BAB II
KEDUDUKAN HAK ATAS TANAH SEMPADAN PANTAI PT. MUTIARA HITAM PERTIWI YANG DIPEROLEH DARI JUAL BELI
DARI MASYARAKAT
A. Tentang Tanah
Ruang lingkup bumi menurut UUPA adalah permukaan bumi, dan tubuh bumi dibawahnya serta yang berada di bawah air. Permukaan bumi sebagai bagian dari bumi juga disebut tanah. Tanah yang dimaksudkan disini bukan mengatur tanah dalam segala aspeknya, melainkan hanya mengatur salah satu aspeknya, yaitu tanah dalam pengertian yuridis yang disebut hak-hak penguasaan atas tanah.37
PT MUTIARA HITAM PERTIWI adalah badan hukum yang didirikan di jakarta pada tahun1988 yang dibuat oleh notaris KOESBIONO SARMANHADI SH yang berkedudukan di jakarta, pada tahun 1991 PT MUTIARA HITAM PERTIWI melakukan pembebasan lahan tanah milik masyarakat didesa carita kecamatan labuan Kabupaten Pandeglang seluas 76.306 m2 yang jual belinya dilakukan dicamat ppat dan alas hak tanah mlik masyarakat tersebut adalah girik atau sk desa.Dalam melakukan pembebasan tanah milik masyarakat tersebut banyak ditemukan kendala kendala dilapangan antara lain ditemukannya sk desa ganda ternyata masing masing ada hubungannya yaitu ahli waris, karena mereka ingin menguasai objek tanah tersebut. Seiring berjalannya waktu kendala kendala dilapangan dalam pembebasan tanah milik masyarakat dapat diselesaikan. Setelah 3 (tiga) tahun melakukan
pembebasan tanah milik masyarakat maka pada tahun 1994 mengajukan permohonan ke badan pertanahan nasional untuk diterbitkanya sertifikat hak guna bangunan.Pada tahun 1995 Badan Pertanahan Nasoinal menerbitkan sertifikat Hak guna bangunan atas nama PT MUTIARA HITAM PERTIWI .Setelah ada ijin lokasi,peruntukan dan SK Bupati. Karena lokasinya didesa carita maka PT MUTIARA HITAM PERTIWI memberikan nama untuk cottagesnya MUTIARA CARITA COTTAGES. Dengan adanya MUTIARA CARITA COTTAGES didaerah tersebut membuka peluang pekerjaan dan peluang usaha bagi masyarakat setempat dan masyarakat Kabupaten Labuan serta menjadikan income pendapatan masyarakat daerah tersebut. MUTIARA CARITA COTTAGES mempekerjakan karyawan kurang lebih sekitar 100 orang. Seiring berjalannya waktu. tanah PT MUTIARA HITAM PERTIWI yang posisinya berada di sepadan pantai mengalami pengikisan (abrasi) kurang lebih 2 meter dari batas tanah milik PT MUTIARA HITAM PERTIWI karena pengikisan tersebut maka pihak PT MUTIARA HITAM PERTIWI membuat beton pembatas untuk menahan derasnya gelombang air laut agar tanah milik PT MUTIARA HITAM PERTIWI tidak terkikis lagi oleh derasnya gelombang air laut.38
1. Hak Penguasaan Atas Tanah
Pengertian “Penguasaan” dapat dipakai dalam arti fisik, juga dalam arti yuridis; juga beraspek privat dan beraspek publik. Penguasaan dalam arti yuridis adalah penguasaan yang dilandasi hak, yang dilindungi oleh hukum dan pada umumnya memberi kewenangan kepada pemegang hak untuk menguasai secara fisik
tanah yang dihaki. Ada penguasaan yuridis, yang biarpun memberi kewenangan untuk menguasai tanah yang dihaki secara fisik, pada kenyataannya penguasaan fisiknya dilakukan oleh pihak lain, misalnya yang memiliki tanah tidak mempergunakan tanahnya sendiri akan tetapi disewakan kepada pihak lain.
Hak penguasaan atas tanah berisi serangkaian wewenang, kewajiban, dan atau larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dihaki. Sesuatu yang boleh, wajib, atau dilarang untuk diperbuat, yang merupakan isi hak penguasaan atau dilarang untuk diperbuat, yang merupakan isi hak penguasaan itulah yang menjadi kriterium atau tolok ukur pembeda diantara hak-hak penguasaan atas tanah yang diatur dalam Hukum Tanah.39
Pengaturan hak-hak penguasaan atas tanah dalam Hukum Tanah dibagi menjadi 2, yaitu :40
1. Hak Penguasaan atas Tanah sebagai Lembaga Hukum.
Hak penguasaan atas tanah ini belum dihubungkan dengan tanah dan orang atau badan hukum tertentu sebagai pemegang haknya.
Ketentuan-ketentuan dalam Hak Penguasaan atas Tanah, adalah sebagai berikut: a. Memberi nama pada hak penguasaan yang bersangkutan;
b. Menetapkan isinya, yaitu mengatur apa saja yang boleh, wajib, dan dilarang untuk diperbuat oleh pemegang hak nya serta jangka waktu penguasaannya;
39Harsono,Hukum Agraria Indonesia, Jakarta, Djambatan, 2008, hal 25
40Urip Santoso,Hukum Agraria dan Hak-hak atas Tanah, (Surabaya : Prenada Media Group,
c. Mengatur hal-hal mengenai subjeknya, siapa yang boleh menjadi pemegang haknya, dan syarat-syarat bagi penguasaannya;
d. Mengatur hal-hal mengenai tanahnya.
2. Hak atas tanah sebagai hubungan hukum yang konkret.
Hak Penguasaan atas Tanah ini sudah dihubungkan dengan tanah tertentu sebagai objeknya dan orang atau badan hukum tertentu sebagai subjek atau pemegang haknya.
Ketentuan-ketentuan dalam hak penguasaan atas tanah, adalah sebagai berikut:
a. Mengatur hal-hal mengenai penciptaannya menjadi suatu hubungan hukum yang konkret, dengan nama atau sebutan hak penguasaan atas tanah tertentu; b. Mengatur hal-hal mengenai pembebanannya dengan hak-hak lain;
c. Mengatur hal-hal mengenai pemindahannya kepada pihak lain; d. Mengatur hal-hal mengenai hapusnya;
e. Mengatur hal-hal mengenai pembuktiannya.
Menurut Soedikno Mertokusumo, wewenang yang dipunyai oleh Pemegang Hak atas Tanah terhadap tanahnya dibagi menjadi 2, yaitu :
1. Wewenang Umum.
Wewenang yang bersifat umum yaitu: pemegang hak atas tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya, termasuk juga tubuh bumi dan air dan ruang yang ada diatasnya sekadar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi (Pasal 4 ayat (2) UUPA).
2. Wewenang Khusus.
Wewenang yang bersifat khusus yaitu: pemegang hak atas tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan macam hak atas tanahnya, misalnya wewenang pada tanah Hak Milik adalah dapat untuk kepentingan pertanian dan atau mendirikan bangunan, wewenang pada tanah Hak Guna Bangunan adalah menggunakan tanah hanya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah yang bukan miliknya, wewenang pada tanah Hak Guna Usaha adalah menggunakan tanah hanya untuk kepentingan perusahaan di bidang pertanian, perikanan, peternakan, atau perkebunan.41
2. Tata Cara Memperoleh Tanah
Dalam rangka memperoleh tanah harus diperhatikan mengenai Tata Cara untuk memperoleh Tanah yang tersedia, yang bergantung pada :42
41
Soedikno Mertokusumo, Hukum dan Politik Agraria, (Jakarta : Universitas Terbuka Karunika, 1998), hal. 45.
42 Sunaryo Basuki, “Landasan Hukum Penguasaan dan Penggunaan Tanah”, Makalah,
1. Status tanah yang tersedia.
Status tanah yang tersedia dapat dibedakan menjadi : a. Tanah Negara.
Tanah Negara dapat berasal dari bekas tanah partikelir, bekas tanah hak barat, bekas tanah hak maupun sejak semula merupakan tanah Negara yang tidak ada hak pihak tertentu selain Negara. Tanah hak juga dikuasai oleh Negara, tetapi penguasaannya tidak secara langsung, sebab ada terdapat hak pihak-pihak tertentu di atasnya. Bila hak pihak-pihak-pihak-pihak tertentu itu kemudian hapus, maka tanah itu menjadi tanah yang langsung dikuasai oleh Negara. Tanah hak dapat menjadi Tanah Negara karena hak yang ada di atas tanah itu dicabut oleh yang berwenang, dilepaskan secara sukarela oleh yang berhak, habis jangka waktunya dan karena pemegang hak bukan subjek hak .43
Jika status tanah yang tersedia adalah tanah Negara, maka cara untuk memperoleh tanah adalah melalui permohonan hak.
b. Tanah Ulayat.
Jika status tanah yang tersedia adalah tanah ulayat, maka cara untuk memperoleh tanah adalah melalui pembebasan hak yang diikuti dengan permohonan hak.
c. Tanah Hak Pengelolaan.
43 Effendi Perangin, Hukum Agraria Indonesia, Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi
Jika status tanah yang tersedia adalah tanah hak pengelolaan, maka cara untuk memperoleh tanah adalah melalui permohonan hak.
d. Tanah Hak Milik.
Jika status tanah yang tersedia adalah hak milik, maka cara untuk memperoleh tanah melalui peralihan hak dan pembebasan hak. Pemilik tanah hak milik juga dapat memberikan hak baru kepada pihak lain (hak atas tanah sekunder). e. Tanah hak lainnya yaitu HGU, HGB, dan hak pakai. Perolehan hak atas tanah
tersebut dapat dilakukan melalui peralihan hak. 2. Status dari para pihak.
Status para pihak dalam memperoleh hak atas tanah juga harus diperhatikan sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam UUPA. Hak milik atas tanah hanya dapat dimiliki oleh WNI. HGU dan HGB dapat diberikan kepada WNI dan badan hukum Indonesia. Hak pakai dapat diberikan kepada WNI, WNA, badan hukum Indonesia dan badan hukum asing. Jika syarat kepemilikan oleh para pihak tersebut tidak terpenuhi, maka pihak tersebut tidak dapat memperoleh tanah yang tidak sesuai dengan statusnya.
3. Ada atau tidaknya kesediaan dari pemilik tanah.
dilindungi oleh hukum terhadap gangguan pihak manapun. Jika pemilik tanah tidak bersedia melepaskan tanah sedangkan tanah tersebut diperlukan untuk penyelenggaraan kepentingan umum dan tidak dapat dipindahkan ke tempat lain maka oleh pemerintah sebagai pihak yang berwenang dapat melakukan pencabutan hak atas tanah disertai dengan pemberian ganti rugi.
Dalam hukum tanah nasional terdapat berbagai cara untuk memperoleh tanah yang diperlukan baik untuk keperluan pribadi maupun untuk keperluan kegiatan usaha dan pembangunan. Adapun cara yang disediakan oleh hukum tanah nasional untuk memperoleh tanah, yaitu :44
1. Permohonan hak atas Tanah
Permohonan hak adalah: cara yang harus digunakan bagi perorangan, yaitu orang sebagai individu atau badan hukum untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah Negara.
Tata cara untuk memperoleh hak atas tanah melalui permohonan hak atas tanah digunakan untuk memperoleh hak atas tanah apabila yang tersedia adalah tanah Negara atau tanah hak pengelolaan. Peraturan yang mengatur tata cara tersebut adalah Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, yang mulai berlaku tanggal 24 Oktober 1999, sebagai pengganti dari Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1973 dan Peraturan Menteri Dalam
44Irene eka Sihombing, Segi-Segi Hukum Tanah Dalam Pengadaan Tanah Untuk
Negeri Nomor 1 Tahun 1977 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya.
Pasal 2 Ayat (1) PMNA / Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 menyatakan bahwa Permohonan hak atas tanah dilakukan dalam rangka pemberian hak atas tanah yang primer, yaitu pemberian hak atas tanah yang terdiri dari hak milik, HGU, HGB, hak pakai dan hak pengelolaan. Pasal 2 Ayat (2) PMNA / Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 menyatakan bahwa pemberian hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) dapat dilaksanakan dengan Keputusan pemberian hak secara individual atau kolektif atau secara umum.
Kewenangan pemberian dan pembatalan hak yang disebutkan dalam Pasal 2 PMNA/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 dilakukan oleh Menteri dan dapat dilimpahkan kewenangannya kepada Kepala Kantor Wilayah BPN, Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk sesuai dengan ketentuan menurut PMNA/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara.
Pengajuan Permohonan Hak atas Tanah oleh pemohon hak disertai dengan data yuridis dan data fisik sebagai bukti penguasan tanah yang dimohonkan. Data yuridis adalah bukti-bukti atau dokumen penguasaan tanah, sedangkan data fisik adalah Surat Ukur dan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah atas tanah dimaksud. Adapun data-data yang diperlukan untuk melakukan permohonan hak atas tanah adalah :
Data mengenai pemohon adalah keterangan mengenai subjek hokum yang melakukan permohonan hak atas tanah, baik perorangan maupun badan hukum. Jika pemohon adalah pihak perorangan, maka data yang diberikan dapat berupa fotokopi identitas (Kartu Tanda Penduduk, Surat Keterangan Domisili, atau Surat Ijin Mengemudi), Kartu Keluarga, bukti kewarganegaraan atau surat ganti nama. Jika pemohon badan hukum, maka data pemohonnya berupa Surat Kuasa dan Akta Pendirian badan hukum yang telah disahkan oleh Menteri Kehakiman. Data pemohon diperlukan untuk mengetahui status pemohon dalam hubungannya dengan status hak atas tanah yang dimohon.
b. Data fisik.
Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah, termasuk keterangan mengenai ada atau tidaknya bangunan atau bagian bangunan di atasnya. Data fisik berupa Surat Ukur atau Kutipan Peta Bidang.
c. Data yuridis.
dikertas bermaterai secukup yang isinya menyatakan tanah yang dimohon dikuasai secara fisik dan tidak dalam keadaan sengketa, apabila terdapat gugatan dari pihak lain yang menjadi tanggung jawab pemohon ataupun fotokopi sertipikat hak atas tanah yang pernah diterbitkan atas tanah serta bukti perolehan hak atas tanah.45 d. Data pendukung lainnya.
Data Pendukung untuk melakukan permohonan hak atas tanah berupa surat keterangan bahwa tanah yang dimohon tidak bersengketa di atas meterai, surat pernyataan tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon dan surat pernyataan rencana penggunaan dan pemanfaatan tanah yang dimohon.
Permohonan hak yang diterima oleh Kantor Pertanahan diproses antara lain dengan penelitian ke lapangan oleh Panitia Pemeriksa Tanah (Panitia A atau B), kemudian apabila telah memenuhi syarat maka sesuai kewenangannya dan diterbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak atas Tanah (SKPH). Pemohon mendaftarkan haknya untuk memperoleh sertifikat hak atas tanah setelah membayar uang pemasukan ke Kas Negara dan/atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Besarnya uang pemasukkan yang harus dibayar sesuai dengan PP Nomor 42 Tahun 2002 tentang Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Badan Pertanahan Nasional, sedangkan BPHTB yang harus dibayar mengacu pada UU Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 20 Tahun 2000.
Pemohon mendaftarkan haknya untuk memperoleh sertipikat hak atas tanah setelah membayar uang pemasukan ke Kas Negara dan atau BPHTB jika dinyatakan dalam surat keputusan tersebut. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran Surat Keputusan Pemberian Hak untuk memperoleh sertifikat tanda bukti hak adalah :
a. Surat permohonan pendaftaran;
b. Surat pengantar Surat Keputusan Pemberian Hak;
c. Surat Keputusan Pemberian Hak untuk keperluan pendaftaran;
d. Bukti pelunasan uang pemasukan atau BPHTB apabila dipersyaratkan; e. Identitas pemohon.
2. Pemberian Hak baru.
Yang dimaksud dengan hak baru adalah: hak atas tanah yang diberikan oleh pemilik tanah kepada pihak lain atau hak atas tanah sekunder. Dari berbagai jenis hak atas tanah yang ditetapkan dalam UUPA, hanya hak milik yang dapat dibebani dengan hak baru. Dengan demikian sebidang tanah yang dikuasai dengan hak milik dapat dipergunakan sendiri oleh pemiliknya maupun dapat digunakan oleh pihak lain dengan dilandasi hak baru atau hak atas tanah yang sekunder.
Hak-hak atas tanah sekunder yang diberikan di atas tanah hak milik yaitu HGB sebagaimana diatur dalam Pasal 37 UUPA, hak pakai sebagaimana diatur dalam Pasal 41 UUPA, hak sewa sesuai dengan Pasal 44 UUPA, hak usaha bagi hasil sebagaimana diatur dalam Pasal 53 UUPA juncto UU Nomor 2 Tahun 1960, hak sewa atau hak gadai atas tanah pertanian sebagaimana diatur dalam Pasal 53 UUPA juncto UU Nomor 56 Prp Tahun 1960 dan hak menumpang.46
Dalam ketentuan yang diatur dalam PP Nomor 24 Tahun 1997, ditetapkan bahwa HGB dan hak pakai atas tanah hak milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hak sekunder atas tanah berupa HGB dan hak pakai wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan sebagaimana diatur dalam Pasal 24 juncto Pasal 44 PP Nomor 24 Tahun 1997. Pemberian hak sekunder tersebut dicatat pada Buku Tanah dan sertipikat hak milik, serta kepada pemegang hak sekunder (HGB atau Hak Pakai) dibuatkan Buku Tanah dan sertifikatnya.
3. Peralihan Hak (pemindahan hak).
Peralihan hak atau pemindahan hak adalah perbuatan hukum yang tujuannya untuk memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain (penerima hak). Peralihan hak atas tanah dapat terjadi karena pewarisan tanpa wasiat dan perbuatan hukum yaitu pemindahan hak.40 Yang dimaksud dengan Peralihan Hak karena pewarisan tanpa wasiat adalah peralihan hak atas tanah yang terjadi dikarenakan seseorang yang mempunyai salah satu hak meninggal dunia maka haknya itu dengan sendirinya menjadi hak ahli warisnya. Berbeda dengan perbuatan hukum pemindahan hak dimana peralihan hak dilakukan dengan sengaja supaya hak tersebut terlepas dari pemegangnya yang semula dan menjadi hak pihak lain.
Perbuatan hukum Peralihan Hak untuk memindahkan hak atas tanah yang dimiliki kepada orang lain dapat dilakukan dengan cara:
a. Jual beli.
dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.
b. Pemasukkan dalam Perusahaan atauInbreng. c. Tukar-menukar.
Pasal 1541 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa tukar-menukar ialah suatu perjanjian, dengan mana kedua belah pihak mengikatkan dirinya untuk saling memberikan suatu barang secara bertimbal-balik, sebagai gantinya suatu barang lain.
d. Hibah.
Pasal 1666 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa hibah adalah suatu perjanjian dengan mana si penghibah, diwaktu hidupnya, dengan cuma-cuma dan dengan tidak dapat ditarik kembali, menyerahkan sesuatu benda guna keperluan si penerima hibah yang menerima penyerahan itu.
e. Hibah wasiat(legaat).
Hibah wasiat adalah suatu pemberian yang dinyatakan ketika yang memberi itu masih hidup tetapi pelaksanaannya setelah yang memberi itu meninggal dunia.47
Peralihan hak atas tanah melalui jual beli mengandung pengertian yaitu perbuatan hukum pemindahan hak selama-lamanya dari si penjual kepada pembeli dan pembayaran harga baik selurunya maupun sebagian dari pembeli dilakukan dengan syarat terang dan tunai. Syarat terang berarti bahwa perjanjian jual beli tersebut harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang membuat Akta Jual Belinya yaitu PPAT dan disaksikan oleh dua orang saksi. Syarat tunai berarti adanya dua perbuatan yang dilakukan secara bersamaan yaitu pemindahan hak dari si penjual kepada si pembeli dan pembayaran harga baik sebagian maupun seluruhnya dari pembeli kepada penjual. Pembayaran harga jual beli bisa dibayarkan seluruhnya maupun sebagian.48
Konsekuensi dari syarat terang dan tunai mengakibatkan jual beli tanah tidak dapat dibatalkan, karena jual beli tanah bukan merupakan suatu perjanjian, melainkan perbuatan hukum pemindahan penguasaan yuridis atas tanahnya yang terjadi secara langsung dan riil. Apabila baru dibayar sebagian harganya tidak mempengaruhi selesainya perbuatan jual beli karena telah memenuhi syarat tunai, sedangkan terhadap sisa harganya yang belum dibayar dianggap sebagai utang-piutang diluar perbuatan hukum jual beli tanah.
Untuk memperoleh surat bukti yang kuat dan luas daya pembuktiannya, perbuatan hukum peralihan hak harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk dicatatkan pada buku tanah dan sertifikat yang bersangkutan. Dengan dicatatkan peralihan hak pada sertipikatnya, diperoleh surat tanda bukti yang kuat.
4. Pembebasan Hak (Pelepasan Hak).
Pembebasan hak adalah: setiap perbuatan melepaskan hubungan hukum yang semula, yang terdapat antara pemegang hak dengan tanahnya disertai dengan pembayaran ganti kerugian kepada pemegang haknya atau yang berhak atas tanah yang bersangkutan yang disepakati atas dasar musyawarah.
Pembebasan Hak pada dasarnya mengandung dua unsur, yaitu :49 a. Adanya kesediaan pemegang hak untuk melepaskan haknya.
b. Ganti kerugian yang diberikan kepada pemegang hak yang ditetapkan atas dasar musyawarah.
Pembebasan Hak merupakan salah satu sarana bagi suatu badan hokum untuk memperoleh tanah yang diperlukan, jika tanah yang tersedia berstatus hak milik, karena badan hukum tidak boleh mempunyai hak milik dan jika badan hukum tersebut membeli tanah hak milik, maka jual beli (peralihan hak) batal demi hukum. Hak miliknya akan menjadi hapus dan tanahnya menjadi tanah milik Negara, sedangkan harga yang telah dibayarkan kepada penjual tidak dapat dituntut kembali sesuai dengan ketentuan Pasal 26 Ayat (2) UUPA. Atas dasar ketentuan tersebut, agar badan hukum dapat memperoleh tanah hak milik yang tersedia tanpa melanggar hukum, maka disediakan tata cara memperoleh tanah melalui pembebasan hak.
Adapun langkah-langkah untuk melakukan Pembebasan Hak adalah :
a. Musyawarah antara pemegang hak dengan badan hukum yang melaksanakan pembebasan untuk memperoleh kesedian pelepasan hak dari pemilik tanah dan kesepakatan mengenai besarnya ganti kerugian.
b. Jika terjadi kesepakatan atas dasar musyawarah, maka pemegang hak melakukan pelepasan hak dan pembayaran ganti kerugian kepada pemegang yang tertuang dalam Surat Pernyataan Pelepasan Hak (SPPH) yang ditandatangani oleh pemegang hak dan badan hukum.
c. Akibat pelepasan hak tersebut, hak milik hapus dan status tanah menjadi tanah Negara.
Dengan diperolehnya hak atas tanah yang baru dan dibuktikan dengan penerbitan sertifikat bagi pemegang hak atas tanah sebagai alat bukti yang kuat, penguasaan dan penggunaan tanah tersebut akan aman terhadap gangguan maupun gugatan di kemudian hari yang mungkin dilakukan oleh pihak yang merasa berhak atas tanah tersebut.
5. Pencabutan Hak.
Pasal 18 UUPA menyatakan bahwa untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari dan untuk Rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan Undang- Undang. Pencabutan Hak adalah: pengambilan tanah hak kepunyaan orang atau badan hukum oleh pemerintah secara paksa, untuk penyelenggaraan kepentingan umum disertai pemberian ganti kerugian yang layak kepada pemilik tanah. Dengan dilakukan pencabutan hak atas tanah milik seseorang, maka tanah tersebut menjadi tanah Negara.
bidang tanah yang bersangkutan.50 Pencabutan hak hanya dapat dilakukan oleh Presiden dengan menerbitkan Keputusan Presiden yang berisi tentang pencabutan hak sekaligus menetapkan bentuk dan besarnya jumlah ganti kerugian.
Pencabutan hak atas tanah dilakukan disertai dengan pemberian ganti kerugian yang layak dan dilakukan menurut tata cara yang diatur dengan UU Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada Di atasnya jo. PP Nomor 39 Tahun 1973 tentang Acara Penetapan Ganti Rugi oleh Pengadilan Tinggi Sehubungan Dengan Pencabutan HakHak atas Tanah dan Benda -Benda yang Ada Di atasnya. Pencabutan hak atas tanah tidak diperlukan persetujuan pemegang haknya, artinya: keputusan pencabutan hak tidak dapat diganggu gugat. Tetapi pemegang hak masih dapat menolak penggantian kerugian yang ditetapkan oleh Presiden, yang dianggap kurang layak, dengan mengajukan banding pada Pengadilan Tinggi selambat-lambatnya 30 hari sejak keputusan pencabutan hak.51 Prosedur pencabutan hak dimulai dengan mengajukan permohonan kepada Presiden RI dengan perantara Menteri Dalam Negeri, melalui Gubernur Kepala Daerah Provinsi. Presiden akan menerbitkan Keputusan Pencabutan Hak yang setelah mendapat pertimbangan dari Gubernur Kepala Daerah Provinsi, Menteri Dalam Negeri, Menteri Kehakiman dan Menteri yang bidangnya meliputi usaha atau proyek yang memerlukan tanah yang diusulkan untuk pencabutan hak.
50 Soetomo, Pedoman Jual Beli Tanah Peralihan Hak Sertifikat, Universitas Brawijaya,
Malang, 1983, hal. 53
51
3. Tata Cara Memperoleh Hak Atas Tanah a. Pengertian Perolehan Hak Atas Tanah
Perolehan hak atas tanah merupakan hasil dari proses peralihan hak. Peralihan hak dapat tejadi karena dua hal yaitu beralih dan dan dialihkan. Pengertian “beralih”
yaitu suatu perlihan hak yang dikarenakan seseorang yang mempunyai salah satu hak, meninggal dunia sehingga haknya itu dengan sendirinya beralih kepada ahli warisnya. Sedangkan yang dimaksud dengan “dialihkan” adalah suatu peralihan hak yang dilakukan dengan sengaja agar haknya tersebut terlepas dari pemegang hak semula dan menjadi hal pihak lain. Dengan kata lain bahwa peralihan hak itu terjadi akibat suatu “perbuatan hukum” tertentu misalnya oleh karena jual beli, tukar menukar, hibah dan hibah wasiat.
Peralihan hak itu terjadi karena dua hal yang berkaitan dengan hukum, yaitu peristiwa hukum dan perbuatan hukum. Kedua cara peralihan hak tersebut harus tunduk pada ketentuan tertentu yang berkaitan denganya.
b. Terjadinya peralihan hak yang dapat mengakibatkan perolehan hak atas tanah. Peralihan hak yang dimaksud disini adalah peralihan hak yang terjadi akibat terjadinya suatu perbutan hukum tertentu seperti jual beli, tukar menukar, hibah dan hibah wasiat.
c. Perolehan hak atas tanah karena jual beli.
suatu barang, sedangkan pihak yang lainya berjanji untuk membayar harga yang terdiri sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut.
Menurut pasal 1457 KUHPerdata, jual beli adalah suatu persetujuan dengan pihak yang satu yang mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu benda dengan pihak yang lain yang mengikatkan dirinya untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Perjanjian jual beli terjadi sejak adanya kata “sepakat” Mengenai harga barang meskipun barang itu diserahkan dan harganya belum dibayar. Dengan lahirnya kata sepakat maka lahirnya perjanjian itu.
Pembeli baru menjadi pemilik atas barang semenjak diadakannya penyerahan atau sesudah diadaknnya penyerahan barang tersebut. Dengan demikian, perjanjian jual beli harus diikuti dengan penyerahan barang agar terjadinya kepemilikan atas barang yang diperjualbelikan. Pemilik baru berganti setelah adanya pemindahan hak milik tersebut yang ditandai dengan penyerahan barang yang merupakan hal penting dalam jual beli.
4. Perolehan Hak karena Tukar-Menukar
mitranya dalam perjanjian tesebut. Tukar-menukar dalam ini disebut sebagai perjanjian yang bersifat obligator. Yaitu persetujuan yang menimbulkan hak dan kewajiban. Selain itu tukar menukar juga bersifat konsensula artinya tukar menukar sudah mencapai kata sepakat diantara para pihak yang bersepakat.
Perjanjian tukar menukar juga dikenal dengan sistem barter yaitu barang dilawankan dengan barang.
Adapun syarat bahwa masng-masing harus merupakan pemilik barang yang berlaku pada saat yang bersangkutan menyerahkan hak kepemilikan barang atas barang.
Tukar menukar tanah dan bangunan harus dilakukan oleh dan dihadapan PPAT dengan membuat surat akta tukar-menukar dan selanjutnya akta tukar-menukar tersebut didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk mendapatkan sertifikat tanah.
Dalam Peraturan Menteri Agraria No.11 Tahun 1960, akta tukar menukar belum ditentukan, oleh karena itu dalam praktek sehari-hari tukar-menukar dibuat dengan mencontoh jual-beli dengan beberapa perubahan sesuai dengan isi tukar-menukar.
5. Hibah.
mendapat sertifikat hak atas tanah. Selain orang pribadi, hibah juga dapat pula diberikan kepada badan hukum.
6. Hibah Wasiat.
Berbeda dengan hibah, hibah wasiat merupakan peralihan hak yang terjadi secara lansung menurut kehendak dari pemberi wasiat, tetapi dengan syarat sesudah pemberi wasiat meninggal dunia barulah terjadi peralihan hak. Selama orang yang memberi masih hidup maka ia dapat menarik kembali pemberianya itu (membatalkan). Bila pemberi wasiat tidak meninggal maka tidak terjadi hibah wasiat. Hibah wasiat merupakan perbuatam hukum yang dilakukan dengan membuat surat hibah wasiat (sering disebut hibah wasiat) baik yang ditulis dan ditandatangani sendiri oleh pemberi hibah wasiat (surat wasiat di bawah tangan) maupun yang ditandatangani didepan notaris(surat wasiat autentik).
7. Waris.
Secara hukum perolehan hak atas tanah karena waris harus dilanjutkan dengan pendaftaran perolehan hak tersebut Kantor Pertanahan setempat untuk mencatat peralihan hak dari pewaris kepada ahli waris.52
3. Tanah Sempadan.
Wilayah pesisir pantai merupakan daerah peralihan laut dan daratan. Kondisi tersebut menyebabkan wilayah pesisir mendapatkan tekanan dari berbagai aktivitas dan fenomena yang terjadi di darat maupun di laut. Fenomena fenomena yang terjadi di daratan seperti erosi banjir da n aktivitas yang dilakukan seperti pembangunan pemukiman, pembabatan hutan untuk persawahan, pembangunan tambak dan sebagainya pada akhirnya memberi dampak pada ekosistem pantai. Demikian pula fenomena fenomena di lautan seperti pasang surut air laut, gelombang badai dan sebagainya.53 Selain dampak pada ekosistem ada pula perubahan konfigurasi pantai menyatakan bahwa perubahan konfigurasi pantai di wilayah pesisir dapat disebabkan oleh kegiatan atau proses proses alami dan non alami (kegiatan manusia) baik yang berasal dari darat maupun dari laut. Proses proses hidrooseanografi dari laut yang dapat memberikan pengaruh antara lain, hempasan gelombang, perubahan pola arus, serta fenomena pasang surut yang kadang kadang diperkuat oleh pengaruh perubahan iklim. Fenomena alami dari darat yang ikut memberikan pengaruh terjadinya
52 http://wilysteven.blogspot.co.id/2012/12/tata-cara-pendaftran-tanah-dan.html, diakses
tanggal 8 Agustus 2016, Jam. 21:32 WIB 53
perubahan garis pantai, antara lain erosi dan sedimentasi akibat arus pasang akibat banjir serta perubahan arus aliran sungai.54
4. Abrasi
Erosi Pantai yang disebut juga abrasi akhir-akhir ini cenderung meningkat di berbagai daerah. Abrasi merupakan pengikisan atau pengurangan daratan (pantai) akibat aktivitas gelombang, arus dan pasang surut. Dalam kaitan ini pemadatan daratan mengakibatkan permukaan tanah turun dan tergenang air laut sehingga garis pantai berubah 55. Pantai dikatakan mengalami abrasi bila angkutan sedimen yang terjadi ke suatu titik lebih besar bila dibandingkan dengan jumlah sedimen yang terangkut ke luar dari titik tersebut.56 Di pantai utara Jawa Tengah, luasan abrasi sudah mencapai 5.500 hektar yang tersebar di 10 kabupaten/kota. Salah satu daerah yang mengalami abrasi cukup parah adalah pantai di Kecamatan Sayung, kab. Demak. Di daerah. tersebut permasalahan yang terjadi cukup berat khususnya menyangkut penurunan fungsi lahan dikarenakan abrasi pantai, dan penggenangan air laut di kawasan tambak seluas 582,8 ha yang selama lima tahun ini tergenang dan kemudian hilang.57 Ini berarti Kabupaten Demak adalah salah satu wilayah kabupaten pesisir di jawa tengah yang terkena dampak abrasi cukup parah. Kecamatan Sayung mengalami dampak abrasi yang mengakibatkan banyak permasalahan seperti hilangnya lahan pemukiman, lahan pertambakan dan mata
54Ibid
55 Nur,M.Tajudin, 2004. Abrasi Pantai dan Proses Berimigrasi. Desertasi Program Studi
Pendidikan Kependudukan dan Lingkungan Hidup(PKLH). Program Pasca Sarjana Universitas Negeri Jakarta. hal 32
56Op.CitHal 3
pencaharian yang berdampak langsung pada penurunan kualitas hidup masyarakat . Masyarakat yang hidup di wilayah pesisir seperti nelayan, petani dan petambak kehidupannya tergantung pada sumberdaya alam. Kondisi lingkungan dan sumberdaya alam pesisir yang rentan tersebut berdampak pada aspek sosial ekonomi dan sosial budaya penduduk. Kegiatan kegiatan tersebut misalnya industri (berpotensi menimbulkan pencemaran, abrasi dan akresi), reklamasi (perubahan pola arus yang menyebabkan terjadinya abrasi dan akresi), perumahan (limbah padat) pertanian (sedimentasi, pencemaran) kegiatan transportasi laut dan pelabuhan (pencemaran). Berbagai kerusakan dan pencemaran lingkungan ini mengancam kelestarian usaha dan atau mata pencaharian penduduk.58
Pengetahuan tentang dampak lingkungan sosial abrasi menjadi sangat penting diketahui sebagai salah satu cara untuk dapat menjadi arahan penyusunan kebijakan dan strategi mitigasi. Karena dari tahun ketahun perambatan abrasi menjadi ancaman serius dan pasti akan terus merambah ke wilayah daratan. Namun disisi lain masyarakat disana masih banyak yang ingin tetap bertahan. Abrasi merupakan pengikisan atau pengurangan daratan (pantai) akibat aktivitas gelombang, arus dan pasang surut. Dalam kaitan ini pemadatan daratan mengakibatkan perm ukaan tanah turun dan tergenang air laut sehingga garis pantai berubah.59 Pantai dikatakan mengalami abrasi bila angkutan sedimen yang terjadi ke suatu titik lebih besar bila
58
Hadi,P.Sudharto,2005.Dimensi Lingkungan dan Proses Bermigrasi.Desertasi Program Studi Pendidikan Kependidikan Kependudukan dan Lingkungan Hidup (PKlH). Program Pasca Serjana Universitas Negeri Jakarta. hal 32
dibandingkan dengan jumlah sedimen yang terangkut ke luar dari titik tersebut.60 Secara detail penyebab abrasi berdasarkan Detail Engineering Penanganan Abrasi dan Rob kab. Demak. dapat diuraikan sebagai berikut: .
1. Penurunan Permukaan Tanah. a. (Land Subsidence)
Pemompaan Air tanah yang berlebihan untuk keperluan industri dan air minum di wilayah pesisir akan menyebabkan penurunan tanah terutama jika kompos
isi tanah pantai sebagian besar terdiri dari lempung/lumpur karena sifat-sifat fisik lumpur /lepung yang mudah berubah akibat perubahan kadar air. Akibat penurunan air tanah adalah berkurangnya tekanan air pori. Hal ini mengakibatkan penggenangan dan pada gilirannya meningkatkan erosidan abrasi pantai. Berdasarkan peta hidrogeologi yang dikeluarkan Direktorat Geologi Tata Lingkungan (tahun 1992) tampak pemanfaatan air tanah (bebas maupun bertekanan) dengan sumur bor di daerah Semarang, Demak dan Kudus jumlahnya cukup signifikan serta mampu menyebabkan penurunan elevasi air tanah yang disertai dengan intrusi air laut hingga jauh ke daerah perkotaan. Hal ini menunjukkan bahwa potensi penurunan tanah cukup besar dan memberikan kontribusi terhadap genangan (rob) pada saat air laut pasang. Berdasarkan wawancara dengan penduduk Kec.Sayung, Demak diperoleh informasi bahwa penurunan tanah telah mencapai rata-rata 40cm.
b. Kerusakan Hutan Mangrove Hutan Mangrove merupakan sumberdaya yang dapat pulih (sustaianable resources) dan pembentuk ekosistem utama pendukung kehidupan yang penting di wilayah pesisir. Mangrove memiliki peran penting sebagai pelindung alami pantai karena memiliki perakaran yang kokoh sehingga dapat meredam gelombang dan menahan sedimen. Ini artinya dapat bertindak sebagai pembentuk lahan (land cruiser)
c. Kerusakan akibatgaya-gaya hidrodinamika gelombang Orientasi pantai demak mengarah sedemikian rupa sehigga relatif tegak lurus atau sejajar dengan puncak gelombang dominan. Hal ini memberikan informasi bahwa panta dalam kondisi seimbang dinamik. Kondisi gelombang yang semula lurus akan membelok akibat proses refrksi/difraksi dan shoaling. Pantai akan menanggai dengan mengorientasikan dirinya sedemikian rupa sehingga tegak lurus arah gelombang atau dengan kata lain terjadi erosi dan deposisi sedimen sa mpai terjadi keseimbangan dan proses
selanjutnya yang terjadi hanya angkutan tegak lurus pantai (cros shore transport)
d. Kerusakan akibat sebab alam lain Perubahan iklim global da kejadian ekstrim misal terjadi siklon tropis. Faktor lain adalah kenaikan permukaan air laut akibat pemanasan global (efekrumah kaca) yang mengaki batkan kenaikan tinggi gelombang
e. Kerusakan akibat kegiatan manusia yang lain : - Penambangan Pasir di perairan pantai
- Pembuatan Bangunan yang menjorok ke arah laut
- Pembukaan tambak yang tidak memperhitungkan keadaan kondisi dan lokasi
Menurut Purba61 Lingkungan sosial didefinisikan sebagai wilayah yang merupakan tempat berlangsungnya bermacam macam interaksi sosial antara berbagai kelompok beserta pranatanya dengan simbol dan nilai serta norma yang sudah mapan serta terkait dengan lingkungan alam dan lingkungan buatan (tata ruang).Sedangakan Carley dan Bustelo dalam Wulan 62menjelaskan ruang lingkup aspek sosial paling tidak mencakup aspek demografi, sosial, ekonomi, institusi, psikologis dan sosial budaya. Dampak demografis meliputi angkatan kerja dan perubahan struktur penduduk, kesempatan kerja peminndahan dan relokasi penduduk. Dampak sosial ekonomi terdiri dari perubahan pendapatan, kesempatan berusaha dan pola tenaga kerja. Dampak institusi merupakan naiknya permintaan akan fasilitas seperti peru mahan, sekolah, sarana rekreasi. Dampak psikologis dan sosial budaya meliputi integrasi sosial, kohesi sosial, keterikatan dengan tempat tinggal.
Tujuan Penelitian ini adalah untuk mengkaji kondisi dampak lingkungan sosial yang timbul akibat abrasi di Desa Bedono Kec. Sayung Kabupaten Demak
serta mengkaji faktor faktor yang menyebabkan masyarakat terus bertahan untuk bertempat tinggal dan hidup di daerah rawan bencana abrasi. Hasil penelitian diharapkan dapat menjadi informasi penting dalam usaha penanganan dampak lingkungan sosial yang tepat dan masyarakat dapat menyikapi dampak abrasi dengan lebih arif dan cerdas sehingga dapat tetap memiliki ketahanan hidup dan tetap mampu meningkatkan kualitas kehidupannya meskipun tinggal di daerah rawan bencana abrasi.63
B. Jual Beli
Apapun dapat menjadi obyek perjanjian jual beli asalkan benda tersebut bukan benda yang terlarang oleh undang-undang dan ketertiban umum. Salah satu obyek perjanjian jual beli adalah tanah.
Undang-Undang Pokok Agraria Pasal 1 Ayat (4) memberikan pengertian mengenai tanah yang menyebutkan bahwa dalam pengertian bumi, selain permukaan bumi, termasuk pula tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air.64
Tanah dapat dihaki dengan suatu hak tertentu yang diberikan oleh negara. Hal tersebut dinyatakan dalam Pasal 4 Ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria yang menyebutkan sebagai berikut.
Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik
63Kurnia Damaywanti, Dampak Abrasi Pantai terhadap Lingkungan Sosial (Studi Kasus di
Desa Bedono, Sayung Demak) Mahasiswa Magister Ilmu Lingkungan UNDIP, Semarang,2013 hal 1
sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.65
Hak atas tanah adalah hak yang diterima oleh perseorangan atau badan hukum selaku pemegang kuasa atas tanah. Hak atas tanah memberi wewenang kepada yang mempunyainya untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan. Seperti yang tertulis dalam Pasal 4 Ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria bahwa atas dasar hak menguasai dari negara ditentukanlah adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.
Hak atas tanah yang dimiliki seseorang dalam perkembangannya dapat beralih atau berpindah kepada pihak lain. Beralih artinya berpindahnya Hak atas tanah dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan suatu peristiwa hukum. Contohnya adalah beralihnya hak atas tanah karena pewarisan. Sedangkan pemindahan hak artinya berpindahnya Hak atas tanah dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan adanya suatu perbuatan hukum. Contohnya : jual beli, tukar menukar, pemasukan ke dalam perusahaan dan lelang. Berpindahnya Hak Milik atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh atau di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.66
Sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dengan peraturan pelaksananya yakni Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang kini telah diganti dengan Peraturan
65Ibid, Pasal 4 ayat (1)
66Urip Santoso,Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah,Cet. 2, Jakarta: Kencana, 2010,
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, maka jual beli tanah hanya boleh dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pasal 37 Ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang menurut ketentuan perundang-undangan.67 Jadi perjanjian jual beli tanah hanya boleh dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai buktinya untuk mendaftarkan peralihan hak atas tanahnya di Kantor Pertanahan.
Dengan dilakukannya jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah maka dipenuhi syarat terang dan untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah dan hak-hak lain yang terdaftar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan, dengan perbuatan tersebut bukan merupakan perbuatan hukum yang gelap yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi. Akta jual beli yang ditandatangani para pihak membuktikan telah terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembelinya dengan disertai pembayaran harganya. Hal ini telah memenuhi syarat tunai dan juga syarat riil karena telah menunjukkan secara nyata telah terjadi perbuatan hukum jual beli yang bersangkutan. Akta tersebut membuktikan bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum pemindahan hak untuk selama-lamanya dan pembayaran harganya. Oleh kerana perbuatan hukum yang dilakukan merupakan perbuatan hukum
pemindahan hak, maka akta tersebut membuktikan bahwa penerima hak (pembeli) sudah menjadi pemegang haknya yang baru.68
Prosedur jual beli tanah yang sudah terdaftar (bersertipikat) dimulai dengan datang menghadapnya para pihak baik penjual maupun pembeli kehadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan menyatakan maksudnya untuk mengadakan jual beli tanah. Pejabat Pembuat Akta Tanah harus dengan teliti memastikan bahwa :
a. Penjual adalah orang yang berhak atas tanah yang akan dijualnya. Dalam hal ini tentunya ia sebagai pemegang yang sah dari hak atas tanah tersebut yang disebut pemilik.
b. Dalam hal penjual sudah berkeluarga dan ada persekutuan harta, maka suami istri harus hadir dan bertindak sebagai penjual; seandainya suami atau istri tidak dapat hadir, maka harus dibuat surat bukti secara tertulis dan sah yang menyatakan bahwa suami atau istri menyetujui penjualan tanah tersebut. Dalam hal penjual berada di bawah perwalian atau pengampuan maka yang bertindak sebagai penjual adalah wali atau pengampunya.
c. Bila jual beli tersebut menggunakan kuasa menjual, maka Pejabat Pembuat Akta Tanah harus memastikan bahwa orang yang hadir di hadapannya adalah memang benar kuasa si penjual dan berwenang untuk melakukan seluruh prestasi dan menerima seluruh kontra prestasi dalam jual beli tanah tersebut.
d. Pembeli adalah orang yang berhak untuk mempunyai hak atas tanah yang dibelinya. Hal ini tergantng pada subyek hukum dan obyek hukumnya. Subyek hukum adalah status hukum orang yang akan membelinya, sedangkan obyek hukum adalah hak apa yang ada pada tanahnya. Misalnya, menurut Undang-Undang Pokok Agraria, yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah Warga Negara Indonesia tunggal dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah.69
e. Tanah yang menjadi obyek jual beli adalah tanah yang boleh diperjualbelikan atau tidak dalam sengketa. Adapun jenis hak atas tanah yang dapat diperjualbelikan adalah tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.
68 BoediHarsono, “Beberapa Analisis Tentang Hukum Agraria”, Penerbit Esa Studi Klub,
Jakarta, 1978, hal. 298
Selanjutnya Pejabat Pembuat Akta Tanah meminta sertipikat hak atas tanah yang akan dijualbelikan, bukti identitas dan berkas kelengkapan lainnya dari para pihak. Bila jual beli tersebut menggunakan kuasa menjual yang dibuat dalam bentuk di bawah tangan, serta belum diberi tanggal serta belum ditandatangani, maka surat kuasa itu kemudian dilegalisasi oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah bersangkutan selaku notaris dan aslinya dilekatkan pada akta jual beli bersangkutan.
Pengertian legalisasi adalah pengesahan surat yang dibuat di bawah tangan70 dalam mana semua pihak yang membuat surat tersebut datang di hadapan notaris dan selanjutnya notaris membacakan dan menjelaskan isi surat tersebut untuk selanjutnya surat tersebut diberi tanggal dan ditandatangani oleh para pihak dan akhirnya baru dilegalisasi oleh notaris. Pejabat Pembuat Akta Tanah selaku notaris kemudian membubuhkan tanggal dan keterangan di bagian bawah surat tersebut yang berbunyi : “Saya, yang bertanda tangan di bawah ini, ..., Notaris di ... menerangkan bahwa isi surat ini telah saya bacakan dan terangkan kepada ..., yang saya, Notaris ken /diperkenalkan kepada saya, Notaris dan sesudah itu maka ... tersebut membubuhkan tanda tangan di atas surat ini di hadapan saya, Notaris.”71
Perbedaan surat di bawah tangan yang dilegalisasi oleh pejabat yang berwenang dengan surat di bawah tangan yang tidak dilegalisasi adalah bahwa surat di bawah tangan yang dilegalisasi mempunyai tanggal yang pasti, tanda tangan yang dibubuhkan di bawah surat itu benar berasal dan dibubuhkan oleh orang yang
namanya tercantum dalam surat itu. Maka pihak yang menandatanganinya tidak dapat mengatakan bahwa ia tidak mengetahui apa isi surat itu, oleh karena isinya telah terlebih dahulu dibacakan kepadanya sebelum ia membubuhkan tanda tangannya di hadapan pejabat umum tersebut.72
Selanjutnya, Pejabat Pembuat Akta Tanah melakukan pengecekan sertipikat ke Kantor Pertanahan setempat untuk memastikan bahwa sertipikat tersebut bebas dari sitaan, tidak sedang dalam sengketa dan tidak sedang menjadi tanggungan atas suatu utang.
Bila setelah dilakukan pengecekan ternyata sertipikat tersebut “bersih”, selanjutnya dilakukan pembuatan akta jual beli. Pembuatan akta tersebut dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu. Sebelum membuat Akta Jual Beli maka Pejabat Pembuat Akta Tanah akan memastikan bahwa pihak penjual sudah membayar pajak yang dibebankan kepada penjual termasuk Pajak Bumi dan Bangtunan tahun berjalan dan pembeli sudah membayar pajak yang dibebankan kepada pembeli.
Dalam pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah maka akta dibuat dengan mengisi blangko akta yang tersedia secara lengkap dan pengisian blangko akta jual beli tersebut sesuai dengan keadaan, status dan data yang benar serta didukung oleh dokumen-dokumen yang sepengetahuan Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah benar.
72M.U. Sembiring,Teknik Pembuatan Akta, Sumatra Utara : Program Pendidikan Spesialis
Akta jual beli terdiri dari dua lembar akta asli, lembar pertama disimpan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan lembar kedua diserahkan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak tersebut73.
Secara keseluruhan akta jual beli memuat keterangan mengenai : 1. Para pihak yaitu Penjual, Pembeli dan saksi-saksi.
2. Keterangan bahwa mereka telah melakukan jual beli.
3. Keterangan mengenai obyek jual beli yaitu status tanah, luasnya, letaknya, batas-batasnya beserta turutan yang mengikuti tanah tersebut.
4. Harga jual beli dan keterangan tentang penerimaan uangnya oleh pihak Penjual.
5. Syarat-syarat mengenai jual beli yang dituangkan dalam pasal-pasal dalam akta jual beli tersebut.74
Setelah akta jual beli diisi dan selesai dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah maka selanjutnya dengan dihadiri oleh Penjual, Pembeli dan 2 (dua) orang saksi, Pejabat Pembuat Akta Tanah membacakan isi akta kepada para pihak serta saksi-saksi dan memberi penjelasan mengenai isi dan maksud dari pembuatan akta jual beli serta prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan. Pada saat akta dibacakan, para pihak dapat mengajukan pertanyaan-pertanyaan tentang hal-hal yang tidak dimengerti75.
Setelah akta selesai dibacakan dan dijelaskan serta tidak ada pihak yang berkeberatan terhadap isi akta tersebut, maka dengan dihadiri oleh 2 (dua) orang saksi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Penjual dan Pembeli menandatangani akta jual beli dan dengan disaksikan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah harga tanah dapat
73
Caroline Gunawan, Peranan PPAT dalam Perjanjian Jual Beli Tanah Hak Milik, Tesis Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2003, hal. 81.
dilunasi sesuai dengan harga yang tersebut dalam akta jual beli. Apabila harga tanah telah dibayar terlebih dahulu sebelumnya, maka para pihak harus memperlihatkan kwitansi pembayaran tersebut kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah76.
Sesuai ketentuan Pasal 40 Ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 maka proses selanjutnya Pejabat Pembuat Akta Tanah yang bersangkutan dalam waktu selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar perubahan datanya104. Setelah itu, nama penjual yang tertera di sertipikat akan dicoret oleh pihak kantor pertanahan dan selanjutnya diganti dengan nama pembeli.
C. Kedudukan Hak Atas Tanah Sempadan Pantai
Penguasaan tanah hubungan hukum antara orang perorang, kelompok orang atau badan hukum terentu dengan tanah tertentu sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria.77 Dan hubungan tersebut ditujukan dengan adanya alat-alat bukti yang ditentukan oleh ketentuan hukum yang ada dan berlaku, baik secara tertulis, pengakuan dan kesaksian pihak lain maupun secara faktual yang di tunjukkan dengan adanya tanda-tanda pada obyek tanahnya, sepertinya tanda batas bidang tanah berupa patok, parit, pagar atau tanda batas alam seperti jalan, sungai, lembah, bukit,
76Ibid
perpohonan dan lain-lain, maupun bentuk penguasaan atau pengguasaan secara fisik di lapangan.78
Dalam penguasaan tanah sepadan pantai untuk memperoleh haknya tidak mendapat jual beli yang tidak riil dari tanah sepadan pantai yang tealah berubah disebabkan oleh alam, sifat tanah dalam kepemilikan tanah tidak dapat diganggu gugat karena telah memiliki ketentuan kepemilikan atas tanah tetapi tanah dapat berubah nilai sesuai dengan kepemilikan dan faktor kesesuaian untuk memperoleh nilai objek tanah, Hak bangsa adalah hak penguasaan yang tertinggi atas tanah bersama yang bersifat abadi dan merupakan induk bagi hak-hak penguasaan yang lain atas tanah. Hak bangsa tersebut diatur dalam pasal Undang-Undang Pokok Agraria. Hak Bangsa dalam hukum Tanah Nasional adalah hak kepunyaan, yang memungkinkan penguasaan bagian-bagian tanah bersama dengan hak milik oleh para warga negara secara individual. Sesuai dengan konsepsi hukum tanah nasional yang terdapat dalam pasal 20 sampai dengan pasal 27 Undang-Undang Pokok Agraria. Pernyataan tanah yang dikuasai oleh bangsa indonesia sebagai tanah bersama tersebut menunjukkan adanya hubungan hukum dibidang hukum perdata. Selain merupakan hubungan hukum perdata hak bangsa menggandung tugas dan kewenangan untuk mengatur dan mengelola tanah bersama tersebut bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat yang termasuk di bidang hukum publik. Pelaksanaannya ditugaskan kepada Negara Republik Indonesia, sebagai organisasi bangsa yang tertinggi, sebagimana yang dinyatakan dalam pasal 33 (3) UUD 1945 dengan kata’’ Bumi dan air dan
kekayaan alam yang terkadung didalamnya dikuasai oleh negara dan di pergunakan untuk sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.’’ Hak bangsa bersifat abadi mengandung arti, bahwa selama tanah bersama tersebut masih ada, dalam keadaan bagaimanapun tidak ada suatu kekuasaan yang akan dapat memutuskan atau meniadakan hubungan hukum tersebut.
Hak bangsa merupakan induk bagi hak-hak penguasaan yang lain atas tanah, mengadung pengertian bahwa semua hak penguasaan atas tanah yang lain bersumber pada hak bangsa dan tidak meniadakan hak-hak penguasaan apapun, hak yang bersangkutan tidak meniadakan eksistiensi hak bangsa. Hak bangsa tetap mendasari hak-hak penguasaan lain79
