Halaman 1 dari 15 Keterbukaan Informasi ini dibuat dalam rangka memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan
Transaksi Benturan Kepentingan (“POJK 42/2020”).
PT Chandra Asri Petrochemical Tbk (“Perseroan”)
Kegiatan Usaha: Petrokimia Kantor Pusat:
Wisma Barito Pacific Tower A, Lantai 7 Jl. Letjen S. Parman Kav. 62-63, Jakarta 11410
Telepon: (021) 530 7950 Faksimile: (021) 530 8930
E-mail: corporatesecretary@capcx.com Situs Web: http://www.chandra-asri.com
Keterbukaan Informasi ini diterbitkan di Jakarta pada tanggal 30 Juni 2021
Pada tanggal 29 Juni 2021, PT Chandra Asri Perkasa (“CAP2”), anak perusahaan dari Perseroan, bersama dengan PT Pancapuri Indoperkasa (“PPI”) telah menandatangani Perjanjian Induk untuk Transaksi Tanah (“Perjanjian Induk”), dimana PPI sepakat untuk menyediakan beberapa bidang tanah yang akan digunakan untuk konstruksi pembangunan kompleks petrokimia CAP2. Berdasarkan Perjanjian Induk, transaksi tanah akan dilakukan secara bertahap tergantung pada kesiapan tanah dan kelengkapan dokumen yang terkait. PPI berkomitmen untuk menyediakan tanah untuk CAP2 seluas kurang lebih 1.216.688 (Satu Juta Dua Ratus Enam Belas Ribu Enam Ratus Delapan Puluh Delapan) m2 yang berlokasi di
KETERBUKAAN INFORMASI
PT CHANDRA ASRI PETROCHEMICAL TBK
Perihal: Keterbukaan Informasi atas Transaksi Afiliasi terkait Pelaksanaan Transaksi Jual Beli Tanah antara PT Chandra Asri Perkasa dan PT Pancapuri Indoperkasa
Halaman 2 dari 15 Desa Gunung Sugih, Kecamatan Ciwandan, Banten, dimana beberapa bidang tanah seluas kurang lebih 878.665 (Delapan Ratus Tujuh Puluh Delapan Ribu Enam Ratus Enam Puluh Lima) m2 telah dimiliki oleh PPI dan sebagian lagi seluas kurang lebih 338.023 (Tiga Ratus Tiga Puluh Delapan Ribu Dua Puluh Tiga) m2 sedang dalam proses perolehan oleh PPI (“Transaksi”).
Transaksi yang telah dilakukan tersebut merupakan suatu Transaksi Afiliasi sebagaimana dimaksud dalam POJK 42/2020 karena adanya hubungan afiliasi antara CAP2 dan PPI dari segi kepemilikan dan pengendalian perusahaan, sebagaimana dijelaskan lebih lanjut di dalam Keterbukaan Informasi ini.
Keterbukaan Informasi ini dibuat untuk memenuhi ketentuan Pasal 22 POJK 42/2020, dimana diatur bahwa dalam hal Transaksi Afiliasi dilakukan oleh perusahaan terkendali yang bukan merupakan perusahaan terbuka dan laporan keuangannya dikonsolidasikan dengan perusahaan terbuka, perusahaan terbuka wajib melakukan prosedur sebagaimana diatur dalam POJK 42/2020.
Transaksi Afiliasi yang dilakukan oleh CAP2 yang merupakan perusahaan terkendali Perseroan ini telah melalui prosedur sebagaimana diatur dalam Pasal 3 POJK 42/2020 dan telah dilaksanakan sesuai dengan praktik bisnis yang berlaku umum.
Sesuai dengan ketentuan Pasal 4 ayat 1 POJK 42/2020, Transaksi ini merupakan Transaksi Afiliasi yang dilakukan oleh CAP2 yang merupakan perusahaan terkendali Perseroan, dan dengan demikian Transaksi wajib disampaikan oleh Perseroan kepada masyarakat paling lambat 2 (dua) hari kerja setelah penandatanganan Perjanjian Induk tersebut dilaksanakan dan wajib menggunakan Penilai dalam menentukan nilai wajar dari objek Transaksi Afiliasi, yang mana kewajaran transaksi tersebut perlu diumumkan kepada masyarakat. Laporan Penilai yang digunakan adalah laporan dari Kantor Jasa Penilai Publik (“KJPP”) (i) Suwendho Rinaldy & Rekan No. 00231/2.0059-02/PI/04/0242/1/VI/2021 tanggal 11 Juni 2021 perihal Laporan Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Pancapuri Indoperkasa (“Laporan Penilai Aset”) dan (ii) Kusnanto & Rekan No. 00084/2.0162-00/BS/04/0382/1/VI/2021 tanggal 29 Juni 2021 perihal Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi (“Laporan Pendapat Kewajaran”). Laporan Penilai Asset dan Laporan Pendapat Kewajaran memberikan nilai wajar terhadap nilai objek Transaksi dan Transaksi ini.
Transaksi Afiliasi ini bukan merupakan (i) Transaksi Benturan Kepentingan, (ii) Transaksi Material sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha, dan (iii) transaksi yang dapat mengakibatkan terganggunya kelangsungan usaha Perseroan, sehingga tidak memerlukan persetujuan terlebih dahulu dari pemegang saham independen Perseroan dalam rapat umum pemegang saham sebagaimana diatur dalam POJK 42/2020. Dalam melakukan Transaksi ini, Perseroan dan CAP2 akan senantiasa mengikuti ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, termasuk namun tidak terbatas pada peraturan di bidang Pasar Modal, dan peraturan perundang-undangan lainnya termasuk Undang-undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas sebagaimana terakhir kali diubah melalui Undang-undang No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.
Halaman 3 dari 15 A. Latar Belakang dan Alasan Dilakukannya Transaksi
CAP2 merupakan perusahaan terkendali Perseroan yang bergerak dalam bidang industri petrokimia dan saat ini belum menjalankan kegiatan operasionalnya secara komersial. Sebelum dapat melaksanakan kegiatan usahanya, CAP2 harus terlebih dahulu membangun kompleks pabrik petrokimia di Cilegon.
Guna membangun kompleks pabrik petrokimia dan menjalankan kegiatan operasionalnya, CAP2 memerlukan beberapa bidang tanah di sekitar area kompleks pabrik petrokimia Perseroan sehingga kegiatan operasional CAP2 nantinya dapat terintegrasi dan menunjang kegiatan operasional Perseroan. Di sisi lain, PPI, perusahaan yang bergerak di bidang industrial estate, dapat berkomitmen untuk menyediakan Tanah yang diperlukan bagi CAP2 untuk membangun kompleks pabrik petrokimia. Transaksi akan dilakukan secara bertahap dengan mempertimbangkan kesiapan Tanah dan kelengkapan dokumen-dokumen terkait.
B. Manfaat Transaksi Bagi CAP2
PPI menawarkan Tanah yang siap pakai dan berada tepat di sekitar kompleks petrokimia milik Perseroan. Lokasi yang sangat strategis tersebut akan memudahkan CAP2 bersama-sama dengan Perseroan untuk menyusun rencana dan merealisasikan pembangunan kompleks petrokimia Perseroan dan CAP2 ke depannya. Hal ini diyakini akan berdampak positif dan akan memberikan nilai lebih bagi para pemegang saham serta
stakeholders Perseroan dan CAP2.
C. Pertimbangan Dilakukannya Transaksi Dengan PPI Dibandingkan Dengan Dilakukannya Transaksi Sejenis Dengan Pihak Yang Tidak Terafiliasi Dengan CAP2 PPI merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang industrial estate dan lahan-lahan yang telah dimiliki oleh PPI berada di dalam kawasan industri PPI yang terletak di Desa Gunung Sugih, Kecamatan Ciwandan, Banten dan letaknya tepat di sekitar area yang akan dibangun kompleks petrokimia oleh CAP2. Lokasi Tanah yang berada di sekitar kompleks petrokimia Perseroan ini akan memudahkan rencana realisasi pembangunan kompleks petrokimia CAP2 yang terintegrasi dengan kompleks petrokimia Perseroan. Di sisi lain, terdapat kawasan industri lain yang tidak terafiliasi dengan CAP2, akan tetapi jika dilihat dari segi lokasi sangat berjauhan dengan komplek petrokimia Perseroan sehingga apabila CAP2 melakukan transaksi sejenis dengan membeli lahan di kawasan industri lain tersebut akan tidak sesuai (not feasible) dengan rencana CAP2 bersama-sama dengan Perseroan untuk membangun komplek petrokimia yang terintegrasi. Pengembangan pabrik CAP2 dalam kawasan yang sama dengan Perseroan akan mempermudah kegiatan operasional dan produksi Perseroan dikemudian hari.
Halaman 4 dari 15 D. Uraian Mengenai Transaksi
i. Tanggal Transaksi
CAP2 dan PPI menandatangani Perjanjian Induk pada tanggal 29 Juni 2021. ii. Obyek Transaksi
Aset milik PPI berupa tanah/lahan dengan luas kurang lebih sebesar 1.216.688 (Satu Juta Dua Ratus Enam Belas Ribu Enam Ratus Delapan Puluh Delapan) m2 yang terletak di Desa Gunung Sugih, Kecamatan Ciwandan, Banten, yang mana (i) beberapa bidang tanah dengan luas kurang lebih sampai dengan 878.665 (Delapan Ratus Tujuh Puluh Delapan Ribu Enam Ratus Enam Puluh Lima) m2 telah dimiliki oleh PPI; dan (ii) sebagian bidang tanah seluas 338.023 (Tiga Ratus Tiga Puluh Delapan Ribu Dua Puluh Tiga) m2 sedang dalam proses perolehan oleh PPI (“Tanah”). iii. Ringkasan Perjanjian Induk
Perjanjian Induk untuk Transaksi Tanah tanggal 29 Juni 2021 dibuat antara CAP2 dan PPI, dimana PPI sepakat untuk menyediakan beberapa bidang tanah yang akan digunakan untuk konstruksi pembangunan kompleks petrokimia CAP2 dengan luas kurang lebih sebesar 1.216.688 (Satu Juta Dua Ratus Enam Belas Ribu Enam Ratus Delapan Puluh Delapan) m2. Transaksi Tanah akan dilakukan secara bertahap tergantung pada kesiapan tanah dan kelengkapan dokumen terkait. Tanah yang akan ditransaksikan seluruhnya terletak di Desa Gunung Sugih, Kecamatan Ciwandan, Banten, yang mana (i) beberapa bidang tanah dengan luas kurang lebih sampai dengan 878.665 (Delapan Ratus Tujuh Puluh Delapan Ribu Enam Ratus Enam Puluh Lima) m2 telah dimiliki oleh PPI; dan (ii) sebagian bidang tanah seluas 338.023 (Tiga Ratus Tiga Puluh Delapan Ribu Dua Puluh Tiga) m2 sedang dalam proses perolehan oleh PPI.
Harga Transaksi:
Total nilai Transaksi ini adalah US$ 292.005.120,00 (Dua Ratus Sembilan Puluh Dua Juta Lima Ribu Seratus Dua Puluh Dollar Amerika Serikat) atau tidak melebihi US$ 240,00 (Dua Ratus Empat Puluh Dollar Amerika Serikat) per m2 atau jumlah lain yang nilainya setara dengan itu dalam mata uang Rupiah atau mata uang lain yang diperbolehkan untuk transaksi sejenis, di luar Pajak Pertambahan Nilai maupun biaya-biaya transaksi lainnya.
Jangka Waktu Perjanjian:
Perjanjian Induk berlaku sejak ditandatanganinya Perjanjian Induk yaitu sejak tanggal 29 Juni 2021 dan akan tetap berlaku sampai dengan tanggal ditandatanganinya akta jual beli terakhir untuk Transaksi atau selambat-lambatnya 2 (Dua) tahun sejak tanggal Perjanjian Induk, mana yang lebih dulu terjadi.
Halaman 5 dari 15 Kewajiban Para Pihak:
- PPI berkewajiban untuk memastikan bahwa sebelum dilakukannya penandatanganan akta jual beli untuk setiap Transaksi Pengalihan Tanah, kondisi-kondisi berikut ini wajib dipenuhi:
a. Bagian Tanah yang akan dialihkan telah dalam keadaan siap untuk diserahkan kepada CAP2 dan sertipikat tanah terkait dari bagian Tanah tersebut telah menunjukkan PPI sebagai pemegang hak atas Tanah.
b. Telah dilakukan land clearing (berupa pembersihan dan pengosongan lahan dari penguasaan fisik pihak ketiga, serta pembongkaran bangunan-bangunan liar serta pemotongan pohon-pohon) dan telah dipasang patok serta plang yang menunjukan kepemilikan tanah oleh PPI.
- CAP2 berkewajiban:
a. membayar secara penuh harga transaksi setiap bidang Tanah yang dialihkan. b. CAP2 wajib mematuhi dan mengikuti tata tertib yang berlaku dalam Kawasan Industri Pancapuri, termasuk peraturan mengenai kesehatan dan keselamatan kerja serta lingkungan hidup sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Hukum yang Berlaku:
Hukum Negara Republik Indonesia. Penyelesaian Sengketa:
Pengadilan Negeri Serang, Propinsi Banten. iv. Nilai Transaksi
Total nilai Transaksi ini adalah US$ 292.005.120,00 (Dua Ratus Sembilan Puluh Dua Juta Lima Ribu Seratus Dua Puluh Dollar Amerika Serikat) atau tidak melebihi US$ 240,00 (Dua Ratus Empat Puluh Dollar Amerika Serikat) per m2 atau jumlah lain yang nilainya setara dengan itu dalam mata uang Rupiah atau mata uang lain yang diperbolehkan untuk transaksi sejenis, di luar Pajak Pertambahan Nilai maupun biaya-biaya transaksi lainnya (“Total Nilai Transaksi”). Nilai Transaksi dari masing-masing bidang Tanah akan bervariasi namun secara keseluruhan tidak akan melebihi dari total nilai Transaksi. Masing-masing Transaksi akan menggunakan mata uang Rupiah atau mata uang lain yang diperbolehkan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia yang beralaku.
v. Pihak-pihak Yang Melakukan Transaksi dan Hubungan dengan CAP2 1. CAP2 selaku Pembeli
a. Riwayat Singkat
CAP2 didirikan menurut dan berdasarkan hukum negara Republik Indonesia, berkedudukan di Jakarta Barat dan beralamat di Wisma Barito Pacific, Tower A, Lantai 7, Jalan Letnan Jendral Siswondo Parman Kaveling 62-63, Kelurahan Slipi, Kecamatan Palmerah, Kota Jakarta Barat 11410, yang akta pendiriannya dimuat dalam Akta No. 1 tanggal 3 April 2017, dibuat dihadapan Mina Ng, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia (“Menkumham”)
Halaman 6 dari 15 berdasarkan Surat Keputusan Nomor AHU-0015544.AH.01.01.Tahun 2017 tanggal 3 April 2017 didaftarkan dalam Daftar Perseroan pada Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia (“Kemenkumham”) di bawah No. AHU-0043270.AH.01.11.Tahun 2017 tanggal 3 April 2017.
Anggaran Dasar yang dimuat dalam akta pendirian tersebut telah mengalami perubahan dan perubahan terakhir kali dimuat dalam Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham Perubahan Anggaran Dasar No. 57 tanggal 16 Maret 2020, dibuat di hadapan Jose Dima Satria, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta Selatan, yang telah diberitahukan kepada Menkumham sebagaimana ternyata dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar No. AHU-AH.01.03-0150676 tanggal 18 Maret 2020, didaftarkan dalam Daftar Perseroan pada Kemenkumham di bawah No. AHU-0054769.AH.01.11.Tahun 2020 tanggal 18 Maret 2020.
b. Kegiatan Usaha
Berdasarkan Pasal 3 anggaran dasar CAP2, maksud dan tujuan CAP2 adalah berusaha dalam bidang industri pengolahan dan perdagangan besar. Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut, CAP2 dapat melaksanakan kegiatan usaha antara lain sebagai berikut:
1. melaksanakan industri kimia dasar organik yang bersumber dari minyak bumi, gas alam, dan batu bara;
2. melakukan perdagangan besar bahan bakar padat, cair, dan gas dan produk yang berhubungan dengan itu;
3. melakukan perdagangan besar bahan dan barang kimia dasar; 4. melakukan perdagangan besar karet dan plastik dalam bentuk dasar; 5. menyelenggarakan pengangkutan melalui angkutan bermotor untuk
barang umum dan barang khusus serta angkutan melalui saluran pipa untuk menjamin kesinambungan pengiriman hasil industri kepada konsumen;
6. melakukan aktivitas pergudangan dan penyimpangan barang sementara terkait dengan produksi industri petrokimia sebelum barang dikirim ke tujuan akhir dengan tujuan komersial; dan
7. melakukan aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi mesin dan peralatan industri.
Pada tanggal Keterbukaan Informasi ini diterbitkan CAP2 belum menjalankan kegiatan operasionalnya secara komersial.
c. Susunan Pengurus
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi CAP2 terakhir adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Baritono Prajogo Pangestu
Halaman 7 dari 15 Direksi
Presiden Direktur : Erwin Ciputra
Wakil Presiden Direktur : Chatri Eamsobhana Direktur : Fransiskus Ruly Aryawan
Direktur : Andre Khor Kah Hin
Direktur : Somkoun Sriwattagaphong
Direktur : Suryandi
d. Struktur Permodalan dan Kepemilikan Saham
Struktur permodalan dan kepemilikan saham CAP2 pada saat Keterbukaan Informasi ini diterbitkan adalah sebagai berikut:
Modal Dasar : Rp 6.660.500.000.000,- Modal Ditempatkan : Rp 3.729.880.000.000,- Modal Disetor : Rp 3.729.880.000.000,-
Modal Dasar CAP2 terbagi atas 500.000 saham, dengan nilai nominal Rp 13.321.000 per saham.
Sedangkan susunan kepemilikan saham CAP2 berdasarkan Daftar Pemegang Saham CAP2 tanggal 11 Juni 2021 adalah sebagai berikut:
NO. NAMA PEMEGANG SAHAM JUMLAH (RP) JUMLAH SAHAM % 1. Perseroan 3.729.866.679.000 279.999 99,99 2. PT Nusantara Polymer Solutions 13.321.000, 1 0,01 Jumlah 3.729.880.000.000 280.000 100
Dengan demikian, CAP2 merupakan perusahaan terkendali dari Perseroan sebagaimana dimaksud dalam POJK 42/2020.
2. PPI selaku Penjual a. Riwayat Singkat
PPI suatu perseroan terbatas yang anggaran dasarnya dimuat dalam Akta Pendirian No. 70 tanggal 6 Maret 1990 dibuat di hadapan Benny Kristianto, S.H., Notaris di Jakarta dan telah disahkan oleh Menkumham sesuai dengan Surat Keputusan No. C2.934.HT.01.01-Th.93 tanggal 10 Februari 1993. Anggaran Dasar tersebut telah diubah seluruhnya untuk disesuaikan dengan Undang-undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, dimuat dalam Akta No. 158 tanggal 15 Agustus 2008, dibuat di hadapan Benny Kristianto, S.H., Notaris di Jakarta dan telah disahkan oleh Menkumham sesuai dengan Surat Keputusan No. AHU-00771.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 7 Januari 2010.
Halaman 8 dari 15 Anggaran Dasar PPI tersebut telah mengalami perubahan dan perubahan terakhir kali dimuat dalam Akta Pernyataan Keputusan Diluar Rapat Umum Pemegang Saham PPI No. 46 tanggal 17 Maret 2020 dibuat di hadapan Hj, Hasanawati Juweni Shande, SH., M.Kn, Notaris di Serang, yang telah diberitahukan kepada Menkumham sebagaimana ternyata dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar No. AHU-0025344.AH.03.02.Tahun 2020 tanggal 24 Maret 2020, didaftarkan dalam Daftar Perseroan pada Kemenkumham di bawah No. AHU-0058289.AH.01.11.Tahun 2020 tanggal 24 Maret 2020.
Kantor PPI terdaftar di Wisma Barito Pacific Tower B Lt. 6, Jl. Let. Jend. S. Parman Kav. 62-63, Slipi, Palmerah, Jakarta Barat.
b. Kegiatan Usaha
PPI bergerak dalam bidang industrial estate yang dimiliki sendiri atau disewa c. Susunan Pengurus
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi PPI terakhir adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Loeki Sundjaja Putra
Komisaris : Yafeth Sonda
Direksi
Direktur Utama : Leo Muljadi
Direktur : Abraham Sinatrawan
Direktur : Jeffrey ZA. Baadilla d. Struktur Permodalan dan Kepemilikan Saham
Struktur permodalan dan kepemilikan saham PPI saat ini adalah sebagai berikut:
Modal Dasar : Rp 20.000.000.000 Modal Ditempatkan : Rp 20.000.000.000 Modal Disetor : Rp 20.000.000.000
Modal Dasar PPI terbagi atas 20.000 saham, dengan nilai nominal Rp 1.000.000.00 per saham.
Sedangkan susunan kepemilikan saham PPI berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham PPI, dibuat di hadapan Nanny Wiana Setiawan, SH, Notaris di Jakarta Pusat, yang telah diberitahukan kepada Menkumham sebagaimana ternyata dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. 18 tanggal 16 Oktober 2017 didaftarkan dalam Daftar Perseroan pada Kemenkumham di bawah No. AHU-AH.01.03-0187751 tanggal 6 November 2017, didaftarkan dalam Daftar Perseroan pada Kemenkumham di bawah No. AHU-AH.01.03-0187751 tanggal 6 November 2017 adalah sebagai berikut:
Halaman 9 dari 15 NO. NAMA PEMEGANG SAHAM JUMLAH (RP) JUMLAH SAHAM % 1. Prajogo Pangestu 19.999.000.000,00 19.999 99,99 2. Agus Salim Pangestu 1.000.000,00 1 0,01 Jumlah 20.000.000.000,00 20.000 100
vi. Sifat Hubungan Afiliasi dari Pihak yang Melakukan Transaksi dengan CAP2 1. Hubungan afiliasi dari segi kepemilikan dan pengendali perusahaan1:
Hubungan antara CAP2 dan PPI terbentuk karena CAP2 merupakan perusahaan terkendali dari Perseroan dimana Prajogo Pangestu merupakan pengendali Perseroan secara langsung maupun tidak langsung melalui PT Barito Pacific Tbk dan Marigold Resources Pte Ltd, juga merupakan pemegang saham pada PPI.
1. Ringkasan Laporan Penilaian Aset KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan (“SRR”)
SRR sebagai KJPP resmi dengan Izin Usaha No. 2.09.0059 berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus 2009 yang terdaftar sebagai
1sesuai Daftar Pemegang Saham per 31 Mei 2021
Halaman 10 dari 15 profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-05/PM.2/2018 tanggal 4 Juni 2018 (Penilaian Properti dan Bisnis) (pengganti dari STTD No. 02/BL/STTD-P/AB/2006 tanggal 31 Mei 2006 (Penilai Properti dan Penilai Usaha)) telah ditunjuk oleh manajemen Perseroan sebagai penilai independen untuk memberikan pendapat atas nilai pasar properti yang dikuasai oleh PT Pancapuri Indoperkasa.
Berikut adalah ringkasan laporan penilaian properti sebagaimana dituangkan dalam Laporan Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Pancapuri Indoperkasa No. 00231/2.0059-02/PI/04/0242/1/VI/2021 tanggal 11 Juni 2021.
a. Tujuan dan Maksud Penugasan
Tujuan penilaian Obyek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat tentang nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2020 yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah. Penugasan penilaian atas Obyek Penilaian dilaksanakan untuk memenuhi kebutuhan Perseroan dalam rangka kepentingan rencana pembelian Obyek Penilaian.
b. Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut:
- Laporan penilaian Obyek Penilaian merupakan laporan yang bersifat
non-disclaimer opinion.
- SRR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian Obyek Penilaian.
- Data dan informasi yang digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian bersumber dari dan atau divalidasi oleh MAPPI.
- SRR bertanggung jawab atas pelaksanaan penyusunan laporan penilaian Obyek Penilaian.
- Laporan penilaian Obyek Penilaian merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
- SRR bertanggung jawab atas laporan penilaian Obyek Penilaian dan kesimpulan nilai akhir.
- SRR telah melakukan penelaahan atas status hukum dari Obyek Penilaian. c. Asumsi-Asumsi Pokok
Penilaian tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Peraturan Bapepam dan LK No. VIII.C.4 tentang
Halaman 11 dari 15 “Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” yang dimuat dalam Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-478/BL/2009 tanggal 31 Desember 2009 (“Peraturan VIII.C.4”) dan Standar Penilaian Indonesia 2018 (“SPI 2018”).
d. Obyek Penilaian
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti yang dikuasai oleh PT Pancapuri Indoperkasayang berupa tanah seluas 878.665,00 m² yang terletak di Kelurahan Gunung Sugih, Kecamatan Ciwandan, Kota Cilegon, Propinsi Banten.
e. Inspeksi Obyek Penilaian
Peninjauan fisik atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 7 Juni 2021. f. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 31 Desember 2020. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
g. Pendekatan Penilaian
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan data pasar (market data approach). Pendekatan data pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan data pasar dilakukan dengan memperhatikan dan mempertimbangkan data penjualan dan atau data penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik baik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, dan mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), serta lain-lain bila ada. Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian/adjustment terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, dan mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), serta lain-lain bila ada, antara obyek penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan indikasi nilai pasar obyek penilaian.
h. Kesimpulan Nilai
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penilaian, SRR berkesimpulan bahwa Rp 3.084.069.000.000,00 (Tiga Triliun Delapan Puluh Empat Miliar Enam Puluh Sembilan Juta Rupiah) merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2020, atau jika dinyatakan dalam mata uang Dollar Amerika Serikat, setara dengan US$ 218.650.684,00 (Dua Ratus Delapan
Halaman 12 dari 15 Belas Juta Enam Ratus Lima Puluh Ribu Enam Ratus Delapan Puluh Empat Dollar Amerika Serikat).
2. Ringkasan Laporan Pendapat Kewajaran KJPP Kusnanto & Rekan (“KR”)
KR sebagai penilai resmi (berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari Otoritas Jasa Keuangan No. STTD.PB-02/PM.22/2018 (penilai bisnis), juga telah ditunjuk manajemen Perseroan sebagai penilai independen atas kewajaran Transaksi sesuai dengan surat penawaran No. KR/210528-001 tanggal 28 Mei 2021, yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
Berikut adalah ringkasan Laporan Pendapat Kewajaran KR atas Transaksi sebagaimana dituangkan dalam laporan No. 00084/2.0162-00/BS/04/0382/1/VI/2021 tanggal 29 Juni 2021, dengan ringkasan sebagai berikut:
a. Pihak-pihak yang terkait dalam Transaksi
Pihak-pihak yang terkait dalam Transaksi adalah CAP2 dan PPI. b. Objek Transaksi Pendapat Kewajaran
Objek transaksi dalam pendapat kewajaran adalah Transaksi. c. Maksud dan Tujuan Pendapat Kewajaran
Maksud dan tujuan penyusunan laporan pendapat kewajaran atas Transaksi adalah untuk memberikan gambaran kepada Direksi Perseroan mengenai kewajaran Transaksi dari aspek keuangan dan untuk memenuhi ketentuan yang berlaku, yaitu POJK 42/2020.
Pendapat kewajaran ini disusun dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 serta Standar Penilaian Indonesia 2018.
d. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok
Analisis pendapat kewajaran atas Transaksi dipersiapkan menggunakan data dan informasi sebagaimana diungkapkan di atas, data dan informasi mana telah KR telaah. Dalam melaksanakan analisis, KR bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan, informasi atas status hukum Perseroan dan informasi-informasi lain yang diberikan kepada KR oleh Perseroan atau yang tersedia secara umum dan KR tidak bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut. Segala perubahan atas data dan informasi-informasi tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat KR secara material. KR juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada KR menjadi tidak lengkap
Halaman 13 dari 15 atau menyesatkan. Oleh karenanya, KR tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas pendapat kewajaran KR dikarenakan adanya perubahan data dan informasi tersebut.
Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Transaksi disusun oleh manajemen Perseroan. KR telah melakukan penelaahan atas proyeksi laporan keuangan tersebut dan proyeksi laporan keuangan tersebut telah menggambarkan kondisi operasi dan kinerja Perseroan. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan yang perlu KR lakukan terhadap target kinerja Perseroan. KR tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, KR juga tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Transaksi. Jasa-jasa yang KR berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Transaksi hanya merupakan pemberian pendapat kewajaran atas Transaksi dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. KR tidak melakukan penelitian atas keabsahan Transaksi dari aspek hukum dan implikasi aspek perpajakan. Pendapat Kewajaran atas Transaksi hanya ditinjau dari segi ekonomis dan keuangan. Laporan pendapat kewajaran atas Transaksi bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan. Selanjutnya, KR juga telah memperoleh informasi atas status hukum Perseroan dan CAP2 berdasarkan anggaran dasar Perseroan dan CAP2. Pekerjaan KR yang berkaitan dengan Transaksi tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, KR tidak mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan dan menganalisis suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya di luar Transaksi yang ada dan mungkin tersedia untuk Perseroan serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut terhadap Transaksi.
Pendapat kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan Transaksi pada tanggal pendapat kewajaran ini diterbitkan.
Dalam penyusunan pendapat kewajaran ini, KR menggunakan beberapa asumsi, seperti terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan serta semua pihak yang terlibat dalam Transaksi. Transaksi akan dilaksanakan seperti yang telah dijelaskan sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan serta keakuratan informasi mengenai Transaksi yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan.
Pendapat kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang menyesatkan atas proses yang mendasari pendapat kewajaran. Penyusunan pendapat kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan melalui analisis yang tidak lengkap.
Halaman 14 dari 15 KR juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan pendapat kewajaran sampai dengan tanggal terjadinya Transaksi ini tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan pendapat kewajaran ini. KR tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan pendapat KR karena adanya perubahan asumsi dan kondisi, serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Perhitungan dan analisis dalam rangka pemberian pendapat kewajaran telah dilakukan dengan benar dan KR bertanggung jawab atas laporan pendapat kewajaran. Kesimpulan pendapat kewajaran ini berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki dampak material terhadap Transaksi. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak terbatas pada, perubahan kondisi baik secara internal pada Perseroan maupun secara eksternal, yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan keuangan, serta peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya setelah tanggal laporan pendapat kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal laporan pendapat kewajaran ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas, maka pendapat kewajaran atas Transaksi mungkin berbeda.
Analisis pendapat kewajaran atas Transaksi ini dilakukan dalam kondisi yang tidak menentu, antara lain, namun tidak terbatas pada, tingginya tingkat ketidakpastian akibat adanya pandemi wabah Covid-19. Prinsip kehati-hatian diperlukan dalam penggunaan laporan pendapat kewajaran, khususnya berkenaan perubahan yang terjadi dari tanggal penilaian sampai dengan tanggal penggunaan laporan pendapat kewajaran. Perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini akan berpengaruh secara material terhadap kesimpulan pendapat kewajaran.
e. Pendekatan dan Prosedur Pendapat Kewajaran Atas Transaksi
Dalam evaluasi pendapat kewajaran atas Transaksi, KR telah melakukan analisis melalui pendekatan dan prosedur pendapat kewajaran Transaksi dari hal-hal sebagai berikut:
I. Analisis atas Transaksi;
II. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Transaksi; dan III. Analisis atas Kewajaran Transaksi.
f. Kesimpulan
Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, data, dan informasi yang diperoleh dari manajemen Perseroan yang digunakan dalam penyusunan laporan ini, penelaahan atas dampak keuangan Transaksi sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Pendapat Kewajaran ini, KR berpendapat bahwa Transaksi adalah wajar.
Halaman 15 dari 15 Direksi Perseroan menyatakan bahwa Transaksi ini telah melalui prosedur yang memadai dan memastikan bahwa Transaksi dilaksanakan sesuai dengan praktik bisnis yang berlaku umum, yaitu prosedur yang membandingkan ketentuan dan persyaratan transaksi yang setara dengan transaksi yang dilakukan antara pihak yang tidak mempunyai hubungan Afiliasi dan dilakukan dengan memenuhi prinsip transaksi yang wajar (arm’s‐length principle).
Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan menyatakan bahwa semua informasi atau fakta material yang dimuat dalam Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Transaksi telah diungkapkan dan informasi tersebut tidak memuat informasi atau fakta yang tidak benar atau menyesatkan. Transaksi dalam Keterbukaan Informasi ini tidak mengandung Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud dalam POJK 42/2020.
Untuk informasi lebih lanjut mengenai hal-hal tersebut di atas dapat menghubungi Perseroan pada jam kerja pada alamat:
Kantor Pusat
Wisma Barito Pacific Tower A, Lantai 7 Jl. Let. Jend. S. Parman Kav-62-63, Jakarta 11410
Telp: (62-21) 530 7950 Fax: (62-21) 530 8930
E-mail: corporatesecretary@capcx.com U.P.: Corporate Secretary
Demikian Keterbukaan Informasi yang dapat kami sampaikan. Atas perhatian dan kerjasamanya, kami ucapkan terima kasih.
Hormat kami,
PT Chandra Asri Petrochemical Tbk
Andre Khor Kah Hin Suryandi Direktur Direktur
V. INFORMASI TAMBAHAN IV. PERNYATAAN
