.
Gambar 2.1 Kondisi sekitar Tapak
2.2 Lokasi Site yang dipilih
Gambar 2.2 . Situasi sekitar tapak
2.2.1 Data Tapak
Lokasi lahan : Jl. Panglima Sudirman, desa Pasanggrahan Kecamatan batu.
Luas Lahan : 6.8 ha KDB : 40 – 60 % KLB : 0,4 – 2,4 TLB : 1 -4 lantai
Topografi : Mamiliki kemiringan rata-rata 2,5°
Kecepatan angin rata-rata : 6,975 Km/jam Suhu udara rata-rata : 21° - 25°C Kelembaban udara rata-rata : 76 %
2.2.2 Batas-batas site
Utara : Perkebunan sawi, perbukitan
Selatan : Jalan Panglima Sudirman, Hotel Asida
Timur : Kantor Walikota, Pabrik Tekstil (PT. Wastra Indah) Barat : Lahan Kosong, Gereja Jago
2.3 Rencana penetapan FAR/KLB dan BCR/KDB
Intensitas penggunaan ruang merupakan suatu strategi pengaturan bangunan yang akan ditempatkan pada lingkungan perumahan. Pengaturan bangunan dalam hal ini mencakup penentuan Floor Are Ratio (FAR) yang merupakan perbandingan antaran luas lantai total dengan luas lahan serta Building Coverage Ratio (BCR) merupakan perbandingan antara luas bangunan dengan luas lahan.
Penentuan besarnya FAR dan BCR berdasarkan pertimbangan sebagai berikut:
• Kepadatan bangunan yang diinginkan, dengan maksud untuk ketertiban bangunan rapat atau bangunan renggang.
• Kegiatan yang akan mempergunakan bangunan tersebut, sehubungan dengan kebutuhan ruang parkir.
• Ketinggian bangunan yang diharapkan. Penentuan intensitas penggunaan ruang di wilayah rencana bertitik tolak kepada jumlah penduduk yang akan ditampung, yang pada akhirnya akan diperoleh kepadatan yang diinginkan. Berdasarkan hasil RUTRK Kotatif Batu dan pengaturan penduduk pada wilayah rencana terlihat ada suatu batasan kapatitas daya tampung maksimal. Dari kapasitas ini muncul kepadatan bangunan bersih dan kepadatan bangunan kotor yang direncanakan.
Pada dasarnya jenis perumahan yang direncanakan tidak bertingkat, kecuali untuk bangunan-bangunan perkantoran, pendidikan, jasa sosial. Hal ini mengingat pada rencana lahan yang kosong masih banyak tersedia.
Sesuai dengan kebutuhan dalam peraturan bangunan bahwa sebagian persil yang tertutup oleh bangunan maksimal adalah 60% dari seluruh persil, maka pengaturan KDB untuk bangunan-bangunan di wilayah perencanaan adalah 40%-60%. Sedangkan besar KLB untuk area tersebut adalah 0,4-2,4.
Pengaturan tingkat kepadatan bangunan pada wilayah rencana ditata sedemikian rupa demi kenyamanan lingkungan perumahan, sehingga tingkat kepadatan bangunan pada perumahan kini direncanakan sebagai perumahan tingkat kepadatan rendah dan sedang. Namun untuk kawasan yang telah padat dengan perumahan, diusahakan semaksimal mungkin dipertahankan sehinggan tingkat kepadatannya merupakan tingkat kepadatan campuran dan kepadatan tinggi. Akan tetapi untuk perumahan dengan kepadatan campuran dan kepadatan tinggi tetap dipertahankan kualitas lingkungannya.
Penggunaan lantai bangunan di wilayah perencanaan disesuaikan dengan peruntukan lahan yang ditetapkan, dengan pengertian setiap bangunan untuk satu jenis kegiatan sehingga tidak ada penggunaan campuran untuk suatu kegiatan tertentu. Dalam hal ini TLB untuk fasilitas hotel adalah 1-4 lantai.
Pengaturan sempadan bangunan yang akan direncanakan menyangkut garis-garis sempadan pagar, sempadan muka bangunan, sempadan belakang bangunan dan garis sempadan samping bangunan.
Pengaturan garis sempadan tersebut selain bertujuan untuk menciptakan keteraturan bangunan, juga berdasarkan atas ketentuan bahaya kebakaran, ventilasi, cahaya matahari dan sirkulasi di dalam halaman.
Secara umum pengaturan sempadan bangunan menurut asas dasar adalah sebagai berikut :
1. Garis Sempadan Pagar
• Jalan ukuran 10 m ke atas berjarak 1 m dari siring jalan.
• Jalan ukuran 6 - 10 m berjarak 0,5 dari siring jalan.
• Jalan ukuran 6 m ke bawah berjarak 0 meter dari siring jalan.
Garis sempadan muka bangunan dan sempadan samping yang menghadap jalan berjarak 1/2 x lebar jalan + 1 m dari siring jalan. aris sempadan samping bangunan bukan jalan berjarak minimal 1,5 meter dari dinding bangunan.
2.4 Analisa Tapak 2.4.1 Matahari
Secara global matahari terbit dari arah Timur ke Barat. Panas yang dihasilkan pada siang hari cukup hangat, namun pada malam hari udara di kota Batu dingin.
Pengaruhnya terhadap bangunan adalah peletakan masa bangunan yang berorientasi ke Utara – Selatan, sehingga intensitas cahaya dan panas matahari menjadi berkurang. Selain pengaturan massa bangunan, cahaya dan panas matahari dapat diatur dengan meletakkan pembukaan sesuai dengan arah mata angin ( Barat dan Timur diberi pembukaan yang sedikit, Utara dan Selatan diberi banyak pembukaan ).
Selain itu dapat diberikan penghalang ( barriers ) berupa pepohonan dan diberi kanopi pada area yang terkena sinar matahari namun tetap membutuhkan pembukaan.
Gambar 2.3. Gambar arah matahari dalam tapak
2.4.2 Angin
Suhu udara rata-rata pada kota Batu adalah 21°C dengan kecepatan angin rata-rata adalah 6,975 Km/Jam. Pembangunan hotel resor pada daerah ini sangat cocok dan sesuai karena merupakan daerah pegunungan yang memiliki hawa dingin dan disertai dengan potensi alam yang sangat alamiah.
Kecepatan angin yang tidak terlalu tinggi dan tidak terlalu pelan mengakibatkan suasana dan kenyamanan bagi orang yang ada pada site ini. Orang dipastikan akan betah berjalan mengitari site dan menikmati pemandangan.
Penggunaan sitem cross ventilation juga sangat diperhatikan pada bangunan ini.
Aplikasinya pada bangunan dapat dilihat dari pemberian balkon-balkon sebagai aksen utama bangunan dan juga pembukaan yang cukup lebar pada area garden resto, dimana para pengunjung garden resto dibiarkan merasakan kondisi alami dengan pemberian pembukaan lebar dengan material kaca yang cukup besar.
Gambar 2.4. Gambar arah angin dalam tapak
2.4.3 Curah Hujan
Curah hujan pada sekitar tapak cukup tinggi yaitu 127 mm. hal ini berpengaruh pada system drainase dalam tapak untuk mencegah terjadinya genangan-genangan dalam tapak. Selain itu juga berpengaruh pada pemberian tampias hujan pada bangunan-bangunan. Adanya sistem balkon juga akan memberikan fungsi positif pada proyek ini.
2.4.4 Kelembaban
Kelembaban rata-rata pada site mencapai 76 % sehingga dapat dikatakan cukup tinggi.. hal ini berpengaruh pada pemilihan material bangunanyaitu hard material dan soft material di dalam tapak. Selain itu hal ini juga berpengaruh pada keberadaan material air dalam tapak
Aplikasi pada bangunan, pada bagian eksterior bangunan bahan yang digunakan berasal dari beton dan menghindari jenis kayu sebagai dinding bangunan. Hal ini dikarenakan kayu mudah lapuk jika terkena air. Selain itu material air juga diatur sedemikian rupa sehingga tidak menambah tingkat kelembaban. (segi kuantitas ).
2.4.5 Kebisingan
Pada bagian utara tapak, kondisinya cenderung sepi. Hal ini dikarenakan pada bagian utara berupa hamparan pepohonan dan perkebunan yang cukup luas.
Sedangkan pada bagian Selatan merupakan area yang ramai. Hal ini dikarenakan merupakan area jalan utama dengan intensitas kendaraan bermotor yang cukup tinggi.
Dengan demikian pengaruh pada bangunan adalah pengaturan pepohonan yang cukup banyak pada bagian selatan yang difungsikan sebagai barrier sehingga dapat mengurangi tingkat kebisingan yang ada. Sedangkan pada bagian utara, kuantitas pepohonan yang diletakkan tidak terlalu banyak sehingga tidak menghalangi view yang ada.
Gambar 2.5. Gambar Tingkat kebisingan sekitar tapak
2.4.6 Kontur
Kontur yang ada pada daerah ini pada umumnya tidak terlalu terjal dan dapat dikatakan cukup datar kecuali pada sisi tenggara dimana terdapat aliran sungai pada area ini. Aliran sungai ini juga dimanfaatkan sebagai danau buatan pada area ini.
Penanganan kontur pada site ini berupa grading ( cut and fill ) yaitu pelandaian lahan dimana pada area-area tertentu dilandaikan untuk meletakkan bangunan dan membuat jalan-jalan.
Gambar 2.6. Gambar kondisi kontur Dalam tapak
Gambar 2.7. Gambar potongan kemiringan lahan
2.5 Kesimpulan
Dari analisa tapak yang ada di atas, maka dapat disimpulkan secara keseluruhan bahwa jalan masuk utama diberikan pada bagian depan tapak ( bagian Utara ). Hal ini disebabkan karena pada bagian ini memiliki tingkat kebisingan yang cukup tinggi ( kuantitas kendaraan bermotor dan orang yang melewati area ini cukup besar ) sehingga jika diletakkan pada area ini maka
dapat disimpulkan bahwa akan banyak orang yang melihat area ini. Selain itu kondisi kontur yang cukup datar pada bagian depan ini paling baik untuk dibuat jalan kendaraan sehingga tidak terlalu curam dan tidak terlalu banyak melakukan cut dan fill.
Pada setiap bangunan, hampir semuanya menggunakan balkon di bagian fasade. Hal ini dimaksudkan agar penanganan terhadap cahaya dan sinar matahari maupun terhadap air hujan serta terhadap angin cukup maksimal.
Namun pada area yang tidak memiliki balkon pada bagian fasadenya, diberikan kanopi dengan overhang yang cukup panjang untuk mengurangi sinar matahari yang masuk ke dalam bangunan. Hal ini sangat tepat mengingat curah hujan yang cukup tinggi di daerah Batu.
Hampir seluruh bangunan dalam proyek hotel resor ini menggunakan bentuk atap perisai-pelana dengan kemiringan atap 30° - 45°.
Dengan demikian akan ada peralihan udara pada siang hari ( udara panas dari matahari pada siang hari akan berkurang ), sedangkan pada malam hari udara juga tidak terlalu dingin karena udara pada siang hari yang panas disimpan dalam atap.
Dalam pengaruhnya terhadap kebisingan, bangunan yang bersifat umum diletakkan pada bagian depan. Walaupun demikian ada beberapa bangunan yang privat diletakkan di area depan. Hal ini dikarenakan bentuk lahan yang memanjang. Namun dapat diatasi dengan pemberian barrier berupa pepohonan dan perdu rindang dengan jumlah yang cukup banyak.
